부채감당률공인중개사 1차·감정평가사 1차 출제 용어

산식

부채감당률 = 순영업소득 ÷ 부채서비스액(저당지불액). 부채서비스액은 매기 지불하는 원금상환액과 이자지급액을 합한 금액이다.

부채감당률이 1보다 작으면 순영업소득으로 부채서비스액을 감당할 수 없고, 대출기관은 부채감당률이 높을수록 채무불이행 위험이 낮아 유리하다.

환원율 관계

대부비율 50%·저당상수 0.1이면 부채서비스액은 가치의 5%이고, 부채감당률 2를 곱한 순영업소득은 가치의 10%, 즉 자본환원율 10%가 된다.

역산 순서

순영업소득 → 부채서비스액(÷부채감당률) → 융자액(÷저당상수) → 대부비율. 순영업소득 4천만원·부채감당률 2·저당상수 0.1·매매가격 4억원이면 LTV 50%다.

LTV와 DCR 조건을 모두 충족해야 하면 두 기준 중 더 작은 값이 총 대출가능액이고, 기존 저당대출을 빼면 추가 대출가능액이다.

부채감당률(DCR) 규제 강화는 대출 가능액을 줄여 아파트 수요곡선을 좌측으로 이동시킨다.