[공인중개사 1차] 25년 1회차 기출문제 해설 페이지

부증성(비생산성)은 토지가 다른 재화처럼 물리적으로 생산·증가될 수 없는 자연적 특성으로, 이 절대적 희소성 때문에 지대·지가가 발생하고 한정된 토지를 가장 효율적으로 쓰려는 최유효이용의 필요성과 집약적 이용이 요구된다. 반면 ②인접성·③개별성·④영속성·⑤적재성은 각각 외부효과, 대체 불가능성, 마모되지 않는 내구성, 지지력이라는 다른 특성을 설명하는 개념이므로 제시된 설명과 맞지 않는다.

한국표준산업분류(KSIC)의 부동산업(대분류) 아래에는 부동산 임대 및 공급업(부동산 매매·임대·개발공급)과 부동산 관련 서비스업(중개·감정평가·자문·관리·분양대행 등)이 별도 중분류로 구분되어 있다. 부동산 임대 및 공급업은 부동산업 자체의 한 축이지 '관련 서비스업'에 속하지 않으므로 이 업종만 관련 서비스업에서 제외된다.

건축법 시행령 별표 1은 제1호 단독주택에 단독주택·다중주택·다가구주택·공관을, 제2호 공동주택에 아파트·연립주택·다세대주택·기숙사를 규정한다. ③ 다중주택은 학생·직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조이면서 독립된 주거의 형태를 갖추지 않은 것(각 실별 욕실은 설치할 수 있으나 취사시설은 설치하지 않은 것)으로, 1개 동의 주택 바닥면적 합계 660㎡ 이하·주택으로 쓰는 층수 3개 층 이하 요건을 모두 갖춘 단독주택이다. ① 아파트·② 연립주택·⑤ 다세대주택은 모두 공동주택이고, ④ 오피스텔은 업무시설로 분류되므로 단독주택에 해당하지 않는다.

ㄱ. 택지는 주거용·상업용·공업용으로 이용 중이거나 그 용도로 이용할 목적으로 조성된 토지를 말하므로 옳다. ㄷ. 일단지는 용도상 불가분의 관계에 있는 2필지 이상의 토지를 하나로 보는 개념으로 옳다. ㅁ. 후보지는 택지지역·농지지역·산지지역 등 대분류 지역 상호간에 용도가 전환되고 있는 토지를 말하므로 옳다. 반면 ㄴ은 지적공부 등록단위인 필지(筆地)의 정의이지 획지(가격수준이 유사한 일단의 토지)가 아니고, ㄹ은 소유권이 인정되지 않는 바다와 육지 사이의 토지인 빈지(濱地)의 정의이지 포락지(하천에 침식되어 소멸한 토지)가 아니므로 틀렸다. 따라서 옳은 것은 ㄱ, ㄷ, ㅁ이다.

STP전략은 시장세분화(Segmentation)·표적시장 선정(Targeting)·포지셔닝(Positioning)의 세 단계로 구성되는데, ④는 이를 '동반자관계(Partnership)'라고 잘못 설명하고 있어 틀리다. 4P(제품·가격·유통·판매촉진), 관계 마케팅, AIDA(주의·관심·욕구·행동), 시장세분화의 개념은 모두 옳은 설명이다.

대체재 가격이 상승하면 대체재에 대한 수요가 줄면서 상대적으로 저렴해진 해당 부동산에 대한 수요는 오히려 증가하여 수요곡선이 우측(우상향)으로 이동한다. ③은 이를 좌측 이동이라고 설명하여 틀리다. 담보대출금리 인하(수요 증가), 건축자재가격 하락과 보조금 지급(공급 증가), 보완재 가격 하락(수요 증가)에 따른 나머지 이동 방향 설명은 모두 옳다.

유량(flow)은 일정 기간을 기준으로 측정되는 변수이고 저량(stock)은 특정 시점의 잔고를 나타내는 변수이다. 연간 이자비용(ㄴ)·주택거래량(ㄹ)·신규주택 공급량(ㅁ)은 일정 기간 동안 발생·측정되는 유량변수이고, 통화량(ㄱ)·자본총량(ㄷ)·주택재고량(ㅂ)은 특정 시점에 존재하는 잔고를 나타내는 저량변수이므로 '유량: ㄴ,ㄹ,ㅁ / 저량: ㄱ,ㄷ,ㅂ'이 옳다.

토지는 부증성으로 인해 물리적 공급량을 늘릴 수 없어 수요 변화에 대응한 수급조절이 매우 어렵다는 것이 토지시장의 핵심 특성이므로, '수급조절이 용이하다'는 설명은 틀리다. 법·제도적 규제가 많고, 개별성으로 인한 재화의 이질성, 정보의 불완전성·비대칭성, 국지적 부분시장으로 나뉘는 특성은 모두 토지시장에 관한 옳은 설명이다.

수요곡선을 $P = D_0 - Q$, 공급곡선을 $P = Q - S_0$(기울기 절댓값 모두 1)로 두면 균형가격 변화는 $\Delta P = \dfrac{\Delta D_0 - \Delta S_0}{2}$, 균형거래량 변화는 $\Delta Q = \dfrac{\Delta D_0 + \Delta S_0}{2}$이다. 균형가격 상승($\Delta P>0$)과 균형거래량 감소($\Delta Q<0$)를 동시에 만족하려면 $\Delta D_0 > \Delta S_0$이면서 $\Delta D_0 + \Delta S_0 < 0$이어야 하는데, 수요가 증가($\Delta D_0>0$)하고 공급이 감소($\Delta S_0<0$)하되 그 수요 증가폭이 공급 감소폭보다 작은 경우(③)에 이 두 조건이 모두 성립한다. 나머지 선택지들은 대입 시 가격이 하락하거나 거래량이 증가하는 결과가 나와 조건을 충족하지 못한다.

공급함수는 부동산의 공급량에 영향을 미치는 여러 요인들과 공급량 사이의 관계를 나타내는 함수라는 설명(⑤)은 수요함수의 정의와 대응하는 표준적인 정의로 옳다. 반면 수요곡선은 한계비용곡선이 아니라 한계편익곡선이고 공급곡선이 한계비용곡선이므로 ①·④는 틀리며, 수요곡선상의 수요량은 주어진 가격에서 수요자가 구입하고자 하는 최대수량이므로 ②도 틀리다. 또한 가격 변화에 따라 곡선상에서 이동하는 것은 '수요량의 변화'이고, 수요곡선 자체를 이동시키는 것은 가격 이외 요인에 의한 '수요의 변화'이므로 ③도 설명이 뒤바뀌어 틀리다.

완전경쟁시장의 시장수요함수는 개별수요함수를 수량 기준으로 수평합산하여 구한다. A의 수요함수 P=100-Qd_A를 $Qd_A=100-P$로, B의 수요함수 P=100-2Qd_B를 $Qd_B=50-\frac{P}{2}$로 정리하면 두 사람 모두 P=100에서 수요량이 0이 되어 굴절 없이 전 구간에서 그대로 더할 수 있다. 따라서 $Qd_M=Qd_A+Qd_B=(100-P)+(50-\frac{P}{2})=150-1.5P$이고, 이를 P에 대해 정리하면 $P=100-\frac{2}{3}Qd_M$이 된다.

수요의 가격탄력성 = |수요량변화율 ÷ 가격변화율|이므로 수요량변화율 = 탄력성 × 가격변화율 = $1.6\times5\%=8\%$이다. 수요곡선이 우하향하므로 가격이 하락하면 수요량은 증가하는 방향으로 움직인다. 따라서 아파트가격이 5% 하락하면 수요량은 8% 증가한다.

베버(A. Weber)의 최소비용이론에서 등비용선(isodapane)은 최소운송비지점으로부터 기업이 다른 곳으로 입지를 옮길 경우 추가로 부담해야 하는 운송비 부담액이 동일한 지점들을 연결한 선이다. 원료지수는 국지원료 중량을 제품 중량으로 나눈 값이라 항상 0 이상이어서 음(-)이 될 수 없고(①), 임계등비용선은 저렴한 노동비 등에 따른 절감액과 추가 운송비 부담액이 같아지는 경계선이지 운송비 절감액과 운송비 추가부담액이 같은 선이 아니며(③), 최소운송비지점은 원료·제품의 중량과 운송거리로만 결정되고 노동비·집적이익은 그 지점에서 벗어나게 만드는 별도 요인이다(④).

ㄱ은 리카도의 차액지대설로, 비옥한 토지의 부족과 수확체감의 법칙에 따라 발생하는 지대는 잉여이므로 생산물 가격에 영향을 주지 않는다고 본 것으로 옳은 서술이다. ㄴ은 토지소유의 독점적 지위 때문에 비옥도·생산력과 무관하게 지대가 발생한다고 보는 견해로, 이는 알론소의 입찰지대이론이 아니라 마르크스의 절대지대설에 해당하므로 옳지 않다. ㄷ은 튀넨의 위치지대설에서 한계지대곡선 기울기의 차이를 '운송수단'의 차이가 아니라 작물(생산물)별 단위당 운송비(수송비)의 차이에서 비롯되는 것으로 설명하므로 옳지 않다.

할당효율적 시장은 어떤 참가자도 정보를 이용해 초과이윤을 얻을 수 없는 시장을 뜻하며, 이는 시장이 완전경쟁적인지 여부와는 무관한 개념이다. 불완전경쟁시장이라도 그 초과이윤이 정보비용이나 위험부담에 대한 정상적 대가에 그친다면 얼마든지 할당효율적 시장이 될 수 있으므로, '불완전경쟁시장은 할당효율적 시장이 될 수 없다'는 ④는 옳지 않다. 나머지 지문은 약성·준강성·강성 효율적 시장의 정의(①~③)와 불완전경쟁시장에서도 초과이윤이 발생할 수 있다는 설명(⑤)으로 모두 타당하다.

허프(D. Huff)모형에서 점포의 유인력은 매장면적을 거리의 마찰계수($b=2$) 제곱으로 나눈 값에 비례한다. 2022년 유인력은 A: $\frac{500}{5^2}=20$, B: $\frac{2000}{10^2}=20$, C: $\frac{1000}{5^2}=40$으로 합계 80이며, A의 시장점유율은 $\frac{20}{80}=25\%$이다. A의 매출액 4억원이 25%에 해당하므로 X지역 전체 매출액은 16억원이고, 인구와 1인당 구매액이 동일하므로 2024년에도 총매출액은 16억원으로 유지된다. 2024년 A의 매장면적이 2,500㎡가 되면 유인력은 A: $\frac{2500}{5^2}=100$, B·C는 동일(20, 40)하여 합계 160이 되고, A의 점유율은 $\frac{100}{160}=62.5\%$이다. 따라서 2024년 A의 월 매출액은 $16\times0.625=10$억원이다.

부동산 관련 조세는 과세주체에 따라 국세와 지방세로, 과세단계에 따라 보유세(재산세·종합부동산세)와 취득세·양도소득세 등으로 구분된다. 재산세는 지방세이고, 종합부동산세는 국가가 부과하는 국세이면서 동시에 보유단계에 과세되는 보유세이므로 두 요건을 모두 충족한다. 상속세와 양도소득세는 국세이지만 보유세가 아니고, 등록면허세는 지방세여서 제외된다.

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제6조는 국토를 도시지역·관리지역·농림지역·자연환경보전지역의 4개 용도지역으로 구분하고, 같은 법 제36조는 도시지역을 다시 주거지역·상업지역·공업지역·녹지지역으로 세분한다. 제시 항목 중 준주거지역(주거지역의 세분)·근린상업지역(상업지역의 세분)·자연녹지지역(녹지지역의 세분) 3개가 도시지역에 해당하고, 농림지역과 자연환경보전지역은 도시지역과 별개의 용도지역이며 계획관리지역은 관리지역의 세분이므로 도시지역이 아니다.

할인현금수지분석법(DCF)은 화폐의 시간가치를 반영해 미래현금흐름을 현재가치로 할인하는 기법으로, 순현재가치법(ㄱ)·내부수익률법(ㄷ)·수익성지수법(ㅁ)이 이에 해당한다. 회수기간법(ㄴ)과 승수법(ㄹ)은 화폐의 시간가치를 고려하지 않는 비할인기법이므로 DCF에 포함되지 않는다.

취득세는 지방자치단체의 재정수요를 충족시키는 지방세로서의 기능을 가지므로 ㄱ은 옳다. 조세부담의 상대적 크기는 수요·공급 중 상대적으로 비탄력적인 쪽이 더 크게 지므로, 공급의 가격탄력성이 수요의 가격탄력성보다 작으면 공급자(매도인)의 조세부담이 더 커 ㄹ도 옳다. 반면 조세부과는 일반적으로 자중손실(경제적 순손실)을 유발해 총잉여를 감소시키므로 ㄴ은 틀리고, 양도소득세 강화로 동결효과(lock-in effect)가 발생하면 기존 소유자가 매도를 미뤄 시장의 매물(공급)이 줄어들어 가격은 오히려 상승하는 경향을 보이므로 ㄷ도 틀리며, 헨리 조지는 토지에 대한 조세가 공급의 완전비탄력성으로 인해 임차인 등에게 전가되지 않고 토지소유자가 전액 부담한다는 점을 근거로 토지단일세를 주장하였으므로 ㅁ도 틀리다.

임대료 상한 $P=120$을 수요함수와 공급함수에 각각 대입하면 $Qd = 1{,}000 - 2(120) = 760$호, $Qs = 100 + 4(120) = 580$호이다.
초과수요량은 수요량에서 공급량을 뺀 값이므로 $760 - 580 = 180$호, 즉 ④ 180호이다.

부동산정책의 직접개입은 정부가 시장에서 수요자·공급자의 역할을 대신하거나 가격·거래량을 직접 통제하는 방식이고, 간접개입은 조세·보조금·부담금 등을 통해 시장기구 안에서 유인을 조정하는 방식이다.
ㄱ. 임대료 보조는 보조금, ㄴ. 재산세 부과는 조세, ㅂ. 개발부담금제도는 부담금으로 모두 간접개입에 해당한다.
반면 ㄷ. 공공임대주택 공급과 ㄹ. 공공토지비축제도는 정부가 직접 공급자·수요자로 시장에 참여하는 방식이고, ㅁ. 토지거래허가제도는 거래 자체를 직접 규제하는 방식이므로 직접개입에 해당한다. 따라서 간접개입은 ② ㄱ, ㄴ, ㅂ이다.

④ 총부채원리금상환비율(DSR)은 차입자의 연간 소득 대비 연간 총 금융부채 원리금 상환액의 비율로, 차입자의 종합적인 채무상환능력을 평가하는 지표이므로 옳은 설명이다.
① 담보인정비율(LTV)이 올라가면 융자금 비중이 커지므로 차입자의 자기자본비율은 오히려 감소하고, ③ 고정금리대출에서는 금리변동위험을 차입자가 아니라 대출자(금융기관)가 부담하는 방식이므로 두 설명은 틀렸다.

⑤ 주거급여는 소득인정액을 기준으로 지급되는 급여로서, 주택을 소유한 자가가구라도 소득인정액 기준을 충족하면 수급권자가 될 수 있다(자가가구에는 수선유지급여 등이 지급됨). 따라서 '주택을 소유한 모든 사람은 수급권자가 될 수 없다'는 설명은 틀린 내용이다.

⑤ 세제나 토지이용규제 등 정부정책의 변화로 야기되는 불확실성은 유동성위험이 아니라 행정적(법적) 위험에 해당한다. 유동성위험은 부동산을 원하는 시기에 적정가격으로 현금화하지 못할 위험을 의미하므로, 이 설명은 틀린 내용이다.

① 인플레이션, 경기변동과 같이 모든 자산에 공통으로 영향을 미치는 체계적 위험은 분산투자를 통해 제거할 수 없으므로 옳은 설명이다.
② 두 자산의 수익률이 서로 무관하게 움직이면 상관계수는 1이 아니라 0에 가깝고, ④ 구성자산의 수익률이 같은 방향으로 움직일수록(상관계수가 1에 가까울수록) 위험감소 효과는 오히려 작아진다는 점에서 각각 틀렸다.

매입가격 8억원 중 대출비율 80%로 대출금은 6.4억원, 자기자본은 1.6억원이다.
1년 후 처분가격은 $8 \times 1.05 = 8.4$억원이므로 자본이득은 4,000만원이고, 원리금 만기 일시상환 조건이므로 대출이자는 $6.4\text{억} \times 5\% = 3{,}200$만원이다.
순영업소득 4,000만원에서 이자를 차감한 세전현금흐름은 800만원이므로, 자기자본수익률은 $(800+4{,}000)/16{,}000 = 0.30$, 즉 30%(③)이다.

현금유출은 매년 현금유입의 70%이므로, 현금유입의 현재가치 합은 $800\times0.90+1{,}000\times0.85+1{,}200\times0.80=2{,}530$만원이고, 현금유출의 현재가치 합은 $560\times0.90+700\times0.85+840\times0.80=1{,}771$만원이다.
수익성지수(PI)는 현금유입의 현가를 현금유출의 현가로 나눈 값이므로 $2{,}530/1{,}771 \approx 1.43$, 즉 ④ 1.43이다.

유효임대면적은 $2{,}000\text{m}^2 \times 80\% = 1{,}600\text{m}^2$이고, 가능총소득은 $1{,}600 \times 6\text{만원} = 9{,}600$만원이다.
공실손실은 유효임대면적 기준 10%인 $9{,}600 \times 10\% = 960$만원이므로 유효총소득은 $9{,}600-960=8{,}640$만원이고, 영업경비는 유효총소득의 50%인 4,320만원이다.
따라서 순영업소득(NOI)은 $8{,}640-4{,}320=4{,}320$만원(② 연부채상환액은 NOI 산정에 포함되지 않음)이다.

프로젝트 금융은 사업주와 법적으로 분리된 프로젝트 자체의 현금흐름과 자산을 담보로 자금을 조달하는 비소구 또는 제한적 소구 금융이다. 해당 프로젝트가 부실화되면 대출기관은 프로젝트의 자산과 현금흐름 범위 내에서만 채권을 회수할 수 있어 채권회수에 영향을 받으므로, ③ '대출기관의 채권회수에는 영향이 없다'는 설명은 틀린 내용이다.

담보인정비율(LTV) 기준 최대대출액은 $4\text{억원} \times 60\% = 2.4\text{억원}$이고, 총부채상환비율(DTI) 기준 최대대출액은 연간 원리금상환액 한도($7,000\text{만원} \times 40\% = 2,800\text{만원}$)를 연간저당상수로 나눈 $2,800\text{만원} \div 0.2 = 1\text{억}4,000\text{만원}$이다.
두 기준을 모두 충족해야 하므로 더 작은 값인 1억 4,000만원이 최대 대출가능액이며, 이미 받은 5,000만원을 차감하면 추가대출 최대금액은 $1\text{억}4,000\text{만원} - 5,000\text{만원} = 9,000\text{만원}$이다.

원금균등분할상환방식이므로 매회 원금상환액은 일정하며 $9\text{억원} \div 30 = 3,000\text{만원}$이다.
1회차 원리금상환액이 5,700만원이므로 1회차 이자는 $5,700\text{만원} - 3,000\text{만원} = 2,700\text{만원}$이고, 대출금리는 $2,700\text{만원} \div 9\text{억원} = 3\%$이다.
10회차 시점의 미상환 원금잔액은 $9\text{억원} - 3,000\text{만원} \times 9 = 6.3\text{억원}$이므로 10회차 이자납부액은 $6.3\text{억원} \times 3\% = 1,890\text{만원}$이다.

부동산투자회사법령상 위탁관리 부동산투자회사는 영업인가·등록 후 자산의 투자·운용에 필요한 자금을 차입하거나 사채를 발행할 수 있다(주주총회 특별결의를 거치면 순자산의 일정 배수까지 가능). 따라서 이를 "할 수 없다"고 서술한 ⑤가 틀린 지문이다.
본점 외 지점 설치 금지·직원 고용 및 상근임원 불가, 자산관리회사에 대한 투자·운용업무 위탁, 최저자본금준비기간 경과 후 최저자본금 50억원 이상, 설립자본금 3억원 이상은 위탁관리 부동산투자회사의 법정 요건에 부합하는 옳은 설명이다.

원금균등분할상환방식은 상환 초기에 원금상환액이 크게 배정되므로 1회차 원리금상환액이 원리금균등분할상환방식보다 더 많다. 따라서 "1회차 원리금상환액이 더 적다"고 서술한 ①이 틀린 지문이다.
만기일시상환의 방식, 원리금균등상환액의 균일성, 원금균등 대비 원리금균등의 가중평균상환기간(듀레이션)이 더 길다는 점, 체증식분할상환의 특징에 관한 나머지 지문은 모두 옳다.

감정평가에 관한 규칙상 "일반기업 경영에 의하여 산출된 총수익을 분석하여 순수익에 필요경비를 더하여 임대료를 산정하는 방법"은 수익분석법의 정의이다. 적산법은 대상물건의 기초가액에 기대이율을 곱한 금액에 필요제경비를 더하여 임대료를 산정하는 방법이므로, ②는 적산법의 정의를 잘못 서술한 틀린 지문이다.
시장가치 외 가치 적용, 일괄감정평가, 임대사례비교법의 정의, 조건부 감정평가에 관한 나머지 지문은 모두 옳다.

인근지역은 대상부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 지역요인을 공유하는 지역을 말하며, 개별요인은 개개 부동산마다 고유하여 여러 부동산이 공유할 수 없는 요인이다. 따라서 인근지역을 "개별요인을 공유하는 지역"이라고 서술한 ⑤가 틀린 지문이다.
최유효이용 판정을 위한 개별분석의 필요성, 유사지역의 정의, 지역분석 선행 원칙, 표준적 이용·가격수준 파악을 위한 지역분석의 필요성은 모두 옳은 설명이다.

공시지가기준법의 시산가액은 비교표준지 공시지가에 시점수정치·지역요인·개별요인·그 밖의 요인 보정치를 곱하여 산정한다. 대상토지와 비교표준지가 모두 제2종일반주거지역이므로 시점수정은 주거지역 지가변동률을 적용해 $5,000,000 \times 1.05 = 5,250,000\text{원}$이 되고, 지역요인은 동일하므로 $1$이며, 개별요인은 가로조건 5% 열세·획지조건 8% 우세를 반영해 $0.95 \times 1.08 = 1.026$이다.
여기까지 곱하면 $5,250,000 \times 1.026 = 5,386,500\text{원}$이고, 그 밖의 요인으로 60% 증액 보정하면 $5,386,500 \times 1.6 = 8,618,400\text{원}$이 대상토지의 단위면적당 시산가액이다.

부동산 가격공시에 관한 법령상 공시기준일 이후 분할·합병 등이 발생한 토지의 개별공시지가는 사유 발생 시기에 따라 그 해 7월 1일 또는 다음 해 1월 1일을 기준으로 결정·공시하는데, ④는 이를 "그 해 6월 1일"로 잘못 서술하여 틀린 지문이다.
표준지공시지가의 공시기준일(1월 1일) 및 예외적 별도지정, 이의신청 기간(공시일부터 30일 이내 서면), 표준지에 대한 개별공시지가 결정·공시 생략 가능, 표준지공시지가의 효력(지가정보 제공·거래지표·감정평가 기준)에 관한 나머지 지문은 모두 옳다.

재조달원가는 사용승인시점 신축공사비에 건축비지수 변동률을 반영하여 $1,400,000 \times \dfrac{125}{100} = 1,750,000\text{원/m}^2$으로 산정한다. 기준시점까지의 경과연수는 6년이고 정액법 감가수정액은 $\dfrac{1,750,000}{50} \times 6 = 210,000\text{원/m}^2$이므로, 적산가액은 $(1,750,000 - 210,000) \times 200 = 308,000,000\text{원}$이다.

감정평가에 관한 규칙상 물건별 주된 감정평가방법에 따르면, 제시된 7개 연결 중 실제로 옳은 것은 기업가치-수익환원법과 건물-원가법 2개뿐이다.
광업재단은 수익환원법, 항공기는 원가법, 임대료는 임대사례비교법, 과수원은 거래사례비교법, 자동차는 거래사례비교법이 각각 주된 방법이므로 나머지 5개 연결은 모두 틀렸다.

반사회질서의 법률행위(민법 제103조)는 절대적 무효로서 그 무효는 선의의 제3자에게도 대항할 수 있다(제3자 보호 규정이 없음). 따라서 ② "선의의 제3자에게 대항할 수 없다"는 서술이 틀렸다. 나머지는 모두 판례에 부합한다 — 반사회질서 여부는 법률행위 당시를 기준으로 판단하고(①), 수사기관 허위진술 대가 금전지급 약정은 무효이며(③), 단순히 강박이라는 수단의 불법만으로는 제103조 위반이 아니고(④), 상대방에게 표시된 동기가 반사회질서적이면 무효가 된다(⑤).

통정허위표시의 무효는 선의의 제3자에게 대항하지 못한다(민법 제108조 제2항). 판례상 가장채권을 가압류한 자(ㄱ)와 파산선고를 받은 가장채권자의 파산관재인(ㄴ, 총파산채권자 중 일부라도 선의이면 선의로 취급)은 새로운 법률상 이해관계를 맺은 제3자로 인정된다. 반면 가장소비대차의 계약상 지위를 이전받은 자(ㄷ, 계약인수인)는 기존 당사자의 지위를 그대로 포괄승계하는 것이어서 허위표시라는 외관을 새롭게 신뢰하여 별개의 법률상 이해관계를 형성한 것으로 보지 않아 제3자에 해당하지 않는다고 본 판례가 있다.

무권대리행위의 추인은 원칙적으로 전부에 대하여 이의 없이 하여야 하고, 상대방의 동의 없이 일부에 대해서만 추인하거나 조건·변경을 가하여 추인하는 것은 상대방의 동의가 없는 한 효력이 없다는 것이 판례이므로 ①이 틀렸다. ②는 甲이 매매대금을 수령한 경우 특별한 사정이 없는 한 묵시적 추인으로 인정한 판례이고, ③은 무권대리인이 본인을 단독상속한 경우 신의칙상 추인 거절이 허용되지 않는다는 판례이며, ④는 민법 제131조(상대방의 최고에 대해 확답이 없으면 추인 거절 간주)이고, ⑤는 민법 제134조에 따라 추인 사실을 알지 못한 선의의 상대방은 여전히 철회할 수 있다는 내용으로 모두 옳다.

민법 제122조는 "법정대리인은 그 책임으로 복대리인을 선임할 수 있다. 그러나 부득이한 사유로 인한 때에는 전조제1항에 정한 책임만이 있다"고 규정하는데, 제121조 제1항의 책임은 선임감독에 관한 책임이다. 따라서 법정대리인이 부득이한 사유로 복대리인을 선임한 경우 본인에 대해 선임감독에 관해서만 책임을 진다는 ⑤가 옳다. 나머지는 모두 틀린데, 복대리인은 대리인의 대리인이 아니라 본인의 대리인이고(①), 복대리인 선임으로도 대리인의 대리권은 소멸하지 않으며(②), 임의대리인은 승낙을 얻어 선임해도 선임감독 책임을 지고(③), 법정대리인은 승낙 요건 없이 그 책임으로 언제든 복대리인을 선임할 수 있다(④, 제122조 본문).

판례는 착오로 착오취소권을 적법하게 행사한 것이므로 그로 인해 상대방이 손해를 입더라도 위법성이 없어 불법행위책임을 지지 않는다는 입장이므로 ③이 틀렸다(경과실의 존재만으로 불법행위가 성립하지 않음). 나머지는 모두 옳다 — 상대방이 의사표시를 받을 때 제한능력자이면 대항할 수 없고(①, 민법 제112조), 비진의표시에서 진의란 특정한 내용의 의사표시를 하고자 하는 표의자의 생각을 뜻하며(②), 통정허위표시로 무효인 법률행위도 채권자취소권의 대상이 될 수 있고(④), 공무원의 사직 의사표시 등 사인의 공법행위에는 비진의표시에 관한 민법 제107조가 준용되지 않는다(⑤).

민법 제109조는 임의규정이므로 당사자는 합의로 착오취소권을 배제할 수 있다는 것이 통설·판례의 입장이어서 ①이 틀렸다. 나머지는 모두 옳다 — 경제적 불이익이 없다면 법률행위 내용의 중요부분의 착오라고 볼 수 없고(②), 표의자의 중대한 과실에 대한 증명책임은 취소를 막으려는 상대방에게 있으며(③, 제109조 단서), 착오취소권은 민법 제146조를 준용해 추인할 수 있는 날로부터 3년, 법률행위를 한 날로부터 10년 내에 행사해야 하고(④), 매도인이 매수인의 채무불이행을 이유로 계약을 적법하게 해제한 후에도 매수인은 착오를 이유로 취소할 수 있다는 것이 판례이다(⑤).

판례상 무경험이란 거래 일반에 대한 경험 부족을 뜻하는 것이지 특정 영역에서의 경험 부족만을 의미하는 것이 아니므로, 이를 반대로 서술한 ②가 틀렸다. 나머지는 모두 옳다 — 궁박에는 경제적 궁박뿐 아니라 정신적·심리적 궁박도 포함되고(①), 급부와 반대급부의 현저한 불균형은 구체적·개별적 사안에서 사회통념에 따라 판단하며(③), 불공정한 법률행위에도 무효행위 전환의 법리(민법 제138조)가 적용될 수 있고(④), 대리인에 의해 법률행위가 이루어진 경우 궁박은 본인을 기준으로, 경솔·무경험은 대리인을 기준으로 판단하는 것이 판례이다(⑤).

민법 제153조 제1항은 기한의 이익을 채무자를 위한 것으로 추정할 뿐이므로 당사자 간의 특약으로 이를 달리 정할 수 있고, 실제로 기한이익 상실특약은 유효하다는 것이 판례이다. 따라서 특약이 효력이 없다고 한 ③이 틀렸다. 나머지는 모두 옳다 — 불법조건이 붙은 법률행위는 조건뿐 아니라 법률행위 전부가 무효이고(①, 제151조 제1항), 조건의 존재에 대한 증명책임은 그 존재를 주장하는 자에게 있으며(②), 불확정한 사실의 발생을 이행기로 정한 경우 그 발생이 불가능하게 확정된 때에도 이행기가 도래한 것으로 보고(④), 조건부 권리는 조건 성취가 미정인 동안에도 민법 제149조에 따라 일반규정에 의해 담보로 할 수 있다(⑤).

무권리자의 처분을 권리자가 추인한 경우 판례는 무권대리의 추인(민법 제130조·제133조)에 준하여 처분 시로 소급하여 권리자에게 효과가 귀속하는 것이 원칙이라고 보므로, "추인한 때부터" 귀속한다고 한 ④가 틀렸다. 나머지는 모두 옳다 — 무효행위의 추인은 묵시적으로도 가능하고(①), 무효행위의 추인은 그 무효 원인이 소멸한 후에 하여야 하며(②, 제139조 취지), 무효인 법률행위에 따른 법률효과는 애초에 보호받는 권리가 아니므로 이를 침해하는 행위가 있어도 그로 인한 손해배상을 청구할 수 없고(③), 토지거래허가구역 내 토지거래계약이 유동적 무효 상태에서 허가구역 지정이 해제되면 그 계약은 확정적으로 유효가 된다(⑤).

민법 제145조의 법정추인사유인 "이행의 청구"는 취소권자가 상대방에게 이행을 청구하는 경우를 뜻하므로, 상대방이 취소권자에게 이행을 청구한 것은 법정추인사유가 아니다(ㄱ). 제한능력을 이유로 법률행위가 취소되면 제한능력자는 선의·악의를 불문하고 그 행위로 받은 이익이 현존하는 한도에서만 상환책임을 진다(ㄴ, 민법 제141조 단서). 반면 상대방이 표의자의 착오를 알고 이를 이용한 경우에는 표의자에게 중대한 과실이 있더라도 취소할 수 있다는 것이 판례이므로 ㄷ은 틀렸다. 따라서 옳은 것은 ㄱ, ㄴ이다.

매매계약에 기한 매수인의 소유권이전등기청구권(ㄱ)은 채권계약인 매매에서 발생하므로 채권적 청구권이며 물권적 청구권이 아니다.
반면 실체관계에 부합하지 않는 등기명의자를 상대로 진정명의 회복을 원인으로 하는 소유권이전등기청구권(ㄴ)은 침해된 소유권을 실현하기 위한 것으로 판례상 물권적 청구권으로 본다.
점유취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기청구권(ㄷ)은 시효완성 당시의 소유자에 대해서만 행사할 수 있는 채권적 청구권이다.
따라서 옳은 설명은 ㄴ, ㄷ이다.

유치권은 목적물과 견련관계가 있는 채권(그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권, 민법 제320조)을 피담보채권으로 할 것을 성립요건으로 하므로, 견련관계가 인정되지 않는 채권을 피담보채권으로 하는 유치권을 인정하는 것은 법정 요건을 벗어나 물권법정주의(제185조)에 반한다.
따라서 '반하지 않는다'고 한 ② 설명이 틀렸다.
온천권을 관습법상 물권으로 보지 않는 것, 저당권이 법률의 규정에 의해서도 성립할 수 있는 것, 사용·수익권을 완전히 배제한 순수 담보 목적의 전세권 설정이 물권법정주의에 반한다는 것, 근린공원의 자유이용만으로 배타적 공원이용권을 취득하지 못한다는 것은 모두 확립된 판례의 태도이다.

저당권(ㄱ)은 민법 제356조에 따라 채무자 또는 제3자가 점유를 이전하지 아니하고 담보로 제공한 부동산에 대하여 우선변제를 받는 권리이므로 목적물을 점유할 권리가 인정되지 않는다.
반면 지상권(ㄷ)은 제279조에 따라 타인의 토지를 사용하는 권리이고, 전세권(ㄴ)은 제303조에 따라 전세금을 지급하고 부동산을 점유하여 사용·수익하는 권리이므로 둘 다 토지를 점유할 권리가 인정된다.
따라서 점유할 권리가 인정되지 않는 것은 ㄱ뿐이다.

합유물 전부에 합유자의 권리가 미치고(제271조①), 합유는 조합체의 해산으로 종료하며(제274조①), 합유자는 조합체 존속 중 분할을 청구하지 못하고 전원의 동의 없이 지분을 처분하지 못한다(제273조)는 설명은 모두 옳다.
그러나 부동산에 관한 합유지분의 포기는 그 자체로 물권변동(다른 합유자에게로의 지분 귀속)을 일으키는 물권적 단독행위이므로, 판례상 등기를 마쳐야 비로소 물권변동의 효력이 발생한다.
따라서 등기 없이도 효력이 생긴다고 한 ⑤가 틀린 설명이다.

점유취득시효완성 후 아직 등기를 갖추지 못한 상태에서 목적 토지가 수용되어 甲이 보상금을 수령한 경우, 판례는 甲의 소유권이전등기의무가 이행불능이 된 것으로 보아 乙이 甲에게 그 보상금(대상)의 반환을 청구할 수 있다는 이른바 대상청구권을 인정한다.
따라서 '보상금의 반환을 청구할 수 없다'고 한 ④가 틀린 설명이다.
그 밖에 등기 전 점유자의 점유권에 기한 방해배제청구, 시효완성자의 점유가 소유자에 대해 불법점유가 아니어서 손해배상·부당이득반환을 청구할 수 없다는 것, 소유자가 시효완성 사실을 알고도 제3자에게 처분해 이행불능에 이르게 한 경우 불법행위책임을 진다는 것은 모두 확립된 판례의 태도이다.

공유물의 관리에 관한 사항은 지분의 과반수로 결정하므로(제265조) 4/7 지분권자인 甲은 단독으로 관리사항을 정할 수 있고, 처분·변경은 전원의 동의가 필요하며(제264조), 지분의 처분(담보제공 포함)은 자유롭다(제263조).
그러나 소수지분권자인 乙이 협의 없이 공유물 전부를 독점 점유·사용하는 경우, 판례는 다른 소수지분권자인 丙이 공유물의 보존행위로서 자신에게 인도할 것을 청구할 수는 없고 공동점유로의 전환 등 방해배제만을 청구할 수 있다는 취지로 종전 판례를 변경하였다.
따라서 ④가 틀린 설명이다.

민법 제187조는 상속, 공용징수(재결수용), 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산 물권취득은 등기를 요하지 않는다고 규정하는데, 판례는 여기의 '판결'을 형성판결에 한정하고 이행판결은 포함하지 않는다고 본다.
따라서 이행판결에 의한 소유권이전은 등기를 마쳐야 비로소 물권변동의 효력이 생기므로, 등기 없이 효력이 생기는 사유가 아닌 것은 ③ 이행판결이다.
상속, 재결수용(공용징수), 건물의 신축(원시취득), 국세징수법상 공매(경매에 준함)는 모두 등기 없이 물권변동의 효력이 생기는 사유에 해당한다.

민법 제311조 제1항은 전세권자가 전세권설정계약 또는 목적물의 성질에 의해 정해진 용법에 따라 사용·수익하지 않는 경우, 전세권설정자는 전세권의 소멸을 청구할 수 있다고 규정한다.
따라서 甲(전세권자)이 정한 용법에 따라 사용하지 않더라도 乙(전세권설정자)이 전세권소멸을 청구할 수 없다고 한 ①이 틀린 설명이다.
건물전세권의 효력이 그 건물 소유를 위한 지상권·임차권에 미치므로 전세권설정자는 전세권자의 동의 없이 이를 소멸시키지 못한다는 것(제304조), 전세권 존속 중 전세금반환채권만을 확정적으로 분리 양도할 수 없다는 것, 목적물 양수인이 전세금반환의무를 승계한다는 것, 전세권 소멸시 목적물 인도·말소서류 교부와 전세금 반환이 동시이행 관계에 있다는 것(제317조)은 모두 옳은 설명이다.

저당권 등 피담보채권을 담보하기 위해 부수적으로 설정되는 이른바 담보지상권은 그 피담보채권에 대한 부종성을 가지므로, 피담보채권이 변제로 소멸하면 그 지상권도 함께 소멸한다는 것이 판례의 태도이다.
지상권자의 갱신청구권은 상대방(지상권설정자)의 승낙이 있어야 갱신의 효과가 생기는 청구권일 뿐 형성권이 아니고, 지상권이 저당권의 목적인 경우 지료연체에 따른 소멸청구는 제288조에 따라 저당권자에게 통지한 후 상당한 기간이 경과해야 효력이 생기며 통지 즉시 효력이 생기는 것은 아니다.
또한 건물 소유를 목적으로 한 지상권은 그 건물이 멸실되더라도 존속기간 중에는 소멸하지 않는다.

민법 제300조는 승역지 소유자가 지역권의 행사를 방해하지 않는 범위에서 지역권자가 설치한 공작물을 사용할 수 있되(제1항), 이 경우 수익 정도의 비율로 공작물의 설치·보존 비용을 분담하여야 한다(제2항)고 규정한다.
따라서 비용 분담 없이 사용할 수 있다고 한 ⑤가 틀린 설명이다.
민법이 지역권의 존속기간을 규정하지 않는 점, 지역권이 요역지소유권에 부종하여 이전하므로 요역지 저당권 실행에 따른 경매매수인이 지역권도 함께 취득하는 점(제292조), 점유로 인한 지역권취득기간의 중단은 지역권을 행사하는 모든 공유자에 대한 사유여야 효력이 있는 점(제295조②), 지역권자가 방해예방이나 손해배상의 담보를 청구할 수 있는 점(제301조, 제214조 준용)은 모두 옳은 설명이다.

관습법상 법정지상권은 법률의 규정에 의한 물권취득(민법 제187조)이어서 등기 없이 성립하고, 판례는 법정지상권을 취득할 당시의 토지소유자로부터 그 토지를 양수한 제3자에게도 등기 없이 대항할 수 있다고 본다(④). 반면 무허가건물에도 관습법상 법정지상권은 인정되고(① 틀림), 쉽게 철거·이전이 예정된 가설건축물에는 원칙적으로 법정지상권이 부정되며(② 틀림), 법정지상권을 사전에 포기하는 특약도 임의규정이므로 유효하다(③ 틀림). 또한 법정지상권이 성립한 건물을 매매로 양수한 자는 건물과 함께 법정지상권도 별도 등기를 해야 취득하므로 ⑤도 틀리다.

민법 제358조는 저당권의 효력이 저당부동산에 부합된 물건에 미친다고 규정할 뿐 부합 시기를 구분하지 않으며, 판례도 저당권 설정 후 부합된 물건에까지 그 효력이 미친다고 보므로 ④(설정 후 부합물에는 효력이 미치지 않는다)는 틀린 서술이다. 나머지는 모두 옳다 — 제360조에 따라 저당권은 실행비용도 담보하고, 피담보채권이 금전채권일 필요는 없으며, 제363조 제2항에 따라 저당물의 소유권을 취득한 제3자도 경매인이 될 수 있고, 물상보증인이 인정되므로 저당권설정자와 채무자가 동일인일 필요는 없다.

민법 제370조는 질권의 물상대위에 관한 제342조를 저당권에 준용한다. 따라서 저당권자는 저당부동산의 멸실·훼손·공용징수로 인하여 저당권설정자가 받을 금전 기타 물건에 대하여 물상대위권을 가지며(그 지급·인도 전에 압류하여야 한다), 이는 담보물권의 가치변형물에 대한 효력 연장으로서 확립된 법리이다.

유치권자가 동일채권을 담보하기 위해 점유하는 복수의 유치물 중 일부만을 채무자의 승낙 없이 타인에게 대여한 경우, 판례는 그 위반행위와 관련된 부분에 한해서만 채무자가 유치권 소멸을 청구할 수 있다고 보아 유치물 전부에 대한 소멸청구는 인정하지 않으므로 ⑤가 틀린 서술이다. 나머지는 옳다 — 점유침탈로 인한 손해배상청구권은 민법 제204조 제3항의 1년 제척기간(점유회수청구권)이 적용되지 않고, 유치권자를 위해 보관을 위탁받은 자는 소유자의 반환청구에 대항할 수 있으며, 지상물매수청구권을 행사하기 전에는 피담보채권 자체가 발생하지 않아 유치권도 성립할 수 없고, 제321조(불가분성)에 따라 복수의 유치물 각 부분이 피담보채권 전부를 담보한다.

토지의 재결수용으로 인한 이행불능은 甲에게 귀책사유가 없는 위험부담의 문제이고, 민법 제537조(채무자위험부담)는 임의규정이므로 당사자는 특약으로 채권자인 乙이 위험을 부담하도록 정할 수 있다(ㄱ 옳음). 그러나 제546조는 채무자의 책임있는 사유로 이행불능이 된 때에 한해 해제권을 인정하므로, 甲에게 귀책사유가 없는 이 사안에서 乙은 이행불능을 이유로 계약을 해제할 수 없다(ㄴ 틀림). 또한 대상청구권은 乙이 이를 행사하여야 비로소 이전되는 것이지, 매매대금 전부를 지급하였다는 사정만으로 수용보상금청구권 자체가 당연히 乙에게 귀속하는 것은 아니다(ㄷ 틀림).

민법 제534조에 따라 승낙자가 청약에 조건을 붙이거나 변경을 가하여 승낙하면 그 청약에 대한 거절인 동시에 새로운 청약을 한 것으로 보므로, 합의해제의 청약에 조건부 승낙을 한 경우 원래의 청약은 실효된다(③). 나머지는 틀렸다 — 청약의 유인에 대응하는 의사표시는 그 자체가 청약일 뿐이어서 상대방의 승낙이 있어야 계약이 성립하고(① 틀림), 교차청약은 발송이 아니라 양 청약이 상대방에게 도달한 때(제533조)에 성립하며(② 틀림), 판례상 사용자의 승낙으로 명예퇴직 합의가 성립하면 근로자는 예정일 전이라도 임의로 청약을 철회할 수 없고(④ 틀림), 매매의 일방예약도 완결권 행사만으로 본계약이 성립하도록 그 내용이 확정되어 있거나 확정할 수 있어야 한다(⑤ 틀림).

판례는 담보목적으로 마쳐진 소유권이전등기의 말소의무와 피담보채무 변제의무를 동시이행관계가 아니라 변제가 선행되어야 말소청구권이 발생하는 관계로 보고(ㄱ), 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 권리금 회수방해로 인한 손해배상의무는 발생 원인을 달리하여 이행상 견련관계가 없다고 보며(ㄴ), 경매가 무효로 된 경우 저당채권자의 배당금반환의무(경매매수인에 대한 것)와 경매매수인의 소유권이전등기말소의무(채무자에 대한 것)는 당사자를 달리하는 별개의 법률관계이므로 동시이행관계가 성립할 수 없다고 본다(ㄷ). 따라서 ㄱ, ㄴ, ㄷ 모두 동시이행관계가 인정되지 않는다.

합의해제도 당사자 사이에서는 사적자치의 원칙상 이를 무효화하고 해제된 매매계약을 부활시키는 약정을 할 수 있으며, 다만 이러한 부활 약정으로 제3자에게는 대항할 수 없을 뿐 당사자 사이에서는 유효하다는 것이 판례이므로 ④(당사자 사이에서도 효력이 없다)가 틀린 서술이다. 나머지는 옳다 — 합의해제시 이전된 소유권은 등기 없이 당연복귀하고, 특약이 없는 한 채무불이행으로 인한 손해배상은 청구할 수 없으며(제551조 부적용), 제548조 제1항 단서(제3자 보호)는 합의해제에도 유추적용되고, 묵시적 합의해제는 당사자 쌍방에게 계약실현 의사가 없거나 계약포기 의사가 있다고 볼 정도에 이르러야 인정된다.

예약완결권의 행사기간은 형성권의 성질상 당사자가 약정으로 자유롭게 정할 수 있고 그 길이에 특별한 제한이 없다(ㄱ 옳음). 그러나 약정한 행사기간이 지나면 예약완결권은 제척기간 도과로 당연히 소멸하며, 乙이 목적물을 인도받아 점유하고 있다는 사정은 이러한 소멸에 영향을 주지 않는다(ㄴ 틀림). 또한 제척기간 도과 여부는 당사자의 주장이 없더라도 법원이 직권으로 조사하여 재판에 고려하여야 할 사항이다(ㄷ 틀림). 따라서 ㄱ만 옳다.

민법 제574조는 제572조를 준용하여, 매매목적물의 일부가 계약 당시 이미 멸실된 경우 그 멸실을 알지 못한 선의의 매수인에게 대금감액청구권을 인정한다(④). 나머지는 틀렸다 — 제580조 제2항에 따라 경매의 경우에는 하자담보책임이 적용되지 않고(① 틀림), 종류매매도 목적물이 특정된 후에는 제581조에 따라 특정물의 하자담보책임 규정이 준용되어 적용되며(② 틀림), 하자담보에 기한 권리행사기간은 안 날로부터 1년이 아니라 6월이고(제582조, ③ 틀림), 변제기에 도달하지 않은 채권의 자력담보는 매매계약 당시가 아니라 변제기의 자력을 담보한 것으로 추정한다(제579조 제2항, ⑤ 틀림).

교환계약은 당사자가 서로 금전 이외의 재산권을 이전할 것을 약정하는 낙성·불요식·유상·쌍무계약이므로 ㄱ의 승낙에도 특별한 방식이 필요 없다.
민법 제567조는 매매규정을 매매 이외의 유상계약에 준용하므로, 교환의 목적물인 X토지와 Y건물의 각 소유권이전·인도의무는 특별한 약정이 없으면 제536조 동시이행관계에 있다.
판례는 교환계약의 당사자 일방이 목적물의 시가를 다소 높게 고지한 것만으로는 특별한 사정이 없는 한 불법행위를 구성하지 않는다고 본다.
ㄱ·ㄴ·ㄷ이 모두 옳으므로 ⑤ ㄱ, ㄴ, ㄷ이 정답이다.

민법 제631조는 임차인이 임대인의 동의를 얻어 전대한 경우 임대인과 임차인이 합의로 임대차를 종료하더라도 전차인의 권리는 소멸하지 않는다고 규정하므로, 丙의 전차권이 소멸한다는 ㄱ은 틀리다.
甲의 동의 없는 전대에서 丙은 甲에게 전차권을 대항할 수 없어 甲과의 관계에서 불법점유가 되고 甲은 소유권에 기한 반환청구를 할 수 있으나, 甲·乙의 임대차가 존속하는 동안에는 甲이 乙에 대한 차임청구권을 그대로 보유하여 판례상 甲에게 손해가 발생하였다고 볼 수 없으므로 丙에게 차임 상당의 손해배상은 청구할 수 없다 — ㄴ도 틀리다.
반면 민법 제647조 제2항은 전차인이 임대인으로부터 매수한 부속물에 대해서도 전대차 종료시 임대인에 대한 매수청구를 인정하므로 ㄷ은 옳고, 틀린 것은 ㄱ·ㄴ이다.

판례상 지상물매수청구권의 대상이 되는 건물은 반드시 적법한 건축허가를 받은 것에 한정되지 않으므로, Y건물이 무허가건물이라는 사정만으로 매수청구의 대상에서 제외되지 않는다 — ㄱ은 틀리다.
지상물매수청구권은 임차인의 형성권으로서 임차인이 반드시 계약갱신을 먼저 청구해야만 행사할 수 있는 것이 아니라 갱신청구 없이도 곧바로 행사할 수 있다는 것이 판례이므로 ㄴ도 틀리다.
민법 제643조(지상물매수청구권 규정)는 제652조 강행규정에 해당하여 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없으므로, 임대차 종료 전에 Y건물을 철거하기로 한 사전 약정은 특별한 사정이 없는 한 무효이다 — ㄷ은 옳다.
따라서 옳은 것은 ㄷ뿐이므로 ②가 정답이다.

민법 제563조는 매매를 재산권 이전과 대금 지급을 약정함으로써 효력이 생긴다고 정의하므로 매매계약은 합의만으로 성립하는 낙성계약이며 요물계약이 아니다.
교환계약과 임대차계약(제618조) 역시 모두 불요식·낙성계약이므로 교환계약이 요식계약이라는 서술은 틀리고, 임대차계약은 차임 지급을 요소로 하는 유상·쌍무계약이므로 무상·편무계약이라는 서술도 틀리다.
따라서 옳은 것은 ② 매매계약은 낙성계약이다.

주택임대차보호법 제4조 제1항은 2년 미만으로 정한 임대차라도 임차인은 그 약정기간이 유효함을 주장할 수 있다고 정하므로, 甲은 1년의 약정기간 만료를 이유로 보증금 반환을 청구할 수 있다 — ㄱ은 옳다.
제6조의2에 따라 묵시적으로 갱신된 임대차는 존속기간이 2년으로 의제되지만 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있고 통지 후 3개월이 지나면 효력이 발생하므로 ㄴ도 옳다.
계약갱신요구권은 임차인의 형성권으로서 임대인에게 그 의사표시가 도달한 때 갱신거절사유가 없는 한 곧바로 갱신의 효력이 발생하므로 ㄷ도 옳다.
ㄱ·ㄴ·ㄷ이 모두 옳으므로 ⑤가 정답이다.

집합건물법 제9조의2 제2항은 담보책임의 존속기간 기산일을 전유부분은 구분소유자에게 인도한 날, 공용부분은 사용검사일(또는 사용승인일)로 각각 구분하여 규정한다.
따라서 전유부분의 담보책임 존속기간이 사용검사일부터 기산한다는 ②의 서술은 틀리다 — 전유부분은 인도일이 기산점이다.
나머지 지문, 즉 구조상 공용부분이 취득시효의 대상이 될 수 없다는 점, 유효한 규약이 없어도 지분비율에 따라 관리비를 청구할 수 있다는 점, 대지사용권과 전유부분을 분리하여 처분할 수 없다는 점은 모두 법령·판례상 타당하다.

부동산실권리자명의 등기에 관한 법률 제8조는 조세포탈 등의 목적이 없는 배우자간 명의신탁을 유효로 인정하므로, 甲·乙 사이의 명의신탁은 유효하고 대내적으로는 甲이 소유자이다.
이 경우 甲이 丙에게 X토지를 매도하더라도 이는 자기 소유물의 매매이지 민법 제569조의 타인권리매매가 아니며, 대외적 소유자는 乙이므로 甲이 丙에게 직접 소유권을 주장할 수 없고, 甲은 명의신탁 해지를 원인으로 乙에게 소유권이전등기를 청구할 수 있다는 점은 모두 판례상 타당하다.
그러나 부동산 점유취득시효가 완성된 후 등기를 마치기 전에 등기명의가 제3자에게 넘어가면 점유자는 원칙적으로 그 새로운 명의자에게 시효완성을 주장하여 대항할 수 없다는 것이 확립된 판례이고, 명의신탁 해지를 원인으로 새로 소유권이전등기를 마친 甲도 시효완성 후 등기명의를 취득한 자에 해당하므로 丙은 甲에게 취득시효를 주장할 수 없다.
따라서 丙이 甲에게 취득시효를 주장할 수 있다고 한 ⑤가 틀린 지문이다.

甲과 친구 乙 사이의 명의신탁은 부동산실명법 제8조의 특례(배우자·종중·종교단체)에 해당하지 않아 제4조 제1항·제2항에 따라 약정과 그에 따른 등기에 의한 물권변동이 모두 무효이고, X토지 소유권은 여전히 甲에게 남아 있다(양자간 명의신탁).
따라서 甲의 구제수단은 소유권에 기한 말소등기 또는 진정명의회복을 원인으로 한 이전등기 청구이고, 乙이 토지 자체를 이득한 것이 아니어서 부당이득을 원인으로 한 소유권이전등기는 청구할 수 없으므로 ①이 옳다.
乙이 丙에게 처분하여 丙이 유효하게 소유권을 취득하면 제4조 제3항(무효는 제3자에게 대항하지 못함)에 의해 甲은 소유권을 확정적으로 상실하므로, 그 후 乙이 다시 소유권을 취득하더라도 甲의 소유권이 되살아나지 않고(②), 명의신탁사실을 모르는 丁이 매수·등기까지 마친 경우에도 甲은 소유물반환청구를 할 수 없다(③).
또 수탁자의 임의처분은 신탁자의 소유권을 침해하는 불법행위에 해당하고(④는 틀림), 부동산을 취득하려는 자가 대내적으로는 자신이 권리를 보유하면서 등기는 매도인인 상대방 명의로 그대로 두기로 하는 약정도 제2조 제1호의 명의신탁약정에 포섭되므로 ⑤도 틀리다.

이 상가임대차의 환산보증금은 보증금 6억 원에 월차임 100만 원의 100배를 더한 7억 원으로, 부산광역시에 적용되는 상가건물 임대차보호법 시행령상 보증금 기준액(6억 9천만 원)을 초과한다.
상가건물 임대차보호법 제2조 제3항은 보증금액을 초과하는 임대차라도 제3조(대항력), 제10조 제1항·제2항·제3항 본문(계약갱신요구), 제10조의2부터 제10조의9까지(권리금 보호 등), 제11조의2, 제19조는 그대로 적용한다고 규정한다.
차임연체에 따른 해지권을 정한 제10조의8은 이 열거 범위에 포함되어 환산보증금 초과 여부와 관계없이 적용되지만, 우선변제권(제5조)과 임차권등기명령(제6조)에 관한 규정은 이 열거에서 빠져 있어 환산보증금을 초과하는 이 사안에는 적용되지 않는다.
따라서 해당하는 것은 ㄷ뿐이므로 ②가 정답이다.