[공인중개사 1차] 05년 2회차 기출문제 정답·해설 페이지

도시 및 주거환경정비법상 주거환경개선사업은 정비기반시설이 극히 열악하고 노후·불량 건축물이 과도하게 밀집한 지역의 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 사업이다. 반면 택지개발사업은 택지개발촉진법에 따라 도시지역의 주택난 해소를 위해 신규 택지를 조성·공급하는 사업이므로, 기존 노후 주거지의 정비와는 성격이 다르다.
따라서 주거환경개선사업의 정의를 택지개발사업이라고 서술한 ③ "정비기반시설이 극히 열악하고 노후ㆍ불량 건축물이 과도하게 밀집한 지역의 주거환경을 개선하기 위해서 시행하는 사업을 택지개발사업이라고 한다"가 틀린 설명이다. 참고로 ④의 주택재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 노후·불량 건축물이 밀집한 지역에서 시행하는 별개의 정비사업 유형으로, 다수 소유자의 이해관계 조정이 어려워 사업 진행이 지연되기 쉽다는 설명은 옳다.

포트폴리오 이론상 위험을 분산시키려면 수익률 변동 추세가 서로 다르거나 상관관계가 낮은 자산에 분산투자해야 위험감소 효과가 크며, 수익률 변동이 유사한 추세를 보이는 자산끼리 묶으면 상관계수가 높아 분산투자 효과가 거의 없다.
따라서 ① "투자대안별 수익률 변동이 유사한 추세를 보일 것으로 예측되는 부동산에 분산 투자하는 것이 좋다"는 틀린 설명이다.

부동산경기가 상승국면에 들어서면 매수 수요가 늘고 매도자가 우위에 서는 매도자 주도시장(seller's market)으로 변하는 것이 일반적이며, 반대로 하강국면에는 구매자 주도시장(buyer's market)으로 바뀐다.
따라서 상승국면에서 구매자 주도시장으로 변한다고 서술한 ⑤ "부동산경기가 상승국면에 들어서면 시장은 구매자 주도시장(buyer's market)으로 변한다"가 틀린 설명이다.

총소득승수법(GIM)은 총소득 대비 가격(또는 가격 대비 총소득)의 배수를 이용하는 간편법으로 화폐의 시간가치를 고려하지 않는 비할인법에 해당한다.
따라서 총소득승수법이 화폐의 시간가치를 고려한 방법이라고 한 ④ "총소득승수법(gross income multiplier)은 화폐의 시간가치를 고려한 방법이다"가 틀린 설명이다.

동일한 가치의 보조라면 저소득층 입장에서 현금보조는 임대료(현물) 보조보다 소비 선택의 폭이 넓어 효용이 같거나 오히려 더 커지며, 결코 효용이 감소하지 않는다는 것이 소비자이론의 기본 결론이다.
따라서 현금 지급 시 효용이 감소한다고 한 ② "임대료 보조 대신 동일한 금액을 현금으로 제공하면 저소득층의 효용은 감소한다"가 틀린 설명이다.

소매중력법칙(Reilly의 법칙)에 따르면 상점(도시)의 유인력은 상점 규모에 비례하고 소비자와의 거리의 제곱에 반비례하므로, 거리가 멀어질수록 유인력은 오히려 작아진다.
따라서 거리가 멀수록 유인력이 커진다고 서술한 ② "소매중력법칙에 따르면 소비자에 대한 유인력은 상점의 규모가 클수록, 거리가 멀수록 커진다"가 틀린 설명이다.

건설기술의 진보로 생산성이 향상되면 동일 비용으로 더 많은 주택을 공급할 수 있어 공급곡선이 우측으로 이동하고, 그 결과 시장균형가격은 하락한다.
반면 대체주택 수요 감소·주변환경 개선·가구소득 증가·유입인구 증가는 모두 해당 아파트에 대한 수요를 늘려 균형가격을 상승시키는 요인이므로, 가격을 하락시키는 요인은 ③ "건설기술의 진보로 인한 생산성 향상"이다.

시장실패는 공급독점(불완전경쟁), 공공재의 존재, 무임승차자 문제, 정보의 비대칭 등으로 자원배분이 비효율적으로 이루어지는 상황을 말하며, 완전경쟁시장은 오히려 자원배분이 효율적으로 달성되는 이상적 상태로 시장실패의 원인이 아니다.
따라서 시장실패와 관련이 없는 것은 ⑤ "완전 경쟁"이다.

건설노동자의 임금이 상승하면 주택 생산비용이 높아져 공급자의 채산성이 낮아지므로 주택 공급은 오히려 감소한다.
따라서 임금 상승이 주택공급을 증가시킨다고 서술한 ① "건설노동자의 임금이 상승하면 주택공급이 증가한다"가 틀린 설명이다.

광업권은 광업법에 따라 국가로부터 별도로 설정받는 권리로서 미채굴 광물에 대해서는 토지소유권의 효력이 미치지 않으며, 따라서 토지소유자에게 당연히 인정되는 권리가 아니다.
따라서 광업권을 토지소유자의 권리로 인정된다고 서술한 ③ "토지의 지하에 관한 권리의 하나인 광업권은 토지소유자의 권리로 인정된다"가 틀린 설명이다.

부동산의 개별성은 물리적으로 완전히 동일한 부동산이 존재하지 않는다는 특성으로, 이 때문에 부동산 상품간에는 완전한 대체관계가 성립하지 않는다(비대체성). 따라서 "개별성이 있어 완전한 대체관계가 성립한다"는 설명은 틀린 내용이다. 부증성으로 인한 토지이용의 집약화, 영속성에 따른 자본이득・소득이득, 희소성 차이에 따른 임대료 격차, 용도의 다양성에 따른 최유효이용 선택은 모두 옳은 설명이다.

경제주체들이 모두 가격상승을 기대하면 그 기대 자체가 매수세를 자극해 실제로 가격이 급등할 수 있다는 자기실현적 기대 설명은 옳다.
부동산경기는 지역별・유형별 개별성이 강해 동시에 같은 국면으로 진행되지 않는 경향이 있다.
정책적 외부충격에 의한 변동은 순환적 변동이 아니라 무작위적(불규칙) 변동에 해당한다.
방학철 대학가 원룸 공실 증가는 매년 반복되는 계절적 변동이지 무작위적 변동이 아니다.
경기 후퇴(하강)국면에서는 매수자 중심의 시장이 되어 중개활동도 매도자보다 매수자를 중시하게 된다.

인근지역의 사회적・경제적・행정적 위치는 시간의 흐름에 따라 고정되지 않고 유동적으로 변화하는 것이 특징이며, 이러한 가변성이 인근지역의 생애주기(age-cycle) 개념의 전제가 된다.
지역분석은 대상 부동산이 속한 지역의 표준적 이용과 가격수준을 먼저 파악하는 절차로 개별분석보다 선행하는 것이 일반적이므로 순서를 반대로 서술한 설명은 틀리다.
인근지역은 대상 부동산이 속해 있으면서 그 가격형성에 영향을 미치는 지역을 뜻하므로 "속해 있지 않다"는 정의도 틀렸다.

(ㄱ) 회계상 감가상각은 취득원가를, 감정평가의 감가수정은 재조달원가를 기준으로 한다.
(ㄷ) 정률법은 매기 잔존가액에 일정 상각률을 곱하므로 감가액이 첫해에 가장 크고 이후 체감한다.
(ㄹ) 감가요인은 물리적·기능적·경제적 감가로 구분된다.
반면 (ㄴ)은 반대로서, 관찰감가법을 인정하는 쪽은 감정평가의 감가수정이고 회계상 감가상각은 이를 인정하지 않으며, (ㅁ)의 감가수정은 물리적 내용연수가 아니라 경제적 내용연수를 기준으로 하므로 틀리다.

적산법으로 임료를 구할 때는 기초가액에 기대이율을 곱하고 필요제경비를 더해 산정하고, 수익환원법으로 수익가액을 구할 때는 순수익을 환원이율로 나누어 산정한다. 기대이율은 임대차 등 사용대차관계에서 원본가치에 대해 기대되는 이율이고, 환원이율은 장래의 순수익을 현재가치(수익가액)로 환원할 때 쓰는 이율이라는 점에서 서로 구별되는 개념이므로, (ㄱ)에는 기대이율, (ㄴ)에는 환원이율이 들어간다.

대체의 원칙은 동일한 효용을 갖는 부동산이 둘 이상 있을 때 그 중 가격이 가장 낮은 것이 선택되며, 그 가격이 다른 부동산의 가격형성에 영향을 미친다는 감정평가상의 원칙이다. 이는 부동산 상호간 또는 부동산과 다른 재화 사이에 대체・경쟁관계가 성립함을 전제로 하는 원칙으로, 구성요소간 조화를 다루는 균형의 원칙이나 부분이 전체가치에 기여하는 정도를 다루는 기여의 원칙과는 구별된다.

부동산 마케팅 4P 중 제품(product) 전략은 상품 자체의 물리적・기능적 차별화(설계, 자재, 설비, 단지 내 시설 등)를 다루는 전략으로, 실개천 조성・라이프스타일 반영 평면설계・보안설비 디지털화・지상주차장 지하화는 모두 상품의 질을 높이는 제품 전략에 해당한다. 반면 "제품의 광고 및 홍보 활동"은 상품을 알리고 구매를 유도하는 활동으로 촉진(promotion) 전략에 해당하므로 제품 전략이 아니다.

기밀유지 및 보안관리 측면에서는 외부 관리업체의 개입이 없는 자가관리가 위탁관리보다 유리한 것으로 평가되므로, 이를 반대로 서술한 설명이 틀린 내용이다. 위탁관리는 전문성 활용과 관리업무 부담 경감 등에는 유리하지만, 외부인이 관리에 개입하는 만큼 기밀유지 측면에서는 상대적으로 불리하다.

토지(개발)신탁방식은 토지소유자가 신탁회사에 토지를 신탁하면 신탁회사가 사업주체가 되어 건설자금 조달, 공사 관리, 분양・임대 등을 수행하고 신탁보수를 제외한 수익을 토지소유자(수익자)에게 교부하는 방식이므로, 건설단계의 부족자금 조달 주체가 부동산신탁사라는 설명은 옳다.
다음과 반대로 서술한 다른 보기들은 틀린 설명이다.
공사비를 분양금으로 정산하는 방식에서는 사업시행 주체가 토지소유자이다.
자체사업에서는 사업시행・자금조달・이익귀속이 모두 토지소유자에게 귀속된다.

순영업소득(NOI)에서 부채서비스액(원리금상환액)을 차감하면 세전 현금흐름(BTCF)이 되므로, 차입금이 없는 전액 자기자본 투자의 경우에는 부채서비스액이 0이 되어 순영업소득과 세전 현금흐름이 같을 수 있다. 따라서 "순영업소득은 세전 현금흐름과 동일할 수 없다"는 설명이 틀렸다.
나머지는 모두 옳은 설명이다.
가능총소득에서 공실・불량부채를 차감하고 기타소득을 더하면 유효총소득이 된다.
유효총소득에서 영업경비를 추가로 차감해야 순영업소득이 되므로 유효총소득이 순영업소득보다 큰 것이 일반적이다.
매각시점에 미상환 대출잔액이 있으면 세전 매각현금흐름이 총 매각대금보다 적다.
과세대상소득이 플러스이면 세전 현금흐름이 세후 현금흐름보다 크다.

단순회수기간법은 투자원금을 회수하는 데 걸리는 기간이 가장 짧은 투자안을 선택한다.
A는 2년까지 누적 100+300=400만원이고 3년차 현금흐름 200만원 중 100만원이면 되므로 $2 + \frac{100}{200} = 2.5$년이다. 같은 방식으로 B는 4년, C는 3년, D는 $3+\frac{200}{400}=3.5$년, E는 5년이다.
따라서 회수기간이 가장 짧은 A(2.5년)가 가장 타당하다.

(ㄱ) 점증(체증식)상환방식은 초기 상환액을 낮게 잡고 시간이 지날수록 늘려가는 방식이므로 첫 회 월불입액이 가장 적다.
(ㄴ) 원금균등분할상환은 매기 상환하는 원금이 일정해 초기 원금상환액이 가장 크므로, 같은 시점에 중도상환할 때 미상환 대출잔액이 가장 적게 남는다. 원리금균등방식은 초기에 이자 비중이 커서 원금이 더 천천히 줄고, 점증상환방식은 초기 상환액이 작아 잔액이 가장 많이 남는다.

수요함수와 공급함수를 연립하면 균형가격은 $1400-2P=200+4P$에서 $6P=1200$, $P=200$이다. 규제임대료 150만원은 균형가격 200만원보다 낮은 최고가격제이므로 시장에서 초과수요가 발생한다. $P=150$을 대입하면 수요량은 $Q^D=1400-2(150)=1100$, 공급량은 $Q^S=200+4(150)=800$이므로 초과수요량은 $1100-800=300$, 즉 초과수요 300m²이다.

환지방식은 사업시행자가 사업구역 내 토지를 매수하지 않고, 사업 시행 후 개발된 토지의 일부를 원래의 토지소유자에게 재분배(환지)하는 방식이므로 초기에 막대한 토지구입비용이 들지 않는다. 따라서 환지방식이 초기에 막대한 토지구입비용 때문에 재정지출 관리가 어렵다는 설명은 틀렸다. 오히려 이러한 초기 토지매입비 부담 문제는 수용(매수)방식에서 두드러진다.

토지가격은 장래 기대되는 순수익(지대)을 환원율(할인율, 금리)로 나누어 환원한 값으로 결정된다. 따라서 다른 조건이 일정할 때 금리가 상승하면 환원율 상승으로 토지가격은 낮아진다. 반대로 지대 상승, 위험프리미엄 하락, 기대인플레이션율 상승, 신도시개발계획과 같은 개발호재는 모두 토지가격을 높이는 요인이므로 나머지 보기는 틀렸다.

정(+)의 외부효과를 발생시키는 재화는 생산자가 그로 인한 사회적 편익 전부를 보상받지 못해 생산유인이 부족하므로, 사회적으로 적정한 수준보다 과소생산되는 것이 일반적이다. 따라서 더 많이 생산된다는 설명은 틀렸다. 쓰레기소각장(부의 외부효과), 생태공원(정의 외부효과), 용도지역지구제가 부의 외부효과 억제 수단으로 쓰인다는 나머지 설명은 모두 옳다.

연금의 미래가치계수의 역수는 감채기금계수이고, 연금의 현재가치계수의 역수는 저당상수이므로, 연금의 미래가치계수가 연금의 현재가치계수의 역수라는 설명은 틀렸다. 일시불의 미래가치계수와 현재가치계수가 서로 역수 관계라는 설명, 그리고 감채기금계수·저당상수·연금의 현재가치계수(잔금 계산)에 관한 나머지 설명은 모두 옳다.

연간 이자율이 같더라도 이자를 기간 중 여러 번(연 4회) 나누어 받으면 그 이자를 재투자할 수 있어 복리효과로 실효수익률이 더 높아지므로, 대출자에게는 기간 중 나누어 받는 것이 기말에 한 번에 받는 것보다 더 유리하다. 따라서 기말 일시 수령이 더 유리하다는 설명은 틀렸다.

공급이 가격에 대해 완전 비탄력적(수직)이면 수요가 증가할 때 거래량은 변하지 않고 가격만 상승하므로, 가격이 변하지 않는다는 설명은 틀렸다. 반대로 수요가 완전탄력적(수평)일 때는 공급이 증가해도 가격은 변하지 않고 거래량만 늘어나므로 이 경우의 설명은 옳다.

거시적 경기동향, 정책환경, 지역시장의 특성 등을 분석하는 것은 지역경제분석·시장분석의 영역이며, 흡수율분석은 특정 시장에 공급된 부동산이 일정기간 동안 시장에서 소화(흡수)되는 비율과 추세를 분석하여 향후 수급상황과 시장위험을 가늠하는 기법이다. 따라서 흡수율분석의 정의를 잘못 설명한 이 보기가 틀렸다.

순영업소득 = 유효총소득 − 영업경비이며, 소득세와 부채서비스액(원리금상환액)은 영업경비에 포함되지 않는다.
영업경비 = 유지관리비 20,000,000 + 화재보험료 3,000,000 + 수도료 2,000,000 + 전기료 3,000,000 + 재산세 20,000,000 = 48,000,000원이다.
따라서 순영업소득 = 100,000,000 − 48,000,000 = 52,000,000원이다.

대상토지 가격 = 표준지 공시지가 × 시점수정 × 지역요인 × 개별요인으로 구한다. 대상토지가 표준지의 인근지역에 있으므로 지역요인 비교치는 1.00이다.
개별요인은 가로조건 $80/100=0.8$, 획지조건 $110/100=1.1$이고 나머지는 모두 1.0이므로 $0.8 \times 1.1 = 0.88$이다.
따라서 $10{,}000 \times 1.10 \times 0.88 = 9{,}680$원/㎡이다.

독점중개의뢰계약(exclusive right-to-sell listing)은 의뢰인이 계약기간 동안 하나의 중개업자에게만 중개를 맡기는 방식으로, 그 기간 중 의뢰인이 직접 거래상대방을 찾아 계약을 성사시키더라도 해당 중개업자에게 수수료를 지급해야 하는 점이 특징이다.
이는 의뢰인이 직접 거래를 성사시키면 수수료 지급의무가 없는 전속중개(exclusive agency listing)와 구별되는 지점이다.
일반중개의뢰계약(open listing)은 의뢰인이 여러 중개업자에게 동시에 중개를 의뢰할 수 있는 방식이므로 틀린 설명이다.
에스크로우 회사는 매도·매수 당사자의 협상에 관여하지 않는 중립적 제3자로서 대금·서류 관리 업무를 수행할 뿐이므로 이 역시 틀린 설명이다.

권원보험(title insurance)은 대상 부동산에 숨은 권리의 하자로 손해를 입을 수 있는 매수인이나 저당권자(대출기관)를 보호하기 위한 보험이지, 매도인에 대한 보증이 아니다. 따라서 "권원보험은 대상 부동산의 매도자에 대한 보증이기 때문에 부동산거래를 촉진하는 효과가 있다"는 설명은 보험의 보호대상을 거꾸로 서술한 것이어서 틀린 설명이다.
나머지 설명들은 타당하다.
권원보험에 가입해도 이미 존재하는 권리의 하자 자체가 치유·제거되는 것은 아니며 그 손해를 금전으로 전보받을 뿐이다.
우리나라 등기에는 공신력이 인정되지 않아 권리분석의 필요성이 강조된다.

부동산투자회사법상 발행주식 총수의 일정 비율을 초과해 소유하지 못하도록 하는 1인당 주식소유한도 제한은 자기관리·위탁관리 부동산투자회사에 적용되는 규제이다.
기업의 구조조정을 지원하기 위해 한시적으로 운용되는 기업구조조정 부동산투자회사(CR리츠)는 그 정책 목적상 이러한 주식소유한도 제한의 적용대상에서 제외된다. 따라서 "기업구조조정 부동산투자회사의 경우 주주 1인과 그 특별관계자는 발행주식 총수의 일정 비율을 초과하여 소유하지 못한다"는 설명은 틀린 내용이다.

주택저당증권(MBS)은 다수의 주택저당대출채권을 기초자산으로 발행되며, 우리나라에서 발행된 MBS는 대부분 원리금 상환의 우선순위에 따라 여러 트랜치(tranche)로 나누어 발행하는 다계층저당채권(CMO) 구조를 취하고 있어 옳은 설명이다.
MBS는 저당채권을 기초로 한 채권(부채)성 증권이지 부동산의 지분을 증권화한 상품이 아니므로 '지분을 증권화한 대표적 상품이 주택저당증권'이라는 설명은 틀리다.
부동산투자회사는 주거용보다 상업용·수익형 부동산 위주로 투자하는 경향이 강하므로 '주거용 부동산에 주로 투자'한다는 설명도 틀리다.

적산가액 = 재조달원가 − 감가누계액이며, 준공 2003.10.30부터 가격시점 2005.10.30까지 경과연수는 2년, 잔존내용연수가 48년이므로 전 내용연수는 50년이다.
재조달원가 = $200{,}000{,}000 \times 1.1^2 = 242{,}000{,}000$원이고, 잔존가치율이 10%이므로 감가총액은 $242{,}000{,}000 \times 0.9 = 217{,}800{,}000$원, 정액법에 의한 매년 감가액은 $217{,}800{,}000 \div 50 = 4{,}356{,}000$원이다.
감가누계액이 $4{,}356{,}000 \times 2 = 8{,}712{,}000$원이므로 적산가액은 $242{,}000{,}000 - 8{,}712{,}000 = 233{,}288{,}000$원이다.

크리스탈러(W. Christaller)의 중심지이론은 재화의 도달범위와 최소요구치를 바탕으로 중심지의 계층구조와 공간적 분포를 설명하는 이론이며, 유사업종 점포들이 한곳에 모여 입지하는 현상을 설명하는 이론이 아니다. 동일·유사 업종의 점포가 서로 인접해 입지함으로써 고객흡인력이 커지는 현상은 누적적 흡인력(cumulative attraction) 개념으로 설명되므로, 이를 중심지이론의 설명력으로 서술한 ①이 틀린 설명이다.

입찰지대곡선(bid-rent curve)은 각 위치에서 토지이용 주체가 정상이윤을 확보하는 범위 내에서 지불할 수 있는 최대 지대(입찰지대)를 위치별로 연결한 곡선이지, "판매액이 극대화되는" 지점을 연결한 곡선이 아니다. 따라서 입찰지대곡선을 판매액 극대화 지대곡선으로 서술한 ⑤가 틀린 설명이다.

입지계수(LQ) = (해당 지역 특정산업 비중) ÷ (전국 그 산업 비중)이다.
A지역 부동산산업 비중은 $\frac{100}{300}$, 전국 부동산산업 비중은 $\frac{500}{900}$이므로 $LQ = \frac{100/300}{500/900} = \frac{0.3333}{0.5556} = 0.6$이다.
LQ가 1보다 작으므로 A지역의 부동산산업은 전국 평균에 못 미치는 비기반산업으로 판단된다.

민법 제111조 제2항은 의사표시를 발신한 후 표의자가 사망하거나 행위능력을 상실하더라도 의사표시의 효력에 영향을 미치지 않는다고 규정한다. 따라서 매매의 청약이 상대방에게 도달한 이상, 그 전에 청약자가 사망했더라도 청약은 유효하게 효력이 발생하므로 "청약은 그 효력이 생기지 않는다"는 설명은 틀렸다.
나머지 선택지는 도달주의 원칙, 도달의 의미, 공시송달, 보통우편 발송만으로는 도달을 추정할 수 없다는 판례 법리와 모두 일치하는 옳은 설명이다.

민법 제145조의 법정추인 사유는 취소권자(추인권자) 자신이 이행·이행청구·경개·담보제공·권리의 전부나 일부 양도·강제집행 중 하나를 한 경우에 인정된다. ② "취소권자의 상대방이 그 법률행위로 취득한 권리를 양도한 경우"는 양도의 주체가 취소권자가 아니라 상대방이므로 법정추인 사유에 해당하지 않는다. 나머지 보기들은 모두 취소권자 자신의 이행·이행청구·담보제공·강제집행으로 법정추인 사유에 해당한다.

판례상 재판에 의한 공유물분할은 현물분할이 원칙이고, 현물분할이 불가능하거나 분할로 인해 현저히 가액이 감손될 우려가 있는 경우에 한하여 예외적으로 대금분할이 허용된다. 따라서 ⑤ "재판에 의하여 공유물을 분할하는 경우에는 대금분할이 원칙이다"는 원칙과 예외를 뒤바꾼 틀린 설명이다. 나머지 보기는 공유물의 보존행위(단독 반환청구), 지분 처분의 자유, 분할로 인한 담보책임, 협의분할 성립 시 재판상 분할청구 불가 등 공유에 관한 옳은 법리이다.

가등기담보 등에 관한 법률상 실행통지의 상대방인 "채무자 등"에는 채무자·물상보증인뿐 아니라 담보가등기 후 소유권을 취득한 제3취득자도 포함된다. 따라서 ② "제3취득자는 포함되지 않는다"는 설명은 틀렸다. 나머지 보기는 청산금 평가액 통지의무, 청산금이 없는 경우에도 통지해야 한다는 점, 통지시기가 변제기 이후라는 점, 후순위권리자에 대한 통지의무 등 실행통지 절차에 관한 옳은 설명이다.

지역권은 요역지와 분리하여 양도하거나 다른 권리의 목적으로 하지 못한다(민법 제292조 제2항). 지역권은 요역지 소유권에 부종하는 권리이므로 (ㄱ)은 틀리다.
반면 (ㄴ) 지역권은 계속되고 표현된 것에 한하여 시효취득이 가능하고(제294조), (ㄷ) 공유자 1인이 지역권을 취득하면 다른 공유자도 이를 취득하며(제295조 제1항), (ㅁ) 요역지 소유권의 처분은 다른 약정이 없는 한 지역권의 처분을 수반한다(제292조 제1항). (ㄹ) 지역권의 유상·무상은 설정계약의 자유에 맡겨져 있어 모두 가능하므로 옳다.

민법 제580조 제2항은 경매의 경우 물건의 하자에 대한 담보책임(제580조 제1항)을 적용하지 않는다고 규정하므로, 담보권 실행으로 이루어지는 경매에서 매수인은 물건의 하자에 대해 원칙적으로 담보책임을 물을 수 없다.
나머지 보기는 타인권리매매에서 이행이익 배상의무, 하자 존부의 판단시점, 악의의 매수인도 해제권을 가진다는 점, 카탈로그·검사성적서 기재가 품질보증으로 인정될 수 있다는 판례 법리와 배치되어 틀린 설명이다.

민법 제104조의 불공정한 법률행위는 급부와 반대급부 사이의 현저한 불균형을 요건으로 하므로 대가관계가 없는 무상행위인 증여에는 적용되지 않는다는 것이 판례이다. 따라서 "부담 없는 증여는 불공정행위라는 이유로 무효가 될 수 없다"는 옳은 설명이다.
나머지 보기는 이중매매 무효 시 대위에 의한 말소청구가 가능하다는 점, 부동산등기특별조치법 위반의 중간생략등기가 사법상 유효하다는 점, 첩관계 증여의 전득자에 관한 법리, 불공정행위의 불법원인급여로 반환청구가 제한된다는 점과 배치되어 틀린 설명이다.

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률상 재건축 참가 여부 최고를 받은 구분소유자가 2월 이내에 회답을 발송하지 않으면 재건축에 참가하지 않겠다는 뜻을 회답한 것으로 본다. 따라서 "참가하겠다는 회답을 한 것으로 본다"는 설명은 결과를 반대로 서술하여 틀렸다.
나머지 보기는 재건축 결의에 구분소유자 및 의결권 각 4/5 이상이 필요하다는 점, 서면 최고의무, 서면·대리인에 의한 의결권 행사, 여러 동 일괄재건축 시 동별로 결의가 있어야 한다는 판례와 일치하는 옳은 설명이다.

'甲은 乙을 대위하여 악의의 丙을 상대로 등기말소를 청구할 수 있다'는 설명은 甲이 乙에 대해 가지는 피보전채권도 없고 乙의 丙에 대한 말소청구권 자체도 존재하지 않으므로 대위행사의 기초가 없어 틀렸다.
甲·乙 사이에서 실제 합의는 증여(은닉행위)이고 매매(가장행위)는 통정허위표시로 무효이다.
증여는 유효하고 매매는 무효라는 설명이 맞다.
그 결과 실체관계에 부합하는 乙 명의의 등기는 유효하다.
이미 증여로 소유권이 乙에게 유효하게 이전되었으므로 甲은 더 이상 소유자가 아니어서 甲이 직접 악의의 丙에게 등기말소를 청구할 수 없다.
진정한 소유자인 乙이 丙에게 한 처분도 유효하므로 乙 역시 丙에게 말소를 청구할 수 없다.

민법 제204조 제2항에 따라 점유물반환청구권은 침탈자의 특별승계인이 악의인 때에 한하여 행사할 수 있으므로, 선의의 丙에게 매도·인도된 경우 甲은 丙에 대해 점유물반환청구권을 행사할 수 없어 '甲은 丙에 대하여 점유물반환청구권을 행사할 수 있다'는 틀린 설명이다.
반면 다음은 모두 옳은 설명이다.
1년 제척기간이 출소기간이라는 점
선의취득자에 대한 손해배상청구 불가
간접점유자(丁)도 점유보호청구권을 갖는다는 점
사기로 인한 점유이전은 침탈에 해당하지 않아 점유물반환청구를 할 수 없다는 점

부동산 점유취득시효가 완성되었더라도 점유자가 등기를 마치기 전에 원소유자 甲이 제3자 丙에게 처분하여 유효하게 이전등기를 마치면, 시효완성자 乙은 등기명의를 갖추지 못한 이상 원칙적으로 丙에게 시효취득을 주장할 수 없다. 다만 그 후 어떤 사유로 소유권이 다시 甲에게 회복되면 乙은 甲에게 시효취득을 주장할 수 있다는 것이 판례이므로 ④가 옳다.
甲은 이미 소유권을 상실하였으므로 丙을 대위하여 乙에게 인도를 청구할 수 없고(①은 틀림), 丙의 소유권 취득시점을 새 기산점으로 다시 취득시효가 완성되면 그때의 등기명의자 丙에게 등기청구가 가능하며(③은 틀림), 丙명의 등기가 원인무효라면 乙은 甲의 丙에 대한 말소청구권을 대위행사할 수 있다(⑤도 틀림).

사용대차는 당사자 일방이 목적물을 무상으로 사용·수익하게 하고 상대방은 사용 후 이를 반환할 의무만 부담하는 편무·무상계약이며, 반환의무는 대가적 채무가 아니므로 쌍무계약이 아니다. 따라서 ①이 틀린 설명이다. 쌍무계약은 항상 유상계약이고, 예약은 본계약체결의무를 발생시키는 채권계약이며, 쌍무계약이 갖는 견련성에서 동시이행항변권이 도출되고, 교환계약은 낙성·불요식계약이라는 나머지 설명은 모두 옳다.

(ㄱ) 계약은 당사자 사이에 본질적 사항이나 중요사항에 관하여 구체적 의사합치가 있으면 성립한다는 것이 판례다.
(ㄷ) 계약교섭의 부당한 중도파기가 신의칙에 반해 불법행위를 구성하는 경우, 배상범위는 계약이 유효하게 성립하리라 믿었기 때문에 입은 신뢰손해에 한정된다는 것이 판례다.
반면 (ㄴ) 임대차는 낙성·불요식계약이므로 계약서를 작성하지 않아도 유효하고, (ㄹ) 교차청약은 양 청약이 상대방에게 도달한 때 성립하므로(민법 제533조) "후의 청약이 발송된 때"라는 것은 틀리다.

민법상 부동산에 부합한 동산은 원칙적으로 부동산 소유자가 단독으로 소유권을 취득하며, 부합 당시 가액 비율로 동산 소유자와 부동산 소유자가 공유하게 되는 것이 아니다. 따라서 ④가 틀린 설명이다. 주유소 지하 유류저장탱크나 권한 없이 심은 수목은 토지에 부합하여 토지소유자에게 귀속되고, 임차인이 권원에 의해 부착한 벽걸이 에어컨은 독립성이 인정되어 부합되지 않으며, 무단경작 농작물은 판례상 경작자에게 소유권이 인정되므로 나머지 설명은 옳다.

공장재단저당과 같이 집합물 위에 성립한 저당권은 그 후 구성물의 변동이 있더라도 재단을 구성하는 물건 전체가 담보목적물로서의 동일성을 유지하는 것으로 다루어져 특정성을 상실하지 않는다. 따라서 특정성을 상실한다고 서술한 설명이 틀렸다.
나머지 설명은 옳다.
물권의 객체는 원칙적으로 특정·독립한 물건이어야 한다.
용익물권은 토지·건물의 일부에도 설정될 수 있는 반면 저당권은 1필 토지의 일부에는 설정할 수 없다.
아파트분양권은 소유권 취득을 위한 지위에 불과하여 소유권의 객체가 될 수 없다.

제3자를 위한 계약에서 낙약자 甲은 요약자 乙과 체결한 계약(기본관계)에 기한 항변으로는 수익자 丙에게 대항할 수 있지만, 乙과 丙 사이의 대가관계(원인관계)에 기한 항변으로는 丙에게 대항하지 못한다.
丙은 수익의 의사표시 후 甲에게 이행청구권을 가지므로 甲의 귀책사유로 채무불이행이 있으면 손해배상도 청구할 수 있다.
계약해제로 인한 원상회복청구권은 계약당사자인 乙에게 귀속하고 수익자 丙에게는 인정되지 않는다.
제3자는 계약 당시 반드시 특정될 필요 없이 장래 특정될 수 있으면 된다.
채무면제계약도 제3자를 위한 계약에 준하는 것으로 볼 수 있다는 것이 판례의 입장이다.

지상물매수청구권이 행사되면 임대인과 임차인 사이에 지상물에 관한 매매가 성립하고, 그 매매대금은 매수 당시의 건물 시가에 따라 정해질 뿐이며 임차인이 신축에 지출한 비용이나 철거비용까지 임대인이 보상해야 하는 것은 아니다. 따라서 이 설명이 틀렸다.
나머지 설명은 옳다.
임차인의 채무불이행으로 임대차가 해지된 경우에는 매수청구권이 인정되지 않는다.
매수청구권 행사로 매매가 성립하면 임대인은 철거를 청구할 수 없다.
건물이 임차지와 제3자 토지에 걸쳐 있으면 구분소유의 객체가 될 수 있는 부분에 한해 매수청구가 허용된다.
무허가건물도 매수청구의 대상이 될 수 있다.

계약해제로 이미 지급받은 매매대금을 반환할 때에는 받은 날로부터의 이자를 가산하여야 한다. 따라서 이자를 가산할 필요가 없다고 한 설명이 틀렸다.
나머지 설명은 옳다.
매도인 甲의 과실로 건물이 멸실하면 乙은 이행불능을 이유로 해제할 수 있다.
매수인 乙 자신의 과실로 목적물이 현저히 훼손된 경우에는 甲의 채무불이행을 이유로 한 해제권이 소멸한다.
계약해제는 손해배상청구에 영향을 미치지 않는다.
하자담보책임은 무과실책임이지만 하자 발생에 매수인의 잘못이 있으면 공평의 원칙상 손해배상 범위 산정에 참작할 수 있다.

수량지정매매에서 수량이 부족한 경우 선의의 매수인이 갖는 담보책임상의 권리(대금감액·손해배상 청구권)는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 1년 내에 행사하여야 하고, 계약한 날로부터 1년이 아니다. 따라서 이 설명이 틀렸다.
나머지 설명은 옳다.
선의의 매수인은 대금감액청구권과 손해배상청구권을 모두 행사할 수 있다.
수량부족은 담보책임의 특칙이 적용되는 영역이어서 계약체결상 과실책임이나 일부무효를 이유로 한 부당이득반환청구권은 별도로 인정되지 않는다.

미등기건물을 대지와 함께 매수하고 편의상 대지에 대해서만 소유권이전등기를 마친 사람이 그 대지에 저당권을 설정한 경우, 저당권설정 당시 건물은 여전히 매도인 명의로 남아 있어 토지와 건물의 소유자가 처음부터 동일인이 아니었으므로, 그 후 저당권 실행으로 소유자가 달라지더라도 법정지상권은 성립하지 않는다. 따라서 이 경우 법정지상권이 성립한다는 설명이 틀린 설명이다.
나머지 설명은 판례의 입장과 일치한다.
건물에만 설정된 저당권 실행으로 건물 소유자가 달라지면 법정지상권이 성립한다.
그 지상권을 넘겨받기로 한 양수인에게는 철거를 구할 수 없다.
나대지에 저당권을 설정한 후 건물을 신축한 경우에는 신축건물을 위한 법정지상권이 성립하지 않는다.
공동저당 후 건물을 철거·신축한 경우에도 신축건물을 위한 법정지상권이 성립하지 않는다.

(ㄷ) 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 마쳐진 건물을 그 이후에 임차한 임차인은 소액보증금에 대한 최우선변제를 받을 권리가 없다(상가건물 임대차보호법 제6조 제6항).
(ㄹ) 대항력은 건물의 인도와 사업자등록 신청을 하면 그 다음 날부터 생기며(같은 법 제3조 제1항), 확정일자는 경매·공매 시 우선변제권을 얻기 위한 요건일 뿐 대항력의 발생요건이 아니다.
(ㄴ) 임차인의 비용상환청구권을 정한 민법 제626조는 임의규정이어서, 원상회복 반환 특약은 비용상환청구권을 포기하는 약정으로 유효하므로 옳지 않다.

해제권과 취소권은 모두 권리자의 일방적 의사표시만으로 법률관계를 변동시키는 형성권이므로, 상대방의 승낙 여부와 관계없이 권리행사가 있어야 비로소 해제나 취소의 효과가 발생한다.
반면 권리행사에 따른 반환의무의 범위는 해제의 경우 원상회복의무(선의·악의 불문 전부 반환)로, 취소의 경우 부당이득반환의무(선의는 현존이익, 악의는 이익 전부와 이자)로 서로 기준이 다르므로, 반환의무의 범위가 선의·악의에 따라 달라진다는 설명은 두 권리에 공통되는 설명이 아니다.

정지조건과 불확정기한의 구별(①), 기한이익의 채무자 추정(②), 담보제공의무 불이행시 기한이익 상실(③), 취소·해제와 같은 단독행위에 원칙적으로 조건을 붙일 수 없다는 점(④)은 모두 옳은 설명이다. 그러나 기한도래의 효과는 원칙적으로 소급효가 없고 장래를 향하여서만 효력이 발생하므로, 소급효가 있다고 서술한 ⑤ "기한도래의 효과는 원칙적으로 소급효가 있다"가 틀린 설명이다.

(ㄴ) 상속인은 피상속인의 점유의 성질을 그대로 승계하여 타주점유가 유지되지만, 새로운 권원에 의하여 다시 소유의 의사로 점유를 시작하면 자주점유로 전환된다.
(ㄷ) 소유의사의 유무는 점유자의 내심이 아니라 점유취득의 원인이 된 권원의 성질에 따라 객관적으로 결정된다는 것이 판례이다.
(ㄱ) 점유보조자는 점유자가 아니라 지시를 한 타인만이 점유자이고(민법 제195조), (ㄹ) 민법 제197조 제1항은 소유의 의사·선의·평온·공연만 추정할 뿐 무과실은 추정되지 않으며, (ㅁ) 선의의 점유자가 본권에 관한 소에 패소한 때에는 판결확정 시가 아니라 그 소가 제기된 때부터 악의의 점유자로 본다(같은 조 제2항).

근저당권설정 후 저당목적물의 소유권이 제3자에게 이전되더라도, 피담보채무가 소멸하면 그 현재의 소유자는 소유권에 기한 방해배제청구권으로서 근저당권설정등기의 말소를 청구할 수 있다. 따라서 현재의 소유자가 피담보채무 소멸에도 불구하고 말소청구를 할 수 없다고 서술한 설명이 틀린 설명이다.
나머지는 모두 옳은 설명이다.
채권최고액은 필요적 등기사항이다.
경매신청시 원본채권액이 확정된다.
결산기 미정시 근저당권설정자의 해지 통고로 피담보채무를 확정시킬 수 있다.
채권최고액 초과시 실채권액 전액 변제가 있어야 말소청구가 가능하다.

유치권은 당사자의 약정으로 배제할 수 없는 강행규정이 아니라, 사전에 유치권을 포기하는 특약도 유효하다는 것이 판례의 입장이다. 따라서 유치권을 미리 포기하는 특약이 무효라고 서술한 설명이 틀린 설명이다.
나머지는 모두 옳은 설명이다.
비용상환청구권은 목적물에 관하여 생긴 채권에 해당한다.
피담보채권의 변제기 도래는 유치권의 성립요건이다.
유치권항변 인용시 법원은 상환이행판결을 명한다.
무단임대의 경우 임차인은 소유자에게 대항할 수 없다.

丙이 명의신탁약정 사실을 알지 못한 선의인 경우, 매도인과 명의수탁자 乙 사이의 매매계약과 등기는 유효하여 乙이 X토지의 완전한 소유권을 취득한다.
이 경우 乙은 대외적으로나 대내적으로나 완전한 소유자이므로, 乙로부터 토지를 매수한 丁은 선의·악의를 불문하고 유효하게 소유권을 취득한다. 따라서 丁이 선의인 경우에 한하여 소유권을 취득한다고 서술한 설명이 틀린 설명이다.

부부 일방이 배우자 명의로 등기하는 경우는 명의신탁약정의 정의 자체에는 해당하고, 다만 조세포탈·강제집행면탈 등의 목적이 없는 때에 한하여 이 법의 제재규정 적용이 배제되는 특례가 인정될 뿐이므로, 명의신탁약정에 해당하는 것이다.
반면 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률상 명의신탁약정의 정의에서는 다음이 명의신탁약정에서 제외된다.
채무의 변제를 담보하기 위한 양도담보·가등기담보
부동산의 위치·면적을 특정하여 수인이 구분소유하기로 하면서 공유로 등기하는 구분소유적 공유(상호명의신탁)
신탁법에 의한 신탁재산의 등기

강박에 의하여 증여의 의사표시를 하였더라도, 표의자가 강박이라는 상황 속에서 나름대로 진지하게 최선이라고 판단하여 의사표시를 결정한 것이라면 내심의 효과의사와 표시가 일치하는 것이므로 비진의표시(진의 아닌 의사표시)에 해당하지 않는다는 것이 판례의 입장이다. 따라서 이러한 경우도 비진의표시가 된다고 서술한 설명이 틀린 설명이다.
나머지는 모두 옳은 설명이다.
비진의표시는 진의와 표시의 불일치를 표의자가 알고서 한다는 점에서 착오와 구별된다.
상대방이 선의·무과실인 경우에 한하여 유효하다.
비진의표시의 무효를 선의의 제3자에게 대항하지 못한다.
대리권 남용에 비진의표시 규정이 유추적용될 수 있다.

중간생략등기에 관하여 甲·乙·丙 사이에 합의가 있었다는 사정만으로는 최초매도인 甲의 乙에 대한 소유권이전등기의무가 소멸하는 것이 아니므로, 乙의 甲에 대한 등기청구권도 소멸하지 않는다는 것이 판례의 입장이다. 따라서 중간생략등기 합의로 乙의 등기청구권이 소멸한다고 서술한 설명이 틀린 설명이다.
나머지는 모두 옳은 설명이다.
부동산을 인도받아 사용 중인 매수인의 등기청구권은 소멸시효에 걸리지 않는다.
매도인은 점유매개관계에 있는 임차인에게 소유물반환을 청구할 수 없다.
실체관계 없는 착오등기는 원칙적으로 무효이다.
중간생략등기 합의 후 대금인상 약정이 있으면 미지급분을 이유로 최종매수인의 등기청구를 거절할 수 있다.

토지거래허가구역 내의 매매계약은 허가를 받기 전까지 유동적 무효 상태에 있다. (ㄴ) 계약이 처음부터 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용으로 체결된 경우에는 유동적 무효가 아니라 확정적 무효가 된다는 것이 판례이므로 옳다.
(ㄱ) 유동적 무효 상태에서도 강박을 이유로 한 취소권은 별도로 행사할 수 있어 틀리다.
(ㄷ) 허가구역 지정기간이 만료된 후 재지정이 없으면 그 토지에 대한 계약은 확정적으로 유효로 전환되어 틀리다.
(ㄹ) 중간생략등기 합의에 따라 최종 매수인 명의로 허가를 받아 마친 등기라도 실체관계에 부합하여 유효하다고 볼 수 없다는 것이 판례이므로 틀리다.
결국 옳은 것은 (ㄴ)뿐이다.

乙의 채권자지체 중 쌍방 책임 없는 사유로 멸실되어 甲이 대금을 청구할 수 있는 경우에도, 甲은 자신의 채무를 면함으로써 얻은 이익(예컨대 보험금·손해배상청구권 등)을 乙에게 상환하여야 하므로(민법 제538조 제2항), 상환할 필요가 없다는 설명이 틀리다.
나머지 설명은 옳다.
甲과 乙 사이의 특정물(건물) 매매에서 소유권이전·인도 전 목적물이 멸실되면 甲의 소유권이전채무는 이행불능이 되어 乙은 이행을 청구할 수 없다.
쌍방에게 책임 없는 사유로 멸실된 경우에는 민법 제537조 채무자위험부담주의에 따라 채무자인 甲은 대금을 청구할 수 없다.
乙의 과실로 멸실된 경우에는 甲이 대금을 청구할 수 있다(민법 제538조 제1항).
乙의 채권자지체 중 쌍방 책임 없는 사유로 멸실된 경우에도 甲이 대금을 청구할 수 있다(민법 제538조 제1항).

네 설명이 모두 옳다.
(ㄱ) 선의의 점유자는 점유물의 과실을 취득하므로 그 범위에서는 부당이득이 성립하지 않는다. (ㄴ) 점유자가 과실을 취득한 경우에는 통상의 필요비는 상환청구할 수 없다(민법 제203조 제1항 단서).
(ㄷ) 악의의 점유자는 자주점유·타주점유를 불문하고 자신의 귀책사유로 점유물이 멸실·훼손되면 그 손해 전부를 배상해야 한다(민법 제202조). (ㄹ) 점유자가 얻은 건물 사용이익은 건물의 과실에 준하여 반환대상이 된다는 것이 판례이다.

주택임대차보호법상 임차인이 상속인 없이 사망한 경우에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실혼 배우자가 임차인의 권리·의무를 단독으로 승계한다. 상속인이 있으나 그 상속인이 임차인과 가정공동생활을 하지 않은 경우에는 사실혼 배우자가 2촌 이내의 친족과 공동으로 승계하는 것이지, 사실혼 배우자가 상속권자에 우선하여 승계하는 것은 아니므로 이 설명이 틀리다.
나머지는 모두 옳다.
묵시적 갱신시 임차인은 갱신된 존속기간 2년을 주장할 수 있다.
임차권등기명령에 따른 등기 후 보증금반환의무와 등기말소의무는 동시이행관계가 아니다.
대항력은 인도와 주민등록을 모두 갖춘 다음날 오전 0시부터 발생한다.
대항력을 갖춘 주택이 양도되면 임차인의 이의가 없는 한 양수인이 보증금반환의무자가 된다.

매도인의 기망에 의해 매매계약을 체결하면서 토지 일부를 매매대상에서 제외하는 특약을 한 경우, 그 특약은 매매계약 전체와 불가분의 일체를 이루는 것이어서 특약 부분만을 따로 떼어 기망을 이유로 취소할 수는 없다는 것이 판례이다.
나머지는 모두 틀리다.
부동산의 시가에 관한 착오는 원칙적으로 법률행위 중요부분의 착오에 해당하지 않는다.
착오를 이유로 한 취소는 정당한 권리행사이므로 상대방에 대한 불법행위가 되지 않는다.
제3자의 사기로 손해를 입은 자는 계약을 취소하지 않고도 그 제3자에게 불법행위에 의한 손해배상을 청구할 수 있다.
강박에 의한 소송행위는 원칙적으로 민법상 취소 법리가 적용되지 않는다.

무권대리인의 계약에 대해 본인 甲이 대리인 乙에게 추인의 의사표시를 하더라도, 이는 상대방에 대한 것이 아니므로 상대방인 丙이 그 사실을 안 때가 아니면 甲은 丙에게 추인을 대항하지 못한다(민법 제132조). 따라서 丙은 추인 사실을 알기 전까지는 여전히 선의의 상대방으로서 계약을 철회할 수 있다.
최고기간 내 확답이 없으면 추인을 거절한 것으로 보아 계약은 무효로 확정된다.
甲의 추인은 이를 모르는 丙에게 대항할 수 없어 丙에게 계약이행을 청구할 수 없다.
丙이 적법하게 철회하면 이후 甲의 추인으로도 계약이 되살아나지 않는다.
장기간 이의를 제기하지 않고 방치한 사실만으로 묵시적 추인이 인정되지는 않는다.

임대인의 수선의무는 목적물의 파손 정도가 임차인의 사용·수익을 방해할 정도에 이르지 않고 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 것인 경우에는 인정되지 않는다는 것이 판례이므로, 그러한 경우에도 수선의무를 부담한다는 설명이 틀리다.
나머지는 모두 옳다.
특약이 없는 한 임대인은 임차인의 특별한 용도에 맞는 구조까지 유지시킬 의무는 없다.
토지임차인이 지상건물 등기를 하기 전에 제3자가 그 토지에 물권취득등기를 하면 그 이후 건물등기를 하더라도 제3자에게 대항할 수 없다(민법 제622조).
공작물 소유 목적 토지임대차에서 차임연체액이 2기에 달하면 임대인은 해지할 수 있다(민법 제640조).
차임은 반드시 금전일 필요가 없다.

이 문항은 확정답안에서 복수정답으로 처리된 문항입니다. 「가압류등기가 먼저 된 후 저당권이 설정된 경우, 물권자인 저당권자는 가압류채권자에 우선하여 변제받는다.」와 「경매신청 이전에 대항요건을 구비한 주택임대차보호법 제8조의 보증금 중 일정액은 저당권자에게 우선하여 변제된다.」가 모두 정답으로 인정되었습니다. 여기서는 채점을 위해 한 선택지만 정답으로 두었으니, 다른 하나를 고르셨더라도 틀린 판단이 아닙니다.
② 가압류는 처분금지의 효력만 있을 뿐 우선변제권이 없으므로, 가압류등기가 먼저 되고 그 후에 저당권이 설정된 경우 저당권자와 가압류채권자는 매각대금에서 각 채권액에 비례하여 평등배당을 받을 뿐, 물권인 저당권이 가압류채권에 우선하는 것은 아니라는 것이 판례이다. ① 저당권보다 먼저 설정된 지상권은 매수인에게 인수되고 나중에 설정된 지상권은 소멸한다는 점, ③ 저당권보다 먼저 설정된 전세권이라도 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸한다는 점, ④ 대항요건을 갖춘 소액보증금 중 일정액, ⑤ 최종 3개월분 임금·최종 3년간 퇴직금이 저당권보다 우선변제된다는 점은 모두 옳다.

민법 제365조의 일괄경매청구권은 저당권 설정 당시 나대지였던 토지에 그 후 저당권설정자가 건물을 축조한 경우를 예정한 제도이나, 판례는 저당권설정자로부터 용익권을 설정받은 자가 건물을 신축하였더라도 그 후 저당권설정자가 그 건물의 소유권을 취득하게 되었다면 일괄경매청구를 인정한다.
저당권설정 당시 건물이 이미 존재해야 한다는 것은 틀리다(오히려 나대지였어야 함).
저당권설정자가 건물을 지어 제3자에게 양도한 경우에는 원칙적으로 일괄경매청구가 허용되지 않는다.
저당권자는 토지의 매각대금에 대해서만 우선변제를 받을 뿐 건물의 매각대금에 대해서는 우선변제권이 없다.
일괄경매청구는 저당권자의 권리이지 의무가 아니어서 토지만 경매신청하는 것도 허용된다.

민법 제117조는 대리인이 행위능력자임을 요하지 않는다고 규정하므로, 본인 甲과 제한능력자 乙 사이의 위임계약은 乙의 제한능력을 이유로 취소될 수 있지만 乙이 한 대리행위 자체는 그 이유로 취소될 수 없다.
나머지 지문은 틀리다.
대리인이 여럿인 경우 법률이나 수권행위에 다른 정함이 없으면 각자가 본인을 대리하는 것이 원칙이다(민법 제119조).
금전소비대차 및 담보권설정계약 체결의 대리권에 그 계약을 해제할 권한까지 당연히 포함되는 것은 아니다.
대리인이 현명하지 않고 자신을 매수인으로 표시한 경우 그 의사표시는 대리인 자신을 위한 것으로 본다(민법 제115조 본문의 간주규정으로, 추정이 아니다).