다음과 같은 조건에서 대상부동산의 수익가액 산정시 적용할 환원이율(capitalization rate)은? (단, 소수점 셋째자리에서 반올림하여 둘째자리까지 구함) 유효총소득(EGI): 80,000,000원 재산세: 2,000,000원 화재보험료: 1,000,000원 재산관리 수수료: 1,000,000원 유틸리티 비용(전기, 가스, 난방 등 공익시설에 따른 비용): 1,000,000원 소득세: 2,000,000원 관리직원 인건비: 2,000,000원 부채서비스액(debt service): 연 40,000,000원 대부비율: 30 …

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1[감정평가사 1차] 20년 1회차

다음과 같은 조건에서 대상부동산의 수익가액 산정시 적용할 환원이율(capitalization rate)은? (단, 소수점 셋째자리에서 반올림하여 둘째자리까지 구함)

유효총소득(EGI): 80,000,000원
재산세: 2,000,000원
화재보험료: 1,000,000원
재산관리 수수료: 1,000,000원
유틸리티 비용(전기, 가스, 난방 등 공익시설에 따른 비용): 1,000,000원
소득세: 2,000,000원
관리직원 인건비: 2,000,000원
부채서비스액(debt service): 연 40,000,000원
대부비율: 30 %
대출조건: 이자율 연 4 %로 15년간 매년 원리금균등분할상환(고정금리)
저당상수(이자율 연 4 %, 기간 15년): 0.09

3.93 %

4.93 %

5.93 %

6.93 %

7.93 %

해설

순영업소득 7,300만원을 부동산 가치 약 14억 8,148만원으로 나눈 4.93%가 적용할 환원이율이다.
순영업소득 = 유효총소득 8,000만원 − 영업경비(재산세 200만 + 화재보험료 100만 + 재산관리 수수료 100만 + 유틸리티 비용 100만 + 관리직원 인건비 200만 = 700만원) = 7,300만원
소득세와 부채서비스액은 영업경비가 아니므로 차감하지 않는다.
저당대부액 = 부채서비스액 ÷ 저당상수 =  $\dfrac{40{,}000{,}000}{0.09} \fallingdotseq 444{,}444{,}444\ \text{원}$ 이고, 대부비율이 30%이므로 부동산 가치 =  $\dfrac{444{,}444{,}444}{0.3} \fallingdotseq 1{,}481{,}481{,}481\ \text{원}$ 이다.
 $R = \dfrac{73{,}000{,}000}{1{,}481{,}481{,}481} = 0.0493 = 4.93\%$

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