甲의 저당권이 설정되어 있는 乙소유의 X주택을 丙이 임차하려고 한다. … | [공인중개사 2차] 24년 1회차 기출문제 상세 페이지
1[공인중개사 2차] 24년 1회차
甲의 저당권이 설정되어 있는 乙소유의 X주택을 丙이 임차하려고 한다. 개업공인중개사가 중개의뢰인 丙에게 임대차계약 체결 후 발생할 수 있는 상황에 관하여 설명한 내용으로 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
1
丙이 X주택을 인도받고 그 주소로 동거하는 자녀의 주민등록을 이전하면 대항력이 인정되지 않는다.
2
丙이 부동산임대차 등기를 한 때에도 X주택을 인도받고 주민등록의 이전을 하지 않으면 대항력이 인정되지 않는다.
3
乙이 보증금반환채권을 담보하기 위하여 丙에게 전세권을 설정해 준 경우, 乙은 丙의 전세권을 양수한 선의의 제3자에게 연체차임의 공제 주장으로 대항할 수 있다.
4
丙이 ｢주택임대차보호법｣상 최우선변제권이 인정되는 소액임차인인 때에도 甲의 저당권이 실행되면 丙의 임차권은 소멸한다.
5
丙이 임대차계약을 체결한 후 丁이 X주택에 저당권을 설정받았는데, 丁이 채권을 변제받지 못하자 X주택을 경매한 경우 甲의 저당권과 丙의 임차권은 매각으로 소멸하지 않는다.
해설
주택임대차보호법상 최우선변제권이 인정되는 소액임차인이라도 배당절차에서 보증금 중 일정액을 우선 배당받을 뿐이고, 선순위 저당권자인 甲의 저당권이 실행되어 매각되면 그보다 뒤에 성립한 丙의 임차권 자체는 매각으로 소멸하므로 ④ '최우선변제권이 인정되는 소액임차인인 때에도 甲의 저당권이 실행되면 丙의 임차권은 소멸한다'가 옳다.
① 주택의 인도와 함께 임차인과 동거하는 가족의 주민등록을 이전한 경우에도 대항요건을 갖춘 것으로 보아 대항력이 인정되고, ② 민법에 따른 부동산임대차 등기를 마치면 인도와 주민등록이 없더라도 그때부터 제3자에 대한 대항력이 생긴다.
③ 임대인 乙이 보증금반환채권을 담보할 목적으로 임차인 丙에게 전세권을 설정해 준 경우, 그 전세권은 임대차와 별개의 외관을 갖추게 되므로 전세권을 양수한 선의의 제3자에게는 임대차관계에서 생긴 연체차임의 공제를 주장하여 대항할 수 없다. ⑤ 최선순위인 甲의 저당권은 누구의 신청에 의한 경매든 매각으로 소멸하고, 그보다 후순위인 丙의 임차권도 함께 소멸한다.
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