甲은 2021. 5. 19. 乙과 X상가를 임대차보증금 1억 원, 임대… | [변리사 1차] 23년 1회차 기출문제 상세 페이지
1[변리사 1차] 23년 1회차
甲은 2021. 5. 19. 乙과 X상가를 임대차보증금 1억 원, 임대차기간 2021. 6. 19.부터 2026. 6. 18.까지, 차임 월 300만 원으로 정하여 임대차계약을 체결하였고, 계약 당일 乙로부터 보증금 전액을 지급 받으면서 보증금의 반환을 담보하기 위하여 乙의 명의로 전세권을 설정해 주었다. 그 후 乙은 丙에게 8천만 원을 차용하면서 위 전세권에 관하여 채권최고액 1억 원의 근저당권설정등기를 마쳐주었다. 이에 관한 설명으로 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
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甲이 보증금의 반환을 담보하기 위하여 전세권을 설정하면서 이와 동시에 목적물을 인도하지 않았으므로 전세권의 설정은 효력이 없다.
2
전세금의 지급은 전세권 성립의 요소가 되는 것이므로 전세금을 현실적으로 지급하지 않고 기존의 채권으로 대신할 수 없다.
3
乙이 차임의 지급을 연체하는 경우 甲은 연체된 차임을 보증금에서 공제할 수 있다.
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임대차보증금의 반환을 담보하기 위하여 전세권설정등기가 경료되었음을 丙이 알지 못한 경우에도 甲은 연체차임의 공제를 가지고 丙에게 대항할 수 있다.
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전세권의 존속기간이 만료되면 丙은 X상가에 대한 전세권저당권을 실행하는 방법으로 乙에 대한 대여금채권을 회수하여야 한다.
해설
임대차보증금 반환채권을 담보하기 위해 전세권을 설정한 경우 그 실질은 임대차이므로, 임차인(전세권자) 乙이 차임 지급을 연체하면 임대인 甲은 그 연체차임을 전세금(보증금)에서 공제할 수 있다.
- 목적물의 인도가 동반되지 않았더라도 당사자 사이에 전세권을 설정할 의사가 있었다면 그 전세권 설정 자체는 유효하다.
- 전세금의 지급은 반드시 현실적 지급을 요하지 않고 기존의 채권으로 갈음할 수 있다.
- 전세권부 근저당권자 丙이 임대차보증금 담보 목적임을 알지 못한 선의인 경우에는 甲이 연체차임 공제로 丙에게 대항할 수 없다.
또한 전세권의 존속기간이 만료되면 전세권의 용익물권적 권능이 소멸하여 丙은 전세권 자체에 대한 저당권을 실행할 수 없고, 전세금반환채권을 압류·추심하는 방법으로 대여금을 회수하여야 하므로 전세권저당권 실행을 회수방법으로 제시한 서술도 옳지 않다.
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