오피스 빌딩의 현금흐름분석에 관한 설명 중 틀린 것은? | [공인중개사 1차] 05년 2회차 기출문제 상세 페이지
1[공인중개사 1차] 05년 2회차
오피스 빌딩의 현금흐름분석에 관한 설명 중 틀린 것은?
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매각시점에 미상환 대출잔액이 있다면 세전 매각현금흐름이 총 매각대금보다 적다.
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가능총소득에서 공실 및 회수 불가능 임대수입을 제하고기타소득을 합하면 유효총소득이 된다.
3
유효총소득은 순영업소득에 비해서 큰 편이다.
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순영업소득은 세전 현금흐름과 동일할 수 없다.
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과세대상 소득이 적자가 아니고 투자자가 과세대상이라면 세전 현금흐름은 세후 현금흐름보다 크다.
해설
순영업소득(NOI)에서 부채서비스액(원리금상환액)을 차감하면 세전 현금흐름(BTCF)이 되므로, 차입금이 없는 전액 자기자본 투자의 경우에는 부채서비스액이 0이 되어 순영업소득과 세전 현금흐름이 같을 수 있다. 따라서 "순영업소득은 세전 현금흐름과 동일할 수 없다"는 설명이 틀렸다.
나머지는 모두 옳은 설명이다.
- 가능총소득에서 공실・불량부채를 차감하고 기타소득을 더하면 유효총소득이 된다.
- 유효총소득에서 영업경비를 추가로 차감해야 순영업소득이 되므로 유효총소득이 순영업소득보다 큰 것이 일반적이다.
- 매각시점에 미상환 대출잔액이 있으면 세전 매각현금흐름이 총 매각대금보다 적다.
- 과세대상소득이 플러스이면 세전 현금흐름이 세후 현금흐름보다 크다.
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