경매입찰을 통하여 1억1천만원에 매각된 서울특별시 소재 다가구주택의 권… | [공인중개사 2차] 05년 1회차 기출문제 상세 페이지
1[공인중개사 2차] 05년 1회차
경매입찰을 통하여 1억1천만원에 매각된 서울특별시 소재 다가구주택의 권리관계가 다음과 같다. 이에 관한 중개법인의 권리분석 내용 중 틀린 것은?
| 권리순위 | 권리자 및 권리내용 | |||
| 1 | K은행 근저당 | 2001.10.1 설정 | 채권최고액 | 3,000만원 |
| 2 | 甲임대차 | 2001.10.1 주택인도 및 전입 2001.10.1 확정일자 2005.4.10 배당신청 | 임차보증금 | 2,500만원 |
| 3 | 乙임대차 | 2002.9.20 주택인도 및 전입 2003.11.11 확정일자 2005.4.2 배당신청 | 임차보증금 | 4,000만원 |
| 4 | 丙저당권 | 2003.10.10 설정 | 채권액 | 2,500만원 |
1
임차인 甲은 임차보증금 2,500만원 중 1,600만원은 최우선적으로 배당받을 수 있다.
2
다가구주택의 경우 임차인은 전입 신고시 지번만 기재하면 충분하고 동ㆍ호수까지 기재할 필요는 없다.
3
K은행은 임차인 甲의 소액보증금 중 최우선변제액을 제외한 나머지 매각대금에 대해서는 乙, 丙보다 우선하여 변제를 받는다.
4
임차인 乙의 대항력 발생일은 2002년 9월 21일 0:00시 부터이다.
5
임차인 乙은 보증금 중 일정액에 대하여 저당권자 丙보다 우선하여 변제를 받는다.
해설
소액임차인의 최우선변제권은 담보물권자보다 앞서고, 소액 여부는 최선순위 담보권 설정 당시의 기준으로 판단한다. K은행 근저당 설정 당시 서울에서는 보증금 4,000만원 이하가 소액임차인으로 보증금 중 1,600만원까지 최우선변제를 받으므로, 甲(2,500만원)뿐 아니라 乙(4,000만원)도 소액임차인에 해당한다. 따라서 K은행은 甲·乙 두 사람의 최우선변제액을 모두 공제한 나머지에서 배당받으므로, ③ 甲의 최우선변제액만 제외한 나머지 매각대금 전부에 대해 乙·丙보다 우선한다는 설명은 틀리다.
④ 乙의 대항력은 주택 인도와 전입신고를 마친 다음 날 0시인 2002년 9월 21일 0시에 발생하고, ② 다가구주택은 건축법상 단독주택이므로 전입신고에 지번만 기재해도 유효한 공시방법이 된다.
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