[공인중개사 1차] 12년 1회차 기출문제 정답·해설 페이지

부증성은 토지의 절대적인 물리적 총량을 노동이나 자본을 투입해도 인위적으로 늘릴 수 없는 특성을 말하며, 매립이나 산지개간은 기존의 바다ㆍ산지 등을 택지ㆍ농지 등으로 용도전환하는 것일 뿐 지표면의 절대면적 자체를 증가시키는 것이 아니므로 부증성의 예외라고 할 수 없다.
따라서 "매립이나 산지개간을 통한 농지나 택지의 확대는 부증성의 예외이다"라는 ③이 틀린 설명이며, 나머지 지문들은 생산비 투입으로도 총량을 늘릴 수 없는 점, 토지의 유한성에 따른 독점소유욕, 지대ㆍ지가 형성과 최유효이용의 근거, 입지경쟁 유발 등 부증성의 일반적 특징을 옳게 서술한 것이다.

부동산의 개념은 크게 공간ㆍ자연ㆍ위치ㆍ환경을 포함하는 물리적(기술적) 개념과, 상품ㆍ자본ㆍ자산ㆍ소비재 등 시장에서 거래ㆍ투자ㆍ소비의 대상이 된다는 경제적 개념, 그리고 법률적 개념으로 구분된다.
환경은 이 중 물리적 개념에 해당하므로, 경제적 개념에 해당하지 않는 것은 ④ 환경이다.

공원 조성이나 대형마트 입점처럼 주변 상황의 변화로 특정 부동산의 상대적 위치(사회적ㆍ경제적ㆍ행정적 위치)가 좋아져 가격이 상승하는 현상은, 토지 자체는 이동하지 않는다는 부동성을 전제로 하면서도 그 위치가 갖는 가치는 주변 여건에 따라 달라질 수 있다는 위치의 가변성(인문적 특성)에 의한 것이다.
따라서 정답은 ② 부동성ㆍ위치의 가변성이다.

토지의 개별성(비대체성)으로 인해 동일한 부동산이 존재하지 않으므로, 각 공급자는 자신의 부동산에 대해 어느 정도의 독점적 지위를 가지게 되어 부동산시장은 불완전경쟁적 성격을 띠고 공급도 비탄력적으로 나타난다.
따라서 개별성이 공급을 "비독점적"으로 만든다고 서술한 ③이 틀린 설명이며, 신규공급의 유량개념, 공간ㆍ위치의 공급, 공공임대주택을 통한 정부개입, 규모의 경제로 인한 생산단가 절감은 모두 옳은 설명이다.

도시스프롤 현상은 도시의 성장이 무계획적ㆍ무질서하게 도시 외곽(교외)으로 확산되는 현상으로, 도시 중심부가 아니라 도시 주변부에서 나타나는 현상이다.
따라서 "주로 도시 중심부의 오래된 상업지역과 주거지역에서 집중적으로 발생한다"는 ②가 틀린 설명이며, 확산 중 공지를 남기는 점, 최유효이용에서 괴리되는 점, 간선도로를 따라 확산되는 점은 스프롤 현상의 옳은 특징이다.

특정 입지조건(원료ㆍ항만ㆍ용수 등)을 요구하는 공업용 부동산은 대체 가능한 입지가 제한적이어서 오히려 수요의 가격탄력성이 비탄력적인 경향을 보이며, 대체재가 상대적으로 풍부한 주거용 부동산보다 탄력성이 낮다고 보는 것이 일반적이다.
따라서 공업용 부동산이 주거용보다 더 탄력적이라고 서술한 ①이 틀린 설명이고, 대체재 유무나 용도전환의 용이성에 따라 탄력성이 달라지는 점, 단기보다 장기일수록 탄력적으로 변하는 점, 지역별ㆍ용도별로 세분할 때 탄력성이 달라지는 점은 모두 옳은 설명이다.

이 문항은 실제 시험에서 전항정답으로 처리된 문항입니다. 출제 오류로 판단되어 어느 선택지를 골라도 정답으로 인정되었습니다. 여기서는 채점을 위해 한 선택지만 정답으로 두었으니, 다른 것을 고르셨더라도 틀린 판단이 아닙니다.
거미집모형에서 수렴형은 가격 변동의 진폭이 점차 줄어 균형으로 회귀하는 경우로, 수요의 가격탄력성이 공급의 가격탄력성보다 클 때 나타난다(A는 >).
탄력성이 크면 곡선의 기울기는 완만하므로, 이를 기울기로 바꾸면 수요곡선의 기울기(절댓값)가 공급곡선의 기울기보다 작아야 한다(B는 <).
반대로 수요탄력성 < 공급탄력성이면 발산형, 두 값이 같으면 순환형이 된다.

토지선매제도는 토지거래허가구역 내 토지에 대해 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 공익목적 등에 해당하는 경우 선매자를 지정하여 협의로 매수하게 하는 제도이지, 소유자의 의사와 무관하게 강제로 수용하도록 하는 절차가 아니다.
따라서 선매자에게 강제로 수용하게 할 수 있다고 서술한 ④가 틀린 설명이며, 토지비축제도, 지구단위계획의 목적, 용도지역ㆍ지구의 부(負)의 외부효과 완화 목적, 토지적성평가의 내용에 관한 나머지 지문은 옳은 설명이다.

호이트(H. Hoyt)가 주장하고, 중심업무지구에서 주요 교통노선을 따라 쐐기형(wedge)으로 도시가 확장된다고 본 것은 선형이론이다.
선형이론은 주택가격의 지불능력이 주거지 분화를 결정하는 핵심 요인이라고 설명한다.
동심원이론은 버제스가 중심에서 동심원상으로 확장된다고 보았고, 다핵심이론은 해리스·울만이 도시에 여러 핵이 존재한다고 본 이론이며, 중력모형·분기점모형은 상권 획정 이론이다.

공급이 완전탄력적이면 공급곡선이 수평선이 되므로, 수요가 증가하여 수요곡선이 우측으로 이동해도 균형가격은 변하지 않고 균형거래량만 증가한다.
반대로 공급이 완전비탄력적이면 공급곡선이 수직선이 되므로, 수요가 증가할 때는 균형거래량은 변하지 않고 균형가격만 상승한다.
따라서 옳은 설명은 ② "공급이 가격에 대해 완전탄력적인 경우, 수요가 증가하면 균형가격은 변하지 않고 균형거래량만 증가한다"이다.

이 문항은 실제 시험에서 전항정답으로 처리된 문항입니다. 출제 오류로 판단되어 어느 선택지를 골라도 정답으로 인정되었습니다. 여기서는 채점을 위해 한 선택지만 정답으로 두었으니, 다른 것을 고르셨더라도 틀린 판단이 아닙니다.
주택의 하향여과는 상위계층이 사용하던 주택을 하위계층이 사용하게 되는 현상으로, 일반적으로 저소득가구의 소득이 증가하여 상대적으로 더 나은(상위) 주택에 대한 수요가 늘어나면서 기존 주택 재고가 하위계층으로 이전되는 방식으로 나타난다. 따라서 ④ "주택의 하향여과는 소득증가로 인해 저가주택의 수요가 감소되었을 때 나타난다"는 하향여과의 발생 메커니즘을 뒤바꿔 서술한 것으로 틀린 설명이다. 반면 ③ "낙후된 주거지역이 재개발되어 상위계층이 유입된 경우"는 상향여과의 대표적 예로 옳은 설명이다.

부동산시장의 특성 중 거래의 비공개성으로 인한 불합리한 가격형성은 정보의 비대칭성과 관련된 문제이며, 토지의 부동성·영속성에서 비롯되어 한번 이루어진 토지이용·개발을 원상회복하기 어려운 성질을 뜻하는 비가역성과는 별개의 개념이다. 따라서 "거래의 비공개성으로 불합리한 가격이 형성되며, 이는 비가역성과 관련이 깊다"는 서로 다른 두 특성을 잘못 연결지은 것으로 틀린 설명이다.
나머지 지문은 다음과 같이 통상적으로 인정되는 특성을 옳게 서술하고 있다.
부동산시장의 지역성
수요·공급 불균형에 따른 단기 가격왜곡
외부효과로 인한 시장실패
매도인·매수인 제안가격의 접점에서의 가격형성

허프모형에서 각 점포의 유인력은 $\dfrac{\text{매장면적}}{\text{거리}^{\,2}}$로 계산한다(공간마찰계수 2).
쇼핑센터1: $\dfrac{1{,}000}{5^2}=40$, 쇼핑센터2: $\dfrac{1{,}000}{10^2}=10$
쇼핑센터1의 이용확률은 $\dfrac{40}{40+10}=0.8$이므로, 이용객 수는 $1{,}000\times0.8=800$명이다.

알론소의 입찰지대이론에서 지대는 토지이용자(기업)가 정상이윤과 생산비를 제외하고 남는 초과이윤(잉여)에 해당하며, 이는 해당 위치에 대해 토지이용자가 지불할 수 있는 최대지불용의액을 의미한다. 그런데 이를 "최소지불용의액"이라고 반대로 서술한 지문은 틀린 설명이다.
나머지 지문은 입찰지대이론의 통설적 내용과 일치한다.
튀넨의 고립국이론을 도시공간으로 확장한 점
운송비와 지대의 상충관계
도심지 토지이용을 둘러싼 경쟁
교통비 부담의 한계인 주거한계점 개념

사업기간이 1년이므로 현금유입을 1.07로 나눈 현재가치에서 초기 지출을 빼면 NPV가 된다.
A: $\dfrac{7{,}490}{1.07}-3{,}000=4{,}000$, B: $\dfrac{2{,}675}{1.07}-1{,}000=1{,}500$, C: $\dfrac{3{,}210}{1.07}-1{,}500=1{,}500$, D: $\dfrac{4{,}815}{1.07}-1{,}500=3{,}000$(단위 만원)
수익성지수(PI)는 유입 현가÷지출 현가이므로 A 2.33, B 2.5, C 2.0, D 3.0이 되어 ① B·C의 NPV 동일, ② PI 최대 D, ③ NPV 최대 A, ④ PI 최소 C는 모두 옳다.
그러나 A의 NPV 4,000만원은 D의 3,000만원의 2배가 아니므로 ⑤ 'A의 NPV는 D의 2배이다'가 틀리다.

"단기적으로 임대주택의 공급량이 늘어나지 않기 때문에 규제의 효과가 충분히 발휘되지 못한다"는 설명은 단기·장기 효과의 관계를 뒤바꿔 서술한 것으로 틀린 설명이다.
임대료 규제(상한제)의 효과는 공급의 가격탄력성에 좌우된다. 단기에는 공급이 비탄력적이어서 규제로 인한 공급량 변화가 크지 않은 반면, 장기로 갈수록 공급이 탄력적으로 변하면서 신규 공급 위축과 기존 임대주택의 용도전환 등으로 공급량이 크게 줄어들어 초과수요가 심화된다.
이와 대비하여 장기적으로 기존 임대주택이 다른 용도로 전환되면서 공급량이 감소한다는 설명은 장기적 공급 감소 효과를 옳게 서술하고 있다.

부동산 경기변동에서 상향시장(가격 상승국면)은 계속하여 가격이 오르는 국면이므로, 직전 국면의 거래사례가격이 현재 새로운 거래가격의 하한으로 작용하는 경향이 있다. 그런데 ②는 이를 "상한이 되는 경향이 있다"고 반대로 서술하였으므로 틀린 설명이다. 이와 대비하여 ⑤ 하향시장에서는 직전 국면의 거래사례가격이 새로운 거래가격의 상한이 되는 경향이 있다는 서술이 옳다.

조세회피는 세법이 예정하지 않은 방법으로 법의 허점을 이용하여 세부담을 줄이는 행위로서, 법률을 위반하지 않는다는 점에서 명백한 불법행위인 탈세와 구분된다. 따라서 ⑤ "조세회피와 탈세는 불법적으로 세금을 줄이려는 행위"라고 서술한 것은 조세회피의 성격을 잘못 설명한 것으로 틀린 설명이다. 절세만이 합법적인 세금 절감 행위이며, 조세회피는 절세와 탈세의 중간적 성격을 갖는 개념이다.

"토지의 조방적 이용을 촉진하고, 주거지의 외연적 확산을 조장한다"는 지가상승에 따른 실제 반응과 반대되는 서술로 발생하기 어려운 현상이다.
지가가 정상상승분을 초과해 급등하면 토지이용자는 한정된 토지에서 더 많은 자본을 투입해 건물을 고층화하는 등 집약적 토지이용으로 전환하려는 유인이 커진다.
공동주택의 고층화 촉진: 지가상승에 따른 집약적 이용의 전형적 예로 옳은 설명이다.
택지가격 상승으로 인한 택지취득 곤란: 지가급등의 통상적 파급효과를 옳게 서술하고 있다.
직주분리 심화: 지가급등의 통상적 파급효과를 옳게 서술하고 있다.
건축비 비중 축소로 인한 주택성능 저하 우려: 지가급등의 통상적 파급효과를 옳게 서술하고 있다.

부채감당비율(DCR)이 1.5이고 순영업소득이 10,000,000원일 때 최대 부채서비스액을 20,000,000원이라고 한 지문이 틀린 설명이다.
부채감당비율은 $DCR = \text{순영업소득} / \text{부채서비스액}$이므로, 최대 부채서비스액은
$\text{부채서비스액} = \text{순영업소득} / DCR$
로 구한다. 순영업소득이 10,000,000원이고 DCR이 1.5이므로
$10,000,000 / 1.5 ≈ 6,666,667$원
이 되어 지문의 20,000,000원과 일치하지 않는다.
나머지는 모두 옳은 계산으로 각각 지문과 일치한다.
지분배당률은 세전현금수지/지분투자액인 $3,000,000/60,000,000=5\%$
부채비율은 대출금/자기자본인 $400,000,000/800,000,000=50\%$
자본환원율은 순영업소득/총투자액인 $21,000,000/300,000,000=7\%$
자기자본비율은 자기자본/총투자액인 $300,000,000/400,000,000=75\%$

직접(자치)관리 방식은 소유자가 스스로 관리업무를 수행하는 방식으로, 관리의 전문성이 떨어지고 관리업무가 안일화·타성(惰性)에 빠지기 쉽다는 것이 대표적인 단점으로 지적된다.
이는 오히려 간접(위탁)관리 방식이 전문성과 합리성을 높여 이러한 타성을 방지할 수 있다는 특징과 대비되므로, 직접관리 방식이 타성을 방지할 수 있다는 ② 설명은 틀렸다.
③ 간접관리방식의 기밀유지 취약, ④·⑤ 혼합관리방식의 특징에 관한 설명은 모두 옳다.

장래에 인플레이션이 예상되면 대출자는 화폐가치 하락에 따른 실질수익 감소 위험을 회피하기 위해 시장금리 변동을 반영할 수 있는 변동이자율 대출을 선호하며, 고정이자율 대출은 오히려 그 위험을 대출자가 떠안는 방식이다.
따라서 인플레이션이 예상될 때 대출자가 고정이자율을 선호한다는 ① 설명은 반대로 서술되어 틀렸다.
②의 부채비율과 지분수익률·위험의 관계(레버리지 효과), ③·④·⑤의 운영위험·위치적 위험·유동성위험 개념 정의는 모두 타당하다.

보금자리주택과 같은 공공주택의 건설·공급은 정부가 직접 공급주체가 되는 것으로, 토지수용·공영개발 등과 함께 대표적인 직접개입 수단에 해당한다.
조세·보조금·금융지원 등 시장기구를 통해 간접적으로 영향을 미치는 방식과는 구분되므로, 보금자리주택 공급을 간접개입 방법이라고 한 ⑤ 설명은 틀렸다.
최저주거기준, 용도지역ㆍ지구제, 개발부담금 등 나머지 지문은 정부의 부동산시장 개입 및 정책수단에 관한 옳은 설명이다.

순소득승수는 총투자액을 순영업소득으로 나눈 값으로, 이 값이 클수록 투자액을 순소득으로 회수하는 데 걸리는 기간, 즉 자본회수기간이 길어짐을 의미한다.
따라서 승수값이 클수록 자본회수기간이 짧아진다는 ④ 설명은 반대로 서술되어 틀렸다.
①·②의 화폐의 시간가치 고려 여부에 따른 기법 구분, ③의 내부수익률과 요구수익률 비교에 따른 투자결정, ⑤의 순현재가치법이 내부수익률법보다 투자준거로 우수하다는 설명은 모두 타당하다.

주택연금(역모기지)은 가입자가 계속 거주하며 노후소득을 안정적으로 확보하도록 설계된 제도로, 중도에 전부 또는 일부를 상환하더라도 중도상환수수료를 부과하지 않는다는 것이 일반 대출과 구별되는 특징이다.
따라서 중도상환시 수수료를 부담한다는 ① 설명은 틀렸다.
주택연금은 한국주택금융공사가 은행에 보증서를 발급하고 은행이 이에 근거해 연금을 지급하는 구조이며, 담보주택 처분가격이 대출원리금에 미달하더라도 그 부족분을 법정상속인에게 청구하지 않는 비소구 방식이 특징이다.

사용가치는 특정 이용자가 대상부동산을 현재 용도로 계속 사용함으로써 얻는 주관적 가치인 반면, 교환가치는 시장에서 매도되었을 때 형성되는 가치로 서로 대비되는 개념이다.
따라서 사용가치가 교환가치와 유사한 개념이라는 ① 설명은 틀렸다.
투자가치·보험가치·과세가치·공익가치에 관한 나머지 지문은 각 가치개념의 정의로서 타당하다.

부동산투자회사(리츠)는 주식 형태로 부동산에 간접투자하는 상품으로, 부동산펀드와 마찬가지로 투자자가 원금손실의 위험을 부담한다.
따라서 부동산투자회사에는 원금손실 위험이 없다는 ⑤ 설명은 틀렸다.
부동산투자회사·부동산펀드가 투자자를 대신해 자금을 운용하고 성과를 배분한다는 점, 소액투자 가능성, 배당이익과 매매차익 획득 가능성 등 나머지 지문은 옳은 설명이다.

LTV 기준: $400{,}000{,}000\times0.7=280{,}000{,}000$원까지 대출 가능하다.
DTI 기준: 연간 원리금상환액 한도가 $40{,}000{,}000\times0.5=20{,}000{,}000$원이므로, 대출가능액은 $\dfrac{20{,}000{,}000}{0.1}=200{,}000{,}000$원이다.
두 기준을 모두 충족해야 하므로 작은 값인 2억원이 총 한도이고, 기존 대출 8천만원을 차감하면 추가 대출 가능액은 $200{,}000{,}000-80{,}000{,}000=120{,}000{,}000$원이다.

국민주택기금은 국민주거생활의 안정을 목적으로 하는 정책자금으로, 지원 대상 주택을 국민주택규모 이하로 한정하는 것이 원칙이며 이를 초과하는 주택의 구입자·임차자에게는 국민주택기금 대출이 지원되지 않는다.
따라서 국민주택규모를 초과하는 주택에도 국민주택기금 대출이 가능하다는 ④ 설명은 틀렸다.
국민주택기금의 용도, 한국주택금융공사의 주택저당채권 매입·보유 업무, 대한주택보증의 보증업무, 공공주택금융의 금리·기간상 이점에 관한 나머지 지문은 모두 타당하다.

원금균등분할상환방식은 매기 동일한 원금을 상환하므로 대출기간이 지날수록 잔금이 빠르게 감소하는 반면, 원리금균등분할상환방식은 초기에 원금 상환 비중이 작아 대출기간 중 같은 시점을 비교하면 잔금이 원금균등분할상환방식보다 더 많이 남는다.
따라서 중도상환시 원리금균등분할상환방식의 저당잔금이 원금균등분할상환방식보다 적다는 ⑤ 설명은 반대로 서술되어 틀렸다.
①·②·③·④는 두 상환방식의 초기 원리금 크기, 대출자의 원금회수 안전성, 차입자의 초기 부담, 이자 비중에 관한 옳은 설명이다.

ㄱ은 옳다. 부동산개발은 타인에게 공급할 목적의 조성·건축·대수선·리모델링·용도변경 등을 말하며 시공을 담당하는 행위는 제외된다.
ㄹ의 법률적 위험(공법적·사법적 측면)과 ㅁ의 개발업자의 성향에 따른 사업안 채택 여부도 옳다.
반면 ㄴ의 개발권양도제(TDR)는 우리나라에서 도입·시행되고 있지 않으며, ㄷ의 흡수율분석은 과거 추세 파악 자체가 목적이 아니라 이를 토대로 장래의 시장성을 예측하는 것이 주된 목적이므로 틀리다.

가능총소득 $6{,}000{,}000\times40=240{,}000{,}000$원에서 공실 10%를 빼면 유효총소득은 216,000,000원(①), 여기서 운영비용 16,000,000원을 빼면 순영업소득은 200,000,000원(②), 원리금상환액 90,000,000원을 빼면 세전현금수지는 110,000,000원(③)으로 모두 옳다.
영업소득세는 순영업소득에서 이자와 감가상각액을 차감한 과세소득에 세율을 곱하므로 $(200{,}000{,}000-20{,}000{,}000-10{,}000{,}000)\times0.3=51{,}000{,}000$원이고, 따라서 ④ '50,000,000원'이 틀리다.
세후현금수지는 $110{,}000{,}000-51{,}000{,}000=59{,}000{,}000$원이 되어 ⑤는 옳다.

부동산개발사업의 위험은 법률적 위험, 시장위험, 비용위험 등으로 구분되는데, 개발사업부지에 군사시설보호구역이 포함되어 있었는데도 이를 사전에 확인하지 못해 사업이 지연되었다면 이는 토지이용 관련 규제를 제대로 검토하지 못한 데 따른 법률적 위험(legal risk)의 문제이지 시장위험 분석 소홀의 결과가 아니다.
따라서 이를 시장위험으로 설명한 ④ "개발사업부지에 군사시설보호구역이 일부 포함되어 사업이 지연되었다면 이는 시장위험 분석을 소홀히 한 결과이다"가 틀린 설명이다.
반면 공사기간 중 이자율 변화나 공실 장기화는 시장의 수요·공급 변화에 따른 것이므로 시장위험으로 분류하는 ⑤는 옳은 설명이다.

마케팅 전략에서 표적시장설정(targeting)은 세분화된 여러 시장 중 자사가 진입·공략할 시장을 선택하는 활동을 말하는 반면, "명확하고 유의미한 구매자집단으로 시장을 분할하는 활동"은 시장세분화(segmentation)의 정의에 해당한다.
따라서 이를 표적시장설정의 정의로 서술한 ③이 틀린 설명이며, 나머지 지문들은 마케팅·마케팅믹스·판매촉진에 관한 일반적 설명으로 옳다.

상승식은 각 항목의 비교치를 모두 곱하는 방식이며, 격차 −2는 0.98, +3은 1.03, −1은 0.99, +4는 1.04, 0은 1.00으로 환산한다.
$0.98\times1.03\times0.99\times1.04\times1.00\approx1.0393$
소수점 넷째자리에서 반올림하면 1.039이다.

감정평가이론상 균형의 원칙은 부동산을 구성하는 토지·건물 등 개별 구성요소 간의 결합이 균형을 이루어야 최유효이용에 부합한다는 내부적 관계의 원칙이고, 적합의 원칙은 부동산과 주변 환경·인근지역과의 조화를 요구하는 외부적 관계의 원칙으로 서로 대응되는 개념이다.
그런데 ③ "균형의 원칙은 내부적 관계의 원칙인 적합의 원칙과는 대조적인 의미로"는 적합의 원칙을 내부적 관계의 원칙이라고 잘못 서술하고 있어 틀린 설명이다.

사례부동산의 단가는 $\dfrac{100{,}000{,}000}{1{,}000}=100{,}000$원/㎡인데, 정상가격은 80,000원/㎡이므로 사례에 고가 매입이라는 사정이 개입되어 있다.
사정보정치는 $\dfrac{\text{정상가격}}{\text{사례가격}}=\dfrac{80{,}000}{100{,}000}=0.8$이다.
사례가 정상보다 비싸게 거래된 경우이므로 보정치가 1보다 작게 나오는 것이 타당하다.

「감정평가에 관한 규칙」상 산림은 임지와 입목을 구분하여 평가하되, 입목의 평가는 원칙적으로 거래사례비교법에 의하고, 소경목림인 경우에는 원가법으로 평가할 수 있도록 정하고 있다.
그런데 ② "입목의 평가는 수익환원법에 의하되 소경목림은 거래사례비교법에 의할 수 있다"는 평가방법의 원칙과 예외를 서로 바꾸어 서술하고 있어 틀린 설명이다. 건물·영업권·과수원·임료 등 나머지 지문은 감정평가에 관한 규칙상 물건별 주된 평가방법을 올바르게 서술하고 있다.

개별공시지가는 재산세·종합부동산세 등 각종 세금의 과세표준 결정, 국·공유지의 사용료·대부료 산정기준, 개발부담금 등 각종 부담금 부과를 위한 지가 산정기준 등 행정목적에 널리 활용된다.
반면 토지가격비준표는 표준지공시지가를 기준으로 개별토지와의 특성 차이를 비교하여 개별공시지가를 산정하는 데 사용하는 도구로서, 개별공시지가가 토지가격비준표 작성의 기준이 되는 것이 아니라 그 반대의 관계에 있다. 따라서 ① "토지가격비준표 작성의 기준"은 개별공시지가의 활용범위에 해당하지 않는다.

상환기금법은 건물의 내용연수가 만료될 때 발생하는 감가누계상당액을 그 내용연수 동안 매년 적립한다고 가정하고, 그 적립금에 대한 복리 이자(축적이자)까지 포함하여 상환하도록 감가상각액을 산정하는 방법이다.
이는 문제에서 설명하는 "감가누계상당액과 그에 대한 복리계산의 이자상당액분을 포함하여 당해 내용연수로 상환하는 방법"과 정확히 일치하므로 ② 상환기금법이 정답이다. 정액법·정률법은 이자상당액을 고려하지 않는 방식이라는 점에서 구별된다.

③ 대리인이 대리권 소멸 후에 복대리인을 선임하여 그 복대리인이 대리행위를 한 경우에도, 상대방이 대리권 소멸 사실을 알지 못한 데 정당한 사유가 있다면 민법 제129조의 대리권 소멸 후의 표현대리가 성립할 수 있다는 것이 판례의 태도다.
① 임의대리인이 본인의 승낙을 얻어 복대리인을 선임한 경우에도 본인에 대해 선임·감독상의 책임을 지는 것이 원칙이고, ② 미등기부동산의 보존등기는 특별수권 없이 할 수 있는 관리행위에 해당하며, ④ 대리권수여표시에 의한 표현대리는 본인과 표현대리인 사이에 기본적 법률관계가 없어도 성립할 수 있고, ⑤ 법정대리권을 기본대리권으로 하는 권한을 넘은 표현대리(제126조)도 인정된다는 점에서 나머지 지문은 모두 옳지 않다.

교환·임대차·재매매예약·주택분양계약은 모두 당사자에게 급부의무를 발생시키는 채권행위(의무부담행위)인 반면, ⑤ 채권양도는 이미 성립한 채권을 이전시키는 준물권행위(처분행위)로서 별도의 의무부담을 발생시키지 않는다. 따라서 의무부담행위가 아닌 것은 ⑤ 채권양도이다.

허위로 체결된 제3자를 위한 계약의 수익자는 그 계약의 당사자가 아니라 계약의 효과로 급부를 받을 지위에 있는 자에 불과하여, 판례상 통정허위표시의 무효로 대항할 수 없는 제3자(민법 제108조 제2항)에 해당하지 않는다.
반면 다음은 모두 허위표시를 기초로 새로운 법률상 이해관계를 맺은 선의의 제3자로 인정된다.
가장전세권자의 전세권부채권을 가압류한 자
가장양수인으로부터 저당권을 설정받은 자
가장양수인으로부터 소유권이전등기청구권 보전을 위한 가등기를 경료받은 자
가장행위에 기한 근저당권부채권을 가압류한 자

강박행위의 위법성은 어떤 해악의 고지가 거래관념상 그 해악의 고지로써 추구하는 이익 달성을 위한 수단으로 부적당한 경우에 오히려 인정된다는 것이 판례의 태도이므로, 부적당한 경우에는 인정되지 않는다고 서술한 지문은 틀렸다.
다음은 모두 판례·통설과 일치한다.
강박으로 증여의 의사표시를 했다고 내심의 효과의사가 결여되는 것은 아니다.
강박이라는 불법적 수단이 사용된 것만으로 곧 반사회질서 법률행위가 되는 것은 아니다.
제3자의 강박을 상대방이 알았던 경우 표의자가 자신의 의사표시를 취소할 수 있다.
의사결정의 자유가 완전히 박탈된 강박은 무효이다.

ㄴ은 틀리다. 무권대리행위의 추인은 다른 의사표시가 없는 때에는 계약시에 소급하여 효력이 생긴다(민법 제133조).
ㅁ도 틀리다. 추인·추인거절의 의사표시는 무권대리인에게도 할 수 있고, 다만 상대방이 그 사실을 알지 못하면 상대방에게 대항하지 못할 뿐이다(민법 제132조).
ㄱ은 상대방이 무권대리인의 동의를 얻어 단독행위를 한 때에도 무권대리 규정이 준용되므로(민법 제136조) 옳고, ㄷ의 승계인에 대한 추인과 ㄹ의 유동적 무효 상태도 옳다.

매도인이 매수인의 중도금 미지급을 이유로 계약을 적법하게 해제한 후에도, 매수인은 별도로 착오를 이유로 계약을 취소할 수 있다는 것이 판례의 태도이므로, 취소할 수 없다는 서술은 틀렸다.
다음은 모두 판례상 옳은 서술이다.
계약체결 당시부터 법령상 제한으로 의도한 목적대로 이용할 수 없는 경우의 착오
가압류가 원인무효로 밝혀진 경우 보증인의 착오 취소 부정
상대방이 유발한 동기의 착오는 표시 없이도 취소사유가 될 수 있다는 점
확인하지 않은 매수인의 취소가 제한된다는 점

조건부 권리는 민법 제149조에 따라 일반규정에 의하여 처분·상속·보존할 수 있을 뿐만 아니라 담보로 제공할 수도 있다.
나머지 지문은 모두 틀렸다.
정지조건부 법률행위: 조건 성취 시 원칙적으로 장래를 향해서만 효력이 발생한다(소급효는 당사자 특약이 있을 때에만 인정).
법률행위 당시 이미 성취된 정지조건: 그 법률행위는 조건 없는 법률행위로서 유효하다(무효가 되는 것은 해제조건이 이미 성취된 경우).
불법조건이 붙은 법률행위: 조건뿐 아니라 법률행위 전체가 무효이다.
기한이익 상실특약: 특별한 사정이 없는 한 형성권적 기한이익 상실특약으로 추정된다.

법률행위의 일부취소는 취소의 일반적 효과에 따라 그 부분에 대해 처음부터 무효였던 것으로 소급하여 효력이 발생하므로, 원칙적으로 소급효가 인정되는 것은 일부취소이다.
계약의 해지: 성질상 장래를 향해서만 효력이 생긴다.
기한도래의 효력: 성질상 장래를 향해서만 효력이 생긴다.
무효행위임을 알고 한 추인: 원칙적으로 소급효 없이 그 때부터 새로운 법률행위를 한 것으로 본다.
청구권보전을 위한 가등기에 기한 본등기의 물권변동시기: 본등기시이고, 가등기시로 소급하는 것은 순위에 한할 뿐이다.

甲이 내심의 의사와 다르게 乙에게 기부(증여)하고 이전등기까지 마친 것은 비진의표시(민법 제107조)에 해당한다. 제107조 제1항 단서에 따라 상대방이 표의자의 진의 아님을 알았거나 통상인의 주의만 기울였어도 알 수 있었던 경우에는 그 의사표시가 무효이므로, 乙이 그러한 상태였다면 X토지의 소유권을 취득할 수 없다.
甲의 의사표시가 무효라는 지문: 비진의표시는 원칙적으로 유효하고 예외적으로만 무효가 된다.
단독행위라서 비진의표시 법리가 적용되지 않는다는 지문: 그 법리는 증여와 같은 계약에도 적용된다.
乙의 손해배상청구 지문: 무효로 소유권이 회복되는 것은 乙 자신의 악의에 따른 결과이므로 乙에게 손해배상청구권이 발생하지 않는다.
丙에 관한 지문: 선의의 제3자 丙에게는 그 무효로 대항할 수 없어 소유권이 甲에게 회복되지 않는다.

저당권의 목적물은 민법 제371조에 따라 부동산 소유권·지상권·전세권에 한정되고, 지역권은 요역지 소유권에 부종하여 독립하여 처분할 수 없는 권리이므로 저당권의 목적이 될 수 없다. 따라서 지역권에 저당권을 설정하는 계약은 무효이다.
나머지는 모두 유효하다.
무허가 음식점의 음식판매행위: 단속법규 위반에 불과하여 사법상 효력은 유효하다.
임대인의 동의 없는 전대차계약: 임차인·전차인 사이에서는 유효하다(다만 임대인에게 대항 못함).
존속기간을 영구로 정한 구분지상권 설정계약: 사적자치의 원칙상 유효하다.
자신의 공유지분에 대한 저당권 설정: 공유자는 다른 공유자의 동의 없이도 자신의 지분에 저당권을 설정할 수 있다.

민법 제300조 제2항은 승역지 소유자가 지역권 행사를 위해 설치된 공작물을 지역권자와 공동으로 사용하는 경우, 그 이익을 받는 비율로 설치·보존비용을 분담하도록 정하고 있다. 따라서 특약이 없더라도 승역지 소유자가 설치비용을 부담할 필요가 없다는 서술("승역지 소유자는 지역권자가 지역권 행사를 위해 승역지에 설치한 공작물을 지역권자와 공동으로 사용하더라도 특약이 없는 한, 그 설치비용을 부담할 필요는 없다")은 틀리다.
지역권은 요역지 소유권에 부종하여 분리 양도할 수 없고(①), 요역지는 한 필지 전부여야 하나 승역지는 토지의 일부라도 무방하며(②), 지역권자는 물권적 청구권으로서 방해예방청구권을 행사할 수 있고(③), 공유자 1인의 지역권 취득은 불가분성에 따라 다른 공유자에게도 미친다는 점(④)은 모두 옳은 서술이다.

판례에 따르면 저당권자의 물상대위권 행사를 위한 압류는 목적채권의 특정성을 보전하기 위한 것에 불과하여 반드시 그 권리를 행사하는 저당권자 자신이 압류할 필요는 없고, 제3자가 이미 압류한 경우에도 저당권자는 배당요구 등을 통해 우선변제를 받을 수 있다. 따라서 "물상대위권 행사를 위한 압류는 그 권리를 행사하는 저당권자에 의해서만 가능하다"는 서술은 틀리다.
장래의 특정 채권도 피담보채권이 될 수 있고, 저당부동산에 지상권을 취득한 제3자는 피담보채권을 변제하고 저당권 소멸을 청구할 수 있으며(제364조), 증축비용을 투자하고 공유지분등기만 받은 자는 저당권 실행 시 매수대금에서 우선상환받을 수 없고, 나대지에 저당권 설정 후 건물이 축조되면 일괄경매되더라도 저당권자는 건물 매수대금에서 우선변제받지 못한다는 나머지 서술은 모두 옳다.

근저당권자 스스로 경매를 신청하면 자신이 우선변제받을 채권액을 확정할 필요가 있으므로, 판례는 이 경우 피담보채권이 경매신청 시에 확정된다고 본다.
채권최고액은 등기부에 반드시 기재되어야 하는 필요적 등기사항이고, 피담보채권 확정 전이라도 당사자 합의로 근저당권설정계약을 해지하여 근저당권을 소멸시킬 수 있으며, 확정채권액이 채권최고액을 초과해도 물상보증인은 채권최고액만 변제하면 근저당권설정등기의 말소를 청구할 수 있고, 확정 전 채무원인의 변경에는 후순위권리자의 승낙이 필요하지 않다는 점에서 나머지 서술은 모두 틀리다.

이 문항은 실제 시험에서 전항정답으로 처리된 문항입니다. 출제 오류로 판단되어 어느 선택지를 골라도 정답으로 인정되었습니다. 여기서는 채점을 위해 한 선택지만 정답으로 두었으니, 다른 것을 고르셨더라도 틀린 판단이 아닙니다.
가등기담보 등에 관한 법률상 가등기담보권은 실질적으로 저당권에 준하는 담보물권으로 다루어지므로, 가등기담보권자는 그 본권(담보물권)에 기하여 방해배제청구 등 물권적 청구권을 행사할 수 있다.
유치권자의 청구권은 점유를 전제로 한 점유보호청구권에 그치고, 계약명의신탁의 명의신탁자·무허가건물의 양수인·미등기 상태의 점유취득시효완성자는 모두 아직 소유권(본권)을 취득하지 못한 지위이므로 물권적 청구권을 가지지 못한다.

취득시효완성자는 등기를 마치기 전까지 원소유자에 대해 소유권이전등기청구권이라는 채권적 권리만을 가지므로, 그 사이 원소유자가 부동산에 근저당권을 설정하면 취득시효완성자가 이후 이전등기를 마치더라도 그 근저당권의 부담이 있는 상태로 소유권을 취득한다. 따라서 "담보권 제한이 없는 소유권을 취득한다"는 서술은 틀리다.
명인방법은 소유권의 이전·유보에 한해 인정되고, 해제조건 성취 시 소유권은 등기 없이도 원소유자에게 당연히 복귀하며, 등기부취득시효 완성 후에는 등기원인의 실효를 주장하여 소유권취득을 부인할 수 없고, 원시취득자와 승계취득자의 합의로 승계취득자 명의로 경료된 보존등기는 실체관계에 부합하여 유효하다는 나머지 서술은 모두 옳다.

민법 제358조 단서는 저당권의 효력이 부합물에 미친다는 원칙에 대해 설정행위에 다른 약정이 있으면 그러하지 않다고 정하므로, 저당권설정 이후 부합한 물건에 저당권의 효력이 미치지 않는다는 특약도 유효하게 할 수 있다.
구조상·이용상 독립성이 없는 증축부분은 임차인의 소유로 인정되지 않고 원 건물에 부합하므로 임차인은 그 소유권이나 부속물매수청구권을 주장할 수 없고, 자연적 원인(토사의 퇴적 등)에 의한 부합도 인정되며, 부동산에의 부합은 동산의 가액과 관계없이 부동산 소유자에게 귀속되는 것이 원칙이라는 점에서 나머지 서술은 모두 틀리다.

민법 제202조에 따르면 점유물이 멸실·훼손된 경우 선의의 자주점유자만 현존이익의 한도에서 배상책임을 지고, 선의라도 타주점유자는 손해 전부를 배상해야 한다. 따라서 "선의의 타주점유자는 현존이익의 한도 내에서 배상책임을 진다"는 서술은 틀리다.
선의점유자가 얻은 건물 사용이익은 과실에 준하여 취급되고, 건물 소유를 목적으로 한 토지임차인의 점유는 타주점유이며, 본권에 관한 소에 패소하면 소제기 시부터 악의의 점유자로 의제되고(제197조 제2항), 양도담보 취지의 분양계약에서 수분양자가 목적물을 간접점유한다고 보는 나머지 서술은 모두 옳다.

부동산이 순차 매도된 경우 최종매수인이 최초매도인에게 직접 소유권이전등기를 청구하려면 중간생략등기에 관하여 관계당사자 전원의 합의가 있어야 한다는 것이 판례의 입장이며, 최초매도인의 동의를 포함한 합의 없이 중간자들 사이의 합의만으로 당연히 최초매도인에 대한 직접청구권이 발생하는 것은 아니다.
중간생략등기의 합의가 있었다는 사정만으로 乙의 甲에 대한 소유권이전등기청구권이 소멸하는 것은 아니고, 甲·乙 사이의 계약이 취소되거나 합의해제된 경우 甲은 원인무효를 이유로 丙 명의 등기의 말소나 이행거절을 주장할 수 있으며, 乙의 대금미지급을 이유로도 甲은 丙에 대한 이전등기의무 이행을 거절할 수 있다는 나머지 서술은 모두 옳다.

부동산 등기가 아무런 원인 없이 위법하게 말소되었더라도 실체적 권리관계에는 변동이 없으므로, 그 말소등기에는 권리소멸의 추정력이 인정되지 않고 종전 등기명의인의 권리는 여전히 존속하는 것으로 다루어진다.
등기 당사자 사이에서도 등기의 추정력은 원용될 수 있고, 등기된 부동산에는 점유의 권리적법추정(제200조)이 적용되지 않으며, 소유권보존등기는 명의자가 스스로 신축한 것이 아님이 밝혀지면 그 추정력이 깨지고, 전소유자 사망 후 특별조치법에 의한 이전등기라도 특별한 사정이 없는 한 추정력이 유지된다는 점에서 나머지 서술은 모두 틀리다.

전세권 존속기간이 만료되면 전세권은 용익물권으로서의 성질을 상실하고 전세금반환채권으로 전환되므로, 전세권을 목적으로 한 저당권자는 더 이상 전세권 자체에 대해 저당권을 실행할 수 없고 물상대위의 법리에 따라 전세금반환채권으로부터 우선변제를 받아야 한다. 따라서 "전세권 존속기간이 만료되더라도 그 전세권 자체에 대하여 저당권을 실행할 수 있다"는 서술은 틀리다.
전전세의 존속기간이 원 전세권의 범위를 넘을 수 없다는 점, 전세권자가 침해를 받으면 점유보호청구권을 행사할 수 있다는 점, 전세권 양도금지특약은 등기해야 제3자에게 대항력이 생긴다는 점, 타인 토지 위 건물전세권의 효력이 그 토지임차권에도 미친다는 점(제304조)은 모두 옳은 서술이다.

점유자는 자주점유로 추정되므로(민법 제197조 제1항), 자주점유의 증명책임은 시효취득을 주장하는 점유자가 아니라 이를 다투는 상대방에게 있어 ① 지문은 틀리다.
취득시효 완성 당시의 등기명의자가 시효완성자에 대한 이전등기의무의 상대방이 되므로, 시효완성 전에 목적부동산이 전전양도되었더라도 시효완성자는 그 시효완성 당시의 최종 등기명의자에게 소유권이전등기를 청구할 수 있다.
반면 취득시효기간 중 발생한 임료는 시효완성으로 소유권 취득의 효력이 점유개시시로 소급하므로 원소유자가 아닌 시효완성자에게 귀속하고, 시효완성자는 점유권에 기해 방해배제도 구할 수 있어 나머지 지문들은 틀렸다.

지상권은 토지 사용을 목적으로 하는 물권으로서 그 존속기간은 당사자가 정한 기간 또는 법정 최단기간에 따르며, 설정 당시 목적이었던 건물이 멸실하더라도 지상권 자체는 소멸하지 않는다는 것이 통설·판례이므로 ①은 틀린 지문이다.
지상권은 물권으로서 토지 양수인에게도 대항할 수 있어 양수인은 지상권자에게 토지 인도를 청구할 수 없고, 법원이 정한 지료를 2년분 이상 체납하면 소유자는 지상권 소멸을 청구할 수 있으며(민법 제287조), 담보가치 하락 방지를 위한 저당권자 명의의 지상권은 피담보채권 소멸에 따라 그 부종성으로 함께 소멸한다는 점에서 나머지 지문은 옳다.

유치권의 피담보채권은 그 물건에 관하여 생긴 채권이어야 하는데(민법 제320조), 건축자재를 매도한 자의 대금채권은 그 자재 자체에 관하여 발생한 채권일 뿐 그 자재로 완성된 건물에 관하여 생긴 채권이라고 볼 수 없으므로, 자재대금채권자는 완성된 건물에 대해 유치권을 행사할 수 없다는 것이 판례이다.
따라서 ⑤가 틀린 지문이다.
유치권에는 우선변제권이 없어 물상대위가 인정되지 않고, 유치권 배제특약은 유효하며, 유치권은 채무자 아닌 제3자 소유물에도 성립할 수 있고, 채무자를 매개로 한 채권자의 간접점유만으로는 유치권 성립요건인 점유를 충족하지 못한다는 점에서 나머지 지문은 옳다.

유치권자가 유치물을 직접 점유하다가 제3자와의 점유매개관계를 통해 간접점유로 전환하더라도 점유 자체를 상실한 것이 아니므로 유치권은 소멸하지 않는다는 것이 판례로, ①이 옳은 지문이다.
유치권은 우선변제권이 없어 유치권자가 매수인(경락인)에게 직접 피담보채권의 변제를 청구할 수는 없고, 유치권 행사는 채권의 소멸시효 진행에 영향을 미치지 않으며(민법 제326조), 유치권자에게는 과실수취권이 인정되어 다른 채권자보다 먼저 자신의 채권변제에 충당할 수 있다는 점에서 나머지 지문은 틀렸다.

임차인의 건물매수청구권 행사로 매매계약이 성립하면 임차인은 대금 지급이 있을 때까지 건물에 대해 동시이행항변권을 행사하여 인도를 거절할 수 있지만, 그 기간 동안 건물부지를 계속 점유·사용함으로써 얻은 이익은 별개로 부당이득으로 반환하여야 한다는 것이 판례이므로, 반환할 필요가 없다는 ③ 지문이 틀렸다.
차임연체로 인한 채무불이행을 이유로 임대차가 해지된 경우에는 임차인의 채무불이행에 대한 책임 문제이므로 건물매수청구권이 인정되지 않고, 저당권 실행으로 건물 소유권이 이전되면 종된 권리인 토지임차권도 함께 이전되며, 임대인의 동의 없는 임차권 양도는 원칙적으로 임대인에게 대항할 수 없다는 점에서 나머지 지문은 옳다.

임대차보증금반환채권에는 목적물 반환의무와의 동시이행항변권이 붙어 있으므로, 이를 자동채권으로 상계하면 상대방(임대인)이 가지는 동시이행항변권의 이익을 일방적으로 박탈하는 결과가 되어 상계가 허용되지 않는다는 것이 판례이다.
따라서 임차인 乙이 보증금채권을 자동채권으로 삼아 甲의 대여금채권과 상계할 수 있다는 ⑤가 틀린 지문이다.
보증금 미지급을 이유로 임차인이 명도를 거절하는 것은 동시이행항변권의 정당한 행사이므로 불법점유로 인한 손해배상책임을 지지 않되, 실질적으로 얻은 사용이익은 부당이득으로 반환해야 하고, 임대인이 한 번 이행제공을 하였더라도 그 상태가 계속되지 않는 한 다시 이행제공 없이 한 명도청구에는 임차인이 동시이행항변권을 행사할 수 있다는 점에서 나머지 지문은 옳다.

매매목적물의 하자는 물리적 하자뿐 아니라 법령상의 제한으로 매수인이 예정한 용도로 사용할 수 없는 경우와 같은 법률적 장애도 포함된다는 것이 판례이므로, 법령상의 제한으로 건물신축이 불가능하게 된 경우 이는 매매목적물의 하자에 해당한다는 ①이 옳은 지문이다.
매수인이 계약체결 당시 하자를 알고 있었던 경우에는 매도인이 하자담보책임을 지지 않고(민법 제580조 제1항 단서), 하자로 인해 계약의 목적을 달성할 수 없는 때에는 매수인은 계약을 해제할 수 있다는 점에서 나머지 지문은 틀렸다.

계약체결상의 과실책임(민법 제535조)은 계약이 원시적·객관적 전부불능인 경우에 문제되는데, 매매계약체결 전에 이미 목적토지 전부가 공용수용되어 소유권을 취득할 수 없게 된 경우가 바로 원시적 불능에 해당하므로 ②가 정답이다.
수량지정 매매의 면적 부족이나 저당권 실행으로 인한 소유권 상실은 담보책임의 문제이고, 계약체결 후 목적물이 멸실·파손된 경우는 후발적 불능(위험부담 또는 채무불이행)의 문제이므로 원시적 불능을 전제로 하는 계약체결상의 과실책임이 적용되지 않는다.

매수인이 잔금을 준비하여 등기절차를 밟기 위해 매도인에게 등기소에 동행할 것을 촉구하는 행위는 이행에 필요한 전제행위를 외부적·객관적으로 표명한 것으로서 이행의 착수에 해당한다는 것이 판례이므로, 이를 이행의 착수로 볼 수 없다는 ③이 틀린 지문이다.
계약금 약정은 금전의 현실적 교부가 있어야 성립하는 매매에 종된 요물계약이고, 당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지는 교부자는 이를 포기하고 해제할 수 있으며(민법 제565조), 이러한 해약금 해제는 채무불이행을 원인으로 하지 않으므로 손해배상청구권이 발생하지 않는다는 점에서 나머지 지문은 옳다.

승낙은 청약과 달리 특정한 청약자에 대하여 하여야 성립하고 불특정 다수인에 대한 승낙은 허용되지 않으므로 ②가 옳다.
③은 수령능력의 문제로, 의사표시가 도달한 때에 상대방이 제한능력자이면 원칙적으로 그 의사표시로 대항하지 못하나 법정대리인이 도달 사실을 안 후에는 대항할 수 있으므로(민법 제112조 단서) 틀렸다.
①은 현상광고처럼 불특정 다수인에 대한 청약도 유효하다는 점에서, ④는 변경을 가한 승낙은 청약의 거절과 동시에 새로운 청약으로 보아 원래의 계약이 성립하지 않는다는 점에서, ⑤는 대금을 정하지 않은 매도 의사표시는 청약의 유인에 불과하여 상대방의 매수 의사표시만으로는 계약이 성립하지 않는다는 점에서 각각 틀렸다.

이행불능으로 인한 계약해제권(민법 제546조)과 손해배상청구권(민법 제390조)은 채무자의 귀책사유(과실)가 있는 이행불능을 요건으로 한다.
반면 임차인의 차임감액청구권·부속물매수청구권·건물매수청구권, 매도인의 물건 하자로 인한 담보책임은 상대방의 과실 유무와 무관하게 인정되는 무과실책임적 권리이다.

해제의 소급효로부터 보호되는 제3자는 해제된 계약을 기초로 완전한 권리(등기 등)를 취득한 자를 의미하며, 판례는 매매계약에 따라 채무자 명의로 이전등기된 부동산을 가압류한 가압류채권자도 이에 해당한다고 본다.
반면 계약상 채권 자체를 양수·압류·전부(轉付)받은 자, 대항요건을 갖추지 못한 임차인, 소유권이전등기를 마치지 못한 수증자는 목적물에 관한 완전한 권리를 취득하지 못하였으므로 보호되는 제3자에 해당하지 않는다.

경매에서의 담보책임(민법 제578조)에서 매수인이 배당채권자에게 곧바로 대금의 상환을 청구할 수 있는 것은 채무자가 무자력인 경우에 한하며, 그렇지 않으면 우선 채무자에게 대금반환을 청구해야 한다.
따라서 채무자의 자력 유무를 고려하지 않고 곧바로 배당채권자에게 상환을 청구할 수 있다는 설명은 틀리다. 물건의 하자에 대해서는 경매에서 담보책임을 물을 수 없고, 경매가 무효이면 애초에 담보책임 자체가 성립하지 않는다는 나머지 설명은 옳다.

민법 제652조는 차임증감청구권(제628조), 지상물매수청구권(제643조), 부속물매수청구권(제646조), 기간의 약정이 없는 임대차의 해지통고(제635조) 등에 위반하여 임차인에게 불리한 약정을 무효로 하는 편면적 강행규정이다.
반면 필요비·유익비상환청구권(제626조)은 제652조에 열거되어 있지 않은 임의규정이므로, 이를 배제하거나 임차인에게 불리하게 정하는 약정도 유효하다.

임차인이 저당권 설정 이후에 대항요건을 갖춘 경우, 그 저당권보다 선순위인 저당권이 매각으로 소멸하면 그보다 후순위인 임차권도 함께 소멸하므로, 이후 다른 후순위저당권의 실행에 의한 경매라 하더라도 매수인에게 대항할 수 없다.
따라서 저당권이 설정된 주택을 임차하여 대항력을 갖춘 경우 항상 매수인에게 대항할 수 있다는 설명은 틀리다. 나머지 지문(승계거부권, 미등기주택 적용, 보증금 미반환시 임대차 존속, 다가구주택의 대항력)은 주택임대차보호법 및 판례의 내용과 일치한다.

상가건물임대차의 대항력은 건물의 인도와 사업자등록신청이라는 요건을 모두 갖춘 다음 날부터 발생하므로, 甲은 인도(2009.6.1.)와 사업자등록신청(2009.6.10.)을 모두 마친 다음 날인 2009.6.11.부터 대항력을 취득한다.
丙의 가등기(2009.4.6.)는 甲의 대항력 취득 시점보다 앞서 있고, 그 가등기에 기한 본등기가 마쳐지면 물권변동의 순위가 가등기 시로 소급하므로, 甲은 자신의 임차권으로 丙에게 대항할 수 없다.

주택임대차 성립 당시 임대인 소유였던 대지와 건물이 그 후 소유자를 달리하게 되더라도, 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 판례상 그 대지의 환가대금에 대해서도 우선변제권을 행사할 수 있다.
전세권과 대항력 있는 임차권을 함께 가진 자가 전세권자로서 경매를 신청하거나 임차인 지위에서 배당요구를 하더라도 다른 지위가 당연히 소멸·의제되지 않으며, 대항력 있는 임차권과 분리하여 보증금반환채권만 양수한 자는 임차보증금 우선변제권자의 지위에서 배당요구를 할 수 없다는 것이 판례이다.

가등기담보법상 청산금을 지급하지 않은 채 이루어진 본등기는 일단 무효이지만, 그 후 채권자가 적법한 청산절차를 마치면 그 등기는 실체관계에 부합하는 등기로서 유효하게 될 수 있다는 것이 판례이므로, 청산절차를 마쳐도 유효한 등기가 될 수 없다는 설명은 틀리다.
귀속청산에서 채권자가 통지한 청산금액에 대해 다툴 수 없다는 점, 실행통지는 채무자 등 상대방 전원에게 하여야 효력이 발생한다는 점, 설정자가 담보권자에 대해 목적물 소유권을 자유롭게 행사할 수 있다는 점은 모두 옳은 설명이다.

계약명의신탁에서 매도인이 명의신탁약정 사실에 대해 선의인 경우, 명의신탁약정 자체는 여전히 무효이지만 예외적으로 수탁자 명의의 등기(물권변동)만이 유효하게 되는 것이지, 명의신탁약정 자체가 유효하게 되는 것은 아니다.
매도인이 악의인 경우에는 매매계약 및 등기가 모두 무효이므로 매도인은 수탁자 명의 등기의 말소를 구할 수 있고, 중간생략등기형 명의신탁에서는 신탁자·매도인 간의 매매계약 자체는 유효하므로 매도인은 여전히 신탁자에 대해 소유권이전의무를 부담한다.

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률은 전유부분이 속하는 1동 건물의 설치 또는 보존상의 흠으로 인하여 타인에게 손해가 발생한 경우, 그 흠은 공용부분에 존재하는 것으로 추정한다고 정한다.
이는 구분소유자가 공동으로 사용하는 부분에서 발생한 하자에 대한 책임 소재를 명확히 하기 위한 규정으로, 반증이 없는 한 공용부분의 하자로 취급된다.