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1[공인중개사 1차] 13년 1회차

다음과 같은 조건에서 대상부동산의 수익가치 산정시 적용할 환원이율(capitalization rate, %)은?

○ 순영업소득(NOI) : 연 30,000,000원

○ 부채서비스액(debt service): 연 15,000,000원

○ 지분비율 : 대부비율 = 60% : 40%

○ 대출조건: 이자율 연 12%로 10년간 매년 원리금균등상환

○ 저당상수(이자율 연 12%, 기간 10년) : 0.177

3.54

5.31

14.16

20.40

21.24

해설

금융적 투자결합법은 지분환원율과 저당상수를 각각 지분비율·대부비율로 가중평균해 환원이율을 구한다.
먼저 저당대부액은  $\dfrac{15{,}000{,}000}{0.177}\approx84{,}745{,}762$ 원이고, 대부비율 40%·지분비율 60%이므로 지분투자액은 그 1.5배인 약  $127{,}118{,}644$ 원이다.
세전현금수지가  $30{,}000{,}000-15{,}000{,}000=15{,}000{,}000$ 원이므로 지분환원율(지분배당률)은  $\dfrac{15{,}000{,}000}{127{,}118{,}644}=11.8\%$ 이다.
따라서 환원이율은  $0.6\times11.8\%+0.4\times17.7\%=7.08\%+7.08\%=14.16\%$ 이다.

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