[공인중개사 1차] 05년 1회차 기출문제 정답·해설 페이지

정착물은 원칙적으로 토지에 부합되어 부동산으로 취급되지만, 임차인이 영업 목적으로 설치한 정착물(tenant fixture)은 예외적으로 동산으로 취급되어 임대차 종료 시 임차인이 수거해 갈 수 있는 것이 원칙이다.
따라서 ③ "임차인의 정착물(tenant fixture)은 부동산으로 간주되는 것이 원칙이다"는 설명은 옳지 않다.
등기의 공시효과, 공장재단·광업재단의 준부동산 취급, 민법상 부동산의 정의(토지 및 그 정착물), 부동산에 관한 권리도 거래의 대상이 된다는 나머지 지문은 모두 타당하다.

부동산개발의 시행방식은 크게 사업시행자가 대상토지를 전부 매수하여 개발하는 수용 또는 사용방식(전면매수방식)과, 토지소유자에게 개발 후 대지를 재분배하는 환지방식, 그리고 이 둘을 병용하는 혼용방식으로 구분된다.
③ "토지를 매수하고, 환지방식을 혼합하여 개발하는 것을 전면매수 또는 매수방식이라 한다"는 설명은 실제로는 혼용방식에 해당하는 내용을 전면매수방식이라고 잘못 서술한 것이므로 옳지 않다.

부동산감정평가의 기능으로는 부동산의사결정의 판단기준 제시, 손실보상액 산정의 합리화, 과세기준의 합리화, 적정가격 유도를 통한 지가정책 등의 정책적 기능이 대표적으로 거론된다.
③ "부동산경기의 활성화에 기여"는 감정평가 고유의 기능으로 보기 어려우므로 옳지 않은 설명이다.

권원보험(title insurance)은 보험계약 체결 이전부터 존재하였으나 미처 발견되지 못한 권리상의 하자로 인해 피보험자가 입는 손실을 보상하는 소급적 성격의 보험이다.
⑤ "권원보험계약 이후에 발생할 수 있는 권리의 하자를 대상으로 한다"는 설명은 이러한 권원보험의 소급적 성격과 반대되므로 옳지 않다.
보험금 전보, 권원보험증서의 기능, 소송비용·시간 절약, 한정보증·완전보증 구분 등 나머지 지문은 타당하다.

부동산경기는 지역성이 강해 유형·지역에 따라 변동양상이 다르게 나타나기도 하지만, 이와 동시에 일반경기(국민경제 전체의 경기)와도 서로 영향을 주고받으며 연동되는 특징이 있다.
⑤ "분석대상지역의 인근지역에 한정하여 측정하는 것이 유효하다"는 설명은 부동산경기 분석 시 국지적 동향뿐 아니라 전국적·일반경기 흐름까지 함께 살펴야 한다는 점과 배치되므로 옳지 않다.

순소득승수(자본회수기간)는 총투자액을 순영업소득으로 나눈 값이다: $\text{순소득승수} = \dfrac{\text{총투자액}}{\text{순영업소득}}$.
주어진 자료에서 총투자액이 100억원, 순영업소득이 10억원이므로 $\dfrac{100}{10} = 10$이 된다.

주택시장 분석에서는 일정 시점에 존재하는 주택재고량인 저량(stock)과 일정 기간 동안 새로 공급·거래되는 양인 유량(flow)의 개념을 함께 파악해야 하는데, 이는 주택의 신규공급이 단기적으로 비탄력적(제한적)이어서 저량 개념 없이는 시장상황을 온전히 설명할 수 없기 때문이다.
따라서 ⑤ "주택시장분석에서 유량의 개념뿐만 아니라 저량의 개념을 파악하는 것은 주택공급이 단기적으로 제한되어 있기 때문이다"가 옳은 설명이다.
주택은 이질성이 강해 완전경쟁모형을 그대로 적용하기 어렵고, 분석의 편의를 위해 용도적으로 동질화하여 다루며, 지역성이 강해 오히려 적정가격 도출이 어려운 편이므로 나머지 지문은 옳지 않다.

민감도분석(sensitivity analysis)은 투자분석모형에 투입되는 변수(투입요소)가 변화할 때 그 결과치(수익성 지표 등)가 어떻게 달라지는가를 파악하는 기법이다.
따라서 ⑤ "투자효과를 분석하는 모형의 투입요소가 변화함에 따라 그 결과치가 어떠한 영향을 받는가를 분석하는 것이다"가 옳은 설명이다.

부동산광고에는 반드시 광고를 하는 주체, 즉 광고주가 존재하며 광고주가 없는 광고는 성립하지 않는다.
따라서 ④ "광고주가 존재하지 않는 부동산광고가 많다"는 설명은 옳지 않다.
구매자와 판매자를 모두 대상으로 하는 양면성, 노벨티광고의 정의, 사회적 부당성에 대한 규제, 부동산마케팅 수단으로서의 역할 등 나머지 지문은 타당한 설명이다.

확실성하의 현재가치는 1년 후 기업도시로 개발될 것이 확실하다고 가정할 때의 가격 60,000,000원을 요구수익률 20%로 할인한 값으로, $\dfrac{60{,}000{,}000}{1+0.2} = 50{,}000{,}000\text{원}$이다.
불확실성하의 현재가치는 개발가능성 40%와 비개발가능성 60%를 반영한 기대가격을 할인한 값으로, $\dfrac{60{,}000{,}000\times0.4 + 40{,}000{,}000\times0.6}{1+0.2} = \dfrac{48{,}000{,}000}{1.2} = 40{,}000{,}000\text{원}$이다.
개발정보의 현재가치는 두 값의 차이인 $50{,}000{,}000 - 40{,}000{,}000 = 10{,}000{,}000\text{원}$이다.

임대료규제(가격상한제)로 규제임대료가 시장균형임대료보다 낮게 설정되면 임대인의 수익성이 악화되어 신규 공급 유인이 줄고 기존 주택의 유지·보수도 소홀해지므로, 장기적으로 임대주택 공급량은 오히려 감소한다. 따라서 "임대료규제는 장기적으로 임대주택의 공급량을 증가시킨다"는 설명이 가장 적절하지 않다. 반대로 "임대료규제는 민간임대주택시장에서 장기적으로 공급이 줄어 주택부족현상을 야기할 수 있다"가 이론적으로 타당한 설명이다.

부동산마케팅은 공급이 부족해 매도인이 우위였던 공급자주도시장(seller's market)에서 매수인의 선택권이 커지는 구매자주도시장(buyer's market)으로 시장의 힘이 이동함에 따라 그 중요성이 커졌다. 그런데 이 보기는 전환 방향을 반대로 서술하여 "구매자주도시장에서 공급자주도시장으로 전환됨에 따라"라고 표현했으므로 가장 적절하지 않다.

위험조정할인율법은 위험이 큰 투자안일수록 요구수익률(할인율)을 높여 그 위험을 반영하는 방법이다. 그런데 이 보기는 "위험한 투자일수록 낮은 할인율을 적용한다"고 하여 방향을 반대로 서술했으므로 가장 적절하지 않다. 실제로 위험이 커질수록 투자자의 요구수익률은 상승한다는 것이 이 이론의 기본 전제이다.

최저주거기준은 국민의 쾌적한 주거생활을 위한 최소한의 기준으로 주택법에 근거를 두고 있으며, 도시 및 주거환경정비법은 정비구역 지정과 재개발·재건축 등 정비사업 절차를 규율하는 법률이다. 따라서 "최저주거기준의 설정 - 도시 및 주거환경정비법"이라는 연결이 근거 법령을 잘못 짝지은 것이다.

부동산가격은 소유권·지상권·전세권 등 각각의 권리마다 개별적으로 형성되는 것이 원칙이며, 이러한 권리별 가격들이 모여 부동산 전체의 가치를 이룬다. 그런데 이 보기는 "권리마다 개별적으로 형성되지 않는다"고 하여 이를 정면으로 부정했으므로 가장 적절하지 않다.

주택투기지역 지정이라는 정보가 공식 발표 전 소문 단계에서부터 시장가격(거래심리)에 즉시 반영되어 시장이 급격히 냉각된 현상은, 이용 가능한 정보가 신속하게 가격에 반영된다는 효율적시장이론으로 설명된다. 지대이론·포트폴리오이론·거미집이론·중심지이론은 정보의 가격 반영 속도를 다루는 이론이 아니다.

허프모형에서 각 점포의 유인력은 $\frac{\text{매장면적}}{\text{거리}^{\lambda}}$이고, 마찰계수 $\lambda=2$이다.
기존 할인매장(4,000㎡, 2km): $\frac{4000}{2^2}=1000$, 신규 할인매장(9,000㎡, 3km): $\frac{9000}{3^2}=1000$.
따라서 신규 매장의 이용확률은 $\frac{1000}{1000+1000}=0.5$이므로, 이용객 수는 $50000\times0.5=25000$명이다.

부증성(비생산성)은 토지의 물리적 절대량을 인위적으로 늘릴 수 없다는 특성으로, 한정된 토지를 효율적으로 활용하기 위해 집약적 이용을 촉진하는 요인이 된다. 그런데 이 보기는 부증성이 "토지의 조방적 이용을 촉진한다"고 하여 반대로 연결했으므로 가장 적절하지 않다.

지역지구제는 용도에 맞지 않는 토지이용으로 주변에 소음·혼잡 등 피해를 주는 부(-)의 외부효과를 제거·완화하기 위한 규제수단이다. 그런데 이 보기는 그 목적을 "정(+)의 외부효과를 제거하거나 감소시키는 데 있다"고 서술하여 방향이 반대이므로 가장 적절하지 않다.

조세의 귀착은 수요와 공급의 가격탄력성에 반비례하여 상대적으로 탄력성이 낮은(비탄력적인) 쪽이 더 큰 부담을 지게 된다. 문제에서 주택수요는 비탄력적이고 공급은 탄력적이므로, 매도인(공급자)에게 양도소득세를 중과하더라도 실질적인 세부담은 상대적으로 비탄력적인 매수인(수요자) 쪽에 더 크게 전가된다.

부동산 권리분석은 대상 부동산의 권리관계를 안전하고 정확하게 파악하는 것이 최우선 목표이므로, 신속성·효율성을 이유로 분석 대상의 범위를 임의로 축소해서는 안 된다.
따라서 "대상을 가능한한 축소하여 신속하고 효율적으로 수행하여야 한다"는 설명은 안전성을 우선시하는 권리분석의 기본 성격에 반하여 틀린 설명이다.

균형의 원칙은 부동산의 내부 구성요소들 간 결합이 적절해야 최유효이용이 달성된다는 원칙이고, 적합의 원칙은 부동산이 외부환경·인근지역과 조화를 이루어야 한다는 원칙이다.
따라서 "적합의 원칙은 내부구성요소간의 결합이 적합해야 최유효이용이 된다"는 설명은 균형의 원칙의 내용을 적합의 원칙으로 잘못 서술한 것이어서 틀리다.

체계적 위험은 시장 전체에 영향을 미치는 위험으로서 개별 투자분석은 물론 분산투자로도 제거되지 않는다는 것이 특징이다.
따라서 "체계적인 위험을 제거하기 위해 투자분석이 필요하다"는 설명은 체계적 위험의 성격과 맞지 않아 가장 적절하지 않다.

자기자본수익률은 $\frac{\text{순영업소득}-\text{이자지급액}}{\text{자기자본}}$으로 구한다.
A: 차입금이 없으므로 $\frac{2\text{억}}{20\text{억}}=0.10$, 즉 10%.
B: 이자 $18\text{억}\times0.08=1.44\text{억}$이므로 $\frac{2\text{억}-1.44\text{억}}{2\text{억}}=\frac{0.56\text{억}}{2\text{억}}=0.28$, 즉 28%.
차입이자율(8%)이 총자본수익률(10%)보다 낮아 정(+)의 지렛대효과가 나타난 결과다.

부동산활동은 사회성·공공성이 강조되지만, 이는 사익 추구(수익성)와 공익성이 조화를 이루어야 한다는 의미이지 공익성이 수익성보다 절대적으로 우선한다는 뜻은 아니다.
따라서 "수익성보다 공익성을 중시한다"는 서술은 부동산활동의 성격을 지나치게 단정한 것이어서 가장 적절하지 않다.

순현재가치(NPV)법은 보유기간 동안 예상되는 세후현금흐름의 현재가치 합계와 지분투자액(투자비용)의 현재가치를 비교하여 투자여부를 판단하는 방법으로, 해당 설명이 정확하다.
저당상수는 미래가치가 아닌 현재가치 계수(연금의 현가계수의 역수)이고, 잔금비율은 상환된 금액이 아닌 미상환 원금잔액의 비율을 뜻하며, 할인현금수지분석법에 속하는 기법은 승수법이 아니라 순현재가치법·내부수익률법 등이므로 나머지 설명은 모두 틀리다.

부동산신탁은 신탁회사가 수익성을 기준으로 사업을 선정·운용하는 상사신탁이지, 공공성을 전제로 사업 선정이 제한되는 제도가 아니다.
따라서 "공공성을 전제로 하기 때문에 사업선정에 제한이 있다"는 설명은 부동산신탁의 성격과 맞지 않아 가장 적절하지 않다.

감정평가에서 인근지역은 대상부동산과 지역요인이 동일한 권역이므로 그 안에서 구한 거래사례는 지역요인 비교가 필요 없고 개별요인 비교만 하면 되지만, 유사지역에서 구한 사례는 지역이 다르므로 지역요인 비교가 필요하다.
가격시점은 감정평가서 작성완료일이 아니라 가격조사를 완료한 날짜가 기준이고, 소급평가는 가격조사가 가능하면 허용되며, 한 필지라도 가치가 다른 부분은 구분평가가 가능하고, 시산가액 조정은 단순 산술평균이 아니므로 나머지 설명은 모두 틀리다.

원금균등분할상환 방식에서는 매회 상환 원금이 동일하므로 월 상환원금은 $24,000,000 \div (10 \times 12) = 200,000$원이다.
첫 회 이자는 대출원금 전액에 대한 월이자이므로 $24,000,000 \times \frac{0.05}{12} = 100,000$원이다.
따라서 첫 회에 상환해야 할 원금과 이자의 합계는 $200,000 + 100,000 = 300,000$원이다.

주택저당채권(MBS)의 발행은 금융기관이 보유한 주택담보대출채권을 유동화하여 장기·안정적인 자금을 조달하고 주택금융자금의 수급불균형을 완화하기 위한 제도이지, 주택가격을 단기간에 하락시키기 위한 정책수단이 아니다.
따라서 "단기적으로 주택가격을 하락시킬 수 있다"는 설명은 MBS 발행효과와 무관하여 틀리다.

일반중개계약(open listing)은 매도인이 다수의 중개업자에게 동시에 매도를 의뢰하고 가장 먼저 거래를 성사시킨 중개업자에게만 보수를 지급하는 방식이다. 반면 공동중개위임계약(multiple listing)은 하나의 중개조직(다중등록시스템)에 등록된 물건정보를 다수의 중개업자가 공유·협력하여 거래를 성사시키고 약정된 방식으로 보수를 배분하는 제도이다.
따라서 "가장 먼저 매매를 성사시킨 중개업자에게 지불"이라는 설명은 공동중개위임계약이 아니라 일반중개계약의 특징이므로 틀린 설명이다. 순가중개위임계약이 가격 조작·투기를 조장할 위험이 있다는 설명은 타당하다.

순임대차(net lease)는 임차인이 기본 임대료 외에 재산세·보험료·유지관리비 등 운영경비의 전부 또는 일부를 추가로 부담하는 방식이고, 임차인의 총수입 중 일정 비율을 임대료로 지급하는 방식은 비율임대차(percentage lease)이다.
따라서 "순임대차는 임차인의 총수입 중에서 일정비율을 임대료로 지불하는 방법"이라는 설명은 순임대차가 아니라 비율임대차에 해당하므로 가장 적절하지 않다. 자산관리, 시설관리, 위탁관리, 혼합관리에 대한 설명은 통상적인 부동산관리 이론과 부합한다.

감가수정방법에는 내용연수를 기초로 한 정액법·정률법·상환기금법과 시장의 감가요인을 직접 관찰하는 관찰감가법 등이 있다. 반면 ⑤ 잔여법은 수익환원법에서 복합부동산의 순수익 중 토지 또는 건물에 귀속하는 몫을 구분해 가치를 산정하는 수익방식의 기법이지 감가수정방법이 아니다.

가능총소득 50,000,000원에서 평균공실률 5%를 공제한 유효총소득에서 35%인 운영경비를 차감해 순영업소득을 구하고, 이를 환원이율 10%로 환원하면 수익가격은 308,750,000원이다.
유효총소득: $50{,}000{,}000\times(1-0.05)=47{,}500{,}000$원
운영경비: $47{,}500{,}000\times0.35=16{,}625{,}000$원
순영업소득: $47{,}500{,}000-16{,}625{,}000=30{,}875{,}000$원
수익가격: $30{,}875{,}000\div0.10=308{,}750{,}000$원

나지(裸地)는 건축물 등 정착물이 없고 사법상 제한이 없는 토지를 가리키는 개념으로, 지목이 무엇으로 설정되어 있는지와는 무관하다. 따라서 ③ "나지는 지목이 대로 설정된 토지이다"라는 설명이 가장 적절하지 않다. 후보지(①), 지역권(②), 필지(④), 맹지(⑤)에 대한 설명은 통상적인 용어 정의와 일치한다.

CD연동주택담보대출은 양도성예금증서 유통수익률 등 시장금리에 연동하여 대출금리가 주기적으로 재조정되는 변동금리형 상품인 반면, 한국주택금융공사 모기지론은 대출기간 동안 금리가 바뀌지 않는 장기 고정금리형 상품이다. 따라서 ⑤ "CD연동주택담보대출의 차입자는 모기지론 차입자에 비해서 금리변동위험이 높은 편이다"라는 설명이 타당하다.

수요의 가격탄력성은 수요량 변화율을 가격 변화율로 나눈 값이므로, 임대료가 15% 인상되어 임대수요가 30% 감소한 경우 탄력성은 $30\% \div 15\% = 2.0$이 되어 ④ 2.0과 일치한다.

수익방식으로 임료(임대료)를 구하는 기법은 수익분석법이며, 수익환원법은 대상물건의 가격(수익가액)을 구하는 기법이다. 따라서 ① "임료평가방법으로는 임대사례비교법, 적산법, 수익환원법이 있다"는 설명은 수익환원법이 아니라 수익분석법이라고 해야 옳으므로 틀린 설명이다. 실질임료의 구성(②·③), 감정평가에서 구해야 할 임료가 실질임료라는 점(④), 계속임료 평가방법의 종류(⑤)에 대한 설명은 타당하다.

(ㄱ) 원료보다 제품의 무게·부피가 큰 중량증가(부피증가) 산업은 제품 수송비 부담이 커서 소비지 가까이 입지하는 시장지향형이다.
(ㄴ) 기술연관성이 높아 기술·정보·시설·원료를 공동이용함으로써 비용을 절감하는 것은 여러 기업이 한곳에 모일 때 생기는 집적이익이므로 집적지향형이다.
참고로 원료지향형은 원료가 편재하거나 중량감소 산업, 노동지향형은 노동비 비중이 커 저임금 지역을 찾는 산업에 해당한다.

소득이 증가하면 가구는 상위 등급의 주택으로 이동하려는 수요가 늘어 저가주택의 수요는 오히려 감소하게 되는데, 이는 하향여과가 아니라 저가주택 재고가 상위계층에 의해 흡수·개량되며 질이 개선되는 상향여과와 관련된 현상이다. 따라서 "소득증가로 저가주택수요가 감소하면 하향여과과정이 나타난다"는 설명은 상향여과 현상을 하향여과로 잘못 서술한 것이므로 가장 적절하지 않다.
주택의 여과효과(filtering effect)는 주택순환현상이라고도 하며, 소득 변화에 따라 가구가 이동하면서 주택의 질적 수준이 상향 또는 하향으로 변화하는 과정을 설명하는 개념이다. 안정적 주택시장에서 여과효과가 긍정적으로 작동하면 주거의 질 개선과 주택공급량 증가에 기여한다는 설명은 타당하다.

청약은 승낙기간의 정함이 없어도 유효하게 성립하며, 민법은 승낙기간을 정한 청약과 정하지 않은 청약을 구분하여 각각 규율하므로 청약 시 반드시 승낙기간을 함께 정해야 하는 것은 아니다. 나머지는 옳은 설명으로, 청약은 그 내용이 구체적·확정적이어야 하고 불특정 다수인에 대해서도 할 수 있으나 승낙은 반드시 청약자에게 해야 하며, 조건을 붙인 승낙은 청약의 거절과 동시에 새로운 청약으로 보고, 교차청약은 두 청약의 내용이 서로 합치해야 성립한다.

저당권은 피담보채권을 담보하기 위해 존재하는 부종성 있는 권리이므로 원칙적으로 채권자 명의로 설정되어야 하고, 채권자 아닌 제3자(타인) 명의로 저당권을 설정하는 것은 특별한 사정이 없는 한 무효인 것이 원칙이다.
나머지 선지는 옳지 않다.
유치권은 물상대위성이 없더라도 피담보채권에 부수하여 이전되는 수반성은 그대로 인정된다.
불가분성의 예외가 공동저당 일괄경매에만 국한되는 것은 아니다.
물상대위 규정은 저당권뿐 아니라 질권에도 명문으로 두고 있다.
부종성의 완화는 오히려 근저당권 등 약정담보물권에서 두드러진다.

판례는 대리인의 기본대리권이 공법상 행위(등기신청 등)에 관한 것이라도 이를 기초로 사법상 행위에 대한 권한을 넘은 표현대리(민법 제126조)가 성립할 수 있다고 본다.
나머지 선지는 옳지 않다.
대리인의 기망행위로 계약이 체결된 경우 대리인은 상대방과의 관계에서 제3자가 아니므로 본인의 선의·악의와 무관하게 상대방은 취소할 수 있다.
현명하지 않은 대리행위는 원칙적으로 대리인 자신을 위한 것으로 본다.
대리권 소멸 후의 표현대리(제129조)는 상대방의 선의·무과실을 함께 요구한다.

타주점유는 소유의 의사 없는 점유, 즉 타인의 소유권을 인정하면서 하는 점유다.
(ㄱ) 분묘기지권은 지상권에 유사한 용익물권이므로 그 취득자의 토지 점유는 타주점유이고, (ㄹ) 매도 후 인도의무를 지고 있는 매도인의 점유는 매수인의 소유권을 인정하는 점유이므로 타주점유이다.
반면 (ㄴ) 상대방에게 소유의 의사를 표시한 점유자는 자주점유로 전환되고, (ㄷ) 권원이 불명한 점유자는 민법 제197조 제1항에 의해 자주점유로 추정되며, (ㅁ) 타인 소유임을 알면서도 매수하여 점유한 자는 매매를 권원으로 하므로 자주점유이다.

저당권 설정 당시 대지와 그 지상건물이 동일인(甲) 소유였다면, 이후 건물이 丙에게 양도되어 소유자가 달라진 상태에서 저당권 실행으로 대지가 매각되더라도 법정지상권(민법 제366조) 성립요건은 충족된다. 판례에 따르면 그 법정지상권은 경매 당시의 건물 소유자인 丙에게 귀속한다.
이는 저당권 설정 후 매매 등으로 소유자가 달라지는 경우에 문제되는 관습법상 법정지상권과는 별개의 문제이므로, 관습법정지상권 취득을 전제로 한 선지나 두 지상권이 동시에 성립한다는 선지는 옳지 않다.

강제집행을 피할 목적으로 부동산에 허위의 근저당권설정등기를 마치는 행위는 통정허위표시(민법 제108조)에 해당하여 무효가 될 수 있지만, 판례는 이를 선량한 풍속 기타 사회질서에 반하는 반사회적 법률행위(제103조)로 보지는 않는다.
나머지 선지는 옳지 않다.
반사회적 법률행위의 무효는 누구에게나 주장할 수 있는 절대적 무효이다.
첩계약 대가로 이전한 재산은 불법원인급여로 반환청구가 인정되지 않는다.
제103조 위반 행위는 무효임을 알고 추인해도 유효로 되지 않는다.
배임행위에 적극 가담한 명의수탁자의 처분행위도 반사회적 법률행위로 무효이다.

매도인과 매수인의 진정한 합의는 X토지에 있었으므로 이른바 오표시무해의 원칙에 따라 매매계약은 X토지에 관하여 유효하게 성립한다. 지번 등의 표시상 착오는 계약의 효력에 영향을 주지 않으므로 애초에 취소할 착오 자체가 없다.
Y토지에 경료된 이전등기: 계약과 무관한 등기로서 무효이다.
Y토지를 양수한 제3자: 등기에 공신력이 없는 이상 그로부터 양수한 제3자도 유효하게 소유권을 취득할 수 없다.
X토지에 관한 등기이전 청구: 매수인은 유효하게 성립한 X토지에 관한 매매계약에 기하여 등기이전을 청구할 수 있다.

(ㄴ) 임대차기간을 "임차인에게 매도할 때까지"로 정한 것은 종기가 불확정하여 특별한 사정이 없는 한 기간의 약정이 없는 임대차로 보아야 한다는 것이 판례이다.
(ㄹ) 통정허위표시로 무효인 것은 가장행위일 뿐이고, 그 뒤에 숨은 은닉행위는 그 자체의 성립요건을 갖추면 숨겨져 있다는 이유만으로 무효가 되지 않는다.
(ㄱ) 취소는 확정된 상대방에 대한 의사표시로 하여야 하므로(민법 제142조) 양수인이 아니라 원래의 상대방에게 하며, (ㄷ) 조건이 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 때에는 조건만이 아니라 법률행위 전부가 무효이다(민법 제151조 제1항).

권리의 일부가 타인에게 속하여 그 부분의 이전이 불가능한 일부타인권리매매(민법 제572조)의 경우, 선의의 매수인에게는 대금감액청구권과 손해배상청구권이 함께 인정된다.
임야 전부가 타인 소유로 밝혀져 이전이 불가능한 경우: 전부타인권리매매(제570조)로 해제권과 손해배상청구권만 문제된다.
제한물권에 의한 제한(지상권 등)이나 저당권·전세권 행사, 물건의 하자로 인한 담보책임: 대금감액청구권은 인정되지 않는다.
따라서 나머지 선지는 해당하지 않는다.

토지거래허가구역에서 허가를 받기 전의 매매계약은 이른바 유동적 무효 상태에 있으며, 판례는 허가신청에 협력할 의무와 매매대금 지급의무를 동시이행관계로 보지 않는다. 따라서 매도인은 매수인이 대금의 이행제공을 하지 않았다는 이유만으로 협력의무의 이행을 거절할 수 없다.
불허가처분·정지조건 불성취: 관할관청의 불허가처분이 있거나 정지조건이 허가 전에 불성취로 확정되면 계약은 확정적으로 무효가 된다.
손해배상청구·해제 및 토지명도청구: 허가 전에는 채권적 효력조차 발생하지 않으므로 채무불이행을 이유로 한 손해배상청구·해제나 목적물 명도청구도 할 수 없다.
이 점에서 나머지 선지는 옳다.

공동저당의 목적물 중 하나(X가옥)는 채무자 乙 소유이고 다른 하나(Y토지)는 물상보증인 소유인 경우, 이시배당에서 채무자 소유 부동산이 먼저 경매되더라도 그 부동산의 후순위저당권자(丙)는 민법 제368조 제2항에 따른 대위를 할 수 없다는 것이 판례의 태도이다.
이는 물상보증인이 채무자 소유 부동산에 대하여 갖는 변제자대위권이 우선적으로 보호되어야 하기 때문이다. 반대로 甲이 물상보증인 소유 Y토지를 먼저 실행하여 채권 전액을 만족받은 경우에는, 물상보증인이 甲을 대위하여 X가옥의 저당권을 취득하고 이에 대하여 丁이 다시 대위할 수 있다(丁이 甲을 대위하여 X가옥에 대한 저당권을 행사할 수 있다는 설명은 옳음).

근저당권은 피담보채권이 확정되기 전에는 채권과의 부종성이 완화되어, 확정 전에 채권의 일부가 양도되더라도 근저당권은 양수인에게 이전되지 않는다. 확정 전에는 담보되는 채권의 범위가 계속 증감·교체될 수 있어 근저당권의 수반성이 인정되지 않기 때문이다. 채권최고액은 우선변제를 받을 수 있는 한도액일 뿐 채무자의 책임한도액이 아니며, 확정 후 새로 발생한 채권은 최고액 범위 내라도 더 이상 그 근저당권으로 담보되지 않는다.

예약완결권이 가등기된 후 목적부동산이 제3자에게 양도되더라도, 완결권자가 예약완결의 의사표시를 하여 본등기를 청구할 상대방은 가등기 당시의 등기의무자(원소유자)이다. 그 가등기에 기한 본등기가 마쳐지면 순위보전의 효력에 의해 중간의 제3자 명의 등기는 효력을 잃는다.
따라서 완결권을 행사한 자가 소유권을 취득하기 위해 양수인을 상대로 이전등기를 청구할 필요는 없다. 예약완결권은 형성권으로서 약정이 없으면 예약이 성립한 때로부터 10년의 제척기간에 걸린다.

甲과 乙 사이의 허위표시는 민법 제108조 제2항에 따라 선의의 제3자 丙에게 대항할 수 없을 뿐, 甲과 乙 사이에서는 여전히 무효이다. 따라서 甲은 소유권 상실에 대하여 乙을 상대로 원인무효를 이유로 부당이득반환을 청구할 수 있다. 반면 乙은 이미 선의의 丙에게 무효를 주장할 수 없으므로 丙을 상대로 말소등기를 청구할 수 없고, 丙이 취득한 소유권은 甲의 채권자 A의 강제집행 대상이 되지 않는다.

해제의 소급효로부터 보호되는 제548조 제1항 단서의 제3자는 해제 전에 이해관계를 맺은 자뿐 아니라, 해제 후 말소등기가 마쳐지기 전에 새로 이해관계를 취득한 자도 포함된다. 따라서 丙으로부터 토지를 양수한 丁이 선의라면 甲과 乙은 계약해제를 이유로 등기말소를 청구할 수 없으므로, 丁의 선의·악의를 불문하고 말소청구가 가능하다는 서술은 틀리다.
원상회복의무: 계약해제시 甲과 乙은 선의·악의를 불문하고 원상회복의무를 부담한다.
지가 폭등: 사정변경을 이유로 한 해제 사유로 인정되지 않는다.

사기에 의한 의사표시로 취소하려면 표의자를 착오에 빠뜨리려는 고의와 그 착오에 기해 의사표시를 하게 하려는 고의(이중의 고의)가 있어야 한다. 따라서 상대방에게 과실만 있을 뿐 고의가 없는 기망행위로 인한 의사표시는 사기를 이유로 취소할 수 없다.
나머지 지문은 타당하다.
기망행위로 인한 착오는 동기의 착오라도 무방하다.
재산상 손해를 가하려는 의사는 요건이 아니다.
목적물의 하자를 속이고 매도한 경우 사기취소와 매도인의 하자담보책임은 경합할 수 있다.

(ㄷ) 약관의 뜻이 명백하지 않은 경우에는 고객에게 유리하게 해석해야 한다는 작성자 불이익의 원칙이 적용되므로, 분양약관이 불명확하면 수분양자에게 유리하게 해석한다.
(ㄹ) 상당한 이유 없이 사업자의 담보책임을 배제·제한하는 조항은 무효인데, 무과실책임인 담보책임의 성립에 분양자의 고의·과실을 요구하는 것은 담보책임을 제한하는 것이어서 무효이다(약관의 규제에 관한 법률).
(ㄱ) 약관은 고객에 따라 달리 해석하지 않고 평균적 고객을 기준으로 객관적·통일적으로 해석하며, (ㄴ) 약관과 다른 개별 합의가 있으면 개별약정이 우선하므로 모두 옳지 않다.

공유물분할금지특약은 원칙적으로 채권적 효력만 가지지만, 이를 등기하면 대항력을 갖추어 그 지분을 승계한 자에게도 효력이 미친다. 따라서 등기된 분할금지특약이 승계인에게 효력이 미치지 않는다는 서술은 틀리다. 공유물분할청구는 형성권의 행사로서 청구와 동시에 분할의 법률관계가 발생하고 다른 공유자는 그 협의에 응할 의무를 지며, 분할협의가 성립하면 더 이상 공유물분할의 소를 제기할 수 없다.

제3자를 위한 계약에서 수익의 의사표시를 한 수익자 丙은 계약당사자는 아니지만 낙약자 乙에 대하여 직접 급부청구권을 취득하므로, 乙의 채무불이행이 성립하면 丙은 손해배상을 청구할 수 있다. 다만 丙은 계약당사자가 아니어서 계약의 해제권이나 원상회복청구권은 갖지 못하며, 甲乙 간의 매매계약이 허위표시로 무효인 경우 丙은 제108조 제2항의 제3자에 해당하지 않으므로 甲은 그 무효를 丙에게 주장할 수 있다.

가등기담보 등에 관한 법률은 담보가등기권리의 실행방법으로 청산절차를 거친 귀속청산(본등기)뿐 아니라 목적부동산에 대한 경매 청구도 인정하므로, 실행방법이 경매로만 한정되지 않는다. 동법 소정의 청산절차를 거치지 않고 이루어진 소유권이전등기는 원칙적으로 무효이며, 청산절차 없이 목적물을 처분한 경우 선의의 제3자는 소유권을 확정적으로 취득하고, 특별한 사정이 없는 한 목적물의 사용·수익권은 담보설정자에게 있다.

가등기담보 등에 관한 법률 제12조 제2항은 후순위권리자가 청산기간 내에는 그 피담보채권의 변제기가 도래하기 전이라도 목적부동산의 경매를 청구할 수 있다고 정한다. 따라서 후순위저당권자 丙이 청산기간 내에 한해 경매를 청구할 수 있다는 "丙은 청산기간 내에 한하여 그 피담보채권의 변제기가 도래하기 전이라도 X부동산의 경매를 청구할 수 있다"가 옳다.
"즉시... 본등기를 청구할 수 있다": 甲은 청산금이 없더라도 청산기간이 지나야 본등기를 청구할 수 있으므로 틀림.
청산금 평가액 미달 시 실행통지의 효력: 통지된 청산금이 객관적 가액에 미달해도 실행통지 자체의 효력은 인정되므로 틀림.
청산기간 경과 후 乙의 등기말소 청구: 채무자 乙은 청산금을 지급받기 전까지는 채무를 변제하고 등기말소를 청구할 수 있으므로 틀림.

주위토지통행권의 범위는 사안별 구체적 사정에 따라 정해지는 것이고, 건축법상 도로 폭 등 공법상 제한규정은 그 자체로 사법상 통행권의 범위를 결정하는 기준이 되지 않는다는 것이 판례의 입장이다. 따라서 이를 반사적 이익으로서 곧바로 통행권의 범위와 일치시키는 "건축법상 도로의 폭 등에 관하여 제한규정이 있다면 반사적 이익으로서... 이와 일치하는 통행권이 인정된다"의 서술은 틀리다.
기존 통로가 제 기능을 못하면 새로운 통행권이 인정된다(옳음).
단지 더 편리하다는 이유만으로는 다른 곳 통행이 허용되지 않는다(옳음).
통행지 소유자는 통행권자의 허락으로 통행하는 자에게 손해보상을 청구할 수 없다(옳음).

무권대리인의 상대방에 대한 책임(민법 제135조)은 상대방(丙)의 선택에 따라 계약의 이행 또는 손해배상 책임을 지는 것이지, 무권대리인 乙의 선택에 따르는 것이 아니다. 따라서 "乙은 자신의 선택에 따라 丙에게 계약의 이행 또는 손해배상의 책임이 있다"가 틀리다.
무권대리행위는 본인 甲에게 원칙적으로 효력이 없다(옳음).
丙은 甲에게 추인 여부를 최고할 수 있으며 확답이 없으면 추인 거절로 간주된다(옳음).
추인의 의사표시는 상대방 丙에게도 할 수 있다(옳음).

(ㄴ) 민법 제104조의 궁박은 경제적 원인뿐 아니라 정신적·심리적 원인에 기인한 것도 포함된다는 것이 판례이다.
(ㄹ) 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 있다는 사정만으로 궁박·경솔·무경험이 추정되지는 않으며, 이를 주장하는 자가 증명해야 한다.
(ㄱ) 폭리행위가 성립하려면 상대방의 궁박 등을 알면서 이를 이용하려는 의사가 있어야 하고 단순한 인식만으로는 부족하며, (ㄷ) 대리행위의 경우 경솔·무경험은 대리인을 기준으로 하지만 궁박은 본인을 기준으로 판단한다.

민법 제308조는 전세권자가 목적물을 전전세 또는 임대한 경우, 그렇게 하지 않았더라면 면할 수 있었던 불가항력으로 인한 손해에 대하여도 책임을 지도록 정한다. 따라서 "전세권자의 전전세, 임대의 자유는... 불가항력적 사유에 대한 책임을 전제로 한다"가 옳다.
건물전세권의 최단존속기간: 2년이 아니라 1년이다(틀림).
필요비상환청구권: 전세권자는 목적물의 현상유지·통상관리 의무를 스스로 부담하여 필요비상환청구권이 인정되지 않는다(틀림).
저당권 실행 시 전세권의 소멸: 최선순위 전세권은 매수인에게 인수될 수 있어 "언제나" 소멸하는 것은 아니다(틀림).

수급인이 자신의 노력과 재료로 건물을 신축한 경우, 완성건물의 소유권을 도급인에게 귀속시키기로 약정하였더라도 수급인은 공사대금채권을 담보하기 위해 그 건물에 유치권을 행사할 수 있다는 것이 판례이다. 따라서 "신축건물의 소유권을 도급인에게 귀속시키기로 한 수급인의 공사대금채권과 그 완성물"에서 유치권이 성립한다.
반면 다음은 목적물과의 견련성이 인정되지 않아 유치권이 성립하지 않는다.
전세권 소멸 후 소유자 동의 없이 무단으로 지출한 비용(증축 공사대금)
임차목적물 자체에 관하여 생긴 채권이 아닌 권리금반환채권
보증금반환채권
부속물매수대금채권

민법 제580조 제2항은 경매의 경우 물건의 하자에 대한 담보책임 규정을 적용하지 않는다고 정한다. 따라서 가옥의 부분파손과 같은 물건의 하자에 대하여 채무자 乙은 원칙적으로 담보책임을 지지 않는다는 "X가옥의 부분파손에 대하여 乙은 원칙적으로 담보책임을 지지 않는다"가 옳다.
1차적 담보책임자: 권리의 하자에 대해서는 1차적으로 채무자(乙)가 책임을 지고 그의 무자력 시에만 배당채권자(甲)에게 책임을 물을 수 있으므로, 甲을 1차책임자로 본 설명은 틀림.
경매절차 자체가 무효인 경우: 담보책임이 아니라 부당이득 문제가 될 뿐이므로 틀림.
권리흠결을 알고 경매를 신청한 甲: 물건·권리의 흠결을 알고 경매를 신청한 채권자(甲)에게는 매수인 丙이 손해배상을 청구할 수 있으므로, 청구할 수 없다고 한 설명은 틀림.

임차인의 채무불이행으로 임대차계약이 해지된 경우에는 임차인에게 부속물매수청구권이 인정되지 않는다는 것이 판례이다. 따라서 "乙의 채무불이행으로 인하여 임대차계약이 해지된 경우에도 乙은 甲에 대하여 부속물매수청구권이 있다"는 틀리다.
무단전대에서도 乙ㆍ丙 사이의 전대차계약 자체는 유효하다(옳음).
丙은 무단전차인으로서 甲에게 대항할 수 없다(옳음).
甲과 乙의 임대차가 종료하면 丙의 전차권도 소멸함이 원칙이다(옳음).

입주자대표회의는 공용부분 등에 관한 구분소유자의 방해배제청구권을 대리할 권한이 없으므로, 이를 대리행사할 수 있다고 정한 공동주택관리규약은 무효라고 보는 것이 판례의 태도이다. 따라서 이러한 규약이 유효하다고 서술한 "입주자대표회의가... 방해배제청구권을 행사할 수 있다고 규정한... 관리규약은 유효하다"가 판례의 태도가 아니다.
관리단은 별도의 조직행위 없이 구분소유관계가 성립하면 당연히 성립한다(판례와 일치).
구조상·이용상 독립성과 구분행위가 모두 갖추어져야 구분소유권이 인정된다는 것도 판례가 확인한 법리이다.

매도인이 계약금 배액을 제공하며 해제 의사를 표시하였는데 매수인이 수령을 거절하는 경우, 매도인이 배액을 이행제공하는 것으로 해제권 행사의 요건이 충족되며 별도로 공탁까지 할 필요는 없다는 것이 판례이다. 따라서 "공탁을 하여야 유효한 해제권행사가 된다"가 틀리다.
甲은 乙이 중도금을 지급하기 전에는 계약금 배액을 상환하고 해제할 수 있다(옳음).
그 해제는 배액상환의 제공과 함께 이루어져야 한다(옳음).
배액상환을 받은 상대방은 그 이상의 손해를 입증해도 추가 배상을 청구할 수 없다(옳음).

네 지문이 모두 틀렸다.
(ㄱ) 갱신거절 사유는 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 점유를 회복할 필요가 있는 경우이므로, 일부 개축을 위한 점유회복은 해당하지 않는다.
(ㄴ) 임차인이 보증금반환청구소송의 확정판결에 기하여 경매를 신청하는 경우 반대의무의 이행이나 이행제공을 집행개시요건으로 하지 아니한다(상가건물 임대차보호법 제5조 제1항).
(ㄷ) 임차권등기명령은 임대인의 주소지가 아니라 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군법원에 신청한다(같은 법 제6조 제1항).
(ㄹ) 차임 등의 증액청구는 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다(같은 법 제11조 제2항).

주택임대차보호법은 원래 자연인의 주거 안정을 보호하기 위한 법률로서, 법인이 임차인인 경우에는 원칙적으로 대항력 등 동법의 보호가 인정되지 않는다는 것이 확립된 판례이다. 따라서 법인이 임차한 주택의 소유권이 양도되더라도 그 양수인이 당연히 동법에 의하여 임대인의 지위를 승계한다고 볼 수 없으므로 "법인이 임차한 주택을 양수한 자는 동법에 의하여 임대인의 지위를 승계한다"는 설명은 틀렸다.
담보신탁의 수탁자가 임대인 지위를 승계한다는 설명은 옳은 내용이다.
2기 차임 연체시 묵시적 갱신이 배제된다는 설명 등도 옳은 내용이다.

쌍무계약에서 당사자 일방이 이행을 제공하였으나 상대방이 그 수령을 거절한 경우, 그 이행제공의 효과가 계속 유지되는 것은 아니어서 상대방은 동시이행항변권을 상실하지 않는다는 것이 판례의 입장이다. 따라서 甲이 등기서류를 제공하였다가 乙이 수령을 거절한 뒤, 甲이 재차 이행제공을 하지 않고 대금지급만을 청구하면 乙은 여전히 동시이행항변권을 행사하여 그 지급을 거절할 수 있으므로 이 설명이 옳다.
나머지 지문은 모두 틀렸다.
상계: 동시이행항변권이 붙은 채권은 자동채권으로 삼아 상계할 수 없다.
이행지체: 동시이행항변권이 존재하는 한 이행지체책임도 발생하지 않는다.
원고패소 판결: 상대방이 항변권을 행사하면 법원은 원고패소가 아니라 상환이행판결을 선고해야 한다.
선이행의무자: 선이행의무자라도 상대방 채무의 변제기가 도래하면 동시이행항변권을 행사할 수 있다.

소유권보존등기는 그 명의자가 스스로 신축하는 등 원시취득한 경우에 비로소 추정력을 갖는 것이므로, 등기명의자가 실제로 건물을 신축한 자가 아님이 밝혀지면 그 보존등기의 권리추정력은 깨진다는 것이 확립된 판례이다. 따라서 "신축한 것이 아니더라도 추정력이 인정된다"는 설명은 틀렸다.
다음은 모두 판례와 일치하는 옳은 내용이다.
등기명의자에게 권리가 있는 것으로 추정된다는 일반 원칙
등기의무자 사망 전 등기원인이 이미 존재하는 경우의 추정력 인정
전 소유명의자가 실재하지 않는 경우 현재 등기명의자의 소유권 추정이 부인된다는 점

관습상 법정지상권은 동일인 소유이던 토지와 건물이 적법한 원인으로 소유자를 달리하게 된 경우 성립하므로, 소유권이 이전되는 원인인 (ㄱ) 증여, (ㄴ) 매매, (ㄷ) 공매, (ㅁ) 대물변제는 모두 그 원인이 되어 4개이다.
반면 (ㄹ) 환지처분은 종전 토지에 대한 권리가 환지에 그대로 옮겨 가 동일성이 유지될 뿐 토지와 건물의 소유자가 달라지는 처분이 아니므로, 관습상 법정지상권의 성립 원인이 되지 않는다.

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」상 공용부분의 변경에 관한 사항은 구분소유자의 재산적 이해관계에 중대한 영향을 미치므로, 통상의 관리단집회 결의(과반수)가 아니라 구분소유자 및 의결권의 일정 비율 이상에 의한 특별다수 결의로 결정하도록 정하고 있다. 따라서 "원칙적으로 통상집회의 결의로써 결정한다"는 설명은 틀렸다.
다음은 모두 옳은 내용이다.
당연공용부분은 등기가 필요 없으나 규약공용부분은 등기하여야 한다는 점
대지지분 미등기 매수인도 매매계약의 효력으로 대지를 점유·사용할 권리를 가진다는 점
대지사용권 처분의 일체성 원칙과 규약에 의한 예외
공용부분의 용도에 따른 사용권

甲이 乙로부터 토지를 매수하면서 丙 명의로 등기하도록 한 것은 이른바 3자간(중간생략형) 등기명의신탁으로서, 명의신탁약정과 그에 따른 등기는 부동산실권리자명의 등기에 관한 법률에 의하여 무효이다. 다만 그 무효는 제3자에게 대항하지 못하므로, 丙으로부터 다시 이전등기를 경료받은 丁은 선의·악의를 불문하고 유효하게 소유권을 취득한다. 따라서 "丁은 소유권을 취득하지 못한다"는 ② 설명은 틀렸다.

대항력을 갖춘 임차주택이 임대차 종료 후 양도된 경우 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 것이 원칙이지만, 이는 임차인 보호를 위한 것이므로 임차인이 승계를 원하지 않는다는 이의를 제기한 때에는 양수인의 지위 승계가 인정되지 않고 종전 임대인(양도인)이 계속하여 보증금반환채무를 부담한다는 것이 판례의 입장이다. 따라서 "임차인이 이의를 제기한 경우에도 양도인의 보증금반환채무는 소멸한다"는 ③ 설명은 틀렸다.

민법의 상린관계 규정 중 수류의 변경에 관한 조항도 다른 상린관계 조항들과 마찬가지로 다른 관습이 있으면 그 관습에 의한다는 규정을 두고 있으므로, "수류변경에 대하여는 관습의 우선 적용에 관한 민법의 규정이 없다"는 ⑤ 설명은 틀렸다. 용수권의 승계·소통공사 비용부담·경계표와 담의 설치 등에 관하여 관습이 우선 적용된다는 나머지 지문은 옳고, 인지사용청구권에 관하여는 관습 우선 적용 규정이 없다는 지문도 옳다.

점유보조자는 가사상·영업상 기타 유사한 관계에 의하여 타인의 지시를 받아 물건에 대한 사실상의 지배를 하는 자에 불과하여 민법상 점유자로 인정되지 않으므로, 물권적 청구권의 상대방(피고적격)이 되는 것은 점유보조자가 아니라 그를 지시하는 점유주이다. 따라서 "점유보조자가 사실적 지배를 가지는 이상 물권적 청구권의 상대방이 된다"는 ③ 설명은 틀렸다.