개업공인중개사가 보증금 1억 2천만원으로 주택임대차를 중개하면서 임차인… | [공인중개사 2차] 16년 1회차 기출문제 상세 페이지
1[공인중개사 2차] 16년 1회차
개업공인중개사가 보증금 1억 2천만원으로 주택임대차를 중개하면서 임차인에게 설명한 내용으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
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주택을 인도받고 주민등록을 마친 때에는 확정일자를 받지 않더라도 주택의 경매 시 후순위저당권자보다 우선하여 보증금을 변제받는다.
2
주택 소재지가 대구광역시인 경우 보증금 중 2천만원에 대해서는 최우선변제권이 인정된다.
3
다세대 주택인 경우 전입신고 시 지번만 기재하고 동·호수는 기재하지 않더라도 대항력을 인정받는다.
4
대항력을 갖춘 임차인이라도 저당권설정 등기 이후 증액된 임차보증금에 관하여는 저당권에 기해 주택을 경락 받은 소유자에게 대항할 수 없다.
5
확정일자를 받은 후 주택의 인도와 전입신고를 하면 그 신고일이 저당권설정등기일과 같아도 임차인이 저당권자에 우선한다.
해설
임차인이 주택의 인도와 전입신고라는 대항요건만 갖춘 경우 대항력은 인정되지만 경매절차에서의 우선변제권은 별도로 확정일자를 받아야 발생하므로 ①은 틀리다. 판례상 저당권설정등기 이후에 임차보증금이 증액된 경우, 대항력을 갖춘 임차인이라도 그 증액된 부분에 관하여는 저당권에 기하여 주택을 경락받은 소유자에게 대항할 수 없다는 법리가 확립되어 있으므로 ④가 옳다.
다세대주택은 전입신고 시 지번뿐 아니라 동·호수까지 정확히 기재해야 대항력이 인정되므로 ③은 틀리고, 대항요건 구비일과 저당권설정등기일이 같은 날이면 대항력은 다음 날 0시부터 발생하여 임차인이 저당권자에 우선하지 못하므로 ⑤도 틀리다.
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