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1[공인중개사 1차] 23년 1회차
甲은 건물 소유를 목적으로 乙소유의 X토지를 임차한 후, 그 지상에 Y건물을 신축하여 소유하고 있다. 위 임대차계약이 종료된 후, 甲이 乙에게 Y건물에 관하여 지상물매수청구권을 행사하는 경우에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
1
특별한 사정이 없는 한 Y건물이 미등기 무허가건물이라도 매수청구권의 대상이 될 수 있다.
2
임대차기간이 만료되면 甲이 Y건물을 철거하기로 한 약정은 특별한 사정이 없는 한 무효이다.
3
Y건물이 X토지와 제3자 소유의 토지 위에 걸쳐서 건립되었다면, 甲은 Y건물 전체에 대하여 매수청구를 할 수 있다.
4
甲의 차임연체를 이유로 임대차계약이 해지된 경우, 甲은 매수청구권을 행사할 수 없다.
5
甲이 적법하게 매수청구권을 행사한 후에도 Y건물의 점유ㆍ사용을 통하여 X토지를 계속하여 점유ㆍ사용하였다면, 甲은 乙에게 X토지 임료 상당액의 부당이득반환의무를 진다.
해설
임차인의 지상물매수청구권은 원칙적으로 임차토지의 범위 내에 있는 건물 부분을 대상으로 한다. 따라서 Y건물이 X토지와 제3자 소유 토지에 걸쳐 건립되어 있다고 하여 甲이 당연히 Y건물 전체에 대해 매수청구를 할 수 있는 것은 아니라는 것이 판례의 취지이므로, 이를 긍정한 설명은 틀리다.
- 미등기·무허가건물도 매수청구권의 대상이 될 수 있다.
- 철거특약은 임차인에게 불리한 약정으로 무효이다.
- 차임연체로 계약이 해지된 경우에는 매수청구권이 인정되지 않는다.
- 매수청구권 행사 후에도 甲이 X토지를 계속 점유·사용한다면 임료 상당의 부당이득반환의무를 진다.
이상은 모두 옳은 설명이다.
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