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1[변리사 1차] 11년 1회차
임대차에 관한 설명 중 옳지 않은 것은? (다툼이 있는 경우에는 판례에 의함)
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지상물매수청구권은 원칙적으로 임차권소멸 당시의 임대인을 상대로 행사하여야 하나, 임대차계약 종료 후 임대인이 그 토지를 제3자에게 양도하였다면, 대항력 있는 임차인은 토지양수인을 상대로 매수청구권을 행사할 수 있다.
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비록 차임이 시가보다 파격적으로 저렴하더라도, 부속물매수청구권을 포기하기로 하는 건물임대인과 임차인 사이의 약정은 임차인에게 일방적으로 불리한 것으로서 무효이다.
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지상물매수청구권이 행사되면, 임대인과 임차인 사이에서는 지상물에 대하여 매수청구권 행사 당시의 건물시가를 대금으로 하는 매매계약이 체결된 것과 같은 효과가 발생한다.
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대항요건을 갖춘 임차권보다 후순위인 저당권의 실행으로 목적 부동산이 매각(경락)되어 그 임차권보다 선순위인 저당권이 소멸한 경우, 임차인은 매수인(경락인)에 대하여 그 임차권의 효력을 주장할 수 없다.
5
건물의 임차인이 임대차관계 종료시 건물을 원상으로 복구하여 임대인에게 명도하기로 약정하였다면, 이는 비용상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약으로 볼 수 있으므로 임차인은 유치권을 주장을 할 수 없다.
해설
부속물매수청구권 포기 특약이 임차인에게 불리한지 여부는 차임 수준 등 구체적 사정을 종합하여 판단하여야 하므로, 차임이 시가보다 파격적으로 저렴한 경우처럼 임차인에게 유리한 사정이 있다면 그 포기 특약이 일방적으로 불리하다고 단정할 수 없어 유효로 인정될 수 있다. 따라서 무조건 무효라는 설명은 옳지 않다.
부속물매수청구권에 관한 규정은 강행규정이지만, 이는 임차인에게 불리한 약정을 무효로 하는 편면적 강행규정이므로 구체적으로 임차인에게 불리하지 않다고 평가되는 경우에는 그 특약의 효력이 인정될 수 있다.
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