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1[공인중개사 2차] 19년 1회차
개업공인중개사가 선순위 저당권이 설정되어 있는 서울시 소재 상가건물(상가건물 임대차보호법이 적용됨)에 대해 임대차기간 2018.10.1.부터 1년, 보증금 5천만원, 월차임 100만원으로 임대차를 중개하면서 임대인 甲과 임차인 乙에게 설명한 내용으로 옳은 것은?
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乙의 연체차임액이 200만원에 이르는 경우 甲은 계약을 해지할 수 있다.
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차임 또는 보증금의 감액이 있은 후 1년 이내에는 다시 감액을 하지 못한다.
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甲이 2019.4.1.부터 2019.8.31. 사이에 乙에게 갱신거절 또는 조건 변경의 통지를 하지 않은 경우, 2019.10.1. 임대차계약이 해지된 것으로 본다.
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상가건물에 대한 경매개시 결정등기 전에 乙 이 건물의 인도와 부가가치세법에 따른 사업자등록을 신청한 때에는, 보증금 5천만원을 선순위 저당권자보다 우선변제 받을 수 있다.
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乙이 임대차의 등기 및 사업자등록을 마치지 못한 상태에서 2019.1.5. 甲이 상가건물을 丙에게 매도한 경우, 丙의 상가건물 인도청구에 대하여 乙은 대항할 수 없다.
해설
임차인이 대항요건(건물의 인도와 사업자등록)을 갖추지 못한 상태에서 임대인이 건물을 제3자에게 매도하면 그 매수인에게 임차권으로 대항할 수 없으므로, 丙의 인도청구에 乙이 대항할 수 없다는 설명이 옳다.
- 연체차임액 200만원에 이르면 해지할 수 있다는 지문은 틀리다. 상가건물임대차보호법상 임대인은 임차인의 연체차임액이 3기의 차임액(이 사안에서는 월차임 100만원×3=300만원)에 이르러야 계약을 해지할 수 있다.
- 감액 후 1년 이내 재감액 금지 지문은 틀리다. 차임·보증금 증액 후 1년 이내 재청구 제한 규정은 증액에만 적용되고 감액에는 적용되지 않는다.
- 통지가 없으면 해지된 것으로 본다는 지문은 틀리다. 임대인이 갱신거절·조건변경 통지를 하지 않으면 동일 조건으로 갱신된 것으로 볼 뿐 계약이 해지된 것으로 보지 않는다.
- 선순위 저당권자보다 우선변제 받을 수 있다는 지문도 틀리다. 대항요건(인도·사업자등록)만으로는 확정일자 없이 우선변제권까지 인정되지 않는다.
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