[공인중개사 1차] 21년 1회차 기출문제 정답·해설 페이지

나지는 지상에 건물 등 정착물이 없고 사법상 제한이 없는 토지를 의미하며, 공법상 제한(건폐율·용적률 등)은 받을 수 있는 토지를 말한다.
④ "건폐율·용적률의 제한으로 건물을 짓지 않고 남겨둔 토지"는 나지가 아니라 공지의 정의에 해당하므로 틀린 설명이다.
이행지(① 용도지역이 변경 중인 토지), 필지(② 지번이 부여된 등록단위), 획지(③ 가격수준이 비슷한 일단의 토지), 맹지(⑤ 도로에 접하지 않은 토지)의 정의는 모두 옳다.

건축법령상 다중주택은 학생·직장인 등이 장기간 거주하는 구조로서 독립된 주거형태를 갖추지 않고(취사시설은 미설치, 욕실은 설치 가능), 1개 동 바닥면적 합계 660제곱미터 이하·주택으로 쓰는 층수 3개 층 이하이며, 실별 최소면적·창문 설치 및 크기 등 건축조례 기준에 적합해야 한다.
③ "학교·공장 등의 학생·종업원을 위한 것으로서 1개 동의 공동취사시설 이용 세대수가 전체의 50퍼센트 이상"인 요건은 다중주택이 아니라 공동주택 중 기숙사의 정의에 해당하므로 다중주택의 요건이 아니다.

ㄴ·ㄹ이 옳다.
부동성 때문에 부동산은 현장을 직접 확인하는 임장활동과 지역분석이 필요하고(ㄴ), 개별성 때문에 동일한 물건이 없어 일물일가 법칙의 적용이 배제되고 물건 간 완전한 대체관계가 제약된다(ㄹ).
ㄱ은 동산과 부동산을 구분 짓는 특성이 부증성이 아니라 부동성이므로 틀리고, ㄷ은 수급 불균형과 균형가격 형성 곤란의 원인이 인접성이 아니라 부증성이므로 틀리다.

아파트 매매수요의 가격탄력성(A)은 $\dfrac{5\%}{10\%}=0.5$로 1보다 작아 비탄력적이다.
오피스텔 매매수요량 변화율을 아파트 가격 변화율로 나눈 교차탄력성(B)은 $\dfrac{8\%}{10\%}=0.8$이다.
아파트 가격이 상승할 때 오피스텔 수요량이 증가하여 교차탄력성이 양(+)의 값을 가지므로 두 재화는 대체재 관계(C)이다.

수요가 감소하면 균형가격은 하락 요인이고 공급이 증가해도 균형가격은 하락 요인이므로 두 효과가 겹쳐 균형가격은 반드시 하락한다.
균형량은 수요 감소가 감소 요인, 공급 증가가 증가 요인으로 서로 상충하는데, 수요의 감소폭이 공급의 증가폭보다 작으면 공급 증가 효과가 더 크게 작용하여 균형량은 증가한다.
나머지 선택지들은 가격·수량 중 한쪽의 변화 방향이 실제와 반대로 서술되어 있어 틀렸다.

거미집모형은 가격을 세로축에 둘 때 공급곡선 기울기의 절댓값이 수요곡선보다 크면 수렴형, 작으면 발산형, 같으면 순환형이다.
A시장은 $Q_d=200-P$에서 $P=200-Q_d$(기울기 1), $Q_s=100+4P$에서 $P=\frac{Q_s-100}{4}$(기울기 0.25)이므로 공급 기울기가 더 작아 발산형이다.
B시장은 $Q_d=500-2P$에서 기울기 0.5, $Q_s=200+\frac{1}{2}P$에서 $P=2Q_s-400$(기울기 2)이므로 공급 기울기가 더 커 수렴형이다.

공급의 가격탄력성이 탄력적이라는 것은 탄력성 값이 1보다 크다는 의미이므로, 가격의 변화율보다 공급량의 변화율이 더 크다는 ④의 설명이 옳다.
①은 수요의 가격탄력성 정의(수요량 변화율/가격 변화율)를 반대로 서술했고, ②는 완전비탄력적이면 가격이 변해도 수요량이 전혀 변하지 않는다는 점과 반대이며, ③은 비탄력적이면 수요량 변화율이 가격 변화율보다 작다는 점과, ⑤는 공급곡선이 수직이면 탄력성이 0인 완전비탄력적이라는 점과 각각 반대로 서술되어 있다.

수요함수 P=200-2Qd에서 $Q_d=100-0.5P$, 공급함수 2P=40+Qs에서 $Q_s=2P-40$이다.
기존 균형은 $100-0.5P=2P-40$에서 $P=56$(만원)이다.
수요자는 모두 동일한 개별수요함수를 가지는데 수요자수가 2배로 늘어나므로 새로운 시장수요함수는 $Q_d{}'=2(100-0.5P)=200-P$가 되고, 새로운 균형은 $200-P=2P-40$에서 $P=80$(만원)이다.
따라서 두 균형가격의 차액은 $80-56=24$만원이다.

균형가격을 하락시키는 요인은 아파트건설업체수 증가와 아파트 선호도 감소 2개다.
건설업체수가 늘면 공급이 증가하여 균형가격이 내려가고, 선호도가 낮아지면 수요가 감소하여 균형가격이 내려간다.
반면 건설노동자 임금 상승과 아파트건설용 토지가격 상승은 공급을 감소시켜, 대체주택 수요 감소와 (정상재이므로) 가구 실질소득 증가는 아파트 수요를 증가시켜 모두 균형가격을 상승시킨다.

도시공간구조이론의 전개 순서상 호이트(H. Hoyt)의 선형이론이 먼저 제시되었고, 해리스(C. Harris)와 울만(E. Ullman)의 다핵심이론은 이후 선형이론 등을 발전시켜 도시에 하나가 아닌 여러 개의 핵심이 존재한다고 본 이론이다.
따라서 ③처럼 다핵심이론에 교통축을 적용해 개선한 것이 선형이론이라는 서술은 두 이론의 발전 순서가 뒤바뀐 것이므로 틀렸다.
버제스의 동심원이론(①), 헤이그의 마찰비용이론(④), 알론소의 입찰지대곡선(⑤)에 대한 설명은 모두 옳다.

제시된 내용은 운송비·노동비·집적(또는 분산)이익 등 비용요소를 종합적으로 고려하여 총생산비가 최소가 되는 지점을 찾는 입지이론으로, 베버(A. Weber)의 최소비용이론의 핵심 내용이다.
호텔링의 입지적 상호의존설은 경쟁자의 입지에 따른 전략적 입지 선택을 다룬다.
뢰쉬의 최대수요이론과 크리스탈러의 중심지이론은 수요·시장권 측면의 입지를 다룬다.
애플바움의 소비자분포기법은 실제 소비자 분포조사를 통한 상권분석 기법을 다룬다.
따라서 이들은 비용 최소화 관점의 설명과는 성격이 다르다.

컨버스의 분기점 공식은 $D_A=\dfrac{D_{AB}}{1+\sqrt{\frac{P_B}{P_A}}}$이다.
A시 인구 64만 명, B시 인구 16만 명, 직선거리 30km를 대입하면 $D_A=\dfrac{30}{1+\sqrt{\frac{16}{64}}}=\dfrac{30}{1+0.5}=20$km이다.
따라서 상권 경계지점은 A시로부터 20km 떨어진 지점이며, 인구가 많은 A시 쪽 상권이 더 넓게 형성된다.

효율적 시장은 반영되는 정보의 범위가 넓어질수록 상위 유형이 하위 유형을 포함한다.
A 약성 효율적 시장은 과거의 정보가 반영되므로 ㄱ만 해당하고, B 준강성 효율적 시장은 과거 정보에 더해 현재 공표된 정보까지 반영되므로 ㄱ·ㄴ이 해당하며, C 강성 효율적 시장은 공표되지 않은 정보까지 모두 반영되므로 ㄱ·ㄴ·ㄷ이 모두 해당한다.
따라서 A는 (ㄱ), B는 (ㄱ, ㄴ), C는 (ㄱ, ㄴ, ㄷ)로 짝지어진다.

토지초과이득세는 유휴토지 등의 지가상승분에 과세하던 국세였으나, 헌법재판소의 헌법불합치 결정을 거쳐 관련 법률이 폐지되면서 현재는 시행되지 않는다. 따라서 토지초과이득세가 현행 법제도상의 부동산투기억제제도에 해당하지 않는다.
토지거래허가제는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(현 부동산 거래신고 등에 관한 법률) 체계에 근거를 둔다.
개발이익환수제는 개발이익 환수에 관한 법률에 근거를 둔다.
부동산 실권리자명의 등기제도는 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률에 근거를 둔다.
이들은 각각 근거 법률을 두고 운용되는 규제 수단이다.

재산세는 지방세이지만 종합부동산세는 국세이므로, 재산세와 종합부동산세가 모두 보유세로서 지방세라는 설명은 틀렸다. 나머지 지문은 조세중립성(자원배분에 영향을 미치지 않아야 한다는 원칙), 양도소득세 중과 시 보유기간이 늘어나는 동결효과, 조세귀착, 양도소득세의 전가 가능성에 관한 옳은 설명이다.

도시형생활주택은 「주택법」상 분양가상한제 적용 대상에서 제외되는 유형이므로, 투기지역으로 지정된다고 해서 그 지역의 도시형생활주택에 분양가상한제가 적용되는 것은 아니다. 나머지 지문은 자금조달계획서 제출을 통한 주택취득 제한, 농지취득자격증명제, 토지거래허가구역 내 허가 요건, 부동산거래신고제에 관한 옳은 설명이다.

개발권양도제(TDR)는 토지이용규제로 인한 손실을 다른 토지의 개발권 형태로 이전·거래하도록 하는 제도로, 미국 등 일부 국가에서 활용되나 우리나라에는 도입되어 시행되고 있지 않다. 공공임대주택제도, 주거급여제도, 주택청약종합저축제도, 재건축초과이익환수제도는 모두 현재 시행 중인 주택정책수단이다.

담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)의 구체적인 기준은 통화신용정책을 담당하는 한국은행장이 아니라 금융위원회 등 금융당국이 정한다. 나머지 지문은 LTV·DTI·DSR의 정의와 변동금리 대출의 위험 전가 구조에 관한 옳은 설명이다.

1~7년차에 매년 공통으로 발생하는 순현금흐름 120만원은 연금의 현가계수 3.50으로, 7년차에 추가로 발생하는 매각분 1,300만원(1,420 − 120)은 7년 일시불의 현가계수 0.60으로 할인한다.
현금유입의 현재가치 $=120\times3.50+1{,}300\times0.60=420+780=1{,}200$만원이다.
따라서 순현재가치 $=1{,}200-1{,}100=100$만원이다.

연금의 현재가치계수에 감채기금계수를 곱하면 일시불의 현재가치계수가 되므로 이 설명이 옳다.
$\dfrac{1-(1+r)^{-n}}{r}$ × $\dfrac{r}{(1+r)^{n}-1}$ = $\dfrac{1}{(1+r)^{n}}$
나머지는 계수를 잘못 짝지은 것이다.
매년 일정률로 상승하는 아파트의 5년 후 가격은 일시불의 내가계수를 사용해야 한다.
원리금균등상환의 매기 상환액은 저당상수를 사용해야 한다.
임대기간 동안 적립할 월임대료 총액의 현재시점 가치는 연금의 현가계수를 사용해야 한다.
5년 후 8억 원에 매각할 나대지의 현재 구입금액은 일시불의 현가계수를 사용해야 한다.

투자결정에서는 예상되는 기대수익률과, 투자자가 감수하는 위험에 상응하여 요구하는 최소한의 수익률인 요구수익률을 비교하여 기대수익률이 요구수익률보다 높을 때 투자가치가 있다고 판단한다.
최소한의 수익률: 자금을 투자하기 위해 충족되어야 할 최소한의 수익률은 기대수익률이 아니라 요구수익률의 정의이다.
현실적으로 달성된 수익률: 투자 이후 현실적으로 달성된 수익률은 실현수익률을 가리키므로 요구수익률에 대한 설명으로는 틀렸다.
위험과 요구수익률: 위험회피형 투자자를 전제로 하면 위험이 커질수록 위험프리미엄이 반영되어 요구수익률은 오히려 커진다.

이 문항은 확정답안에서 복수정답으로 처리된 문항입니다. 「효율적 프론티어(efficient frontier)는 평균-분산 지배원리에 의해 동일한 기대수익률을 얻을 수 있는 상황에서 위험을 최소화할 수 있는 포트폴리오의 집합을 말한다.」와 「최적의 포트폴리오는 투자자의 무차별곡선과 효율적 프론티어의 접점에서 선택된다.」가 모두 정답으로 인정되었습니다. 여기서는 채점을 위해 한 선택지만 정답으로 두었으니, 다른 하나를 고르셨더라도 틀린 판단이 아닙니다.
포트폴리오이론에서 투자자는 자신의 위험-수익 선호를 나타내는 무차별곡선과, 동일한 위험 수준에서 최대의 기대수익률을 제공하는 포트폴리오들의 집합인 효율적 프론티어가 접하는 지점에서 최적 포트폴리오를 선택한다. 분산투자로 감소시킬 수 있는 위험은 종목 고유의 비체계적 위험뿐이며 시장 전체에 기인하는 체계적 위험은 분산투자로 제거되지 않으므로, 체계적 위험까지 감소한다고 서술한 지문들은 틀렸다. 또한 두 자산으로 포트폴리오를 구성할 때 분산투자효과는 두 자산 수익률의 상관계수가 1보다 작을 때 나타나며, 상관계수가 1인 경우에는 분산효과가 없으므로 상관계수와 무관하다는 설명도 틀렸다.

내부수익률법은 내부수익률이 요구수익률보다 큰 투자안은 채택하고 작은 투자안은 기각하는 의사결정기준을 따른다.
화폐의 시간가치를 고려한 방법에 회계적이익률법이 있다는 설명: 화폐의 시간가치를 고려하는 기법은 순현재가치법·내부수익률법·수익성지수법이고 회계적이익률법은 시간가치를 고려하지 않는 방법이므로 틀렸다.
내부수익률과 기대수익률에 관한 설명: 내부수익률은 순현가를 '0'으로(수익성지수를 '1'로) 만드는 할인율이므로 이를 기대수익률과 뒤바꿔 설명하여 틀렸다.
순소득승수법 설명: 순소득승수는 값이 작을수록 자본회수기간이 짧아지므로 틀렸다.
재투자율 설명: 순현가법은 요구수익률로, 내부수익률법은 산출된 내부수익률 자체로 재투자된다고 가정하므로 내부수익률법에 요구수익률을 사용한다고 서술하여 틀렸다.

사업기간이 1년이므로 각 사업의 현금유입 현재가치는 말기 유입액을 1.05로 나눈 값이다.
A: $\frac{6{,}825}{1.05}=6{,}500$만원 → NPV 6,500 − 3,800 = 2,700만원, PI = 6,500 ÷ 3,800 ≒ 1.71
B: $\frac{2{,}940}{1.05}=2{,}800$만원 → NPV 2,800 − 1,250 = 1,550만원, PI = 2,800 ÷ 1,250 = 2.24
C: $\frac{4{,}725}{1.05}=4{,}500$만원 → NPV 4,500 − 1,800 = 2,700만원, PI = 4,500 ÷ 1,800 = 2.5
따라서 A와 C의 순현재가치가 2,700만원으로 같다. PI가 가장 큰 사업은 C, 가장 작은 사업은 A이고, A의 NPV는 B의 약 1.74배이므로 나머지 보기는 모두 틀리다.

ㄱ·ㄷ·ㄹ이 부채금융이다.
부채금융은 저당·사채·어음 등으로 타인자본을 빌려 조달하는 방식으로, 주택저당대출(ㄱ), 부동산을 신탁하고 수익증권을 담보로 자금을 빌리는 신탁증서금융(ㄷ), 자산을 담보로 발행하는 자산담보부기업어음(ABCP)(ㄹ)이 이에 해당한다.
ㄴ 조인트 벤처와 ㅁ 부동산투자회사(REITs)는 지분(자본) 참여를 통해 자금을 조달하는 지분금융이다.

입지계수는 $LQ=\dfrac{\text{해당 지역 특정산업 고용자수}/\text{해당 지역 전체 고용자수}}{\text{전지역 특정산업 고용자수}/\text{전지역 전체 고용자수}}$이며, LQ > 1이면 기반산업이다.
A지역(전체 90명): X는 $\frac{30/90}{80/190}=0.79$, Y는 $\frac{30/90}{60/190}=1.06$, Z는 $\frac{30/90}{50/190}=1.27$이므로 기반산업은 Y·Z 2개다.
B지역(전체 100명): X는 $\frac{50/100}{80/190}=1.19$, Y는 $\frac{30/100}{60/190}=0.95$, Z는 $\frac{20/100}{50/190}=0.76$이므로 기반산업은 X 1개다.

원금균등상환방식이므로 매년 상환 원금은 6억 ÷ 30년 = 2,000만원으로 일정하다.
1회차 원리금 4,400만원에서 원금 2,000만원을 빼면 1회차 이자가 2,400만원이므로, 대출금리는 $\frac{2{,}400}{60{,}000}=4\%$이다(ㄱ).
3회차 이자는 2회 상환 후 잔금 $6\text{억}-2{,}000\times2=5\text{억}6{,}000$만원에 대해 발생하므로 $56{,}000\times0.04=2{,}240$만원이고, 3회차 원리금은 $2{,}000+2{,}240=4{,}240$만원이다(ㄴ).

ㄱ·ㄴ·ㄹ이 메자닌금융이다.
메자닌금융은 부채와 지분의 중간적 성격을 갖는 자금조달로, 변제순위가 뒤로 밀리는 후순위대출(ㄱ)과 주식으로 전환하거나 주식을 인수할 권리가 붙은 전환사채(ㄴ)·신주인수권부사채(ㄹ)가 대표적이다.
ㄷ 주택상환사채는 주택으로 상환할 뿐 지분 전환권이 없는 부채금융이고, ㅁ 보통주는 전형적인 지분금융이다.

MPTB(mortgage pay-through bond)는 저당채권의 소유권은 발행자가 그대로 보유하면서 투자자에게는 원리금 수취권만 이전하는 혼합형 증권이다. 소유권이 발행자에게 남아 있어 채무불이행위험은 발행자가 부담하고, 원리금이 투자자에게 그대로 넘어가는 구조이므로 조기상환위험은 투자자가 부담한다.
이는 조기상환위험을 발행자, 채무불이행위험을 투자자가 부담한다고 서술한 MPTB 지문의 설명과 반대이므로 그 지문이 틀렸다.
참고로 지분형 증권인 MPTS는 두 위험 모두 투자자가 부담하고, 채권형인 MBB는 두 위험 모두 발행자가 부담하며 신용보강을 위한 초과담보가 필요하다는 점에서 나머지 지문들은 옳다.

원금균등상환방식은 매기 동일한 원금을 상환하여 초기에 원금 회수 비중이 높으므로, 대출금의 가중평균상환기간(duration)이 원리금균등상환방식보다 짧다.
원리금균등상환방식에서 원금이 점차 감소한다는 설명: 원리금균등상환방식은 매기 총상환액(원리금)은 동일하지만 상환하는 원금 비중은 점차 증가하므로 틀렸다.
원금균등상환방식에서 원리금이 동일하다는 설명: 원금은 매기 동일하지만 이자가 줄어들어 매기 원리금(총상환액)은 점차 감소하므로 틀렸다.
점증(체증)상환방식 설명: 장래 소득이 증가할 것으로 예상되는 차입자에게 적합하므로 반대이다.
만기일시상환방식 설명: 대출기간 내내 원금이 줄지 않아 원금균등상환방식보다 대출기관의 이자수입이 오히려 많으므로 틀렸다.

민간투자사업은 준공 후 소유권의 귀속 시점과 운영 방식으로 구분한다.
ㄱ은 민간이 건설한 뒤 일정기간 소유·운영(operate)한 후 국가 등에 소유권을 이전(transfer)하므로 BOT(b)이고, ㄴ은 건설 후 타인에게 임대(lease)하다가 임대기간 종료 후 소유권을 이전하므로 BLT(d)이며, ㄷ은 준공과 동시에 민간이 소유권과 운영권을 계속 보유하므로 BOO(e)이다.
ㄱ을 a(BTO)로 보면 준공 즉시 소유권이 이전되어 '일정기간 소유'와 맞지 않고, ㄷ을 f(ROT)로 보면 신규 건설이 아니라 기존시설 개량이므로 어긋난다.

STP전략은 시장을 세분화(Segmentation)하고 표적시장을 선정(Targeting)한 후, 소비자에게 차별화된 위치를 인식시키는 포지셔닝(Positioning)을 통해 마케팅 효과를 높이는 전략이다.
② 'STP전략이란 ... 효과적으로 판매촉진(Promotion)을 하는 전략이다'는 STP의 핵심 요소인 Positioning을 Promotion으로 잘못 서술한 것이므로 틀린 설명이다.

흡수율분석은 신규로 공급되는 부동산이 일정 기간 동안 시장에서 얼마나 흡수(분양·임대)되었는지를 분석하여 시장의 수요 상황과 사업의 타당성을 가늠하는 기법이다.
⑤ '흡수율분석은 ... 변수들의 투입 값을 낙관적, 비관적 상황으로 적용하여 수익성을 예측하는 것'이라는 서술은 민감도분석에 대한 설명이므로 흡수율분석의 정의로는 틀렸다.

① 바이럴 마케팅은 SNS·블로그 등 매체를 통해 소비자 사이에 입소문이 자발적으로 퍼지도록 유도하여 홍보 효과를 극대화하는 전략으로 옳은 설명이다.
② 브랜드를 고급 이미지로 각인시키는 것은 STP 중 포지셔닝(Positioning), ③ 경품 제공은 4P Mix 중 촉진(Promotion)전략, ④ 커뮤니티 시설 설치는 제품(Product)전략에 해당하며, ⑤ AIDA는 주의(Attention)-관심(Interest)-욕구(Desire)-행동(Action)의 과정이므로 나머지는 모두 틀린 설명이다.

지역분석은 대상부동산이 속한 인근지역의 지역요인을 분석하여 그 지역의 표준적이용을 판정하는 절차이고, 개별분석은 대상부동산의 개별요인을 분석하여 그 부동산의 최유효이용을 판정하는 절차이다.
따라서 지역분석 단계에서 판정하는 것은 표준적이용, 개별분석 단계에서 판정하는 것은 최유효이용이며, 대상부동산이 속하여 가격형성에 직접 영향을 미치는 지역은 인근지역이다.

정률법은 매년 미상각잔액에 일정한 감가율을 곱하여 감가액을 구하는 방법으로, 감가율 자체는 매년 동일하게 유지되지만 상각 대상인 미상각잔액이 매년 줄어들기 때문에 감가액이 매년 체감한다.
① '정률법에서는 매년 감가율이 감소함에 따라 감가액이 감소한다'는 감가율이 아니라 미상각잔액의 감소로 감가액이 줄어드는 것을 잘못 서술한 것이므로 틀린 설명이다.

감정평가에 관한 규칙상 수익분석법이란 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익에 대상물건을 계속 사용하는 데 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말한다.
⑤의 '장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 가액을 산정'하는 방법은 수익환원법의 정의이고, 수익분석법은 가액이 아닌 임대료를 구하는 방법이므로 ⑤는 틀린 설명이다.

직접환원법의 수익가액은 순영업소득(NOI) ÷ 환원율로 구한다.
유효총소득 $EGI = 70{,}000{,}000 \times (1-0.05) = 66{,}500{,}000$원이고, 영업경비 $OE = 66{,}500{,}000 \times 0.4 = 26{,}600{,}000$원이므로 $NOI = 66{,}500{,}000 - 26{,}600{,}000 = 39{,}900{,}000$원이다.
따라서 수익가액은 $\dfrac{39{,}900{,}000}{0.1} = 399{,}000{,}000$원이다.
공실을 반영하지 않고 $70{,}000{,}000 \times 0.6 \div 0.1$로 계산하면 ⑤ 420,000,000원이 되므로 영업경비는 가능총소득이 아니라 유효총소득 기준임에 유의한다.

부동산 가격공시에 관한 법률상 개별공시지가·개별주택가격은 시장·군수·구청장이 결정·공시하므로 그에 대한 이의신청도 시장·군수·구청장에게 하지만, 공동주택가격은 국토교통부장관이 조사·산정하여 공시하므로 이의가 있는 자는 국토교통부장관에게 이의를 신청해야 한다.
⑤ '개별주택가격 및 공동주택가격에 이의가 있는 자는 ... 시장·군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있다'는 공동주택가격의 이의신청 상대방을 잘못 서술한 것이므로 틀린 설명이다.

공시지가기준법은 비교표준지 공시지가 × 시점수정 × 지역요인 × 개별요인 × 그 밖의 요인 보정으로 산정한다.
시점수정치는 상업지역 5% 상승이므로 1.05, 지역요인은 동일하므로 1.00, 개별요인은 가로조건 10% 우세이므로 1.10·환경조건 20% 열세이므로 0.80, 그 밖의 요인 보정치는 1.50이다.
따라서 $10{,}000{,}000 \times 1.05 \times 1.00 \times 1.10 \times 0.80 \times 1.50 = 13{,}860{,}000$원/m²이다.
그 밖의 요인 보정을 빠뜨리면 ① 9,240,000원이 된다.

상대방 없는 단독행위는 유언, 재단법인 설립행위 등 의사표시가 도달할 특정 상대방이 존재하지 않는 경우로 한정된다.
반면 공유지분의 포기·상계의 의사표시·취득시효 이익의 포기·무권대리행위의 추인은 모두 특정한 상대방(다른 공유자, 상계 상대방, 시효이익을 주장할 자, 무권대리의 상대방)에 대한 의사표시로 이루어지는 상대방 있는 단독행위이다.
따라서 상대방 있는 단독행위에 해당하지 않는 것은 ⑤ 재단법인의 설립행위이다.

임의대리인은 원칙적으로 본인의 승낙이 있거나 부득이한 사유가 있어야 복대리인을 선임할 수 있는데, 판례는 본인의 명시적 승낙이 없더라도 사무의 성질상 대리인 본인이 직접 처리하지 않아도 되는 경우라면 묵시적 승낙이 있는 것으로 볼 수 있다는 입장이다.
그 외 ① 丙은 甲의 대리인일 뿐 乙의 대리인은 아니고(복대리인은 본인의 대리인), ③ 乙이 甲의 단순 승낙을 얻어 丙을 선임한 경우에도 여전히 선임·감독 책임을 지며, ④ 본인 甲이 사망하면 원칙적으로 乙의 대리권이 소멸하므로 그에 종속된 丙의 복대리권도 함께 소멸하고, ⑤ 대리권 소멸 후 선임된 복대리인의 행위에도 제129조 표현대리가 적용될 여지가 있다는 점에서 모두 틀린 설명이다.

계약 당시 乙에게 대리권이 없음을 알지 못한(선의인) 丙이 계약을 유효하게 철회하면 무권대리행위는 확정적으로 무효가 되고, 그 결과 丙이 지급한 계약금은 부당이득이 된다.
그러나 그 계약금을 실제로 수령·보유한 자는 甲이 아니라 乙이므로, 이득을 얻은 바 없는 甲을 상대로 丙이 부당이득반환을 청구할 수는 없다.
따라서 ③ 지문이 틀린 설명이며, 정답이다.

파산관재인은 총파산채권자를 대표하는 지위에서 통정허위표시의 무효로 대항할 수 없는 제3자에 해당하는지가 문제되는데, 판례는 파산채권자 일부라도 선의이면 파산관재인을 선의의 제3자로 다룬다.
이에 비해 ② 비진의 의사표시는 상대방이 진의 아님을 알았거나 알 수 있었을 경우 취소가 아니라 무효이고, ④ 통정허위표시의 무효에 대항하는 제3자는 선의로 추정되어 스스로 선의를 증명할 필요가 없으며, ⑤ 판례상 매도인의 적법한 계약 해제 후에도 매수인의 착오취소권 행사는 별도로 인정될 수 있어 모두 틀린 설명이다.

효력규정은 위반하면 사법상 법률행위 자체가 무효가 되는 규정이고, 단속규정은 위반자를 제재할 뿐 사법상 효력에는 영향이 없는 규정이다.
ㄱ의 부동산등기 특별조치법상 중간생략등기 금지 규정은 단속규정이어서 이를 위반해 중간생략등기가 이루어져도 그 등기와 원인행위는 무효가 되지 않고, ㄴ의 공인중개사법 제33조 제1항 제6호(중개의뢰인과의 직접 거래 금지)도 단속규정이므로 개업공인중개사가 중개의뢰인과 맺은 거래계약이 곧바로 무효로 되지는 않는다.
반면 ㄷ의 같은 조 제1항 제3호(법정 중개보수 초과 수수 금지)는 효력규정이어서 한도를 넘는 부분의 약정은 무효이므로, 효력규정이 아닌 것은 ㄱ, ㄴ이다.

반사회적 법률행위(민법 제103조)로 무효인 법률행위는 절대적 무효로서 통정허위표시와 달리 선의의 제3자 보호 규정이 없으므로, 그 무효인 제2매매계약에 기초하여 다시 매수한 자가 설령 선의라 하더라도 제2매매계약의 유효를 주장할 수 없다.
따라서 ①이 틀린 설명으로 정답이다.
그 외 매도인의 배임행위에 제2매수인이 단순히 이중매매 사실을 인식한 것만으로는 반사회적 법률행위가 되지 않고, 등기를 갖추지 못한 제1매수인은 소유권을 취득하지 못하며 제2매수인에게 직접 등기말소를 청구할 수 없다는 점, 이중매매 법리가 이중임대차에도 적용될 수 있다는 점은 모두 확립된 판례 법리이다.

법정추인(민법 제145조)은 취소할 수 있는 법률행위에 관하여 이행, 이행청구, 경개, 담보제공 등 법정된 사유가 발생하면 취소권자의 추인 의사나 취소권의 존재에 대한 인식 여부와 무관하게 추인한 것으로 간주하는 제도이다.
따라서 취소권자가 취소권의 존재를 인식해야 법정추인이 성립한다는 ②는 틀린 설명으로 정답이다.
취소권의 행사기간(추인가능일로부터 3년, 법률행위일로부터 10년), 취소의 소급적 무효, 형성권으로서의 성질, 상대방이 확정된 경우 그 상대방에 대한 의사표시로 해야 한다는 점은 모두 옳은 설명이다.

대리행위 자체가 강행법규 위반으로 무효인 경우에는 대리권의 존부와 무관하게 그 행위가 이미 무효이므로, 표현대리의 법리가 적용될 여지가 없다는 것이 판례의 입장이다.
이에 비해 ① 제125조 표현대리는 대리권 수여를 통보받은 바로 그 상대방과의 행위에만 적용되고, ② 표현대리가 성립하면 본인이 전적인 책임을 지므로 과실상계 법리는 유추적용되지 않으며, ③ 제129조 표현대리를 기본대리권으로 하는 제126조 표현대리의 성립도 판례상 인정되고, ⑤ 유권대리의 주장 속에 표현대리의 주장까지 포함되어 있는 것은 아니라는 것이 판례이므로 모두 틀린 설명이다.

조건은 법률행위의 효력의 발생·소멸에 관한 부관일 뿐이고, 법률행위 자체는 조건의 성취 여부와 무관하게 이미 성립한다.
정지조건부 법률행위라면 조건이 성취되어야 비로소 그 효력이 발생할 뿐 법률행위가 그때 비로소 성립하는 것은 아니므로 ③은 틀린 설명이다.
법정조건이 부관으로서의 조건이 아니라는 점, 사회질서에 반하는 조건을 붙인 법률행위는 전체가 무효라는 점, 불능조건이 정지조건이면 그 법률행위가 무효라는 점, 과거의 사실은 조건이 될 수 없다는 점은 모두 옳은 설명이다.

무효인 법률행위의 추인은 무효의 원인이 소멸한 후에 하여야 비로소 새로운 법률행위로서의 효력이 인정된다는 것이 판례의 입장이므로 ①이 옳은 설명이다.
반면 ② 무효행위의 추인에는 취소권 제척기간과 같은 기간 제한이 없고, ③ 일부무효시 나머지 부분의 유효 여부를 판단할 때 이를 유효로 하려는 당사자의 가정적 의사가 고려되며, ④ 무효행위의 추인은 묵시적으로도 가능하고, ⑤ 강행법규 위반으로 무효인 법률행위는 추인하더라도 여전히 무효이고 소급하여 유효로 되지 않으므로 나머지 지문은 모두 틀렸다.

소유권의 핵심적 권능인 사용ㆍ수익권을 대세적ㆍ영구적으로 포기하는 것은 물권법정주의에 반하여 허용되지 않는다는 것이 판례의 입장이므로, 그러한 소유권이 존재한다고 서술한 지문이 틀린 설명이다.
도로부지로 무상 제공하며 사용수익권을 포기하는 특약을 한 경우에도 이는 채권적 효력에 그칠 뿐, 소유권의 내용 자체가 대세적으로 소멸하는 것은 아니다.
나머지 지문들은 민법 제185조의 '법률'은 형식적 의미의 법률을 뜻한다는 점, 처분권능 없는 소유권은 인정되지 않는다는 점 등 확립된 통설·판례와 부합한다.

물권적 청구권은 물권의 존재를 전제로 그에 부종하는 권리이므로, 소유권을 상실한 자는 더 이상 소유권에 기한 물권적 청구권을 행사할 수 없다는 것이 판례의 태도이다. 이에 따라 소유권과 분리하여 물권적 청구권만을 유보·양도할 수 없고(① 오답), 물권적 청구권은 소유권과 별도로 독립하여 소멸시효의 대상이 되지도 않는다(④ 오답). 따라서 소유권 상실 시 물권적 청구권도 함께 소멸한다고 서술한 ⑤가 옳은 지문이다.

ㄴ만 옳다. 부동산 매수인이 목적물을 인도받아 이를 사용·수익하고 있는 동안에는 그 등기청구권의 소멸시효가 진행하지 않는다는 것이 판례이므로 ㄴ은 옳다.
ㄱ의 등기청구권은 등기권리자가 등기의무자에게 등기신청에 협력할 것을 구하는 사법상의 권리이고, 등기권리자와 등기의무자가 함께 국가(등기관)에 대해 갖는 공법상 권리는 등기신청권이므로 ㄱ은 틀리다.
ㄷ의 취득시효 완성으로 인한 소유권이전등기청구권은 통상의 채권양도 법리에 따라 양도할 수 있고 등기명의인의 동의나 승낙을 요하지 않으므로 틀리다(매매로 인한 등기청구권의 양도에 채무자의 동의·승낙이 필요한 것과 구별된다).

가등기권리자가 가등기에 기한 본등기 절차에 의하지 않고 별도의 원인으로 소유권이전등기를 받은 경우, 그 이전등기에는 가등기의 순위보전 효력이 없어 가등기 후 본등기 전에 마쳐진 제3자 명의의 중간처분등기를 말소시키지 못한다.
그래서 판례는 이러한 중간처분등기가 있는 등 특별한 사정이 있으면 가등기권리자가 여전히 가등기에 기한 본등기절차의 이행을 구할 수 있다고 보므로, 구할 수 없다고 한 지문이 틀렸다.
가등기상 권리를 부기등기로 양도할 수 있다는 지문, 정지조건부 청구권 보전을 위한 가등기가 허용된다는 지문, 물권적 청구권 보전을 위한 가등기는 불가하다는 지문, 본등기 청구의 상대방은 가등기 당시의 등기명의인이라는 지문은 모두 옳다.

공유물의 관리에 관한 공유자 사이의 특약은 공유지분권의 본질적 부분을 침해하지 않는 한 특별한 사정이 없으면 특정승계인에게도 효력이 미친다는 것이 판례이므로 관리 특약에 관한 설명이 옳다.
乙의 지분 포기: 포기된 지분은 다른 공유자에게 균등이 아니라 각 지분의 비율로 귀속된다.
甲의 단독 임대: 임대는 관리행위로서 지분의 과반수로 정해야 하는데 甲의 지분 1/2은 과반수에 이르지 못해 단독으로 임대할 수 없다.
甲·乙의 건물 신축: 토지 위의 건물 신축은 관리의 범위를 넘는 처분·변경에 해당하여 공유자 전원의 동의가 있어야 하므로 甲·乙만으로는 할 수 없다.
乙의 인도 청구: 소수지분권자가 협의 없이 공유물을 배타적으로 점유하는 경우 다른 소수지분권자는 공유물의 인도를 청구할 수 없고 방해배제만 구할 수 있다는 것이 판례이다.

주위토지통행권은 포위된 토지의 이용에 필요한 범위 내에서만 인정되는 것이므로, 그 후 공로에 접하는 등의 사정으로 통행권을 인정할 필요성이 없어지면 통행권은 소멸한다는 것이 판례의 입장이다. 따라서 필요성이 없어져도 통행권이 존속한다고 서술한 ④가 틀린 지문이다. 지적도상 경계선이 기술적 착오로 잘못 작성된 경우 실제 경계에 따른다는 점, 토지가 포락되어 원상복구가 불가능하면 종전 소유권이 소멸한다는 점 등 나머지 지문은 옳은 설명이다.

점유자가 스스로 주장한 자주점유의 권원(예: 매매 등)이 인정되지 않는다고 하여 그것만으로 곧바로 자주점유의 추정이 번복되는 것은 아니다는 것이 판례의 태도이다. 자주점유의 추정을 깨뜨리려면 점유자가 점유 중 진정한 소유자라면 통상 취하지 않을 태도를 보이는 등 스스로 소유의 의사가 없음을 표명하였거나 상대방이 타주점유임을 별도로 증명해야 한다. 따라서 권원 불인정만으로 추정이 번복된다고 서술한 ③이 틀린 지문이다.

민법 제197조 제2항은 선의의 점유자가 본권에 관한 소에서 패소한 때에는 그 소가 제기된 때부터 악의의 점유자로 본다고 규정하고 있으므로, 패소가 확정된 때부터 악의의 점유자로 본다고 서술한 ⑤가 틀린 지문이다. 건물부지는 건물 소유자가 점유하는 것으로 본다는 점, 점유승계가 증명되면 점유계속이 추정된다는 점 등 나머지 지문은 옳은 설명이다.

ㄴ만 틀리다. 지료 연체가 토지소유권 양도 전후에 걸쳐 있는 경우 연체기간은 양수인에 대한 연체기간만을 기준으로 하므로, 양수인에 대한 연체가 2년 미만이면 토지양수인은 지상권의 소멸을 청구할 수 없다(민법 제287조는 2년 이상의 지료 연체를 요건으로 한다).
ㄱ의 담보 목적으로 설정된 지상권은 피담보채권에 부종하므로 피담보채권이 변제로 소멸하면 지상권도 소멸하여 옳고, ㄷ의 분묘기지권을 시효취득한 자는 토지소유자가 지료를 청구한 날부터의 지료를 지급할 의무가 있으므로 옳다.

요역지는 1필의 토지 전부여야 하지만, 승역지는 1필 토지의 일부에도 지역권을 설정할 수 있다는 것이 통설·판례이므로, 1필 토지의 일부에는 지역권을 설정할 수 없다고 서술한 ②가 틀린 지문이다. 지역권이 요역지와 분리하여 양도되거나 다른 권리의 목적이 될 수 없다는 점, 요역지 공유자 1인의 지역권 취득이 다른 공유자에게도 미친다는 점, 계속되고 표현된 지역권만 시효취득의 대상이 된다는 점은 모두 옳은 설명이다.

건물 일부에 대해 전세권이 설정된 경우, 전세권자는 전세권의 목적이 된 부분에 대해서만 우선변제권을 주장할 수 있을 뿐 전세권에 기하여 건물 전부에 대한 경매를 청구할 수는 없다는 것이 판례이다.
따라서 ⑤ "건물의 일부에 대한 전세에서... 전세권자는 전세권에 기하여 건물 전부에 대해서 경매청구할 수 있다"는 설명이 틀린 것이다.
나머지 지문(전세금 지급의 요소성, 채권담보 목적 전세권의 유효성, 법정갱신 후 등기 없이도 대항력 인정, 소유권 양도시 양수인의 지위 승계)은 모두 확립된 판례·법리에 부합한다.

ㄴ만 틀리다. 민법 제367조는 저당물의 제3취득자가 그 부동산의 보존·개량을 위해 필요비 또는 유익비를 지출한 때에는 저당물의 경매대가에서 우선상환을 받을 수 있다고 정하므로, 우선상환을 받을 수 없다는 ㄴ은 틀리다.
ㄱ은 제364조의 제3취득자가 소유권·지상권·전세권을 취득한 자에 한정되어 후순위저당권자는 이에 해당하지 않으므로 옳고, ㄷ은 제363조 제2항이 저당물의 소유권을 취득한 제3자도 경매인이 될 수 있다고 정하므로 옳다.
ㄹ은 제364조의 제3취득자에 경매신청 후에 소유권 등을 취득한 자도 포함된다는 것이 판례이므로 옳다.

물상대위는 저당물의 멸실·훼손·공용징수로 저당권설정자가 받을 금전 기타 물건에 대해 인정되고, 그 지급 또는 인도 전에 압류하여야 한다(민법 제342조·제370조).
여기서 압류는 특정성을 보전하기 위한 것이므로, 판례는 저당권자가 스스로 압류하지 않았더라도 다른 채권자가 이미 압류하여 특정성이 유지되고 있다면 저당권자는 배당요구 등의 방법으로 우선변제를 받을 수 있다고 본다. 따라서 ④ "이미 제3자가 압류한 경우 물상대위권을 행사할 수 없다"는 설명이 틀린 것이다.
② 공익사업법상 협의취득은 사법상 매매이므로 물상대위의 대상인 공용징수에 해당하지 않아 보상금청구권에 물상대위를 행사할 수 없고, ①·③·⑤도 판례·법리상 옳다.

유치권은 민법 제320조 제1항에 따라 채권이 그 물건에 관하여 생긴 것일 때 성립하는데, ㄷ의 가축이 타인의 농작물을 먹어 생긴 손해배상청구권은 유치의 목적물인 가축 자체로부터 발생한 채권이므로 견련관계가 인정된다.
ㄱ의 권리금반환청구권과 ㄴ의 임차보증금반환청구권은 모두 건물 자체가 아니라 임대차계약이라는 채권관계에서 생긴 채권이어서 건물과의 견련관계가 부정되므로 그 건물에 유치권을 주장할 수 없다.

동시이행의 항변권(민법 제536조)은 하나의 쌍무계약에서 생긴 대가적 견련관계 있는 채무 사이에 인정된다.
ㄱ의 매도인의 소유권이전등기의무와 매수인의 잔대금지급의무, ㄴ의 임대차 종료 시 임대인의 보증금반환의무와 임차인의 임차물반환의무는 모두 동시이행관계에 있으므로 ④ ㄱ, ㄴ이 옳다.
반면 ㄷ의 토지거래허가 신청절차에 협력할 의무는 매매대금지급의무와 대가적 견련관계가 없어, 판례는 매도인이 매수인의 대금 미지급(이행지체)을 이유로 협력의무의 이행을 거절할 수 없다고 보아 두 의무의 동시이행관계를 부정한다.

제3자를 위한 계약에서 제3자의 권리는 그 제3자가 채무자에게 수익의 의사표시를 한 때에 비로소 발생하며, 계약 성립 시로 소급하여 발생하는 것이 아니다(민법 제539조 제2항).
따라서 ① "제3자의 권리는... 수익의 의사표시를 하면 계약의 성립시에 소급하여 발생한다"는 설명이 틀린 것이다.
제3자는 계약당사자가 아니므로 해제권이 없고(②), 수익의 의사표시를 한 제3자는 채무자에게 이행을 직접 청구할 수 있으며(③), 채무자는 상당한 기간을 정해 수익 여부의 확답을 최고할 수 있고(④), 병존적 채무인수도 제3자를 위한 계약으로 볼 수 있다는 것(⑤)은 모두 옳다.

합의해제는 당사자 쌍방의 계약에 의한 것으로 채무불이행을 전제로 하지 않으므로, 다른 특약이 없는 한 합의해제 자체만으로는 채무불이행으로 인한 손해배상을 청구할 수 없다는 것이 판례의 입장이다.
따라서 ④ "계약이 합의해제된 경우... 합의해제시에 채무불이행으로 인한 손해배상을 청구할 수 있다"는 설명이 틀린 것이다.
합의해제 시 다른 약정이 없으면 이자를 붙여 반환할 필요가 없다는 점(①), 이행제공 없이도 합의해제가 가능하다는 점(②), 합의해제의 소급효도 법정해제와 마찬가지로 제3자의 권리를 해하지 못한다는 점(③), 대금을 공탁하고 이의 없이 수령하면 합의해제로 볼 수 있다는 점(⑤)은 모두 판례·법리상 옳다.

판례는 하도급계약 체결을 위해 교섭당사자가 견적서를 제출하는 행위를 계약 체결을 유인하는 청약의 유인으로 본다.
따라서 ⑤가 옳은 설명이다.
불특정다수인에 대한 청약도 유효하고(①), 청약이 상대방에게 도달하여 효력이 발생한 이후에는 청약자가 임의로 이를 철회할 수 없으며(②, 청약의 구속력), 교차청약의 경우 계약은 양 청약이 상대방에게 도달한 때 성립하고 발송한 때가 아니며(③), 구체적인 계약내용이 제시되지 않은 광고는 청약이 아니라 청약의 유인에 해당한다는 점(④)에서 나머지 지문은 모두 틀렸다.

보통거래약관은 개개 계약체결자의 의사나 구체적·개별적 사정이 아니라, 신의성실의 원칙에 따라 그 목적과 취지를 고려하여 객관적·통일적으로 해석해야 한다는 것이 확립된 판례의 해석원칙이다.
따라서 ⑤ "보통거래약관의 내용은 개개 계약체결자의 의사나 구체적인 사정을 고려하여 구체적ㆍ주관적으로 해석해야 한다"는 설명이 틀린 것이다.
부당하게 과중한 손해배상의무를 부담시키는 조항의 무효(①), 불명확한 내용의 작성자 불이익 해석원칙(②), 신의성실에 따른 공정·합리적 해석(③), 부당하게 불리한 조항의 불공정성 추정(④)은 모두 옳은 설명이다.

수량을 지정한 매매에서 목적물의 일부가 계약 당시 이미 멸실되어 있었던 경우, 대금감액·해제 등의 담보책임 규정은 선의의 매수인에게만 적용되고 악의의 매수인에게는 인정되지 않는다(민법 제574조가 준용하는 제572조·제573조).
따라서 ② "악의의 매수인은 대금감액과 손해배상을 청구할 수 있다"는 설명이 틀린 것이다.
수량지정매매의 정의(①), 선의의 매수인이 멸실 비율로 대금감액을 청구할 수 있다는 점(③), 잔존부분만으로는 매수하지 않았을 경우 선의의 매수인이 계약 전부를 해제할 수 있다는 점(④), 선의의 매수인이 사실을 안 날부터 1년 내에 권리를 행사해야 한다는 점(⑤)은 모두 옳다.

환매특약등기(부기등기)의 대항력은 甲이 적법하게 환매권을 행사할 경우 그 효력을 제3자에게도 주장할 수 있다는 의미일 뿐, 乙이 丙과 체결한 매매계약상의 소유권이전등기 의무 자체를 소멸시키거나 이행을 거절할 사유가 되는 것은 아니다.
즉 乙은 환매등기가 있더라도 丙에게 소유권을 이전할 의무를 부담하며, 다만 이후 甲이 환매권을 행사하면 丙이 취득한 소유권이 소급하여 실효될 수 있을 뿐이다. 따라서 "만일 甲의 환매등기 후 丙이 乙로부터 X토지를 매수하였다면, 乙은 환매등기를 이유로 丙의 X토지에 대한 소유권이전등기청구를 거절할 수 있다"는 설명은 틀리다.
반면 환매기간을 정하지 않은 경우 부동산은 5년으로 하고(환매기간 지문 옳음), 환매등기 후 설정된 丁의 저당권은 甲의 환매권 행사로 소유권이 회복되면 소멸한다(丁의 저당권 지문 옳음).

교환계약은 당사자 쌍방이 금전 이외의 재산권을 상호 이전할 것을 약정하는 유상・쌍무계약이고(ㄱ 옳음), 보충금 지급을 약정한 경우 그 금전에는 매매대금에 관한 규정을 준용하며(ㄴ 옳음), 유상계약이므로 다른 약정이 없는 한 매매 규정이 준용되어 각 당사자는 목적물의 하자에 대해 담보책임을 부담한다(ㄷ 옳음).
그러나 판례는 교환계약의 당사자가 자기 소유 목적물의 시가를 단순히 묵비하고 고지하지 않은 것만으로는, 특별한 사정이 없는 한 상대방의 의사결정에 불법적으로 간섭한 것이라고 볼 수 없다고 한다(ㄹ 틀림). 따라서 옳은 것은 ㄱ, ㄴ, ㄷ이다.

민법상 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 등기하지 않았더라도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 제3자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다(민법 제622조).
따라서 乙이 현존하는 지상건물을 등기한 이상 토지임대차 자체를 등기하지 않았다고 해서 제3자에 대해 효력이 없다고 한 "乙이 현존하는 지상건물을 등기해도 임대차를 등기하지 않은 때에는 제3자에 대해 임대차의 효력이 없다"는 설명은 틀리다.
임대인 甲이 소유자가 아니어도 임대차계약은 유효하게 성립하고, 반대약정이 없으면 乙은 甲에게 임대차등기절차 협력을 청구할 수 있으며, 기간 만료 시 건물이 현존하면 乙은 계약갱신을 청구할 수 있다.

임차인이 적법하게(임대인의 동의를 얻어) 전대한 경우, 임대인과 임차인의 합의로 임대차계약을 종료하더라도 전차인의 권리는 소멸하지 않는다(민법 제631조). 따라서 甲과 乙의 합의해지로 丙의 권리가 소멸한다고 한 ①은 틀린 설명이다. 전차인 丙은 임대인 甲에 대해 직접 의무를 부담하되 그 범위는 임대차·전대차 중 낮은 차임액인 60만원으로 제한되고(②), 甲은 여전히 乙에게 60만원의 차임을 청구할 수 있다(③).

판례상 자기 소유 주택에 거주하며 주민등록을 마친 자가 그 주택을 매도하면서 동시에 임차하기로 약정한 경우, 대항력은 매수인 명의로 소유권이전등기가 마쳐진 다음 날부터 발생한다고 본다.
이는 매도인이 계속 점유·주민등록을 유지하는 외관만으로는 제3자가 그가 임차인으로 전환되었음을 알 수 없기 때문이며, 소유권이전등기 여부와 무관하게 대항력이 인정된다고 한 설명은 틀리다.
타인의 점유를 매개로 한 간접점유로도 대항요건인 점유가 인정될 수 있고, 별도로 전세권등기를 마쳤더라도 주택임대차보호법상 대항요건을 상실하면 그 법상의 대항력도 함께 상실된다.

주택임대차보호법상 임차인의 계약갱신요구권은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 행사하여야 하므로(ㄱ 옳음), 계약갱신요구권은 1회에 한하여 행사할 수 있어 조건이 동일하더라도 여러 번 행사할 수는 없다(ㄴ 틀림). 또한 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택을 전대한 경우는 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유에 해당하므로(ㄷ 틀림), 옳은 것은 ㄱ뿐이다.

임대차 존속 중 이미 발생한 연체차임채권은 특별한 사정이 없는 한 건물 양수인에게 당연히 이전되지 않고 종전 임대인에게 귀속되므로, 소유자가 丙으로 바뀌어도 연체차임은 乙에게 지급해야 한다는 ㄷ만 옳다.
ㄱ: 보증금 5억원에 월차임 500만원이므로 환산보증금은 $5\text{억} + 500\text{만} \times 100 = 10\text{억원}$으로, 서울특별시 기준인 9억원을 초과한다. 상가건물임대차보호법은 이렇게 보증금액을 초과하는 임대차에 대해서는 대항력·계약갱신요구권·권리금 보호 등 일부 조항만 열거해 적용하고 확정일자 부여 등을 정한 제4조는 적용하지 않으므로 틀리다.
ㄴ: 임차인이 임차건물의 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우는 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유이므로, 중과실로 파손한 甲이 계약갱신을 요구할 수 있다는 설명도 틀리다.

가등기담보법상 가등기의 피담보채권의 범위는 당사자의 약정에 의하여 정해지는 것이지, 가등기의 원인증서인 매매예약서에 기재된 매매대금액에 당연히 한정되는 것이 아니다.
따라서 피담보채권이 매매예약서상 매매대금 한도로 제한된다고 한 "가등기의 피담보채권은 당사자의 약정과 관계없이 가등기의 원인증서인 매매예약서상의 매매대금의 한도로 제한된다"는 설명은 틀리다.
담보가등기를 마친 부동산이 강제경매로 매각되면 담보가등기권리도 저당권에 준하여 소멸하고, 청산기간 경과 전에 이루어진 청산금 채권 양도는 후순위권리자에게 대항하지 못한다.

계약명의신탁에서 매도인 乙이 선의였다면 丙 명의의 소유권취득은 유효하다. 이후 신탁자 甲이 丙으로부터 명의신탁약정과 무관한 별도의 적법한 원인(예: 새로운 매매 등)으로 소유권이전등기를 마친 경우 그 등기는 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률상 무효로 되는 명의신탁등기가 아니므로 유효하다.
따라서 이 경우 소유권이전등기가 무효라고 한 설명은 틀리다.
甲과 丙 사이의 명의신탁약정 자체는 무효이고, 매도인이 악의이면 丙은 소유권을 취득할 수 없으며, 매도인이 선의였다면 사후에 악의로 되어도 丙의 소유권취득에는 영향이 없다.

판례는 구분건물이 구조상・이용상 독립성을 갖추고 소유자의 구분행위가 있으면, 반드시 집합건축물대장에 등록되지 않았더라도 구분소유권의 객체가 될 수 있다고 본다. 따라서 건축물대장에 등록되지 않은 이상 구분소유권의 객체가 되지 못한다고 한 ㄱ은 틀린 설명이다.
특별승계인은 관리규약에 달리 정함이 없는 한 전(前) 구분소유자의 공용부분에 대한 체납관리비 지급책임을 승계하고(ㄴ 옳음), 전유부분은 구분소유권의 목적인 건물부분을 말하므로(ㄷ 옳음), 틀린 것은 ㄱ뿐이다.