[공인중개사 1차] 10년 1회차 기출문제 정답·해설 페이지

소모를 전제로 하는 재생산 이론이나 사고방식을 적용할 수 없게 하는 것은 영속성(비소모성)이다. 토지는 사용·시간의 경과로 물리적으로 소모되지 않으므로 물리적 감가상각이 배제되고, 소모를 전제로 한 재생산 논리를 적용할 수 없으며 장기적 배려가 요구된다.
반면 부동성(지리적 위치의 고정성)은 부동산시장의 지역시장화, 지역별로 상이한 규제·통제, 외부효과 발생, 임장활동의 필요성 등의 근거가 된다. 따라서 ② 재생산 이론 부적용을 부동성에서 도출한 서술은 옳지 않다. ④ 입지경쟁과 지가상승은 물리적 양을 늘릴 수 없는 부증성에서 비롯되므로 옳은 설명이다.

정부의 직접적 시장개입수단은 공공임대주택 공급, 토지 수용, 공영개발사업 시행처럼 정부가 시장에 직접 참여하는 방식을 말하며, 대출·보증 등 주택금융지원정책은 시장 참여자의 행동을 유도하는 간접적 개입수단에 해당한다.
따라서 주택에 대한 금융지원정책을 직접적 시장개입수단이라고 서술한 것은 옳지 않다.

두 재화가 대체재 관계에 있으면 한 재화의 가격이 상승할 때 소비자는 상대적으로 저렴해진 대체재로 수요를 이전하므로, 대체재에 대한 수요와 가격은 오히려 상승한다.
따라서 아파트 가격이 상승할 때 대체재인 오피스텔의 가격이 하락한다는 서술은 대체재의 가격 연동 관계와 반대되어 옳지 않다.

나지는 지상에 건물 등 정착물이 없고 사법상 제한이 없는 토지이며, 택지는 주거·상업·공업 등 건축 용도로 이용 중이거나 이용 가능하도록 조성된 토지를 말한다.
후보지는 임지·농지·택지 등 용도적 지역 상호간에 용도가 전환되고 있는 토지를, 이행지는 동일한 용도적 지역 내부에서 세부 용도가 전환되고 있는 토지를 가리킨다.
이 정의에 따르면 A는 나지, B는 택지, C는 후보지, D는 이행지로 연결되는 것이 옳다.

지문의 설명(토지이용을 합리화·구체화하고 기능을 증진하며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하기 위해 수립하는 계획)은 지구단위계획 전반의 목적에 해당하는 서술이다.
이에 비해 제2종지구단위계획구역은 도시지역 외의 지역(계획관리지역 등)을 대상으로 계획적인 개발·관리를 유도하기 위해 지정하는 것이므로, 지문은 제2종지구단위계획구역만의 고유한 설명이라 보기 어려워 옳지 않다.

부동산 마케팅은 주거용·상업용·공업용 등 부동산의 종류와 용도에 따라 목표 고객층, 광고 매체, 활동 방식 등이 달라지므로 마케팅활동의 유형이 동일할 수 없다.
따라서 부동산의 종류와 관계없이 마케팅활동의 유형이 동일하다는 서술은 옳지 않다.

다중주택은 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조이되 각 실별로 독립된 주거 형태(취사시설 등)를 갖추지 않은 단독주택의 한 종류로 분류되며 공동주택에 속하지 않는다.
아파트·연립주택·다세대주택·기숙사는 모두 공동주택으로 분류되므로, 공동주택 유형이 아닌 것은 다중주택이다.

저당채권유동화는 금융기관이 보유한 주택저당채권을 유동화증권으로 만들어 자본시장에 매각함으로써 대출자금을 조기에 회수하고 이를 다시 신규 대출 재원으로 활용할 수 있게 해주므로, 금융기관의 유동성을 증가시키는 제도이다.
따라서 저당채권유동화가 유동성을 감소시킨다는 서술은 옳지 않다.

임대료상한제는 시장균형임대료보다 낮은 수준에서 임대료를 규제하는 것으로, 이 경우 수요량은 늘고 공급량은 줄어들어 초과수요(임대주택 부족)가 발생한다.
따라서 임대료상한제의 실시가 임대주택에 대한 초과공급을 발생시킨다는 서술은 옳지 않다.

부동산관리는 크게 기술적(물리적) 관리, 경제적(재무적) 관리, 법률적 관리로 구분되는데, 건물과 부지의 부적응을 개선하여 물리적·기능적 흠을 보완하는 활동은 기술적 관리에 해당한다.
경제적 관리는 수지관리·인력관리 등 재무적 측면의 관리를 의미하므로, 이를 경제적 관리라고 서술한 것은 옳지 않다.

시행사의 신용위험을 낮추려면 자기자금 투입비중 확대, 시행업무의 별도 법인화(SPC 설립), 시행사주식에 대한 질권 설정, 자금관리의 위탁(에스크로 등)과 같이 시행사에 대한 통제력과 채권 확보 수단을 강화하는 조치가 필요하다.
반면 대출심사조건의 완화는 대출기관의 채권회수 안정성을 오히려 떨어뜨리는 조치이므로 신용위험을 낮추는 대책이 될 수 없다.

매장문화재 출토, 거시적 시장환경 변화, 사업지 주변 사회간접자본시설 확충 지연, 행정상 인·허가 지연 등은 시행사나 시공사가 임의로 통제할 수 없는 외부적 위험에 해당한다.
이에 비해 부실공사 하자에 따른 책임 위험은 시공 과정의 품질관리를 통해 시행사·시공사가 스스로 관리·통제할 수 있는 위험이다.

환지개발방식은 사업으로 조성된 토지 중 사업에 소요된 비용에 해당하는 토지(체비지 등)와 공공시설용지를 제외한 나머지 토지를, 당초 토지소유자에게 위치·면적 등을 고려하여 재분배(환지)하는 방식이다.
그런데 지문 ④는 이를 당초 토지소유자에게 매각하는 것으로 서술하여, 재분배의 성격을 매매로 잘못 표현하고 있으므로 틀린 설명이다.

회복기와 상향기는 매수세가 살아나 매도자가 주도하는 시장이고(A=매도자), 후퇴기와 하향기는 매수자가 주도하는 시장이다(D=매수자). 회복기에는 거래가 회복되면서 건축허가 신청건수가 증가하고 공실률은 감소하여 상향기의 '최대·최저'로 이어지므로 B=증가, C=감소이다. 반대로 후퇴기에는 건축허가 신청건수가 감소(C)하고 공실률이 증가(B)하여 하향기의 '최저·최대'로 연결된다.

도심지역에서 건물이 고층화되는 현상은 한정된 토지에 더 많은 자본(건축비)을 투입하여 토지이용을 집약화하는 것으로, 이는 토지에 대한 자본의 대체성이 높다는 것을 의미한다.
지문 ②는 이를 반대로 대체성이 낮다고 서술하고 있으므로 틀린 설명이다. 나머지 회귀모형, 레일리의 소매인력법칙, 허프의 상권분석모형, 베버의 최소비용이론에 관한 설명은 각 이론의 통설적 내용과 일치한다.

입지계수는 $LQ=\frac{\text{도시의 해당 산업 고용비율}}{\text{전국의 해당 산업 고용비율}}$이고, 전국 섬유산업 비율은 $1{,}000/2{,}000=0.5$이다. A도시는 $(250/400)/0.5=1.25$, B도시는 $(250/500)/0.5=1.0$, C도시는 $(500/1{,}100)/0.5\approx0.91$이므로 섬유산업 입지계수는 A > B > C 순이다.

거미집모형은 수요의 가격탄력성이 공급의 가격탄력성보다 크면 수렴형, 작으면 발산형, 같으면 순환형이 된다. A부동산은 수요 1.1 > 공급 0.9이므로 수렴형, B부동산은 수요 0.9 < 공급 1.3이므로 발산형이다.

가격 변화로 인해 동일한 수요곡선 위에서 수요량이 달라지는 것은 수요량의 변화이고, 가격 이외의 요인(소득, 인구 등)으로 수요곡선 자체가 좌우로 이동하여 수요량이 달라지는 것은 수요의 변화이다.
지문 ⑤는 수요곡선의 이동에 따른 변화를 수요량의 변화라고 서술하여 두 개념을 반대로 설명하고 있으므로 틀린 지문이다.

수요의 가격탄력성은 가격 변화율에 대한 수요량 변화율의 비율(절대값)로 계산한다.
가격이 5% 하락할 때 수요량이 7% 증가했으므로, $\dfrac{7\%}{5\%} = 1.4$가 되어 가격탄력성은 1.4이다.

이윤 = 시장가격 − 생산비용 − (1km당 교통비 × 거리)로 19km 지점을 계산한다. 쌀은 $150-70-5\times19=-15$만원으로 손실이고, 우유는 $200-100-4\times19=24$만원, 사과는 $250-130-6\times19=6$만원으로 이윤이 남는다. 따라서 19km 지점에서 이윤을 얻을 수 있는 상품은 우유와 사과이다.

부동산경기변동요인은 추세변동·순환변동·계절적 변동·무작위(불규칙)변동으로 구분되는데, ④ "봄ㆍ가을의 반복적인 주택거래건수 증가는 추세변동요인에 속한다"는 설명과 달리 매년 일정한 시기에 되풀이되는 이러한 변동은 계절적 변동요인이지 장기적 방향성을 의미하는 추세변동요인이 아니다.
반면 ② 총부채상환비율(DTI) 규제 완화처럼 예측하기 어려운 정책적 충격에 따른 거래량 변화는 불규칙(무작위)변동요인으로 분류되어 옳은 설명이다.

① "부동산감정평가에서 부동산의 가격시점은 감정평가 의뢰일을 기준으로 한다"는 설명과 달리, 감정평가의 기준이 되는 가격시점(기준시점)은 대상물건에 대한 가격조사를 완료한 날짜를 원칙으로 하며 감정평가를 의뢰받은 날짜를 기준으로 하지 않는다.
따라서 가격시점을 의뢰일 기준으로 한다는 설명이 틀린 내용이다.

이 문항은 확정답안에서 복수정답으로 처리된 문항입니다. 「주택의 상향여과는 상위소득계층이 사용하던 기존주택이 하위소득계층의 사용으로 전환되는 것을 말한다.」와 「주거분리는 도시내에서 소득계층이 분화되어 거주하는 현상을 말한다.」가 모두 정답으로 인정되었습니다. 여기서는 채점을 위해 한 선택지만 정답으로 두었으니, 다른 하나를 고르셨더라도 틀린 판단이 아닙니다.
① "주택의 상향여과는 상위소득계층이 사용하던 기존주택이 하위소득계층의 사용으로 전환되는 것을 말한다"는 설명은 실제로는 하향여과에 대한 정의이며, 상향여과는 반대로 하위소득계층이 사용하던 주택이 수선·개량 등을 거쳐 상위소득계층의 사용으로 전환되는 현상을 말한다.
따라서 상향여과와 하향여과의 정의가 뒤바뀐 이 설명이 틀린 것이다.

시행처 최종정답에서 두 개 보기가 복수정답으로 인정되었다.
요구수익률이 기대수익률보다 큰 경우 기대수익률이 점차 하락한다고 서술한 보기와, 동일한 위험 증가에 대해 위험회피형 투자자가 위험추구형 투자자보다 더 높은 수익률을 요구한다고 서술한 보기가 함께 정답으로 인정되었다.
요구수익률이 기대수익률을 웃돌면 투자 수요가 줄어 대상 부동산의 가격이 하락하고, 같은 현금흐름에 대해 매입가격이 낮아지므로 기대수익률은 오히려 상승하여 균형으로 수렴한다.
나머지 보기는 투자 판단의 기본 원리를 옳게 설명한 것이다.
기대수익률이 요구수익률보다 크면 투자를 실행한다는 설명
부동산투자에서 위험과 수익이 일반적으로 비례한다는 설명
위험추구형 투자자를 높은 수익 기회를 얻기 위해 위험을 기꺼이 감수하는 유형으로 정의한 설명

① "화폐의 시간가치를 고려한 방법으로는 순현재가치법, 내부수익률법, 회계이익률법(평균수익률법) 등이 있다"는 설명과 달리, 화폐의 시간가치를 고려(할인)하는 기법은 순현재가치법·내부수익률법·수익성지수법 등이며 회계이익률법(평균수익률법)은 회수기간법과 함께 시간가치를 고려하지 않는 비할인 기법이다.
따라서 회계이익률법을 시간가치를 고려한 방법에 포함시킨 것이 틀린 내용이다.

이 문항은 확정답안에서 복수정답으로 처리된 문항입니다. 「자기관리 부동산투자회사란 다수투자자의 자금을 받아 기업이 구조조정을 위해 매각하는 부동산을 매입하고, 개발ㆍ관리ㆍ운영하여 수익을 분배하는 뮤추얼펀드(Mutual Fund)로서 서류상으로 존재하는 명목회사(Paper Company)다.」와 「코픽스(Cost of Funds Index)는 은행자금조달비용을 반영한 대출금리로 이전의 CD금리가 은행의 자금조달 비용을 제대로 반영하지 못한다는 지적에 따라 도입되었다.」가 모두 정답으로 인정되었습니다. 여기서는 채점을 위해 한 선택지만 정답으로 두었으니, 다른 하나를 고르셨더라도 틀린 판단이 아닙니다.
② "주택저당담보부채권(MBB)은 조기상환의 위험부담을 투자자에게 전가한다"는 설명과 달리, MBB는 발행기관이 저당집합을 담보로 자체 신용으로 채권을 발행하는 방식이어서 조기상환위험과 채무불이행위험을 발행기관이 부담하고 투자자에게 이전하지 않는다.
이러한 위험을 투자자에게 전가하는 것은 지분형 증권(MPTS) 계열의 특징이므로 ②의 설명이 틀린 내용이다.

⑤ "연금의 미래가치계수는 저당상수의 역수이다"라는 설명과 달리, 저당상수의 역수는 연금의 현재가치계수이며 연금의 미래가치계수의 역수는 감채기금계수이다.
따라서 두 계수의 관계를 잘못 연결한 ⑤의 설명이 틀린 내용이다.

유효임대면적은 $1{,}800m^2 \times 80\% = 1{,}440m^2$이고, 가능총소득(PGI)은 $1{,}440m^2 \times 5{,}000\text{원/}m^2 = 7{,}200{,}000\text{원}$이다.
공실률 10%를 반영한 유효총소득(EGI)은 $7{,}200{,}000 \times (1-0.1) = 6{,}480{,}000\text{원}$이며, 유효총소득 기준 영업경비율 50%를 적용한 영업경비는 $6{,}480{,}000 \times 0.5 = 3{,}240{,}000\text{원}$이다.
따라서 순영업소득(NOI)은 $6{,}480{,}000 - 3{,}240{,}000 = 3{,}240{,}000\text{원}$, 즉 324만원이며, 연간 부채상환액 자료는 NOI 계산과 무관한 조건이다.

각 부동산의 기대수익률은 호황·불황 확률(각 50%)을 반영해 A부동산은 $0.5\times6\%+0.5\times4\%=5\%$, B부동산은 $0.5\times8\%+0.5\times4\%=6\%$, C부동산은 $0.5\times10\%+0.5\times2\%=6\%$로 계산된다.
포트폴리오 전체의 기대수익률은 자산비중(A 20%, B 30%, C 50%)으로 가중평균하여 $0.2\times5\%+0.3\times6\%+0.5\times6\%=5.8\%$로 산출된다.

대출금은 매입가격 8억원에서 지분투자액 5억원을 뺀 3억원이며, 세전현금흐름(BTCF)은 순영업소득 8천만원에서 저당지불액 4천만원을 뺀 4천만원이다.
① 종합환원율은 $\dfrac{8{,}000\text{만원}}{8\text{억원}}=10\%$, ② 저당비율은 $\dfrac{3\text{억원}}{8\text{억원}}=37.5\%$, ③ 자본회수기간은 종합환원율의 역수인 $\dfrac{1}{0.1}=10\text{년}$, ⑤ 부채감당률은 $\dfrac{8{,}000\text{만원}}{4{,}000\text{만원}}=2$로 모두 옳은 설명이다.
그러나 ④ 지분환원율은 세전현금흐름을 지분투자액으로 나눈 $\dfrac{4{,}000\text{만원}}{5\text{억원}}=8\%$이므로, 지분환원율이 7%라는 설명이 틀린 내용이다.

원금균등상환방식은 매회 동일한 원금을 상환하여 초기부터 원리금균등상환방식보다 원금 상환 속도가 빠르므로, 대출기간 중 어느 시점에 중도상환하더라도 대출잔액은 원금균등상환방식이 원리금균등상환방식보다 적다.
① 1회차 불입액은 원금균등상환방식이 원리금균등상환방식보다 크므로 동일하지 않고, ③ 시간이 지날수록 대출잔액은 줄고 담보가치는 유지·상승하는 것이 일반적이어서 채무불이행 위험은 오히려 낮아지며, ④ 금리조정주기가 짧을수록 금리변동위험은 대출자가 아닌 차입자에게 더 많이 전가된다.

기업구조조정 부동산투자회사(CR-REITs)는 자산관리회사에 운용을 위탁하는 명목회사로서, 배당가능이익의 상당 부분을 배당할 경우 그 배당금에 대해 법인세 면제(소득공제) 혜택을 받을 수 있으므로 "법인세 면제 혜택이 없다"는 서술은 틀렸다.
개발전문 부동산투자회사가 총자산 전부를 개발사업에 투자할 수 있다는 점(① 개발전문 부동산투자회사는 총자산의 전부를 부동산개발사업에 투자할 수 있다), 위탁관리 부동산투자회사가 자산의 투자·운용업무를 자산관리회사에 위탁하여야 한다는 점(⑤ 위탁관리 부동산투자회사는 자산의 투자ㆍ운용업무를 자산관리회사에게 위탁하여야 한다)은 옳은 설명이다.

위험이 큰 투자안일수록 감수해야 할 위험에 대한 보상으로 요구수익률을 상향조정하는 것이 위험관리의 기본 원리이므로, "요구수익률을 하향조정"한다는 서술은 틀렸다.
위험할증률을 더하는 것(① 요구수익률을 결정하는데 있어 감수해야 하는 위험의 정도에 따라 위험할증률을 더한다), 임차인 구성을 다양화하는 것(② 사업위험 감소를 위해 다양한 업종의 임차인으로 구성한다), 보험 가입으로 위험을 전가하는 것(③), 부적격 투자안을 배제하는 것(⑤)은 모두 타당한 위험관리 방법이다.

감정평가에서 최유효이용의 판정은 대상부동산 자체의 개별적 조건을 분석하는 개별분석의 역할이고, 지역분석은 인근지역의 표준적 이용과 가격수준을 파악하는 단계이므로, "지역분석에서 개별분석 자료를 근거로 최유효이용을 판정한다"는 서술은 두 분석의 역할이 뒤바뀐 것으로 틀렸다.
지역분석이 개별분석보다 선행한다는 점(① 지역분석이 일반적으로 개별분석보다 선행한다), 인근지역의 범위가 유동적·가변적이라는 점(④), 동일수급권이 인근지역과 유사지역을 포괄하는 공간범위라는 점(⑤)은 옳은 설명이다.

균형의 원칙은 부동산을 구성하는 토지와 건물 등 내부 구성요소 간의 균형을 다루는 원칙이고, 부동산과 외부환경 사이의 적합성을 다루는 것은 적합의 원칙이므로, "외부환경과의 균형이 중요하다"는 서술은 균형의 원칙을 적합의 원칙과 혼동한 것으로 틀렸다.
대체의 원칙(①), 기여의 원칙(③), 경쟁의 원칙(④)에 관한 설명은 타당하다.

표준지공시지가에 대한 이의신청은 토지소유자, 토지이용자뿐 아니라 그 밖의 법률상 이해관계인도 할 수 있으므로, 신청권자를 토지소유자·토지이용자로 한정한 ① "토지소유자, 토지이용자 이외의 자는 표준지공시지가에 대한 이의를 신청할 수 없다"는 서술은 틀렸다.
이의신청기간(② 공시일부터 30일 이내), 이의신청서 기재사항(③), 이의신청 심사·통지 절차(④), 타당성이 인정될 경우 표준지공시지가를 조정하여 다시 공시하는 절차(⑤)에 관한 설명은 옳다.

시산가격조정은 감정평가 3방식으로 각각 산출한 시산가격을 단순히 평균하는 것이 아니라, 각 방식에 사용된 자료의 양·정확성·적절성 등 신뢰도를 검토하여 방식별로 가중치를 달리 부여해 최종 감정평가액을 결정하는 절차이다.
3면 등가성은 이론상의 전제일 뿐 실제로는 방식별 시산가격이 서로 다르게 나타나 조정이 필요하므로 조정이 불필요하다는 서술(①)이나, 단순 산술평균만을 의미한다는 서술(②), 각 방식의 산출값이 곧바로 최종 평가액이 된다는 서술(④)은 모두 틀리다.

자산가치기준 최대 대출가능액은 부동산가치 × 대부비율이므로 $20\text{억}\times0.6=12\text{억원}$이다. 현금수지기준은 부채감당률 $DCR=\frac{\text{순영업소득}}{\text{부채서비스액}}$에서 부채서비스액 $=1.2\text{억}\div1.5=0.8\text{억원}$을 구한 뒤 이를 저당상수로 나누어 $0.8\text{억}\div0.1=8\text{억원}$이 된다.

산림은 임지와 입목을 구분하여 평가함이 원칙이고(ㄴ), 감가수정은 내용연수를 표준으로 한 정액법·정률법 또는 상환기금법 중 대상물건에 적정한 방법에 따름이 원칙이다(ㄷ).
평가는 대상물건마다 개별로 하되 2개 이상이 일체로 거래되거나 용도상 불가분의 관계에 있으면 일괄평가할 수 있다(ㄹ).
ㄱ: 평가액을 정상가격 또는 정상임료로 결정함이 원칙이어서 '적정가격·적정임료'라는 표현이 규칙과 다르다.
ㅁ: 건물 평가의 원칙적 방법이 원가법이므로 틀리다.

원가방식은 비용성의 원리에 근거하여 가격은 원가법, 임료는 적산법으로 구한다(가=비용성). 비교방식은 시장성의 원리에 근거하여 가격은 거래사례비교법, 임료는 임대사례비교법으로 구하고(나), 수익방식은 수익성의 원리에 근거하여 가격은 수익환원법, 임료는 수익분석법으로 구한다(다).

무권대리에서 상대방이 갖는 철회권은 본인의 추인이 있기 전까지만 행사할 수 있으므로, 甲이 이미 丙에게 추인한 후에는 丙은 매매계약을 철회할 수 없다.
최고에 대한 甲의 확답이 없는 경우: 본인이 상당한 기간 내 확답하지 않으면 추인을 거절한 것으로 본다(추인한 것으로 보는 것이 아님).
乙이 甲을 단독상속한 경우: 무권대리인이 본인을 단독상속하더라도 신의칙상 본인의 지위에서 추인을 거절할 수 없다.
내용을 변경한 추인: 상대방의 동의 없이 계약 내용을 변경하여 한 추인은 효력이 없다.
乙의 이행·손해배상 책임: 무권대리인의 이행 또는 손해배상 책임은 무권대리인 자신이 아니라 상대방(丙)의 선택에 따라 정해진다.

판례는 교환계약 당사자가 자기 소유 목적물의 시가를 상대방에게 고지할 의무를 원칙적으로 부담하지 않는다고 보므로, 특별한 사정이 없는 한 시가에 관하여 침묵하였다는 사정만으로는 기망행위에 해당하지 않는다. 따라서 ④ 지문이 틀린 설명이다.

전세권의 법정갱신은 당사자의 의사표시가 아닌 법률규정에 의한 물권변동이므로 등기 없이도 효력이 생기고, 전세목적물을 취득한 제3자에게도 대항할 수 있다는 것이 판례이다. 따라서 등기가 없으면 대항할 수 없다고 서술한 ③이 틀린 설명이다.

원인무효인 소유권보존등기에 기초하여 저당권이 설정된 후 그 저당권이 다시 이전된 경우에도, 진정한 소유자는 현재의 등기명의자인 저당권 이전등기 명의자(丙)를 상대로 직접 그 등기의 말소를 청구할 수 있다는 것이 판례이다.
미등기건물 매수인의 소유물반환청구: 미등기 매수인은 대금을 완납했더라도 등기를 갖추지 않는 한 소유권을 취득하지 못해 직접 소유물반환청구를 할 수 없다.
토지소유권을 丙에게 이전한 甲의 방해배제청구: 소유권을 이전한 전 소유자는 원칙적으로 방해배제청구권도 함께 상실한다.
이처럼 나머지 지문은 판례와 배치된다.

동시이행의 항변권은 서로 대가관계에 있는 채무를 부담하는 쌍무계약에서 인정되는데, 무상소비대차는 편무·무상계약으로서 대가적 채무 자체가 존재하지 않으므로 동시이행의 항변권이 인정되지 않는다. 교환·환매·임대차·도급은 모두 쌍무계약이므로 동시이행의 항변권이 인정된다.

丙은 甲이 교환계약을 해제하기 전에 이미 X토지에 대한 소유권이전등기를 마친 자이므로, 계약해제의 소급효가 제한되는 민법상 제3자에 해당하여 甲은 해제 후에도 丙 명의 등기의 말소를 청구할 수 없다.

이 문항은 출제 당시 법령을 기준으로 한 문항입니다. 이후 관련 규정이 개정되어 현행 기준과 다를 수 있으니, 시험을 준비하실 때는 최신 법령을 함께 확인하시기 바랍니다.
계약존속 중 차임 등 증액청구의 한도는 주택임대차보호법 시행령상 약정 차임 등의 5%, 상가건물임대차보호법 시행령상 9%를 초과하지 못하도록 정하고 있었으므로 A:5%, B:9%가 옳다.

배우자의 부정행위를 용서하는 대가로 부동산을 양도하면서 혼인관계가 유지되는 동안 임의처분을 금지하는 특약을 붙인 것은 사회질서에 반하지 않는 유효한 법률행위라는 것이 판례이다. 반면 절대적 불이혼 약정, 밀수자금인 줄 알면서 하는 대출 약정, 위증 대가 약정, 도박채무의 변제약정은 모두 반사회적 법률행위로서 무효이다.

甲의 임차권은 이미 설정되어 있던 丙의 저당권보다 나중에 대항요건(인도·전입신고)을 갖추었으므로 丙에 대한 관계에서 대항력이 없고, 이처럼 최선순위 저당권보다 후순위인 임차권은 그 저당권 실행에 따른 경매로 함께 소멸하므로 甲은 매수인 A에게 주택을 인도해야 한다.

저당권 양도에 필요한 물권적 합의는 저당권 양도인과 양수인 사이에만 있으면 충분하고 채무자나 물상보증인의 합의까지 필요한 것은 아니라는 것이 통설이므로 ⑤가 틀린 설명이다.

지상권은 용익물권으로서 대세적 효력이 있으므로, 지상권이 설정된 토지의 소유권을 양수한 자는 지상권의 부담을 그대로 인수하게 되어 지상권자에게 그 토지의 인도를 청구할 수 없다. 반면 무허가건물이나 미등기건물이라도 관습법상 법정지상권이 인정될 수 있다는 것이 판례이므로 '무허가·미등기건물에는 법정지상권이 인정될 수 없다'는 지문은 틀린 설명이다.

임대차 종료 후 임차인의 필요비상환청구권은 임대인이 목적물을 반환받은 날로부터 6개월 내에 행사하여야 한다는 것이 민법의 규정이다. 유익비상환청구권 역시 같은 기간의 제한을 받는다.

임차인이 적법하게 전대한 후 임대인과 임차인이 임대차계약을 합의해지하더라도 전차인의 권리(전차권)는 소멸하지 않는다는 것이 민법의 규정이자 확립된 법리이다. 따라서 '甲이 乙과 임대차계약을 합의해지하면 丙의 전차권도 따라서 소멸한다'는 지문은 틀린 설명이다. 부속물매수청구, 전대차 종료 후 부당이득반환청구, 丙의 직접반환에 의한 乙의 채무소멸에 관한 나머지 지문은 모두 타당하다.

근저당권 설정 당시 건물의 용도가 사무실이었더라도, 그 후 주거용으로 용도가 변경되어 이를 임차한 소액임차인은 특별한 사정이 없는 한 보증금 중 일정액을 그 근저당권자에 우선하여 변제받을 수 있다는 것이 판례이다. 반면 다세대주택은 구분건물이므로 동·호수 표시 없이 지번만 정확히 기재한 전입신고로는 대항력을 취득하지 못한다는 것이 판례이므로 해당 지문은 틀린 설명이다.

집합건물법상 전유부분과 대지사용권은 원칙적으로 분리처분이 금지되지만, 이 분리처분금지의 취지를 등기하지 않으면 집합건물의 대지라는 사정을 모른 채 대지사용권의 목적인 토지를 취득한 선의의 제3자에게는 그 금지로 대항할 수 없다는 것이 판례이다.

「부동산등기특별조치법」상 중간생략등기를 금지하는 규정은 이를 위반하더라도 이미 이루어진 등기의 사법상 효력에는 영향이 없는 단속규정에 불과하다는 것이 판례이므로, 효력규정이 아닌 것에 해당한다.

제한능력자인 미성년자 본인과 그 법정대리인은 모두 취소권자가 된다. 취소는 그 법률행위의 직접 상대방에게 하여야 하므로 甲으로부터 매수한 丙이 취소의 상대방이 되고, 丙으로부터 다시 전득한 丁은 취소의 상대방이 아니다.

민법상 최단존속기간 제한은 건물전세권에만 적용되어 1년 미만으로 정하면 1년으로 간주될 뿐, 토지전세권에는 최단존속기간에 관한 제한이 없다. 따라서 '토지전세권의 최단존속기간은 3년이다'라는 지문은 틀린 설명이다.

유치권은 목적물의 인도를 거절할 수 있는 이행거절권능에 불과하므로, 원고의 인도청구에 대해 피고의 유치권 항변이 인용되더라도 법원은 원고패소판결이 아니라 피고가 채권의 변제를 받음과 동시에 목적물을 인도하라는 상환이행판결을 하여야 한다는 것이 판례이다. 따라서 '원고패소판결을 해야 한다'는 지문은 틀린 설명이다.

동시이행항변권이 붙은 채권이 전부명령에 의해 제3자에게 이전되더라도 그 항변권 역시 함께 이전되므로, 채무자는 전부채권자의 청구에 대하여도 동시이행의 항변권을 행사할 수 있다는 것이 판례이다. 따라서 '동시이행의 항변권을 행사할 수 없다'는 지문은 틀린 설명이다.

매매의 일방예약에서 예약완결권은 상대방의 완결의사표시만으로 매매의 효력을 발생시키는 형성권으로서 당사자가 약정한 기간이나 그것이 없으면 예약이 성립한 때부터 10년의 제척기간에 걸리고, 이 기간이 지나면 예약완결권은 확정적으로 소멸한다는 것이 판례이다.
이때 상대방이 예약목적물을 인도받아 사용하고 있다고 하더라도 그러한 사정만으로 제척기간의 진행이나 소멸 효과가 달라지지 않으므로, ④ "예약완결권은 제척기간의 경과로 소멸하지 아니한다"는 서술은 틀리다.
반면 매매의 일방예약은 본계약(매매) 체결을 목적으로 하는 채권계약이고(①), 예약완결권은 가등기의 대상이 되며(③), 제척기간 도과 여부는 법원의 직권조사사항이라는 점(⑤)은 모두 옳은 설명이다.

가등기담보 등에 관한 법률은 소비대차(차용물의 반환)에 따른 채권을 담보할 목적으로 대물변제예약·양도담보 등이 이루어진 경우로서, 담보목적물의 가액이 차용액(원리금)을 초과할 때 적용된다.
① 1억원을 차용하면서 시가 2억원 상당의 부동산에 대물변제예약을 하고 가등기한 경우는 소비대차에 기한 채권을 담보하면서 목적물 가액이 차용액을 초과하므로 동법이 적용된다.
② 매매대금 지급 담보는 소비대차상 채권이 아니어서 적용대상이 아니고, ③ 고려청자와 같은 동산은 동법의 적용대상이 아니며, ④·⑤는 목적물의 가액(또는 선순위 저당권을 공제한 실질 가치)이 차용액을 초과하지 않아 적용되지 않는다.

종중이 종원에게 부동산을 명의신탁한 경우(부동산실권리자명의등기에관한법률상 특례로 유효), 신탁해지를 원인으로 신탁자가 수탁자에게 행사하는 소유권이전등기청구권은 소유권에 기한 물권적 청구권이므로 소멸시효에 걸리지 않는다는 것이 판례이다.
수탁자 乙의 점유는 신탁자에 대한 관계에서 타주점유이므로 시효취득이 인정되지 않고(①), 신탁자는 소유명의가 없어 직접 방해배제청구권을 행사할 수 없어 수탁자를 대위해야 하며(②), 유효한 신탁관계에서 수탁자로부터 양수한 제3자는 악의라도 유효하게 소유권을 취득하고(④), 명의신탁 해지로 등기명의가 환원된 경우는 애초 소유자 변동이 없었던 것으로 보아 관습법상 법정지상권이 성립하지 않는다(⑤)는 점에서 나머지는 모두 틀린 설명이다.

민법상 복대리인은 대리인이 자기의 이름으로 선임한 본인의 대리인이며, 대리인의 대리인이 아니다(대리인을 대리하는 것이 아니라 그 권한 범위 내에서 본인을 대리한다). 따라서 ① "복대리인은 그 권한 내에서 대리인을 대리한다"는 서술이 틀리다.
복대리인이 제3자에 대해 대리인과 동일한 권리의무를 가지는 점(②), 임의대리인이 본인의 승낙을 얻어 복대리인을 선임할 수 있는 점(③), 부득이한 사유로 복대리인을 선임한 법정대리인의 책임이 선임·감독상 책임으로 한정되는 점(④), 본인 지명에 의해 복대리인을 선임한 임의대리인의 책임이 통지·해임 해태의 경우로 한정되는 점(⑤)은 모두 옳은 설명이다.

금치산자의 법률행위는 취소할 수 있는 행위여서 취소 또는 추인이 있기 전까지 효력이 확정되지 않고(ㄴ), 무권대리인의 법률행위는 본인의 추인 여부에 따라 효력이 갈리는 유동적 무효이다(ㄷ). ㄱ 불공정한 법률행위는 확정적 무효, ㄹ 부동산 공유자의 상호명의신탁은 유효로 확정되며, ㅁ은 강박에 의한 증여라도 법률행위를 한 날로부터 10년의 제척기간이 지나 취소권이 소멸했으므로 확정적으로 유효하다.

계약명의신탁에서 명의수탁자가 매도인으로부터 매수한 부동산에 대해, 신탁자가 수탁자에게 가지는 권리는 원칙적으로 제공한 매수자금 상당액에 대한 부당이득반환청구권일 뿐이고 이는 신탁부동산 그 자체에 관하여 생긴 채권이 아니어서 유치권 성립요건인 견련성이 인정되지 않으므로, 신탁자가 그 부당이득반환청구권을 피담보채권으로 신탁부동산에 유치권을 행사할 수 없다는 것이 판례이다. 따라서 ③이 틀린 설명이다.
유치권의 성립을 배제하는 특약은 유효하고(①), 유치권은 물건에 대한 권리이므로 채무자 아닌 제3자 소유물에도 성립할 수 있으며(②), 불법행위로 인한 점유에는 유치권이 성립하지 않고(민법 제320조 제2항, ④), 임차인의 비용상환청구권은 목적물에 관하여 생긴 채권으로 유치권의 피담보채권이 될 수 있다(⑤)는 점은 모두 옳다.

저당권은 목적물의 점유를 이전받지 않는 비점유담보물권이므로 저당권자는 애초에 목적물을 점유할 권원이 없고, 따라서 목적물의 반환을 청구할 수 있는 저당물반환청구권 자체가 성립하지 않는다.
반면 저당권자에게는 물상대위권(①), 우선변제권(②), 저당권을 피담보채권과 함께 처분할 수 있는 권리(④), 물권으로서의 방해배제청구권(⑤)이 인정된다는 점에서 나머지는 모두 저당권자에게 인정되는 권리이다.

임차인의 귀책사유로 임차목적물이 멸실되어 건물반환채무가 이행불능이 되면 임차인은 그에 따른 손해배상책임을 지되, 임대인은 임대차보증금에서 그 손해배상액을 공제할 수 있을 뿐이고 임차인의 보증금반환청구권 자체가 상실되는 것은 아니다. 따라서 ④ "乙은 원칙적으로 甲에 대한 보증금반환청구권을 상실한다"는 서술이 틀리다.
임대인의 귀책사유로 멸실된 경우 임차인은 반환채무를 면하고(①), 임차인의 귀책사유로 멸실된 경우 손해배상책임을 지며(②), 쌍방 귀책사유 없이 멸실된 경우에도 보증금반환청구권은 별도로 발생하고(③), 임대인의 수령지체 중에 임차인의 경과실로 멸실된 경우에는 채권자지체 법리상 임차인은 경과실에 대한 책임을 지지 않는다(⑤)는 점은 모두 옳다.

제한능력자의 법정대리인은 취소권자인 본인과 달리, 취소의 원인이 되는 사유가 종료하기 전이라도 취소할 수 있는 법률행위를 추인할 수 있다(법정대리인은 스스로 완전한 판단능력을 가지고 있으므로 본인의 능력회복 등을 기다릴 필요가 없기 때문이다). 따라서 ④ "법정대리인은 취소의 원인이 종료하기 전에는... 추인할 수 없다"는 서술이 틀리다.
취소할 수 있는 법률행위를 추인하면 다시 취소하지 못하고(①), 법률행위 일부무효는 원칙적으로 전부무효이며(②), 무효행위를 무효임을 알고 추인하면 새로운 법률행위를 한 것으로 보고(③), 무효행위가 다른 법률행위 요건을 갖추고 당사자가 그 무효를 알았다면 다른 법률행위를 의욕했으리라 인정될 때 무효행위의 전환이 인정된다(⑤)는 점은 모두 옳다.

해제와 같은 단독행위에는 원칙적으로 조건을 붙일 수 없으나, 상대방이 동의하면 상대방을 불안정한 지위에 두지 않으므로 허용된다(ㄱ). ㄴ의 '丙이 사망하면'은 언젠가 반드시 발생하는 사실이므로 조건이 아니라 불확정기한이고, ㄷ은 민법 제151조 제3항에 따라 불능조건이 해제조건이면 조건 없는 법률행위가 되며, ㄹ은 제147조 제3항이 당사자가 소급효를 정한 때에는 그 의사에 의한다고 규정하므로 각각 틀리다.

민법 제358조는 저당권의 효력이 부합물과 종물에 미친다고 규정하면서 단서로 다른 약정이 있으면 그 규정을 배제할 수 있다고 정하고 있어, 이는 강행규정이 아닌 임의규정이다.
저당권 설정 전의 지상권: 선순위 지상권은 저당권 실행으로 소멸하지 않는다.
피담보채권 소멸 후의 저당권이전등기: 피담보채권이 소멸한 저당권은 부종성에 따라 이전등기를 마쳐도 취득할 수 없다.
공동저당의 일부 부동산 매각대금 선배당: 공동저당의 일부 부동산을 이시배당하는 경우 공동저당권자는 그 대금에서 피담보채권 전부를 우선변제받을 수 있다.
전유부분 경락인의 대지사용권: 구분소유건물의 전유부분을 경락받으면 대지사용권도 함께 취득하는 것이 원칙이다.
따라서 나머지는 모두 틀린 설명이다.

가등기는 장래 본등기의 순위를 보전하는 예비등기에 불과하여, 가등기가 있다는 사실만으로 가등기권리자가 등기의무자에게 소유권이전등기를 청구할 수 있는 법률관계, 즉 채권적 청구권의 존재까지 추정되는 것은 아니라는 것이 판례이다.
본등기의 효력 발생 시점: 본등기를 하면 물권변동의 효력은 가등기 시가 아니라 본등기 시에 발생하고 순위만 가등기 시로 소급한다.
丙에게 소유권이 이전된 경우: 가등기의무자가 소유권을 제3자에게 이전한 경우에도 본등기의 상대방은 가등기 당시의 등기의무자인 甲이다.
가등기 후 丁의 저당권: 가등기 후 설정된 저당권은 본등기로 순위가 밀려 소멸할 뿐 乙이 물상보증인이 되는 것은 아니다.
부기등기에 의한 양도: 가등기상 권리는 가등기에 대한 부기등기의 방법으로 양도할 수 있다.
따라서 나머지는 틀리다.

차명 예금계약에 관한 판례는, 금융실명제 아래 실명확인 절차를 거쳐 체결된 예금계약의 당사자는 원칙적으로 예금명의자인 乙이며, 출연자를 당사자로 보려면 금융기관과 출연자 사이에 예금명의자가 아닌 출연자에게 예금반환청구권을 귀속시키기로 하는 명확한 약정이 있어야 한다고 본다. 금융기관이 자금출연자가 甲이라는 사실을 알고 있었다는 사정만으로는 그런 약정이 인정되지 않으므로, 예금계약의 당사자가 甲이 되는 것이 원칙이라고 한 설명은 틀렸다.
나머지는 옳다.
계약당사자 확정: 의사표시 해석의 문제이다.
대리인을 통한 계약: 상대방과 대리인 사이에 본인을 당사자로 하려는 의사가 일치하면 대리권의 존부와 무관하게 본인이 당사자가 된다.
甲의 자금으로 한 경매 낙찰: 경매에서 매수인은 매수신고를 하고 매각허가결정을 받은 명의자 乙이고, 이는 甲의 자금으로 취득한 계약명의신탁에 해당하더라도 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률이 매도인(소유자)이 선의인 경우 물권변동을 유효로 하는 예외를 두어 명의를 취득한 乙이 소유권을 취득하므로 매수인은 乙이다.
대출한도 회피를 위한 명의대출: 대출한도 회피를 위해 형식상 주채무자를 내세우고 은행도 이를 양해하여 그에게 책임을 지우지 않기로 한 경우 명의자는 당사자가 아니다.

점유물반환청구권(민법 제204조)은 점유의 침탈, 즉 점유자의 의사에 반하여 점유를 빼앗긴 경우에만 인정되고, 점유자가 기망(사기)에 속아 스스로 점유물을 인도한 경우에는 침탈에 해당하지 않으므로 점유물반환청구권이 인정되지 않는다.
점유보조자: 점유자가 아니므로 원칙적으로 점유물반환청구권을 행사할 수 없다.
행사기간: 침탈당한 날로부터 1년 내에 반환청구를 해야 한다.
직접점유자 乙이 丙에게 인도한 경우: 직접점유자가 간접점유자의 의사에 반해 임의로 점유를 제3자에게 이전한 경우 이는 침탈이 아니므로 간접점유자는 그 제3자에게 반환청구를 할 수 없다.
선의의 丙에게 임대·인도한 경우: 침탈자로부터 선의로 점유를 승계한 특별승계인에게는 반환청구를 할 수 없다.
이는 민법 규정 및 법리이므로 나머지는 옳다.

부동산 물권변동은 법률행위에 의한 경우(민법 제186조) 등기를 해야 효력이 생기지만, 법률규정에 의한 경우(제187조)에는 등기 없이도 물권변동이 일어난다.
교환은 계약(법률행위)이므로 소유권이전에 등기가 필요하고(ㄴ), 매매예약완결권 행사에 의한 소유권취득도 그 행사로 매매의 효력이 발생하는 법률행위적 물권변동이므로 등기를 요한다(ㄹ).
반면 혼동에 의한 저당권 소멸(ㄱ), 존속기간 만료에 의한 지상권 소멸(ㄷ)은 법률규정에 의한 물권변동으로 등기 없이 효력이 생기고, 구분소유자가 전유부분을 취득하면 공용부분에 대한 지분도 별도의 등기 없이 당연히 함께 취득한다(ㅁ). 따라서 등기를 요하는 것은 ㄴ, ㄹ이다.

임차인은 특별한 사정이 없는 한 임차목적물을 반환할 때까지 선량한 관리자의 주의로 보존할 의무를 부담한다(ㄱ, 옳음). 임대인의 법정질권에 관한 민법 제648조는 제650조에 의해 건물 기타 공작물의 임대차에도 준용되므로, 甲이 임대차에 관한 채권에 기하여 X건물에 부속한 乙 소유의 동산을 압류하면 질권과 동일한 효력이 있다(ㄹ, 옳음).
반면 임차물 멸실로 인한 채무불이행 책임에서 귀책사유 없음에 대한 증명책임은 채무자인 임차인 乙에게 있어 ㄴ은 틀리고, 임차인이 증축 부분을 임대인 소유로 귀속시키기로 한 약정이 곧바로 부속물매수청구권을 포기하는 약정으로서 무효가 되는 것은 아니므로 ㄷ도 틀리다. 따라서 옳은 것은 ㄱ, ㄹ이다.

상가건물임대차보호법상 대항력의 요건인 사업자등록은 임차인 본인 명의가 아니더라도, 임차인이 적법하게 전대하여 전차인이 목적물을 직접점유하면서 자신의 명의로 사업자등록을 마친 경우에는 임차인의 대항력이 그대로 유지된다는 것이 판례이다. 따라서 ④가 옳다. 사업자등록에 의한 대항력은 사업자등록증이 교부된 다음날이 아니라 사업자등록을 신청한 다음날부터 발생한다는 점에서 ③은 틀리다.

등기는 부동산 물권변동의 공시방법에 불과하고 실체법상 권리 자체를 창설·소멸시키는 것은 아니므로, 등기부가 멸실되었다고 하여 소유자가 회복기간 내에 멸실회복등기를 하지 않았다는 사정만으로 이미 취득한 소유권을 상실하는 것은 아니다.
증여를 매매로 꾸민 등기: 등기원인이 실제(증여)와 다르게(매매로) 기재되었더라도 실체관계에 부합하면 등기는 유효하여 소유권을 취득한다.
위조서류로 말소된 乙의 등기: 위조서류로 인한 말소등기는 원인무효이므로 회복등기 없이도 진정한 권리자는 소유권을 상실하지 않는다.
새로 개설한 乙 명의 보존등기: 유효한 보존등기가 있음에도 이에 기초하지 않고 새로 개설한 이중의 보존등기는 무효이므로 소유권을 취득하지 못한다.
甲에서 丙으로 직접 한 이전등기: 중간생략등기라도 최종적으로 실체관계에 부합하면 그 등기는 유효하다.
따라서 나머지는 옳다.

공유물 전부를 처분하는 매매계약은 다른 공유자의 동의가 없더라도 채권행위로서는 유효하다(타인 권리의 매매, 민법 제569조). 다만 물권변동(소유권이전등기)의 단계에서 무권리 지분에 대해 문제가 생길 뿐이다.
지분 처분: 공유지분은 다른 공유자의 동의 없이 자유롭게 처분할 수 있다.
불법점유자에 대한 손해배상: 지분비율에 따라서만 가능하여 다른 공유자의 지분에 관한 부분까지 단독으로 청구할 수 없다.
동의 없이 축조한 건물: 지분권자가 동의 없이 신축한 건물이라도 다른 공유자는 보존행위로서 건물 전부의 철거를 청구할 수 있다.
과반수 지분권자의 사용 허락: 과반수 지분권자가 공유물의 관리방법으로 제3자에게 사용을 허락한 경우 그 사용은 적법하여 소수지분권자는 그 제3자에게 토지의 인도를 청구할 수 없다.
따라서 나머지는 틀리다.

최고 없이 해제할 수 있는 경우는 이행불능(민법 제546조)이거나, 이행기 전이라도 채무자가 이행하지 않을 의사를 명백히 표시하여 이행거절에 해당하는 경우이다.
매도인 甲의 귀책사유로 소유권이전이 불가능해진 경우는 이행불능이므로 최고 없이 해제할 수 있고(ㄱ), 매수인 甲이 이행기 전에 대금채무를 이행하지 않겠다는 의사를 명백히 표시한 경우도 최고 없이 해제할 수 있다(ㄴ).
반면 저당권설정등기 말소약속을 이행하지 않은 채 기일이 지난 경우(ㄷ)나 담보제공약정을 이행하지 않은 경우(ㄹ)는 통상의 이행지체에 해당하여 상당한 기간을 정한 최고가 필요하다. 따라서 최고 없이 해제할 수 있는 경우는 ㄱ, ㄴ이다.