수익환원법(직접환원볍)에 의한 대상부동산의 가액이 8억원얼 때, 건물의 연간 감가율(회수율)은? (단, 주어진 자료에 한함) 가능총수익: 월 6백만원 공실 및 대손: 연 1천2백만원 운영경비(감가상각비 제외): 유효총수익의 20% 토지, 건물 가격구성비: 각각 50% 토지환원율, 건물상각후환원율: 각각 연 5%

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1[감정평가사 1차] 22년 1회차

수익환원법(직접환원볍)에 의한 대상부동산의 가액이 8억원얼 때, 건물의 연간 감가율(회수율)은? (단, 주어진 자료에 한함)

가능총수익: 월 6백만원
공실 및 대손: 연 1천2백만원
운영경비(감가상각비 제외): 유효총수익의 20%
토지, 건물 가격구성비: 각각 50%
토지환원율, 건물상각후환원율: 각각 연 5%

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해설

물리적 투자결합법으로 종합환원율을 분해하면 건물의 연간 감가율(회수율)은 2%다.
가능총수익은 월 600만원이므로 연 7,200만원이고, 공실 및 대손 1,200만원을 빼면 유효총수익 6,000만원, 운영경비는 그 20%인 1,200만원이므로 상각전 순영업소득은 4,800만원이다.
대상부동산 가액이 8억원이므로 상각전 종합환원율은  $\dfrac{4{,}800\text{만원}}{8\text{억원}}=0.06$ 이다.
토지·건물 가격구성비가 각각 50%이고 토지환원율 5%, 건물 상각후환원율 5%이므로  $0.5\times 0.05+0.5\times(0.05+d)=0.06$ 이 되고, 정리하면  $0.5d=0.01$ 에서  $d=0.02$ , 곧 연 2%다.

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