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1[공인중개사 1차] 21년 1회차

다음 자료를 활용하여 직접환원법으로 산정한 대상 부동산의 수익가액은? (단, 연간 기준이며, 주어진 조건에 한함)
- 가능총소득(PGI): 70,000,000원
- 공실상당액 및 대손충당금: 가능총소득의 5 %
- 영업경비(OE): 유효총소득(EGI)의 40 %
- 환원율: 10 %

245,000,000원

266,000,000원

385,000,000 원

399,000,000원

420,000,000원

해설

직접환원법의 수익가액은 순영업소득(NOI) ÷ 환원율로 구한다.
유효총소득  $EGI = 70{,}000{,}000 \times (1-0.05) = 66{,}500{,}000$ 원이고, 영업경비  $OE = 66{,}500{,}000 \times 0.4 = 26{,}600{,}000$ 원이므로  $NOI = 66{,}500{,}000 - 26{,}600{,}000 = 39{,}900{,}000$ 원이다.
따라서 수익가액은  $\dfrac{39{,}900{,}000}{0.1} = 399{,}000{,}000$ 원이다.
공실을 반영하지 않고  $70{,}000{,}000 \times 0.6 \div 0.1$ 로 계산하면 ⑤ 420,000,000원이 되므로 영업경비는 가능총소득이 아니라 유효총소득 기준임에 유의한다.

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