[공인중개사 1차] 15년 1회차 기출문제 정답·해설 페이지

안전성의 원칙은 부동산활동의 법적·경제적·기술적 안전성 확보를 목적으로 하는 원칙이어서 최유효이용과는 직접 연결되지 않으므로, "부동산학의 일반원칙으로서 안전성의 원칙은 소유활동에 있어서 최유효이용을 지도원리로 삼고 있다"는 설명이 틀렸다.
부동산학의 일반원칙 중 능률성의 원칙은 소유활동에서는 최유효이용을, 거래활동에서는 거래질서 확립을 지도원리로 삼는다.
응용과학적 성격, 연구대상 범위, 종합식 접근방법, 종합학문적 성격에 관한 나머지 지문은 부동산학의 통설적 설명과 일치한다.

영속성은 토지가 물리적으로 소모·마멸되지 않는 성질이다.
ㄴ은 소모를 전제로 한 재생산이론·감가상각이 토지에 적용되지 않는다는 것이고, ㅁ은 토지의 가치 보존력이 커서 부동산활동을 장기배려하게 한다는 것이므로 모두 영속성의 설명이다.
반면 ㄱ은 부증성, ㄷ은 부동성(임장활동·지역분석), ㄹ은 개별성(일물일가 배제·대체 제약)에서 파생되는 특징이다. 따라서 ② ㄴ, ㅁ이다.

포락지(浦落地)는 지적공부에 등록된 토지가 홍수 등 자연력에 의해 하천·바다 등 물에 침식되어 수면 밑으로 잠긴 토지를 말하며, 원래의 지반이 상실되어 종전 토지로서의 효용을 잃은 상태를 뜻한다. 법지(法地)는 소유권은 인정되나 이용실익이 없는 경사면 토지, 빈지(濱地)는 바다와 육지 사이의 무주(無主) 상태 해변 토지, 맹지(盲地)는 도로에 접하지 않은 토지, 소지(素地)는 개발되기 전 원지반 상태의 토지를 가리키므로 ① 포락지가 정답이다.

수요곡선 자체를 오른쪽으로 이동시키는 요인을 고르는 문제이다.
ㄱ 실질소득 증가는 정상재인 부동산의 수요를 늘리고, ㄷ 대출금리 하락은 차입비용을 낮춰 구매력을 키우며, ㄹ 가격 상승 기대는 현재 수요를 앞당겨 수요를 증가시킨다.
반면 ㄴ 거래세 인상은 거래비용을 높여, ㅁ 인구 감소는 수요기반 자체를 줄여 수요를 감소시킨다. 따라서 ④ ㄱ, ㄷ, ㄹ이다.

주택가격이 상승하면 주택 건설의 수익성이 높아져 주거용지에 대한 파생수요가 증가하고, 우상향하는 공급곡선상에서 주거용지의 공급량은 오히려 증가하는 것이 일반적이다. 따라서 "주택가격이 상승하면 주거용지의 공급이 감소한다"는 설명이 틀렸다.
나머지 설명은 모두 통설과 일치한다.
아파트·단독주택이 대체재일 때 아파트 가격 상승은 단독주택 수요와 가격을 함께 끌어올린다.
비용이 상승해도 가격이 고정되면 공급이 줄어든다.
완전경쟁시장의 공급량은 한계비용과 가격이 일치하는 지점에서 결정된다.
부동산의 물리적 공급은 단기적으로 비탄력적이다.

레일리의 소매인력법칙에 따라 유인력은 인구에 비례, 거리의 제곱에 반비례한다.
$\frac{A}{B}=\frac{10{,}000}{5{,}000}\times\left(\frac{2}{1}\right)^2=2\times4=8$이므로 유인비는 8 : 1이다.
C시 인구 9,000명을 나누면 A시로는 $9{,}000\times\frac{8}{9}=8{,}000\text{명}$, B시로는 $9{,}000\times\frac{1}{9}=1{,}000\text{명}$이다.

최초 균형에서는 시장수요 $Q_{d1}=1200-P$와 공급 $Q_s=3P$가 일치하므로 $3P=1200-P$, $4P=1200$, $P=300$이다. 수요함수가 $Q_{d2}=1600-P$로 바뀐 뒤에는 $3P=1600-P$, $4P=1600$, $P=400$이 되어 균형가격이 300에서 400으로 100 상승한다.

거래세가 인상되면 거래량이 감소하면서 소비자잉여와 생산자잉여의 합이 세수입 증가분보다 더 크게 줄어들어 경제적 순손실(사중손실)이 발생하는 것이 조세귀착의 일반적 결과이다. 세수입이 정부에 귀속된다는 사실이 이러한 순손실 자체를 없애지는 못하므로 "세수입 증가분은 정부에 귀속되므로 경제적 순손실은 발생하지 않는다"는 설명이 틀렸다.
수요·공급의 상대적 탄력성에 따라 조세부담이 비탄력적인 쪽에 더 많이 귀착된다는 점, 거래세로 인해 소비자잉여와 생산자잉여가 각각 감소한다는 나머지 설명은 조세귀착 이론과 일치한다.

차입자가 기존 대출금을 조기상환하는 것이 유리한 경우는 시장이자율이 대출약정이자율보다 낮아져 더 낮은 금리로 재융자할 수 있을 때이다. 반대로 시장이자율이 대출약정이자율보다 높아지면 기존 대출의 조건이 상대적으로 유리해지므로 조기상환할 유인이 없어 "시장이자율이 대출약정이자율보다 높아지면 차입자는 기존대출금을 조기상환하는 것이 유리하다"는 설명이 틀렸다.
한국주택금융공사의 주택저당증권 발행, 부동산 신디케이트의 지분금융 성격, 부동산금융의 정의, 프로젝트금융의 비소구·제한적소구 특징에 관한 나머지 지문은 모두 옳은 설명이다.

부동산투자회사법상 자기관리 부동산투자회사의 설립 자본금은 5억원 이상이므로 "자기관리 부동산투자회사의 설립 자본금은 5억원 이상으로 한다"가 옳은 설명이다. 위탁관리·기업구조조정 부동산투자회사의 설립 자본금은 3억원 이상으로 자기관리형보다 낮게 규정되어 있다.
나머지 지문은 모두 틀린 설명이다.
위탁관리·기업구조조정 부동산투자회사는 자산운용을 외부 자산관리회사에 위탁하는 명목회사(paper company)여서 지점 설치나 직원 고용, 상근 임원을 둘 수 없다.
실체회사 형태로 운영되는 것은 자기관리 부동산투자회사뿐이다.
부동산투자회사도 금융기관으로부터 자금을 차입할 수 있다.

담보인정비율(LTV) 기준 대출가능액은 주택 시장가치 3억원에 LTV 60%를 곱한 1억 8,000만원이고, 총부채상환비율(DTI) 기준으로는 연소득 5,000만원의 40%인 연간 원리금상환액 한도 2,000만원을 연간저당상수 0.1로 나눈 2억원이다.
두 가지 대출승인 기준을 모두 충족시켜야 하므로 두 금액 중 작은 값인 ③ 1억 8,000만원이 A가 받을 수 있는 최대 대출가능금액이다.

원금균등상환 방식이므로 매기 상환하는 원금은 대출원금 2억원을 대출기간 20년으로 나눈 1,000만원으로 일정하고, 이자는 매기 초 잔존원금에 약정금리 연 5%를 곱해 산정한다.
2회차 상환 시점의 잔존원금은 1회차에 원금 1,000만원을 상환하고 남은 1억 9,000만원이므로, 2회차 이자는 1억 9,000만원×5%=950만원이 되어 2회차 원리금은 원금 1,000만원과 이자 950만원을 합한 ④ 1,950만원이다.

부동산 경기변동은 일반적으로 일반 경기변동에 비해 순환주기가 길고 진폭이 크다는 특성을 가지는 것으로 설명되는데, ③ "일반 경기변동에 비해 정점과 저점 간의 진폭이 작다"는 이와 반대로 서술하여 틀린 지문이다.
부동산시장은 회복ㆍ상향ㆍ후퇴ㆍ하향 외에 안정시장 국면이 별도로 존재하고, 공실률ㆍ건축허가건수ㆍ거래량 등으로 경기국면을 확인할 수 있으며, 상향국면에서 직전 회복국면의 거래사례가격이 새로운 거래가격의 하한선이 되는 경향이 있다는 나머지 지문들은 옳은 설명이다.

수요의 교차탄력성은 (소형아파트 수요량의 변화율)/(오피스텔 가격의 변화율)로 구하며, 소형아파트 수요가 5% 증가하고 오피스텔 임대료가 10% 상승하였으므로 교차탄력성 A=5%/10%=0.5이다.
교차탄력성이 양(+)의 값이라는 것은 오피스텔 가격 상승이 소형아파트 수요를 증가시켰다는 의미이므로 두 재화는 대체재 관계(B)에 있고, 이는 ④ "A: 0.5, B: 대체재"에 해당한다.

③ "할당효율적시장에서는 부동산 거래의 은밀성으로 인해 부동산가격의 과소평가 또는 과대평가 등 왜곡가능성이 높아진다"는 틀린 설명이다.
할당효율적 시장은 정보비용을 반영하더라도 초과이윤(투기적 이익)을 얻을 수 없도록 자원이 적정하게 배분된 시장을 의미하므로, 거래의 은밀성ㆍ정보의 비대칭성으로 인한 가격 왜곡은 오히려 할당비효율적인 시장에서 나타나는 현상이다.
부동산시장의 지역성, 정보 비대칭에 따른 가격 왜곡, 거래비용 증가로 인한 시장 진출입 제약, 개별성으로 인한 표준화 곤란 등 나머지 지문은 부동산시장의 특성으로 옳다.

⑤ 마샬(A.Marshall)은 기계ㆍ기구 등 일시적으로 토지와 같은 성격을 가지는 생산요소에 귀속되는 대가를 준지대(quasi-rent)로 정의하였으므로, 이를 "파레토지대"로 정의하였다고 서술한 지문은 틀렸다.
해리스ㆍ울만의 다핵심이론에서 집적이익을 다핵입지 요인으로 보는 점, 알론소의 입찰지대곡선이 여러 지대곡선의 포락선이라는 점, 헤이그의 마찰비용이론에서 교통비와 지대를 마찰비용으로 보는 점, 리카도의 차액지대설이 토지의 비옥도 차이에서 지대 발생 원인을 찾는 점은 모두 옳은 설명이다.

① "부동산에 대한 부담금제도나 보조금제도는 정부의 부동산시장에 대한 직접개입방식이다"는 틀린 설명이다.
정부의 부동산시장 개입수단은 토지수용ㆍ공영개발ㆍ공공임대주택 공급처럼 정부나 공공기관이 직접 시장의 수요자ㆍ공급자로 참여하는 직접개입방식과, 조세ㆍ부담금ㆍ보조금ㆍ금융지원처럼 시장기구를 통해 간접적으로 영향을 미치는 간접개입방식으로 구분되는데, 부담금과 보조금은 후자인 간접개입방식에 해당한다.
시장실패 보완ㆍ시장안정을 위한 정부개입 이유, 개발제한구역의 팽창억제 효과, 공공토지비축제도의 목적, 정부개입이 사회적 후생손실을 유발할 수 있다는 나머지 지문은 옳다.

⑤ "자연환경보전지역은 도시지역 중에서 자연환경ㆍ수자원ㆍ해안ㆍ생태계ㆍ상수원 및 문화재의 보전과 수산자원의 보호ㆍ육성을 위하여 필요한 지역이다"는 틀린 설명이다.
자연환경보전지역은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 도시지역ㆍ관리지역ㆍ농림지역과 함께 구분되는 별도의 용도지역이지, 도시지역에 속하는 세부 용도지역이 아니다.
용도지역ㆍ지구제가 토지이용계획을 구현하는 법적ㆍ행정적 수단이라는 점, 부(-)의 외부효과를 제거ㆍ감소시킬 수 있다는 점, 지구단위계획을 통해 토지이용을 합리화할 수 있다는 점, 지가의 상승ㆍ하락을 야기할 수 있다는 나머지 지문은 옳다.

④ "임대료 규제는 임대부동산을 질적으로 향상시키고 기존 세입자의 주거 이동을 촉진시킨다"는 틀린 설명이다.
규제임대료가 시장임대료보다 낮으면 임대인은 수익성 저하로 유지ㆍ보수 투자를 줄이게 되어 임대주택의 질적 저하를 가져오고, 기존 세입자는 낮은 규제임대료의 혜택을 잃지 않기 위해 이사를 꺼리게 되어 오히려 주거 이동이 억제되는 효과가 나타난다.
주택바우처가 임대료 보조 정책의 하나라는 점, 임대료 보조금이 저소득층 주거여건 개선에 기여한다는 점, 임대료 규제가 장기적으로 민간 임대주택 공급을 위축시킨다는 나머지 지문은 옳다.

② "정(+)의 외부효과가 발생하면 님비(NIMBY) 현상이 발생한다"는 틀린 설명이다.
님비(NIMBY) 현상은 혐오시설과 같이 부(-)의 외부효과를 유발하는 시설의 입지를 기피하는 현상이므로, 정(+)의 외부효과가 발생하는 경우와는 관련이 없다.
외부효과가 제3자에게 대가 없이 혜택이나 손해를 주는 상태라는 점, 쇼핑몰 개발로 인근 아파트 가격이 상승하는 것이 정의 외부효과라는 점, 부의 외부효과를 제거하기 위한 사회적 비용이 발생할 수 있다는 점, 용도 혼재로 인한 토지이용 상충이 부의 외부효과가 될 수 있다는 나머지 지문은 옳다.

평균-분산 지배원리에 따르면 기대수익률이 동일한 두 투자안 중에서는 위험(표준편차)이 작은 투자안이 위험이 큰 투자안을 지배하여 선호된다. 따라서 A투자안과 B투자안의 기대수익률이 같을 때 B투자안의 표준편차가 더 크다면 위험이 더 작은 A투자안이 선호된다는 설명이 옳다.
참고로 나머지 지문은 모두 틀린 설명이다.
요구수익률이 기대수익률보다 커야 채택된다는 지문: 반대로 기대수익률이 요구수익률보다 커야 투자안이 채택된다.
위험을 회피할수록 무차별곡선의 기울기가 완만해진다는 지문: 위험회피형일수록 무차별곡선의 기울기가 가팔라진다.
위험과 기대수익률이 부(-)의 상관관계라는 지문: 위험과 기대수익률은 정(+)의 상관관계를 가진다.
무위험률 상승이 요구수익률을 하락시킨다는 지문: 무위험률 상승은 요구수익률을 상승시킨다.

먼저 유효총소득 = 총투자액 ÷ 총소득승수 = $\frac{10\text{억}}{5}=2\text{억원}$(①), 순영업소득 = 세전현금수지 + 부채서비스액 = 6,000만 + 4,000만 = 1억원이다.
이를 대입하면 ② 순소득승수 $\frac{10\text{억}}{1\text{억}}=10$, ③ 세전현금수지승수 $\frac{6\text{억}}{6{,}000\text{만}}=10$, ⑤ 부채감당률 $\frac{1\text{억}}{4{,}000\text{만}}=2.5$로 모두 맞다.
그러나 ④ 자본환원율은 $\frac{1\text{억}}{10\text{억}}=10\%$이므로 8%라는 기술이 틀리다.

할인현금수지분석법(DCF법)은 보유기간 동안 매기 예상되는 현금흐름과 기말 처분 시의 현금흐름을 각각 현재가치로 할인하여 투자가치를 평가하는 기법이므로, 투자기간 동안의 현금흐름을 직접 반영한다. 따라서 이를 반영하지 못한다는 ① 설명이 틀렸다. 나머지는 모두 맞는 설명으로, 특히 순현재가치(NPV)가 0인 단일 투자안은 현금유입의 현재가치와 투자금액이 같으므로 수익성지수(PI)가 정확히 1이 된다.

최적 포트폴리오는 투자자산들의 효율적 프론티어(efficient frontier)와 투자자의 위험선호도를 반영한 무차별곡선이 접하는 점에서 결정되므로 "효율적 프론티어와 투자자의 무차별 곡선이 접하는 지점에서 최적 포트폴리오가 결정된다"가 옳다.
나머지 지문은 모두 틀린 설명이다.
인플레이션·경기변동 등 체계적 위험은 분산투자로도 제거되지 않는다.
상관계수가 1보다 작으면 오히려 위험절감 효과가 나타난다.
수익률이 반대 방향으로 움직이면 상관계수가 음(-)의 값을 가져 위험분산 효과가 커진다.
투자자산 수를 늘려도 줄어드는 것은 비체계적 위험이지 체계적 위험이 아니다.

일정 기간 후 목표 금액(3억원)을 만들기 위해 매기 적립해야 할 금액을 구할 때는 목표금액에 감채기금계수(연금의 미래가치계수의 역수)를 곱해야 하는데, ③은 이를 연금의 현재가치계수를 곱한다고 설명하여 틀렸다. 반면 ④처럼 매기 일정액이 들어올 미래 현금흐름의 현재가치를 구할 때는 저당상수의 역수인 연금의 현재가치계수를 활용하는 것이 맞고, ①·②·⑤도 화폐의 시간가치에 관한 통상적인 설명으로 옳다.

세전현금수지는 순영업소득에서 부채서비스액을 차감한 값이고 세후현금수지는 세전현금수지에서 영업소득세를 차감한 더 작은 값이므로, 승수(가격÷현금수지)는 분모가 작을수록 커진다. 따라서 세후현금수지승수가 세전현금수지승수보다 커야 하는데, 반대로 세전현금수지승수가 세후현금수지승수보다 크다고 한 지문이 틀렸다.
나머지 지문은 모두 옳은 설명이다.
순소득승수>총소득승수
DCR<1이면 상환능력 부족
LTV로 레버리지 평가
DTI로 상환능력 평가

ㄷ은 옳다. 원금균등상환은 매기 원금이 일정하고 잔액이 줄어 이자가 감소하므로 원리금이 점차 감소한다. ㄹ도 옳다. 원리금균등상환은 총액이 일정한 가운데 이자 비중이 줄어드는 만큼 원금 상환액이 점차 증가한다.
ㄱ은 틀리다. 상환 첫 회의 원리금은 원금 상환액이 큰 원금균등상환 방식이 더 크다.
ㄴ도 틀리다. 체증(점증)상환은 초기 상환부담이 작고 뒤로 갈수록 커지므로 미래 소득 증가가 예상되는 젊은 층에 적합하고 은퇴예정자에게는 부적합하다. 따라서 ⑤ ㄷ, ㄹ이다.

부동산관리는 크게 기술적(물리적)·경제적·법률적 측면으로 나뉘는데, 대상 부동산의 물리적·기능적 하자의 유무를 판단하여 유지·보수 등 필요한 조치를 취하는 것은 기술적 측면의 관리에 해당하지, 경제적 측면의 관리(수익성·비용 등 경제적 타당성 관리)가 아니므로 ⑤가 틀렸다. ①의 법률적 측면 관리, ②의 시설관리(소극적 관리), ③의 자기관리방식의 장점(기밀유지·신속한 의사결정), ④의 비율임대차 정의는 모두 옳은 설명이다.

고객점유 마케팅 전략은 AIDA 원리처럼 고객(소비자)의 심리적 반응 과정에 영향을 미쳐 구매를 유도하는 소비자 중심의 전략이지, 표적시장을 선정하거나 틈새시장을 점유하는 공급자 중심의 전략(이는 STP 전략에 해당)이 아니므로 ②가 틀렸다. ①의 셀링포인트, ③의 관계마케팅, ④의 STP전략 구성요소, ⑤의 AIDA 단계는 모두 옳은 설명이다.

재무·회계관리, 시설이용·임대차 계약, 인력관리 등 주요 업무는 위탁하고 청소 등 단순 업무만 소유자가 직접 수행하는 방식은 자기관리와 위탁관리가 혼합된 혼합관리방식에 해당하지, 전부를 전문업체에 맡기는 전문(위탁)관리방식이 아니므로 ⑤가 틀렸다. ①의 기능적 내용연수 요인, ②의 경제적 내용연수 요인, ③의 안정단계 국면 연장, ④의 노후단계 특징은 모두 건물의 내용연수·생애주기에 관한 옳은 설명이다.

토지신탁(개발)방식은 토지소유자가 신탁회사에 소유권을 이전하고 신탁회사가 사업주체가 되어 개발을 진행하는 방식인 반면, 사업수탁방식은 소유권 이전 없이 토지소유자 명의를 그대로 유지한 채 개발업자가 사업 진행을 수탁받아 대행하는 방식이다.
따라서 두 방식이 소유권 이전 여부와 사업주체 측면에서 동일하다고 서술한 ③ "토지신탁(개발)방식과 사업수탁방식은 형식의 차이가 있으나, 소유권을 이전하고 사업주체가 토지소유자가 된다는 점이 동일하다"는 틀린 설명이다.
자체개발방식(①)의 위험성, 등가교환방식(②)의 정의, 컨소시엄구성방식(④), 분양금 공사비 지급형 방식(⑤)에 대한 설명은 모두 타당하다.

부동산개발은 아이디어에서 출발해 타당성을 점검하며 위험을 줄여 가는 순서로 진행된다.
ㄷ 사업구상(아이디어) → ㄴ 예비적 타당성 분석으로 개략적 수익성을 확인한 뒤 → ㄱ 사업부지 확보 → ㄹ 확보된 부지를 전제로 한 본격적인 사업 타당성 분석 → ㅁ 건설의 순이다.
따라서 ① ㄷ → ㄴ → ㄱ → ㄹ → ㅁ이 적절하다.

준공과 동시에 시설 소유권이 정부 등에 귀속되고 사업시행자는 일정 기간 운영권을 가지고 수익을 얻는 방식은 BTO(build-transfer-operate)이다.
도로·터널처럼 시설이용자로부터 이용료를 직접 징수해 투자비를 회수할 수 있는 시설에 활용된다.
정부가 시설을 임차해 임대료를 지급하는 BTL이나, 사업시행자가 소유권을 보유한 채 운영하는 BOT·BOO와 구분된다.

개발 전 토지의 위치·지목·면적·등급·이용도 등을 고려해 개발 후의 토지를 종전 토지소유자에게 재분배하는 방식은 환지방식이다.
토지를 매수하거나 수용하지 않고 소유권을 유지시킨 채 개발이익 일부를 감보로 회수하는 점에서 매수방식·수용방식과 구별되며, 도시개발사업에서 널리 쓰인다.
환지 설계 시에는 평가식 또는 면적식을 적용할 수 있다.

공시지가기준법은 비교표준지 공시지가 × 시점수정 × 지역요인 비교 × 개별요인 비교 × 그 밖의 요인 보정으로 산정한다.
비교표준지 공시지가 2,000,000원/m²에 시점수정 1.05(주거지역 5% 상승), 지역요인 1.00(동일), 개별요인은 가로조건 5% 열세(0.95)와 환경조건 20% 우세(1.20)를 상승식으로 곱한다.
$2{,}000{,}000 \times 1.05 \times 1.00 \times 0.95 \times 1.20 = 2{,}394{,}000$
그 밖의 요인으로 보정할 사항이 없으므로 평가액은 2,394,000원/m²이다.

감정평가에 관한 규칙은 시장가치기준 원칙(① 시장가치기준 원칙), 현황기준 원칙(② 현황기준 원칙), 개별물건기준 원칙(③ 개별물건기준 원칙), 그리고 원가방식·비교방식·수익방식이라는 세 가지 감정평가방식(④ 원가방식, 비교방식, 수익방식)을 조문으로 직접 규정하고 있다.
반면 최유효이용의 원칙은 감정평가 실무·이론상 널리 인정되는 가격원칙이지만 감정평가에 관한 규칙에서 별도의 조문으로 직접 규정하고 있지는 않으므로, ⑤ "최유효이용 원칙"이 규칙에서 직접 규정하지 않은 사항에 해당한다.

감정평가에 관한 규칙상 임대료를 감정평가할 때 주된 평가방법은 임대사례비교법이며, 적산법은 이에 해당하지 않는다.
따라서 ③ "임대료를 평가할 때는 적산법을 주된 평가방법으로 적용한다"는 틀린 설명이다.
건물의 원가법(①), 구분소유 부동산(건물+대지사용권)의 거래사례비교법(②), 영업권·특허권 등 무형자산의 수익환원법(④), 자동차(거래사례비교법)와 선박·항공기(원가법)의 주된 평가방법이 서로 다르다는 점(⑤)은 모두 규칙에 부합하는 옳은 설명이다.

부동산 가격공시에 관한 법령상 표준주택은 전국의 단독주택 중에서 대표성이 있는 주택을 선정하는 것으로, 공동주택은 표준주택 선정 대상이 아니며 공동주택가격은 개별 공동주택마다 별도로 공시된다.
따라서 ④ "표준주택은 단독주택과 공동주택 중에서 각각 대표성 있는 주택을 선정한다"는 틀린 설명이다.
표준지공시지가의 공시기준일이 매년 1월 1일이라는 점(①), 공시지가기준법이 표준지공시지가를 기준으로 한다는 점(②), 개별공시지가 산정에 토지가격비준표가 활용된다는 점(③), 표준지공시지가와 표준주택가격 모두 이의신청 절차가 있다는 점(⑤)은 모두 옳은 설명이다.

원가법은 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 가액을 산정하는 방법이므로 ㄱ은 감가수정이다.
거래사례비교법은 사정보정·시점수정·가치형성요인 비교 등의 과정을 거치므로 ㄴ은 사정보정이다. 사정보정은 거래사례에 개재된 특수한 사정을 정상화하는 절차로, 지역요인·개별요인 비교와는 구별된다.
수익환원법은 장래 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 가액을 산정하므로 ㄷ은 할인이다.

균형의 원칙은 부동산을 구성하는 각 요소 간의 결합 상태를 다루는 원칙으로, 균형을 이루지 못해 발생하는 과잉부분(설비 과다 등)은 원가법 적용 시 기능적 감가로 처리하는 것이 옳다.
이를 경제적 감가로 처리한다고 서술한 ② "균형의 원칙은 구성요소의 결합에 대한 내용으로, 균형을 이루지 못하는 과잉부분은 원가법을 적용할 때 경제적 감가로 처리한다"는 틀린 설명이다. 경제적 감가는 대상 부동산 외부의 시장·환경 요인에서 비롯되는 가치 하락을 말하므로 균형 상실에 따른 내부적 과잉·부족과는 구분된다.
최유효이용의 판정기준(①), 적합의 원칙과 입지·환경의 관계(③), 대체의 원칙과 거래사례비교법의 관계(④), 예측 및 변동의 원칙과 수익환원법의 관계(⑤)는 모두 옳은 설명이다.

통정허위표시의 무효로 대항할 수 없는 제3자란 허위표시를 기초로 새로운 법률상 이해관계를 맺은 자를 말한다.
ㄱ 허위표시로 만들어진 채권을 가압류한 자와 ㄴ 허위표시로 설정된 전세권에 저당권을 설정받은 자는 모두 그 외관을 믿고 새로 이해관계를 맺었으므로 제3자에 해당한다.
반면 ㄷ 대리인이 허위표시를 한 경우의 본인은 법률행위의 당사자 자체이고, ㄹ 제3자를 위한 계약의 수익자는 계약에서 정해진 급부청구권을 취득할 뿐 허위표시를 기초로 새로운 이해관계를 맺은 것이 아니어서 제3자에 해당하지 않는다.

③ 채무이행의 최고는 의사표시가 아니라 상대방에게 일정한 사실을 알리는 의사의 통지로서 준법률행위에 해당한다.
나머지 ① 법정대리인의 동의, ② 착오에 의한 의사표시의 취소, ④ 무권대리행위에 대한 추인, ⑤ 임대차계약의 해지는 모두 의사표시를 요소로 하는 법률행위(단독행위)이다.

토지거래허가구역에서 허가를 받을 것을 전제로 체결된 매매계약은 허가 전에는 유동적 무효다.
ㄱ 당사자 쌍방은 서로 허가신청절차에 협력할 의무를 지고, ㄹ 허가 전에는 채권적 효력조차 발생하지 않으므로 매수인은 허가를 조건으로 한 소유권이전등기절차의 이행을 청구할 수 없다.
ㄴ 유동적 무효 상태에서는 아직 이행청구를 할 수 없어 채무불이행을 이유로 한 해제는 인정되지 않고, ㄷ 계약이 확정적으로 무효로 되기 전에는 이미 지급한 계약금 등을 부당이득으로 반환청구할 수 없다.

ㄴ 처음부터 보험사고를 가장하여 보험금을 취득할 목적으로 체결한 보험계약과, ㄹ 수사기관에서 참고인으로 허위진술을 하는 대가를 받기로 한 약정은 모두 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반하여 무효다(민법 제103조).
ㄱ 무허가건물의 임대행위는 건축 관련 단속규정 위반의 문제일 뿐 그 자체가 반사회질서 법률행위는 아니다.
ㄷ 변호사가 민사소송의 승소 대가로 성공보수를 받기로 한 약정은 그 자체로 반사회질서 행위가 아니며, 보수액이 지나치게 과다한 경우에 한해 감액이 문제 될 뿐이다.

무권대리행위의 추인은 그 행위 전부에 대하여 하여야 하며, 일부에 대해서만 하거나 내용을 변경하여 하는 추인은 상대방의 동의를 얻지 못하는 한 효력이 없다는 것이 판례의 입장이므로 ① 무권대리행위의 일부에 대한 추인은 상대방의 동의를 얻지 못하는 한 효력이 없다는 옳다.
추인의 효력은 원칙적으로 계약 시로 소급하여 발생하므로 ② 추인한 때로부터 효력이 생긴다는 지문은 틀리고, 상대방이 무권대리 사실을 알았다면 본인이 상대방에게 직접 추인하지 않아도 그 상대방에게 대항할 수 있으므로 ③도 틀리다.

대리행위의 하자 유무는 대리인을 표준으로 판단하므로(민법 제116조), 丙의 대리인 戊가 甲의 배임행위에 적극 가담하여 X토지 매매계약을 체결하였다면 이는 반사회질서의 법률행위로 무효가 되고, 본인 丙이 그 사정을 몰랐더라도 丙은 X토지의 소유권을 취득하지 못한다.
따라서 ⑤ 그러한 사정을 모르는 丙은 그 소유권을 취득한다는 지문이 틀린 설명이다.

권한을 넘은 표현대리(민법 제126조)의 기본대리권은 대리인이 선임한 복대리인의 대리권이더라도 그것을 기본대리권으로 삼아 표현대리가 성립할 수 있다는 것이 판례의 입장이므로 ③ 권한을 넘은 표현대리의 기본대리권에는 대리인에 의하여 선임된 복대리인의 권한도 포함된다는 옳다.
기본대리권은 대리행위와 반드시 같은 종류의 행위일 필요가 없어 ②는 틀리고, 상대방이 유권대리만을 주장한 경우 그 주장 속에 표현대리의 주장까지 당연히 포함되는 것은 아니라는 점에서 ①도 틀리다.

제한능력을 이유로 한 취소는 선의의 제3자에게도 대항할 수 있는 것이 원칙이어서(제한능력자 보호가 거래안전보다 우선), 丙이 甲의 미성년을 이유로 계약을 적법하게 취소하면 소급하여 계약이 무효가 되고 乙 명의 등기 및 그로부터 전득한 丁의 소유권취득도 무효가 된다.
따라서 ⑤ 乙이 선의의 丁에게 매도·이전등기하였다면 丁이 소유권을 취득한다는 지문이 틀린 설명이다.

매도인의 계약해제와 매수인의 착오취소는 별개의 권리이므로, 판례는 매도인이 이미 계약을 적법하게 해제한 후에도 매수인이 계약해제에 따른 불이익을 면하기 위하여 중요부분의 착오를 이유로 취소권을 행사하여 계약을 처음부터 무효로 할 수 있다고 본다.
착오취소가 적법하게 이루어진 이상 상대방은 그로 인한 손해에 대해 불법행위책임을 물을 수 없어 ②는 틀리고, 착오취소는 표의자에게 경제적 불이익이 발생한 경우에 인정되는 것이 판례 취지이므로 ③도 틀리다.

지상권은 물권으로서 토지 소유자가 변경되어도 지상권자에게 대항력이 있으므로, X토지를 새로 양수한 자는 지상권 존속기간 중에는 지상권자 乙에게 토지의 인도를 청구할 수 없어 ② X토지를 양수한 자는 지상권의 존속 중에 乙에게 그 토지의 인도를 청구할 수 없다는 옳다.
지상권자는 설정자의 의사에 반하여도 자유롭게 지상권을 양도할 수 있어 ①은 틀리고, 지료 연체가 2년 이상에 이르러야 지상권설정자가 소멸을 청구할 수 있으므로(1년 6개월분 연체만으로는 부족) ③도 틀리다.

이 문항은 출제 당시 법령을 기준으로 한 문항입니다. 이후 관련 규정이 개정되어 현행 기준과 다를 수 있으니, 시험을 준비하실 때는 최신 법령을 함께 확인하시기 바랍니다.
분묘기지권은 관습법상 물권으로서, 일반 물권과 달리 판례는 분묘기지권을 포기하는 의사표시를 하면 점유를 계속하더라도 점유의 포기 여부와 무관하게 그 물권이 소멸한다고 본다.
甲은 1985년부터 30년 가까이 평온·공연하게 분묘의 기지를 점유하여 분묘기지권을 시효취득하였으므로 乙은 이장을 청구할 수 없다.
분묘기지권은 소유권이 아닌 지상권 유사의 물권에 불과하므로 甲은 소유권이전등기를 청구할 수 없고, 판례는 기존 분묘에 새로운 분묘를 신설하거나 합장하는 것과 같이 분묘기지권의 범위를 확장하는 것은 허용하지 않는다.

민법상 위기(委棄)는 지역권에 필요한 부분의 토지소유권을 넘겨줌으로써 공작물의 설치·수선의무 등 부담을 면하는 제도인데, 그 주체는 요역지 소유자가 아니라 승역지 소유자, 즉 지역권설정자이다.
나머지 설명은 모두 옳아, 승역지는 1필 토지의 일부라도 무방하고, 요역지가 수인의 공유인 경우 1인의 지역권 취득은 다른 공유자에게도 효력이 미치며, 지역권은 요역지 소유권과 분리하여 양도하지 못하고, 지역권자에게는 반환청구권은 없어도 방해제거·방해예방청구권은 인정된다.

판례는 단순히 근린공원을 장기간 자유롭게 이용하였다는 사정만으로는 공원이용권이라는 배타적인 권리를 취득하였다고 볼 수 없다고 본다.
지상권은 부동산을 점유·사용할 수 있는 본권이고, 온천에 관한 권리나 타인 토지에 대한 통행권은 판례상 관습법상의 물권으로 인정되지 않으며, 미등기 무허가건물의 양수인은 이전등기를 마치지 않는 한 소유권은 물론 그에 준하는 관습법상 물권도 취득하지 못한다.

판례에 따르면 미등기건물을 매수하여 점유하는 자로부터 다시 그 건물을 매수하여 점유하는 전전매수인에 대하여는, 이미 대금을 수령하고 건물을 인도한 등기명의자(甲)가 소유권에 기한 물권적 청구권을 행사하는 것은 허용되지 않는다.
甲은 대금을 완납받고 건물을 인도하였을 뿐 乙이 등기를 마치지 않아 아직 소유권을 취득하지 못하였으므로, 甲의 채권자의 강제집행에 대해 乙은 이의를 제기할 수 없고, 미등기매수인이라도 건물의 사실상 처분권과 점유를 가지므로 丙의 철거청구 상대방이 되며, 점유자로서 방해제거청구권과 과실수취권을 가진다.

기존 건물이 멸실된 후 그와 동일성이 없는 새 건물이 신축된 경우, 판례는 멸실된 기존 건물의 등기를 신축건물에 대한 등기로 유용할 수 없어 그 등기는 효력이 없다고 본다.
민법 제187조에 의해 등기 없이 물권을 취득하는 경우는 상속·공용징수·형성판결·경매 등에 한하므로, 소유권이전등기를 명하는 이행판결에 따른 소유권 취득에는 등기가 필요하고, 상속인은 피상속인 사망과 동시에 등기 없이 소유권을 취득하며, 저당권은 피담보채권이 소멸하면 말소등기 없이도 부종성에 의해 당연히 소멸하고, 민사집행법상 경매의 매수인도 매각대금을 완납하면 등기 없이 소유권을 취득한다.

민법 제199조 제2항에 따라 점유자의 특정승계인이 자기의 점유와 전(前)점유자의 점유를 아울러 주장하는 경우에는 전점유자의 점유에 존재한 하자도 함께 승계한다.
자주점유·타주점유의 구별은 점유자의 내심의 의사가 아니라 점유취득의 원인이 된 권원의 성질 등 객관적 사정에 의해 정해지고, 점유권원에 관한 주장이 인정되지 않는다는 사정만으로 자주점유의 추정이 깨지지는 않으며, 점유물이 멸실·훼손된 경우 소유의 의사 없는 점유자는 선의라도 손해 전부를 배상해야 하고, 악의의 점유자라도 과실(過失) 없이 과실(果實)을 수취하지 못한 때에는 그 대가를 보상할 의무가 없다.

민법상 상린자가 공동으로 설치하는 경계표·담의 설치비용은 다른 관습이 없으면 쌍방이 절반씩 부담하고, 측량비용만 토지의 면적에 비례하여 부담하는데, 이를 서로 뒤바꾼 설명이 틀린 지문이다.
공유토지의 분할로 무상통행권이 발생한 경우 통행권자에게 보상의무가 없다는 점, 담을 통상보다 높게 하는 것은 자기 비용으로 가능하다는 점, 용수가 부족한 경우 보상하고 여수의 급여를 청구할 수 있다는 점, 지상권자가 건물 수선을 위해 이웃 토지 사용을 청구할 수 있다는 점은 모두 옳다.

저당권은 목적물을 점유하지 않는 담보물권이므로 점유의 계속을 요건으로 하는 취득시효의 대상이 될 수 없다.
반면 계속되고 표현된 지역권은 시효취득이 가능하고, 지상권도 부동산의 점유·사용을 요소로 하므로 취득시효 대상이 되며, 국유재산 중 행정재산이 아닌 일반재산은 시효취득의 대상이 되고, 소유자가 누구인지 알 수 없는 성명불상자의 토지도 시효취득의 대상에서 제외되지 않는다.

판례에 따르면 과반수지분권자로부터 특정 부분의 사용·수익을 허락받아 점유하는 자는 적법하게 점유하는 것이므로, 소수지분권자는 그 점유자를 상대로 그 토지 부분의 반환을 청구할 수 없다.
지분권자 1인이 부정한 방법으로 단독명의로 등기하였다면 다른 공유자는 자신의 지분에 관하여 말소를 구할 수 있고, 원인무효등기에 대해서는 공유자 1인이 보존행위로 등기 전부의 말소를 구할 수 있으며, 무단으로 건물을 신축한 자에 대한 손해배상청구는 공유지분의 비율에 한정되고, 나대지에 건물을 신축하는 것은 공유물의 처분·변경행위에 해당하여 다른 공유자의 동의를 요한다.

저당부동산의 종물에는 원칙적으로 저당권의 효력이 미치지만, 이를 배제하는 특약은 등기하여야 제3자에게 대항할 수 있으므로, 등기 없이도 제3자에게 효력이 있다는 설명이 틀린 지문이다.
저당권은 목적물을 점유하지 않는 비점유담보물권으로 목적물반환청구권이 없고, 원본반환이 2년간 지체된 경우 후순위권리자 등 제3자와의 관계에서 적용되는 지연배상 1년분 제한은 채무자에 대해서는 적용되지 않아 채무자는 원본과 지연배상금 전부를 변제해야 저당권등기의 말소를 청구할 수 있으며, 저당권은 피담보채권과 분리하여 다른 채권의 담보로 하지 못하고(부종성), 협의취득은 사법상 매매에 해당하여 저당권자는 그 보상금에 대해 물상대위를 할 수 없다.

전세권은 목적물을 점유·사용·수익하는 용익물권이므로 전세권자는 전세권에 기한 물권적 청구권으로 불법점유자에게 목적물의 인도를 청구할 수 있다. 따라서 제3자가 불법 점유하는 건물에 대해 용익목적으로 전세권을 취득한 자는 제3자를 상대로 건물의 인도를 청구할 수 있다.
전전세: 전세권설정자의 동의 없이도 자유로이 할 수 있어 원전세권이 소멸하지 않는다.
법정갱신: 건물전세권이 법정갱신되면 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다(2년이 아님).
필요비: 전세권자는 목적물 현상유지 의무를 지므로 필요비 상환청구권은 없고 유익비만 청구할 수 있다.
전전세권자의 경매신청: 전전세권자가 경매를 신청하려면 원전세권도 소멸해야 한다.

법원이 상당한 기간을 허여하면 그 기간 동안은 유익비상환채권의 변제기가 도래하지 않은 것이 되어 유치권 성립요건인 채권의 변제기 도래가 충족되지 않으므로 유치권을 행사할 수 없다. 따라서 임대차종료 후 법원이 임차인의 유익비상환청구권에 유예기간을 인정한 경우, 임차인은 그 기간 내에는 유익비상환청구권을 담보하기 위해 임차목적물을 유치할 수 없다.
점유 취득 후 성립한 채권: 그 물건에 관하여 생긴 채권이면 유치권이 인정된다.
채무자를 직접점유자로 한 간접점유: 유치권의 요건인 자기 점유로 볼 수 없어 유치권이 성립하지 않는다.
점유 침탈: 점유를 침탈당하면 유치권 자체가 소멸하므로 유치권에 기한 반환청구권은 인정되지 않고 점유보호청구권만 인정된다.
유치물 사용: 유치권자는 유치물의 보존에 필요한 사용은 채무자의 승낙 없이도 할 수 있다.

나대지에 저당권을 설정한 후 건물이 신축된 경우, 저당권 설정 당시 토지 위에 건물이 없었으므로 이후 강제경매로 토지와 건물의 소유자가 달라지더라도 관습법상 법정지상권을 인정하면 저당권자가 담보가치 하락의 불이익을 입게 되어 그 성립이 부정된다. 따라서 ㄷ(저당권 설정 뒤 X토지에 대해 통상의 강제경매가 실시되어 C가 그 토지를 취득한 경우, 甲은 관습법 법정지상권을 취득하지 못한다)이 옳다.
ㄱ: 저당권 설정 후 신축된 건물의 소유권이 경매개시결정 전에 제3자에게 이전되면 원칙적으로 일괄경매청구권이 인정되지 않는다.
ㄴ: 법정지상권이 성립하려면 저당권설정 당시 토지 위에 건물이 존재해야 하는데 나대지였으므로 불성립한다.
ㄹ: 저당물의 제3취득자가 지출한 필요비는 경매대가에서 우선상환받을 수 있다(민법 제367조).

근저당권은 결산기에 확정될 불특정 채권을 담보하므로 피담보채무 확정 전에는 기본계약상의 채무자나 채권최고액 등을 변경할 수 있다. 따라서 "피담보채무의 확정 전에는 채무자를 변경할 수 없다"는 설명이 틀렸다.
채권최고액 한도 내라면 1년분을 초과하는 지연배상금도 전액 담보된다(저당권의 1년분 제한이 근저당에는 적용되지 않음).
근저당권 설정행위와 별도로 피담보채권을 성립시키는 기본계약이 있어야 한다.
후순위 근저당권자의 경매신청 시 선순위 근저당권의 피담보채권은 매각대금 완납 시 확정된다.
후순위 근저당권자가 채권최고액만 변제해서는 선순위 근저당권의 소멸을 청구할 수 없다.

승낙기간을 정한 청약은 그 기간 내에 승낙의 통지를 받지 못하면 효력을 잃으므로, 승낙기간을 정하여 청약을 하였으나 청약자가 승낙의 통지를 그 기간 내에 받지 못한 경우 원칙적으로 청약은 효력을 상실한다.
청약의 철회: 계약의 청약은 원칙적으로 철회하지 못한다.
상대방 특정: 청약은 불특정 다수인에 대해서도 할 수 있어 상대방이 특정될 필요가 없다.
도달 전 사망: 청약자가 통지 발송 후 도달 전에 사망하더라도 청약의 효력에는 영향이 없다.
격지자간 계약의 성립: 격지자간의 계약은 승낙의 통지를 발송한 때(발신주의)에 성립한다.

③ 교환계약은 요물계약이다 — 교환은 당사자 쌍방이 금전 외의 재산권을 서로 이전할 것을 약정함으로써 성립하는 낙성·불요식계약이지 요물계약이 아니다. 예약은 본계약 체결을 목적으로 하는 채권계약이고(①), 전형계약 중 쌍무계약은 대가관계가 있어 유상계약이며(②), 매매(④)와 임대차(⑤)도 모두 쌍무·유상계약이다.

선이행의무자가 이행을 지체하던 중 상대방 채무의 변제기가 도래하면 그때부터는 동시이행관계로 전환되므로, 특별한 사정이 없는 한 쌍방의 의무는 동시이행관계가 된다.
이행불능으로 손해배상채무로 바뀐 경우: 동일성이 유지되어 동시이행관계는 존속한다.
보증금 미반환 중 임차목적물 점유: 동시이행항변권에 기해 점유하는 것은 적법한 점유이므로 불법점유로 인한 손해배상책임을 지지 않는다.
직권 고려 여부: 동시이행의 항변권은 당사자가 주장해야 법원이 고려하는 사항이다.
항변이 받아들여진 경우: 법원은 상환이행판결을 하므로 채권자가 전부 패소하는 것은 아니다.

제3자를 위한 계약의 낙약자(乙)는 요약자(甲)와의 기본계약(보상관계)에 기한 항변, 즉 동시이행의 항변권으로 수익자(丙)에게 대항할 수 있다. 따라서 甲이 이행하지 않으면 乙은 丙에게 대금지급을 거절할 수 있으므로 "乙은 특별한 사정이 없는 한 丙에게 대금지급을 거절할 수 없다"는 설명이 틀렸다.
수익자 丙은 계약당사자가 아니어서 계약을 해제할 수 없다.
기본계약이 취소되면 丙의 급부청구권도 소멸한다.
丙이 수익의 의사표시를 한 후에는 甲·乙의 합의만으로 丙의 권리를 변경·소멸시킬 수 없다.
기본계약이 무효로 판명되어 丙이 급부를 받은 경우 낙약자 乙은 계약상대방이 아닌 丙에게 직접 부당이득반환을 청구할 수 없다.

정기행위의 경우 최고 없이 해제할 수 있을 뿐이고, 해제의 효과가 발생하려면 여전히 해제의 의사표시가 필요하다. 따라서 성질상 일정한 기간 내에 이행하지 않으면 그 목적을 달성할 수 없는 계약(정기행위)에서 당사자 일방이 그 시기에 이행하지 않으면 해제의 의사표시가 없더라도 해제의 효과가 발생한다는 설명이 틀렸다.
합의해제 시 특약이 없으면 반환할 금전에 이자를 붙일 의무가 없다.
해제권자가 여럿인 상대방에 대해서는 그 전원에게 해제권을 행사해야 한다.
매매계약 해제로 인한 양당사자의 원상회복의무는 동시이행관계에 있다.
매매대금채권의 양수인은 해제 전에 새로운 이해관계를 맺은 것이 아니므로 해제로부터 보호되는 제3자에 해당하지 않는다.

토지거래허가를 받았다는 사정만으로는 아직 이행의 착수가 있었다고 볼 수 없으므로, 다른 약정이 없는 한 매도인은 여전히 계약금의 배액을 상환하고 해약금 해제를 할 수 있다. 따라서 토지거래허가구역 내 토지에 관한 매매계약을 체결하고 계약금만 지급한 상태에서 거래허가를 받은 경우 매도인이 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 없다는 설명이 틀렸다.
계약금은 별도 약정이 없으면 해약금으로 추정된다.
매매의 해약금 규정은 임대차에도 준용된다.
해약금 해제는 이행 전 단계에서 이루어지므로 원상회복의 문제가 생기지 않는다.
이행최고나 이행청구소송의 제기만으로는 이행의 착수라 볼 수 없으므로 매수인은 여전히 계약금을 포기하고 해제할 수 있다.

“지상권은 매매의 대상이 될 수 없다”는 지문이 틀린 설명이다. 지상권은 부동산 물권으로서 재산적 가치를 가지므로 다른 재산권과 마찬가지로 자유롭게 양도·매매할 수 있다.
나머지 지문은 모두 타당하다.
매매비용을 매수인이 전부 부담하기로 한 특약은 유효하다(민법 제566조는 임의규정).
동시이행의 경우 목적물 인도장소에서 대금을 지급해야 한다(제586조).
목적물이 인도되지 않고 대금도 완제되지 않은 동안의 과실은 매도인에게 속한다.
행사기간을 정하지 않은 매매예약완결권은 예약이 성립한 때부터 10년 내에 행사해야 한다.

건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 그 임대차 자체를 등기하지 않았더라도, 임차인이 그 지상건물에 관하여 보존등기를 마치면 그때부터 제3자에 대하여 토지임대차의 효력이 생긴다(민법 제622조).
반면 나머지 지문은 다음 점에서 틀렸다.
필요비상환청구권은 지출 즉시 청구할 수 있어 가액증가의 현존을 요하지 않는다(제626조 1항, 가액증가 현존 요건은 유익비의 문제).
건물임차인의 부속물매수청구권은 임대차 종료 시에만 행사할 수 있다(제646조).
지상건물 매수청구권은 임차인의 계약갱신 청구가 선행되어야 한다.
묵시적 갱신 후에는 임대인도 해지통고를 할 수 있다.

ㄱ, ㄹ이 옳다. 甲과 乙의 합의로 임대차계약이 종료되더라도 적법하게 동의를 얻어 전대된 이상 전차인 丙의 권리는 소멸하지 않는다(민법 제631조).
또한 임차인 乙의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하여 甲이 채무불이행을 이유로 임대차계약을 해지하는 경우에는, 해지통고로 종료된 경우에만 적용되는 전차인에 대한 통지의무(제638조)가 적용되지 않으므로 甲은 丙에게 그 사유를 통지하지 않고도 해지로써 대항할 수 있다.
ㄴ, ㄷ은 틀린 설명이다.
ㄴ: 丙이 부속시킨 물건의 매수청구는 임대인 甲의 동의를 얻은 경우에만 인정되는데(제647조) 丙은 전대인 乙의 동의만 얻었으므로 甲에게 청구할 수 없다.
ㄷ: 임대차·전대차가 모두 만료되어 丙이 건물을 甲에게 직접 명도하면 乙에 대한 건물명도의무도 함께 소멸한다는 것이 판례이다.

② 매매목적 부동산에 설정된 저당권의 행사로 매수인이 소유권을 취득할 수 없거나 취득한 소유권을 잃은 경우에는(민법 제576조), 매수인의 선의·악의를 불문하고 계약을 해제하고 손해를 배상받을 수 있다. 이는 매도인의 담보책임 중 악의의 매수인에게도 예외적으로 해제권·손해배상청구권이 인정되는 경우에 해당한다.

② 임차권등기명령의 집행에 따라 주택 전부에 관하여 이미 타인 명의의 임차권등기가 끝난 뒤에 소액보증금을 내고 그 주택을 임차한 자는 최우선변제권을 행사할 수 없다. 이는 임차권등기 이후 새로 들어온 임차인을 최우선변제 대상에서 배제하는 주택임대차보호법의 취지에 따른 것이다.

② 집합건물법상 공용부분의 사용은 각 공유자가 그 용도에 따라 하는 것이지(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제11조) 지분비율에 따르는 것이 아니며, 부담·수익만 규약에 달리 정함이 없으면 전유부분의 지분비율에 따른다(제17조). 따라서 “사용과 비용부담이 모두 지분비율에 따른다”는 설명은 틀렸다.

② 가등기담보에서 채권자는 청산절차를 마치기 전에는 담보목적물의 과실을 수취할 권한이 없고, 목적물 가액이 채권액에 미치지 못해 청산금을 지급할 필요가 없는 경우에도 청산절차가 종료된 때부터 비로소 과실수취권이 채권자에게 귀속한다. 이는 가등기담보권자가 청산이 끝나기 전까지는 담보목적물에 대한 사용·수익권을 갖지 못한다는 법리에 따른 것이다.

매도인이 명의신탁 사실을 알면서도 매매의 법률효과를 명의신탁자에게 직접 귀속시키려는 의도로 계약을 체결한 사정이 인정되는 경우에는, 외형상 명의수탁자 명의로 매매계약이 체결되었더라도 이를 계약명의신탁이 아니라 3자간 등기명의신탁으로 보아야 한다는 것이 판례의 태도이다.
이 사안처럼 매도인 丙이 명의신탁 사실을 몰랐던 경우에는 계약명의신탁의 법리에 따라 수탁자 乙이 유효하게 소유권을 취득하므로 X토지의 소유자는 丙이 아니라 乙이고, 甲·乙 사이의 명의신탁약정 및 이에 부수한 처분대가 지급약정도 무효로 취급된다.

양자간 등기명의신탁의 경우 명의신탁약정과 그에 따른 등기에 의한 물권변동이 모두 무효이므로(부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 1항·2항), 신탁자는 소유권에 기한 물권적 청구권으로 등기말소나 소유권이전등기를 구할 수 있을 뿐이다. 애당초 무효인 명의신탁약정의 해지를 원인으로 소유권이전등기를 청구할 수는 없다.
한편 나머지 지문은 다음 점에서 틀렸다.
이 법은 소유권 이외의 물권에 대한 명의신탁에도 적용된다.
채무변제를 담보하기 위해 채권자가 소유권을 이전받기로 하는 약정(양도담보)은 애초에 이 법상 명의신탁약정에서 제외된다.
3자간 등기명의신탁에서 수탁자가 자진하여 신탁자 앞으로 이전등기를 해주면 그 등기는 실권리자 명의로 회복되는 것이어서 유효하다.

④ 상가건물 임대차보호법상 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해한 임대인에 대한 손해배상청구권은, 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 4항).