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1[감정평가사 1차] 24년 1회차

부동산투자에서 (ㄱ)타인자본을 활용하지 않은 경우와 (ㄴ)타인자본을 40 % 활용하는 경우, 각각의 1년간 자기자본수익률(%)은? (단, 주어진 조건에 한함)
부동산 매입가격: 10,000만원
1년 후 부동산 처분
순영업소득(NOI): 연 500만원(기간 말 발생)
보유기간 동안 부동산가격 상승률: 연 2 %
대출조건: 이자율 연 4 %, 대출기간 1년, 원리금은 만기일시상환

ㄱ: 7.0, ㄴ: 7.0

ㄱ: 7.0, ㄴ: 8.0

ㄱ: 7.0, ㄴ: 9.0

ㄱ: 7.5, ㄴ: 8.0

ㄱ: 7.5, ㄴ: 9.0

해설

타인자본을 쓰지 않으면 자기자본수익률은 7.0 %, 40 %를 차입하면 9.0 %가 된다.
두 경우 모두 총수익은 순영업소득 500만원과 자본이득  $10{,}000 \times 0.02 = 200$  만원을 합한 700만원으로 같다.
타인자본이 없으면 자기자본이 10,000만원이므로  $\dfrac{700}{10{,}000} = 7.0\%$  이다.
40 %를 차입하면 대출액 4,000만원, 자기자본 6,000만원이고 이자는  $4{,}000 \times 0.04 = 160$  만원이다.
따라서  $\dfrac{700-160}{6{,}000} = 0.09$ , 곧 9.0 %가 된다.
차입이자율 4 %가 총자본수익률 7 %보다 낮아 정(+)의 지렛대효과가 나타났고, 그 결과 자기자본수익률이 7 %에서 9 %로 높아진 것이다.

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