26년 1회차

⚠️ 공개된 확정답안을 구할 수 없어 시행처(큐넷) 가답안 기준으로 정답을 표시했습니다. 11월 말 최종정답이 확정되면 바로 반영되니 참고하시기 바랍니다.

개업공인중개사인 법인의 임원으로서 중개업무를 보조하는 공인중개사는 소속공인중개사에 해당한다.

소속공인중개사는 개업공인중개사에 소속된 공인중개사(법인의 사원·임원인 공인중개사 포함)로서 중개업무를 수행하거나 보조하는 자를 말한다.

• 개업공인중개사에는 공인중개사가 아닌 법인·중개인도 있으므로 모두 공인중개사인 것은 아니다.
• 외국법에 따라 취득한 자격은 이 법의 공인중개사 자격이 아니다.
• 중개보조원은 공인중개사가 아닌 자로서 단순 업무를 보조하는 자이므로, 공인중개사라면 중개보조원이 될 수 없다.
• 공인중개사는 자격을 취득한 자이며, 개설등록을 한 자는 개업공인중개사이다.

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주거용 확인·설명서에서 임대차 중개 시 건물(주택)공시가격은 생략할 수 있으므로 생략할 수 없다는 설명이 틀리다.

확인·설명서 작성방법상 거래예정금액 란의 공시지가·공시가격은 임대차의 경우 생략할 수 있다.

• 광업재단은 입목·공장재단과 함께 법정 중개대상물이다.
• 거래정보사업자는 의뢰받은 정보에 한정하여 공개해야 하며 의뢰받지 않은 정보를 공개할 수 없다.
• 개업공인중개사가 아닌 자는 중개대상물 표시·광고를 할 수 없다.
• 표시·광고 시 중개보조원에 관한 사항은 명시해서는 안 된다.

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지정받은 날부터 1년 이내에 정당한 사유 없이 거래정보망을 설치·운영하지 않으면 국토교통부장관은 지정을 취소할 수 있다.

거래정보사업자 지정취소 사유는 모두 임의적(취소할 수 있다) 사유로 규정되어 있다.

• 지정 요건상 확보해야 할 정보처리기사는 1명 이상이다.
• 거래정보사업자는 의뢰받은 정보를 개업공인중개사에 따라 차별적으로 공개해서는 안 된다.
• 거래가 완성된 때에는 개업공인중개사가 지체 없이 거래정보사업자에게 통보해야 한다.
• 거짓으로 지정받은 경우도 취소해야 하는 것이 아니라 취소할 수 있는 사유이다.

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주택 임대차 중개에만 적용되는 확인·설명 사항은 관리비 금액과 그 산출내역, 전입세대확인서의 열람·교부에 관한 사항이다.

시행령은 확인·설명 사항 가운데 관리비 금액과 산출내역, 임대인의 정보 제시 의무 및 소액보증금 보호, 전입세대확인서 열람·교부, 민간임대주택의 임대보증금 보증에 관한 사항을 주택 임대차 중개의 경우에만 적용하도록 한정한다.

• 벽면·바닥면 및 도배의 상태는 주택 임대차에 한정되지 않고 건축물 중개 전반에 적용되는 사항이다.
• 일조·소음·진동 등 환경조건도 거래 형태와 관계없이 확인·설명하는 일반 사항이다.

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관할 지역 외로 사무소를 이전한 경우, 이전신고 전에 발생한 사유에 대한 행정처분은 이전후 등록관청이 행한다.

이전후 등록관청이 사무소 관리를 이어받으므로 종전 사유에 대한 처분 권한도 함께 갖는다.

• 사무소 이전신고는 이전한 날부터 10일 이내에 해야 한다.
• 휴업신고는 3개월을 초과하는 휴업을 할 때 하는 것이므로 3개월 휴업은 신고 대상이 아니다.
• 폐업신고를 한 경우 간판은 지체 없이 철거해야 한다.
• 분사무소 이전신고는 분사무소 소재지가 아니라 주된 사무소 소재지 등록관청에 한다.

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중개보조원은 현장안내 등 중개업무를 보조할 때 본인이 중개보조원이라는 사실을 미리 알려야 한다.

중개보조원의 고지의무는 중개의뢰인이 자격자로 오인하는 것을 막기 위한 규정이며 위반 시 과태료 대상이다.

• 비밀누설금지의무는 업무를 떠난 후에도 계속 적용된다.
• 고용관계 종료 신고는 종료된 날부터 10일 이내에 해야 한다.
• 중개보조원도 이중소속이 금지되므로 다른 개업공인중개사인 법인의 사원이 될 수 없다.
• 고용인의 업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 본다.

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전속중개계약서의 권리취득용 기재란에는 거래규제 및 공법상 제한사항이 없다.

거래규제 및 공법상 제한사항은 권리이전용(매도·임대 등) 기재사항이며, 권리취득용은 희망물건의 종류·취득 희망가격·희망 지역 등을 적는다.

• 권리이전용에는 소유자·중개대상물 표시와 함께 권리관계를 적는다.
• 중개보수·실비를 과다수령한 경우 차액을 환급한다는 내용이 서식에 들어 있다.
• 첨부서류로 중개보수 요율표가 붙는다.
• 전속중개계약의 유효기간도 서식의 기재사항이다.

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공인중개사시험 최종 합격 확인서는 중개사무소 게시 사항이 아니다.

공인중개사인 개업공인중개사는 자격 증명으로 합격 확인서가 아니라 공인중개사자격증 원본을 게시한다.

• 중개사무소등록증 원본은 게시 사항이다.
• 중개보수·실비의 요율 및 한도액표는 게시 사항이다.
• 손해배상책임 보증의 설정을 증명하는 서류는 게시 사항이다.
• 부가가치세법 시행령에 따른 사업자등록증도 게시 사항이다.

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투기지역 여부는 입지조건이 아니라 토지이용계획·공법상 이용제한 및 거래규제 란에 표시하므로 틀린 설명이다.

입지조건 란에는 도로·대중교통·주차장·교육시설·판매 및 의료시설 등 접근성 사항을 적는다.

• 주택유형은 단독주택·공동주택·주거용 오피스텔로 구분한다.
• 건축물대장으로 내진설계 적용여부·내진능력을 확인하기 어려우면 확인불가 등으로 사유를 적는다.
• 토지 지목은 공부상 지목과 실제 이용상태를 구분하여 적는다.
• 비선호시설은 대상물로부터 1km 이내에 있을 때 그 종류와 위치를 적는다.

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임대차의 거래예정금액은 보증금 + 월 차임 × 100이 원칙이고, 그 금액이 5천만원 미만이면 보증금 + 월 차임 × 70으로 한다.

확인·설명서[Ⅳ] 작성방법도 중개보수 산정 기준과 동일한 환산 방식을 적용한다.

• 원칙 환산 배수는 70이나 120이 아니라 100이다.
• 5천만원 미만 예외 배수는 100이 아니라 70이다.

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전용면적 85제곱미터를 넘는 오피스텔은 주택 외 중개대상물(최고 0.9%)이 적용되어, 12억 원 임대차 중개가 가장 많은 보수를 받는다.

12억 원 × 0.9% = 1,080만 원

• 오피스텔 교환은 큰 금액 9억 원을 기준으로 하며, 주택 외 요율을 적용해도 9억 원 × 0.9% = 810만 원에 그친다.
• 전용 85제곱미터 이하 오피스텔 매매는 0.5%가 적용되어 8억 원 × 0.5% = 400만 원이다.
• 주택 14억 원 매매는 12억~15억 구간 0.6%로 840만 원이다.
• 주택 15억 원 임대차는 15억 이상 구간 0.6%로 900만 원이다.

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중개사무소는 소유·전세·임대차뿐 아니라 사용대차 등의 방법으로도 사용권을 확보할 수 있다.

등록기준은 건축물대장에 기재된 건물에 사무소를 확보할 것을 요구할 뿐 사용권의 취득 방식은 제한하지 않는다.

• 협동조합 중 사회적협동조합은 자본금과 관계없이 중개법인이 될 수 없다.
• 대표자를 제외한 임원 또는 사원의 3분의 1 이상이 공인중개사이면 된다.
• 상법상 회사라면 합명회사 형태도 개설등록이 가능하다.
• 경매대상 부동산의 권리분석 및 취득 알선은 중개법인이 함께 할 수 있는 겸업이다.

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중개보조원은 개업공인중개사와 소속공인중개사를 합한 수의 5배를 넘을 수 없으므로 5명 × 5 = 25명까지 고용할 수 있다.

중개보조원 고용 인원 상한은 무자격자의 중개행위를 막기 위해 도입되었다.

• 고용관계 종료 신고는 소속공인중개사가 아니라 개업공인중개사가 한다.
• 외국인 고용 시에는 결격사유 미해당을 증명하는 서류를 첨부하고, 결격사유 확인은 등록관청이 한다.
• 개업공인중개사의 행위로 보는 것은 고용인의 업무상 행위에 한정된다.
• 자격 확인 요청은 자격증을 발급한 시·도지사에게 하는 것이지 개업공인중개사에게 하는 것이 아니다.

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확인·설명서 교부일자 기재와 분사무소 거래계약서의 대표자 서명·날인 의무 없음이 옳은 설명이다.

분사무소에서 작성한 거래계약서는 분사무소 책임자와 업무를 수행한 소속공인중개사가 서명 및 날인한다.

• 거래계약서가 공인전자문서센터에 보관된 경우에는 별도로 보존할 의무가 없으므로 사본을 보존해야 한다는 설명은 틀리다.
• 중개대상물 확인·설명서 교부일자는 거래계약서의 필수 기재사항이다.

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다른 법률에 따라 중개업을 하는 자의 보증금액은 2천만원 이상이고, 보증금으로 배상한 후 재가입·보전 기한은 15일 이내이다.

보증은 중개업무를 개시하기 전에 설정해 등록관청에 신고하고, 보증으로 배상한 뒤에는 기한 내에 다시 보증을 갖추어야 한다.

• 보증금액 1천만원은 법정 기준이 아니다.
• 재가입·보전 기한은 10일이나 30일이 아니라 15일이다.

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하나의 사건에 2건 이상 신고가 있으면 최초 신고자에게 포상금을 지급하고, 국고 보조 비율은 100분의 50 이내이므로 두 설명이 옳다.

분사무소설치 신고 수수료는 시·도지사가 아니라 주된 사무소 소재지 시·군·구 조례로 정하므로 틀린 설명이다.

• 포상금은 등록관청이 지급하며, 같은 사건에 신고가 여럿이면 먼저 신고한 자가 받는다.
• 포상금 지급 비용은 일부를 국고에서 보조할 수 있으며 그 한도는 100분의 50 이내이다.

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은행, 공제사업을 하는 한국공인중개사협회, 신탁업자는 모두 계약금등의 예치기관이 될 수 있다.

예치명의자·예치기관에는 은행, 보험회사, 신탁업자, 체신관서, 공제사업자, 계약금 등 및 계약 관련 서류를 관리하는 업무를 수행하는 전문회사 등이 포함된다.

• 은행법에 따른 은행은 대표적인 예치기관이다.
• 공제사업을 하는 한국공인중개사협회도 예치기관이 될 수 있다.
• 자본시장법에 따른 신탁업자도 예치기관에 해당한다.

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계약금등의 예치는 개업공인중개사가 권고할 수 있는 사항일 뿐 거래당사자의 의무가 아니므로 예치하지 않아도 부동산거래질서교란행위가 아니다.

교란행위는 신고센터 신고 대상으로, 자격증 대여 알선·이중사무소·단체의 중개 제한·설명의무 위반 등 법이 열거한 행위에 한정된다.

• 공인중개사자격증의 양도·대여를 알선하는 행위는 교란행위에 해당한다.
• 단체를 구성하여 특정 중개대상물의 중개를 제한하는 행위는 교란행위에 해당한다.
• 둘 이상의 중개사무소를 두는 행위는 교란행위에 해당한다.
• 임대차 중개 시의 설명의무 위반도 교란행위에 포함된다.

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개업공인중개사가 다른 개업공인중개사의 소속공인중개사가 되는 이중소속은 개설등록을 반드시 취소해야 하는 사유이다.

이중소속은 절대적 등록취소 사유이며, 나머지는 등록관청이 재량으로 판단하는 사유이다.

• 천막 등 이동이 쉬운 임시 중개시설물 설치는 취소할 수 있는 사유이다.
• 전속중개계약에서 비공개 요청에도 정보를 공개한 경우는 취소할 수 있는 사유이다.
• 등록기준에 미달하게 된 경우도 취소할 수 있는 사유이다.
• 등록하지 않은 인장 사용은 등록취소가 아니라 업무정지 사유이다.

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협회의 정관에는 회원의 교육에 관한 사항이 포함되어야 하므로 ㄱ만 옳다.

2026년 8월 28일 시행 개정으로 협회의 정관 기재사항, 총회 의결사항, 국토교통부장관의 재의결 요청 규정이 새로 정비되었다.

• 정관을 제정하거나 변경하려면 국토교통부장관의 허가가 아니라 인가를 받아야 한다.
• 총회의 예산·결산 의결이 법령이나 정관에 위반되면 국토교통부장관은 정관 변경이나 재의결을 요청할 수 있다.
• 협회(중앙회·시·도회·지회 포함)에 대한 지도·감독상 명령 권한은 시·도지사가 아니라 국토교통부장관에게 있다.

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자격취소처분을 받은 자가 거짓으로 자격증 반납불가 사유서를 제출하면 100만 원 이하의 과태료 부과사유가 되므로 이 설명이 옳다.

자격증을 반납하지 않거나 사유서를 내지 않은 경우, 거짓 사유서를 낸 경우는 모두 같은 과태료 대상이다.

• 자격증 반납: 7일 이내에 국토교통부장관이 아니라 자격증을 교부한 시·도지사에게 반납한다.
• 공인중개사 결격: 자격이 취소된 자는 3년이 지나지 않으면 공인중개사가 될 수 없다(5년 아님).
• 개설등록 결격: 등록 결격사유도 자격취소 후 3년이다.
• 통보: 시·도지사는 5일 이내에 국토교통부장관과 다른 시·도지사에게 통보하며, 협회는 통보 대상이 아니다.

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소속공인중개사가 중개대상물(입목 포함)의 매매를 업으로 하는 금지행위를 하면 자격정지 기준은 자격정지 6월이다.

입목은 중개대상물이고, 그 매매업은 공인중개사법상 금지행위에 해당한다. 소속공인중개사의 금지행위 위반은 자격정지 기준 중 가장 무거운 6월에 해당한다.

• 자격정지 1월·2월: 소속공인중개사 자격정지 기준에는 1월·2월 기준이 없다.
• 자격정지 3월: 확인·설명 의무 위반, 확인·설명서나 거래계약서 서명·날인 누락 등에 해당하는 기준이다.
• 자격취소: 금지행위 위반 자체는 자격취소 사유로 열거돼 있지 않다.

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甲은 과태료의 100분의 20, 乙은 건당 50만 원이므로 甲 600만 원, 乙 50만 원이다.

실제 거래가격 거짓 신고자를 신고한 경우 포상금은 부과된 과태료의 100분의 20이다.
$30{,}000{,}000 \times 0.2 = 6{,}000{,}000$원

토지거래허가 없이 계약을 체결한 자를 신고한 경우는 공소제기 또는 기소유예 결정이 있으면 지급하며, 금액은 건별 50만 원이다.

• 甲 300만 원: 과태료 비율을 100분의 10으로 잘못 적용한 값이다.
• 乙 0원: 기소유예도 지급 요건에 포함되므로 0원이 아니다.
• 乙 100만 원: 토지거래허가 위반 신고 포상금은 50만 원이다.

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이 사례에서는 매수인 B의 자금조달계획 및 지급방식이 신고사항이 아니다.

자금조달계획은 법인이 주택을 매수하거나, 규제지역 주택이거나, 비규제지역이라도 일정 가격 이상 주택을 매수하는 경우에 신고한다. 이 사례는 비규제지역에서 개인이 그 기준에 못 미치는 금액으로 매수한다.

• 외국인 매수인의 체류자격·국내 주소 또는 183일 이상 거소 여부: 외국인이 주택을 매수하는 경우 신고사항이다.
• 중개사무소의 상호·전화번호·소재지: 개업공인중개사가 거래계약서를 작성·교부한 경우 신고사항이다.
• 매도 법인의 등기 현황: 법인이 주택 거래계약의 당사자이면 법인 주택 거래계약 신고사항으로 신고한다.
• 계약의 조건·기한: 조건이나 기한이 있는 경우 공통 신고사항이다.

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최초 이행강제금이 가장 큰 경우는 2억 원 토지를 방치한 경우이다.

이행강제금은 토지 취득가액에 위반 유형별 비율을 곱한다. 방치는 100분의 10, 직접 이용하지 않고 임대는 100분의 7, 승인 없는 이용목적 변경은 100분의 5이며, 방치·임대 기간은 금액에 영향이 없다.
$200{,}000{,}000 \times 0.1 = 20{,}000{,}000$원

• 1억 원 토지 방치: $100{,}000{,}000 \times 0.1 = 10{,}000{,}000$원이다.
• 2억 원 토지 임대: $200{,}000{,}000 \times 0.07 = 14{,}000{,}000$원이다.
• 1억 원 토지 임대: $100{,}000{,}000 \times 0.07 = 7{,}000{,}000$원이다.
• 3억 원 토지 이용목적 변경: $300{,}000{,}000 \times 0.05 = 15{,}000{,}000$원이다.

⚠️ 공개된 확정답안을 구할 수 없어 시행처(큐넷) 가답안 기준으로 정답을 표시했습니다. 11월 말 최종정답이 확정되면 바로 반영되니 참고하시기 바랍니다.

요청할 수 있는 자료는 지적공부·건축물대장·재외국민등록부(ㄱ, ㄴ, ㅁ)이다.

신고내용 조사를 위해 요청할 수 있는 자료는 법령이 열거한 거래대상 부동산의 공부와 거래당사자의 신분·등록 확인 자료이다. 법인세 자료는 비사업용 토지 양도차익 신고자료만 열거되고 납부내역은 명시적으로 제외되며, 연금보험료 납부정보는 열거 대상이 아니다.

• ㄱ 지적공부: 거래대상 토지 확인 자료로 요청 대상이다.
• ㄴ 건축물대장: 거래대상 건축물 확인 자료로 요청 대상이다.
• ㄷ 법인세 납부내역: 법인세 신고자료 중 납부내역은 요청 자료에서 제외된다.
• ㄹ 연금보험료 납부정보: 요청 자료로 열거돼 있지 않다.
• ㅁ 재외국민등록부: 거래당사자 확인 자료로 요청 대상이다.

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이의신청과 매수청구 기간은 모두 1개월이다.

허가 처분에 이의가 있는 자는 처분을 받은 날부터 1개월 이내에 시장·군수·구청장에게 이의신청을 할 수 있다. 불허가처분을 받은 자는 통지를 받은 날부터 1개월 이내에 해당 토지 권리의 매수청구를 할 수 있다.

• 15일 조합: 두 기간 중 어느 것도 15일이 아니다.
• 2개월: 이의신청 기간은 2개월이 아니라 1개월이다.

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옳은 것은 국가 등이 신고한다는 ㄴ과 전입신고 시 계약서 제출로 신고 간주되는 ㄷ이다.

주택 임대차 계약 신고는 계약 체결일부터 30일 이내에 하며, 당사자 일방이 국가 등이면 국가 등이 신고한다.

• ㄱ 틀림: 신고기한은 20일이 아니라 30일이다.
• ㄴ 옳음: 자연인과 국가 사이의 계약은 국가가 신고한다.
• ㄷ 옳음: 전입신고를 하면서 임대차 계약서를 제출하면 신고한 것으로 본다.
• ㄹ 틀림: 확정일자 부여 간주는 신고 접수 시 임대차 계약서가 제출된 경우에 한한다.

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공유지분의 처분은 다른 공유자의 동의 없이 자유롭게 할 수 있으므로, 丙의 지분 처분에 甲·乙의 동의가 필요하다는 설명이 틀리다.

공유자는 자기 지분을 자유롭게 처분할 수 있으나, 공유물 자체의 처분·변경에는 공유자 전원의 동의가 필요하다.

• X토지 전체 처분: 공유물 처분이므로 전원의 동의가 필요하다는 설명은 옳다.
• 상속인 없는 공유자 사망: 그 지분은 다른 공유자에게 각 지분 비율로 귀속한다는 설명은 옳다.
• 지분 취득자의 사용·수익: 공유자는 공유물 전부를 지분 비율로 사용·수익할 수 있다는 설명은 옳다.
• 과반수 지분권자의 단독 임대: 관리행위로 적법하므로 소수지분권자는 제3자에게 점유배제를 청구할 수 없다는 설명은 옳다.

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옳은 것은 임대차 20년 이상 약정이 가능하다는 ㄱ과 전세권 10년 단축을 말한 ㄷ이다.

임대차 존속기간을 20년으로 제한하던 민법 규정은 위헌결정 후 삭제되어 상한이 없다. 전세권은 10년을 넘지 못하며, 넘게 약정하면 10년으로 단축된다.

• ㄱ 옳음: 임대차 존속기간은 20년 이상으로 정할 수 있다.
• ㄴ 틀림: 석조·석회조·연와조 등 견고한 건물 소유 목적 지상권의 최단기간은 30년이므로, 더 짧게 약정하면 20년이 아니라 30년으로 연장된다.
• ㄷ 옳음: 전세권 존속기간을 20년으로 약정해도 10년으로 단축된다.

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옳은 것은 시효취득형(ㄱ)과 양도형(ㄴ) 분묘기지권의 지료 지급 시기에 관한 설명이다.

판례는 시효취득한 분묘기지권자는 토지소유자가 지료를 청구한 날부터, 자기 토지에 분묘를 설치한 뒤 이장 특약 없이 토지를 양도해 분묘기지권을 취득한 자는 분묘기지권이 성립한 때부터 지료를 지급해야 한다고 본다.

• ㄱ 옳음: 지료 청구일부터 지료 지급 의무가 있다.
• ㄴ 옳음: 분묘기지권 성립 시부터 지료 지급 의무가 있다.
• ㄷ 틀림: 승낙에 의해 설정된 분묘기지권은 지료 약정이 없더라도 성립하므로 토지 양수인이 그 성립 자체를 부정할 수 없다. 지료 약정의 유무는 양수인에게 지료를 주장할 수 있는지의 문제일 뿐이다.

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옳은 것은 증액 한도 20분의 1(ㄴ)과 1년 내 증액청구 금지(ㄷ)이다.

전세금 증액청구는 약정 전세금의 20분의 1을 넘지 못하고, 전세권설정계약일 또는 약정 증액일부터 1년 이내에는 하지 못한다.

• ㄱ 틀림: 판례는 전세금 지급이 전세권 성립 요소이기는 하나 반드시 현실로 수수될 필요는 없고 기존 채권으로 갈음할 수 있다고 본다.
• ㄴ 옳음: 증액청구 비율은 약정 전세금의 20분의 1이 한도이다.
• ㄷ 옳음: 계약일 또는 증액일부터 1년 이내 증액청구는 할 수 없다.

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최선순위 전세권이라도 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸하므로, 매수인이 인수한다는 설명이 틀리다.

민사집행법상 최선순위 전세권은 원칙적으로 인수되지만, 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸한다.

• 저당권: 순위와 관계없이 모두 매각으로 소멸한다는 설명은 옳다.
• 지상권: 저당권·압류채권 등에 대항할 수 없으면 매각으로 소멸한다는 설명은 옳다.
• 담보가등기: 저당권처럼 취급되어 매각으로 소멸한다는 설명은 옳다.
• 유치권: 매수인이 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다는 설명은 옳다.

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옳은 것은 권리금 계약이 미리 체결될 필요가 없다는 ㄱ뿐이다.

판례는 임차인이 신규임차인을 주선했다면 권리금 계약이 체결되지 않았어도 임대인의 방해를 인정할 수 있다고 본다.

• ㄱ 옳음: 권리금 계약의 사전 체결은 방해 인정의 필수 요건이 아니다.
• ㄴ 틀림: 손해배상 의무와 임차목적물 반환의무는 동시이행 관계가 아니다.
• ㄷ 틀림: 손해배상 채무는 임대차 종료일에 이행기가 도래하므로 지체책임은 종료일의 다음 날부터 발생한다.

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매수신청대리인의 공탁금은 폐업·사망·해산한 날부터 3년 이내에는 회수할 수 없으므로, 2년 이후 회수할 수 있다는 설명이 틀리다.

업무보증 공탁금의 회수 제한 기간은 공인중개사법의 공탁금과 같은 3년이다.

• 과실로 위임인에게 재산상 손해를 입힌 경우: 배상책임이 있다는 설명은 옳다.
• 공탁기관 및 소재지 설명: 매수신청인에게 보장금액·보장기관·보장기간 등을 설명해야 하므로 옳다.
• 분사무소 없는 법인: 4억 원 이상 보증 설정이 맞다.
• 법인 아닌 개업공인중개사: 2억 원 이상 보증 설정이 맞다.

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옳은 것은 보증금 반환 시까지 임대차 존속(ㄱ)과 2기 차임 연체 시 묵시적 갱신 불인정(ㄴ)이다.

주택임대차보호법은 기간이 끝나도 보증금을 돌려받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 보고, 2기의 차임액에 달하도록 연체한 임차인에게는 묵시적 갱신을 인정하지 않는다.

• ㄱ 옳음: 보증금 반환 시까지 임대차관계가 존속하는 것으로 본다.
• ㄴ 옳음: 2기 차임 연체 임차인에게는 묵시적 갱신이 인정되지 않는다.
• ㄷ 틀림: 판례는 기간 만료 전 경매가 진행되면 대항력 있는 임차인도 계약을 해지해 종료시키고 보증금의 우선변제를 청구할 수 있다고 본다.

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옳은 것은 토지 단독소유자가 건물을 공유하다가 토지만 매도한 경우 건물 공유자 전원이 관습상 법정지상권을 취득한다는 ㄷ뿐이다.

관습상 법정지상권은 처분 당시 토지와 건물이 동일인 소유였다가 매매 등으로 소유자가 달라질 때 성립한다. 판례는 건물 공유자 중 1인이 토지를 단독소유하다 토지만 처분한 경우에도 건물 공유자들이 이를 취득한다고 본다.

• ㄱ 틀림: 대지와 미등기건물을 함께 매도하고 대지만 이전등기한 경우, 판례는 매도인에게 관습상 법정지상권을 인정하지 않는다.
• ㄴ 틀림: 법정지상권자인 甲으로부터 건물을 양수한 丙은 지상권설정등기청구권을 대위행사할 지위에 있으므로, 乙의 건물철거 청구는 신의칙에 반하여 허용되지 않는다.
• ㄷ 옳음: 甲과 丁 모두 관습상 법정지상권을 취득한다.

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유동적 무효 상태에서는 허가를 조건으로 한 소유권이전등기청구도 할 수 없으므로 이 설명이 틀리다.

허가 전 토지거래계약은 유동적 무효로 채권적 효력이 없어, 소유권이전등기 청구는 허가를 조건으로 하더라도 허용되지 않는다. 다만 허가신청 협력의무는 인정된다.

• 협력의무 소구: 당사자는 허가신청 절차에 협력할 의무가 있어 그 이행을 소로 구할 수 있다는 설명은 옳다.
• 허가 후 소급 유효: 허가를 받으면 계약은 소급해 유효가 되어 다시 계약할 필요가 없다는 설명은 옳다.
• 허가구역 지정 해제: 계약이 확정적으로 유효가 되어 바로 이전등기를 청구할 수 있다는 설명은 옳다.
• 쌍방의 허가신청 거부 의사 표시: 계약이 확정적으로 무효가 된다는 설명은 옳다.

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ㄱ, ㄴ, ㄷ 모두 실거주를 이유로 한 갱신거절에 관한 판례·법률 내용으로 옳다.

판례는 실거주 사유의 증명책임을 임대인에게 두고, 임대인 지위를 승계한 양수인이 실거주하려는 경우에도 갱신거절 기간 내라면 그 사유를 주장할 수 있다고 본다. 거절 후 갱신되었을 기간 내에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 법률상 손해배상 책임이 생긴다.

• ㄱ 옳음: 실제 거주하려는 사유의 증명책임은 임대인에게 있다.
• ㄴ 옳음: 양수인 자신의 실거주 사유도 갱신거절 기간 내에 주장할 수 있다.
• ㄷ 옳음: 정당한 사유 없는 제3자 임대 시 임차인의 손해를 배상해야 한다.

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ㄱ, ㄴ, ㄷ 모두 상가건물 양수인의 임대인 지위 승계에 관한 판례로 옳다.

판례는 공유물분할 경매로 소유자가 바뀐 경우에도 양수인이 임대인 지위를 승계한다고 본다. 소유권 이전 전 발생한 연체차임은 양도인에게 남지만, 임대차 종료 시 보증금에서 당연히 공제된다.

• ㄱ 옳음: 공유물분할 경매로 소유자가 바뀌어도 양수인은 임대인 지위를 승계한다.
• ㄴ 옳음: 이전 전 연체차임은 채권양도가 없는 한 종전 임대인만 청구할 수 있다.
• ㄷ 옳음: 승계 전 연체차임도 특별한 사정이 없으면 보증금에서 당연히 공제된다.

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옳은 것은 도시개발사업이 도시·군계획사업에 해당한다는 설명이다.

도시·군계획사업은 도시·군관리계획을 시행하기 위한 도시·군계획시설사업, 도시개발사업, 정비사업을 말한다.

• 복합용도구역의 지정에 관한 계획은 도시·군기본계획이 아니라 도시·군관리계획에 해당한다.
• 용도구역의 효율적·계획적 관리를 위해 건폐율 등을 완화하는 계획은 도시혁신계획이 아니라 공간재구조화계획이다.
• 광장은 공공·문화체육시설이 아니라 공간시설에 속한다.
• 2 이상의 시·군에 걸치는 광역시설에서 하수도는 하수종말처리시설을 제외하므로, 하수종말처리시설이 걸쳐 있다는 이유만으로는 광역시설이 되지 않는다.

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틀린 것은 공청회를 여러 지역으로 구분하여 개최하여야 한다는 설명이다.

광역도시계획 공청회는 광역계획권 단위로 개최하는 것이 원칙이고, 필요한 경우에 여러 지역으로 구분하여 개최할 수 있다.

• 국토교통부장관이 광역계획권을 지정하려면 관계 시·도지사, 시장 또는 군수의 의견을 듣고 중앙도시계획위원회 심의를 거친다.
• 국토교통부장관은 시·도지사가 요청하는 경우 관할 시·도지사와 공동으로 광역도시계획을 수립할 수 있다.
• 광역도시계획의 수립기준은 대통령령으로 정하는 바에 따라 국토교통부장관이 정한다.
• 시·도지사는 기초조사에 필요한 자료의 제출을 관계 행정기관의 장에게 요청할 수 있다.

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주민이 입안을 제안할 수 있는 것은 산업·유통개발진흥지구의 지정에 관한 사항이다.

개발진흥지구 중 주민 제안 대상은 공업·유통물류 기능을 집중 개발하는 산업·유통개발진흥지구의 지정 및 변경으로 한정된다.

• 주거개발진흥지구의 지정은 주민 제안 대상이 아니다.
• 관광·휴양개발진흥지구의 변경은 주민 제안 대상이 아니다.
• 복합개발진흥지구의 변경은 주민 제안 대상이 아니다.
• 특정개발진흥지구의 변경은 주민 제안 대상이 아니다.

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용적률 최대한도가 가장 큰 것은 중심상업지역이다.

용적률 상한은 대체로 상업지역 > 주거지역(준주거) > 공업지역 > 녹지·전용주거 순이며, 상업지역 중에서도 중심상업지역이 가장 높다.

• 준주거지역은 주거지역 중 가장 높지만 중심상업지역보다 낮다.
• 준공업지역은 준주거지역보다도 낮다.
• 제1종전용주거지역은 저밀 주거를 위한 지역이라 매우 낮다.
• 생산녹지지역은 녹지지역으로서 매우 낮은 수준이다.

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포함 사항이 아닌 것은 도시혁신구역 및 복합용도구역 외의 지역에 대한 도시·군기본계획 결정·변경이다.

공간재구조화계획은 구역 안에 대해서는 도시·군기본계획 변경과 도시·군관리계획 결정·변경을 담고, 구역 밖의 지역에 대해서는 주거·교통·기반시설 등에 미치는 영향과 관리방안(도시·군관리계획 결정·변경 포함)을 담는다. 구역 밖 지역의 도시·군기본계획 결정·변경은 내용이 아니다.

• 공간재구조화계획의 범위 설정은 포함 사항이다.
• 공간재구조화계획 기본구상 및 토지이용계획은 포함 사항이다.
• 환경관리계획 또는 경관계획은 포함 사항이다.
• 구역 안의 도시·군기본계획 변경 및 도시·군관리계획 결정·변경은 포함 사항이다.

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조례로 용도지구를 신설할 때의 기준은 ㄱ, ㄴ이다.

신설 용도지구의 행위제한은 지정목적 달성에 필요한 최소한도에 그쳐야 하고, 해당 용도지역·용도구역의 행위제한을 완화하는 용도지구는 신설할 수 없다.

• ㄱ: 행위제한을 최소한도로 하는 기준으로 옳다.
• ㄴ: 행위제한을 완화하는 용도지구를 신설하지 않는 기준으로 옳다.
• ㄷ: 용도지역 전체 면적의 3분의 1 이하 범위에서 정하라는 것은 복합용도지구의 지정 기준이며, 조례로 용도지구를 신설하는 기준이 아니다.

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건폐율을 50퍼센트 이하까지 완화할 수 있는 곳은 계획관리지역이다.

성장관리계획구역의 건폐율 완화 범위는 계획관리지역 50퍼센트 이하, 생산관리지역·농림지역 및 대통령령으로 정하는 녹지지역 30퍼센트 이하이다.

• 생산관리지역은 30퍼센트 이하까지만 완화된다.
• 농림지역은 30퍼센트 이하까지만 완화된다.
• 생산녹지지역은 녹지지역으로서 30퍼센트 이하까지만 완화된다.
• 자연녹지지역은 녹지지역으로서 30퍼센트 이하까지만 완화된다.

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심의 없이 한 차례 2년 이내 연장할 수 있는 곳은 지구단위계획구역으로 지정된 지역이다.

지구단위계획구역, 기반시설부담구역, 도시·군기본계획 또는 도시·군관리계획 수립 중으로 행위허가 기준이 달라질 지역은 위원회 심의 없이 한 차례 연장할 수 있다.

• 수목이 집단적으로 자라는 녹지지역은 심의를 거쳐 제한하며 심의 없는 연장 대상이 아니다.
• 우량 농지로 보전할 계획관리지역은 심의 없는 연장 대상이 아니다.
• 주변 환경이 크게 오염될 우려가 있는 지역은 심의 없는 연장 대상이 아니다.
• 개발밀도관리구역은 연장 특례 대상이 아니며, 특례가 적용되는 것은 기반시설부담구역이다.

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공공임대주택 건설 시 용적률을 120퍼센트 이내에서 완화할 수 있는 지역은 준주거지역이다.

이 완화는 주거지역(제1·2종전용주거, 제1·2·3종일반주거, 준주거)에서 공공임대주택이나 임대의무기간 8년 이상 민간임대주택을 건설하는 경우에 적용된다.

• 중심상업지역은 주거지역이 아니어서 대상이 아니다.
• 전용공업지역은 주거지역이 아니어서 대상이 아니다.
• 보전관리지역은 주거지역이 아니어서 대상이 아니다.
• 계획관리지역은 주거지역이 아니어서 대상이 아니다.

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옳은 것은 표준시설비용을 매년 1월 1일 기준으로 6월 10일까지 고시한다는 설명이다.

국토교통부장관은 생산자물가상승률 등을 고려해 기반시설 표준시설비용을 매년 고시한다.

• 기존 연면적을 초과하는 건축행위만 부과대상으로 하는 것은 기존 건축물을 철거하고 신축하는 경우의 규정이고, 증축은 기존 연면적을 포함해 200제곱미터를 초과하는지로 본다.
• 철거 후 신축하는 경우에는 기존 연면적을 포함하는 것이 아니라 기존 연면적을 초과하는 부분만 부과대상이 된다.
• 기반시설설치비용은 표준시설비용과 용지비용의 합에 부과대상 건축연면적과 민간 개발사업자 부담률을 곱해 산정하며, 기반시설유발계수는 용지비용 산정에 쓰인다.
• 용지환산계수는 0.5가 아니라 0.4 범위에서 지방자치단체의 조례로 정한다.

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경미한 행위에 해당하지 않는 것은 분할제한면적 미만으로의 분할이다.

너비 5미터 이하로 이미 분할된 토지는 「건축법」상 분할제한면적 이상으로 분할하는 경우에만 허가 없이 할 수 있다.

• 사도개설허가를 받은 토지의 분할은 경미한 행위로 허가가 필요 없다.
• 토지 일부를 공공시설로 사용하기 위한 분할은 경미한 행위이다.
• 행정재산 중 용도폐지되는 부분의 분할은 경미한 행위이다.
• 토지 일부가 도시·군계획시설로 지형도면고시된 당해 토지의 분할은 경미한 행위이다.

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개발행위허가로 의제되지 않는 것은 「도시개발법」에 따른 실시계획의 인가이다.

도시개발사업 실시계획 인가는 오히려 그 인가로 개발행위허가가 의제되는 관계이며, 개발행위허가로 실시계획 인가가 의제되지는 않는다.

• 공유수면매립실시계획의 승인은 의제 대상이다.
• 연안정비사업실시계획의 승인은 의제 대상이다.
• 체육시설 사업계획의 승인은 의제 대상이다.
• 광업법에 따른 채굴계획의 인가는 의제 대상이다.

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옳은 것은 한국관광공사인 토지 소유자에게는 소유한 주택 수만큼 공급할 수 있다는 설명이다.

입체 환지로 주택을 공급할 때는 1주택 공급이 원칙이지만, 국가·지방자치단체·대통령령으로 정하는 공공기관(한국관광공사 포함) 등 공공 시행자 자격을 가진 토지 소유자에게는 소유 주택 수만큼 공급할 수 있다.

• 환지로 지정된 토지를 금전으로 청산하는 변경은 경미한 변경이어서 변경인가가 필요 없다.
• 입체 환지는 토지 소유자의 신청을 받아 하는 것이므로, 신청과 관계없이 하여야 하는 것이 아니다.
• 환지계획 기준 등의 공람 절차를 준용하는 것은 민간 시행자가 환지 예정지를 지정할 때이며, 한국토지주택공사 같은 공공 시행자에게는 준용되지 않는다.
• 환지 예정지 지정 전 토지 사용은 국가·지방자치단체·공공기관 등 공공 시행자에게만 허용되고, 조합은 할 수 없다.

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옳은 것은 질권자 성명·주소가 토지상환채권원부에 기재되지 않으면 대항하지 못한다는 설명이다.

토지상환채권에 질권을 설정한 경우 원부 기재가 발행자와 제3자에 대한 대항요건이다.

• 도시개발구역지정 고시일 이후 시행자가 취득한 토지는 토지 소유자 총수에 포함하고, 동의한 자의 수로 산정한다.
• 토지상환채권의 발행 규모는 분양토지·분양건축물 면적의 3분의 2가 아니라 2분의 1을 초과하지 않아야 한다.
• 원형지는 지방자치단체에 공급하는 경우에도 도시개발구역 전체 토지 면적의 3분의 1 이내에서만 공급할 수 있다.

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들어갈 숫자는 ㄱ: 1, ㄴ: 3이다.

도시지역에서 도시개발구역 지정 규모는 주거지역·상업지역 1만 제곱미터 이상, 공업지역 3만 제곱미터 이상이다.

• 공업지역을 1만 제곱미터로 본 조합은 공업지역 규모를 주거·상업지역과 같게 본 것이어서 틀리다.
• 공업지역을 2만 제곱미터로 본 조합은 공업지역 규모가 맞지 않는다.
• 주거지역·상업지역을 3만 제곱미터로 본 조합은 주거·상업지역 규모를 공업지역 기준과 혼동한 것이다.

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옳은 것은 처분된 체비지는 매입한 자가 소유권 이전 등기를 마친 때 소유권을 취득한다는 설명이다.

체비지는 원칙적으로 환지처분 공고 다음 날 시행자가 취득하지만, 이미 처분된 체비지는 매입자가 이전등기를 마친 때 취득한다.

• 구역 지정 이후의 시행방식 변경은 수용·사용에서 전부 환지로, 혼용에서 전부 환지로, 수용·사용에서 혼용으로 바꾸는 경우만 허용되며, 전부 환지에서 혼용으로 바꾸는 길은 없다.
• 순환용주택에 계속 거주하는 자가 환지 대상자이면 환지처분을 한 것으로 보는 것이 아니라 환지 대상에서 제외한 것으로 본다.
• 도시개발사업분쟁조정위원회는 시·도가 아니라 특별자치도 또는 시·군·구에 둘 수 있다.
• 도시개발채권은 시·도의 조례로 정하는 바에 따라 시·도지사가 발행한다.

⚠️ 공개된 확정답안을 구할 수 없어 시행처(큐넷) 가답안 기준으로 정답을 표시했습니다. 11월 말 최종정답이 확정되면 바로 반영되니 참고하시기 바랍니다.

옳은 것은 둘 이상의 행정구역에 걸치면 면적이 가장 큰 행정구역의 시장·군수 또는 구청장에게 제안서를 제출한다는 설명이다.

도시개발구역 지정 제안서는 해당 지역을 관할하는 시장·군수·구청장에게 내며, 여러 행정구역에 걸치면 포함 면적이 가장 큰 곳에 제출한다.

• 전부 환지 방식이라도 지방자치단체 등 공공 시행자가 예외적으로 시행자가 될 수 있으므로, 토지 소유자나 조합만 시행자가 될 수 있는 것은 아니다.
• 토지 소유자 동의 요건은 민간 제안자에게 적용되며, 지방공사가 제안하는 경우에는 요구되지 않는다.
• 시장·군수는 구역 지정에 필요한 비용의 전부 또는 일부를 제안자에게 부담시킬 수 있다.

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구역 지정 후 개발계획을 수립할 수 있는 경우는 계획관리지역에 지정한 경우이다.

개발계획 후수립은 자연녹지·생산녹지 지역, 도시지역 외의 지역 등에 허용되며, 계획관리지역은 도시지역 외의 지역에 해당한다.

• 준주거지역은 주거지역이므로 개발계획을 먼저 수립해야 한다.
• 일반상업지역은 상업지역이므로 개발계획을 먼저 수립해야 한다.
• 일반주거지역은 지정 요청 여부와 관계없이 개발계획을 먼저 수립해야 한다.
• 준공업지역은 공업지역이므로 둘 이상의 행정구역에 걸치더라도 개발계획을 먼저 수립해야 한다.

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옳은 것은 이전고시가 있은 날부터 등기가 있을 때까지 다른 등기를 하지 못한다는 설명이다.

이전고시 후 사업시행자가 일괄 등기하기 전까지는 저당권 등 다른 등기가 금지된다.

• 정비구역 지정은 이전고시가 있은 때의 다음 날에 해제된 것으로 본다.
• 분양받을 자는 이전고시가 있은 날의 다음 날에 소유권을 취득한다.
• 조합장은 이전고시가 있은 날의 다음 날이 아니라 그 날부터 1년 이내에 해산 총회를 소집하여야 한다.
• 청산금 권리의 소멸시효 5년은 이전고시일이 아니라 그 다음 날부터 기산한다.

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틀린 것은 조합원 200인 이하 정비사업은 총회에서 정관에 따라 시공자를 선정할 수 있다는 설명이다.

경쟁입찰 없이 총회에서 정관에 따라 시공자를 선정할 수 있는 정비사업은 조합원 100인 이하인 정비사업이다.

• 일반경쟁입찰이 입찰자가 없거나 단독 응찰로 2회 이상 유찰되면 수의계약을 할 수 있다.
• 합동설명회는 입찰마감일 다음 날부터 시공자 선정 총회일까지 2회 이상 개최해야 한다.
• 20인 미만의 토지등소유자가 시행하는 재개발사업은 사업시행계획인가 후 시공자를 선정한다.
• 합동설명회를 열려면 개최 7일 전까지 일시·장소 등을 조합원에게 통지해야 한다.

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정비기반시설에 해당하지 않는 것은 어린이집이다.

정비기반시설은 도로·상하수도·구거·공원·공용주차장·공동구와 녹지·하천·공공공지·광장 등을 말한다. 어린이집은 탁아소·경로당과 함께 공동이용시설에 속하며, 주거환경개선사업 정비구역에서 시장·군수등이 관리하는 것으로 사업시행계획서에 포함된 경우에만 정비기반시설이 되므로 단서 조건에서는 제외된다.

• 상하수도: 정비기반시설이다.
• 공원: 정비기반시설이다.
• 도로: 정비기반시설이다.
• 녹지: 정비기반시설이다.

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요건이 아닌 것은 정비사업비 증가 범위에 생산자물가상승률분과 현금청산 금액을 포함한다고 한 지문이다.

동의서 재사용 요건에서 정비사업비 증가 범위는 생산자물가상승률분과 현금청산 금액을 제외하고 100분의 10 미만이어야 한다.

• 정비구역 면적 변경 범위 100분의 10 미만: 요건이다.
• 정비사업의 목적과 방식이 동일할 것: 요건이다.
• 무효 확정일부터 3년 내 창립총회 개최: 요건이다.
• 신축 건축물 연면적 변경 범위 100분의 10 미만: 요건이다.

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둘 이상의 일간신문에 2회 이상 공고하고, 공고한 날부터 30일 이상 지나면 감정평가액을 공탁하고 사업을 시행할 수 있다.

소유자의 소재 확인이 현저히 곤란한 건축물·토지에 대한 처분 규정으로, 조합이 사업시행자인 경우 기준일은 조합설립인가일이다.

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틀린 것은 구역 면적 차이가 100분의 5 이상이면 다시 승인받아야 한다는 지문이다.

정비구역 지정 전에 구성·승인된 추진위원회는 승인 당시 구역과 이후 지정·고시된 정비구역의 면적 차이가 승인 당시 구역 면적의 100분의 10 이상일 때 토지등소유자 과반수 동의를 받아 시장·군수등에게 다시 승인을 받는다.

• 정비계획 입안을 위해 주민에게 공람한 지역을 대상으로도 구성 가능: 옳다.
• 추진위원장 1명과 감사를 둠: 옳다.
• 회계장부·관계 서류를 조합설립인가일부터 30일 이내 조합에 인계: 옳다.
• 조합설립 동의서 포함 사항을 인가 신청일 60일 전까지 등기우편 통지: 옳다.

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틀린 것은 중개업자가 계약금 등 자금의 보관 업무를 대행할 수 있다는 지문이다.

주택조합과 발기인은 계약금 등 자금의 보관 업무를 신탁업자에게 대행하도록 해야 한다.

• 개인 업무대행자의 자산평가액 10억원 이상: 옳다.
• 법인 업무대행자의 자본금 5억원 이상: 옳다.
• 사업연도별로 분기마다 실적보고서 작성·제출: 옳다.
• 귀책사유로 가입 신청자에게 입힌 손해의 배상책임: 옳다.

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허가기준이 아닌 것은 1층 필로티 전용으로 세대 전부를 복리시설로 이용하는 것이 아니어야 한다는 지문이다.

리모델링은 복리시설 분양 목적이 아니어야 하지만, 1층을 필로티 구조로 전용해 세대의 일부 또는 전부를 부대·복리시설 등으로 이용하는 경우는 예외로 허용된다.

• 주택단지별 또는 동별로 리모델링: 허가기준이다.
• 내력벽 철거로 세대를 합치는 행위 금지: 허가기준이다.
• 관리주체 시행 시 입주자 전체의 동의: 허가기준이다.
• 입주자대표회의 시행 시 소유자 전원의 동의: 허가기준이다.

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틀린 것은 소송 대표자를 주택 소유자 전체의 3분의 2 이상 동의로 선정한다는 지문이다.

사용검사 후 매도청구 소송의 대표자는 주택 소유자 전체의 4분의 3 이상 동의를 받아 선정한다.

• 판결은 주택 소유자 전체에 효력: 옳다.
• 해당 토지 면적이 주택단지 전체 대지 면적의 5퍼센트 미만: 옳다.
• 실소유자가 소유권을 회복한 날부터 2년 이내 송달: 옳다.
• 매도청구 비용 전부를 사업주체에게 구상: 옳다.

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양도 금지 대상이 아닌 것은 주택조합 가입비등 예치증서이다.

공급질서 교란 금지 대상은 주택조합원 지위, 입주자저축 증서, 주택상환사채, 이주대책 지위, 무허가건물 확인서·건물철거예정 증명서·건물철거 확인서 등이다.

• 주택상환사채: 금지 대상이다.
• 입주자저축 증서: 금지 대상이다.
• 공공사업 이주대책에 따라 주택을 공급받을 수 있는 지위: 금지 대상이다.
• 시장·군수·구청장이 발행한 건물철거예정 증명서: 금지 대상이다.

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수도권 외 지역 공공택지에서 공급되는 분양가상한제 적용주택의 전매제한기간은 1년이다.

분양가상한제 적용주택의 전매제한기간은 수도권 여부와 공공택지 여부에 따라 달라지며, 수도권 외 공공택지는 수도권 공공택지보다 짧게 정해져 있다.

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국민주택규모는 1호 또는 1세대당 주거전용면적 85제곱미터 이하, 수도권 외 도시지역이 아닌 읍·면 지역은 100제곱미터 이하인 주택이다.

읍·면 지역은 주거여건을 고려해 기준 면적을 더 넓게 인정한다.

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옳은 것은 선납 토지임대료 산정 이자율이 3년 만기 정기예금 평균이자율 이상이어야 한다는 지문이다.

토지임대료를 선납하거나 보증금으로 전환할 때 적용하는 이자율은 「은행법」에 따른 은행의 3년 만기 정기예금 평균이자율 이상이어야 한다.

• 계약갱신 청구 요건 3분의 2 이상: 틀리다. 주택 소유자의 75퍼센트 이상이 청구해야 한다.
• 약정 후 3년 내 증액 청구 불가: 틀리다. 증액 청구 제한기간은 토지임대료약정 체결 후 2년이다.
• 표준임대차계약서 미사용 시 3천만원 이하 과태료: 틀리다. 2천만원 이하의 과태료 대상이다.
• 표준임대차계약서 내용 불이행 시 3천만원 이하 과태료: 틀리다. 미사용과 같이 2천만원 이하의 과태료 대상이다.

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범죄예방 기준 적용 대상이 아닌 것은 교육연구시설 중 도서관이다.

교육연구시설은 범죄예방 기준 대상이지만 연구소와 도서관은 제외된다.

• 수련시설: 대상이다.
• 다가구주택: 대상이다.
• 업무시설 중 오피스텔: 대상이다.
• 동·식물원을 제외한 문화 및 집회시설: 대상이다.

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바르게 연결된 것은 영업시설군 - 제2종 근린생활시설 중 다중생활시설이다.

영업시설군에는 판매시설·운동시설·숙박시설과 제2종 근린생활시설 중 다중생활시설이 속한다.

• 방송통신시설: 산업 등 시설군이 아니라 전기통신시설군이다.
• 수련시설: 문화집회시설군이 아니라 교육 및 복지시설군이다.
• 관광휴게시설: 주거업무시설군이 아니라 문화집회시설군이다.
• 동물 및 식물 관련 시설: 교육 및 복지시설군이 아니라 그 밖의 시설군이다.

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바닥면적 합계 85제곱미터 이내의 증축·개축·재축은 신고로 갈음하며, 3층 이상 건축물은 해당 부분이 연면적의 10분의 1 이내인 경우로 한정한다.

소규모 증축 등은 허가 대상 건축물이라도 신고만으로 건축허가를 받은 것으로 본다.

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옳은 것은 40층 주거용 건축물은 광역시장의 허가를 받아야 한다는 지문이다.

광역시에서 층수 21층 이상 또는 연면적 합계 10만 제곱미터 이상 건축물은 광역시장 허가 대상이며, 공장·창고와 지방건축위원회 심의를 거친 건축물(초고층 건축물 제외)은 예외다.

• 21층 주거용 건축물을 구청장·군수가 허가: 틀리다. 광역시장 허가 대상이다.
• 연면적 10만 제곱미터 창고를 광역시장이 허가: 틀리다. 창고는 예외로 구청장·군수 허가다.
• 증축으로 21층이 되는 공장을 광역시장이 허가: 틀리다. 공장은 예외다.
• 심의를 거친 50층 주거용 건축물을 구청장·군수가 허가: 틀리다. 초고층 건축물은 심의 예외에서 빠져 광역시장 허가 대상이다.

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사유에 해당하지 않는 것은 도시·군기본계획의 결정이다.

기존 건축물 특례 사유는 도시·군관리계획의 결정·변경, 행정구역 변경, 도시·군계획시설 설치나 도시개발사업 시행 등이다. 기본계획은 구속력 없는 장기 방향 계획이라 사유가 아니다.

• 행정구역의 변경: 사유이다.
• 도시개발사업의 시행: 사유이다.
• 주거환경개선사업의 준공인가증 교부: 사유이다.
• 지적재조사사업으로 새 지적공부 작성: 사유이다.

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옳은 것은 "이전"이 주요구조부를 해체하지 않고 같은 대지의 다른 위치로 옮기는 것이라는 지문이다.

건축 행위 용어는 신축·증축·개축·재축·이전으로 구분되며 각 정의가 겹치지 않는다.

• 부속건축물만 있는 대지에 주된 건축물 축조: 틀리다. 신축에 포함된다.
• 재해로 멸실된 건축물을 다시 축조: 틀리다. 개축이 아니라 재축이다.
• 연면적 등을 늘려 다른 위치로 옮겨 건축: 틀리다. 증축은 기존 대지에서 건축면적·연면적·층수·높이를 늘리는 것이다.
• 노후화 억제·기능 향상을 위한 대수선: 틀리다. 재축이 아니라 리모델링에 해당한다.

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네 가지 모두 허가하지 않을 수 있는 경우이므로 ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ이 맞다.

도시·군계획시설 등에 짓는 가설건축물은 철거가 쉬운 임시 건축물이어야 하므로 층수·구조·설비·분양 목적에 제한이 있다.

• ㄱ 4층 이상: 허가하지 않을 수 있다.
• ㄴ 철근콘크리트조·철골철근콘크리트조: 허가하지 않을 수 있다.
• ㄷ 새로운 간선 공급설비가 필요: 허가하지 않을 수 있다.
• ㄹ 분양 목적의 공동주택·판매시설·운수시설 등: 허가하지 않을 수 있다.

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농업인에 해당하지 않는 자는 주말·체험영농을 하는 자이다.

주말·체험영농은 농업인이 아닌 개인이 취미·여가로 농작물을 경작하는 것을 말하므로 농업인 요건과 구별된다.

• 1년 중 90일 이상 농업 종사: 농업인이다.
• 1년 중 120일 이상 축산업 종사: 농업인이다.
• 1천제곱미터 이상 농지에서 경작: 농업인이다.
• 농산물 연간 판매액 120만원 이상: 농업인이다.

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농지보전부담금의 100분의 30을 먼저 납부하고, 잔액은 4년 범위에서 분할 납부하되 최종납부일은 목적사업의 준공일 이전이어야 한다.

선납분은 농지전용허가 또는 농지전용신고 전에 내야 한다.

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합의로 기간을 정하면 전체 기간의 4분의 3은 측량기간, 4분의 1은 측량검사기간으로 본다.

시행규칙은 측량기간과 측량검사기간을 따로 정하되, 의뢰인과 수행자가 합의해 전체 기간을 정한 경우에는 이 비율로 나눈다.

• 절반씩 나누는 조합은 법정 비율이 아니다.
• 3분의 1과 3분의 2로 나누는 조합은 법정 비율이 아니다.
• 측량기간 3분의 2·검사기간 3분의 1 조합도 법정 비율이 아니다.
• 측량기간을 4분의 1로 본 조합은 두 기간이 뒤바뀌었다.

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위원장과 부위원장이 모두 직무를 수행할 수 없으면 위원장이 미리 지명한 위원이 대행하므로, 국토교통부장관이 지명한다는 설명이 틀리다.

위원장 직무는 먼저 부위원장이 대행하고, 둘 다 불가능할 때 위원장이 미리 지명한 위원이 대행한다.

• 위원장·부위원장 포함 5명 이상 10명 이하로 구성한다는 설명은 옳다.
• 위원장은 지적업무 담당 국장, 부위원장은 담당 과장이라는 설명은 옳다.
• 관계인 출석 의견청취와 현지조사가 가능하다는 설명은 옳다.
• 직무태만·품위손상 등으로 부적합한 위원을 국토교통부장관이 해임·해촉할 수 있다는 설명은 옳다.

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지적도의 축척에는 1/6000이 포함되므로 이 설명이 옳다.

지적도 축척은 1/500부터 1/6000까지 법정 축척 중에서 정하며, 1/6000은 지적도·임야도에 공통으로 쓰인다.

• 건물의 명칭은 대지권등록부 등의 등록사항이고 지적도 등록사항이 아니다.
• 토지의 고유번호는 대장·연명부·등록부의 등록사항이고 도면에는 등록하지 않는다.
• 경계점좌표등록부 지역의 지적도에는 면적이 아니라 좌표에 의해 계산된 경계점 간 거리를 등록한다.
• 해당 지역 지적도에는 도면 제명 끝에 “(좌표)”라고 표시하며, 제명 앞 “(수치)” 표시가 아니다.

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교회·사찰·향교 등 종교의식용 건축물 부지와 접속 부속시설물 부지는 종교용지이므로 이 설명이 옳다.

과수원·목장용지·묘지 안의 주거용(관리용) 건축물 부지는 “대”로 따로 분류한다는 점이 함정이다.

• 과수원 안의 주거용 건축물 부지는 과수원이 아니라 “대”이다.
• 목장용지 안의 주거용 건축물 부지도 목장용지가 아니라 “대”이다.
• 박물관·미술관 등 문화시설 부지는 “대”이지만, 공항시설 부지는 잡종지, 고속도로 휴게소 부지는 도로로 분류한다.
• 묘지의 관리를 위한 건축물의 부지는 묘지가 아니라 “대”이다.

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주차전용 건축물 부지의 임차인은 토지 이동 신청을 대신할 수 있는 자가 아니다.

신청의 대위가 가능한 자는 공공사업 시행자, 국가·지방자치단체 토지의 관리기관장, 공동주택 부지의 관리인 또는 사업시행자, 민법상 채권자로 한정된다.

• 민법에 따른 채권자는 대위 신청할 수 있다.
• 공동주택 부지의 관리인(없으면 공유자가 선임한 대표자) 또는 사업시행자는 대위 신청할 수 있다.
• 학교용지·도로 등 공공사업 지목으로 되는 토지의 사업시행자는 대위 신청할 수 있다.
• 국가·지방자치단체가 취득하는 토지의 관리 행정기관장·지방자치단체장은 대위 신청할 수 있다.

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위원의 심신장애로 직무수행이 불가능한 경우는 제척 사유가 아니라 해임·해촉 사유이다.

제척은 위원이 안건과 이해관계·관여 관계에 있어 공정성을 해칠 수 있는 경우에 당연히 심의·의결에서 배제되는 제도이다.

• 안건 당사자와 친족이거나 친족이었던 경우는 제척 사유이다.
• 안건에 대해 증언·진술·감정을 한 경우는 제척 사유이다.
• 안건의 원인이 된 처분·부작위에 관여한 경우는 제척 사유이다.
• 위원이나 소속 법인·단체가 당사자의 대리인이거나 대리인이었던 경우는 제척 사유이다.

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제시된 세 경우 모두 분할 지상경계가 지상건축물을 걸리게 결정할 수 있는 예외에 해당한다.

분할 경계는 원칙적으로 지상건축물에 걸리게 정할 수 없지만, 법원 확정판결, 공공사업 지목 토지 분할, 사업지구 경계 결정용 분할, 도시·군관리계획선에 따른 분할은 예외로 허용된다.

• 학교용지·도로 등 공공사업 지목으로 되는 토지의 분할은 예외에 해당한다.
• 도시개발사업 등 시행자가 사업지구 경계를 정하기 위한 분할은 예외에 해당한다.
• 도시·군관리계획 결정고시와 지형도면 고시가 된 지역의 계획선에 따른 분할은 예외에 해당한다.

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지적측량 수행계획서는 지적공부 복구자료가 아니다.

복구자료는 지적공부 등본, 측량 결과도, 토지이동정리 결의서, 등기사실 증명서류, 소관청 발행 등록내용 증명서류, 복제된 지적공부, 법원 확정판결서 등 등록 내용을 확인할 수 있는 자료이다.

• 토지이동정리 결의서는 복구자료이다.
• 법원의 확정판결서 정본 또는 사본은 복구자료이다.
• 토지(건물)등기사항증명서 등 등기사실 증명서류는 복구자료이다.
• 지적소관청이 작성·발행한 등록내용 증명서류는 복구자료이다.

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부동산종합공부의 등록사항으로 옳은 것은 토지이용계획확인서 내용과 부동산등기법상 권리에 관한 사항이다.

부동산종합공부에는 토지·건축물의 표시와 소유자, 토지 이용·규제, 부동산 가격(공시지가·주택가격) 및 대통령령으로 정하는 등기상 권리 사항을 등록한다.

• 토지이용규제 기본법에 따른 토지이용계획확인서 내용은 등록사항이다.
• 부동산등기법에 따른 부동산의 권리에 관한 사항은 등록사항이다.
• 국토계획법에 따른 토지적성평가서 내용은 등록사항이 아니다.
• 토지보상법에 따른 보상 가격 내용은 등록사항이 아니다.

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신규등록·등록전환 시에는 인접토지의 본번에 부번을 붙여 지번을 부여하는 것이 원칙이므로 이 설명이 옳다.

지번은 북서에서 남동으로 순차 부여하며, 분할·합병·도시개발사업 등에는 각각의 부여 방식이 따로 있다.

• 지번 부여 방향은 북동에서 남서가 아니라 북서에서 남동이다.
• 분할 시 나머지 필지는 최종 본번 다음 본번이 아니라 해당 본번의 최종 부번 다음 순번으로 부번을 부여한다.
• 합병 시에는 면적이 아니라 합병 대상 지번 중 선순위 지번을 합병 후 지번으로 한다.
• 도시개발사업 준공 전이라도 사업시행자가 신청하면 사업계획도에 따라 지번을 부여할 수 있다.

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토지대장·임야대장에는 소유권 지분을 등록하지 않으므로 이 연결이 틀리다.

소유권 지분은 공유 관계를 표시하는 공유지연명부와 대지권등록부의 등록사항이고, 대장에는 토지의 이동사유 등을 등록한다.

• 공유지연명부에 소유권 지분과 토지 고유번호를 등록하는 연결은 옳다.
• 대지권등록부에 대지권 비율과 소유자 변경일·원인을 등록하는 연결은 옳다.
• 경계점좌표등록부에 좌표와 토지 고유번호를 등록하는 연결은 옳다.
• 지적도·임야도에 경계와 건축물·구조물 위치를 등록하는 연결은 옳다.

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지적확정측량 지역의 지번 부여 방법을 준용하는 것은 지번변경과 행정구역 개편에 따른 지번 부여이다.

이 방법은 지번변경, 행정구역 개편으로 새로 지번을 부여할 때, 축척변경 시행지역의 필지에 지번을 부여할 때 준용된다.

• 지번부여지역의 전부 또는 일부 지번을 변경할 때는 준용한다.
• 행정구역 개편으로 새로 지번을 부여할 때는 준용한다.
• 등록사항 정정 대상토지의 지번 정정은 준용 대상이 아니다.

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전자문서로 작성된 등기부 부속서류의 멸실방지 처분은 대법원장의 위임을 받은 법원행정처장이 명할 수 있으므로 이 설명이 옳다.

등기부와 부속서류의 손상·멸실 방지 처분 권한은 대법원장에게 있고, 이를 법원행정처장 또는 지방법원장에게 위임할 수 있다.

• 1필의 토지 또는 1개의 건물에 관한 등기정보자료는 등기부가 아니라 등기기록의 정의이다.
• 폐쇄한 등기기록은 일정 기간이 아니라 영구히 보존한다.
• 판례는 폐쇄된 등기기록에 대해 소송으로 회복절차의 이행을 구할 수 없다고 본다.
• 폐쇄한 등기기록도 열람과 등기사항증명서 발급을 청구할 수 있다.

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제시된 세 경우 모두 관련 사건의 관할 특례에 따라 하나의 관할 등기소에 신청할 수 있다.

관할이 다른 여러 부동산이라도 등기목적과 등기원인이 동일하거나 대법원규칙이 정하는 등기신청이면 그 중 하나의 관할 등기소가 사무를 담당할 수 있다. 부동산등기규칙은 전세권설정, 소유자가 다른 부동산의 공동저당권설정을 그 대상으로 정하고, 공동저당 일부의 소멸·변경은 해당 부동산의 관할 등기소 중 한 곳에 신청할 수 있게 한다.

• 등기목적·원인이 동일한 여러 부동산의 전세권설정등기는 일괄신청할 수 있다.
• 동일 채권에 관해 소유자가 다른 여러 부동산의 공동저당권설정등기도 일괄신청할 수 있다.
• 공동저당 일부 소멸에 관한 등기는 소멸되는 부동산의 관할 등기소 중 한 곳에 신청할 수 있다.

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토지와 건물 등기기록의 표제부에 공통으로 기록하는 것은 접수연월일과 등기원인이다.

표제부에는 표시번호, 접수연월일, 소재·지번, 면적 등 부동산의 표시와 등기원인을 기록하고, 접수번호·등기목적·등기원인의 연월일은 갑구·을구의 권리 등기사항이다.

• 접수연월일은 두 표제부 공통 기록사항이다.
• 접수번호는 갑구·을구 기록사항으로 표제부에는 기록하지 않는다.
• 등기목적은 갑구·을구 기록사항으로 표제부에는 기록하지 않는다.
• 등기원인은 두 표제부 공통 기록사항이다.
• 등기원인의 연월일은 권리에 관한 등기사항이다.

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전자신청을 위한 최초 사용자등록은 관할과 관계없이 어느 등기소에서나 할 수 있으므로, 주소지·사무소 소재지 관할 등기소로 한정한 설명이 틀리다.

사용자등록은 당사자 또는 자격자대리인이 등기소에 직접 출석해 신청해야 한다는 점만 요구된다.

• 자격자대리인이 아닌 사람은 다른 사람을 대리해 전자신청할 수 없다는 설명은 옳다.
• 최초 사용자등록 시 등기소에 출석해야 한다는 설명은 옳다.
• 자격자대리인의 사용자등록 유효기간이 3년이고 만료일 3개월 전부터 만료일까지 연장 신청할 수 있다는 설명은 옳다.
• 전자신청의 취하는 전산정보처리조직을 이용해야 한다는 설명은 옳다.

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부동산표시의 변경등기는 공동신청이 아니라 소유권의 등기명의인이 단독으로 신청하므로 이 설명이 틀리다.

표시변경등기는 대장 등 공적 자료로 사실관계를 증명하는 등기여서 등기의무자가 따로 없다.

• 권리 변경등기는 등기상 이해관계인의 승낙이 없으면 부기가 아니라 주등기로 한다는 설명은 옳다.
• 수탁자 해임 재판을 한 법원이 신탁원부 기록의 변경등기를 촉탁한다는 설명은 옳다.
• 토지 분할에 따른 표시변경등기에 토지대장 정보를 첨부하면 된다는 설명은 옳다.
• 수탁자 변경으로 인한 이전등기 시 등기관이 직권으로 신탁원부 기록을 변경한다는 설명은 옳다.

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대지권 등기 후 구분건물에 관한 등기는 대지권에도 효력이 있지만, 건물만에 관한 것이라는 뜻의 부기등기가 있으면 그 효력이 미치지 않으므로 이 설명이 틀리다.

대지권과 건물의 일체성 원칙에 대한 예외가 바로 이 건물만에 관한 취지의 부기이다.

• 공유물 분할금지의 약정등기는 부기로 한다는 설명은 옳다.
• 부기등기는 주등기 또는 부기등기의 순위번호에 가지번호를 붙인다는 설명은 옳다.
• 부기등기 순위는 주등기 순위에 따르고 부기 상호 간은 부기 순서에 따른다는 설명은 옳다.
• 이의신청 결정 전 관할 지방법원이 이의가 있다는 뜻의 부기등기를 명할 수 있다는 설명은 옳다.

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유치권은 부동산등기법상 등기할 수 있는 권리가 아니다.

유치권은 점유를 성립·존속 요건으로 하는 법정담보물권이어서 등기 대상이 아니다. 등기할 수 있는 권리는 소유권·지상권·지역권·전세권·저당권·권리질권·채권담보권·임차권이다.

• 지역권은 등기할 수 있는 권리이다.
• 구분지상권은 지상권의 일종으로 등기할 수 있다.
• 채권담보권은 등기할 수 있는 권리이다.
• 저당권부채권에 대한 질권은 권리질권으로 등기할 수 있다.

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임차권등기명령에 의한 주택임차권등기에는 이를 기초로 한 임차권이전등기를 할 수 없으므로 이 설명이 틀리다.

임차권등기명령에 의한 등기는 임차보증금 반환을 확보하기 위해 대항력·우선변제권을 유지시키는 등기여서 이전의 대상이 되지 않는다.

• 부동산임차권의 이전청구권 보전을 위한 가등기는 허용된다는 설명은 옳다.
• 상가건물 임차권등기명령이 결정의 임대인 송달 시 효력이 생긴다는 설명은 옳다.
• 등기원인에 차임지급시기가 있으면 이를 등기사항으로 기록한다는 설명은 옳다.
• 미등기 상가건물에 임차권등기 촉탁이 있으면 등기관이 직권으로 소유권보존등기 후 임차권등기를 한다는 설명은 옳다.

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틀린 것은 근저당권 채권자가 여럿일 때 채권자별로 채권최고액을 구분하여 기록한다는 설명이다.

채권자 또는 채무자가 수인이더라도 근저당권의 채권최고액은 단일하게 기록해야 하며, 채권자별로 나누어 기록할 수 없다.

• 저당권설정등기의 변제기는 등기원인에 약정이 있는 경우에만 기록하는 임의적 기록사항이다.
• 대위변제로 저당권 일부이전등기를 할 때는 그 변제액을 기록한다.
• 창설적 공동저당 설정등기는 각 부동산에 관한 권리의 표시를 신청정보로 제공한다.
• 확정 전 근저당권의 피담보채권이 양도되어도 근저당권은 따라가지 않으므로 이를 원인으로 이전등기를 신청할 수 없다.

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옳은 것은 신탁종료로 권리가 소멸한 경우 수탁자가 단독으로 신탁등기의 말소등기를 신청할 수 있다는 설명이다.

신탁재산에 속한 권리가 이전·변경·소멸되어 신탁재산에 속하지 않게 되면 신탁등기 말소는 수탁자 단독신청으로 한다.

• 수탁자가 여럿이면 신탁재산은 공유가 아니라 합유인 뜻을 기록한다.
• 신탁등기는 위탁자와 수탁자의 공동신청이 아니라 수탁자가 단독으로 신청한다.
• 신탁 일부 종료로 권리이전등기와 신탁등기 변경등기를 함께 할 때는 하나의 순위번호를 사용한다.
• 신탁재산이 수탁자의 고유재산이 된 뜻의 등기는 부기등기가 아니라 주등기로 한다.

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틀린 것은 본등기가 마쳐진 후에도 가등기 말소판결로 본등기 말소를 신청할 수 있다는 설명이다.

가등기에 기한 본등기가 이루어지면 가등기의 말소만을 명하는 판결로는 본등기를 말소할 수 없다. 본등기 자체의 말소를 구하는 판결이 필요하다.

• 가등기된 권리 중 일부 지분에 관해서도 본등기를 신청할 수 있다.
• 가등기를 명하는 법원의 가처분명령이 있으면 가등기권리자가 단독으로 가등기를 신청할 수 있다.
• 가등기상 권리의 양도는 양도인과 양수인의 공동신청으로 가등기에 대한 부기등기 형식의 이전등기를 할 수 있다.
• 저당권설정청구권 가등기에 의한 본등기는 중간처분등기와 양립할 수 있으므로 그 사이 제3자 등기를 직권말소하지 않는다.

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틀린 것은 ㄱ, ㄴ이다.

가압류등기는 법원의 촉탁으로 이루어지고, 그 말소도 집행법원의 촉탁으로 할 수 있다.

• ㄱ: 등기된 임차권도 처분제한등기의 대상이 되므로 임차권에 대한 가압류등기가 허용된다.
• ㄴ: 가압류등기의 말소는 채권자의 신청이 아니라 집행법원의 촉탁으로 하는 것이 원칙이고, 가등기에 의한 본등기 등으로 직권말소되는 경우도 있으므로 채권자의 신청이 있을 때만 말소할 수 있다는 설명은 틀리다.
• ㄷ: 가압류가 본압류로 이행되어 본집행이 유효하게 존속하는 동안에는 가압류등기만 따로 말소할 수 없으므로, 그 말소촉탁은 각하되어야 한다는 설명이 옳다.

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옳은 것은 심판청구 결정이 있으면 해당 행정청이 결정의 취지에 따라 즉시 필요한 처분을 해야 한다는 설명이다.

심사청구·심판청구의 결정은 해당 행정청을 기속하므로, 행정청은 그 취지대로 즉시 처분해야 한다.

• 위법한 세법상 처분에 대한 행정소송은 심사청구 또는 심판청구와 그 결정을 거쳐야 제기할 수 있다(필요적 전치).
• 이의신청·심사청구·심판청구는 원칙적으로 처분의 집행에 효력을 미치지 않는다.
• 심사청구는 처분이 있음을 안 날부터 90일 이내에 제기해야 한다.
• 불이익변경금지 원칙상 청구한 처분보다 청구인에게 불리한 결정을 할 수 없다.

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틀린 것은 납세의무자에 지방세를 특별징수하여 납부할 의무가 있는 자를 포함시킨 설명이다.

지방세기본법상 납세의무자는 지방세를 납부할 의무가 있는 자로서, 특별징수하여 납부할 의무가 있는 자는 제외된다. 특별징수의무자는 납세자의 개념에 포함될 뿐이다.

• 지방세를 특별시세·광역시세·특별자치시세·도세·특별자치도세 또는 시·군세·구세로 정의한 것은 옳다.
• 제2차 납세의무자를 납세자가 이행할 수 없을 때 갈음하여 납세의무를 지는 자로 정의한 것은 옳다.
• 전자신고를 지방세통합정보통신망 또는 연계정보통신망을 통한 신고로 정의한 것은 옳다.
• 세무조사를 질문·검사·조사·제출명령 활동으로 정의한 것은 옳다.

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옳은 것은 지목변경일 이전에 사용하는 부분은 사실상의 사용일을 취득일로 본다는 설명이다.

토지 지목변경에 따른 취득일은 원칙적으로 사실상 변경된 날과 공부상 변경된 날 중 빠른 날이지만, 변경일 이전에 사용하는 부분은 그 사용일을 취득일로 본다.

• 취득 후 신고 없이 매각하면 산출세액의 100분의 80을 가산하여 보통징수하므로 100분의 40은 틀리다.
• 공동주택 개수로 인한 취득의 비과세는 대수선을 제외한 개수에 한하므로 대수선을 포함한다는 설명은 틀리다.
• 주택과 주택 외 건축물을 함께 취득하면 주택 부분을 구분해 그 부분만 주택 가액으로 하므로, 전체 취득가액을 주택 가액으로 보는 설명은 틀리다.
• 유상취득의 신고·납부기한은 취득일부터 60일 이내이므로 90일은 틀리다.

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틀린 것은 ㄱ, ㄷ이다.

신탁된 주택은 위탁자의 주택 수에 가산하고, 오피스텔은 주택분 재산세로 과세되는 것만 주택 수에 포함한다.

• ㄱ: 신탁된 주택은 수탁자가 아니라 위탁자의 주택 수에 가산하므로 틀리다.
• ㄴ: 부동산 거래신고법에 따라 취득한 주택분양권은 그 소유자의 주택 수에 가산하므로 옳다.
• ㄷ: 건축물로 과세되는 비주거용 오피스텔은 주택 수에 가산하지 않으므로 틀리다.
• ㄹ: 조합원입주권은 주거용 건축물이 멸실된 경우에도 소유자의 주택 수에 가산하므로 옳다.

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옳은 것은 특별시 주거지역 등의 공장용 건축물 표준세율이 과세표준의 1천분의 5라는 설명이다.

과밀억제를 위해 특별시·광역시 등 주거지역 및 조례로 정하는 지역의 공장용 건축물에는 일반 건축물보다 높은 세율이 적용된다.

• 주택이 아닌 건축물의 공정시장가액비율은 100분의 70이므로 100분의 60은 틀리다.
• 토지의 과세표준은 개별공시지가 그대로가 아니라 시가표준액에 공정시장가액비율을 곱한 가액이다.
• 표준세율을 100분의 50 범위에서 가감한 세율은 해당 연도에만 적용하므로 3년간 적용은 틀리다.
• 고급오락장용 토지는 분리과세대상으로 1천분의 40을 적용하므로 1천분의 50은 틀리다.

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사실상취득가격에 포함되는 것은 ㄱ, ㄴ, ㄹ이다.

사실상취득가격은 취득시기 이전에 해당 물건 취득을 위해 지급한 직접·간접 비용을 포함하지만, 취득과 별개인 권리의 보상이나 판매 목적 비용은 제외한다.

• ㄱ: 농지법에 따른 농지보전부담금은 포함된다.
• ㄴ: 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액은 포함된다.
• ㄷ: 이주비·지장물 보상금 등 별개 권리의 보상 성격 비용은 제외된다.
• ㄹ: 취득에 필요한 용역의 대가인 용역비는 포함된다.
• ㅁ: 취득물건의 판매를 위한 광고선전비는 제외된다.

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옳은 것은 한 구(構)의 건물에서 주거용 면적이 100분의 50 이상이면 주택으로 본다는 설명이다.

겸용 건물은 원칙적으로 주거용 부분만 주택으로 보지만, 1구의 건물은 주거용 면적이 절반 이상이면 전체를 주택으로 본다.

• 주택분 세액을 7월에 한꺼번에 부과·징수할 수 있는 것은 세액이 20만원 이하인 경우이므로 30만원은 틀리다.
• 분할납부는 납부할 세액이 250만원을 초과하는 경우에 할 수 있으므로 250만원 이하는 틀리다.
• 국가 등이 선수금을 받아 조성하는 매매용 토지의 사용권을 무상으로 받은 자는 재산세 납세의무가 있다.
• 통제보호구역 안 토지라도 전·답·과수원·대지는 비과세에서 제외된다.

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옳은 것은 같은 채권 담보를 위한 둘 이상의 저당권은 하나의 등록으로 보아 처음 등록하는 등록관청 소재지를 납세지로 한다는 설명이다.

공동담보 저당권은 여러 등록관청에 걸쳐 있어도 납세지를 하나로 정해 중복 과세를 피한다.

• 신고가액이 시가표준액보다 적은 경우에 시가표준액을 과세표준으로 하므로, 큰 경우라고 한 설명은 틀리다.
• 자산재평가로 가액이 달라진 경우 증명되는 변경 가액을 과세표준으로 하므로 재평가 전 가액은 틀리다.
• 신고하지 않았더라도 등록 전까지 산출세액을 납부하면 신고·납부한 것으로 보아 무신고가산세를 부과하지 않는다.
• 대도시 밖 법인의 본점을 대도시로 전입하는 등기에는 표준세율의 100분의 300을 적용하므로 100분의 200은 틀리다.

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틀린 것은 연령에 따른 세액공제 대상을 만 65세 이상, 만 70세 이상 공제율을 100분의 30으로 한 설명이다.

연령에 따른 세액공제는 과세기준일 현재 만 60세 이상인 1세대 1주택자가 대상이며, 만 70세 이상은 산출세액의 100분의 40을 공제한다.

• 보유기간 세액공제는 해당 주택을 5년 이상 보유한 1세대 1주택자에게 적용된다.
• 멸실되어 재건축·재개발하는 주택은 멸실된 주택을 취득한 날부터 보유기간을 계산한다.
• 연령 공제와 보유기간 공제는 합계 100분의 80 범위에서 중복 적용할 수 있다.
• 주택분 과세표준에 대해 부과된 재산세액은 주택분 종합부동산세액에서 공제한다.

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옳은 것은 별도합산과세대상 토지의 공시가격 합계가 80억원을 초과하면 종합부동산세 납세의무가 있다는 설명이다.

토지분 종합부동산세는 종합합산과 별도합산을 구분해 각각의 공제 기준을 넘는 경우 과세하며, 별도합산 기준은 80억원이다.

• 수탁자 명의로 등기된 신탁 토지는 위탁자가 종합부동산세 납세의무자가 된다.
• 신탁 토지와 관련된 물적납세의무는 위탁자가 체납한 경우 수탁자가 그 신탁 토지로 납부하는 구조이므로 체납자와 납부자가 뒤바뀌었다.
• 신고납부를 선택한 경우 해당 연도 12월 1일부터 12월 15일까지 신고해야 하므로 11월 신고는 틀리다.
• 납부유예는 연령·보유 요건 외에 소득과 세액 요건도 충족해야 하므로 그 요건만으로 허가할 수 있다는 설명은 틀리다.

⚠️ 공개된 확정답안을 구할 수 없어 시행처(큐넷) 가답안 기준으로 정답을 표시했습니다. 11월 말 최종정답이 확정되면 바로 반영되니 참고하시기 바랍니다.

옳은 것은 ㄱ, ㄴ이다.

배우자로부터 증여받은 자산을 일정 기간 안에 양도하면 이월과세가 적용되어 양도차익 계산 시 취득가액을 증여자의 당초 취득가액으로 한다. 2023년 이후 증여분은 그 기간이 10년이다.

• ㄱ: 2023년 증여 후 10년 이내 양도이므로 취득가액은 배우자의 당초 취득가액으로 한다.
• ㄴ: 수증자가 납부하였거나 납부할 증여세 상당액은 필요경비에 산입한다.
• ㄷ: 증여자와 수증자의 연대납세의무는 특수관계인 증여 후 양도에 대한 부당행위 규정에서 문제되며, 이월과세에서는 지지 않는다.
• ㄹ: 이월과세 시 보유기간과 장기보유특별공제는 증여자가 취득한 날부터 기산한다.

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옳은 것은 취득가액 추계 시 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액, 기준시가 순으로 적용한다는 설명이다.

추계결정 순서는 법정 순서를 따르며, 특수관계인 거래 등으로 객관적으로 부당한 매매사례가액·감정가액은 적용하지 않는다.

• 보유기간 중 사업소득 계산에서 필요경비에 산입한 감가상각비는 취득가액에서 공제해야 한다.
• 추계 시 등기된 토지의 필요경비 개산공제는 취득 당시 기준시가에 100분의 3을 곱해 계산하므로 개별공시지가에 100분의 7은 틀리다.
• 1세대 1주택의 장기보유특별공제는 보유기간별 공제율과 거주기간별 공제율을 합산해 적용하므로 보유기간별 공제율만 곱한다는 설명은 틀리다.
• 양도소득기본공제는 보유기간과 관계없이 적용되므로 보유기간 6개월인 등기된 토지도 연 250만원을 공제한다.

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틀린 것은 수용되는 경우 그 보상액을 기준시가로 한다는 설명이다.

수용·공매 등의 경우에는 보상액이나 공매가액이 기준시가보다 낮을 때 그 차액을 기준시가에서 차감하여 양도 당시 기준시가를 계산할 뿐, 보상액 자체를 기준시가로 하지 않는다.

• 부동산을 취득할 수 있는 권리의 기준시가는 납입한 금액에 프리미엄 상당액을 합한 금액이다.
• 국세청장이 지정한 지가 급등 지역의 토지는 배율방법으로 평가한 가액을 기준시가로 한다.
• 공매가액이 개별공시지가보다 낮으면 그 차액을 개별공시지가에서 차감하여 기준시가를 계산한다.
• 대통령령으로 정하는 오피스텔은 국세청장이 토지와 건물을 일괄하여 산정·고시하는 가액을 기준시가로 한다.

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양도차익을 최소화하는 필요경비는 5억 900만원이다.

취득 당시 실지거래가액을 알 수 없으므로 환산취득가액을 적용하며, 이때 필요경비는 환산취득가액과 개산공제의 합계액과 자본적 지출액과 양도비의 합계액 중 큰 금액으로 할 수 있다.

환산취득가액: $1{,}000{,}000{,}000 \times \dfrac{300{,}000{,}000}{600{,}000{,}000} = 500{,}000{,}000$
개산공제(취득 당시 기준시가의 100분의 3): $300{,}000{,}000 \times 0.03 = 9{,}000{,}000$
합계: $500{,}000{,}000 + 9{,}000{,}000 = 509{,}000{,}000$

자본적 지출액과 양도비의 합계는 9천만원에 그치므로, 더 큰 5억 900만원을 필요경비로 해야 양도차익이 가장 작아진다.

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2026년 귀속 총수입금액은 34,800,000원이다.

3주택 이상을 보유하고 보증금 합계가 3억원을 초과하므로 월세 외에 간주임대료를 더한다. A주택은 전용면적이 소형주택 기준을 넘어 주택 수와 보증금 합계에서 빠지지 않는다.

월세: $(500{,}000 + 1{,}000{,}000) \times 12 = 18{,}000{,}000$
간주임대료: $(1{,}000{,}000{,}000 - 300{,}000{,}000) \times 0.6 \times 0.04 = 16{,}800{,}000$

합계: $18{,}000{,}000 + 16{,}800{,}000 = 34{,}800{,}000$

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틀린 것은 수용 보상금 증액과 관련해 직·간접으로 소요된 소송비용을 자본적 지출액에 포함한다는 설명이다.

보상금 증액 관련 소송비용·화해비용은 직접 소요된 금액으로서 다른 소득 계산에서 필요경비에 산입되지 않은 것만, 증액된 보상금액을 한도로 자본적 지출액에 포함된다.

• 재해·노후화 등 부득이한 사유로 건물을 재건축한 경우 그 철거비용은 자본적 지출액에 해당한다.
• 매매계약에 따른 인도의무 이행을 위해 양도자가 지출한 명도비용은 양도비로 인정된다.
• 취득 후 쟁송에서 소유권 확보를 위해 직접 소요된 소송비용으로서 필요경비에 산입되지 않은 금액은 자본적 지출액에 포함된다.
• 양도소득세 과세표준 신고서 작성비용과 계약서 작성비용은 양도비로 인정된다.