[공인중개사 2차] 05년 1회차 기출문제 정답·해설 페이지

중개사무소 안에 게시하여야 할 서류는 중개사무소등록증, 공인중개사 자격증, 손해배상책임 보증설정을 증명하는 서류, 중개보수·실비의 요율 및 한도액표이다. ③ 거래정보망가입확인서는 이러한 게시의무 대상 서류 목록에 포함되지 않으므로 정답이다.

부동산중개는 상법상 상행위를 알선하는 상사중개가 아니라, 부동산에 관한 법률행위의 성립을 알선하는 민사중개로 분류되는 것이 통설이다. 따라서 ③ "부동산의 교환·매매·임대차 등의 계약을 중개하는 상사중개이다"라는 설명은 부동산중개의 법적 성질을 잘못 서술한 것이므로 틀린 지문에 해당하여 정답이다.

공인중개사 자격취소처분을 받은 자는 처분을 받은 날부터 7일 이내에 자격증을 반납하여야 하므로 ⑤가 옳은 설명이다. 반면 과태료는 업무정지·등록취소·자격취소와 같은 행정처분과는 구분되는 별개의 행정질서벌이고, 청문은 일정한 처분에서만 요구되며, 등록취소는 자격 자체의 재취득을 제한하는 사유가 아니라는 점에서 나머지 지문은 틀렸다.

합동사무소는 공인중개사인 중개업자와 구법상의 중개인이 함께 공동으로 설치할 수 있는 사무소이므로 ① "공인중개사인 중개업자와 중개인인 중개업자는 합동으로 중개사무소를 설치할 수 있다"가 옳다. 합동사무소에 속한 중개업자도 각자 개설등록·인장등록 의무를 부담하고 별도의 다른 사무소를 둘 수 없으므로 나머지 지문은 틀렸다.

중개의뢰인의 요청으로 작성하는 일반중개계약서에 기재하도록 법정된 사항은 중개대상물의 위치 및 규모, 거래예정가격, 거래예정가격에 대하여 정한 중개수수료, 그 밖에 중개업자와 중개의뢰인이 준수하여야 할 사항의 네 가지이다. 따라서 ② 중개대상물의 규모, ③ 거래예정가격, ④ 거래예정가격에 대한 중개수수료, ⑤ 중개업자와 중개의뢰인이 준수하여야 할 사항은 모두 여기에 해당한다.
① 중개대상물의 상태는 계약 체결 전 중개대상물 확인·설명 및 확인·설명서에서 다루는 사항일 뿐 일반중개계약서의 기재사항으로 규정된 것이 아니므로 정답이다.

중개업자의 결격사유는 미성년자, 한정치산자, 파산선고를 받고 복권되지 아니한 자, 금고 이상의 형의 집행유예기간 중에 있는 자 등 법령이 정한 사유에 한정된다. ④ 도로교통법 위반으로 벌금형의 선고를 받은 자는 이러한 결격사유 목록에 해당하지 않으므로 정답이다.

소속 중개보조원의 업무상 고의·과실로 중개의뢰인에게 손해가 발생한 경우, 중개업자는 선임·감독에 과실이 없더라도 배상책임을 면할 수 없는 무과실책임을 부담하는 것으로 본다. 따라서 ② "乙이 업무상 행위로 손해를 끼친 경우 甲이 무과실이면 배상책임은 乙에게 한정된다"는 설명은 틀린 것이어서 정답이다.

공인중개사가 아닌 자가 공인중개사 또는 이와 유사한 명칭을 사용한 경우에는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처하도록 되어 있으므로 ④가 옳다. 자격시험에는 연령 제한이 없고, 결격사유자도 시험 응시 자체는 가능하며, 부정행위자의 응시제한기간과 1·2차 시험의 출제 중점 방향도 문항의 서술과 다르므로 나머지 지문은 틀렸다.

상법상 자본금 규모가 일정 금액 미만인 소규모 주식회사는 원칙적인 이사 3인 이상 요건과 달리 이사를 1인만 두어도 되는 특례가 인정된다. 자본금 1억원인 주식회사 형태의 중개법인은 이러한 소규모회사 요건을 충족하므로 ⑤가 정답이다.

등록한 인장을 변경한 경우에는 변경일로부터 7일 이내에 등록관청에 변경된 인장을 등록하여야 하므로, ⑤ "10일 이내에 신고한 후 중개업무를 수행하여야 한다"는 서술은 규정상의 기한과 달라 틀린 설명이다. 개인 중개업자의 인감증명법에 따른 신고 인장 사용, 업무개시 전 등록의무, 분사무소 인장의 등록관청은 모두 인장등록 제도의 원칙과 부합하는 옳은 설명이다.

중개업자의 금지행위는 중개의뢰인과 직접 거래를 하거나 거래당사자 쌍방을 대리하는 행위이며, 거래당사자 일방을 대리하는 행위는 금지행위에 해당하지 않는다.
그런데 ① "중개의뢰인의 대리인과 직접 거래를 하거나 거래당사자 일방을 대리하는 행위는 금지행위에 해당된다."는 일방대리까지 금지행위로 서술하여 틀린 설명이다.

중개대상물 확인·설명서는 3년간 보존해야 하지만, 거래계약서 사본은 5년간 보존하여야 한다.
따라서 ④ "그 사본을 3년간 보관하여야 한다."는 거래계약서의 보존기간을 잘못 서술한 틀린 설명이다.

일반중개계약·전속중개계약·독점중개계약·공동중개계약 등은 중개의뢰의 방법에 따른 구분이고, 중개수수료를 정하는 방법에 따른 구분은 정액제·정률제·순가중개계약 등이다.
따라서 ④ "중개수수료를 정하는 방법에 따라 일반중개계약, 전속중개계약, 독점중개계약으로 구분할 수 있다."는 구분기준을 잘못 연결한 틀린 설명이다.

중개업자는 ㉠ 신의와 성실로써 공정하게 중개행위를 할 의무, ㉤ 중개대상물의 확인·설명과 확인·설명서의 작성·교부·보관 의무, ㉥ 중개사무소등록증 게시 의무를 법상 부담한다.
반면 ㉡ 협회 정관 준수는 법정 의무가 아니고, ㉢ 근저당이 설정된 경우 중개업자는 등기부상 채권최고액을 확인·설명하면 되고 실제 피담보채무액까지 조사·확인할 의무는 없다는 것이 판례이며, ㉣ 계약금 등의 반환채무이행 보장은 거래당사자의 요청이 있는 경우에 할 수 있는 것일 뿐 의무가 아니다.

구 부동산중개업법상 부동산거래정보사업자의 지정 및 지정취소권자는 건설교통부장관이고, 지정을 취소하는 경우에는 반드시 청문 절차를 거쳐야 한다.
따라서 ③ "거래정보사업자의 지정 및 취소권자는 건설교통부장관이며 취소처분시에는 청문을 거쳐야 한다."가 옳은 설명이다. 운영규정의 승인권자 역시 건설교통부장관이므로 ②는 틀린 설명이다.

법인인 중개업자가 분사무소를 이전한 경우에는 이전한 날부터 10일 이내에 주된 사무소의 소재지를 관할하는 등록관청에 신고하여야 한다.
주된 사무소가 부산광역시 동래구에 있으므로 등록관청은 동래구청장이고, 이전일인 2005년 3월 15일부터 10일 이내인 2005년 3월 21일에 동래구청장에게 신고한 ①이 절차상 옳다.

중개행위에 해당하는지 여부는 보수(중개수수료)를 받았는지와 관계없이 객관적으로 판단하므로, 무상으로 행한 중개행위도 부동산중개업법의 규율대상이 된다.
따라서 ⑤ "중개수수료를 받지 않고 행한 중개행위는 부동산중개업법의 규율대상이 아니다."는 틀린 설명이다.

손해배상책임을 보장하기 위한 보증설정 금액은 보증기관에 대한 지급한도일 뿐이고, 중개업자 본인이 부담하는 손해배상책임 자체를 그 금액으로 제한하는 것은 아니다.
따라서 보증금액이 5천만원이더라도 중과실로 7천만원의 손해를 발생시킨 甲은 乙에게 손해 전액인 7천만원을 배상할 책임을 지므로 ③이 옳은 설명이다.

계약금 등의 반환채무이행 보장을 위해 예치하는 계좌는 예치명의자 명의로 개설하되 중개업자 본인의 다른 예금과 분리하여 관리하여야 한다.
따라서 ② "중개사무소 수입·지출을 관리하는 중개업자 본인의 예금통장에 예치할 수 있다."는 계약금 등을 본인의 수입·지출 통장과 섞어 관리하는 것을 허용한 셈이어서 틀린 설명이다.

중개수수료 산정의 기준이 되는 거래금액에는 권리금이 포함되지 않는다. 상가를 중개한 경우에도 수수료는 매매대금(또는 보증금·차임)을 기준으로 산정하며, 권리금은 당사자간 별도 협의 대상일 뿐 법정 중개수수료 산정기준이 아니다.
따라서 ③ "계약금과 권리금을 합한 금액을 기준으로 중개수수료를 산정하여야 한다."는 틀린 설명이다.

협회에 대한 지도·감독권은 건설교통부장관에게 있고, 협회가 시·도에 두는 지부는 설치 시 시·도지사에게 신고하는 대상일 뿐 시·도지사가 지부를 지도·감독하는 것은 아니다. 따라서 ④ 협회는 시·도에 지부를 둘 수 있고, 지부는 시·도지사가 지도·감독한다는 설명이 틀렸다. 협회의 총회 설치, 서울특별시 소재 주된 사무소, 사전교육 업무의 위탁 가능성은 옳은 내용이다.

중개사무소 등록증을 다른 사람에게 양도·대여하는 행위는 등록·자격의 명의를 빌려주는 유형의 위반으로, 벌칙 체계에서 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금이 정해진 군에 속한다. 따라서 중개업 등록증을 다른 사람에게 양도한 자가 이에 해당한다.
중개사무소 개설등록을 하지 않고 중개업을 한 자(무등록 중개업)
부정한 방법으로 중개사무소 개설등록을 한 자
중개의뢰인과 직접 거래를 한 자(금지행위 위반)
거래당사자를 쌍방대리한 자(금지행위 위반)
위 행위들은 모두 이보다 징역형의 상한이 더 높은 무거운 벌칙이 적용되는 위반이어서 이 문항이 묻는 법정형에 해당하지 않는다.

업무정지처분을 받은 개업공인중개사라도 업무정지기간 중 폐업신고 자체를 금지하는 규정은 없으므로, ④ 업무정지처분을 받은 경우 당해 업무정지기간이 만료되기 전에는 폐업신고를 할 수 없다는 설명이 틀렸다. 반면 3월 미만 휴업의 미신고는 위반이 아니라는 점, 휴·폐업 신고 시 등록증 첨부 의무, 중개업자 사망 시 동거가족의 신고의무, 폐업신고 후 폐쇄하지 않고 영업을 계속하면 무등록중개업으로 처벌된다는 점은 모두 옳은 설명이다.

부동산중개업법의 목적은 부동산중개업을 건전하게 지도·육성하고 중개행위를 적정하게 규율하여 부동산거래질서를 확립하는 데 있으며, 손해배상책임 보장(보증설정)은 이러한 목적을 실현하기 위해 마련된 개별 제도일 뿐 법의 제정목적 자체로 규정된 것은 아니다. 따라서 ① 중개업자의 손해배상책임 보장은 제정목적에 해당하지 않는다.

상가건물 임대차보호법상 임대차계약서의 확정일자는 관할 세무서장이 부여하는 것이지 구청장이 부여하는 것이 아니므로, ② 관할 구청장에게 확정일자를 받은 경우에 우선변제권을 갖는다는 설명이 틀렸다. 대항력 유지를 위한 점유·사업자등록 존속 요건, 임차권등기명령 단독신청, 3기 차임 연체 시 갱신거절 사유 등 나머지 설명은 옳다.

등기부의 갑구에는 소유권에 관한 사항이, 을구에는 지상권·저당권 등 소유권 이외의 권리(제한물권)에 관한 사항이 기재된다. 제한물권에 대한 가등기·가압류·가처분 등을 확인하려면 을구를 조사해야 하므로, ① 갑구란을 조사하여 제한물권에 대한 가등기·가압류·가처분 등을 확인한다는 설명은 확인·설명 방법으로 틀렸다.

주택의 인도와 주민등록이라는 대항요건은 이를 모두 갖춘 다음 날 오전 0시부터 효력이 발생하며, 확정일자를 대항요건 구비일보다 먼저 갖춘 경우 우선변제권 역시 대항요건을 갖춘 날의 다음 날부터 발생한다는 것이 확립된 법리이다. 사안에서 확정일자(1월 9일)가 대항요건 구비일(1월 10일)보다 앞서 있으므로 우선변제권 발생일은 1월 10일의 다음 날인 1월 11일이 되어야 하고, ② 우선변제권 발생일을 1월 10일로 본다는 설명은 틀렸다.

AIDA원리에서 고객의 흥미(관심)를 유발시키는 단계는 관심단계(Interest)이며, 욕망단계(Desire)는 이미 유발된 관심을 실제 구매 욕구로 발전시키는 단계이다. 따라서 ③ 욕망단계(Desire)는 고객의 흥미를 유발시키는 단계라는 설명은 단계 구분을 잘못 서술한 것으로 틀렸다.

민법상 미성년자가 혼인을 하면 성년의제가 적용되어 행위능력자로 간주되므로, 혼인한 미성년자는 법정대리인의 동의 없이도 자기 소유 부동산을 유효하게 처분할 수 있다. 따라서 ⑤ 혼인을 하였더라도 법정대리인의 동의를 받아야 한다는 설명이 틀렸다.

甲이 乙에게 지불할 중개보수는 480,000원이다. 월세가 있는 주택 임대차는 보증금에 월차임을 환산해 더한 금액을 거래금액으로 본 뒤, 그 거래금액에 해당 구간의 요율을 곱해 산정한다.
거래금액 = 보증금 + (월차임 × 100)
= 6,000만원 + (100만원 × 100)
= 6,000만원 + 1억원
= 1억 6,000만원
환산한 금액이 5천만원 미만인 때에만 월차임에 100 대신 70을 곱해 다시 환산하는데, 여기서는 1억 6,000만원이므로 그 예외에 해당하지 않는다.
거래금액 1억 6,000만원은 요율표의 1억원~3억원 구간에 속하므로 요율 0.3%가 적용되고, 이 구간에는 한도액이 없어 계산값이 그대로 확정된다.
중개보수 = 거래금액 × 요율
= 1억 6,000만원 × 0.3%
= 480,000원
계약기간 2년은 거래금액 산정에 반영하지 않으며, 중개보수는 거래당사자 쌍방에게 각각 받으므로 임차인 甲이 부담하는 금액도 480,000원이다.

장사 등에 관한 법률령상 개인묘지의 면적은 30㎡ 이내로 제한되므로(가족묘지 100㎡, 종중·문중묘지 1,000㎡, 법인묘지 10만㎡ 이상), ③ '장사등에관한법률에 의한 개인묘지면적은 60m²를 초과하여서는 아니된다'는 설명은 기준 수치가 틀려 정답이 된다. 분묘기지권을 시효취득한 경우 지료를 지급할 필요가 없다는 설명(①)과, 아직 설치되지 않은 장래의 묘소(가묘)는 분묘로 볼 수 없다는 설명(②)은 옳은 내용이다.

조세특례제한법상 농지 소재지에 8년 이상 재촌·자경한 농지를 양도하는 경우 양도소득세를 감면받을 수 있으므로, 8년 이상을 농지소재지에 거주하고 자경하면 양도소득세가 감면된다는 설명이 옳다.
농업인의 소유상한: 농업인은 원칙적으로 농지 소유상한 제한을 받지 않는다.
지목이 임야인 다년생식물 재배지: 지목이 임야이면서 형질을 변경하지 않고 다년생식물 재배에 이용되는 토지는 농지법상 농지에서 제외된다.
주말·체험영농 취득면적: 주말·체험영농 목적의 농지취득은 세대원 전부를 합산하여 1,000㎡ 미만이어야 한다.
농지전용협의 완료 농지: 농지전용협의를 마친 농지는 농지취득자격증명 발급 대상에서 제외된다.

투기과열지구는 주택가격 안정을 위해 주택을 대상으로 지정되는 제도로서 '주택투기과열지구'와 '토지투기과열지구'로 구분하여 지정되는 것이 아니므로 ⑤가 틀린 설명이다. 토지 투기 억제는 별도로 토지거래허가구역 제도(①)를 통해 이루어지며, 주택거래신고제 실시(②), 종합부동산세 신설(③), 분양권 전매제한을 포함한 투기과열지구제 도입(④)은 모두 옳은 설명이다.

외국인토지법상 경매 등 계약 외의 원인으로 부동산을 취득한 외국인은 소유권을 취득한 날(매각대금 완납일)로부터 6월 이내에 신고하여야 하므로, 기산점을 매각결정기일로 설명한 지문이 틀린 내용이다.
군사시설보호구역 등 특정지역 취득시 계약체결 전 사전허가를 받아야 하는 것, 허가규정 위반 계약이 무효인 것, 계약체결로 인한 취득은 계약체결일로부터 60일 이내에 신고하는 것, 미신고시 300만원 이하의 과태료에 처해지는 것은 모두 옳은 설명이다.

주택임대차보호법상 소액임차인의 최우선변제금액 합계는 대지가액을 포함한 주택가액의 2분의 1 범위 내에서만 인정되므로, 이를 3분의 1이라고 설명한 지문이 틀린 내용이다.
경매로 토지거래허가구역 내 농지를 취득하는 경우 허가가 필요 없는 것, 비농업인이 최고가매수신고인이 되어도 농지취득자격증명을 제출해야 매각허가를 받을 수 있는 것, 최우선변제권은 경매기입등기(압류효력 발생) 전에 대항요건을 갖춘 경우에만 인정되는 것, 유치권·법정지상권·예고등기는 성립순위와 무관하게 매수인에게 인수되는 것은 모두 옳은 설명이다.

부동산등기특별조치법상 계약서의 검인은 부동산 소재지를 관할하는 시장·군수·구청장에게 신청하여야 하므로, 매도인의 주소지 관할청에 신청하였다는 지문이 틀린 설명이다.
검인신청시 계약서 원본과 사본 2통을 제출하는 것, 계약서를 작성한 중개업자도 검인을 신청할 수 있는 것, 등기원인을 허위로 기재하여 등기를 신청하면 3년 이하의 징역이나 1억원 이하의 벌금에 처하는 것, 대가적 채무를 부담하는 경우 반대급부의 이행이 완료된 날로부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청해야 하는 것은 모두 옳은 설명이다.

소액임차인의 최우선변제권은 담보물권자보다 앞서고, 소액 여부는 최선순위 담보권 설정 당시의 기준으로 판단한다. K은행 근저당 설정 당시 서울에서는 보증금 4,000만원 이하가 소액임차인으로 보증금 중 1,600만원까지 최우선변제를 받으므로, 甲(2,500만원)뿐 아니라 乙(4,000만원)도 소액임차인에 해당한다. 따라서 K은행은 甲·乙 두 사람의 최우선변제액을 모두 공제한 나머지에서 배당받으므로, ③ 甲의 최우선변제액만 제외한 나머지 매각대금 전부에 대해 乙·丙보다 우선한다는 설명은 틀리다.
④ 乙의 대항력은 주택 인도와 전입신고를 마친 다음 날 0시인 2002년 9월 21일 0시에 발생하고, ② 다가구주택은 건축법상 단독주택이므로 전입신고에 지번만 기재해도 유효한 공시방법이 된다.

중개대상물 확인·설명사항에는 물건의 표시와 권리관계, 매도(임대)의뢰인이 고지한 실제 권리관계(①), 공법상 이용제한·거래규제 등 토지이용 및 건축에 관한 사항(②), 수도·전기·가스 등 시설물의 상태와 경비실·관리주체 등 관리에 관한 사항(③), 일조·소음 등 환경조건과 도로·대중교통 연계성 등 입지여건(④), 거래예정금액과 중개수수료·실비의 산출내역이 포함되며, 조세에 관한 항목도 중개대상물에 대한 권리를 취득함에 따라 부담하여야 할 조세의 종류 및 세율로 규정되어 있다.
⑤는 부담의 원인을 취득이 아닌 매도로, 설명의 내용을 종류 및 세율이 아닌 개략적인 내용으로 바꿔놓은 것이어서 기재사항에 해당하지 않는다.
즉 확인·설명서에서 조세는 매수인(취득자)이 취득 단계에서 부담할 세목과 세율을 알리는 것이지, 매도인이 양도에 따라 부담할 세금을 개략적으로 적는 항목이 아니다.

그림은 매도의뢰인과 매수의뢰인이 각각 다른 중개업자에게 의뢰하고, 두 중개업자가 부동산거래정보망에 물건정보를 공지·검색하여 공동으로 중개를 성사시키는 과정을 나타낸다. 따라서 ② 부동산정보 신속 유통, ③ 정보망 공개를 전제로 하는 전속중개 활성화, ④ 중개업자 간 협동체계 구축, ⑤ IT 활용은 모두 그림에서 읽어낼 수 있다.
반면 물건인도와 가액수령은 매도·매수 의뢰인 사이에서 직접 이루어지고 거래대금을 제3자가 예치·관리하는 단계는 나타나 있지 않으므로, ① 에스크로우 영역 확대가 그림과 가장 거리가 멀다.

지적측량수행자에 대한 제척(除斥) 범위는 본인·배우자·직계존속·직계비속이 소유한 토지로 한정되므로, 방계존·비속(형제자매, 삼촌·조카 등)이 소유한 토지에 대한 지적측량은 애초에 금지되는 행위가 아니어서 위법이 아니고, 따라서 벌칙 규정의 적용대상도 되지 않는다.
공정의무를 위반하여 고의로 지적측량을 잘못 시행한 때
등록 없이 지적측량업을 영위한 때
신규등록신청을 허위로 한 때
업무상 알게 된 비밀을 누설한 때
위 경우는 모두 벌칙(형사처벌) 규정의 적용대상이다. 이 문항의 변별 포인트는 직계냐 방계냐이며, 직계존·비속 소유 토지였다면 제척 위반에 해당한다.

지적정보센터가 관리하는 토지관련자료는 지적전산자료, 개별공시지가 등 공시지가전산자료, 주민등록전산자료, 지적위성기준점관측자료와 같이 토지 자체의 표시·소유·가격에 관한 자료로 한정된다. 반면 주택가격전산자료는 건축물인 주택의 가격에 관한 별도의 공시제도에 따른 자료이므로 지적정보센터의 관리대상이 아니다.

지적측량업자는 고의·과실로 지적측량을 잘못하여 의뢰인에게 손해를 입힌 경우의 배상책임을 보장하기 위하여 보증보험 등에 가입하여야 하며, 그 보증금액은 1억원 이상이어야 한다. 공적 측량수행기관에 대해서는 이보다 훨씬 큰 보증금액이 요구되는 것과 구별된다.

「합병」은 지적공부에 등록된 2필지 이상의 토지를 대장·도면상 1필지로 합하여 등록하는 것으로, 기존에 확정되어 있던 경계를 그대로 유지한 채 등록사항만 정리하는 것이므로 새로운 경계 확정을 위한 지적측량을 시행하지 않는다. 따라서 합병에 지적측량을 시행한다는 설명은 옳지 않다. 나머지 지목변경·토지의 이동·등록전환에 대한 정의는 지적법령의 용어 정의에 부합한다.

토지대장·임야대장에는 토지소유자가 변경된 날과 변경원인은 등록되지만, 등기접수번호는 등록사항이 아니다. 등기접수번호와 같은 등기 관련 사항은 부동산등기부에 기재되는 사항이고, 대장에는 이를 기초로 한 소유권 변경일자와 원인만 등록되기 때문이다. 나머지 개별공시지가, 토지의 소재·이동사유, 필지별 고유번호, 도면번호·장번호·축척은 모두 대장의 등록사항에 해당한다.

지목 「도로」의 정의상 아파트·공장 등 단일 용도의 일정한 단지 안에 설치된 통로는 도로에서 제외되어 해당 부지의 주된 지목(대·공장용지 등)에 포함된다. 따라서 이를 「도로」로 한다는 설명은 틀리다. 묘지공원 내 납골당 부지를 「묘지」로, 귤나무 집단재배지를 「과수원」으로, 주차장법상 노상주차장을 「도로」로, 송수시설 부지를 「수도용지」로 하는 나머지 설명은 지목 구분 기준에 부합한다.

소관청은 지적공부와 부동산등기부의 부합 여부를 조사·확인한 결과 부합하지 않는 사항이 있으면 토지소유자 등 이해관계인에게 이를 바로잡는 데 필요한 신청을 요구할 수 있고, 정당한 사유 없이 신청이 없는 경우에는 소관청이 직권으로 정리(정정)할 수 있다. 따라서 소관청이 직권으로 정정할 수 없다는 설명은 틀리다.

지적전산자료의 사용료는 국가(행정자치부장관 등)가 제공하는 경우에는 수입인지로, 시·도지사 또는 소관청이 제공하는 경우에는 해당 지방자치단체의 수입증지로 납부하는 것이 원칙이다. 따라서 시·도지사·소관청이 제공하는 자료의 사용료까지 수입인지로만 납부한다는 설명은 틀리다.

등기촉탁은 소관청이 토지의 소재·지번·지목·경계·면적 등 토지의 표시에 관한 사항을 변경 정리한 경우에 관할 등기관서에 등기를 촉탁하는 제도이다. 반면 토지소유자에 관한 사항은 등기부의 등기내용을 기초로 지적공부를 정리하는 것이지 그 반대 방향이 아니므로, 소유자 변경까지 등기촉탁의 대상으로 설명한 것은 틀리다.

축척이 $1/1200$이므로 지상거리는 도상거리에 $1200$을 곱하여 구한다: $3\text{cm} \times 1200 = 3600\text{cm} = 36\text{m}$. 이는 ①⑤의 36m와 일치하며, ②③④의 360m는 축척 배율 적용을 잘못한 값이다. 도면상 10번지의 지목 기호는 「공원」, 15번지의 지목 기호는 「유원지」로 표시되어 있으므로, A점(10번지, 공원)에서 B점(15번지, 유원지)까지의 거리가 36m라는 설명이 옳다.

지적확정측량 등 경계점좌표등록부 시행지역에서는 면적을 제곱미터 이하 한 자리 단위로 정하고 1필지 면적이 0.1제곱미터 미만이면 0.1제곱미터로 등록하지만, 1/1200 축척의 지적도 시행지역은 이와 별개로 면적을 제곱미터 단위로 정하며 1필지 면적이 1제곱미터 미만인 경우에 비로소 1제곱미터로 등록한다.
따라서 ③ "축척이 1/1200인 지적도 시행지역에서는...0.1제곱미터로 토지대장에 등록한다"는 경계점좌표등록부 지역의 기준을 지적도 지역에 잘못 적용한 것이므로 틀린 설명이다.

중앙지적위원회의 지적측량 적부재심사에서 경계 및 면적을 정정하라는 의결이 있고 그 의결서 사본이 소관청에 접수되면, 소관청은 토지소유자의 신청이나 별도의 확정판결을 기다릴 필요 없이 직권으로 지체 없이 지적공부의 등록사항을 정정하여야 한다.
이는 지적위원회의 재심사 의결에 기속력을 부여하여 신속히 등록사항을 바로잡기 위한 규정이므로, ① "당해 소관청이 직권으로 지체없이 경계 및 면적을 정정하여야 한다"가 옳은 처리방법이다.

토지가 해면 또는 수면에 접하는 경우 지상경계의 결정기준은 평균해수면·평균수면이 아니라 최대만조위 또는 최대만수위가 되는 선을 기준으로 지적공부에 등록한다.
따라서 ④ "평균해수면 또는 평균수면이 되는 선을 기준으로 등록한다"는 기준을 잘못 서술한 것이어서 틀린 설명이다.

1필의 토지 일부에 대해서도 그 부분을 특정할 수 있는 도면을 첨부하면 분필등기 없이도 지상권설정등기를 할 수 있으므로, ③ "분필등기를 거치지 않으면...지상권설정등기는 할 수 없다"는 틀린 설명이다.
지상권설정의 목적·범위는 필요적 기재사항이고 지료는 임의적 기재사항이며, 타인의 농지 위에도 지상권설정이 가능하고 존속기간을 불확정기간으로 정하는 것도 허용된다는 점에서 나머지 지문은 옳다.

관할 위반의 등기는 부동산등기법상 절대적 무효사유(등기관의 각하사유)에 해당하여, 그 등기가 실체적 권리관계와 부합하는지 여부와 관계없이 등기관이 직권으로 말소하여야 한다.
반면 등기신청절차상 하자가 있어도 당사자에게 등기의사가 있고 실체관계에 부합하면 유효로 보는 것이 판례이므로, ② "관할 위반의 등기이지만...실체적 관계와 부합하는 경우"가 직권말소 대상이다.

甲과 乙 사이의 매매계약과, 2년 후 재매매하기로 한 재매매예약은 별개의 계약이므로 甲에서 乙로의 소유권이전등기신청서에는 매매를 등기원인으로 하는 사항만 기재하면 되고, 아직 발생하지 않은 재매매 약정에 관한 사항은 기재사항이 아니다.
등기신청서에는 부동산의 표시(소재·지번·지목·면적), 등기원인(매매계약 체결일)과 등기당사자(甲·乙) 및 신청대리인(丙)의 인적사항은 기재해야 하므로, ④ "재매매 약정에 관한 사항"이 기재하지 않아도 되는 항목이다.

민법 제187조에 따라 상속, 공용징수, 판결, 경매 등 법률의 규정에 의한 물권취득은 등기를 요하지 아니하고 등기 없이도 물권변동의 효력이 발생하며, 다만 이를 처분하려면 먼저 등기하여야 한다.
따라서 ④ "법률의 규정에 의하여 소유권을 취득하는 경우에도 등기하여야 물권변동의 효력이 생긴다"는 설명은 틀렸다.

가등기에 기한 본등기를 하면 가등기의 순위보전적 효력에 의해 가등기 후 제3자 앞으로 마쳐진 소유권이전등기는 등기관이 직권으로 말소하는 것이고, 그 제3자의 승낙은 요건이 아니다.
따라서 ③ "본등기를 함에 있어서 그 제3자의 승낙이 필요하다"는 틀린 설명이며, 등기의무자는 여전히 가등기 당시의 소유자이고 본등기 신청시 가등기의 등기필증이 아닌 등기의무자의 권리에 관한 등기필증을 첨부한다는 점, 지분 일부에 대한 본등기도 가능하다는 점은 옳은 지문이다.

이미 종료된 등기절차에 착오·유루가 있어 원시적으로 등기 일부와 실체관계가 어긋난 것을 시정하는 등기가 경정등기(ㄴ)이고, 등기 후 발생한 후발적 사유로 등기사항 일부를 실체관계에 맞추는 등기가 변경등기(ㄷ)이다. 유효하게 성립한 등기의 전부가 후에 실체관계에 부합하지 않게 되면 그 등기 전부를 지우는 말소등기(ㄱ)를 한다.
건물의 일부만 멸실한 경우는 부동산이 소멸한 것이 아니라 표시사항이 달라진 것이므로 멸실등기가 아니라 표시에 관한 변경등기(ㄷ)의 형식으로 등기부에 반영된다.

유증으로 인한 소유권이전등기는 유증자 명의의 등기를 거쳐 수증자에게 이전하는 것이 원칙이며, 상속등기가 아직 경료되지 않았다면 상속등기를 거치지 않고 유증자(피상속인)로부터 곧바로 수증자 명의로 직접 등기를 신청한다.
이 등기는 수증자와 유언집행자(또는 상속인)의 공동신청이 원칙이고 등기의무자의 등기필증을 첨부해야 하며, 조건부 유증은 조건성취일을 등기원인일자로 하고, 유류분 침해 여부는 등기관의 심사사항이 아니므로 나머지 지문은 틀렸다.

등기관의 처분에 대한 이의신청은 서면으로 하여야 하고, 신청기간에 관하여는 특별한 제한이 없어 처분이 부당하다고 인식하는 한 언제든지 신청할 수 있다.
이의신청서는 해당 처분을 한 등기소에 제출하는 것이지 ① '관할지방법원에 직접 이의신청서를 제출'하는 것이 아니며, 관할 지방법원은 그 이의에 대한 재판만을 담당한다.
또한 처분의 당부는 처분 당시를 기준으로 판단하므로 ② '이의심사시 기준'은 틀리고, ③ 처분 후의 새로운 사실이나 새로운 증거방법은 이의신청의 이유로 삼을 수 없으며, ④ 이의신청에는 집행정지의 효력이 없다.

‘진정명의 회복’을 원인으로 한 소유권이전등기도 등기원인을 증명하는 서면(확정판결의 정본 등)은 반드시 제출해야 하므로, ① '등기원인을 증명하는 서면을 제출할 필요가 없다'는 설명은 틀리다.
이 등기는 등기원인일자가 실제로 특정되지 않으므로 등기신청서에 등기원인일자를 기재하지 않으며, 기존 등기명의를 회복하는 것에 불과하여 실질적인 처분행위로 보지 않으므로 농지취득자격증명이나 토지거래계약허가증도 요구되지 않는다.
또한 확정판결에 의한 등기권리자의 단독신청이므로 등기의무자의 협력(등기필증 제출)도 필요하지 않다.

구 부동산등기법상 예고등기는 등기원인의 무효·취소로 인한 등기의 말소 또는 회복의 소가 제기된 사실을 공시해 제3자에게 경고하는 데 그치는 등기로, 예고등기 후 원고패소판결이 확정되거나 소가 각하·취하된 때에는 제1심 수소법원이 지체 없이 그 말소를 등기소에 촉탁하여야 한다.
① 예고등기에는 처분금지의 효력이 없고, ② 등기원인의 무효로써 선의의 제3자에게 대항할 수 없는 경우에는 예고등기를 하지 않으며, ③ ‘진정명의 회복’을 원인으로 한 소유권이전등기청구소송은 말소·회복의 소가 아니므로 예고등기의 대상이 아니다.
④ 원고승소판결이 확정된 경우에는 원고가 그 판결에 의한 말소(회복)등기를 신청하면 등기관이 직권으로 예고등기를 말소하는 것이므로, 판결에 의한 등기신청 없이 예고등기의 말소만을 따로 신청할 수는 없다.

2인 이상이 조합체로서 공동사업(농장 경영 등)을 목적으로 부동산을 매수한 경우 그 재산은 민법상 조합재산에 해당하여 공유가 아니라 합유로 등기하여야 한다는 것이 통설·판례이므로, 이를 공유로 등기하여야 한다는 설명은 틀리다.
반면 공유지분의 기재(①), 공유물 불분할 특약의 등기(②), 미등기 부동산에 대한 공유자 1인의 전원을 위한 보존등기 신청(④), 합유등기에는 지분을 표시하지 않는다는 점(⑤)은 모두 옳은 설명이다.

신탁행위로 인한 신탁등기는 해당 부동산에 관한 소유권이전등기 등 권리변동등기와 동시에 하나의 신청정보로 신청하여야 한다는 것이 원칙이므로 ②가 옳다.
신탁등기를 소유권이전등기신청서와 별개의 서면으로 신청한다는 설명(③)이나, 수탁자가 2인 이상인 경우 그 재산관계를 공유로 표시한다는 설명(④, 실제로는 합유로 표시)은 틀리며, 여러 개의 부동산에 관한 신탁등기를 하나의 신청서로 신청하더라도 신탁원부는 부동산별로 작성·제공하여야 하므로 한 개만 제출한다는 설명(⑤)도 틀리다.

재외국민도 대한민국 국민이므로 등기의무자로서 제출하는 인감증명은 인감증명법에 따른 인감증명이어야 하고(재외국민도 국내에 인감을 신고하고 인감증명을 발급받을 수 있다), 본국 관공서가 발행한 인감증명으로 갈음할 수 있는 것은 인감증명법에 따른 인감증명을 발급받을 수 없는 외국인의 경우이다.
따라서 일본에 거주하는 재외국민이라 하여 일본국 관공서가 발행한 인감증명을 제출할 수 있는 것은 아니고, 인감증명을 제출할 수 없는 사정이 있는 때에 처분위임장 등의 서명·날인에 관하여 재외공관의 확인(또는 공증)을 받는 방법이 보충적으로 인정될 뿐이다.
③④ 법인·외국회사는 등기소의 증명을 받은 대표자의 인감증명을, 법인 아닌 사단·재단은 그 대표자 또는 관리인의 인감증명을 제출하며, ⑤ 부동산매도용 인감증명은 매수인의 인적사항까지 기재된 더 엄격한 것이므로 증여를 원인으로 한 소유권이전등기에도 제출할 수 있다.

취득세는 부동산을 취득하는 자(양수인)가 납부하는 조세이므로, 부동산을 양도하는 자의 입장에서는 부담하지 않는다.
반면 양도소득세와 이에 부가되는 소득할 주민세는 양도차익에 대해 양도자가 부담하고, 부동산매매를 사업으로 하는 경우의 종합소득세나 사업자인 양도자가 공급자로서 부담하는 부가가치세도 양도자의 조세가 될 수 있다.

등록세는 등기의 종류에 따라 정률세와 정액세로 구분되는데, 부동산가액이나 월임대차금액을 과세표준으로 하는 정률세율은 권리를 새로 설정·이전하는 등기에 적용되는 것이고, 권리관계를 소멸시키는 말소등기는 가액에 비례하는 정률세가 아니라 건당 정액으로 과세되는 것이 원칙이므로, 임차권의 말소등기에 월임대차금액의 1,000분의 2라는 정률세율을 적용한다는 설명은 틀리다.

등록세는 등기·등록을 하기 전까지 납부하여 그 영수필확인서를 등기신청서에 첨부하여야 하므로, 등록한 날로부터 30일 이내에 사후적으로 신고납부한다는 설명은 틀리다.
취득세의 과세대상 열거(①), 등록세 납세의무자의 정의(②), 학술·종교·자선 등 비영리사업자가 그 사업에 사용하기 위해 취득·등기하는 부동산에 대한 비과세(③), 취득세·등록세의 과세표준을 각각 취득당시가액·등기(등록)당시가액으로 하는 원칙(④)은 모두 옳은 설명이다.

국세기본법상 소득세의 납세의무 성립시기는 소득을 얻은 개별 시점이 아니라 해당 과세기간이 끝나는 때이므로, '소득을 얻은 때'라는 설명은 틀리다.
부가가치세는 과세기간이 끝나는 때(수입재화는 세관장에게 수입신고를 하는 때), 상속세는 상속이 개시되는 때, 인지세는 과세문서를 작성하는 때, 가산세는 가산할 국세의 납세의무가 성립하는 때에 각각 성립한다는 것은 모두 옳다.

이혼위자료로 토지의 소유권을 이전하는 경우는 위자료 채무를 소멸시키기 위해 부동산으로 대물변제하는 것으로서 유상 양도에 해당하여 양도소득세 과세대상이 된다는 것이 확립된 판례의 입장이다.
골프회원권을 양도담보 목적으로 양도하는 경우: 자산의 실질적 이전(양도)으로 보지 않는다.
공유지분의 변경 없이 공동소유 토지를 소유지분별로 단순 분할하는 경우: 자산의 실질적 이전(양도)으로 보지 않는다.
주권상장법인 소액주주가 유가증권시장에서 양도하는 주식: 소득세법상 양도소득세 과세대상 자산에 해당하지 않는다.
사업용 기계장치: 소득세법상 양도소득세 과세대상 자산에 해당하지 않는다.

부동산의 소유권이 타인에게 이전되었다가 법원의 무효판결로 그 소유권이 환원되는 경우에는 처음부터 소유권 이전이 없었던 것으로 되어 당초의 취득시기가 그대로 유지되므로, 취득시기를 법원의 확정판결일로 본다는 서술은 틀렸다.
나머지 지문은 소득세법령상 취득·양도시기 규정에 부합한다.
장기할부조건: 소유권이전등기 접수일·인도일·사용수익일 중 빠른 날
대금청산 전 소유권이전등기: 등기부에 기재된 등기접수일
무허가건축물: 사실상의 사용일
대금청산일이 불분명한 경우: 등기·등록접수일 또는 명의개서일

사업상 형편 등으로 세대전원이 다른 시·군으로 주거를 이전함으로써 보유기간 제한 없이 1세대 1주택 비과세를 받으려면 해당 주택에서 1년 이상 거주한 사실이 있어야 한다. 그런데 해당 지문은 이를 "1년간 보유한 주택"으로 잘못 서술하여 거주 요건과 무관하게 규정된 것처럼 되어 있으므로 특례 요건에 해당하지 않는다.
건설임대주택 5년 이상 거주, 해외이주로 세대전원 출국, 협의매수·수용, 재건축조합원이 사업시행기간 중 취득한 대체주택에 1년 이상 거주 후 양도는 모두 보유·거주기간 제한을 받지 않는 사유로 인정된다.

사업용건물의 임대용역의 공급은 주택이 아닌 상가 등 사업용 건물의 임대이므로 부가가치세 과세대상이다.
토지의 공급: 부가가치세법상 면세이다.
국민주택의 공급·국민주택 건설용역의 공급: 조세특례제한법에 따라 면세된다.
주택과 이에 부수되는 토지의 임대용역: 면세대상이다.
여기서 국민주택 규모 요건은 주택의 공급·건설용역에만 적용되고, 주택의 임대용역은 주택 규모와 관계없이 면세된다. 다만 부수토지는 도시지역 안에서는 건물정착면적의 5배(도시지역 밖은 10배) 이내까지만 주택의 임대로 보아 면세되며, 그 범위를 넘는 토지의 임대는 면세되지 않는다.

자산을 취득한 후 본래의 용도를 유지하기 위해 지출한 수익적 지출액(수선비 등)은 자본적 지출과 달리 양도차익 계산상 필요경비로 인정되지 않는다. 반면 토지개발채권 매각차손(②), 소유권 확보를 위한 소송·화해비용(③), 계약서 작성비용 등 양도에 직접 지출한 비용(④), 취득가액과 취득세·등록세 등 취득부대비용(⑤)은 실지거래가액에 의한 양도차익 계산시 필요경비로 인정된다.

법인 또는 국가·지방자치단체와의 거래에 대해 사실상의 거래가격을 과세표준으로 하는 것은 취득세에 관한 규정이며, 재산세의 과세표준은 원칙적으로 시가표준액에 적용비율(공정시장가액비율)을 곱한 금액으로 산정하므로 ③번 설명이 틀렸다. 재산세 과세대상(①), 시가표준액×적용비율에 의한 과세표준(②), 공동소유주택 세액의 지분별 안분(④), 세부담 상한 100분의 150(⑤)에 관한 나머지 설명은 재산세 제도에 부합한다.

읍·면지역에 소재하는 공장용 건축물의 부속토지로서 공장입지기준면적 범위 안의 토지는 별도합산과세대상이 아니라 분리과세대상에 해당하므로 ③번 분류가 틀렸다. 종중 소유 임야의 분리과세(①), 여객자동차터미널용 토지의 별도합산(②), 무허가건축물의 부속토지(④)와 건축물의 시가표준액이 부속토지 시가표준액의 100분의 3에 미달하는 건축물의 부속토지(⑤)에 대한 종합합산 분류는 재산세 과세대상 토지 구분에 부합한다.

종합부동산세는 국내 소재 토지를 지방세법상 종합합산과세대상과 별도합산과세대상으로 구분하여 과세할 뿐, 분리과세대상 토지는 종합부동산세 과세대상에서 제외되므로 해당 설명이 틀렸다.
재산세·종합부동산세의 과세기준일이 동일하다는 점, 주택 이외 건축물에 대한 재산세 납기, 주택분 종합부동산세 과세표준의 산정방식, 종합합산과세대상 토지의 재산세 과세표준 합계액을 기준으로 한 종합부동산세 납세의무 판단에 관한 나머지 설명은 제도 내용에 부합한다.

과세표준은 신고가액 1억원이 시가표준액 8천만원보다 크므로 1억원이다. 취득세는 $1\text{억원} \times 2\% = 200\text{만원}$이고, 등록세는 $1\text{억원} \times 2\% = 200\text{만원}$이나 개인 간 거래로 25% 감면되어 $200\text{만원} \times 0.75 = 150\text{만원}$이다.
농어촌특별세는 취득세액의 10%와 감면받은 등록세액의 20%를 합하여 $200\text{만원} \times 10\% + 50\text{만원} \times 20\% = 30\text{만원}$, 지방교육세는 납부할 등록세액의 20%인 $150\text{만원} \times 20\% = 30\text{만원}$이다.

영리법인은 상속세의 납세의무자가 아니므로, 영리법인이 유증을 받은 경우 그 재산가액은 법인의 익금에 산입되어 법인세가 과세될 뿐 상속세를 납부할 의무는 없다는 것이 원칙이며, 따라서 해당 설명이 틀렸다.
거주자 사망시 국내외 모든 상속재산이 과세대상이 된다는 점, 비거주자 사망시 국내 소재 상속재산이 과세대상이 된다는 점, 유증·사인증여도 상속세 과세대상에 포함된다는 점, 상속세가 초과누진세율 체계라는 점은 상속세 제도에 부합하는 설명이다.

국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 광역도시계획은 광역계획권의 지정목적 달성에 필요한 장기발전방향을 제시하는 계획으로 정의되므로 ①이 옳다.
도시기본계획은 비법정계획이 아니라 법정계획이고, 5년마다 타당성 검토는 도시기본계획에 대한 규정이며(광역도시계획에는 이러한 규정이 없음), 인구 등 요건을 충족하는 시ㆍ군은 도시기본계획 수립을 생략할 수 있고, 도시기본계획에 부합하지 않는 도시관리계획도 당연무효가 아니라 통상 취소사유에 해당하므로 나머지 지문은 모두 틀리다.

토지거래허가구역은 원칙적으로 건설교통부장관(현 국토교통부장관)이 지정하고, 그 구역 안에서 토지거래계약을 체결하려는 자는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아야 하므로 지정권자와 허가권자가 서로 다른 ①이 옳다.

도시기본계획은 상위계획인 광역도시계획에 부합하여야 하고 내용이 상충되면 광역도시계획이 우선하며, 수립 시 자연적 여건에 대한 조사ㆍ측량과 공청회를 통한 주민 및 관계전문가 의견청취 절차를 거쳐야 하므로 ①ㆍ②ㆍ③ㆍ④는 옳다.
반면 수도권 내 시ㆍ군에서 새로 수립되는 도시기본계획은 시ㆍ도지사가 아니라 국가(당시 건설교통부장관)의 승인을 받아야 하는 특례가 적용되어, 승인권자를 시ㆍ도지사라고 서술한 ⑤가 틀린 지문이다.

하나의 대지가 둘 이상의 용도지역에 걸치는 경우의 처리는 건축법이 아니라 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제84조가 정하며, 걸치는 부분 중 가장 작은 부분이 330m²(도로변에 띠 모양으로 지정된 상업지역에 걸친 토지는 660m²) 이하이면 대지 전체에 가장 넓은 면적이 속하는 용도지역의 규정을 적용하는 것이 이 문항 출제 당시의 기준이었다.
여기서 작은 쪽인 제3종일반주거지역 부분이 100m²로 기준 이하이므로, 대지 전체 500m²에 근린상업지역의 최대용적률 500%를 적용한다.
$500\text{m}^2 \times 500\% = 2{,}500\text{m}^2$이므로 최대 연면적은 ⑤ 2,500m²이다.
다만 현행법은 이 경우 건폐율·용적률만은 각 부분의 면적에 따라 가중평균하여 적용하도록 개정되어, 같은 조건이면 ④ 2,250m²가 되므로 최신 기준과 구분해 이해할 필요가 있다.

대법원 판례상 형량명령 법리에 따르면, 행정계획을 입안ㆍ결정할 때 이익형량을 전혀 행하지 않았거나 마땅히 고려하여야 할 사항을 누락하였거나, 이익형량을 하였더라도 그 정당성과 객관성이 결여된 경우에는 형량에 하자가 있어 그 행정계획결정은 위법하게 된다.
따라서 이익형량을 하기만 하면 객관성ㆍ정당성이 결여되어도 위법하지 않다고 서술한 ④가 판례 법리에 반하는 틀린 지문이다.

국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 하나의 토지에는 원칙적으로 하나의 용도지역만 중복 없이 지정되는 반면, 용도지구는 서로 중복하여 지정할 수 있다.
이를 반대로 서술한 ④(용도지역은 중복 지정 가능, 용도지구는 불가능)가 틀린 지문이다.

도시ㆍ군계획시설결정의 고시일부터 10년 이내에 그 시설의 설치에 관한 도시ㆍ군계획시설사업이 시행되지 아니하는 경우, 지목이 대(垈)인 해당 도시ㆍ군계획시설부지의 토지소유자는 그 토지의 매수를 청구할 수 있으므로 정답은 ③이다.

당시 지구단위계획은 도시지역을 대상으로 하는 제1종지구단위계획과 도시지역 외(계획관리지역 등)를 대상으로 하는 제2종지구단위계획으로 구분되었다.
자연녹지지역ㆍ생산녹지지역에서 주거ㆍ상업ㆍ공업지역으로 변경되는 지역으로서 30만m² 이상인 지역은 도시지역 내 용도지역 변경에 해당하므로 제1종지구단위계획구역으로 지정하여야 하는 대상이지 제2종지구단위계획구역이 아니므로 ④가 틀린 지문이다.

개발행위허가 제한기간은 원칙적으로 최장 3년이며, 지구단위계획구역이나 기반시설부담구역으로 지정된 지역에 대해서는 한 차례만 2년 이내의 범위에서 연장할 수 있어 합산 최장 5년까지만 가능하다.
지구단위계획구역에 대해 최장 6년까지 제한할 수 있다고 서술한 ②는 이 연장 한도(3년+2년=5년)를 초과하여 틀린 지문이다.

이 문항은 확정답안에서 복수정답으로 처리된 문항입니다. 「주거ㆍ상업ㆍ공업지역에서 기반시설 설치가 곤란한 지역은 개발밀도관리구역으로 지정하여 건폐율ㆍ용적률을 강화할 수 있다.」와 「시장ㆍ군수는 지방도시계획위원회의 심의를 거치지 아니하고 기반시설부담구역을 지정할 수 있다.」가 모두 정답으로 인정되었습니다. 여기서는 채점을 위해 한 선택지만 정답으로 두었으니, 다른 하나를 고르셨더라도 틀린 판단이 아닙니다.
개발밀도관리구역은 이미 개발이 이루어진 지역 중 기반시설의 처리ㆍ공급ㆍ수용 능력이 부족할 것으로 예상되는 지역에 대해 건축물의 용적률 최대한도를 강화하여 적용하기 위해 지정하는 구역으로, 건폐율은 그 강화 대상에 포함되지 않는다.
따라서 건폐율과 용적률을 모두 강화할 수 있다고 서술한 ①이 틀린 지문이다.

토지거래허가구역 지정 당시에는 허가 대상 규모였던 토지가 지정 후 분할되어 허가 대상 규모 미만으로 된 경우에도, 분할 후 최초로 이루어지는 거래에 대해서는 허가 대상으로 본다(허가 회피를 위한 탈법적 분할을 막기 위함).
⑤는 소유권·지상권의 무상 이전(증여 등)은 유상계약이 아니어서 허가 대상이 아니므로 틀리고, ②는 허가구역 지정의 효력이 공고일로부터 5일 후에 발생하므로 15일은 틀리다.

국가·지방자치단체·한국은행 등 특정 기관이 계약당사자인 경우에는 시장·군수·구청장과 협의가 성립되면 그 협의로써 허가를 받은 것으로 의제되므로, 협의 성립 후 별도로 허가를 다시 받을 필요가 없다. 따라서 "협의가 성립된 때에도 허가를 받아야 한다"는 ④의 서술이 틀리다.

도시계획시설사업의 시행자가 국가·지방자치단체 등 행정청인 경우에는 타인 토지에 출입할 때 허가권자의 허가를 받을 필요 없이 통지만으로 출입할 수 있으나, 행정청이 아닌 시행자는 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수의 허가를 받아야 한다는 점에서 ②가 옳다.

개발제한구역 안에서 건축물의 신축·용도변경 등 대부분의 행위는 허가 대상이지만, 그중 일정 규모 이하의 경미한 대수선 등은 허가가 아닌 신고만으로 할 수 있도록 규정되어 있다. 반면 휴양림·수목원 등 여가활용시설, 국방·군사시설, 농림수산업용 건축물, 도로·상하수도 등 공공용시설의 설치는 모두 허가 대상에 해당하여 ④만 신고 대상이다.

개발제한구역 안 취락지구에서 신축이 허용된 주택은 건폐율 40% 이하, 높이 3층 이하로 하되, 용적률은 100% 이하로 제한되므로, 이를 150% 이내로 서술한 ④가 틀리다. 취락지구의 지정권자가 시·도지사라는 점, 호수밀도 기준(10,000㎡당 5호 이상 10호 미만 등)에 의한 지정, 주택으로 용도변경된 사회복지시설의 주택수 산정 포함, 제1종지구단위계획구역 지정 가능 등 나머지 서술은 모두 관련 법령의 내용과 부합한다.

도시개발구역으로 지정할 수 있는 면적 기준은 도시지역 안의 주거지역·상업지역은 10,000㎡ 이상, 공업지역은 30,000㎡ 이상, 자연녹지지역은 10,000㎡ 이상이며, 도시지역 외의 지역은 300,000㎡ 이상이다. 이 기준에 부합하는 것은 ①뿐이고, 나머지 보기는 각 지역의 면적 기준을 실제보다 낮추어 제시하고 있다.

도시개발구역 안에서는 건축물의 건축, 토지의 형질변경, 토지분할, 죽목의 벌채, 건축법상 공작물의 설치 등이 원칙적으로 허가 대상이다. 다만 재해복구 또는 재난수습을 위한 응급조치로서 행하는 행위는 사전 허가를 기대하기 어려운 긴급한 사정을 고려하여 허가 없이 할 수 있는 예외에 해당하므로 ①이 정답이다.

도시개발구역의 지정 시 개발계획에 반드시 포함되어야 하는 것은 아니더라도, 수용 또는 사용의 대상이 되는 토지·건축물, 소유권 외의 권리, 광업권·어업권 등의 세부 목록은 도시개발구역을 지정한 후에 개발계획에 포함시킬 수 있도록 규정되어 있어 ②가 옳다. ①은 도시개발구역의 지정권자가 원칙적으로 시·도지사·대도시 시장이지만, 국가계획과 관련되거나 관계 중앙행정기관의 장이 요청하는 등의 경우에는 국토교통부장관도 지정할 수 있어 틀리다.

도시개발조합은 지정권자로부터 설립인가(또는 변경인가)를 받은 것만으로 곧바로 법인격을 취득하는 것이 아니라, 주된 사무소의 소재지에서 설립등기를 함으로써 비로소 성립·법인격을 취득하므로 ⑤의 서술이 틀리다. 정관에 토지 등 가액평가에 관한 사항이 포함되어야 한다는 점, 조합원은 구역 안의 토지소유자로 한다는 점, 조합이 법인이라는 점은 모두 옳다.

환지예정지 지정 등으로 임대차의 목적을 달성할 수 없게 된 경우 계약당사자는 계약을 해지할 수 있고, 이로 인한 손실에 대해서는 해당 사업시행자에게 보상을 청구할 수 있으므로 ⑤가 옳다. ①은 조성토지 등의 가격평가가 먼저 감정평가업자의 평가를 거친 후 토지평가협의회의 심의를 거쳐 결정되는 순서인데 순서가 뒤바뀌어 있어 틀리고, ②는 환지계획 수립 시 위치뿐 아니라 지목도 고려사항에 포함되므로 틀리다.

도시정비법령상 공동이용시설은 주민이 공동으로 사용하는 놀이터·마을회관·공동작업장·공동세탁장·어린이집 등을 말하므로 ③이 옳은 설명이다.
①의 지문 내용은 도시환경정비사업이 아니라 주거환경개선사업의 정의이고, ④의 '대지'는 인접구역이 아니라 정비사업으로 조성된 대지를 뜻하며, ⑤의 '주택공사등'에는 한국토지공사·한국자산관리공사가 포함되지 않는다.

주택재건축사업의 조합원이 될 수 있는 토지등소유자는 건축물 및 그 부속토지의 소유자로 한정되고, 재개발·도시환경정비사업과 달리 지상권자는 조합원이 될 수 없다. 따라서 ②의 경우는 조합원 자격이 인정되지 않는다.
①·③은 재개발·도시환경정비사업에서 지상권자·건축물소유자가 조합원이 될 수 있는 경우이고, ④·⑤는 투기과열지구 내 조합설립인가 후 조합원 지위 양도·양수 제한의 예외(상속, 세대원 전원 해외 이주 등)에 해당해 조합원이 될 수 있는 경우이다.

이 문항은 확정답안에서 복수정답으로 처리된 문항입니다. 「주거환경개선사업은 정비구역지정고시일 현재 토지등소유자의 2분의 1 이상의 동의를 얻어 시장ㆍ군수가 직접 시행하거나 주택공사등을 사업시행자로 지정하여 시행하게 할 수 있다.」와 「주택재개발사업 또는 주택재건축사업은 조합이 시행하거나, 조합이 조합원의 2분의 1 이상의 동의를 얻어 시장ㆍ군수 또는 주택공사등과 공동으로 시행할 수 있다.」와 「도시환경정비사업은 조합 또는 토지등소유자가 시행하거나, 조합 또는 토지등소유자가 조합원 또는 토지등소유자의 2분의 1 이상의 동의를 얻어 시장ㆍ군수, 주택공사등 또는 한국토지공사와 공동으로 시행할 수 있다.」가 모두 정답으로 인정되었습니다. 여기서는 채점을 위해 한 선택지만 정답으로 두었으니, 다른 것을 고르셨더라도 틀린 판단이 아닙니다.
주거환경개선사업을 시장·군수가 직접 시행하거나 주택공사등을 사업시행자로 지정하여 시행하게 하려면 정비구역지정고시일 현재 토지등소유자의 3분의 2 이상의 동의와 세입자 세대수 과반수의 동의를 각각 얻어야 하므로, ③ '2분의 1 이상의 동의'는 틀리다.
② 사업시행인가의 고시가 있으면 토지보상 관계 법률에 따른 사업인정 및 그 고시가 있는 것으로 의제되고, ④·⑤ 주택재개발·주택재건축사업과 도시환경정비사업은 조합(또는 토지등소유자)이 단독으로 시행하거나 조합원 등의 2분의 1 이상 동의를 얻어 시장·군수·주택공사등과 공동으로 시행할 수 있다.

관리처분계획 기준상 1세대가 여러 채의 주택을 소유한 경우 원칙적으로 1주택만 공급하지만, 주택재건축사업의 경우에는 예외적으로 소유한 주택 수만큼 2 이상의 주택을 공급할 수 있는 경우가 인정되므로 ④가 옳다.
①은 과소토지 소유자에 대해서도 현금청산이 허용되고, ③은 2인 이상이 1주택을 공유한 경우 원칙적으로 1주택만 공급하며, ⑤ 관리처분계획에는 분양대상자의 소유권 외 권리명세도 포함되어야 한다는 점에서 각각 틀린 설명이다.

㉠ 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업이 주택재건축사업이고, ㉢ 주거환경개선사업에 따른 건축허가와 소유권 보존·이전등기에는 국민주택채권 매입에 관한 규정을 적용하지 않는 특례가 있어 둘 다 옳다.
㉡ 주택재건축사업의 조합설립에는 주택단지 안 공동주택의 각 동별 구분소유자 및 의결권의 3분의 2 이상 동의와 함께 주택단지 전체 구분소유자 및 의결권의 5분의 4 이상의 동의가 필요하므로 틀리고, ㉣ 투기과열지구에서 조합설립인가 후 재건축사업 구역의 토지·건축물을 양수한 자는 조합원이 될 수 없어 양도자의 지위를 승계하지 못한다.

구 주택법상 복리시설은 어린이놀이터·유치원·경로당 등 입주자등의 생활복리를 위한 공동시설을 말하며 근린생활시설도 포함되므로 ③이 옳다.
①은 주택의 정의에 부속토지가 포함되어야 하고, ②의 주택 종류는 단독주택·공동주택 2종뿐 '복합주택'은 없으며, ④·⑤의 임대주택조합은 주택법상 인정되는 주택조합의 종류가 아니라는 점에서 각각 틀린 설명이다.

주택공급질서 교란행위에 대해 주택법은 주택공급 신청 지위의 무효화, 주택공급계약의 취소, 사업주체의 해당 주택 취득(환수), 입주자에 대한 퇴거명령 등의 제재수단과 형사처벌을 규정하고 있으나, 양도차익을 전액 몰수하는 제도는 두고 있지 않으므로 ④가 제재 수단이 아니다.

투기과열지구는 건설교통부장관 또는 시·도지사가 지정할 수 있는데, 건설교통부장관이 지정·해제하는 경우에는 시·도지사의 의견을 들어야 하는 것이지 지문처럼 '협의'를 거쳐야 하는 것이 아니므로 ②는 틀린 설명이다.
투기과열지구는 주택가격 안정을 위한 제도이고(①), 전매제한(③), 이에 위반한 전매·전매알선에 대한 벌칙(④), 생업상 사정 등에 따른 예외적 전매 허용(⑤)은 모두 옳은 설명이다.

주택거래신고제도에서 주택거래계약의 신고는 거래당사자가 공동으로 하는 것이 원칙이므로 ②가 옳다. 신고 관할청은 시·도지사가 아니라 주택 소재지 관할 시장·군수·구청장이므로 ③은 틀린 설명이다.

건축신고는 착공 전에 하여야 하는 사전신고 절차이므로, '건축공사 완료 후 지체없이 신고'해야 한다는 ③의 설명은 틀렸다.
신고만으로 건축이 허용되는 경우가 있고(①), 바닥면적 합계 85㎡ 이내의 증축·개축·재축은 신고대상에 해당하며(②), 적법한 신고는 건축허가를 받은 것으로 보고(④), 신고사항의 변경도 허용된다(⑤)는 점에서 나머지는 옳은 설명이다.

국토의 계획 및 이용에 관한 법률은 용도지역별 건폐율ㆍ용적률의 최대한도를 정하고 있는데, 이는 상한선의 성격을 가지므로 개별 법률에서 이를 초과하여 완화하는 방향으로 정할 수는 없고, 오히려 이보다 낮추어 강화하는 방향의 규정을 두는 것만 가능하다.
따라서 ④ "건축법이 위 ③의 기준을 완화할 수는 있지만 강화할 수는 없다"는 완화와 강화의 방향이 실제와 반대로 서술되어 있어 틀린 지문이다.

건축법상 국토관리ㆍ환경보전 등을 이유로 한 허가권자의 건축허가 제한에 대하여, 중앙행정기관의 장은 그 제한내용이 지나치다고 인정하면 직접 그 해제를 명할 수 있다고 규정하고 있어, 단순히 권고에 그치는 것이 아니다.
따라서 ⑤ "해제를 명할 수는 없고 단지 권고할 수 있을 뿐이다"라는 서술은 틀린 지문이다.

건축법의 목적 규정에 따르면 이 법은 건축물의 안전ㆍ기능 및 미관을 향상시킴으로써 공공복리의 증진에 이바지함을 목적으로 하므로 ①이 옳은 지문이다.
반면 ② 대지는 필지의 일부도 될 수 있고, ③ 건축의 정의에는 이전도 포함되며, ④ 대수선에는 건축물의 외부형태 변경이 포함될 수 있고, ⑤ 도로는 보행ㆍ자동차통행이 가능한 모든 길이 아니라 법령이 정하는 일정 요건(폭 등)을 갖춘 것만을 의미하므로 각각 틀린 지문이다.

벌금은 형벌의 일종으로 법원의 재판절차를 거쳐 부과되는 것이지, 허가권자가 행정처분으로 직접 부과할 수 있는 조치가 아니다.
건축법 및 그에 의한 명령ㆍ처분에 위반한 경우 허가권자는 허가나 승인의 취소, 공사중지명령ㆍ건축물철거명령, 건축물의 사용중지ㆍ사용제한, 용도변경 명령 등 행정상 시정조치만을 취할 수 있으므로 ⑤가 허가권자의 조치에 해당하지 않는다.

건축법은 문화재보호법에 의한 지정문화재뿐만 아니라 가지정문화재(임시지정문화재)에도 적용되지 않는 것으로 규정하고 있다.
따라서 ① "지정문화재에는 적용되지 않으나 가지정문화재에는 적용된다"는 서술은 가지정문화재도 적용배제 대상이라는 점과 반대로 되어 있어 틀린 지문이다.

보안림 안에서 입목의 벌채, 임산물의 굴취·채취, 토지의 형질변경, 가축의 방목 등은 원칙적으로 허가를 받아야 하고(① ②), 산림을 가꾸기 위한 무육(솎아베기 등) 벌채나 복층림 조성을 위한 벌채는 허가 대신 신고로 할 수 있다. 따라서 ⑤ 복층림의 조성을 위한 벌채가 허가·신고를 모두 요하지 않는다는 설명은 틀리다.
④ 육림을 목적으로 하는 풀베기·가지치기는 산림을 보호·육성하는 행위여서 허가나 신고 없이 할 수 있다.

이 문항은 확정답안에서 복수정답으로 처리된 문항입니다. 「야생조수의 인공사육시설의 설치」와 「신에너지 및 재생에너지개발ㆍ이용ㆍ보급촉진법에 의한 신ㆍ재생에너지의 이용ㆍ보급을 위한 시설의 설치」가 모두 정답으로 인정되었습니다. 여기서는 채점을 위해 한 선택지만 정답으로 두었으니, 다른 하나를 고르셨더라도 틀린 판단이 아닙니다.
산지관리법령상 산지전용제한지역 안에서는 원칙적으로 산지전용이 금지되고, 국방ㆍ군사시설의 설치, 문화재 및 전통사찰의 복원ㆍ보수ㆍ이전, 신ㆍ재생에너지 이용ㆍ보급 시설, 광물의 탐사ㆍ시추시설 설치 등 법령에 열거된 사업에 한하여 예외적으로 산지전용이 허용된다.
② "야생조수의 인공사육시설의 설치"는 이러한 예외 열거 사항에 포함되어 있지 않으므로 산지전용제한지역 안에서 허용되지 않는다.

결론: 공익용산지에서도 전통사찰의 증축이 언제나 금지되는 것은 아니다.
산지관리법은 공익용산지에서 할 수 있는 행위를 좁게 한정하면서도 전통사찰 등에 대해서는 복원·개축과 일정 범위의 증축을 허용하고 있다. 종전 건축물의 연면적을 넘는 증축은 전면 불가라고 단정한 서술이 규정과 어긋난다.
전국의 산지를 보전산지와 준보전산지로 구분한다는 설명은 산지 구분의 기본 틀과 같다.
향로봉에서 지리산으로 이어지는 산줄기 능선이라 하여 그 전부가 산지전용제한지역이 되는 것은 아니라는 설명은 옳다.
산사태 위험이 있다고 판단되는 산지를 산지전용제한지역으로 지정할 수 있다는 설명도 지정 대상과 같다.
임업용산지에서 임도 시설 설치를 위한 산지전용은 허용되는 행위에 해당한다.

농지법상 농지를 취득하려는 자는 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받아야 하며, 주말ㆍ체험영농을 목적으로 농지를 소유하는 경우에도 이 증명이 필요하다.
반면 상속에 의한 취득, 은행법상 금융기관 등이 담보농지를 취득하는 경우, 토지수용에 의한 취득, 농업법인의 합병으로 인한 취득은 농지법령상 농지취득자격증명 발급이 면제되는 대표적인 경우에 해당한다.

농지전용신고로 설치할 수 있는 시설은 농업인·어업인 주택, 농축산업용 시설, 농수산물 유통·가공시설, 어린이놀이터·마을회관 등 농업인의 공동생활에 필요한 편의시설 등으로 한정된다. 그중 ④ 농업진흥지역 밖에 설치하는 마을회관·어린이놀이터·구판장은 설치자와 규모에 제한 없이 신고 대상이다.
① 농업인 주택은 세대당 660㎡ 이하, ③ 자기 생산 농수산물의 유통·가공시설은 세대당 3,300㎡ 이하여야 하므로 제시된 규모는 신고 기준을 넘고, ⑤ 근린생활시설은 애초에 신고 대상 시설이 아니어서 농지전용허가를 받아야 한다.