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1[공인중개사 2차] 05년 2회차
중개업자가 주택임대차계약을 중개하면서 설명한 내용 중 틀린 것은?(다툼이 있는 경우 판례에 의함)
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임차인 본인은 전입신고를 하지 않더라도 처와 자녀만 주민등록 전입신고를 하고 주택을 인도 받으면 대항력을 취득할 수 있다.
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임차인이 전입신고를 하고 확정일자를 받은 일자와 저당권자의 설정등기일이 같은 경우 임차인이 우선한다.
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대항요건을 갖추고 확정일자를 받은 임차인이라도 경매절차에서 배당요구의 종기까지 배당요구를 하여야만 배당시 우선변제를 받을 수 있다.
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보증금의 전부 또는 일부를 월단위의 차임으로 전환하는 경우 월차임은 그 전환되는 금액에 연 1할4푼을 곱한 범위를 초과할 수 없다.
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주택임대차보호법상 차임 등의 증액청구에 대한 제한규정은 임대차계약이 종료된 후 재계약을 하는 경우에는 적용되지 않는다.
해설
대항요건(주택의 인도와 전입신고)과 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권은 대항요건을 갖춘 다음 날(익일 오전 0시)부터 효력이 발생하는 반면, 저당권은 등기를 접수한 당일 효력이 발생한다는 것이 판례의 태도이다.
따라서 확정일자를 받은 날과 저당권 설정등기일이 같은 날인 경우에는 저당권이 임차인의 우선변제권보다 먼저 효력을 발생시켜 저당권자가 우선하므로, “임차인이 우선한다”는 설명은 틀렸다.
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