다음과 같은 조건에서 수익환원법에 의해 평가한 대상부동산의 가액은? (단, 주어진 조건에 한함) 가능총소득(PGI): 1억원 공실손실상당액 및 대손충당금: 가능총소득의 5 % 재산세: 300만원 화재보험료: 200만원 영업소득세: 400만원 건물주 개인업무비: 500만원 토지가액 : 건물가액 = 40 % : 60 % 토지환원이율: 5 % 건물환원이율: 10 %

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1[감정평가사 1차] 20년 1회차

다음과 같은 조건에서 수익환원법에 의해 평가한 대상부동산의 가액은? (단, 주어진 조건에 한함)

가능총소득(PGI): 1억원
공실손실상당액 및 대손충당금: 가능총소득의 5 %
재산세: 300만원
화재보험료: 200만원
영업소득세: 400만원
건물주 개인업무비: 500만원
토지가액 : 건물가액 = 40 % : 60 %
토지환원이율: 5 %
건물환원이율: 10 %

1,025,000,000원

1,075,000,000원

1,125,000,000원

1,175,000,000원

1,225,000,000원

해설

순영업소득 9,000만원을 종합환원이율 8%로 환원한 1,125,000,000원이 대상부동산의 수익가액이다.
유효총소득 = 가능총소득 1억원 − 공실·대손 5%(500만원) = 9,500만원
영업경비 = 재산세 300만원 + 화재보험료 200만원 = 500만원
순영업소득(NOI) = 9,500만원 − 500만원 = 9,000만원
영업소득세 400만원과 건물주 개인업무비 500만원은 영업경비에 포함하지 않는 항목이므로 차감하지 않는다는 점이 이 문제의 핵심이다.
물리적 투자결합법으로 종합환원이율을 구하면  $R = 0.4 \times 5\% + 0.6 \times 10\% = 8\%$  이므로
 $P = \dfrac{90{,}000{,}000}{0.08} = 1{,}125{,}000{,}000\ \text{원}$

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