[공인중개사 1차] 20년 1회차 기출문제 정답·해설 페이지

개발 형태에 따른 분류는 미개발 토지를 새로 개발하는 신개발방식과 기존 시가지를 정비하는 재개발방식으로 나뉘는데, 제시된 사업은 농지를 택지로 바꾸는 것이므로 ㄱ은 신개발방식이다.
토지취득방식에 따른 분류에서, 사업시행자가 토지를 매수·수용하지 않고 개발 후 보류지(체비지·공공시설 용지)를 제외한 토지를 원래의 토지소유자에게 되돌려 주는 것은 환지방식이므로 ㄴ은 환지방식이다.
수용방식은 토지를 전면 매수·수용해 개발 후 분양하는 방식이라는 점에서 구별된다.

한국표준산업분류상 부동산업은 부동산 임대 및 공급업과 부동산관련 서비스업으로 크게 나뉜다.
부동산 투자 자문업, 주거용·비주거용 부동산 관리업, 부동산 중개 및 대리업은 모두 부동산관련 서비스업에 속한다.
반면 ④ 부동산 개발 및 공급업은 부동산을 직접 취득·조성하여 공급하는 업종으로 부동산 임대 및 공급업 분류에 속하며 부동산관련 서비스업에는 해당하지 않는다.

ㄱ·ㄴ·ㄷ이 옳다. 개별성은 토지마다 물리적으로 동일한 것이 없어 대체가 불가능하게 하므로 토지시장을 불완전경쟁시장으로 만들고, 부증성은 물리적 공급을 늘릴 수 없게 하여 토지이용을 집약화시키며, 부동성은 토지를 옮길 수 없게 하여 현장을 직접 확인하는 임장활동의 근거가 된다.
ㄹ의 영속성은 토지가 물리적으로 마멸·소모되지 않는 성질이므로 오히려 토지에 감가상각을 적용할 수 없는 근거가 되어 틀리다.

4P 마케팅믹스는 Product(제품)·Price(가격)·Place(유통경로)·Promotion(판매촉진)의 네 가지 통제가능 요소를 조합하는 전략이므로, 구성요소는 ㄱ·ㄴ·ㄹ·ㅂ이다.
ㄷ의 Pride(긍지)와 ㅁ의 Public Relations(홍보)는 4P에 포함되지 않으며, 특히 홍보는 판매촉진(Promotion)의 하위 수단으로 다루어질 뿐 독립된 P가 아니다.

담보인정비율(LTV) 강화는 금융회사가 담보물의 가치 대비 대출 가능 금액의 비율을 낮추는 조치로, 대출 자체를 제한하는 금융규제에 해당한다.
반면 양도소득세 강화는 조세정책, 토지거래허가제 시행과 개발제한구역 해제는 토지이용규제, 개발권양도제(TDR) 시행은 토지이용에 따른 손실 보전 및 개발권 거래 제도로 금융규제와는 성격이 다르다.
따라서 금융규제에 해당하는 것은 ① 담보인정비율(LTV) 강화이다.

ㄱ은 특정 부동산이 시장에서 갖는 경쟁력을 중심으로 분양·매각 가능성을 분석하는 것이므로 시장성분석이다. 시장 전체의 수요·공급을 다루는 시장분석이나, 사업의 수익성·투자가치를 판정하는 경제성분석과 구별된다.
ㄴ은 타당성분석에 투입된 변수(투입요소)가 변할 때 결과치가 어떻게 달라지는지를 보는 기법이므로 민감도분석(감응도분석)이다. SWOT분석은 내부 강점·약점과 외부 기회·위협을 정리하는 기법이어서 해당하지 않는다.

⑤ 포락지(浦落地)는 지적공부에 등록된 토지가 하천 등의 침식작용으로 수면 밑으로 잠긴 토지를 말하며, 이는 정확한 정의이다.
① 획지에 대한 설명(하나의 지번이 부여된 토지의 등록단위)은 실제로는 필지의 정의이고, ④ 부지에 대한 설명(자연 상태 그대로의 토지)은 소지의 정의이므로 각각 틀렸다.
③ 나지는 지상에 정착물이 없고 사법상의 제한을 받지 않는 토지를 말할 뿐 공법상 제한(용도지역 등)까지 없어야 하는 것은 아니므로 틀렸고, ② 후보지는 택지·농지·임지지역 상호간에 전환되는 토지를 말하는데 세부지역간 전환은 이행지의 개념이므로 틀렸다.

균형은 수요량과 공급량이 같아지는 점에서 결정된다.
변화 이전에는 $150-2P = 30+P$에서 $3P=120$, 즉 $P=40$이고, 변화 이후에는 $150-2P = 30+2P$에서 $4P=120$, 즉 $P=30$이므로 균형가격은 10 감소한다.
Y축이 가격이므로 공급함수를 P에 대해 정리하면 이전은 $P = Q_S - 30$으로 기울기가 1, 이후는 $P = \dfrac{1}{2}Q_S - 15$로 기울기가 1/2이 되어 기울기는 1/2 감소한다.

유량(flow)은 일정 기간을 두고 측정하는 변수이고, 저량(stock)은 일정 시점에 측정하는 변수이다.
제시된 것 중 유량은 가계 소비, 노동자 소득, 신규주택 공급량의 3개이다.
가계 자산·자본총량·통화량은 모두 특정 시점에 축적되어 있는 크기를 재는 저량 변수이다.

분양수입극대화는 총수입 $TR = P \times Q_d$가 최대가 되는 지점에서 이루어진다.
수요함수 $Q_d = 600 - \frac{3}{2}P$를 대입하면 $TR = 600P - \frac{3}{2}P^2$이다.
TR을 P로 미분하여 0으로 놓으면 $\frac{dTR}{dP} = 600 - 3P = 0$이므로 P = 200이 도출된다.
따라서 분양수입을 극대화하는 분양가격은 ③ 200만원/m²이다.

거미집이론에서 모형의 형태는 수요와 공급의 상대적 탄력성으로 결정된다.
ㄱ처럼 수요의 가격탄력성 절댓값이 공급의 가격탄력성 절댓값보다 크면 가격 변동폭이 점차 줄어 균형에 접근하므로 수렴형이다.
ㄴ의 기울기는 탄력성과 반대로 읽어야 한다. 수요곡선 기울기의 절댓값이 공급곡선 기울기의 절댓값보다 크다는 것은 수요가 공급보다 더 비탄력적이라는 뜻이므로 발산형이 된다.

부동산 경기변동은 일반경기변동과 달리 일정한 주기와 동일한 진폭으로 규칙적이고 안정적으로 반복되지 않으며, 주기·진폭이 불규칙하고 예측이 어려운 것이 특징이다.
따라서 "부동산경기는 일반경기와 같이 일정한 주기와 동일한 진폭으로 규칙적이고 안정적으로 반복되며 순환된다"는 이러한 불규칙성과 배치되어 틀린 설명이다.
나머지 지문들, 즉 부동산경기변동이 일반경기보다 저점이 깊고 정점이 높다는 점, 부동산의 내구성·개별성 등으로 주기가 더 길 수 있다는 점, 회복시장에서 직전 저점 거래사례가격이 새로운 거래가격의 하한선 역할을 한다는 점은 모두 통설상 옳은 설명이다.

정부의 직접개입은 정부가 수요자·공급자의 지위에서 시장에 직접 참여하거나 가격·수량을 직접 규제하는 방식이고, 간접개입은 조세·부담금·금융규제처럼 시장기구를 통해 유인을 조정하는 방식이다.
ㄱ의 토지은행(토지비축), ㄴ의 공영개발사업, ㅂ의 공공투자사업은 정부가 직접 토지를 매입·개발·공급하는 것이므로 직접개입에 해당한다.
ㄷ의 총부채상환비율(DTI)은 금융규제, ㄹ의 종합부동산세는 조세, ㅁ의 개발부담금은 부담금으로 모두 간접개입이다.

리카도의 차액지대론은 비옥한 토지의 희소성과 수확체감의 법칙 때문에 우등지와 열등지의 생산성 차이만큼 지대가 발생한다고 보므로 ㄱ은 옳다.
생산비와 곡물가격이 같아지는 조방적 한계(한계지)에서는 잉여가 없어 지대가 발생하지 않는 무지대 토지가 되므로 ㄴ도 옳고, 지대는 곡물가격에서 생산비를 뺀 잉여이므로 곡물가격이 오르면 지대가 오르고 내리면 지대도 내린다는 ㄹ도 옳다.
ㄷ처럼 토지 소유라는 독점적 지위 때문에 최열등지에도 지대가 발생한다고 보는 것은 마르크스의 절대지대론이므로 차액지대론의 내용이 아니다.

주택 여과과정에서 하향 여과는 상위계층이 사용하던 주택이 노후화·저가화되어 하위(저소득)계층의 사용으로 전환되는 과정으로, 이 과정이 원활하게 작동하면 오히려 저급주택의 공급량이 증가한다.
따라서 "주택의 하향 여과과정이 원활하게 작동하면 저급주택의 공급량이 감소한다"는 이와 반대되는 설명이므로 틀린 지문이다.
나머지 지문들, 즉 저급주택 재개발에 의한 상향 여과, 저소득가구의 침입·천이로 인한 주거입지 변화, 개량비용이 개량 후 가치상승분보다 크면 하향 여과가 촉진된다는 점, 고소득가구가 정(+)의 외부효과를 추구하고 부(-)의 외부효과를 회피하려는 동기에서 주거분리가 발생한다는 점은 모두 통설상 옳은 설명이다.

부동산은 개별성(비대체성)과 부동성으로 인해 동일한 물건을 다수 확보하여 매도한 후 되사는 방식의 공매(short selling)가 사실상 성립하기 어렵다는 것이 부동산시장의 특성으로 통용된다.
따라서 "부동산은 대체가 불가능한 재화이기에 부동산시장에서 공매가 빈번하게 발생한다"는 대체불가능성이 오히려 공매를 어렵게 한다는 점과 모순되어 틀린 설명이다.
강성 효율적 시장에서는 어떤 정보로도 초과이윤을 얻을 수 없고, 준강성 효율적 시장에서는 공표된 새로운 정보가 즉시 가격에 반영되며, 부동산시장은 유형·규모·품질 등에 따른 하위시장(부분시장)이 존재하고, 불완전경쟁시장이라도 초과이윤이 정보비용과 같아지면 할당효율적 시장이 될 수 있다는 나머지 지문은 모두 옳은 설명이다.

ㄷ·ㄹ이 옳다. 넬슨은 점포가 최대 이익을 얻을 수 있는 매출을 확보하기 위한 입지 선정의 8원칙을 제시했고, 알론소는 단일도심도시의 토지이용을 입찰지대(bid rent) 개념으로 설명해 지대지불능력이 큰 용도가 도심을 차지한다고 보았다.
ㄱ에서 매장규모·시간거리 같은 공간요인과 함께 효용이라는 비공간요인까지 확률적으로 고려한 것은 허프의 모형이고, 컨버스는 두 도시 간 상권의 분기점을 구하는 모형을 제시했으므로 틀리다.
ㄴ의 도심과 부도심 사이의 도로·고지대 구릉지·주요 간선도로 근접성은 호이트가 고소득층 주거지의 형성 요인으로 든 것이므로 저소득층이라 한 부분이 틀리다.

시장세분화(market segmentation)란 주택시장을 하나의 동질적 시장으로 보지 않고, 일정한 기준에 따라 수요자를 보다 동질적인 소집단으로 나누어 각 집단별 수요특성에 맞춘 상품과 마케팅 전략을 수립하는 것을 말한다.
따라서 "일정한 기준에 의해 주택 수요자를 보다 동질적인 소집단으로 구분하는 것이다"가 이 정의와 정확히 일치하는 옳은 설명이다.
반면 공급자 신용도에 따른 구분, 매도자 우위시장을 의미한다는 것, 가장 잘 팔리는 시장 자체를 의미한다는 것, 시장세분화로 거래비용이 항상 증가한다는 것은 모두 시장세분화의 개념과 무관하거나 틀린 설명이다.

수요를 감소시키는 요인은 ㄴ과 ㅁ이다. 인구 감소는 수요자 수 자체를 줄이고, 부동산 거래세율 인상은 취득에 따르는 거래비용을 높여 수요를 위축시키므로 모두 수요곡선을 좌측으로 이동시킨다.
ㄱ의 시장금리 하락은 차입비용을 낮추고, ㄷ의 실질소득 증가는 구매력을 높이며, ㄹ의 가격상승 기대는 투자수요를 자극하므로 모두 수요를 증가시키는 요인이다.

재산세는 지방세로서 매년 과세기준일 현재 부동산을 보유하고 있는 자에게 부과되는 보유단계의 조세이며, 취득단계에 부과되는 지방세는 취득세이다.
따라서 "재산세는 지방세로서 취득단계에 부과하는 조세이다"는 재산세를 보유세가 아닌 취득세로 잘못 서술하여 틀린 지문이다.
취득세 감면이 거래 활성화에 기여할 수 있다는 점, 증여세가 국세로서 취득단계에 부과된다는 점, 양도소득세 중과가 보유자의 매각을 미루게 하는 동결효과를 유발할 수 있다는 점, 종합부동산세가 국세로서 보유단계에 부과된다는 점은 모두 옳은 설명이다.

공공임대주택과 같은 현물보조 방식은 정부가 특정 위치의 주택을 공급하는 것이어서 입주자가 거주지를 자유롭게 선택하기 어렵다는 점이 단점으로 지적되며, 오히려 임대료를 지원하는 소비자(수요자)보조 방식이 주거지 선택의 자유를 보장하는 장점을 갖는다.
따라서 "공공임대주택 공급정책은 입주자가 주거지를 자유롭게 선택할 수 있는 것이 장점이다"는 틀린 설명이다.
금융지원정책이 간접개입 수단이라는 지문, 주택정책의 복지적 기능을 언급한 지문, PIR·RIR이 가구의 지불능력 지표라는 지문, 주거급여가 소비자보조 방식이라는 지문은 모두 옳은 설명이다.

공공주택 특별법령상 국민임대주택은 저소득 서민의 주거안정을 위하여 국가·지방자치단체의 재정이나 주택도시기금을 지원받아 장기간 임대를 목적으로 공급하는 공공임대주택을 말하고, 대학생·사회초년생·신혼부부 등 젊은 계층의 주거안정을 목적으로 하는 것은 별도의 행복주택에 해당한다.
따라서 "국민임대주택은 … 대학생, 사회초년생, 신혼부부 등 젊은 층의 주거안정을 목적으로 공급"이라는 설명은 국민임대주택이 아닌 행복주택의 정의를 서술한 것이므로 틀렸다.
영구임대주택·장기전세주택·분양전환공공임대주택·기존주택전세임대주택에 대한 설명은 모두 정의에 부합한다.

법령 제정을 기준으로 한 도입 순서는 ㄴ→ㄷ→ㄱ→ㄹ이다.
ㄴ의 공인중개사제도는 1983년 부동산중개업법 제정으로, ㄷ의 부동산실명제는 1995년 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제정으로, ㄱ의 자산유동화제도는 1998년 자산유동화에 관한 법률 제정으로, ㄹ의 부동산거래신고제는 2006년 시행으로 각각 도입되었다.

현재 시행 중인 제도는 ㄱ의 개발행위허가제와 ㄷ의 용도지역제로, 두 제도 모두 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 근거해 운용되고 있다.
ㄴ의 택지소유상한제와 ㄹ의 토지초과이득세제는 이른바 토지공개념 3법에 속했으나 헌법재판소의 위헌·헌법불합치 결정 등을 거쳐 근거 법률이 폐지되어 현재는 시행되지 않는다.

BTL(Build-Transfer-Lease) 방식은 민간사업자가 사회기반시설을 준공(Build)함과 동시에 소유권을 국가·지방자치단체에 이전(Transfer)하고, 그 대가로 일정기간 시설관리운영권을 부여받아 정부에 시설을 임대(Lease)하고 임대료(시설임대료·운영비)를 지급받아 투자비를 회수하는 방식이다.
학교·기숙사·군주거시설처럼 이용자에게 사용료를 받기 어려운 시설에 주로 활용되어, 정부가 수요위험을 부담하고 민간은 안정적 임대료를 받는다는 점이 특징이다.
BTO 방식: 준공과 동시에 소유권이 이전되지만 민간이 시설 이용자로부터 사용료를 받아 수익을 회수한다는 점에서 임대료를 받는 BTL과 구별된다.
BOT 방식: 민간이 일정기간 운영한 뒤에 소유권을 이전한다.
BOO 방식: 소유권을 이전하지 않고 민간이 계속 보유·운영한다.

ㄱ·ㄷ·ㅁ이 옳다. 자본환원율은 투자자가 요구하는 수익률의 성격을 가져 자본의 기회비용을 반영하므로 시장금리가 오르면 함께 오르고(ㄱ), 자산가격 상승에 대한 기대(예상 자본이득)가 반영되며(ㄷ), 프로젝트의 위험이 커지면 위험할증이 붙어 상승한다(ㅁ).
ㄴ은 자본환원율이 순영업소득 ÷ 자산가격이므로 '곱한 값'이라는 서술이 틀리고, ㄹ은 자산가격이 순영업소득 ÷ 자본환원율이어서 환원율이 상승하면 자산가격은 하락하므로 틀리다.

수익성지수(PI)는 현금유입의 현재가치 합계 ÷ 현금유출의 현재가치 합계이다.
현금유입의 현가는 $1{,}000 \times 0.95 + 1{,}200 \times 0.90 = 950 + 1{,}080 = 2{,}030$만원이고, 현금유출은 유입의 80%이므로 1년차 800만원·2년차 960만원이 되어 그 현가는 $800 \times 0.95 + 960 \times 0.90 = 760 + 864 = 1{,}624$만원이다.
따라서 $PI = \dfrac{2{,}030}{1{,}624} = 1.25$이다. 유출이 유입의 80%로 일정하므로 $1 \div 0.8 = 1.25$로도 확인된다.

저당수익률이 총자본(종합자본)수익률보다 낮을 때 부채비율을 높이면 정(+)의 지렛대효과로 자기자본수익률이 상승하지만, 반대로 저당수익률이 총자본수익률보다 큰 경우에 부채비율을 높이면 부(-)의 지렛대효과가 발생하여 오히려 자기자본수익률이 하락한다.
따라서 "저당수익률이 총자본수익률보다 클 때, 부채비율을 높이는 자본구조 조정"은 자기자본수익률을 상승시키는 전략이 아니라 하락시키는 결과를 가져오므로 틀린 설명이다.
공실률 최소화, 자산가치 극대화를 통한 자본이득 증대, 절세효과, 운영경비 절감은 모두 순영업소득이나 세후현금흐름을 늘려 자기자본수익률을 높이는 전략에 해당한다.

비율임대차에서 총임대료 = 기본임대료 + (매출액 − 손익분기점 매출액) × 임대료율이다.
기본임대료는 $5\text{만원} \times 1{,}000 = 5{,}000$만원이므로 추가임대료는 $5{,}500 - 5{,}000 = 500$만원이고, 임대료율이 5%이므로 손익분기점을 초과한 매출액은 $\dfrac{500\text{만원}}{0.05} = 1\text{억원}$이다.
실제 매출액은 $30\text{만원} \times 1{,}000 = 3\text{억원}$이므로, 손익분기점 매출액은 $3\text{억원} - 1\text{억원} = 2\text{억원}$이다.

매월 말 50만원씩 적립하는 것은 기말급(일반)연금이므로 그 미래가치는 연금의 미래가치 계수를 이용해 구한다.
연 명목금리 3%를 월복리로 환산한 월이자율은
$\frac{0.03}{12}=0.0025$
이고, 5년간 납입횟수는
$n=5\times12=60$
회이다.
따라서 이 적금의 미래가치는
$FV=500,000\times\dfrac{(1+0.0025)^{60}-1}{0.0025}$
형태의 연금의 미래가치 계수 산식으로 표현된다.

원리금균등상환에서 매기 원리금은 대출금 × 저당상수로 일정하므로 $40{,}000 \times 0.09 = 3{,}600$만원이다.
1회차 원금상환액이 1,000만원이므로 1회차 이자는 3,600만 − 1,000만 = 2,600만원이고, 대출금리는 $\frac{2{,}600}{40{,}000}=0.065$ 즉 연 6.5%(ㄱ)이다.
원리금이 일정하면 원금상환액은 매기 $(1+r)$배로 늘어나므로 2회차 원금상환액은 $1{,}000 \times 1.065 = 1{,}065$만원(ㄴ)이다.

지분금융은 주식·출자지분을 발행해 자기자본을 조달하는 방식이고, 부채금융은 차입·사채·어음 등으로 타인자본을 조달해 상환의무를 지는 방식이다.
ㄱ 부동산투자회사(REITs)는 주식 발행으로 자본을 모으고, ㄷ 공모에 의한 증자도 신주 발행이므로 둘 다 지분금융이다.
ㄴ 자산담보부기업어음(ABCP)·ㄹ 프로젝트 금융·ㅁ 주택상환사채는 모두 상환의무가 있는 부채금융에 해당한다.

한국주택금융공사법령상 주택연금(주택담보노후연금)의 담보주택은 주택 및 주거용 오피스텔 등 준주택을 대상으로 하며, 업무시설로 이용되는 오피스텔은 담보 대상에서 제외된다.
따라서 "담보주택의 대상으로 업무시설인 오피스텔도 포함된다"는 틀린 설명이다.
주택연금은 주택소유자가 자신의 주택에 저당권을 설정하고 매월 노후생활자금을 대출받는 방식이며, 수령기간이 경과할수록 대출원리금이 누적되어 대출잔액이 늘어나고, 주택소유자(또는 배우자)가 생존하는 동안 종신방식으로 지급받을 수 있으며, 담보주택 가격이 하락해 대출잔액이 처분가액을 초과하더라도 한국주택금융공사가 그 초과분에 대한 위험을 부담한다.

두 대출승인기준을 각각 계산해 작은 금액이 한도가 된다.
LTV 50%: 3억 × 0.5 = 1억 5,000만원.
DTI 40%: 연간 원리금상환액 한도 = 5,000만 × 0.4 = 2,000만원이고, 원리금 = 대출금 × 저당상수이므로 대출가능액 = $\frac{2{,}000}{0.1}=20{,}000$만원(2억원).
두 기준을 모두 충족해야 하므로 최대 대출가능액은 1억 5,000만원이고, 이미 5,000만원을 대출받았으므로 추가 대출가능액은 1억원이다.

부동산 가격공시에 관한 법령상 시장·군수·구청장은 표준지로 선정된 토지, 농지보전부담금이나 개발부담금 등의 부과대상이 아닌 토지, 국세·지방세 부과대상이 아닌 토지(국공유지의 경우 공공용 토지만 해당)에 대해서는 개별공시지가를 결정·공시하지 아니할 수 있다.
따라서 ㄱ·ㄴ·ㄷ·ㅁ이 이에 해당한다.
ㄹ 도시·군계획시설로서 공원이 지정된 토지는 위 제외사유로 규정되어 있지 않다.

가치형성요인을 대상물건의 "시장가치"에 영향을 미치는 요인이라고 서술한 지문은 규칙상 정의(경제적 가치)와 다르게 표현한 것이므로 틀린 설명이다.
감정평가에 관한 규칙 제2조는 가치형성요인을 대상물건의 경제적 가치에 영향을 미치는 일반요인·지역요인·개별요인 등으로 정의한다.
나머지 설명은 모두 같은 규칙의 정의 규정과 일치한다.
인근지역: 이용이 동질적이고 지역요인을 공유하는 지역
동일수급권: 대체·경쟁관계가 성립하고 인근지역과 유사지역을 포함하는 권역
원가법: 재조달원가에 감가수정을 하는 방법
유사지역: 대상부동산이 속하지 않으면서 인근지역과 유사한 특성을 갖는 지역

감정평가에 관한 규칙상 거래사례비교법은 대상물건과 가치형성요인이 유사한 거래사례와 비교하여 사정보정, 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교 등을 거쳐 가액을 산정하는 방법이고, 수익환원법은 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 가액을 산정하는 방법으로 정의된다. 따라서 빈칸에는 각각 ㄱ: 시점수정, ㄴ: 현금흐름이 들어가는 ① 조합이 옳다.

재조달원가 = 신축공사비 × 건축비지수 비율 = $6{,}000 \times \frac{110}{100} = 6{,}600$만원이다.
감가수정은 정액법·잔가율 10%이므로 매년 감가액 = $\frac{6{,}600 \times (1-0.1)}{40} = 148.5$만원이고, 사용승인일(2018.9.1.)부터 기준시점(2020.9.1.)까지 경과연수는 2년이므로 감가누계액은 297만원이다.
적산가액 = 6,600만 − 297만 = 63,030,000원이다.

거래사례 단가 = $\frac{240{,}000{,}000}{120}=2{,}000{,}000$원/㎡이다.
정상적인 매매이므로 사정보정은 불필요하고, 시점수정은 상업지역 5% 상승으로 1.05, 대상토지가 사례의 인근지역에 있으므로 지역요인은 1.00, 개별요인은 3% 우세하므로 1.03을 적용한다.
비준가액 = $2{,}000{,}000 \times 1.05 \times 1.03 \times 110 = 237{,}930{,}000$원이다.

감정평가에 관한 규칙상 과수원의 주된 감정평가방법은 거래사례비교법이며, 공시지가기준법은 토지의 주된 평가방법이다. 따라서 ① "과수원 - 공시지가기준법"은 틀린 연결이다. 광업재단은 수익환원법(② 옳음), 임대료는 임대사례비교법(③ 옳음), 자동차는 거래사례비교법(④ 옳음), 건물은 원가법(⑤ 옳음)이 각각 주된 평가방법으로 규칙상 옳게 연결되어 있다.

판례는 강제집행을 면탈할 목적으로 허위의 근저당권을 설정하는 행위를 통정허위표시로 무효라고 볼 뿐, 반사회질서의 법률행위(민법 제103조)에 해당한다고 보지는 않으므로 ③이 틀린 설명이다.
무효행위 전환에 관한 규정은 불공정한 법률행위에도 적용될 수 있고, 경매에는 불공정한 법률행위 규정이 적용되지 않으며, 상대방에게 알려진 반사회적 동기나 통상 용인되는 수준을 넘는 증언 대가 약정은 무효라는 것이 모두 확립된 판례이다.

통정허위표시에서 제3자란 허위표시를 기초로 실질적으로 새로운 법률상 이해관계를 맺은 자를 말하는데, 채권의 가장양도에서 아직 변제하지 않은 채무자는 허위표시 이전부터 있던 채무관계상 지위를 그대로 유지할 뿐 새로운 이해관계를 형성한 것이 아니므로 제3자에 해당하지 않는다.
반면 가장채권을 가압류한 자, 가장전세권에 저당권을 취득한 자, 가장채권자의 파산관재인, 가장채무를 보증하고 이를 이행한 보증인은 모두 새로운 이해관계를 맺은 제3자로 인정된다.

ㄱ 매도인의 하자담보책임이 성립하더라도 매수인의 착오 취소권은 배제되지 않는다는 것이 판례이므로 옳다.
ㄷ 상대방이 표의자의 착오를 알고 이를 이용한 경우에는 표의자에게 중대한 과실이 있더라도 의사표시를 취소할 수 있다(판례).
ㄴ 착오를 이유로 한 취소는 적법한 권리행사이므로 경과실로 착오에 빠진 표의자가 취소하더라도 상대방에게 불법행위로 인한 손해배상책임을 지지 않는다.
ㄹ 매도인이 채무불이행을 이유로 계약을 적법하게 해제한 후에도 매수인은 착오를 이유로 취소권을 행사할 수 있다(판례).

대리인 乙이 상대방 丙으로부터 대금 전부를 수령한 이상, 이를 본인 甲에게 아직 전달하지 않았더라도 대리의 법률효과는 본인에게 귀속되므로 특별한 사정이 없는 한 丙의 대금지급의무는 변제로 소멸한다.
불공정한 법률행위 여부 판단 시 경솔·무경험은 대리인 기준, 궁박은 본인 기준으로 판단하고, 복대리인 선임에는 본인의 승낙이나 부득이한 사유가 필요하며, 매매계약체결 대리권에 해제권까지 당연히 포함되지 않고, 대리인이 제한능력자라는 이유로 본인이 계약을 취소할 수는 없다는 점에서 나머지 선지는 틀렸다.

권한을 넘은 표현대리(민법 제126조)가 성립하기 위한 기본대리권은 실제 행해진 월권행위와 반드시 동종이거나 유사한 것일 필요는 없다는 것이 확립된 판례이다.
수권행위의 철회는 원인된 법률관계가 종료하기 전에도 가능하고, 복대리인은 본인의 대리인이지 대리인의 대리인이 아니며, 대리인이 여럿이면 원칙적으로 각자대리이고, 대리인의 기망으로 계약을 체결한 상대방은 본인의 선의·악의와 무관하게 취소할 수 있다는 점에서 나머지 선지는 틀렸다.

ㄱ 무권대리인이 본인을 단독상속한 경우, 본인의 지위에서 추인을 거절하는 것은 신의성실의 원칙에 반하여 허용되지 않는다(판례).
ㄴ 상대방이 상당한 기간을 정하여 본인에게 추인 여부의 확답을 최고했는데 본인이 그 기간 내에 확답을 발하지 아니한 때에는 추인을 거절한 것으로 본다(민법 제131조).
ㄷ 유권대리의 주장 속에 표현대리의 주장이 포함되어 있다고 볼 수 없다(판례).
ㄹ 등기의 추정력에 따라 무권대리를 이유로 등기말소를 청구하는 본인 甲이 대리권 없음을 증명해야 한다.

기한이익 상실특약은 특별한 사정이 없으면 채권자의 의사표시가 있어야 기한의 이익을 상실시킬 수 있는 형성권적 기한이익 상실특약으로 추정되는 것이 판례이지, 기한 도래사실만으로 당연히 이익을 상실하는 정지조건부 기한이익 상실특약으로 추정되는 것이 아니므로 ④가 틀린 설명이다.
불능조건이 정지조건이면 그 법률행위는 무효이고, 기성조건이 해제조건이면 무효이며, 조건의 존재는 이를 주장하는 자가 증명해야 하고, 종기 있는 법률행위는 기한 도래 시부터 효력을 잃는다는 것은 모두 옳은 설명이다.

처음부터 허가를 잠탈할 목적으로 체결된 토지거래허가구역 내 토지거래계약은 유동적 무효가 아니라 확정적 무효이므로 추인하더라도 유효로 될 수 없다.
이에 비해 통정허위표시에 의한 매매계약, 강박에 의한 교환계약, 무권대리인이 체결한 임대차계약, 미성년자가 동의 없이 체결한 매도계약은 각각 무효행위의 추인 또는 취소할 수 있는 법률행위·무권대리행위의 추인이 가능한 경우이다.

상대방의 사기로 체결된 법률행위는 민법 제110조에 따라 취소할 수 있는 법률행위에 해당한다.
불공정한 법률행위, 불법조건이 붙은 증여계약, 강행법규에 위반한 매매계약, 원시적·객관적 전부불능인 임대차계약은 모두 취소사유가 아니라 무효사유이다.

무권대리행위에 대한 본인의 추인은 다른 의사표시가 없는 한 계약 당시로 소급하여 효력이 생기는 것이 원칙(민법 제133조)이므로, 추인한 때부터 새로운 법률행위를 한 것으로 보는 것이 아니어서 ④가 틀린 설명이다.
권한 없이 위조된 대출계약과 근저당권설정등기는 甲에게 효력이 없어 무효이고, 甲은 소유권에 기한 방해배제청구로 등기 말소를 구할 수 있으며, 甲이 채무 없이 피담보채무를 변제한 경우 乙을 상대로 부당이득반환을 청구할 수 있다.

이행판결에 기한 부동산물권의 변동시기를 확정판결시라고 한 서술이 틀리다. 이행판결이 확정되어도 그 자체로 물권변동이 일어나는 것이 아니라 등기를 마쳐야 물권변동의 효력이 생긴다.
부동산물권변동에 관한 민법 제187조는 상속·공용징수·판결·경매 기타 법률규정에 의한 물권취득은 등기 없이 효력이 생긴다고 규정하는데, 여기서 말하는 판결은 형성판결(예: 공유물분할판결)만을 의미하고 이행판결(소유권이전등기를 명하는 판결)은 포함되지 않는다는 것이 판례이다.
반면 관습상 법정지상권·상속·경매(대금완납시)·건물 신축에 의한 원시취득은 모두 등기 없이 물권을 취득하는 제187조의 전형적 사례들이다.

중간생략등기의 합의가 없는데도 丙이 甲의 동의 없이 乙의 등기청구권을 양도받아 甲에게 청구할 수 있다는 서술이 틀린 설명이다.
甲→乙→丙 중간생략등기의 합의가 없는 경우, 乙의 甲에 대한 소유권이전등기청구권은 특정물채권으로서 이를 丙에게 양도하더라도 판례상 채무자인 甲의 동의(승낙)가 있어야 甲에게 대항하여 직접 등기를 청구할 수 있다고 본다.
나머지 지문들은 모두 확립된 판례 법리와 일치한다.
중간생략등기 합의가 있는 경우 丙의 甲에 대한 직접청구권 인정
乙의 甲에 대한 등기청구권 불소멸
甲의 乙에 대한 대금채권 행사 제한 없음
토지거래허가구역에서 丙의 甲에 대한 직접적 허가협력청구 불가

판례는 타인 토지 위에 무단으로 신축된 미등기건물을 매수하여 대금을 지급하고 점유하는 자는, 비록 소유권이전등기를 마치지 않았더라도 그 건물에 대한 사실상의 처분권을 보유하므로 토지소유자의 건물철거청구의 상대방이 될 수 있다고 본다.
나머지 지문은 판례에 비추어 모두 틀리다.
소유권에 기한 물권적 청구권은 소유권과 분리되지 않아 소멸시효의 대상이 아니다.
허무인 명의 등기는 실제 등기행위자를 상대로 말소를 구할 수 있다.
저당권은 점유를 수반하지 않으므로 분리·반출된 물건을 저당권자 자신에게 반환하라고 청구할 수는 없다.
등기말소청구권 같은 물권적 청구권은 이행불능이 되어도 전보배상청구권으로 전환되지 않는다.

비용상환청구권은 점유물을 반환받는 현재의 회복자(소유자)를 상대로 행사하는 것이다. 따라서 무효인 매매계약의 매수인이 필요비 등을 지출한 후 매도인이 목적물을 제3자에게 양도하였다면, 점유자는 새로운 소유자인 양수인에게 비용상환을 청구할 수 있다는 것이 판례이다.
나머지는 모두 틀린 설명이다.
선의 점유자가 과실을 취득한 경우에는 통상의 필요비를 청구할 수 없다(민법 제203조 제1항 단서).
계약해제로 인한 원상회복에는 선의점유자의 과실취득권 규정이 적용되지 않는다.
악의 점유자는 책임 있는 훼손에 대해 손해 전부를 배상해야 한다.
유익비의 상환 방법(지출금액 또는 증가액) 선택권은 점유자가 아니라 회복자에게 있다.

등기의 추정력은 제3자에 대해서뿐 아니라 등기부상 권리변동의 당사자 사이에서도 원용할 수 있다는 것이 판례이므로, 당사자 사이에서는 추정력을 원용할 수 없다는 서술이 틀리다.
나머지는 모두 확립된 판례이다.
전후 양시 점유사실이 있으면 점유의 계속이 추정된다(민법 제198조).
원인 없이 부적법하게 말소된 등기는 권리소멸의 추정력이 인정되지 않는다.
점유자의 권리추정(제200조)은 부동산 물권에는 적용되지 않고 등기의 추정력이 대신 작동한다.
등기원인 계약서가 위조 등으로 진정하지 않다고 증명되면 등기의 적법추정은 깨진다.

공유자는 자신의 지분 범위에서는 단독으로 제3자의 취득시효를 중단시키는 조치를 취할 수 있으므로, 甲이 단독으로 자신의 지분에 관한 취득시효를 중단시킬 수 없다는 서술이 틀리다.
나머지 지문은 모두 옳다.
건물 신축은 공유물의 성질을 변경하는 처분행위에 해당하여 과반수 지분(甲·乙 합계 2/3)으로도 할 수 없는 부적법한 관리방법이다.
지분 포기는 상대방 있는 단독행위로서 등기하여야 물권변동 효력이 생긴다.
지분권자를 초과하여 단독으로 임대한 경우 다른 공유자는 부당이득반환을 청구할 수 있다.
소수지분권자는 다른 소수지분권자가 배타적으로 점유하더라도 보존행위로서 인도까지는 청구할 수 없다는 것이 판례(방해배제만 가능)이다.

등기를 마친 시효취득자가 피담보채무를 변제한 경우 원소유자에게 부당이득반환을 청구할 수 있다는 서술이 틀리다.
취득시효완성 후 등기를 마치기 전에 원소유자가 저당권을 설정한 경우, 시효취득자는 저당권의 부담이 있는 상태로 소유권을 취득하는 것이어서 저당권 설정 자체가 적법한 처분권 행사이다. 따라서 시효취득자가 나중에 피담보채무를 변제하였더라도 원소유자를 상대로 부당이득반환을 청구할 수 없다는 것이 판례이다.
나머지도 모두 판례이다.
국유재산 중 일반재산은 취득시효의 대상이 된다.
중복등기로 무효인 소유권보존등기에 기해서는 등기부취득시효가 성립할 수 없다.
명의신탁 해지로 수탁자에서 신탁자로 소유권이 이전된 경우 시효완성자는 특별한 사정이 없는 한 신탁자에게 시효완성을 주장할 수 없다.

ㄴ 지상권이 존속기간 만료로 소멸한 때 지상물이 현존하면 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있다(민법 제283조).
ㄹ 채권담보를 위해 저당권과 함께 설정된 담보지상권자는 토지를 사용·수익할 목적이 없어 제3자가 불법점유하더라도 임료 상당의 손해가 없으므로 손해배상을 청구할 수 없다(판례).
ㄱ 지료 지급은 지상권의 성립요소가 아니어서 무상의 지상권도 유효하다.
ㄷ 토지소유권이 양도된 경우 양수인에 대한 연체액이 2년분 이상이어야 소멸청구를 할 수 있고(민법 제287조), 양도 전의 연체분은 통산되지 않는다(판례).

지역권은 요역지 소유권에 부종하는 권리로서(민법 제292조), 특약으로 배제하지 않는 한 요역지 소유권이 양도되면 지역권도 함께 이전되는 것이 원칙이므로, 원칙적으로 이전되지 않는다는 서술이 틀리다.
나머지는 판례 법리와 일치한다.
공유자 1인이 지역권을 취득하면 다른 공유자도 이를 취득한다(제295조).
지역권 취득기간의 중단은 지역권을 행사하는 모든 공유자에 대한 사유가 아니면 효력이 없다(제296조).
통행지역권을 주장하려면 요역지의 존재를 주장·증명해야 한다.
승역지에 통행지역권을 시효취득한 경우 요역지 소유자는 승역지 소유자가 입은 손해를 보상해야 한다.

전세권설정계약에서 정한 존속기간이 시작되기 전에 전세권설정등기가 마쳐졌다고 하더라도, 그 등기는 특별한 사정이 없는 한 유효한 것으로 추정된다는 것이 판례이므로, 무효로 추정된다는 서술이 틀리다.
나머지는 확립된 법리이다.
전세권 존속기간을 15년으로 정해도 최장기간 10년으로 단축된다(민법 제312조 제1항).
전세금은 현실적으로 수수되지 않고 기존 채권으로 갈음할 수 있다.
건물 소유를 위한 대지의 지상권에도 건물전세권의 효력이 미친다(제304조).
법정갱신된 전세권은 등기 없이도 제3자에게 갱신된 내용을 주장할 수 있다.

담보물권에 공통되는 통유성은 부종성·수반성·불가분성·물상대위성이다. 유치권은 목적물을 유치함으로써 채무자에게 변제를 심리적으로 강제하는 권리일 뿐 목적물의 가치를 우선적으로 지배·환가하는 우선변제권이 없으므로, 목적물이 멸실·훼손되어 발생한 대위물(보험금 등)에 권리가 미치는 물상대위성은 인정되지 않는다. 반면 부종성·수반성·불가분성은 유치권에도 그대로 인정되므로 이 세 가지를 고른 것이 정답이다.

유치권자와 유치물 소유자 사이에 유치권을 발생시키지 않기로 하는 특약(유치권 배제 특약)을 한 경우, 그 특약의 효력은 특약을 체결한 당사자뿐만 아니라 그 특약의 효력을 원용할 수 있는 제3자도 주장할 수 있다는 것이 판례의 입장이다. 따라서 제3자는 주장할 수 없다는 설명은 틀리다.
나머지 지문은 모두 옳은 설명이다.
유치권자의 점유는 직접점유·간접점유를 불문한다.
유치권자의 경매청구권
채무자의 소멸청구권
임차인이 약정에 의한 권리금반환채권으로는 유치권을 행사할 수 없다.

일괄경매청구권은 토지에 저당권을 설정한 후 그 설정자가 그 토지에 건물을 축조한 때 인정된다(민법 제365조).
ㄴ 저당권 취득 후 설정자 乙이 건물을 축조하여 소유하는 전형적인 경우이므로 청구할 수 있다.
ㄷ 제3자 丙이 지상권을 취득해 건물을 축조했더라도 저당권설정자인 乙이 그 건물의 소유권을 취득한 때에는 일괄경매를 청구할 수 있다(판례).
ㄱ 저당권 취득 전에 이미 건물이 존재한 경우는 요건을 갖추지 못해 청구할 수 없다.

근저당권의 채권최고액은 원본뿐만 아니라 그 이자를 포함한 채권 전액을 최고액의 한도 내에서 담보하는 것이므로, 채무의 이자가 채권최고액에 포함되지 않는다는 설명은 틀리다. 반면 채무자 아닌 제3자도 근저당권을 설정할 수 있다는 점, 채권자 아닌 제3자 명의의 근저당권설정등기는 원칙적으로 무효라는 점, 기본계약의 해지나 경매신청으로 피담보채권이 확정된다는 점은 모두 옳은 설명이다.

현상광고는 광고자가 정한 행위를 상대방이 완료함으로써 비로소 계약이 성립하는 요물계약으로 보는 것이 통설이므로, 이를 낙성계약의 예로 짝지은 것은 틀린 설명이다. 도급(쌍무), 무상임치(편무), 임대차(유상), 사용대차(무상)는 각각 계약 유형과 예가 옳게 짝지어져 있다.

의사표시는 표의자가 통지를 발송한 후 사망하거나 행위능력을 상실하더라도 이미 발생한 의사표시의 효력에 영향을 미치지 않는다(발신주의가 아닌 도달주의 원칙 하에서도 발신 후 사정변경은 효력에 무관). 따라서 甲이 청약을 발송한 후 사망하였더라도 그 청약은 효력을 상실하지 않으므로, 효력을 상실한다는 설명이 틀린 지문이다.

ㄱ 임대차 종료 시 임차보증금 반환의무와 임차물 반환의무는 동시이행관계이다(판례).
ㄹ 토지임차인이 건물매수청구권을 행사하면 건물에 관한 매매계약이 성립하므로, 임차인의 건물인도·소유권이전등기의무와 임대인의 대금지급의무는 동시이행관계이다(판례).
ㄴ 피담보채무의 변제가 선이행이고 근저당권설정등기 말소의무가 그 뒤에 오므로 동시이행관계가 아니다.
ㄷ 토지거래허가 신청절차 협력의무와 매매대금지급의무는 동시이행관계가 아니다(판례).

위험부담은 쌍무계약에서 당사자 쌍방에게 책임 없는 사유로 채무가 후발적으로 이행불능이 된 경우에 적용되는 법리(민법 제537조·제538조)이다. 채무자의 책임 있는 사유로 후발적 불능이 발생한 경우는 채무불이행(이행불능)의 문제로서 손해배상이나 계약해제가 문제될 뿐 위험부담 법리는 적용되지 않으므로, 이 설명이 틀리다.

제3자를 위한 계약에서 요약자(甲)가 낙약자(乙)의 채무불이행을 이유로 계약을 해제한 경우에도, 수익자(丙)가 수익의 의사표시를 함으로써 이미 취득한 권리에 기초하여 자신이 입은 손해의 배상을 낙약자(乙)에게 청구할 수 있다는 것이 판례의 입장이다. 다만 丙은 계약의 당사자가 아니므로 스스로 계약을 해제하거나 원상회복을 청구할 수는 없다.

채무자가 이행기 도래 전이라도 채무를 이행하지 않겠다는 의사를 명백히 표시(이행거절)한 경우에는, 채권자는 이행기까지 기다리거나 최고를 할 필요 없이 곧바로 계약을 해제할 수 있다는 것이 판례의 입장이다. 따라서 최고 없이 해제할 수 없다는 설명이 틀리다.
나머지 지문은 모두 옳다.
해지와 손해배상청구의 관계
이행불능시 동시이행 급부 제공 불요
일부불능으로 목적 달성이 불가능한 경우 전부해제
다수당사자의 해지는 전원으로부터·전원에게 해야 한다는 점

불특정물(종류물) 매매에서 특정된 목적물에 하자가 있으면 민법 제581조가 적용된다.
같은 조 제1항이 제580조를 준용해 계약해제권과 손해배상청구권을 인정하고, 제2항은 해제·손해배상을 하지 않고 하자 없는 물건을 청구할 수 있는 완전물급부청구권을 규정한다.
따라서 규정된 권리는 ㄱ·ㄴ·ㄹ이며, ㄷ 대금감액청구권은 규정되어 있지 않다.

합의해제는 법정해제와 달리 당사자들이 새로운 계약으로 기존 계약을 소급적으로 소멸시키는 것이므로, 판례는 다른 약정이 없는 한 채무불이행으로 인한 손해배상에 관한 민법 규정이 적용되지 않는다고 본다.
따라서 ① '특별한 사정이 없는 한 채무불이행으로 인한 손해배상을 청구할 수 있다'는 설명이 틀린 진술이다.
매도인이 수령한 대금에 이자를 붙여 반환할 필요가 없다는 점, 이전되었던 소유권이 매도인에게 당연히 복귀한다는 점, 합의해제의 소급효가 법정해제와 같이 제3자의 권리를 해하지 못한다는 점, 잔금 수령 후 공탁금을 매수인이 이의 없이 수령하면 합의해제로 본다는 점은 모두 확립된 판례 법리다.

계약금은 다른 약정이 없는 한 해약금으로 추정되고(① 옳음), 위약금 약정은 손해배상액의 예정으로 추정된다(② 옳음, 민법 제398조 제4항).
당사자 일방이 이행에 착수하면 상대방은 계약금에 기한 해제를 할 수 없으므로, 매수인이 중도금 지급기일 전 중도금을 지급하면 매도인은 배액상환 해제를 할 수 없고(③ 옳음), 계약금의 일부만 지급된 경우에도 매도인은 실제 수령액이 아니라 약정 계약금 전액의 배액을 상환하여야 해제할 수 있으므로 수령한 금액의 배액 상환만으로는 해제할 수 없다(④ 옳음).
그러나 토지거래허가구역 내 토지에 대해 허가를 받았다는 사정만으로는 이행의 착수로 볼 수 없으므로, 허가를 받았더라도 매도인은 여전히 계약금 배액을 상환하고 해제할 수 있다는 것이 판례이므로 ⑤가 틀린 설명이다.

임차물 일부가 임차인의 과실 없이 멸실되어 사용·수익할 수 없으면 그 비율만큼 차임감액청구권이 인정되고(① 옳음), 공동임차인은 연대하여 차임지급의무를 부담하며(② 옳음), 차임연체로 계약이 해지된 임차인은 부속물매수청구권을 행사할 수 없고(④ 옳음), 연체차임액이 2기의 차임액에 이르러야 해지할 수 있다는 규정보다 임차인에게 불리한 '1기 연체 시 해지' 약정은 강행규정 위반으로 무효다(⑤ 옳음).
그러나 법원의 차임증액 결정은 형성권인 차임증액청구권 행사의 효력을 확인하는 것에 불과하므로, 지연손해금은 법원 결정일 다음날이 아니라 증액청구의 의사표시가 상대방에게 도달한 시점을 기준으로 발생하므로 ③이 틀린 설명이다.

임차권등기명령에 의한 임차권등기를 마친 경우 그 등기에 소요된 비용은 임대인에게 상환을 청구할 수 있다(주택임대차보호법상 임차권등기명령 규정).
임차권등기를 마친 이후에는 대항요건(점유·주민등록)을 상실하더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권이 그대로 유지되므로 이사하더라도 대항력을 잃지 않고(② 틀림), 임대인의 보증금반환의무가 임차인의 임차권등기말소의무보다 먼저 이행되어야 하는 선이행 관계일 뿐 동시이행 관계가 아니며(③ 틀림), 이미 대항요건·확정일자와 임차권등기를 갖춘 임차인은 별도의 배당요구 없이도 배당받을 수 있다(④ 틀림).
丁은 丙의 저당권(2018. 5. 6.)보다 뒤인 2020. 4. 5.에 대항요건을 갖추었으므로 丙보다 우선변제받을 수 없다(⑤ 틀림).

주택임차인이 대항요건을 갖춘 후 임차주택이 양도되면 임대인의 지위가 양수인에게 승계되므로, 양도인은 특별한 사정이 없는 한 보증금반환의무를 면하고(① 옳음), 양도 전 발생한 연체차임채권은 별개의 독립된 채권으로서 원칙적으로 양수인에게 승계되지 않으며(② 옳음), 양도 전 보증금반환채권이 가압류된 경우 양수인이 제3채무자 지위를 승계하고(③ 옳음), 양수인이 임차인에게 보증금을 반환하더라도 이는 자신의 채무를 이행한 것이므로 양도인에게 부당이득반환을 청구할 수 없다(④ 옳음).
그러나 채권담보를 목적으로 임차주택을 양도한 경우(양도담보)에는 신탁적 소유권이전에 불과하여 임대인 지위의 실질적 이전이 인정되지 않으므로, 양도인은 여전히 보증금반환의무를 면하지 못한다는 것이 판례이므로 ⑤가 틀린 설명이다.

ㄱ 각 공유자는 공용부분을 그 용도에 따라 사용할 수 있다(집합건물법 제11조)로 옳다.
ㄴ 담보책임 존속기간의 기산일은 전유부분은 구분소유자에게 인도한 날, 공용부분은 사용검사일 또는 사용승인일이므로(제9조의2 제2항) 틀리다.
ㄷ 공용부분에 관한 물권의 득실변경은 등기가 필요하지 아니하다(제13조 제3항).
ㄹ 분양자는 구분소유자에 대하여 담보책임을 진다(제9조 제1항).

채무담보를 위해 부동산 소유권을 이전한 이른바 양도담보의 경우, 대내적으로는 채무자(설정자)가 여전히 목적물의 사용·수익권을 가지므로 양도담보권자는 목적물을 점유하는 임차인 등 제3자에게 소유권에 기한 반환청구나 부당이득반환청구를 할 수 없다는 것이 판례다.
다만 가등기담보 등에 관한 법률에 따른 담보권 실행(청산절차 이행)의 일환으로는 목적물을 점유하는 임차인에게 인도를 청구할 수 있으므로 ③이 옳은 설명이다.

이 문항은 확정답안에서 복수정답으로 처리된 문항입니다. 「ㄷ」와 「ㄴ, ㄷ」가 모두 정답으로 인정되었습니다. 여기서는 채점을 위해 한 선택지만 정답으로 두었으니, 다른 하나를 고르셨더라도 틀린 판단이 아닙니다.
상가건물 임대차보호법상 대항력의 요건인 사업자등록은 존속요건이므로 이를 유지하지 못하면 대항력이 소멸한다.
ㄷ 임차인이 건물을 적법하게 전대하여 전차인이 직접 점유하면서 자기 명의로 사업자등록을 하고 사업을 운영하는 경우에는 임차인의 대항력이 유지된다(판례).
ㄱ 폐업하면 그 자체로 대항력이 소멸하고, ㄴ 폐업신고 후 같은 상호·등록번호로 다시 사업자등록을 하였더라도 종전 대항력은 소멸하고 새로 등록한 때부터 새로운 대항력이 생길 뿐이므로 제3자에 대한 효력이 없다(판례).

법령상 제한을 회피할 목적으로 배우자와 명의신탁약정을 맺은 경우에는 부동산실권리자명의 등기에 관한 법률상 배우자 특례가 적용되지 않아 명의신탁약정과 그에 따른 등기가 모두 무효이므로, 명의신탁자는 소유권에 기하여 명의수탁자를 상대로 등기말소를 청구할 수 있을 뿐(① 옳음) 명의신탁해지를 원인으로 한 이전등기는 청구할 수 없고(② 옳음), 명의수탁자의 점유는 타주점유로 본다(③ 옳음).
명의수탁자가 이를 제3자에게 처분한 경우 그 처분행위는 유효하여 제3자는 소유권을 취득하는데(④ 옳음), 판례는 명의수탁자가 그 후 다시 소유권을 취득하더라도 이는 새로운 원인에 의한 취득일 뿐 종전 명의신탁관계가 부활하는 것은 아니라고 보아 명의신탁자는 명의수탁자에게 소유물반환을 청구할 수 없다고 하므로 ⑤가 틀린 설명이다.