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1[공인중개사 2차] 16년 1회차
개업공인중개사가 보증금 5천만원, 월차임 1백만원으로 하여 「상가건물 임대차보호법」이 적용되는 상가건물의 임대차를 중개하면서 임차인에게 설명한 내용으로 옳은 것은?
1
임차인의 계약갱신요구권은 전체 임대차기간이 2년을 초과하지 아니 하는 범위에서만 행사할 수 있다.
2
임대인의 차임증액청구가 인정되더라도 10만원까지만 인정된다.
3
임차인의 차임 연체액이 2백만원에 이르는 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
4
상가건물이 서울특별시에 있는 경우 그 건물의 경매 시 임차인은 2천 5백만원을 다른 담보권자보다 우선하여 변제받을 수 있다.
5
임차인이 임대인의 동의 없이 건물의 전부를 전대한 경우 임대인은 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있다.
해설
상가건물 임대차보호법상 임대인의 동의 없이 임차인이 건물 전부를 전대한 경우는 임대인이 계약갱신요구를 거절할 수 있는 법정 사유(⑤)에 해당하여 옳은 지문이다.
계약갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함하여 전체 기간이 5년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있어 ①의 2년은 틀리고, 차임연체로 인한 해지 사유는 연체액이 3기의 차임액(월차임 100만원×3=300만원)에 이른 경우이므로 ③의 200만원도 틀리다.
이 임대차의 환산보증금은 5,000만원+100만원×100=1억5,000만원으로 소액임차인 최우선변제 대상 기준액을 초과하므로 ④의 최우선변제 주장도 성립하지 않고, 차임증액청구는 일정 비율 상한이 있을 뿐 특정 금액으로 고정되지 않으므로 ②도 틀리다.
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