다음과 같은 조건에서 대상부동산의 수익가액 산정시 적용할 환원이율(capitalization rate)은? (단, 주어진 조건에 한함) 가능총소득(PGI): 연 85,000,000원 공실상당액: 가능총소득의 5 % 재산관리수수료: 가능총소득의 2 % 유틸리티비용: 가능총소득의 2 % 관리직원인건비: 가능총소득의 3 % 부채서비스액: 연 20,000,000원 대부비율: 25 % 대출조건: 이자율 연 4 %로 28년간 매년 원리금균등분할상환(고정금리) 저당상수(이자율 연 4 %, 기간 28년): 0.06

앱 설치

오픈채팅

버그 신고

개선 요청

다크모드

다음과 같은 조건에서 대상부동산의 수익가액 산정시 적용할 환원이율(ca… | [감정평가사 1차] 24년 1회차 기출문제 상세 페이지

1[감정평가사 1차] 24년 1회차

다음과 같은 조건에서 대상부동산의 수익가액 산정시 적용할 환원이율(capitalization rate)은? (단, 주어진 조건에 한함)

가능총소득(PGI): 연 85,000,000원
공실상당액: 가능총소득의 5 %
재산관리수수료: 가능총소득의 2 %
유틸리티비용: 가능총소득의 2 %
관리직원인건비: 가능총소득의 3 %
부채서비스액: 연 20,000,000원
대부비율: 25 %
대출조건: 이자율 연 4 %로 28년간 매년 원리금균등분할상환(고정금리)
저당상수(이자율 연 4 %, 기간 28년): 0.06

5.61 %

5.66 %

5.71 %

5.76 %

5.81 %

해설

주어진 조건으로 산정한 환원이율은 5.61 %이다. 순영업소득과 총투자액(부동산가격)을 각각 구해 나누면 된다.
공실상당액과 세 가지 영업경비가 모두 가능총소득 기준이므로 순영업소득은
 $NOI = 85{,}000{,}000 \times (1 - 0.05 - 0.02 - 0.02 - 0.03) = 74{,}800{,}000\ \text{원}$  이다.
융자액은 부채서비스액을 저당상수로 나눈  $\dfrac{20{,}000{,}000}{0.06} \fallingdotseq 333{,}333{,}333\ \text{원}$  이고, 대부비율이 25 %이므로 부동산가격은  $\dfrac{333{,}333{,}333}{0.25} \fallingdotseq 1{,}333{,}333{,}333\ \text{원}$  이다.
따라서  $R = \dfrac{74{,}800{,}000}{1{,}333{,}333{,}333} \fallingdotseq 0.0561$ , 곧 5.61 %이다. 같은 값을 저당지분환원법으로도 확인할 수 있는데, 지분배당률이  $\dfrac{74{,}800{,}000-20{,}000{,}000}{1{,}000{,}000{,}000}=5.48\%$  이므로  $R = 0.25 \times 0.06 + 0.75 \times 0.0548 = 0.0561$  로 같다.

내용에 오류가 있거나 최신 법령·기준과 다른 부분이 보이면 알려주세요. 확인 후 반영하겠습니다.

💬 자격증 스터디 커뮤니티헷갈리는 문제, 같이 준비하는 사람들에게 물어보세요

→