甲이 2017.2.10. 乙소유의 X상가건물을 乙로부터 보증금 6억원에… | [공인중개사 1차] 17년 1회차 기출문제 상세 페이지
1[공인중개사 1차] 17년 1회차
甲이 2017.2.10. 乙소유의 X상가건물을 乙로부터 보증금 6억원에 임차하여 상가건물임대차보호법상의 대항요건을 갖추고 영업하고 있다. 다음 설명 중 틀린 것은?
1
甲의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.
2
甲과 乙사이에 임대차기간을 6개월로 정한 경우, 乙은 그 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
3
甲의 계약갱신요구권에 따라 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다.
4
임대차종료 후 보증금이 반환되지 않은 경우, 甲은 X건물의 소재지 관할법원에 임차권등기명령을 신청할 수 없다.
5
X건물이 경매로 매각된 경우, 甲은 특별한 사정이 없는 한 보증금에 대해 일반채권자보다 우선하여 변제받을 수 있다.
해설
이 문항은 출제 당시 법령을 기준으로 한 문항입니다. 이후 관련 규정이 개정되어 현행 기준과 다를 수 있으니, 시험을 준비하실 때는 최신 법령을 함께 확인하시기 바랍니다.
보증금 6억원은 상가건물임대차보호법이 정한 환산보증금 기준을 넘는 임대차여서, 대항력·계약갱신요구권·권리금 관련 규정만 적용되고 우선변제권 규정은 적용되지 않는다. 따라서 X건물이 경매로 매각되어도 甲은 보증금을 일반채권자보다 우선하여 변제받을 수 없으므로 ⑤ "보증금에 대해 일반채권자보다 우선하여 변제받을 수 있다"는 설명은 틀리다. 같은 이유로 우선변제권을 전제로 하는 임차권등기명령도 신청할 수 없고(④), 임대차기간을 1년으로 보면서 임차인만 그보다 짧은 기간의 유효를 주장할 수 있게 한 최단존속기간 규정 역시 적용되지 않아 민법에 따라 6개월 약정이 그대로 유효하므로 임대인 乙도 그 기간의 유효를 주장할 수 있다(②). 계약갱신요구권은 환산보증금을 초과하는 임대차에도 적용되어 최초 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위에서 행사할 수 있고(①), 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다(③).
내용에 오류가 있거나 최신 법령·기준과 다른 부분이 보이면 알려주세요. 확인 후 반영하겠습니다.