[공인중개사 1차] 07년 1회차 기출문제 정답·해설 페이지

④ 개발권 이전제도(TDR)와 용적률 인센티브제도는 미이용 용적률을 인근 필지로 이전하거나 추가 용적률을 부여하는 제도로서 주로 건축물의 높이·용적과 관련된 공중공간 활용 수단에 해당하며, 지하공간 활용 방안으로는 구분지상권 정도만 해당한다.
따라서 개발권 이전제도·용적률 인센티브제도까지 지하공간 활용방안으로 묶어 설명한 것은 틀린 설명이다.
나머지 지문은 공간으로서의 부동산이 물리적·경제적 측면을 아우르는 복합개념이라는 점, 토지가 지표·지하·공중을 포함한 입체공간이라는 점, 현행 지적도가 평면적 경계만 표시할 뿐 입체적 경계를 표현하지 못한다는 점, 초고층건물·지하공간 이용 증대로 토지소유권 범위 해석이 법원 판단에 의존하기도 한다는 점 모두 옳은 설명이다.

지적공부에 등록하는 토지의 등록단위, 즉 하나의 지번이 붙는 토지 구획을 필지(筆地)라고 한다.
맹지는 도로에 접하지 않은 토지, 획지는 이용상의 단위구획, 대지·택지는 건축 가능한 토지를 가리키는 용어로 지적법상 등록단위 개념과는 구별된다.

저량(stock)은 특정 시점에서 측정되는 잔고 개념이고, 유량(flow)은 일정 기간을 두고 측정되는 개념이다.
순영업소득·연간 이자비용·월 임대료 수입·월 급여는 모두 일정 기간에 걸쳐 발생·측정되는 유량 자료인 반면, 부동산투자회사의 순자산가치는 특정 시점(예: 결산일) 기준으로 자산에서 부채를 차감해 산정하는 저량 자료이다.

부동산펀드·리츠(부동산투자회사)·연기금 등 기관투자자의 오피스빌딩·상업용부동산·복합용도시설 투자가 늘어나면, 이들 자산의 전문적 운영을 위해 외부 전문관리업체에 위탁하는 비중이 커진다.
반면 단독주택은 대부분 소유자가 직접 거주·관리하는 자가관리 형태이므로, 단독주택의 자가 소유 비중 확대는 오히려 전문업체 위탁관리 수요를 줄이는 방향으로 작용하여 외부 위탁 증가 요인으로 볼 수 없다.

시설관리(facility management)는 설비의 운전·보수, 에너지관리, 건물 청소, 방범·방재 등 보안관리처럼 건물과 설비를 물리적으로 유지·운영하는 업무를 말한다.
이에 비해 부동산의 매입과 매각관리는 자산의 포트폴리오 구성·투자判단·처분전략과 관련된 업무로 자산관리(asset management) 영역에 속하므로 시설관리에 해당하지 않는다.

4P 중 제품(Product)은 공급하는 재화 자체의 차별화 전략이므로 기존과 차별화된 아파트 평면 설계인 ㄱ이 해당한다. 판매촉진(Promotion)은 경품·광고·홍보 등 구매를 유인하는 활동이므로 모델하우스 방문고객에 대한 경품 제공인 ㄴ이 해당한다.

선분양이 제한된 상황에서 시행사가 토지를 신탁회사에 신탁하고 금융기관을 우선수익자로 지정하면, 금융기관은 저당권 대신 신탁을 통해 토지에 대한 권리(우선수익권)를 확보할 수 있다.
이처럼 대출금 상환을 담보할 목적으로 부동산을 신탁하는 방식이 담보신탁이며, 관리신탁(단순 관리 목적)이나 금전신탁(자금 운용 목적)과는 목적과 구조가 다르다.

수요의 변화(수요곡선 자체의 이동)는 인구·소득·선호도·가격 기대 등 해당 재화의 가격 이외의 요인이 변할 때 발생한다.
반면 아파트 가격 자체의 변화는 동일한 수요곡선상에서 수요량이 변하는 것(수요량의 변화)에 해당할 뿐 수요곡선을 이동시키는 요인이 아니므로, 수요 변화 요인으로 제시된 것은 틀린 설명이다.

계절 변동은 1년을 주기로 계절적 요인에 따라 매년 비슷한 시기에 반복적으로 나타나는 변동을 말한다.
매년 12월에 건축허가량이 다른 달에 비해 줄어드는 현상이 반복적으로 나타난다는 것은 연중 특정 시기에 규칙적으로 반복되는 패턴이므로 계절 변동의 전형적인 사례에 해당한다.
나머지 지문은 가격거품·정부규제·경기순환·경제성장 등 추세·순환·불규칙 변동에 해당하는 사례들이다.

보완관계에 있는 재화의 가격이 상승하면 그 보완재의 수요량이 감소하고, 함께 소비되는 해당 아파트에 대한 수요도 감소하여 임대료는 오히려 하락하는 방향으로 작용한다.
따라서 이를 임대료 상승 요인으로 제시한 지문이 틀린 설명이다.
반면 범죄율 하락·녹지 확충은 선호도를 높여 수요를 늘리고, 대체관계 지역의 혐오시설 설치나 대체재(오피스텔) 재고 감소는 대체재의 상대적 매력을 낮춰 해당 아파트로 수요를 이전시키므로 모두 임대료 상승 요인이 된다.

공급이 완전 비탄력적이면 공급곡선은 수직이므로 가격이 아무리 변해도 공급량은 고정된다.
초과수요가 존재하는 상태에서는 가격 조정을 통해 시장균형이 회복되므로 균형 임대료는 상승하지만, 거래량은 이미 고정된 공급량 수준에서 결정되어 있으므로 균형 거래량은 변화하지 않는다.

①~④는 각각 지역주민의 자율적 규범, 지방자치단체의 시설 매입 후 용도변경, 정부의 시정명령과 과징금 부과, 당사자간 협상(피해 보상) 등 부정적 외부효과에 대한 대응 사례에 해당한다.
반면 ⑤ "주택공급 부족으로 주택가격이 급등하자, 정부가 정책금리를 인상하여 주택시장을 안정시켰다"는 수요·공급 불균형에 대한 거시적 통화정책 대응일 뿐 외부효과와는 무관하므로 틀린 설명이다.

원자재 가격 하락은 신축비용을 낮춰 공급 측에 영향을 준다.
단기에는 이미 존재하는 주택재고(공급량)가 즉시 늘어나지 않으므로 임대료에 변화가 없다.
그러나 장기에는 낮아진 건설비용으로 신규 공급이 증가하여 공급곡선이 우측으로 이동하고, 그 결과 임대료는 하락한다.

입지계수는 $LQ=\frac{\text{도시의 해당 산업 고용비율}}{\text{전국의 해당 산업 고용비율}}$이며, 전국 비율은 제조업 $0.4$·금융업 $0.5$·부동산업 $0.1$이다. A도시(합계 1,000명)는 제조업 $0.3/0.4=0.75$, 금융업 $0.5/0.5=1.0$, 부동산업 $0.2/0.1=2.0$이고, B도시(합계 3,000명)는 세 산업 모두 $1.0$이다. 따라서 A도시가 B도시에 비해 특화된 산업은 부동산업이다.

용도 전환이 용이하면 임대료 변화에 대응해 다른 용도로 쉽게 전환할 수 있어 공급량 조절이 쉬워지므로, 공급의 임대료탄력성은 오히려 더 탄력적이 된다.
따라서 "용도 전환이 용이할수록 더 비탄력적"이라고 서술한 ① "용도 전환이 용이할수록 공급의 임대료탄력성은 더 비탄력적이다"가 틀린 설명이다.
생산기간이 길거나(②), 단기공급이거나(③), 인·허가가 어렵거나(④), 생산요소 가격이 쉽게 상승할수록(⑤) 공급 조절이 어려워 비탄력적이 된다는 나머지 설명은 모두 옳다.

임차가구에 대한 임대료보조금은 실질소득을 높이는 효과가 있으므로, 해당 주거서비스가 정상재라면 소득 증가에 따라 주거서비스 소비는 오히려 증가한다.
따라서 "주거서비스 소비가 감소한다"고 서술한 ④가 틀린 설명이다.

컨버스(Converse)의 분기점 모형에서 A로부터의 상권 경계선까지의 거리는 $D_A=\dfrac{d}{1+\sqrt{S_B/S_A}}$로 구한다.
거리 d=8km, A의 면적 1,000㎡, B의 면적 9,000㎡를 대입하면 $\sqrt{9000/1000}=\sqrt{9}=3$이므로 $D_A=\dfrac{8}{1+3}=2$km가 된다.
따라서 상권 경계선은 A로부터 2km 지점이다.

단기공급함수 Q=100은 가격과 무관하게 공급량이 100호로 고정된 완전비탄력적 공급을 나타내고, 장기공급함수는 Q=2P-100이다.
임대료를 P=90만원으로 통제하면 수요량은 $Q_d=200-90=110$호이다.
단기 공급량은 항상 100호이므로 부족량은 $110-100=10$호이고, 장기 공급량은 $Q_s=2(90)-100=80$호이므로 부족량은 $110-80=30$호이다.
따라서 단기 10호, 장기 30호가 부족하다.

정보가 불완전한 시장에서는 자원이 효율적으로 배분되지 못하는 시장실패가 발생할 수 있으며, 이는 정부가 부동산시장에 개입하는 근거 중 하나이다.
따라서 "정보가 불완전하더라도 자원배분의 효율성이 달성된다"고 서술한 ⑤가 틀린 설명이다.
불완전경쟁(①)과 공공재·외부효과(②)로 인한 시장실패 보완, 토지이용규제의 목적(③), 정부개입의 실패 가능성(④)은 모두 옳은 설명이다.

분양가상한제를 소형 주택에만 적용하면 소형 주택은 규제로 수익성이 낮아져 공급자들이 공급을 기피하게 되고, 상대적으로 규제가 없는 대형 주택 쪽으로 공급이 확대되는 경향이 나타난다.
즉 실제로는 소형 주택의 공급이 위축되고 대형 주택의 공급이 확대되는 것이므로, 이를 반대로 서술한 ③이 틀린 설명이다.
수요·공급의 가격탄력성이 클수록 초과수요량이 커진다는 ①·②, 분양가상한제의 시행 목적(④), 분양권 불법전매 현상(⑤)은 모두 옳은 설명이다.

아파트 수요량의 변화율은 임대료 변화에 따른 효과와 소득 변화에 따른 효과의 합으로 나타난다. 임대료탄력성 0.8을 적용하면 임대료가 10% 상승한 효과만으로 수요량은 8% 감소해야 하지만, 실제 수요량은 2% 증가했으므로 소득 증가로 인한 수요량 증가분은 $2\%-(-8\%)=10\%$가 되어야 한다. 소득탄력성이 0.5이므로 소득변화율은 $10\% \div 0.5 = 20\%$, 즉 소득은 20% 증가한 것이다.

토지이용을 특정 방향으로 유도할 목적으로 토지보유세를 부과하려면 용도별로 세율을 차등화하여 상대적 수익성을 변화시켜야 유도 효과가 발생한다. 모든 용도에 동일한 세율을 적용하면 상대가격에 영향을 주지 않아 자원배분에는 중립적일 뿐 특정 용도로 유도하는 효과를 낼 수 없으므로, "토지용도에 관계없이 동일한 세금을 부과해야 한다"는 ④ 설명은 틀렸다.

환원이율 = 순영업소득(NOI) ÷ 총투자액이다.
유효총소득 = 가능총소득 19,500 − 공실손실 500 + 기타소득 1,000 = 20,000천원이고, 영업경비는 유효총소득의 40%이므로 $20{,}000 \times 0.4 = 8{,}000$천원이다.
따라서 NOI = 20,000 − 8,000 = 12,000천원이고, 환원이율은 $\frac{12{,}000}{200{,}000} = 0.06$ 즉 6%이다.

당시 시행 중이던 재건축초과이익환수에 관한 법률은 재건축사업으로 발생하는 초과이익을 국가가 환수하도록 규정하고 있어 이 법에 의한 초과이익 환수 설명이 옳다.
나머지 설명은 틀렸다.
양도소득세 산정은 원칙적으로 실거래가격을 기준으로 하며 공시가격 기준이 아니다.
재산세와 종합부동산세는 과세표준과 세율이 서로 다르다.
주택거래신고제도는 신고지역 내 모든 주택이 아니라 일정 요건에 해당하는 거래에 한해 신고 의무가 있다.
실거래가격은 등기부등본에는 기재되나 토지대장·건축물대장에는 기재되지 않는다.

(ㄴ) 대출금리와 주택자금 공급량은 주택구매력을 좌우하므로 주택수요에 직접 영향을 미치고, (ㄷ) MBS 발행으로 대출재원이 확충되면 저당대출 공급이 늘어 주택수요가 증가하며, (ㅁ) 고정금리대출은 금리변동 위험을 대출자가 떠안으므로 그 위험프리미엄만큼 변동금리보다 금리가 높은 것이 통상이다.
반면 (ㄱ) LTV(대부비율)를 올리면 같은 담보로 더 많이 빌릴 수 있어 주택수요는 오히려 증가하므로 틀리고, (ㄹ) 한국주택금융공사가 취급하는 주택저당대출은 장기·고정금리 상품이 중심이므로 "변동금리·만기 3년 이내"는 틀리다.

부동산투자의 타당성은 내부수익률(IRR)이 요구수익률보다 클 때 인정된다. IRR이 요구수익률을 초과해야 그 할인율에서 순현가(NPV)가 0보다 커지기 때문이며, 반대로 요구수익률이 내부수익률보다 크면 오히려 투자타당성이 없다고 판단해야 하므로, "요구수익률이 내부수익률(IRR)보다 크면 투자타당성이 있다"는 ③ 설명은 틀렸다.

자기자본수익률 = (순영업소득 − 이자지급액 + 자본이득) ÷ 자기자본이다.
이자지급액 = 차입금 60백만원 × 8% = 4.8백만원, 자본이득 = 총투자액 100백만원 × 2% = 2백만원이다.
따라서 $\frac{8 - 4.8 + 2}{40} = \frac{5.2}{40} = 0.13$ 즉 13%이다. 차입금 이자율 8%가 총자본수익률보다 낮아 정(+)의 지렛대효과가 나타난 경우다.

위험회피형 투자자는 부동산투자의 위험이 커질수록 그 위험을 감수하는 대가로 더 높은 수익률(위험 프리미엄)을 요구하는 것이 합리적이므로 요구수익률을 높여야 한다. 따라서 위험이 증가할 때 요구수익률을 낮춘다고 서술한 ① 설명은 틀렸다.

포트폴리오의 분산효과는 편입 자산의 수가 많을수록 커진다. 서로 다른 3개 자산으로 구성된 'A+C+E'가 2개 자산인 'A+C'보다 비체계적 위험이 더 많이 상쇄되므로 ④ "'A+C+E'보다 'A+C'의 분산효과가 더 크다"는 틀리다.
그림에서 A·C·D·E는 동일 위험수준에서 기대수익률이 가장 높은 점들을 잇는 효율적 프론티어 위에 있고, B는 C와 위험이 같으면서 기대수익률만 낮은 지배당하는 자산이므로 ①·③은 옳다. D의 기대수익률이 C보다 높으므로 ② 'A+C'의 기대수익률이 'A+D'보다 낮다는 것도 옳고, 위험이 가장 큰 E를 택하는 투자자가 더 공격적이므로 ⑤도 옳다.

국내 부동산신탁회사는 이미 토지신탁(개발신탁)을 포함한 신탁업무를 영위하고 있었으므로, "토지(개발)신탁업무는 아직 허용되고 있지 않다"는 ⑤ 설명은 사실과 다르다. 다양한 부동산 관련 자산유동화증권(ABS) 발행, 부동산투자회사(REITs)를 통한 소액투자, 개발사업 대출채권의 증권화, 2차 주택저당시장 제도 등은 당시 국내 부동산금융시장에서 실제로 운영되고 있던 제도들이다.

한국주택금융공사법상 공사의 업무에는 주택저당채권 유동화, 주택저당채권 보유, 주택저당증권 발행 및 관련 채권평가·실사, 주택담보노후연금 보증(역모기지 보증) 등이 포함된다.
그러나 국민주택기금의 관리 및 운용은 한국주택금융공사가 아니라 국토교통부(건설교통부) 및 그 위탁을 받은 기관이 담당하는 업무이므로 ⑤ 국민주택기금 관리 및 운용이 공사의 업무가 아니다.

[그림 1]에서 원리금지급액이 만기까지 수평 직선으로 일정하므로 (ㄱ)은 매기 원리금 합계가 같은 원리금균등분할 상환방식이다.
[그림 2]에서 대출잔액이 일정한 기울기의 직선으로 감소해 만기에 0이 되므로 (ㄴ)은 매기 상환하는 원금이 일정한 원금균등분할 상환방식이다. 원리금균등방식은 초기에 이자비중이 커서 원금이 천천히 줄다가 후기에 빨리 줄어 잔액곡선이 직선이 아닌 원점에 볼록한 곡선이 되는 점에서 구별된다.

부동산투자회사법상 부동산투자회사의 자산인 부동산의 취득·처분·관리 등 자산운용 업무는 자기관리부동산투자회사 또는 위탁을 받은 자산관리회사가 수행하며, 부동산투자자문회사는 부동산의 매입·매각·임대차·개발 등에 관한 투자자문업무를 수행할 뿐 개발·관리·처분 업무를 직접 담당하지 않는다.
따라서 ⑤ "부동산투자자문회사는 부동산투자회사의 부동산을 개발, 관리, 처분하는 업무를 담당한다"는 설명이 틀렸다.

감가수정은 대상부동산이 갖는 물리적·기능적·경제적 결함을 재조달원가에서 공제하는 절차로, 같은 내용연수의 부동산이라도 건축방법·관리 및 유지 상태 등 개별적 요인에 따라 감가의 정도는 달라질 수 있다.
① 감정평가의 감가수정은 재조달원가를 기초로 하고 회계의 감가상각은 취득원가를 기초로 하므로 설명이 반대로 되어 있고, ④ 정액법은 매년 감가액이 일정하고 정률법은 매년 감가액이 체감하므로 이 역시 반대로 서술되어 틀렸다.

두 기준을 각각 계산해 더 작은 금액을 택한다.
부채감당비율(DSCR) 기준: 최대 부채서비스액 $=\frac{1.5\text{억}}{1.2}=1.25\text{억원}$, 이를 저당상수 0.1로 나누면 대출가능액 $=\frac{1.25}{0.1}=12.5\text{억원}$이다.
대부비율(LTV) 기준: 15억원 × 0.8 = 12억원이다.
두 조건을 모두 충족해야 하므로 최대 대출금액은 12억원이다.

보기의 감정평가는 법원경매를 위해 최저매각(경매)가격을 정하는 데 참작되는 평가로, 집행법원이 감정인에게 평가를 명하여 반드시 거쳐야 하는 필요적(법정) 평가이지, 법원이 임의로 선택하여 행하는 임의적 평가가 아니다.
따라서 "법원의 임의 의사에 의해서 행하여지는 임의적 평가"라고 한 설명이 틀렸다.

적합의 원칙은 부동산의 가치가 그 외부 환경(주변 지역)과 어울릴 때 극대화된다는 원칙이다.
서민들의 단독주택지역이라는 지역 특성에 맞지 않게 고급주택을 지은 결과 평가액이 건축비에도 미치지 못한 것은, 개별 부동산의 용도가 인근 지역의 표준적 이용과 부적합하여 가치가 떨어진 전형적인 사례다. 이는 부동산 내부 구성요소 간의 균형을 다루는 균형의 원칙과 달리 외부 환경과의 관계를 문제 삼는다는 점에서 적합의 원칙에 해당한다.

표준지로 선정된 토지는 이미 표준지공시지가가 공시되어 있으므로 별도로 개별공시지가를 산정하지 않고, 해당 표준지공시지가를 그 토지의 개별공시지가로 본다.
개별주택가격은 매년 4월 30일에 공시되며(1월 1일은 가격산정 기준일일 뿐이다), 표준지공시지가 공시 시 건물에 관한 사항은 공시 대상이 아니고, 공동주택가격은 표준주택가격·개별주택가격 구분 없이 하나의 가격으로 공시되며, 표준지공시지가에 대하여도 이의신청이 가능하므로 나머지 지문은 모두 틀렸다.

감정평가에 관한 규칙상 건물의 주된 평가방법은 원가법이며, 거래사례비교법이 원칙적인 방법이 아니다.
따라서 "건물의 평가는 거래사례비교법에 의한다"는 설명이 틀렸다. 토지는 표준지공시지가를 기준으로 시점수정 등을 반영해 평가하고, 토지·건물 일괄평가나 산림의 임지·입목 일괄평가에 관한 나머지 지문은 옳은 설명이다.

부채감당법(부채감당률법)에 의하면 환원이율은 부채감당률(DCR)에 대부비율(LTV)과 저당상수를 곱하여 산정하며, 부채감당률은 순영업소득(NOI)을 부채서비스액(저당대부액×저당상수)으로 나눈 값이다.
즉 환원이율 산정 과정에는 순영업소득과 저당상수가 함께 사용되므로 ㄱ에는 순영업소득(NOI), ㄴ에는 저당상수가 들어간다.

무권대리에서 최고권은 계약 상대방인 丙이 본인 甲에게 행사하는 권리이고(민법 제131조), 무권대리인 乙이 본인에게 최고권을 갖는 것은 아니므로 ① 乙의 甲에 대한 최고권은 인정되지 않는다. 반면 선의의 상대방 丙은 甲의 추인이 있기 전까지 본인이나 무권대리인 누구에게든 철회의 의사표시를 할 수 있고(제134조), 본인 甲은 무권대리행위를 추인하거나 추인을 거절할 수 있다.

불공정한 법률행위(민법 제104조)로 무효가 된 법률행위는 강행규정 위반에 따른 절대적 무효이므로, 토지매매가 불공정한 법률행위로 무효이면 그 토지를 전득한 제3자는 선의이더라도 소유권을 취득하지 못한다는 것이 판례의 입장이다.
대리행위의 판단 기준 지문: 판례상 경솔·무경험은 대리인을 기준으로, 궁박은 본인을 기준으로 판단하므로 이를 반대로 서술하여 틀렸다.
무상행위 지문: 대가관계 없는 무상행위에는 이 규정이 적용되지 않는다.
추정 지문: 급부간 현저한 불균형이 있다고 하여 궁박·경솔·무경험이 당연히 추정되지도 않는다.

가등기담보 등에 관한 법률상 담보가등기권리자가 본등기를 청구하려면 청산금을 통지하고 일정 기간을 기다리는 청산절차를 반드시 거쳐야 한다. 따라서 '변제기에 乙이 변제하지 않으면 甲은 X토지에 대해 청산절차 없이도 가등기에 기한 본등기를 청구할 수 있다'는 서술은 틀렸다.
나머지 서술은 옳다.
담보가등기권리자 甲과 후순위저당권자 丙은 모두 목적물에 대한 경매를 청구할 수 있다.
선순위인 甲이 丙보다 우선변제를 받는다.
제3자의 경매신청으로 매각되면 담보가등기도 함께 소멸한다.

상가건물임대차보호법은 기간을 정하지 아니한 임대차의 존속기간을 1년으로 본다고 규정하므로 ② 기간의 정함이 없는 상가건물임대차는 그 기간을 1년으로 본다는 지문이 옳다. 상가건물임차인도 일정 요건 하에 임차권등기명령을 신청할 수 있고, 사업자등록은 대항력·우선변제권의 취득요건일 뿐 아니라 판례상 그 존속요건이기도 하며, 일시사용이 명백한 임대차에는 이 법이 적용되지 않는다는 점에서 나머지 지문은 틀렸다.

매도인이 매매대금을 전부 지급받고도 인도의무를 이행하지 않은 채 목적물을 계속 점유하는 경우, 그 점유는 매수인을 위한 점유로 성질이 바뀌어 특별한 사정이 없는 한 ④ 타주점유로 전환된다는 것이 판례의 입장이다. 점유보조자도 사실적 지배를 하는 자로서 자력구제권을 행사할 수 있고, 유치권자가 점유를 침탈당하면 유치권 자체가 점유 상실로 소멸하므로 유치권에 기한 반환청구가 아니라 점유권에 기한 반환청구만 가능하다.

복대리권은 본인 甲의 사망이나 수권행위 철회, 복대리인 丙 자신의 사망·성년후견개시(구법상 금치산)·파산 등의 사유로 소멸하지만, ③ 丙의 한정치산선고는 대리권·복대리권의 법정 소멸사유로 규정되어 있지 않으므로 소멸사유에 해당하지 않는다.

판례에 따르면 집합건물의 특정 부분이 전유부분인지 공용부분인지는 원칙적으로 건물 전체가 완성되어 당해 건물에 관한 건축물대장에 구분건물로 등록된 시점을 기준으로 판단한다.
나머지 지문은 다음 점에서 틀렸다.
구분소유권의 목적이 되는 것은 공용부분이 아니라 전유부분이다.
공용부분은 그 성질상 분할청구가 허용되지 않는다.
성질상 당연한 공용부분은 등기 없이도 공용부분이 되는 반면 규약에 의한 공용부분만 등기를 요한다.
하자담보책임은 최초 수분양자뿐 아니라 현재의 구분소유자도 물을 수 있다.

판례는 공로로 통하는 기존의 통로가 있더라도 그것이 실제로 통로로서의 기능을 다하지 못할 정도로 이용에 부적합한 경우에는 주위토지통행권이 인정될 수 있다고 본다. 따라서 이를 부정하는 '공로에 통하는 기존통로가 있다면 그것이 이용에 부적합하더라도 주위토지통행권이 인정될 수 없다'는 지문은 틀렸다.
나머지 지문은 모두 옳다.
무주의 부동산은 선점의 대상이 되지 않고 국유로 된다(제252조).
경계표·담은 상린자의 공유로 추정된다(제239조).
학술·고고상 중요한 매장물은 발견자가 소유권을 취득하지 못한다(제255조).
소유권에 기한 물권적 청구권은 소유권과 분리하여 양도될 수 없다.

매도인 甲이 계약을 해제하려면 단순한 해제의 의사표시만으로는 부족하고 계약금의 배액을 현실로 제공하여야 한다는 것이 판례의 입장이다. 따라서 '甲이 해약하려면 해제의 의사표시만으로는 부족하고, 계약금의 배액을 제공하여야 한다'는 지문이 옳다.
위약금 약정이 없는 이상 계약금이 당연히 손해배상액으로 간주되지 않는다(민법 제398조 제4항).
이행의 준비만 한 단계나 토지거래허가 신청 전 단계는 아직 이행의 착수로 볼 수 없어 계약금 해제가 가능하다.
중도금을 자기앞수표로 지급받은 경우에는 이행에 착수한 것으로 보아 더 이상 계약금에 의한 해제를 할 수 없다.

교환계약도 유상계약으로서 매매에 관한 규정이 준용되므로(민법 제567조) 각 당사자는 목적물의 하자에 대하여 담보책임을 부담한다. 따라서 이를 부정하는 ‘교환계약의 각 당사자는 목적물의 하자에 대하여 담보책임을 부담하지 않는다’는 지문이 틀렸다.
교환계약은 청약과 승낙의 합치만으로 성립하는 낙성계약이다.
임대인의 해지권은 일신전속권이 아니어서 양도·상속의 대상이 된다.
임차인이 보증금 반환을 청구할 때는 그 지급 사실에 대한 증명책임을 임차인이 부담한다.
무단전대가 임대인에 대한 배신적 행위로 볼 수 없는 특별한 사정이 있다면 임대인의 해지권은 발생하지 않는다.

乙 명의의 소유권이전등기는 위조서류에 의한 것으로 원인무효이므로, 무권리자인 乙로부터 매수한 丙 명의의 토지 등기 역시 무효이다. 이 경우 진정한 소유자 甲은 무효등기 명의자를 상대로 말소등기에 갈음하여 진정명의회복을 위한 소유권이전등기를 청구할 수 있다.
부동산 등기에는 공신력이 인정되지 않으므로 丙이 선의라도 소유권을 취득하지 못한다(‘丙이 선의인 경우 토지소유권을 취득한다’는 틀림).
乙이 축조한 건물을 丙이 매수하여 점유하고 있다면 丙은 사실상 처분권을 가지므로 甲은 丙에게도 건물철거를 청구할 수 있다(‘甲은 丙을 상대로 건물철거를 청구할 수 없다’는 틀림).
乙은 애초에 토지의 적법한 소유자였던 적이 없어 관습상 법정지상권이 성립할 수 없다(‘乙은 관습상 법정지상권을 취득한다’는 틀림).
부동산은 점유취득시효 완성만으로 곧바로 소유권을 취득하지 못하고 등기를 해야 한다(‘10년 경과 시 건물 시효취득’은 틀림).

제3자의 사기(민법 제110조 제2항)에서 상대방의 대리인은 제3자가 아니라 상대방과 동일시된다. 따라서 대리인이 사기를 저지른 경우 본인(乙)은 그 상대방 측 사기가 되어 甲은 乙의 선의·무과실 여부와 관계없이 매매계약을 취소할 수 있다.
A가 단순한 제3자라면 상대방 乙이 사기 사실을 알았거나 알 수 있었을 때에만 취소할 수 있으므로, ‘乙이 알 수 있었을 경우 취소할 수 없다’는 틀리다.
사기를 이유로 한 불법행위 손해배상청구는 매매계약의 취소를 선행할 필요가 없다.
하자담보책임은 사기취소와 별개의 제도로 乙이 선의·무과실이면 물을 수 있다.
사기에 의한 의사표시의 취소는 선의의 제3자에게 대항하지 못하므로, 선의의 丙에게 주장할 수 있다는 설명은 틀리다.

공동저당의 동시배당은 각 부동산의 가액 비율로 안분하여 배당한다(민법 제368조 제1항). 따라서 A, B, C, D는 각각 1억 8천만원, 3천만원, 2천만원, 1천만원이다.
부동산 가액 합계: $1.2+0.8+0.4=2.4$억원
A의 배당액 X: $1.8 \times \frac{1.2}{2.4}=0.9$억원
Y: $1.8 \times \frac{0.8}{2.4}=0.6$억원
Z: $1.8 \times \frac{0.4}{2.4}=0.3$억원
각 부동산에서 A 배당 후 남는 금액이 후순위 저당권자의 배당재원이 된다.
B: $1.2-0.9=0.3$억원(3천만원)
C: $0.8-0.6=0.2$억원(2천만원)
D: $0.4-0.3=0.1$억원(1천만원)

甲과 乙이 실제로는 증여하면서 세금 문제로 매매계약을 체결한 것처럼 꾸민 것은 통정허위표시(민법 제108조)로서 매매계약은 무효이나(‘매매계약은 유효하다’는 틀림), 그 배후에 숨겨진 증여계약(은닉행위)은 통정허위표시가 아니므로 유효하다(‘증여계약은 무효이다’는 틀림). 증여가 유효한 이상 이를 원인으로 마쳐진 乙 명의의 이전등기는 실체관계에 부합하는 등기로서 유효하므로 甲은 乙을 상대로 등기말소를 청구할 수 없다.
등기 자체가 유효하므로 丙이 그 사정을 알았더라도 甲이 丙에게 말소를 청구할 근거가 없다.
乙 또한 자신의 유효한 소유권에 기해 丙에게 처분한 것이므로 丙을 상대로 말소를 청구할 이유가 없다.

차임증액청구권은 형성권으로서 재판상 청구를 하더라도 그 증액의 효력은 판결이 확정된 때가 아니라 증액청구의 의사표시가 상대방에게 도달한 때로 소급하여 발생한다는 것이 판례이다. 따라서 증액의 효력이 판결확정시에 발생한다는 설명은 틀렸다.
나머지는 모두 판례상 옳은 설명이다.
원상회복 특약이 있으면 유익비상환청구권을 포기한 것으로 본다.
건물소유 목적 토지임차인이 지상시설 일체를 포기하는 약정은 임차인에게 불리한 것으로서 특별한 사정이 없는 한 무효이다.
임대인의 수선의무 면제 특약은 임의규정으로서 유효하다.
임차인이 목적물을 점유만 하고 사용·수익하지 않아 실질적 이득이 없다면 차임 상당의 부당이득반환의무가 없다.

乙이 甲의 토지 위에 무단으로 축조한 건물은 토지에 부합하지 않는 독립한 부동산으로서 원시취득자인 乙의 소유이다(‘건물은 토지에 부합하므로 甲의 소유에 속한다’는 틀림). 따라서 토지소유자 甲은 건물 소유자인 乙을 상대로 건물철거 및 대지인도를 청구할 수 있다.
건물철거청구의 상대방은 건물에 대한 처분권을 가진 소유자이지 단순 점유·임차인인 丙이 아니므로 甲은 丙에게 철거를 청구할 수 없다.
기간약정 없는 임대차에서는 임대인·임차인 쌍방 모두 해지통고를 할 수 있다.
甲은 乙의 丙에 대한 임대차 해지권을 채권자대위로 행사할 수 있다.

丙은 乙에 대한 소유권이전등기청구권을 피보전권리로 하여, 甲·乙·丙 전원의 합의가 없더라도 채권자대위권(민법 제404조)에 기해 乙의 甲에 대한 소유권이전등기청구권을 대위행사할 수 있다.
부동산을 인도하고 전매하여 점유를 상실한 매도인의 등기청구권은 소멸시효에 걸리지 않는다는 것이 판례이다.
중간생략등기라도 이미 경료되어 실체관계에 부합하면 유효하다.
특정물에 관한 채권인 소유권이전등기청구권의 양도는 단순 통지만으로는 부족하고 채무자(甲)의 승낙이 필요하다.
토지거래허가구역에서는 최종 매수인 명의로 직접 허가를 받아도 실제 거래당사자 사이의 허가가 아니어서 유효하게 될 수 없다.

乙이 전입신고를 마칠 당시 임대인 甲은 아직 X주택의 소유자가 아니었으므로 그 시점에는 유효한 대항력이 발생할 수 없었고, 甲이 소유권을 취득함으로써 비로소 임대인 지위와 소유자 지위가 일치하는 유효한 임대차관계가 성립한다. 이미 인도와 전입신고라는 대항요건은 갖추고 있었으므로 별도로 익일을 기다릴 필요 없이, 甲 명의로 소유권이전등기가 마쳐진 즉시 乙은 대항력을 취득한다는 것이 판례의 취지이다.

환매권(민법 제590조 이하)은 매도인이 일정 기간 내 대금 등을 반환하고 매매목적물을 되찾을 수 있는 권리로, 매매계약에 부수하는 특약에서 비롯되는 채권적 권리일 뿐 물권이 아니다. 양도담보권과 근저당권은 담보물권, 유치권은 법정담보물권, 관습상 법정지상권은 관습법상 인정되는 용익물권으로서 모두 물권에 해당한다.

법정지상권 있는 건물의 양수인이 아직 지상권 이전등기를 마치지 않아 법정지상권을 취득하지 못한 상태에서 대지를 점유·사용하는 경우, 대지 소유자에 대한 관계에서는 법률상 원인 없이 이득을 얻은 것이므로 부당이득반환의무를 진다는 것이 판례이다.
관습상 법정지상권도 물권변동의 일종이므로 당사자의 약정만으로 등기 없이 승계취득할 수는 없다.
건물소유자가 토지소유자와 별도로 토지임대차계약을 체결한 경우에는 관습상 법정지상권을 포기한 것으로 본다.
매매계약이 해제되면 매수인은 소급하여 무권리자가 되어 토지와 건물이 동일인 소유였던 적이 없으므로 관습상 법정지상권이 성립하지 않는다.
건물이 개축·증축되어도 동일성이 유지되는 한 법정지상권은 존속한다.

(ㄴ) 동일한 내용의 청약이 상호 교차된 교차청약은 양 청약이 상대방에게 도달한 때 계약이 성립한다(민법 제533조).
(ㄷ) 의사표시자가 발신 후 사망하거나 제한능력자가 되어도 의사표시의 효력에는 영향이 없으므로(민법 제111조 제2항), 乙의 승낙이 甲에게 도달한 이상 계약은 성립한다.
반면 (ㄱ)은 청약의 상대방이 아닌 丙이 승낙한 것이어서 성립하지 않고, (ㄹ)은 변경을 가한 승낙으로서 청약의 거절과 동시에 새로운 청약을 한 것으로 볼 뿐이므로(민법 제534조) 계약이 성립하지 않는다.

민법 제572조에 따르면 매매목적인 권리의 일부가 타인에게 속하여 매도인이 이를 매수인에게 이전할 수 없는 경우, 선의의 매수인은 대금감액청구권·계약해제권 외에도 손해배상청구권을 함께 행사할 수 있다. 따라서 '계약해제 외에 손해배상을 청구할 수는 없다'는 서술은 이 규정에 반하므로 틀린 지문이다.
다음은 모두 매도인의 담보책임 법리에 부합하는 옳은 서술이다.
목적물 일부 멸실시 선의의 매수인의 대금감액청구
전세권이 설정된 경우 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한한 선의의 매수인의 제한적 해제권
저당권 있는 목적물에서 출재로 소유권을 보존한 매수인의 상환청구권
종류매매 특정 후 하자 발견시 선의ㆍ무과실 매수인의 완전물급부청구권

저당권설정계약도 법률행위이므로 다른 물권행위와 마찬가지로 조건을 붙이는 것이 가능하다. 따라서 '저당권설정계약에는 조건을 붙이지 못한다'는 서술이 틀린 지문이다.
채무자 아닌 제3자, 즉 물상보증인도 저당권설정자가 될 수 있다.
저당권은 금전채권이 아닌 채권도 담보할 수 있다.
등기된 입목이나 등록된 건설기계도 저당권의 객체가 된다.
피담보채권이 변제로 소멸하면 저당권의 부종성에 따라 말소등기 없이도 저당권은 당연히 소멸한다.

매매계약 체결 후 목적물 토지 전부가 수용되어 소유권이전이 불가능해진 것은 매도인 甲에게 귀책사유 없는 후발적 이행불능에 해당하므로, 쌍무계약의 채무자위험부담주의를 규정한 민법 제537조가 적용된다. 이에 따라 상대방인 매수인 乙은 특별한 사정이 없는 한 반대급부인 매매대금 지급의무를 부담하지 않는다.
甲에게 귀책사유가 없으므로 乙은 채무불이행을 이유로 한 손해배상청구를 할 수 없다.
이행불능을 이유로 한 계약해제도 할 수 없다(민법 제546조는 채무자의 귀책사유를 요건으로 한다).
수용은 적법한 공권력 행사이므로 그 주체를 상대로 한 불법행위책임도 성립하지 않는다.

(ㄱ) 권리금반환청구권은 건물 자체에 관하여 생긴 채권이 아니어서 견련관계가 없으므로 유치권이 성립하지 않는다.
(ㄴ) 유치권자는 채무자의 승낙 없이 유치물을 사용·대여·담보제공할 수 없으므로(민법 제324조), 무단 임차인은 경매절차의 매수인에게 임대차의 효력을 주장할 수 없다.
(ㄷ) 점유할 권원 없음을 알면서 한 점유는 불법행위로 인한 점유에 해당하여 그 비용상환청구권에 관해 유치권이 성립하지 않는다(민법 제320조 제2항).
반면 (ㄹ)은 채권이 점유 이전에 발생했더라도 그 후 점유를 취득하면 유치권이 성립하므로 틀리다.

토지거래허가구역 내 토지매매계약은 허가를 받기 전까지 유동적 무효 상태에 있다는 것이 판례의 입장이다. 유동적 무효 상태에서는 아직 계약의 효력이 확정되지 않았으므로, 당사자는 이미 지급한 계약금 등을 부당이득으로 반환청구할 수 없고, 허가를 받지 못하는 것으로 확정되어야 비로소 반환청구가 가능하다. 따라서 유동적 무효 상태에서도 계약금을 부당이득으로 반환 청구할 수 있다는 서술은 틀린 지문이다.
다음은 모두 유동적 무효 법리에 부합하는 옳은 서술이다.
허가신청 전 甲의 해제통지에 대해 乙이 가압류로 대응한 경우 확정적 무효로 될 수 있다.
허가 전에는 이전등기의무 불이행을 이유로 한 해제가 불가능하다.
대금제공 없이도 협력의무 이행을 청구할 수 있다.
일방적 철회시 협력의무 불이행과 인과관계 있는 손해배상책임이 인정된다.

경매절차에서 실질적으로 매수자금을 부담한 甲이 친구 乙 명의로 매각받기로 한 것은 계약명의신탁에 해당하여 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률상 명의신탁약정은 무효이다. 무효인 명의신탁약정에 부수하여 목적물 또는 그 처분대금을 신탁자에게 돌려주기로 한 약정은 명의신탁약정과 일체를 이루는 것이어서 함께 무효이다.
명의신탁약정은 무효이므로 ‘명의신탁약정은 유효하다’는 틀리다.
판례는 경매의 성질상 매각허가결정과 대금완납으로 명의인 乙이 유효하게 소유권을 취득한다고 보므로 ‘소유권을 취득하는 자는 甲이다’도 틀리다.
타인의 권리도 매매의 목적으로 할 수 있어(민법 제569조) 甲·丙 사이의 매매계약 자체는 유효하므로 ‘甲이 丙에게 매도하는 계약은 무효이다’는 틀리다.
乙이 완전한 소유자여서 그로부터 취득한 丁은 선의·악의를 불문하고 소유권을 취득하므로 ‘丁이 악의면 소유권을 취득할 수 없다’는 틀리다.

저당권등기가 불법으로 말소된 경우 원칙적으로 회복등기를 청구할 수 있으나, 회복등기가 이루어지기 전에 경매절차가 진행되어 매수인이 매각대금을 완납하면 그 저당권은 매각으로 인해 확정적으로 소멸하므로 더 이상 회복등기를 청구할 수 없다는 것이 판례의 입장이다.
제3자가 무단으로 경작한 수확기의 농작물은 명인방법 없이도 경작자에게 귀속되어 토지저당권의 효력이 미치지 않는다.
명인방법을 갖춘 수목은 토지와 별개의 물건으로 취급되어 저당권 효력이 미치지 않는다.
저당권설정 당시 존재하던 건물은 미등기 상태라도 법정지상권이 성립할 수 있다.
근저당권이전의 부기등기가 경료된 경우 말소청구의 상대방은 현재의 등기명의자인 양수인이다.

매수인의 대금지급지체는 통상적인 이행지체에 해당하므로, 원칙대로 상당한 기간을 정한 최고 후에야 계약을 해제할 수 있다(민법 제544조).
매도인의 과실로 목적물이 소실된 경우와 저당권 실행으로 매수인이 소유권을 취득할 수 없게 된 경우는 이행불능에 해당하여 최고 없이 즉시 해제할 수 있다(제546조).
당사자가 미리 정한 약정해제권의 유보사실이 발생한 경우는 형성권으로서 최고 없이 행사할 수 있다.
이행기 도래 전이라도 채무자가 이행거절의사를 명백히 표시한 경우에는 판례상 최고 없이 해제할 수 있다.

판례는 건물에 대한 과반수지분의 공유자로부터 특정부분의 배타적 사용을 승낙받은 점유자는 적법한 권원에 기해 점유하는 것이므로, 소수지분권자는 공유물의 보존행위를 근거로도 그 점유자에게 해당 건물부분에서의 퇴거를 청구할 수 없다고 본다.
합유자가 사망한 경우 특별한 약정이 없는 한 그 합유지분은 상속되지 않고 잔존 합유자에게 귀속된다.
공유물분할에 있어서는 예외적으로 특정 공유자에게 현물을 귀속시키고 그 대신 다른 공유자에게 지분의 가격을 배상하게 하는 방법도 허용된다는 것이 판례이다.

계약교섭의 부당파기는 신의칙에 반하는 위법행위로서 불법행위책임을 발생시킬 수 있고, 이때 배상범위는 계약이 유효하게 성립되리라고 믿었기 때문에 지출한 신뢰이익에 한정된다는 것이 판례의 입장이다.
그런데 경쟁입찰에 참가하기 위하여 견적서를 작성하는 비용은 계약체결 여부와 관계없이 입찰 참가 자체를 위하여 통상적으로 지출하는 비용이므로, 계약교섭의 부당파기로 인한 손해로 볼 수 없어 배상 청구의 대상이 되지 않는다는 것이 판례이다.
반면 계약체결에 대한 강한 신뢰 하에 지출한 통상의 준비비용, 상대방의 적극적 요구로 이행에 착수하며 지출한 비용, 인격적 법익 침해에 따른 위자료는 배상 청구가 가능하다.

(ㄷ) 계약해제로 인한 각 당사자의 원상회복의무는 민법 제549조가 제536조를 준용하므로 동시이행관계에 있고, (ㄹ) 전세권 소멸 시 전세금반환의무와 목적물 인도 및 전세권말소등기 서류 교부의무도 민법 제317조가 명문으로 동시이행을 규정한다.
반면 (ㄱ) 담보가등기 말소의무는 피담보채무의 변제가 선이행이고, (ㄴ) 임차권등기명령에 의한 임차권등기의 말소의무 역시 임대인의 보증금반환의무가 선이행이므로 모두 동시이행관계가 아니다.

부동산실명법 제8조는 배우자 사이의 명의신탁으로서 조세포탈 등 위법한 목적이 없는 경우 그 명의신탁약정을 유효로 하는 특례를 두고 있는데, 판례는 애초 무효였던 명의신탁이 사후 혼인으로 이 특례요건을 갖추게 된 경우 그 약정은 혼인한 때부터 유효로 될 뿐 약정 당시로 소급하여 유효가 되는 것은 아니라고 본다.
명의신탁약정 그 자체는 사회질서 위반행위로 볼 수 없다는 점, 무효인 명의신탁약정의 해지를 원인으로 한 소유권이전등기청구가 불가능하다는 점, 계약명의신탁에서 매도인이 선의인 경우 신탁자가 수탁자에게 부동산 자체의 반환을 구할 수 없다는 점은 모두 확립된 판례 법리이다.

토지수용의 경우 사업시행자가 수용의 개시일까지 보상금을 지급하거나 공탁하지 않으면 그 재결은 효력을 상실하여 수용 자체가 이루어지지 않으므로, 그 토지에 설정되어 있던 저당권도 소멸하지 않는다.
반면 공유물분할판결이 확정되면 등기 전이라도 물권변동이 일어나고, 소유권이전등기청구 승소확정판결(이행판결)만으로는 등기 전에 소유권이 이전되지 않으며, 포락되어 소유권이 소멸한 토지가 다시 성토되더라도 종전 소유자에게 소유권이 당연히 회복되지 않고, 사기를 이유로 한 매매계약 취소는 소급효가 있어 등기말소 전이라도 매도인이 소유권을 회복한다는 것이 모두 판례의 입장이다.

임차인이 지출한 비용 중 필요비는 지출 즉시 상환을 청구할 수 있지만(민법 제626조 제1항), 유익비는 임대인의 선택에 따라 지출금액이나 증가액을 임대차 종료 시에 상환청구할 수 있을 뿐이어서(같은 조 제2항), 유익비까지 즉시 상환청구할 수 있다는 서술은 옳지 않다.
통상의 임대차에서 임대인에게 임차인의 안전배려의무까지 인정되지 않는다는 점, 지상물매수청구권이 형성권으로서 재판 안팎에서 행사 가능하다는 점, 임대인의 해지통고로 임차권이 소멸한 경우에도 지상물매수청구권이 인정된다는 점, 그 행사의 상대방이 원칙적으로 임차권소멸 당시의 임대인이라는 점은 모두 판례·통설의 입장이다.

권리의 변경은 주체의 변경, 내용(질적·양적)의 변경, 작용(효력)의 변경으로 구분되는데, 1순위 저당권이 소멸하여 2순위 저당권의 순위가 오르는 것은 저당권의 내용 자체는 그대로인 채 우선변제를 받는 효력의 순위만 커지는 것이므로 작용(효력)상의 변경에 해당하지 권리의 내용상 변경은 아니다.
건물 신축이 원시취득에, 甲이 乙 소유 토지에 저당권을 설정받는 것이 설정적 승계에, 소유권을 매도하여 상실하는 것이 권리의 상대적 소멸에, 상속으로 인한 권리승계가 이전적 승계에 해당한다는 나머지 서술은 모두 옳다.

전세권은 목적물을 점유하여 사용·수익하는 것을 내용으로 하는 용익물권이므로, 이미 법정지상권이 성립하여 지상권자가 대지의 사용·수익권을 가지는 이상 대지소유자는 그 대지 전부를 목적으로 하는 전세권을 다시 설정해 줄 수 없다. 따라서 ① "법정지상권 성립 후에도 대지 전부에 전세권을 설정할 수 있다"는 틀리다.
② 전세금은 기존 채권으로 갈음할 수 있어 현실 수수를 요하지 않고, ③ 전세권의 법정갱신은 법률규정에 의한 물권변동이어서 등기 없이도 제3취득자에게 대항할 수 있으며(민법 제312조 제4항), ⑤ 전세권 소멸을 조건으로 한 장래의 전세금반환채권은 존속 중에도 분리 양도할 수 있다는 것이 판례다.

쌍무계약은 계약당사자 쌍방이 서로 대가적 의미를 가지는 채무를 부담하는 계약이므로 그 자체로 대가관계의 출연이 있는 유상계약에 해당하여, 쌍무계약은 언제나 유상계약이다.
사용대차는 편무·무상계약이고, 교환계약에서 금전의 보충지급 약정이 있는 경우 그 금전에 대하여는 매매대금에 관한 규정이 준용되며(민법 제597조), 위험부담은 유상·무상이 아니라 쌍무계약에서 발생하는 문제이고, 임대차는 임대인에게 목적물에 대한 처분권한이 없더라도 유효하게 성립할 수 있는 채권계약이므로 나머지 서술은 옳지 않다.

표현대리는 대리행위로서의 요건을 갖춘 무권대리에 대해 본인에게 책임을 지우는 제도이므로, 대리인이 본인을 위한 것임을 표시(현명)하지 않은 행위는 애초에 대리행위 자체가 성립하지 않아 원칙적으로 표현대리도 성립하지 않는다.
대리권 소멸 후의 표현대리, 법정대리권을 기본대리권으로 한 표현대리, 일상가사에 속하지 않는 부부 일방의 행위라도 특별수권을 믿을 정당한 이유가 있는 경우의 표현대리 성립, 정당한 이유의 판단시점을 원칙적으로 대리행위 당시로 보는 것은 모두 판례가 인정하는 법리이다.

무효인 법률행위는 원칙적으로 추인하더라도 효력이 생기지 않지만, 당사자가 그 무효임을 알고 추인한 때에는 새로운 법률행위를 한 것으로 보아 그때부터 장래를 향하여 효력이 발생할 뿐 소급효가 인정되지 않는다(민법 제139조).
이에 비해 계약의 해제, 무권대리행위의 추인, 착오·행위무능력을 이유로 한 매매계약의 취소는 모두 원칙적으로 그 행위(또는 계약) 시로 소급하여 효력이 발생한다.