[공인중개사 1차] 14년 1회차 기출문제 정답·해설 페이지

나지는 건물 등 정착물이 없고 사법상의 이용제한 권리도 설정되어 있지 않은 토지이며, 건부지는 그 지상 건물이 부지의 최유효이용에 미치지 못할 경우 건물이 토지 이용을 제약하는 건부감가가 발생한다. 건부감가가 작용하면 건부지의 가치는 일반적으로 나지보다 낮게 평가되므로, ③ "건부지가격은 건부감가에 의해 나지가격보다 높게 평가된다"는 설명은 틀렸다.

② 체증식분할상환방식은 일정기간 동안 상환액을 정해진 비율로 점차 늘려가는 방식으로, 초기 상환부담이 작고 시간이 지날수록 부담이 커지는 것이 특징이다. 반면 원리금균등분할상환은 매기 상환액이 일정하고, 체감식(원금균등)분할상환은 초기 부담이 크고 점차 줄어드는 방식이어서 설명과 반대된다.

부동산학에서 가격은 특정 부동산에 대해 이미 지불된 교환의 대가로서 과거의 값에 해당하고, 가치는 장래 기대되는 편익(금전적·비금전적)을 현재시점의 값으로 환원한 것이다. 따라서 ③ "가격은 현재의 값이지만 가치는 미래의 값이다"라는 설명은 가격·가치의 시제 개념을 반대로 서술한 것이어서 틀렸다.

이 문항은 출제 당시 법령을 기준으로 한 문항입니다. 이후 관련 규정이 개정되어 현행 기준과 다를 수 있으니, 시험을 준비하실 때는 최신 법령을 함께 확인하시기 바랍니다.
④ 다중주택은 학생·직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조이면서도 독립된 주거의 형태(취사시설 등)를 갖추지 않고, 연면적 330m2 이하, 주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하인 단독주택의 한 유형에 해당하여 옳은 설명이다. 나머지 보기는 연립주택·다세대주택·다가구주택·도시형생활주택의 바닥면적·층수·세대수 기준을 서로 뒤바꾸거나 잘못 제시하고 있다.

재건축 조합의 사업성은 분양수입이 늘거나 사업비용이 줄면 개선되고, 그 반대이면 악화된다.
부정적 요인은 공사원가를 높이는 건설자재 가격의 상승, 조합원 부담을 키우는 조합원 부담금 인상, 금융·관리비용을 늘리는 공사기간의 연장, 분양 가능 면적·자산을 줄이는 기부채납의 증가의 4개다.
반면 일반분양분 분양가 상승과 용적률 할증은 분양수입을 늘리고, 이주비 대출금리 하락은 금융비용을 줄이므로 사업성에 긍정적이다.

수요곡선 자체를 좌측(수요 감소)으로 이동시키는 요인은 사회적 인구감소, 아파트 선호도 감소, 대체주택 가격의 하락의 3개다. 대체재인 주택 가격이 내리면 수요가 그쪽으로 옮겨가 아파트 수요는 줄어든다.
수요자의 실질소득 증가와 아파트 담보대출금리 하락은 수요를 늘려 곡선을 우측으로 이동시키고, 건축원자재 가격 하락은 공급 측 요인이다.
아파트 가격의 하락은 곡선상의 이동, 즉 수요량의 변화일 뿐 수요곡선 자체를 이동시키지 않는다.

토지의 정착물 중 등기된 입목, 명인방법을 갖춘 수목, 권원에 의해 재배되는 농작물, 건물은 토지와 별개의 독립된 부동산 또는 물건으로 취급된다. 반면 ③ 구거(溝渠, 도랑·수로)는 토지에 부속되어 토지의 일부를 이루는 정착물로서 토지와 독립하여 거래되는 객체가 되지 못한다.

우하향 수요곡선·우상향 공급곡선을 전제할 때, 공급이 불변인 상태에서 수요가 감소하면 균형점은 좌하방으로 이동하여 균형가격은 하락하고 균형거래량도 감소한다. 따라서 ① "공급이 불변이고 수요가 감소하는 경우, 새로운 균형가격은 상승하고 균형거래량은 감소한다"는 가격의 변동 방향을 반대로 서술하여 틀렸다.

수요의 가격탄력성은 $\text{수요량변화율} / \text{가격변화율}$의 절대값으로 정의되므로, 수요량변화율 $= \text{가격탄력성} \times \text{가격변화율} = 2.0 \times 4\% = 8\%$이다. 오피스텔은 정상재이고 수요법칙에 따라 가격이 상승하면 수요량은 감소하므로, 가격이 4% 인상되면 수요량은 ④ 8% 감소한다.

③ 건물관리에서는 초기 설계·시공에 투입되는 초기투자비와 이후 운영·보수에 드는 관리유지비가 상호 상충 관계에 있으므로, 생애주기비용(Life Cycle Cost) 분석을 통해 두 비용의 비율을 조절함으로써 보유기간 전체의 총비용을 효과적으로 관리할 수 있다. 나머지 보기는 법률관리·유지·시설관리·자산관리의 개념을 서로 뒤바꾸어 서술하고 있다.

정부가 토지이용을 특정 방향으로 유도하고자 한다면 토지용도별로 세율을 차등화하여 특정 용도의 상대적 부담을 높이거나 낮추는 방식으로 과세해야 실효성이 있다.
모든 용도에 동일한 세금을 부과하는 것은 오히려 조세의 중립성에 가까운 방식으로 이용방향을 유도하는 효과를 내기 어려우므로 ① 토지이용을 특정 방향으로 유도하기 위해 정부가 토지 보유세를 부과할 때에는 토지용도에 관계없이 동일한 세금을 부과해야 한다는 설명이 틀렸다.
반면 임대주택 재산세 중과분의 임차인 전가, 보유세 감면에 의한 자가소유 촉진, 취득세율 인하에 따른 수요 증가, 공공임대주택 확대에 의한 조세전가 완화는 모두 조세정책의 일반적 효과로 타당한 설명이다.

정부의 부동산시장 개입은 시장실패를 시정하거나 사회적 형평을 도모하기 위한 것으로, ① 토지자원배분의 비효율성·② 부동산 투기·③ 저소득층 주거문제·④ 난개발에 의한 기반시설의 부족은 모두 시장 개입을 정당화하는 근거에 해당한다.
반면 ⑤ 개발부담금 부과는 정부가 시장에 개입하기 위해 실제로 사용하는 정책수단 그 자체이지 개입의 근거(원인)가 아니므로 ⑤가 정답이다.

민감도분석은 투자수익에 영향을 미치는 변수(임대료·공실률·금리 등)가 변화할 때 그 결과치가 어떻게 달라지는지를 분석하는 기법이다.
① 민감도분석은 시장에 공급된 부동산이 시장에서 일정기간 동안 소비되는 비율을 조사하여 해당 부동산시장의 추세를 파악하는 것이라는 설명은 실제로는 흡수율분석의 정의이므로 이를 민감도분석이라고 한 ①이 틀렸다.
② 시장분석·③ 시장성분석·④ 예비적 타당성분석·⑤ 인근지역분석에 대한 나머지 설명은 개발사업 타당성분석의 일반적 정의와 부합한다.

“장기전세주택”은 국가·지방자치단체·한국토지주택공사 또는 지방공사가 임대할 목적으로 건설 또는 매입하는 주택으로서 20년의 범위에서 전세계약의 방식으로 공급하는 임대주택으로 정의되므로, 이를 “30년의 범위”라고 한 ④가 틀린 설명이다.
준공공임대주택의 정의(임대사업자가 10년 이상 임대하는 전용 85제곱미터 이하 주택), 임차수요의 임대료 탄력성과 임대료 하락효과의 관계, 시장임대료보다 낮은 임대료의 주거비 보조효과, 임대료 규제로 인한 공급 축소·질적 저하는 모두 타당한 설명이다.

체계적 위험은 경기변동·인플레이션 등 시장 전체에 영향을 미치는 위험으로, 지역별·용도별로 포트폴리오를 다양하게 구성하는 분산투자로도 제거할 수 없다.
분산투자로 줄일 수 있는 것은 개별 부동산에 국한된 비체계적 위험이므로, 체계적 위험을 포트폴리오 구성으로 피할 수 있다고 한 ②가 틀린 설명이다.
인플레이션 방어수단으로서의 부동산, 위험조정할인율의 정의, 체계적 위험 증대에 따른 요구수익률 상승, 효율적 프론티어의 정의는 모두 타당하다.

혼합관리방식은 자가관리와 위탁관리를 병행하는 방식으로, 관리업무의 일부만 선별하여 위탁하는 과정에서 자가관리 부분과 위탁관리 부분의 책임소재가 오히려 불분명해질 수 있다는 단점이 있다.
이를 “책임소재가 분명해지는 장점”이라고 한 ⑤가 틀린 설명이다.
위탁관리방식의 전문성, 경계측량 등 기술적 측면의 관리, 부동산관리의 법·제도·경영·경제·기술적 종합성, 자치관리방식의 안일화·전문성 결여 단점에 대한 설명은 모두 타당하다.

① 위탁관리계좌(Escrow Account)의 운영, ② 시공사에 책임준공 의무부담, ③ 대출금 보증에 대한 시공사의 신용보강 요구, ④ 시행사·시공사에 추가출자 요구는 모두 금융기관이 PF 대출의 위험을 줄이기 위해 사업 진행을 통제하거나 신용을 보강받는 조치이다.
반면 ⑤ 시행사 개발이익의 선지급은 사업의 위험이 해소되기 전에 자금을 미리 유출시키는 것으로 금융기관의 채권 회수 위험을 오히려 높이는 조치이므로, 위험을 줄이는 조치가 아닌 ⑤가 정답이다.

각 자산의 기대수익률은 확률가중평균으로 구한다.
상가: $0.4 \times 20\% + 0.6 \times 10\% = 14\%$, 오피스텔: $0.4 \times 25\% + 0.6 \times 10\% = 16\%$, 아파트: $0.4 \times 10\% + 0.6 \times 8\% = 8.8\%$이다.
전체 구성자산의 기대수익률은 각 자산의 기대수익률을 자산비중으로 다시 가중평균한 값으로, $0.2 \times 14\% + 0.3 \times 16\% + 0.5 \times 8.8\% = 2.8\% + 4.8\% + 4.4\% = 12.0\%$이므로 ② 12.0%가 정답이다.

ㄱ은 두 도시의 상거래흡인력이 인구에 비례하고 거리의 제곱에 반비례한다는 내용으로 소매인력법칙(레일리의 법칙)에 해당하고, ㄴ은 도시 내부기능지역이 침입·경쟁·천이를 거쳐 중심업무지구·점이지대·주거지역 등으로 분화된다는 내용으로 동심원이론(버제스)에 해당한다.
ㄷ은 도시공간구조가 교통망을 따라 부채꼴 모양으로 확장되며 교통축 접근성이 지가에 영향을 준다는 내용으로 선형이론(호이트)에 해당하고, ㄹ은 도시가 하나의 중심이 아니라 여러 개의 분리된 중심이 점진적으로 성장하며 형성된다는 내용으로 다핵심이론(해리스와 울만)에 해당한다.
따라서 ㄱ: 소매인력법칙, ㄴ: 동심원이론, ㄷ: 선형이론, ㄹ: 다핵심이론으로 연결된 ⑤가 정답이다.

거미집이론의 안정성은 수요곡선과 공급곡선을 가격(P)에 대한 함수로 나타냈을 때의 기울기를 비교하여 판단하며, 수요곡선의 기울기(절대값)가 공급곡선의 기울기보다 작으면 수렴형, 크면 발산형, 같으면 순환형이 된다.
A부동산시장은 수요 $P=250-0.5Q_d$(기울기 0.5), 공급 $P=100+\frac{4}{3}Q_s$(기울기 약 1.33)로 수요기울기가 공급기울기보다 작아 수렴형이 된다.
B부동산시장은 수요 $P=400-2Q_d$(기울기 2), 공급 $P=50+2Q_s$(기울기 2)로 두 기울기가 같아 순환형이 되므로, A: 수렴형, B: 순환형인 ④가 정답이다.

부동산경기변동은 일반경기와 마찬가지로 회복국면·상향국면·후퇴국면·하향국면의 순환을 보이며, 국면별로 매수자·매도자 중 누가 시장을 주도하는지와 과거 거래사례가격이 새 거래가격의 상한·하한 중 어느 쪽 기준이 되는지가 달라진다.
상향국면은 매도자 중시·과거사례가격이 하한, 하향국면은 매수자 중시·과거사례가격이 상한, 회복국면은 매도자 중시로 전환되며 과거사례가격이 기준가격 또는 하한이 되는 경향을 보인다.
반면 ⑤ 후퇴국면은 매수자가 중시된다는 점은 맞지만, 이 시기 과거 거래사례가격은 새로운 거래가격의 상한이 되는 경향을 보이므로 '기준가격이 되거나 하한이 되는 경향'이라는 서술은 틀렸다.

정보의 현재가치는 확실성하의 현재가치 − 불확실성하의 현재가치로 구한다.
신역사가 확실히 들어선다면 $\frac{8\text{억 8천만}}{1.1}=8\text{억원}$이고, 불확실할 때는 기댓값 $0.4\times 8\text{억 8천만}+0.6\times 6\text{억 6천만}=7\text{억 4,800만원}$을 할인한 $\frac{7\text{억 4,800만}}{1.1}=6\text{억 8천만원}$이다.
따라서 정보의 현재가치는 $8\text{억}-6\text{억 8천만}=1\text{억 2천만원}$이다.

유효총소득은 가능총소득 − 공실 및 대손충당금 + 기타소득으로 산정한다.
제시된 항목 중 필요한 것은 가능총소득의 원천인 임대료수입과 기타소득에 해당하는 영업외 수입의 2개다.
영업경비는 순영업소득 단계, 이자상환액은 세전현금수지 단계, 영업소득세와 감가상각비는 세후현금수지(영업소득세) 계산 단계에서 쓰이므로 유효총소득 산정에는 필요하지 않다.

주택금융시장은 통상 자금흐름 단계별로 구분되는데, 금융기관이 예금 등으로 조달한 자금을 수요자에게 담보대출로 제공하는 것은 주택자금대출시장(1차 시장)의 역할이고, 투자자로부터 자금을 조달하여 이를 대출기관에 공급해 주는 것은 주택자금공급시장(2차 시장)의 역할이다.
⑤는 이 두 시장의 정의를 서로 바꾸어 서술하고 있으므로 틀린 설명이다.
부동산시장의 기능(① 권리교환·가격결정·공간배분), 수요자 금융 확대를 통한 주택경기 활성화(②), 고정금리가 변동금리보다 통상 높다는 점(③), 담보인정비율(LTV)·차주상환능력(DTI) 변경이 주택수요에 미치는 영향(④)에 대한 설명은 모두 타당하다.

이 문항은 확정답안에서 복수정답으로 처리된 문항입니다. 「마케팅믹스의 가격관리에서 시가정책은 위치, 방위, 층, 지역 등에 따라 다른 가격으로 판매하는 정책이다.」와 「시장세분화는 상품계획이나 광고 등 여러 판매촉진활동을 전개하기 위해 소비자를 몇 개의 다른 군집으로 나눈 후에 특정군집을 표적시장으로 선정하는 것이다.」가 모두 정답으로 인정되었습니다. 여기서는 채점을 위해 한 선택지만 정답으로 두었으니, 다른 하나를 고르셨더라도 틀린 판단이 아닙니다.
부동산마케팅믹스의 가격관리 정책 중 위치·방위·층·지역 등 조건에 따라 서로 다른 가격을 책정하는 것은 신축가격정책(가격차별화정책)이며, 시가정책은 그러한 차등 없이 시장의 일반적인 가격 수준에 맞추어 판매하는 정책을 말한다.
따라서 ①은 시가정책이 아니라 신축가격정책에 대한 설명이므로 틀렸다.
시장세분화의 개념(②), 부동산마케팅믹스의 4P 구성요소(③), 마케팅믹스의 정의(④), 촉진관리의 수단(⑤)에 대한 설명은 모두 타당하다.

이 문항은 확정답안에서 복수정답으로 처리된 문항입니다. 「자기관리 부동산투자회사란 다수투자자의 자금을 받아 기업이 구조조정을 위해 매각하는 부동산을 매입하고, 개발ㆍ관리ㆍ운영하여 수익을 분배하는 뮤추얼펀드(Mutual Fund)로서 서류상으로 존재하는 명목회사(Paper Company)다.」와 「코픽스(Cost of Funds Index)는 은행자금조달비용을 반영한 대출금리로 이전의 CD금리가 은행의 자금조달 비용을 제대로 반영하지 못한다는 지적에 따라 도입되었다.」가 모두 정답으로 인정되었습니다. 여기서는 채점을 위해 한 선택지만 정답으로 두었으니, 다른 하나를 고르셨더라도 틀린 판단이 아닙니다.
부동산투자회사법상 자기관리 부동산투자회사는 자산운용 전문인력을 상근으로 두고 자산의 투자·운용을 직접 수행하는 실체형 회사인 반면, 서류상으로만 존재하는 명목회사(Paper Company)로서 자산관리회사에 운용을 위탁하는 형태는 위탁관리·기업구조조정 부동산투자회사다.
①은 이 둘을 뒤바꾸어 자기관리 부동산투자회사를 명목회사로 서술하고 있으므로 틀렸다.
주택연금의 개념(②), 코픽스(Cost of Funds Index) 도입 취지(③), 고정금리·변동금리 주택담보대출의 특성(④, ⑤)에 대한 설명은 모두 타당하다.

자기자본수익률은 $\frac{\text{순영업이익}-\text{이자비용}+\text{자본이득}}{\text{자기자본}}$이며, 부동산가격 상승률이 0%이므로 자본이득은 없다.
이자비용은 $2\text{억}\times 0.06=1{,}200\text{만원}$이므로 지분수익은 $2{,}000-1{,}200=800\text{만원}$이다.
$\frac{800\text{만}}{1\text{억}}=0.08$이므로 자기자본수익률은 8%다.

LTV 기준 대출한도는 $3\text{억}\times 0.7=2\text{억 1천만원}$이다.
DTI 기준으로는 연간 원리금상환액이 $3{,}000\text{만}\times 0.6=1{,}800\text{만원}$까지 가능하므로, 저당상수 0.1로 나누면 $\frac{1{,}800\text{만}}{0.1}=1\text{억 8천만원}$이다.
두 기준을 모두 충족해야 하므로 총 대출가능액은 작은 쪽인 1억 8천만원이고, 기존 대출 1억 5천만원을 빼면 추가 대출가능액은 3천만원이다.

허프 모형에서 점포의 흡인력은 $\frac{\text{매장면적}}{\text{거리}^{2}}$에 비례한다(마찰계수 2).
A는 $\frac{5{,}000}{10^{2}}=50$, B는 $\frac{20{,}000}{20^{2}}=50$이므로 B할인점의 이용확률은 $\frac{50}{50+50}=0.5$다.
할인점 이용인구가 $300{,}000\times 0.6=180{,}000$명이므로 B할인점 이용객수는 $180{,}000\times 0.5=90{,}000$명이다.

제시된 자료는 가능총소득 4,800만원, 공실 5%, 영업경비 240만원, 원금상환액 200만원, 이자비용 800만원, 감가상각비 200만원, 영업소득세율 20%다.
유효총소득은 $4{,}800-4{,}800\times 0.05=4{,}560\text{만원}$, 순영업소득은 영업경비 240만원을 뺀 4,320만원이며, 부채서비스액(원금상환액 200 + 이자비용 800) 1,000만원을 차감한 세전현금수지는 $4{,}320-1{,}000=3{,}320\text{만원}$이다.
영업소득세의 과세소득은 순영업소득에서 이자비용과 감가상각비만 공제하므로 $4{,}320-800-200=3{,}320\text{만원}$이고(원금상환액은 비용이 아니어서 공제되지 않는다), 세액은 $3{,}320\times 0.2=664\text{만원}$이다.
따라서 세후현금수지는 $3{,}320-664=2{,}656\text{만원}$이다.

자기관리 부동산투자회사는 자산운용 전문인력을 포함한 임직원을 상근으로 두고 자산의 투자·운용업무를 직접 수행하는 실체형 회사이므로 ③ "자기관리 부동산투자회사는 자산운용 전문인력을 포함한 임직원을 상근으로 두고 자산의 투자ㆍ운용을 직접 수행하는 회사를 말한다"가 옳다.
반면 위탁관리·기업구조조정 부동산투자회사는 명목회사(paper company)로서 본점 외의 지점을 설치할 수 없고 직원이나 상근 임원을 둘 수 없으며, 자산의 투자·운용을 자산관리회사에 위탁하므로 ①·②는 틀린 설명이다.

저당대출을 원하는 수요자(차입자)와 저당대출을 제공하는 금융기관으로 형성되어 실제 대출이 실행되는 시장은 제1차 저당시장(대출시장)이며, 주택담보대출시장이 여기에 해당한다.
제2차 저당시장은 1차 시장에서 발생한 저당채권을 매개로 이를 매매·유동화하는 투자자 중심의 시장이므로, ④ "제2차 저당대출시장은 저당대출을 원하는 수요자와 저당대출을 제공하는 금융기관으로 형성되는 시장을 말하며, 주택담보대출시장이 여기에 해당한다"는 제1차 저당시장에 대한 설명을 제2차 저당시장으로 잘못 서술한 것이어서 틀리다.

수익성지수는 현금유입의 현재가치 ÷ 현금유출의 현재가치이고, 유입은 1년 후 발생하므로 1.1로 할인한다.
A는 $\frac{110}{100}=1.1$, B는 $\frac{118.18}{120}\fallingdotseq 0.98$, C는 $\frac{163.64}{150}\fallingdotseq 1.09$, D는 $\frac{181.82}{170}\fallingdotseq 1.07$이다.
C와 D에 함께 투자하면 $\frac{163.64+181.82}{150+170}\fallingdotseq 1.08$로 D 단독의 약 1.07보다 오히려 크므로, ④ "D에만 투자하는 경우가 C와 D에 투자하는 경우보다 수익성지수가 더 크다"는 틀렸다.
③ A 단독 1.1은 A와 B를 합한 $\frac{228.18}{220}\fallingdotseq 1.04$보다 크므로 옳다.

표준주택으로 선정된 주택에 대하여는 별도로 개별주택가격을 산정하지 않고 해당 표준주택가격을 그 주택의 개별주택가격으로 본다는 것이 원칙이므로 ③이 옳다.
표준주택가격의 공시사항은 지번·가격·대지면적 및 형상·용도·건축구조·사용승인일 등이지 ②의 내용년수·지세·지목과 같은 항목이 아니며, 공시기준일 이후 토지의 분할·합병이나 건물의 신축 등이 발생한 경우의 개별주택가격은 국토교통부장관이 아니라 시장·군수·구청장이 결정·공시하므로 ④도 틀린 설명이다.

표준지공시지가는 공공용지의 매수 및 토지의 수용·사용에 대한 보상, 국유·공유 토지의 취득 또는 처분, 도시개발사업·정비사업·농업생산기반 정비사업 등에서의 환지·체비지의 매각·환지 산정, 토지의 관리·매입·매각·경매·재평가 등에 적용된다.
반면 개별주택가격의 산정은 표준지공시지가가 아니라 표준주택가격을 기준으로 이루어지므로, ④ "국가ㆍ지방자치단체 등의 기관이 그 업무와 관련한 개별주택가격의 산정"은 표준지공시지가를 적용하는 경우에 해당하지 않는다.

"적정가격"이란 정부가 정책 목적을 위해 임의로 결정·고시한 가격이 아니라, 토지·주택 등 대상물건에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격을 말하므로 ⑤의 정의는 틀리다.
감정평가·표준지공시지가·감정평가업의 정의(①·②·④)와, 공동주택 중 아파트를 주택으로 쓰이는 층수가 5개층 이상인 주택으로 정의한 ③은 옳은 설명이다.

정액법에 의한 감가수정액은 $\frac{\text{재조달원가}\times(1-\text{잔가율})}{\text{내용연수}}\times\text{경과연수}$로 구한다.
감가총액은 $200{,}000{,}000\times 0.9=180{,}000{,}000$원이고, 매년 감가액은 $\frac{180{,}000{,}000}{50}=3{,}600{,}000$원이다.
준공 2009.6.30.에서 기준시점 2014.6.30.까지 경과연수가 5년이므로 감가수정액은 $3{,}600{,}000\times 5=18{,}000{,}000$원이다.

공시지가기준법은 비교표준지 선정(ㄱ) → 시점수정(ㅁ) → 지역요인 비교(ㅂ) → 개별요인 비교(ㅅ) → 그 밖의 요인 보정(ㅈ)의 순서로 이루어진다.
사정보정(ㄹ)은 거래사례비교법에서 거래사례의 특수한 사정을 정상화하는 절차이고, 감가수정(ㄴ)·감가상각(ㄷ)은 원가법 영역이며 면적요인 비교(ㅇ)는 별도의 단계가 아니다.

재조달원가는 기준시점에 대상물건을 다시 조달하는 데 드는 원가이므로, 준공 당시 공사비계에 개발업자의 이윤까지 포함한 총계 400,000,000원을 건축비지수로 시점수정한다.
$400{,}000{,}000\times\frac{145}{100}=580{,}000{,}000\text{원}$이고, 이를 연면적으로 나누면 $\frac{580{,}000{,}000}{1{,}450}=400{,}000$원/m²이다.
대지면적은 토지가액에 관한 자료일 뿐 건물 재조달원가 산정과는 무관하다.

감정평가에 관한 규칙상 건물의 주된 평가방법은 원가법이므로 ① "건물 - 거래사례비교법"이라고 한 것이 틀린 설명이다.
과수원·자동차·동산(動産)은 거래사례비교법을, 항공기는 원가법을 주된 평가방법으로 하므로 ②·③·④·⑤는 옳은 설명이다.

법정추인(민법 제145조)은 취소권자인 乙이 취소 원인이 소멸한 뒤 스스로 이행ㆍ이행청구ㆍ권리양도 등을 한 경우에 인정된다.
④ "기망상태에서 벗어난 乙이 이의 없이 매매대금을 지급한 경우"는 취소권자 乙이 스스로 채무를 이행한 것이므로 법정추인 사유에 해당한다.
① 甲의 대금지급 청구, ② 甲의 채권양도, ③ 甲의 서류제공은 모두 취소권자가 아닌 상대방(甲)의 행위이므로 법정추인 사유가 될 수 없고, ⑤는 아직 취소권을 행사하지 않은 상태에서 장래 취소로 취득할 반환청구권을 양도한 것이어서 법정추인 사유인 '취소할 수 있는 행위로 취득한 권리의 양도'에 해당하지 않는다.

불공정한 법률행위(민법 제104조)는 급부와 반대급부 사이의 대가관계를 전제로 하므로, 아무런 대가 없이 재산을 주는 부담 없는 증여 등 무상행위에는 적용되지 않는다는 것이 판례의 태도이다.
따라서 ② "불공정한 법률행위에 관한 규정은 부담 없는 증여의 경우에도 적용된다"는 설명은 틀렸다.
궁박에는 심리적 궁박도 포함되고, 불공정 법률행위에도 무효행위 전환 법리가 적용될 수 있으며, 대리행위에서 무경험은 대리인을 기준으로 판단하고, 경매절차에는 제104조가 적용되지 않는다는 점은 모두 옳은 설명이다.

배임행위에 적극 가담한 이중매매는 반사회질서 법률행위로서 甲ㆍ丙 사이의 매매계약이 절대적으로 무효가 되므로, 丙으로부터 부동산을 전득한 丁은 선의라도 소유권을 취득할 수 없다.
따라서 ④ "丙으로부터 그 부동산을 전득한 丁이 선의이면 소유권을 취득한다"는 설명은 틀렸다.
계약이 무효인 이상 乙은 丙에게 직접 이전등기를 청구할 수는 없지만 甲을 대위하여 丙 명의 등기의 말소를 구할 수 있고, 애초에 무효인 행위는 채권자취소권의 대상이 되지 않으므로 乙이 甲ㆍ丙 간 매매에 대해 채권자취소권을 행사할 수도 없다.

비진의표시는 표의자가 진의 아님을 알면서 표시행위를 하는 것을 말하는데, 대출절차상 편의를 위해 명의를 빌려준 자라도 그 명의로 채무를 부담할 의사를 실제로 가지고 있었다면 진의와 표시가 일치하는 것이어서 비진의표시가 아니라는 것이 판례이다.
따라서 ① "대출절차상 편의를 위하여 명의를 빌려준 자가 채무부담의 의사를 가졌더라도 그 의사표시는 비진의표시이다"는 설명은 틀렸다.
비진의표시 규정은 원칙적으로 상대방 있는 단독행위에 적용되고, 상대방이 악의ㆍ과실 있는 경우에만 무효가 되며, 그 입증책임은 무효를 주장하는 자에게 있다는 점은 모두 옳다.

민법 제127조에 따르면 대리권은 본인의 사망, 그리고 대리인의 사망ㆍ성년후견개시ㆍ파산으로 소멸한다.
따라서 ① "대리인이 파산선고를 받아도 그의 대리권은 소멸하지 않는다"는 설명은 틀렸다.
대리인이 수인이면 원칙적으로 각자대리이고, 본인의 허락이 있으면 자기계약ㆍ쌍방대리가 허용되며, 대리권 남용을 상대방이 알았거나 알 수 있었던 경우 본인에게 효력이 없고, 매매계약 체결의 대리권에는 특별한 사정이 없는 한 중도금ㆍ잔금 수령권한도 포함된다는 것은 모두 옳다.

착오로 인한 의사표시라도 상대방이 착오자의 진의에 동의하여 그 진의대로 계약 내용을 정정하는 데 동의한 경우에는 착오자에게 취소를 인정할 이유가 없으므로 더 이상 취소할 수 없다는 것이 판례이다.
따라서 ① "상대방이 착오자의 진의에 동의하더라도 착오자는 의사표시를 취소할 수 있다"는 설명은 틀렸다.
법률에 관한 착오도 중요부분의 착오가 될 수 있고, 농지의 상당부분이 하천임을 몰랐던 경우나 공무원의 법령오해에 따른 설명으로 착오에 빠져 증여한 경우는 중요부분의 착오로 취소가 인정되며, 지번 등 표시상의 착오라도 당사자의 진의가 일치하면(오표시무해) 계약은 그 진의대로 유효하여 취소할 필요가 없다는 것도 모두 옳다.

채무자가 강제집행을 면할 목적으로 부동산에 허위의 근저당권을 설정하는 행위는 진의와 다른 외관을 만드는 것이어서 통정허위표시(제108조)로 무효가 될 수 있을 뿐, 사회질서에 반하는 행위(제103조)로 무효가 되는 것은 아니라는 것이 판례이다.
따라서 ⑤ "부동산에 대한 강제집행을 면할 목적으로 그 부동산에 허위의 근저당권을 설정하는 행위"는 반사회적 법률행위로서 무효인 경우에 해당하지 않는다.
과도한 위약벌 약정, 도박자금 대여, 증언의 대가로 통상 용인되는 수준을 넘는 대가를 받기로 한 약정, 부정한 청탁의 대가로 금전을 지급하기로 한 약정은 모두 반사회질서 법률행위로서 무효라는 것이 판례의 태도이다.

대리인이 상대방을 기망하여 계약을 체결한 경우, 대리인의 의사표시는 본인과 동일시되는 지위에서 이루어진 것이므로 상대방은 본인의 선의ㆍ악의를 불문하고 그 사기를 이유로 계약을 취소할 수 있다.
따라서 ② "대리인의 기망행위로 계약을 체결한 상대방은 본인이 선의이면 계약을 취소할 수 없다"는 설명은 틀렸다.
소송행위는 원칙적으로 사기ㆍ강박을 이유로 취소할 수 없고, 의사결정의 자유가 완전히 박탈된 상태에서 이루어진 강박에 의한 의사표시는 취소사유가 아니라 무효이며, 교환계약에서 목적물 시가를 묵비한 것만으로는 원칙적으로 기망행위가 되지 않고, 제3자의 사기로 계약을 체결한 피해자는 계약을 취소하지 않고도 그 제3자에게 불법행위책임을 물을 수 있다는 것도 모두 옳다.

무권대리인이 본인을 단독상속한 경우, 무권대리인 스스로 자신의 대리행위가 무권대리임을 주장하여 그 효과를 부인하는 것은 신의칙에 반하므로 허용되지 않는다는 것이 판례이다.
이에 따라 乙은 무권대리를 이유로 丙에게 등기말소는 물론 부동산 점유로 인한 부당이득반환도 청구할 수 없으므로, ④ "乙은 무권대리를 이유로 丙에게 그 부동산의 점유로 인한 부당이득반환을 청구할 수 있다"는 설명은 틀렸다.
같은 법리에 따라 丙 명의의 등기는 결과적으로 유효하고, 丙으로부터 전득한 丁에 대해서도 乙은 등기말소를 청구할 수 없다.

ㄱ 불공정한 법률행위는 절대적 무효여서 추인하여도 유효로 되지 않고(민법 제104조), ㄷ 조건이 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반하는 불법조건이 붙으면 그 법률행위 전부가 무효이므로(민법 제151조 제1항) 추인의 여지가 없다.
ㄴ 무권대리인의 법률행위는 본인의 추인으로 계약 시에 소급하여 유효해지고, ㄹ 통정허위표시는 당사자가 그 무효임을 알고 추인하면 새로운 법률행위로 보아 효력이 생긴다(민법 제139조 단서).

민법 제147조에 따라 정지조건부 법률행위는 조건이 성취한 때로부터 효력이 발생하는 것이 원칙이며, 당사자가 소급효를 특약하지 않는 한 법률행위가 성립한 때로 소급하지 않는다. 따라서 "조건성취의 효력은 원칙적으로 법률행위가 성립한 때부터 발생한다"는 서술이 틀렸다.
조건 불성취로 확정되면 법률행위가 무효로 확정된다.
조건 미성취 상태에서는 권리를 행사할 수 없으므로 소멸시효도 진행하지 않는다.
조건부 권리는 일반규정에 의하여 처분·상속·보존·담보의 목적으로 할 수 있다(민법 제149조).
소유권유보부매매에서는 특별한 사정이 없는 한 매매대금 전부의 지급이라는 정지조건이 성취될 때까지 매도인이 목적물의 소유권을 보유한다(판례).

지상권은 물권이므로 지상권자는 토지소유자의 동의 없이도 그 권리를 타인에게 양도하거나 담보로 제공할 수 있는 것이 원칙이다(민법 제282조 참조). 따라서 "토지소유자의 의사에 반하여 양도할 수 없다"는 서술이 틀렸다.
지료 지급은 지상권의 성립요건이 아니다.
지상권자가 설치한 공작물은 토지에 부합하지 않는다.
구분지상권은 건물 기타 공작물 소유를 위해 설정할 수 있다.
담보가치 하락 방지를 위해 설정된 이른바 담보지상권은 피담보채권이 소멸하면 부종하여 함께 소멸한다(판례).

판례상 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기는 그 자체로 어떠한 실체적 권리관계의 존재를 추정하는 효력이 없고, 단지 본등기 시 순위를 보전하는 효력만을 가진다. 따라서 가등기가 있으면 소유권이전등기를 청구할 법률관계가 있다고 추정된다는 서술이 틀렸다.
소유권이전등기가 된 경우 적법한 절차를 거친 것으로 추정된다.
소유권이전등기가 된 경우 전 소유자에 대해 적법한 원인으로 취득한 것으로 추정된다.
불법말소된 경우에도 회복등기 전까지 최종명의인은 적법한 권리자로 추정된다(판례).
등기원인의 태양이나 과정을 다소 다르게 주장한다는 사정만으로는 추정력이 깨어지지 않는다(판례).

이 문항은 시행처 최종정답에서 전항정답으로 처리되었다(어느 보기를 선택해도 정답 인정).
부동산을 매수해 인도받아 계속 점유하는 매수인의 소유권이전등기청구권은 점유하는 동안 소멸시효가 진행하지 않으며, 점유자의 자주점유는 추정되므로 매매로 점유를 시작했음을 증명하지 못했다는 사정만으로 타주점유가 되지는 않는다.
또 점유를 넘겨받은 승계인이 전 점유자의 시효완성 효과를 들어 원소유자에게 직접 이전등기를 청구할 수 있는지에 관해서는 이를 부정한 전원합의체 판례가 있으나, 문항에 제시된 기산점과 각 시점의 처리를 둘러싼 다툼이 커 전항정답으로 처리되었다.

공유토지를 현물분할하는 것은 공유자들의 협의(법률행위)에 의한 물권변동이므로 민법 제186조에 따라 등기하여야 단독소유권 취득의 효력이 생긴다.
이에 반해 다음은 등기 없이도 물권을 취득한다.
상속으로 인한 지상권 취득: 법률규정에 의한 물권변동이다.
신축으로 인한 건물 소유권의 원시취득: 법률규정에 의한 물권변동이다.
전세권의 법정갱신: 법률규정에 의한 물권변동이다.
구분소유권: 구조상·이용상 독립성과 구분행위만 있으면 등기 없이 성립한다는 것이 판례이다.

구분소유적 공유관계는 대내적으로는 각자 특정 구분부분을 단독소유하지만 대외적으로는 공유의 형태를 취한다. 따라서 제3자의 방해행위에 대해서는 각 구분소유적 공유자가 공유물의 보존행위로서 토지 전체에 대한 방해배제를 청구할 수 있다는 것이 판례이므로, 甲이 丙에게 보존행위로서 방해배제를 청구할 수 없다는 서술이 틀렸다.
특정 구분부분의 처분: 각자 자신의 구분부분은 단독으로 처분할 수 있다.
乙의 방해행위에 대한 방해배제: 내부적으로는 단독소유이므로 상대방의 침해에는 소유권에 기한 방해배제도 청구할 수 있다.
경매로 乙의 지분을 취득한 丁: 지분에 대한 경매로 지분을 취득한 자에게 구분소유적 공유관계가 당연히 승계되는 것은 아니다.
Y건물의 관습법상 법정지상권: 구분부분에 신축한 건물은 강제경매로 지분이 변동되어도 관습법상 법정지상권이 인정된다(판례).

지상물매수청구권은 토지 임차인이나 지상권자에게 인정되는 권리(민법 제283조, 제643조)이며, 건물 일부에 대한 전세권자에게는 인정되지 않는다. 따라서 전세권 존속기간이 만료하면 전세권자가 지상물매수를 청구할 수 있다는 서술이 틀렸다.
전세권의 양도: 전세권은 설정행위로 금지되지 않는 한 양도할 수 있다.
용익물권적 권능: 존속기간 만료시 전세권의 용익물권적 권능은 소멸한다(판례).
주택 전부에 대한 우선변제: 건물 일부에 대한 전세권자도 건물 전부의 매각대금에서 후순위권리자보다 우선변제를 받을 수 있다.
나머지 주택 부분에 대한 경매청구: 전세권 목적이 아닌 나머지 부분에 대해서는 스스로 경매를 청구할 수 없다(판례).

민법 제237조에 따라 인접하여 토지를 소유한 자는 경계에 담이 없는 경우 공동비용으로 통상의 담을 설치할 수 있고, 상린자는 이에 협력할 의무가 있다. 따라서 인접지 소유자가 협력할 의무가 없다는 서술이 틀렸다.
경계표: 원칙적으로 상린자의 공유로 추정된다.
자연유수: 이웃 토지에서 자연히 흘러오는 물을 막지 못한다.
처마물: 이웃에 직접 낙하하지 않도록 시설을 해야 한다.
건물 축조 거리: 특별한 관습이 없으면 건물의 가장 돌출된 부분과 경계 사이에 0.5미터 이상의 거리를 두어야 한다.

민법 제292조 제2항에 따라 지역권은 요역지 소유권에 부종하므로 요역지와 분리하여 지역권만을 양도하거나 다른 권리의 목적으로 할 수 없다. 따라서 요역지와 분리하여 지역권만을 양도할 수 있다는 서술이 틀렸다.
상속에 의한 취득: 지역권은 요역지 소유권에 따라 이전하므로 상속에 의해서도 취득된다.
지역권의 내용: 일정한 목적을 위해 타인 토지를 자기 토지의 편익에 이용하는 권리이다.
불법점유자의 시효취득: 불법점유자는 통행지역권을 시효취득할 수 없다(판례).
공유자 1인의 취득: 공유자 1인이 지역권을 취득하면 다른 공유자도 이를 취득한다.

민법 제203조 제2항에 따라 점유자가 지출한 유익비는 선의·악의를 불문하고 그로 인한 가액의 증가가 현존하는 경우에 회복자의 선택에 좇아 지출금액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다. 따라서 가액 증가가 현존하면 乙이 甲에게 유익비 상환을 청구할 수 있다는 서술이 옳다.
악의 乙의 과실수취권: 과실수취권은 선의점유자에게만 인정된다(민법 제201조).
선의 乙의 통상 필요비 청구: 선의점유자가 과실을 취득한 경우에는 통상의 필요비는 청구하지 못한다.
선의 乙의 이익반환의무: 선의점유자는 과실수취권으로 인해 점유·사용이익을 반환할 의무가 없다(판례).
비용상환청구권의 이행기: 지출 즉시가 아니라 점유자가 목적물을 반환할 때 이행기가 도래한다(판례).

丙이 계약명의신탁 사실을 알고 있었으므로(매도인 악의) 甲·乙간 명의신탁약정과 그에 따른 乙 명의 소유권이전등기는 모두 무효이고, 丙·乙간 매매계약도 무효가 되어 X토지의 소유권은 여전히 丙에게 남는다.
다만 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률은 명의신탁약정의 무효로써 제3자에게 대항하지 못하도록 규정하는데, 이때의 제3자는 명의수탁자 乙 명의의 등기를 기초로 새로운 이해관계를 맺은 자로서 선의·악의를 불문하고 보호되는 것이 판례의 입장이다.
따라서 乙이 X토지를 丁에게 매도하여 소유권이전등기를 마쳐준 경우 丁은 유효하게 소유권을 취득한다.

ㄴ 유치권은 타인의 물건을 점유한 자가 그 물건에 관하여 생긴 채권의 변제를 받을 때까지 물건을 유치하는 담보물권이다(민법 제320조 제1항).
ㄷ 두 권리는 성립근거와 요건이 다르므로 같은 목적물에 대하여 동시에 성립·병존할 수 있고, ㄹ 유치권은 독립한 물권인 반면 동시이행항변권은 상대방이 이행할 때까지 자기 채무의 이행을 거절할 수 있는 이행거절권능에 그친다.
ㄱ 유치권은 점유가 성립·존속요건이지만 동시이행항변권은 점유를 요건으로 하지 않으므로 틀렸다.

가등기담보 등에 관한 법률상 담보가등기권리자가 가등기에 기한 본등기로 목적물의 소유권을 취득할 수 있는 것은 스스로 사적 실행(귀속청산)을 하는 경우에 한하고, 이때에도 청산금 평가액의 통지·청산기간 경과·청산금 지급이라는 청산절차를 모두 거쳐야 한다(③ 소유권 취득에 청산절차가 필요하다는 지문이 옳은 이유).
그런데 청산기간이 지나기 전에 다른 채권자의 강제경매가 신청되어 제3자가 목적물의 소유권을 취득하면, 담보가등기권리자는 그 가등기에 따른 본등기를 청구할 수 없고 담보가등기를 저당권으로 보아 매각대금에서 우선변제(배당)를 받을 수 있을 뿐이며, 그 담보가등기권은 매각으로 소멸한다(② 경매로 제3자가 소유권을 취득하면 가등기담보권이 소멸한다는 지문과 같은 취지).
따라서 ⑤ 청산기간 전 강제경매로 제3자가 소유권을 취득한 경우에도 甲이 본등기를 청구할 수 있다는 설명은 틀렸다.

제한물권이 그보다 뒤에 성립한 제3자의 권리의 목적으로 되어 있는 때에는 그 제한물권과 소유권이 동일인에게 귀속되더라도 혼동으로 소멸하지 않는다(민법 제191조 제1항 단서).
지상권에 제3자 명의 저당권이 설정된 후 토지 소유자가 그 지상권을 취득하더라도, 지상권은 그 저당권자의 권리의 목적이 되어 있으므로 지상권 자체가 소멸하지 않고, 지상권을 목적으로 한 저당권도 소멸하지 않는다.
이에 비해 목적물의 전부 멸실, 피담보채권의 시효완성 소멸(부종성), 경매로 인한 매각(소멸주의), 존속시킬 필요 없는 목적물 소유권 취득(혼동)은 모두 저당권의 소멸원인에 해당한다.

유치권은 타인의 물건을 점유한 자가 그 물건에 관하여 생긴 채권을 가질 때 성립한다(민법 제320조). 丙은 乙에게 외상으로 자재를 공급하였을 뿐 X건물을 점유하지 않고, 丙의 외상대금채권도 X건물 자체에 관하여 생긴 채권이 아니라 乙과의 매매계약(자재대금)에서 발생한 채권이므로 丙에게는 유치권이 성립하지 않는다.
반면 건물을 점유하고 있는 乙은 甲에 대한 수리비(필요비·유익비) 상환청구권을 피담보채권으로 유치권을 행사할 수 있고, 이는 甲으로부터 건물을 양수한 丁에게도 대항할 수 있다.

저당권은 피담보채권에 대한 부종성이 있어 피담보채무가 전부 변제되면 저당권은 등기 말소 여부와 관계없이 당연히 소멸한다. 저당권등기는 물권변동의 효력발생요건일 뿐 효력존속요건이 아니므로, 등기가 남아 있어도 실체상 소멸한 저당권이 부활하지 않는다.
반대로 저당권은 피담보채권과 분리하여 양도할 수 없고(수반성), 불법말소된 저당권등기가 경매로 목적물이 제3자에게 매각된 후에는 회복될 수 없으며, 후순위저당권자 丙이 있는 이상 甲·乙이 임의로 저당권등기를 다른 채권 담보로 유용하는 것은 丙의 이익을 해쳐 허용되지 않는다.

甲이 丙 소유의 X토지를 매수하면서 매매계약의 당사자는 甲·丙이고, 등기명의만 甲·乙간 명의신탁약정에 따라 乙 앞으로 이전된 이른바 3자간 등기명의신탁에 해당한다. 이 경우 명의신탁약정 및 乙 명의의 소유권이전등기는 무효이지만 甲·丙간의 매매계약은 유효하므로, 소유권은 여전히 丙에게 있고 乙은 아무런 실체적 권리 없이 등기명의만 가지고 있을 뿐이다.
甲은 매수인으로서 이미 X토지를 점유하고 있으므로 무권리자인 乙은 甲을 상대로 X토지의 반환을 청구할 수 없고, 오히려 丙은 소유권에 기해 乙 명의 등기의 말소를 구할 수 있으며 甲은 丙에 대해 매매계약에 기한 소유권이전등기를 청구할 수 있다.

지상물매수청구권(민법 제643조, 제283조)은 건물 소유를 목적으로 한 토지임대차가 종료할 때 임차인을 보호하기 위한 형성권으로서, 건물에 근저당권이 설정되어 있다는 사정만으로 그 행사가 제한되지 않는다는 것이 판례이다.
반면 임차인의 차임연체 등 채무불이행을 이유로 임대차계약이 해지된 경우에는 지상물매수청구권이 인정되지 않고, 기간의 정함이 없는 임대차에서 임대인의 해지통고로 종료된 경우나 대항력 있는 임차권이 기간만료로 소멸한 후 토지가 제3자에게 양도된 경우에는 임차인이 매수청구권을 행사할 수 있다.

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률상 관리인은 구분소유자일 것을 요하지 않으므로, 구분소유자가 아닌 자 즉 임차인도 관리인으로 선임될 수 있다.
서면결의에 의한 재건축결의, 구분소유자 전원의 동의가 있는 경우 소집절차 없는 관리단집회 개최, 전유부분 저당권의 효력이 대지사용권에 미치는 것, 공용부분 관리비의 연체료는 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에 포함되지 않는다는 것은 모두 옳은 설명이다.

Y토지(물상보증인 丙 소유)의 매각대금 5,000만원이 전액 1번 공동저당권자 甲에게 배당되어 甲의 채권은 소멸하고, 丙은 채무자 乙에 대해 5,000만원의 구상권을 취득하며 그 범위에서 甲을 대위하여 X토지에 대한 1번 저당권자의 지위를 취득한다(민법 제481조, 제482조).
이때 Y토지의 후순위저당권자였던 戊는, 동시배당이 이루어졌을 경우와의 형평을 도모하기 위해 丙이 대위 취득한 X토지 저당권으로부터 우선변제를 받을 수 있다는 것이 판례의 법리이며, 이에 따라 戊는 X토지 매각대금 4,000만원 중에서 자신의 피담보채권액 3,000만원 전액을 우선하여 배당받을 수 있다.

임차인이 보증금반환청구소송의 확정판결에 기해 임차목적물에 대한 강제경매를 신청하는 경우, 판례는 임대인에 대한 반대의무인 건물명도의 이행 또는 이행제공을 집행개시의 요건으로 보지 않는다. 따라서 "甲이 보증금반환청구소송의 확정판결에 따라 X건물에 대한 경매를 신청하는 경우, 甲의 건물명도의무이행은 집행개시의 요건이다"는 틀린 설명이다.
나머지 지문은 상가건물임대차보호법의 법리에 부합한다.
3기 차임연체시 갱신거부
기간 미정시 1년 의제
배당요구 종기까지 대항요건 존속 요건
보증금 전액 변제 전까지 임차권 존속

민법 제653조는 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우 제628조·제638조·제640조·제646조 내지 제648조·제650조 및 제652조를 적용하지 아니한다고 정한다.
따라서 ㄴ 임대인의 차임증액청구권(제628조), ㄷ 임차인의 부속물매수청구권(제646조), ㄹ 임차건물 부속물에 대한 법정질권(제650조)은 모두 인정되지 않는다.
반면 ㄱ 임차인의 비용상환청구권은 제626조에 근거하는데 제653조의 배제 대상에 포함되어 있지 않으므로 일시사용 임대차에서도 인정된다.

대항력 있는 임차주택이 양도된 경우 임대인의 지위는 양수인에게 당연승계되어 보증금반환채무도 양수인에게 이전되고 양도인은 그 채무를 면한다는 것이 확립된 판례이다. 따라서 "乙이 丁에게 X주택을 양도한 후 임대차기간이 만료된 경우, 특별한 사정이 없는 한 甲은 丁에 대하여만 보증금의 반환을 청구할 수 있다"는 옳은 설명이다.
2014. 1. 1. 보증금 증액 청구: 계약 체결 후 1년 이내에는 보증금 증액을 청구할 수 없어 틀리다.
주민등록 이전 후 계속 거주: 임차인 본인이 주민등록을 다른 곳으로 옮기면 실제 거주 여부와 무관하게 대항력을 상실한다는 판례에 반하여 틀리다.

임차권등기명령에 의해 임차권등기가 마쳐진 경우, 판례는 임대인의 보증금반환의무가 임차인의 임차권등기말소의무보다 먼저 이행되어야 할 의무라고 보아 양자를 동시이행관계로 인정하지 않는다. 따라서 ③ "임차권등기명령에 의해 등기된 임차권등기말소의무와 보증금반환의무는 동시이행관계에 있다"는 틀린 설명이다. 계약해제로 인한 원상회복의무 상호간, 구분소유적 공유관계 해소시 지분이전등기의무 상호간은 판례상 동시이행관계로 인정된다는 점과 대비된다.

의사표시는 도달한 때 효력이 생기는 것이 원칙이어서 청약은 도달주의에 따라 효력이 발생하고, 승낙만 격지자 간 계약의 성립과 관련하여 예외적으로 발신한 때 계약이 성립하는 것으로 다루어진다. 따라서 ③ "청약과 승낙은 각각 그 발송시에 효력이 생긴다"는 틀린 설명이다. 청약은 불특정 다수인에 대해서도 유효하나 승낙은 특정한 청약자에 대해서만 할 수 있다는 점(①②)과는 구별된다.

제3자를 위한 계약에서 낙약자(乙)는 요약자 甲과의 기본관계(보상관계), 즉 그 계약 자체에서 생긴 항변으로만 수익자 丙에게 대항할 수 있다(민법 제542조).
반면 요약자와 수익자 사이의 대가관계에서 생긴 항변, 곧 지문이 말하는 "甲의 丙에 대한 항변"은 원용할 수 없으며, 판례도 대가관계의 흠결이나 부존재는 제3자를 위한 계약의 효력에 영향을 주지 않으므로 낙약자가 이를 이유로 수익자에게 대항하지 못한다고 본다.
따라서 ① "乙은 甲의 丙에 대한 항변으로 丙에게 대항할 수 있다"가 틀린 설명이다.
한편 ④ 최고 기간 내에 확답을 받지 못하면 수익을 거절한 것으로 보고, ⑤ 계약이 해제되어도 낙약자는 이미 지급한 대금을 수익자에게 부당이득으로 반환청구할 수 없다는 것은 옳다.

매도인이 담보책임을 면제하는 특약을 하였더라도, 매도인이 알면서 고지하지 아니한 사실이나 제3자에게 권리를 설정·양도한 행위에 대하여는 그 책임을 면하지 못한다. 따라서 "담보책임의 면책특약이 있는 경우, 매도인은 알면서 고지하지 않은 하자에 대해서도 그 책임을 면한다"는 틀린 설명이다.
나머지 지문은 다음과 같은 민법 매매 규정에 부합한다.
타인 권리 매매시 매도인의 권리취득·이전의무
매매비용의 당사자 균분 부담
목적물 인도장소에서의 동시이행 대금지급

교환계약도 유상계약이므로 매매의 담보책임에 관한 규정이 준용되어, 당사자는 특별한 사정이 없는 한 서로 하자담보책임을 부담한다. 따라서 ② "甲과 乙은 특별한 사정이 없는 한 서로 하자담보책임을 지지 않는다"는 틀린 설명이다. 반면 목적물인 건물이 인수할 채권자인 乙의 과실로 소실된 경우 위험부담 법리상 乙의 보충금지급의무는 소멸하지 않는다(④)는 것은 옳은 설명이다.

매도인의 귀책사유로 인한 이행불능을 이유로 계약을 해제하는 경우에는 이미 이행이 불가능하게 된 것이므로 최고나 매수인의 매매대금 변제제공이 필요하지 않다. 따라서 "매도인의 이행불능을 이유로 매수인이 계약을 해제하려면 매매대금의 변제제공을 하여야 한다"는 틀린 설명이다.
다음은 판례에 부합하는 옳은 설명이다.
해제 후 착오 취소: 계약이 적법하게 해제된 후에도 착오를 원인으로 별도로 취소할 수 있다.
공유자 1인의 해제: 공유자 각자가 자신의 지분에 관하여 개별적으로 매매계약을 해제할 수 있다.

계약금계약은 매매 등 주된 계약에 부수하여 금전 기타 유가물의 현실적인 교부가 있어야 성립하는 요물계약이므로 당사자의 합의만으로 성립하는 낙성계약이 아니다. 따라서 ① "甲ㆍ乙 사이의 계약금계약은 낙성계약이다"는 틀린 설명이다. 당사자 일방이 이행에 착수한 후에는 계약금에 기한 해제권을 행사할 수 없으므로, 乙이 중도금을 지급한 이후 甲이 계약금의 배액을 상환하고 해제할 수 없다는 지문(④)은 옳은 설명이다.