甲은 자기소유의 신축건물(공부상 용도는 음식점)을 乙에게 보증금 5천만… | [공인중개사 1차] 06년 1회차 기출문제 상세 페이지
1[공인중개사 1차] 06년 1회차
甲은 자기소유의 신축건물(공부상 용도는 음식점)을 乙에게 보증금 5천만원, 월세 300만원에 임대하고, “乙은 甲의 승인하에 건물의 개축 등을 할 수 있으나 임대기간 종료시에는 원상회복하여 명도하며, 부속물매수청구는 하지 않는다”고 특약하였다. 乙은 甲의 동의를 얻어 주방시설(건물의 구성부분이 아니라 독립성이 인정됨) 설치비용을 지출하여 음식점을 개업하였으나 영업이 부진하자 임대차기간만료와 동시에 음식점을 폐쇄하고 사용ㆍ수익하지 않고 있다. 다음 중 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
1
乙은 보증금반환청구권을 가지므로 甲의 건물명도청구에 대하여 유치권을 주장할 수 있다.
2
乙이 주방시설의 매수청구를 하기 위해서는 甲에게 계약의 갱신을 요구하여야 한다.
3
乙은 甲에게 임대차기간 만료 이후의 임료상당의 부당이득을 반환하여야 한다.
4
乙이 부속물매수청구를 하면 원칙적으로 부속물매수대금지급의무와 부속물인도의무는 동시이행관계에 있다.
5
부속물매수청구권은 임대차 종료시에 인정되므로, 甲과 乙사이의 임대차계약이 乙의 채무불이행으로 인하여 해지되더라도 인정된다.
해설
임차인이 부속물매수청구권을 행사하면 그 즉시 부속물에 관하여 매매계약이 성립한 것과 같은 효과가 생기므로, 임대인의 매수대금 지급의무와 임차인의 부속물 인도의무는 원칙적으로 동시이행관계에 있어 ④가 옳다.
보증금반환채권은 건물 자체에 관하여 생긴 채권이 아니어서 유치권의 피담보채권이 될 수 없고, 부속물매수청구권은 임대차 종료를 요건으로 할 뿐 갱신요구를 전제로 하지 않으며, 乙이 임대차 종료 후 건물을 사용·수익하지 않은 이상 실질적 이득이 없어 부당이득반환의무도 발생하지 않고, 임차인의 채무불이행으로 임대차가 해지된 경우에는 부속물매수청구권이 인정되지 않는다는 점에서 나머지는 틀리다.
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