공인중개사 1차 기출문제 전 회차를 한 권으로 — PDF 전자책(문제집·정답해설집)

26년 1회차

총 80문항 · 객관식 · A4 약 1장

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공인중개사 1차 기출문제모두CBT · moducbt.com

26년 1회차

총 80문항 · 객관식 · 정답·해설 포함

문제 1

토지에 관한 용어이다. ( )에 들어갈 내용으로 옳은 것은?
○ 자연적·인문적 조건에 따라 다른 토지와 구별되는 가격(가치)수준이 비슷한 일단의 토지는 ( ㄱ )이다.
○ 하천 양쪽에 연속적으로 설치한 제방으로부터 하천 쪽에 있는 토지는 ( ㄴ )이다.

1ㄱ: 획지, ㄴ: 제내지

2ㄱ: 획지, ㄴ: 제외지

3ㄱ: 단지, ㄴ: 제내지

4ㄱ: 단지, ㄴ: 제외지

5ㄱ: 필지, ㄴ: 제외지

정답 및 해설

⚠️ 공개된 확정답안을 구할 수 없어 시행처(큐넷) 가답안 기준으로 정답을 표시했습니다. 11월 말 최종정답이 확정되면 바로 반영되니 참고하시기 바랍니다.

가격수준이 비슷한 일단의 토지는 획지, 제방에서 하천 쪽에 있는 토지는 제외지이다.

획지는 인위적·자연적·행정적 조건으로 다른 토지와 구별되는 가격수준이 비슷한 토지 단위이고, 제외지는 제방 바깥(하천 쪽)의 토지로 하천구역에 속한다.

제내지는 제방으로 보호되는 마을·농경지 쪽 토지이므로 하천 쪽 토지가 아니다.
단지는 일단의 건축·개발용 토지 묶음을 가리키는 말로 가격수준 기준의 구분이 아니다.
필지는 하나의 지번이 붙는 등록 단위로, 법적·권리 기준의 구분이다.

문제 2

토지와는 별개의 독립된 물건으로 취급되는 것은 모두 몇 개인가?(다툼이 있으면 판례에 따름)
○ 명인방법을 갖춘 수목의 집단
○ 「입목에 관한 법률」에 따른 입목
○ 토지소유자가 설치한 콘크리트 담장
○ 정당한 권원 없이 타인의 토지에서 재배되어 수확기에 달한 벼
○ 신축 중인 건축물로서 기둥, 지붕 및 주벽을 갖추었으나 사용승인을 받지 못한 것

11개

22개

33개

44개

55개

정답 및 해설

독립된 물건은 4개이며, 토지소유자가 설치한 콘크리트 담장만 토지의 일부이다.

담장은 토지에 부합되어 토지와 일체로 취급되므로 독립한 물건이 아니다.

명인방법을 갖춘 수목의 집단은 토지와 별개의 물건으로 거래될 수 있다.
입목법에 따라 등기된 입목은 토지와 분리된 부동산으로 본다.
권원 없이 재배한 농작물이라도 수확기에 이르렀다면 판례상 경작자의 소유로 토지와 별개이다.
기둥·지붕·주벽을 갖춘 신축 건물은 사용승인과 무관하게 독립한 건물로 인정된다.

문제 3

1개 동의 지상 건축물 현황이 다음과 같을 경우, 건축법령상 용도별 건축물의 종류는?
○ 1층의 전부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용함
○ 2층부터 4층까지의 3개 층을 주택으로 쓰며, 주택으로 쓰는 바닥면적의 합계는 660 m² 임
○ 주택의 세대수 합계는 20세대로서 모든 세대에 취사시설이 설치됨

1아파트

2연립주택

3다중주택

4다가구주택

5다세대주택

정답 및 해설

이 건축물은 다세대주택에 해당한다.

1층 전부를 필로티 구조의 주차장으로 쓰면 주택 층수에서 제외되므로 주택은 3개 층이고, 바닥면적 합계 660㎡ 이하·4개 층 이하인 공동주택이 다세대주택이다.

아파트는 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상이어야 한다.
연립주택은 주택 바닥면적 합계가 660㎡를 초과해야 한다.
다가구주택은 단독주택으로 세대수가 19세대 이하여야 하므로 20세대는 해당하지 않는다.
다중주택은 세대별 취사시설을 설치하지 않는 단독주택이므로 모든 세대에 취사시설이 있으면 해당하지 않는다.

문제 4

다음에서 설명하는 내용에 모두 해당하는 토지의 자연적 특성은?
○ 물리적 감가의 적용을 배제시키고, 투자재로서 선호성을 높인다.
○ 부동산활동에 있어 장래의 동향에 대한 분석이 중요하다.

1부동성

2부증성

3영속성

4개별성

5인접성

정답 및 해설

두 설명에 모두 해당하는 자연적 특성은 영속성이다.

토지는 사용으로 소모되지 않아 물리적 감가가 없고, 가치가 장기간 지속되므로 장래 동향 분석이 중요해진다.

부동성은 위치가 고정되어 지역분석·국지적 시장을 낳는 특성이다.
부증성은 물리적 양을 늘릴 수 없어 희소성·지대 문제를 낳는 특성이다.
개별성은 같은 토지가 없어 일물일가 법칙이 적용되지 않게 하는 특성이다.
인접성은 다른 토지와 연결되어 외부효과·협동적 이용을 낳는 특성이다.

문제 5

부동산관련 법령과 부동산정책에 관한 내용으로 옳은 것은?

1농지소유상한제와 택지소유상한제는 부동산정책의 분류상 정부의 직접개입방식에 속하며, 현재 시행되고 있다.

2준주거지역과 준상업지역은 국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 용도지역으로서 도시지역에 속하며, 현재 지정될 수 있다.

3한국주택금융공사법령상 한국주택금융공사(이하 ‘공사’라 함)는 주택담보노후연금보증을 위하여 주택담보노후연금보증을 받는 사람이 담보로 제공하는 주택에 저당권자를 공사로 하는 등기를 하거나 공동수익자를 공사로 하는 신탁 등기를 할 수 있다.

4한국농어촌공사 및 농지관리기금법령에 따른 농지연금의 지원대상자가 되기 위해서는 농업인의 연령이 신청연도 말일 기준으로 55세 이상이면서 영농 경력이 3년 이상이어야 한다.

5부동산 가격공시에 관한 법령상 개별공시지가의 공시기준일은 1월 1일이나, 1월 1일부터 5월 31일까지의 사이에 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 분할 또는 합병된 토지는 그 해 6월 1일을 공시기준일로 한다.

정답 및 해설

옳은 것은 주택담보노후연금보증을 위해 공사를 저당권자로 하는 등기나 공사를 공동수익자로 하는 신탁 등기를 할 수 있다는 내용이다.

주택연금은 저당권 방식 외에 신탁 방식도 운영되고 있어 서술이 맞다.

택지소유상한제와 농지소유상한제는 폐지되어 현재 시행되지 않는다.
준상업지역이라는 용도지역은 없고, 상업지역은 중심·일반·근린·유통상업지역으로 나뉜다.
농지연금 지원대상자의 연령 요건과 영농 경력 요건은 제시된 기준보다 높다.
1월 1일부터 6월 30일까지 분할·합병된 토지는 그해 7월 1일이 개별공시지가 공시기준일이다.

문제 6

부동산정책을 위해 지정하는 지역·지구·구역이다. 도지사(道知事)가 지정할 수 있는 것을 모두 고른 것은?
ㄱ. 「주택법」상 조정대상지역
ㄴ. 「주택법」상 투기과열지구
ㄷ. 「소득세법」상 지정지역(투기지역)
ㄹ. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」상 토지거래허가구역

1ㄴ

2ㄱ, ㄴ

3ㄴ, ㄹ

4ㄱ, ㄷ, ㄹ

5ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ

정답 및 해설

도지사가 지정할 수 있는 것은 투기과열지구와 토지거래허가구역이다.

두 제도는 국토교통부장관 외에 시·도지사도 지정권자로 규정되어 있다.

주택법상 조정대상지역은 국토교통부장관이 지정한다.
소득세법상 지정지역(투기지역)은 기획재정부장관이 지정한다.

문제 7

부동산관련 조세 중 지방세에 해당하는 것은?

1상속세

2취득세

3증여세

4양도소득세

5부가가치세

정답 및 해설

지방세에 해당하는 것은 취득세이다.

취득세는 지방세법에 따라 특별시·광역시·도 등 지방자치단체가 부과·징수한다.

상속세는 국세(상속세 및 증여세법)이다.
증여세도 상속세와 같은 법에 따른 국세이다.
양도소득세는 소득세법에 따른 국세이다.
부가가치세는 부가가치세법에 따른 국세이다.

문제 8

재산세와 종합부동산세의 과세기준일은?

1매년 1월 1일

2매년 3월 1일

3매년 6월 1일

4매년 7월 1일

5매년 9월 1일

정답 및 해설

재산세와 종합부동산세의 과세기준일은 매년 6월 1일이다.

종합부동산세는 재산세 과세대상을 기초로 과세하므로 재산세 과세기준일을 그대로 따른다.

1월 1일은 공시지가·주택가격 공시기준일이지 과세기준일이 아니다.
3월 1일, 7월 1일, 9월 1일은 과세기준일로 규정된 날이 아니며, 7월과 9월은 재산세 납기가 걸치는 달일 뿐이다.

문제 9

부동산개발사업의 타당성분석 시 시장분석에 해당하지 않는 것은?

1경제성분석

2지역 및 도시 분석

3인근지역분석

4수요 및 공급 분석

5부지분석

정답 및 해설

시장분석에 해당하지 않는 것은 경제성분석이다.

개발사업의 타당성분석은 크게 시장분석과 경제성분석으로 나뉜다. 시장분석은 지역 및 도시 분석, 인근지역분석, 부지분석, 수요 및 공급 분석으로 이루어지고, 경제성분석은 시장분석 결과를 토대로 수익성·투자가치를 따지는 별도 단계이다.

지역 및 도시 분석은 대상 시장의 거시적 여건을 보는 시장분석 요소이다.
인근지역분석은 대상 부동산 주변의 근린 여건을 보는 시장분석 요소이다.
수요 및 공급 분석은 시장 수급을 파악하는 시장분석의 핵심이다.
부지분석은 대상 부지의 물리적·법적 조건을 보는 시장분석 요소이다.

문제 10

부동산관리를 업무영역에 따라 분류할 때, 건물의 기술적 관리에 해당하는 것을 모두 고른 것은?
ㄱ. 회계관리
ㄴ. 설비관리
ㄷ. 위생관리
ㄹ. 보안관리
ㅁ. 계약관리
ㅂ. 인력관리

1ㄱ, ㄴ, ㅁ

2ㄱ, ㄷ, ㅁ

3ㄴ, ㄷ, ㄹ

4ㄱ, ㄷ, ㄹ, ㅂ

5ㄷ, ㄹ, ㅁ, ㅂ

정답 및 해설

기술적 관리에 해당하는 것은 설비관리·위생관리·보안관리이다.

기술적 관리는 건물의 물리적·기능적 상태를 유지하는 시설 관리이다.

회계관리는 수입·지출을 다루는 경제적(경영) 관리이다.
계약관리는 임대차 계약 등 권리관계를 다루는 법률적 관리이다.
인력관리는 관리 인원 운용을 다루는 경제적(경영) 관리이다.

문제 11

공공주택 특별법령상 공공임대주택에 관한 내용이다. ( )에 들어갈 내용으로 옳은 것은?
○ ( ㄱ )은 국가나 지방자치단체의 재정이나 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금의 자금을 지원받아 저소득 서민의 주거안정을 위하여 30년 이상 장기간 임대를 목적으로 공급하는 공공임대주택이다.
○ ( ㄴ )은 국가나 지방자치단체의 재정이나 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금의 자금을 지원받아 전세계약의 방식으로 공급하는 공공임대주택이다.

1ㄱ: 장기전세주택, ㄴ: 국민임대주택

2ㄱ: 국민임대주택, ㄴ: 기존주택전세임대주택

3ㄱ: 기존주택전세임대주택, ㄴ: 장기전세주택

4ㄱ: 국민임대주택, ㄴ: 장기전세주택

5ㄱ: 기존주택전세임대주택, ㄴ: 국민임대주택

정답 및 해설

30년 이상 장기 임대 목적은 국민임대주택, 전세계약 방식 공급은 장기전세주택이다.

두 주택 모두 국가·지방자치단체 재정이나 주택도시기금의 지원을 받는 공공임대주택이다.

기존주택전세임대주택은 기존 주택을 임차해 저소득층 등에게 전대하는 방식이므로 어느 빈칸에도 맞지 않는다.
장기전세주택을 30년 장기임대 빈칸에 넣거나 국민임대주택을 전세계약 빈칸에 넣으면 정의가 뒤바뀐다.

문제 12

개발부담금제도에 관한 설명으로 틀린 것은?

1개발부담금제도는 개발사업의 시행으로 이익을 얻은 사업시행자로부터 개발이익의 일부를 환수하는 제도다.

2개발부담금 부과 대상이 되는 개발사업은 국가나 지방자치단체로부터 인가·허가·면허 등(신고를 포함한다)을 받아 시행하는 택지개발사업이나 산업단지개발사업 등을 말한다.

3개발부담금의 부과 기준은 부과 종료 시점의 부과 대상 토지의 가액에서 부과 개시 시점의 부과 대상 토지의 가액과 부과 기간의 정상지가상승분 및 개발비용을 뺀 금액으로 한다.

4국토교통부장관은 개발부담금 부과 대상 사업이 시행되는 지역에서 발생하는 개발이익을 개발부담금으로 징수하여야 한다.

5개발부담금의 납부 의무자는 부과일부터 6개월 이내에 개발부담금을 납부하여야 한다. 다만, 징수권자는 납부 의무자가 개발부담금을 납부하기 곤란하다고 인정되면 납부 기일을 연기하거나 분할 납부를 인정할 수 있다.

정답 및 해설

틀린 것은 개발부담금을 국토교통부장관이 징수한다는 내용이다.

개발이익 환수에 관한 법률은 개발이익을 개발부담금으로 징수하는 주체를 시장·군수·구청장으로 정하고 있다.

개발사업 시행으로 얻은 개발이익의 일부를 사업시행자로부터 환수하는 제도라는 설명은 맞다.
인가·허가·면허 등(신고 포함)을 받아 시행하는 택지개발·산업단지개발 등이 부과 대상 사업이라는 설명은 맞다.
종료 시점 지가에서 개시 시점 지가·정상지가상승분·개발비용을 빼서 부과 기준을 산정한다는 설명은 맞다.
부과일부터 6개월 이내 납부, 납부 곤란 시 연기·분할납부를 인정할 수 있다는 설명은 맞다.

문제 13

부동산시장의 균형가격과 균형거래량의 변화에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 수요곡선은 우하향, 공급곡선은 우상향하고, 수요곡선과 공급곡선 기울기의 절댓값은 각각 1이며, 다른 조건은 동일함)

1수요가 불변이고 공급이 증가하는 경우, 균형가격은 하락하고 균형거래량은 증가한다.

2수요가 감소하고 공급이 불변인 경우, 균형가격은 하락하고 균형거래량은 감소한다.

3수요는 감소하고 공급이 증가하는데 수요의 감소폭보다 공급의 증가폭이 더 큰 경우, 균형가격은 하락하고 균형거래량은 감소한다.

4수요는 증가하고 공급이 감소하는데 수요의 증가폭이 공급의 감소폭보다 더 큰 경우, 균형가격은 상승하고 균형거래량은 증가한다.

5수요와 공급이 동시에 증가하고 수요의 증가폭이 공급의 증가폭보다 더 큰 경우, 균형가격은 상승하고 균형거래량은 증가한다.

정답 및 해설

틀린 것은 수요 감소·공급 증가에서 공급 증가폭이 더 클 때 균형거래량이 감소한다는 내용이다.

수요 감소와 공급 증가는 모두 가격을 낮추고, 거래량은 변화폭이 큰 쪽을 따르므로 공급 증가폭이 크면 거래량은 증가한다.

수요 불변·공급 증가면 가격 하락, 거래량 증가가 맞다.
수요 감소·공급 불변이면 가격 하락, 거래량 감소가 맞다.
수요 증가·공급 감소에서 수요 증가폭이 크면 가격 상승, 거래량 증가가 맞다.
수요·공급 동시 증가에서 수요 증가폭이 크면 거래량 증가와 함께 가격 상승이 맞다.

문제 14

부동산관리방식에 관한 내용이다. ( )에 들어갈 내용으로 옳은 것은?
○ ( ㄱ )관리방식은 건물관리의 전문성을 통하여 노후화의 최소화 및 효율적 관리가 가능하여 대형건물의 관리에 유용하나, 기밀유지가 어려운 단점이 있다.
○ ( ㄴ )관리방식은 일반주택이나 소규모 부동산에 유효한 관리방법으로서 소유자의 통제력이 강하지만, 관리의 전문성이 결여될 수 있다.

1ㄱ: 위탁, ㄴ: 자치

2ㄱ: 자치, ㄴ: 혼합

3ㄱ: 자치, ㄴ: 간접

4ㄱ: 혼합, ㄴ: 위탁

5ㄱ: 자치, ㄴ: 위탁

정답 및 해설

대형건물에 유용하나 기밀유지가 어려운 것은 위탁관리, 소규모 부동산에 유효하고 통제력이 강한 것은 자치관리이다.

위탁관리는 전문업체에 맡겨 전문성은 높지만 외부인이 관여해 기밀 유지와 신뢰도가 약점이고, 자치(자가)관리는 소유자가 직접 관리해 통제력은 강하나 전문성이 떨어진다.

혼합관리는 자치와 위탁을 병용하는 과도기적 방식으로, 책임 소재가 불분명한 것이 단점이다.
간접관리는 위탁관리를 달리 부르는 말이므로 소유자 통제력이 강한 빈칸에 맞지 않는다.

문제 15

수요와 공급에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, X축은 수량, Y축은 가격을 나타내고, 수요곡선은 우하향, 공급곡선은 우상향하며, 다른 조건은 동일함)

1수요의 법칙에 따르면 가격과 수요량은 서로 반대방향으로 변화한다.

2공급곡선은 공급자가 상품을 공급할 때 각각의 수량 단위에서 얻고자 하는 최소한의 가격(공급가격)을 나타낸다.

3수요함수는 수요량에 영향을 미치는 요인들과 수요량의 관계를 나타낸 함수이다.

4시장공급곡선은 개별공급곡선을 수직으로 합하여 도출한다.

5수요곡선은 한계편익곡선을 의미한다.

정답 및 해설

틀린 것은 시장공급곡선을 개별공급곡선의 수직합으로 도출한다는 내용이다.

시장공급곡선은 각 가격에서 개별 공급량을 더한 수평합으로 도출한다.

수요의 법칙상 가격과 수요량은 반대방향으로 움직인다.
공급곡선은 각 수량에서 공급자가 받으려는 최소한의 가격을 나타낸다.
수요함수는 수요량과 그 결정요인의 관계를 나타낸다.
수요곡선은 추가 1단위 소비의 한계편익을 나타내는 곡선이다.

문제 16

유량(flow)의 경제변수에 해당하지 않는 것은?

1주택재고

2가계소득

3주택거래량

4아파트 생산량

5신규주택 공급량

정답 및 해설

유량 변수가 아닌 것은 주택재고이다.

유량은 일정 기간 동안 측정하는 변수이고, 주택재고는 일정 시점에 측정하는 저량 변수이다.

가계소득은 일정 기간 동안 벌어들인 금액이므로 유량이다.
주택거래량은 일정 기간 동안 거래된 양이므로 유량이다.
아파트 생산량은 일정 기간 동안 생산된 양이므로 유량이다.
신규주택 공급량은 일정 기간 동안 공급된 양이므로 유량이다.

문제 17

부동산시장과 경기변동에 관한 이론의 내용으로 틀린 것은?(단, 다른 조건은 동일함)

1상향시장 국면에서는 매수자가 주도하는 시장이 형성되고, 직전 국면의 사례가격이 새로운 거래의 상한선이 된다.

2회복시장 국면에서는 매수자가 주도하는 시장에서 매도자가 주도하는 시장으로 변화하는 경향이 있다.

3거미집모형에서는 수요곡선의 기울기 절댓값이 공급곡선의 기울기 절댓값보다 작으면 수렴형이다.

4거미집모형에서는 수요의 가격탄력성 절댓값이 공급의 가격탄력성 절댓값보다 크면 수렴형이다.

5벌집순환모형(honeycomb cycle model)은 주택시장의 경기가 수요자와 공급자의 반응 및 공급의 시차를 중심으로 6각형의 벌집모양을 띠며 순환한다는 경기변동 이론이다.

정답 및 해설

틀린 것은 상향시장이 매수자 주도이고 직전 사례가격이 상한선이 된다는 내용이다.

상향시장은 가격이 오르는 국면이라 매도자 주도 시장이 되고, 직전 국면의 사례가격은 새 거래의 하한선이 된다.

회복시장은 매수자 주도에서 매도자 주도로 바뀌어 가는 국면이라는 설명은 맞다.
수요곡선 기울기 절댓값이 공급곡선 기울기 절댓값보다 작으면 수렴형이라는 설명은 맞다.
수요의 가격탄력성이 공급의 가격탄력성보다 크면 수렴형이라는 설명은 맞다.
벌집순환모형이 공급 시차와 수요·공급자 반응으로 6각형 순환을 보인다는 설명은 맞다.

문제 18

아파트시장에서 수요를 증가시키는 요인에 해당하는 것으로 옳은 것을 모두 고른 것은?(단, 아파트와 대체주택은 정상재이며, 다른 조건은 동일함)
ㄱ. 아파트에 대한 선호도 증가
ㄴ. 가구의 실질소득 증가
ㄷ. 대체주택의 가격 하락
ㄹ. 아파트담보대출 이자율의 하락
ㅁ. 아파트건설업체 수의 증가

1ㄱ, ㄷ

2ㄱ, ㄴ, ㄹ

3ㄱ, ㄷ, ㅁ

4ㄴ, ㄷ, ㄹ

5ㄴ, ㄹ, ㅁ

정답 및 해설

수요 증가 요인은 선호도 증가·실질소득 증가·대출 이자율 하락이다.

정상재는 소득이 늘면 수요가 늘고, 대출금리가 내려가면 구매 부담이 줄어 수요곡선이 오른쪽으로 이동한다.

대체주택 가격이 하락하면 대체주택 수요가 늘어 아파트 수요는 감소한다.
아파트건설업체 수의 증가는 공급 증가 요인이지 수요 요인이 아니다.

문제 19

A지역 분양아파트에 대한 시장수요함수가

Q_D = 120 - \frac{5}{2}P

로 주어져 있고, 아파트 분양사업자가 분양수입을 극대화하려고 한다. 아파트 분양사업자의 극대화된 분양수입은?(단,

P

는 분양가격,

Q_D

는 시장수요량이고, 가격과 수량의 단위는 무시하며, 주어진 조건에 한함)

1720

21,440

32,880

44,320

55,760

정답 및 해설

극대화된 분양수입은 1,440이다.

분양수입은 가격과 수량의 곱이다.
$TR = P \times Q_D = 120P - \dfrac{5}{2}P^2$

수입이 최대인 점은 미분값이 0인 가격이다.
$\dfrac{dTR}{dP} = 120 - 5P = 0 \Rightarrow P = 24$

이때 수량과 수입을 구한다.
$Q_D = 120 - \dfrac{5}{2} \times 24 = 60$
$TR = 24 \times 60 = 1440$

수요의 가격탄력성이 1인 단위탄력적 지점에서 수입이 최대가 된다.
가격을 24에서 벗어나게 하면 수입이 줄어든다. 예컨대 가격이 48이면 수요량이 0이 되어 수입도 0이다.

문제 20

다음에서 설명하는 모든 내용에 해당하는 학자는?
○ 경제의 발전에 따라 토지에 대한 임대수요가 증가하고 지대도 상승하는데, 이는 지주들의 지대수입만 증가시키고 소작인들은 더 높은 지대를 부담한다고 보았다.
○ 토지단일세를 주장하였다.

1레일리(W. Reilly)

2알론소(W. Alonso)

3호이트(H. Hoyt)

4헨리 조지(H. George)

5허프(D. Huff)

정답 및 해설

두 설명에 모두 해당하는 학자는 헨리 조지이다.

헨리 조지는 경제 발전에 따른 지대 상승 이익이 지주에게만 돌아간다고 보고, 지대를 조세로 환수하는 토지단일세를 주장했다.

레일리는 두 도시의 상권 경계·흡인력을 다룬 소매중력법칙을 제시했다.
알론소는 도시 내부 토지이용과 입찰지대곡선을 다룬 입찰지대이론을 제시했다.
호이트는 도시가 교통축을 따라 부채꼴로 확장된다는 선형이론을 제시했다.
허프는 소비자의 점포 선택 확률을 다룬 확률적 상권모형을 제시했다.

문제 21

부동산시장에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 주어진 조건에 한함)

1정보의 비대칭성으로 인해 부동산가격의 왜곡현상이 나타나기도 한다.

2외부효과로 인해 시장의 실패가 나타날 수 있다.

3부동산의 개별성으로 인해 특정 부동산에 대한 시장정보의 수집이 어렵고 거래비용이 높아질 수 있다.

4부동산시장에서 잠재적인 수요자와 공급자는 협상을 통하여 가격을 결정하지만, 협상은 시장 상황과 협상 능력에 따라 달라진다.

5부동성으로 인해 부동산활동과 현상이 국지화되어 부분시장 형성이 어렵고, 임장활동의 중요성이 낮아진다.

정답 및 해설

부동성으로 부동산활동이 국지화되면 부분시장이 형성되고 임장활동의 중요성이 커진다는 점에서 틀린 설명은 부동성 지문이다.

위치가 고정되어 시장이 지역별로 나뉘므로, 현장 조사(임장활동)가 오히려 더 중요해진다.

정보의 비대칭성은 가격 왜곡을 낳을 수 있다 — 옳다.
외부효과는 시장실패의 원인이다 — 옳다.
개별성으로 정보 수집이 어렵고 거래비용이 높아진다 — 옳다.
잠재적 수요자·공급자가 협상으로 가격을 정하고, 협상은 시장 상황·협상 능력에 따라 달라진다 — 옳다.

문제 22

크리스탈러(W. Christaller)의 중심지이론에 관한 설명으로 틀린 것은?

1재화와 서비스를 공급하는 장소를 중심지라 하며, 중심지에 의해 재화와 서비스를 제공받는 주변지역을 배후지라 한다.

2중심지 기능은 주변 배후지에 재화와 서비스를 제공하는 것으로, 중심지의 상대적 중요성은 중심지에서 제공하는 재화와 서비스에 의해 결정된다.

3최소요구치는 중심지 기능이 유지되기 위한 최소한의 수요 요구 규모를 말한다.

4인간의 정주체계에서 상업입지의 계층체계를 설명하고 있다.

5중심지이론의 대상이 되는 경제활동은 운송비·노동비·집적이익을 고려하여 비용이 최소화되는 지점에서 이루어진다.

정답 및 해설

운송비·노동비·집적이익을 고려해 비용이 최소화되는 지점을 찾는 것은 베버의 최소비용이론이므로 중심지이론 설명으로 틀렸다.

크리스탈러의 중심지이론은 중심지와 배후지, 최소요구치·재화의 도달범위로 중심지의 계층체계를 설명한다.

재화·서비스를 공급하는 곳이 중심지, 공급받는 주변이 배후지 — 옳다.
중심지의 상대적 중요성은 제공하는 재화·서비스로 결정 — 옳다.
최소요구치는 중심지 기능 유지에 필요한 최소 수요 규모 — 옳다.
정주체계에서 상업입지의 계층체계를 설명 — 옳다.

문제 23

A부동산 투자안의 수익률이 호황일 경우 10%, 불황일 경우 6%로 예상된다. 만약, 시장 상황이 호황 또는 불황일 확률이 각 50%로 동일하다면, 이 투자안의 변이계수(변동계수)는 얼마인가?(단, 주어진 조건에 한함)

10.0004

20.02

30.08

40.25

50.3

정답 및 해설

변이계수는 표준편차 ÷ 기대수익률이며, 이 투자안의 값은 0.25이다.

기대수익률: $0.5\times10\% + 0.5\times6\% = 8\%$

분산: $0.5\times(0.10-0.08)^2 + 0.5\times(0.06-0.08)^2 = 0.0004$
표준편차: $\sqrt{0.0004} = 0.02$

변이계수: $\dfrac{0.02}{0.08} = 0.25$

문제 24

다음에서 설명하는 모든 내용에 해당하는 도시공간구조이론은?
○ 도시 내부 기능지역이 침입, 경쟁, 천이 과정을 거쳐 중심업무지구, 점이지대, 주거지대 등으로 분화된다.
○ 버제스(E. Burgess)가 주장하였다.

1선형이론

2동심원이론

3다핵심이론

4최대수요이론

5최소비용이론

정답 및 해설

버제스가 주장하고 침입·경쟁·천이로 도시가 동심원 모양으로 분화된다고 본 이론은 동심원이론이다.

도심에서 바깥으로 중심업무지구 → 점이지대 → 주거지대 순으로 배열된다고 설명하며, 생태학적 접근을 취한다.

선형이론은 호이트가 교통축을 따라 부채꼴로 성장한다고 본 이론이다.
다핵심이론은 해리스와 울만이 여러 핵심을 중심으로 도시가 형성된다고 본 이론이다.
최대수요이론·최소비용이론은 도시 내부구조가 아니라 입지이론이다.

문제 25

지대이론에 관한 설명으로 옳은 것은?

1튀넨(J. H. von Thünen)은 토지의 비옥도가 동일하더라도 위치에 따라 지대의 차이가 날 수 있다고 보았다.

2리카도(D. Ricardo)는 토지의 위치에 따라 발생하는 잉여인 지대가 생산물의 가격에 영향을 준다고 보았다.

3마르크스(K. Marx)는 토지소유자의 토지 독점으로 한계지에서도 지대가 존재함을 차액지대로 설명하였다.

4마샬(A. Marshall)은 자연의 토지는 무상으로 공급된 잉여라 하고, 이를 준지대라 하였다.

5파레토(V. Pareto)는 전용수입과 경제지대의 상대적 크기는 생산요소 공급의 가격탄력성에 좌우되며, 공급의 가격탄력성이 작을수록 전용수입이 증가하고 경제지대는 감소한다고 보았다.

정답 및 해설

튀넨은 비옥도가 같아도 시장과의 거리(위치)에 따라 지대가 달라진다는 위치지대를 설명했으므로 옳다.

시장에서 멀수록 수송비가 커져 지대가 낮아진다는 것이 핵심이다.

리카도는 비옥도 차이로 차액지대가 생기며, 지대는 가격에 영향을 주지 않고 곡물가격이 지대를 결정한다고 보았다.
마르크스가 한계지에서도 지대가 생긴다고 설명한 것은 차액지대가 아니라 절대지대이다.
마샬의 준지대는 기계 등 인공 생산요소에서 일시적으로 생기는 소득이며, 자연의 토지에서 생기는 잉여는 순수지대이다.
파레토 이론에서 공급의 가격탄력성이 작을수록 경제지대가 커지고 전용수입은 작아진다.

문제 26

도시철도가 개발된다는 다음과 같은 정보가 있다. 불확실성하에서 A토지의 현재가치(ㄱ)와 1년 후 도시철도가 개발된다는 정보에 대해 합리적인 투자자가 최대한 지불할 수 있는 현재가치(ㄴ)는?(단, 주어진 조건에 한함)
○ A토지는 도시철도 개발예정지 인근에 있다.
○ 1년 후 도시철도가 개발될 가능성은 50%로 알려져 있다.
○ 1년 후 도시철도가 개발되면 A토지의 가격은 15억 4천만원, 개발되지 않으면 11억원으로 예상된다.
○ 투자자의 요구수익률(할인율)은 연 10%이다.

1ㄱ: 11억 5천만원, ㄴ: 1억원

2ㄱ: 11억 5천만원, ㄴ: 1억 5천만원

3ㄱ: 11억 5천만원, ㄴ: 2억원

4ㄱ: 12억원, ㄴ: 1억 5천만원

5ㄱ: 12억원, ㄴ: 2억원

정답 및 해설

불확실성하의 현재가치는 12억원, 정보의 현재가치는 2억원이다.

기대가격: $0.5\times15.4 + 0.5\times11 = 13.2$ (억원)
현재가치(ㄱ): $\dfrac{13.2}{1.1} = 12$ (억원)

개발이 확실할 때 현재가치: $\dfrac{15.4}{1.1} = 14$ (억원)

정보가치(ㄴ): $14 - 12 = 2$ (억원)

문제 27

A가 투자하려는 부동산 투자안의 총투자수익률은 10%이고, 차입금리는 6%이다. 만약 총투자액 대비 차입금 비율을 50%(ㄱ), 60%(ㄴ), 75%(ㄷ)로 가정할 경우, 각 투자안에 대한 지분투자수익률은 얼마인가?(단, 세금은 고려하지 않으며, 주어진 조건에 한함)

1ㄱ: 13%, ㄴ: 15%, ㄷ: 21%

2ㄱ: 14%, ㄴ: 15%, ㄷ: 22%

3ㄱ: 14%, ㄴ: 16%, ㄷ: 22%

4ㄱ: 14%, ㄴ: 16%, ㄷ: 23%

5ㄱ: 15%, ㄴ: 19%, ㄷ: 23%

정답 및 해설

지분투자수익률은 총투자수익률 + (총투자수익률 − 차입금리) × 부채/지분으로 구하며, ㄱ 14%·ㄴ 16%·ㄷ 22%이다.

수익률과 차입금리의 차이: $10\% - 6\% = 4\%$

ㄱ(부채 50%, 지분 50%): $10\% + 4\%\times\dfrac{50}{50} = 14\%$
ㄴ(부채 60%, 지분 40%): $10\% + 4\%\times\dfrac{60}{40} = 16\%$
ㄷ(부채 75%, 지분 25%): $10\% + 4\%\times\dfrac{75}{25} = 22\%$

차입금리가 총투자수익률보다 낮으므로 정(+)의 레버리지로 부채비율이 높을수록 지분수익률이 커진다.

문제 28

다음 투자안에 대한 현금흐름의 현재가치 합은 얼마인가?(단, 주어진 조건에 한함)
○ 보유기간: 5년
○ 순수익: 매년 말 1억원 발생
○ 보유기간 말 매각 시 지분복귀액: 7억원
○ 각종 계수(기간 5년, 이자율 또는 할인율 연 10%)
- 일시불의 내가계수: 1.6106
- 일시불의 현가계수: 0.6209
- 연금의 내가계수: 6.1050
- 연금의 현가계수: 3.7908
- 감채기금계수: 0.1638
- 저당상수: 0.2638

17억 2,517만원

28억 1,371만원

39억 2,426만원

410억 4,514만원

515억 643만원

정답 및 해설

매년 순수익은 연금의 현가계수, 매각 시 지분복귀액은 일시불의 현가계수로 할인해 더하면 8억 1,371만원이다.

순수익 현재가치: 1억원 × 3.7908 → 3억 7,908만원

지분복귀액 현재가치: 7억원 × 0.6209 → 4억 3,463만원

합계: 3억 7,908만원 + 4억 3,463만원 = 8억 1,371만원

문제 29

포트폴리오이론에 관한 내용으로 틀린 것은?(단, 다른 조건은 동일함)

1최적 포트폴리오의 선정은 투자자의 위험에 대한 태도에 따라 달라질 수 있다.

2무차별곡선은 투자자에게 동일한 효용을 주는 수익과 위험의 조합을 나타낸 곡선이다.

3위험회피형 투자자의 최적 포트폴리오는 투자자의 무차별곡선과 효율적 프론티어의 접점에서 선택된다.

4동일한 자산들로 포트폴리오를 구성하여도 개별자산의 투자비중에 따라 포트폴리오의 기대수익률과 분산은 다를 수 있다.

5분산투자 시 체계적 위험은 감소하지만 비체계적 위험은 감소하지 않는다.

정답 및 해설

분산투자로 줄일 수 있는 것은 비체계적 위험이고, 체계적 위험은 분산투자로도 줄지 않으므로 거꾸로 쓴 지문이 틀렸다.

체계적 위험은 경기·금리 등 시장 전체에 영향을 주는 위험이라 피할 수 없다.

최적 포트폴리오는 투자자의 위험에 대한 태도에 따라 달라진다 — 옳다.
무차별곡선은 동일한 효용을 주는 수익·위험 조합 — 옳다.
위험회피형의 최적 포트폴리오는 무차별곡선과 효율적 프론티어의 접점 — 옳다.
같은 자산이라도 투자비중에 따라 기대수익률·분산이 달라진다 — 옳다.

문제 30

고정금리방식의 원리금균등분할상환 대출에 관한 설명으로 옳은 것은?(단, 만기 시 잔액은 '0'이고, 주어진 조건에 한하며, 다른 조건은 동일함)

1물가상승률이 낮아지면 담보인정비율(LTV)에서 허용하는 신규 대출 가능금액이 커진다.

2기존 대출이 실행 중인 경우, 물가상승률이 높아지면 대출기간 후반기에 차주의 원리금 상환부담이 증가한다.

3기존 대출이 실행 중인 경우, 시장금리가 높아지면 대출의 이자지급액을 높여서 원금 상환을 지연시킨다.

4물가상승률이 낮아지면 원리금균등분할상환의 대출잔액이 원금균등분할상환의 대출잔액보다 작아진다.

5대출금리가 높아지면 신규 대출 심사 시 동일한 총부채상환비율(DTI) 기준을 충족하기 위해서 차주의 소득금액이 높아져야 한다.

정답 및 해설

대출금리가 오르면 같은 대출액의 원리금 상환액이 커지므로, 동일한 DTI 기준을 맞추려면 차주의 소득이 더 높아야 한다는 설명이 옳다.

DTI는 연간 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율이다.

LTV는 담보가치 대비 대출 비율이므로 물가상승률이 낮아진다고 대출 가능금액이 커지지 않는다.
물가가 오르면 명목 원리금이 고정된 상태에서 실질 상환부담은 후반기로 갈수록 줄어든다.
고정금리 대출은 시장금리가 변해도 약정 이자가 바뀌지 않는다.
원리금균등분할상환은 초기 원금 상환분이 작아 대출잔액이 원금균등분할상환보다 크며, 물가상승률과 무관하다.

문제 31

다음 자료는 A부동산의 1년간 운영수지다. A부동산의 총투자액은 5억원이며, 투자자는 이 중 60%를 은행에서 대출받았다. 이 경우 세후현금흐름승수(ㄱ)와 세전현금흐름승수(ㄴ)의 차이(ㄱ - ㄴ)는 얼마인가?(단, 각 승수는 소수점 둘째자리에서 반올림하며, 주어진 조건에 한함)
○ 가능총소득: 5,000만원
○ 공실률: 15%
○ 영업비용: 유효총소득의 30%
○ 원리금상환액: 600만원
○ 영업소득세: 400만원

11.7

24.6

35.8

46.3

58.4

정답 및 해설

세후현금흐름승수와 세전현금흐름승수는 지분투자액을 각 현금흐름으로 나누어 구하며, 그 차이는 1.7이다.

유효총소득: 5,000 × (1 − 0.15) = 4,250만원
순영업소득: 4,250 − 4,250 × 0.3 = 2,975만원
세전현금흐름: 2,975 − 600 = 2,375만원
세후현금흐름: 2,375 − 400 = 1,975만원

지분투자액: 5억원 × (1 − 0.6) = 2억원

$\dfrac{20000}{1975} \approx 10.1,\quad \dfrac{20000}{2375} \approx 8.4$

차이: $10.1 - 8.4 = 1.7$

문제 32

전년도에 A회사는 임대면적 1,200m²의 매장을 비율임대차(percentage lease)방식으로 임차하였다. 계약 내용에 따르면, 매출액이 손익분기점 매출액 이하인 경우 기본임대료만 지급하고, 이를 초과하는 매출액에 대해서는 5%의 요율을 적용한 추가임대료를 기본임대료에 가산하도록 하였다. 전년도 연임대료로 총 18,000만원을 지급하였다면, 위 계약 내용에 따른 손익분기점 매출액은 임대면적 m²당 얼마인가?(단, 연간 기준이며, 주어진 조건에 한함)
○ 전년도 매출액: 임대면적 m²당 120만원
○ 전년도 기본임대료: 임대면적 m²당 10만원

15만원

210만원

315만원

420만원

525만원

정답 및 해설

총임대료에서 기본임대료를 뺀 추가임대료를 5%로 역산하면 손익분기점 매출액은 m²당 20만원이다.

기본임대료: 10만원 × 1,200 = 12,000만원
추가임대료: 18,000 − 12,000 = 6,000만원

m²당 추가임대료: 6,000만원 ÷ 1,200 = 5만원
초과매출액: 5만원 ÷ 0.05 = 100만원

손익분기점 매출액: 120만원 − 100만원 = 20만원

문제 33

A는 10년 후 기말에 목표금액 1억원을 상환할 목적으로 매월 초 일정금액을 감채기금으로 적립하려 한다. 정기적금의 명목 이자율이 연 5%일 때, A의 월 적립금액을 계산하는 수식으로 옳은 것은?(단, 월 복리이며, 주어진 조건에 한함)

\frac{0.05/12}{(1+0.05/12)^{12\times10}-1}\times100{,}000{,}000

\frac{0.05/12}{(1+0.05/12)^{12\times10}-1}\times\frac{100{,}000{,}000}{1+0.05/12}

\frac{0.05}{12}\times\frac{(1+0.05/12)^{12\times10-1}}{(1+0.05/12)^{12\times10}-1}\times100{,}000{,}000

\frac{0.05}{12}\times\frac{(1+0.05/12)^{12\times10}}{(1+0.05/12)^{12\times10}-1}\times100{,}000{,}000

\frac{1}{(1+0.05/12)^{12\times10}}\times100{,}000{,}000

정답 및 해설

매월 초에 적립하므로 기말 적립 기준의 감채기금계수에 목표금액을 (1 + 월이자율)로 나눈 값을 곱하는 수식이 옳다.

기말 적립이라면 감채기금계수 $\dfrac{r}{(1+r)^n-1}$ 에 목표금액을 곱하지만, 기초 적립은 각 적립금이 한 기간씩 더 이자를 받으므로 목표금액을 $(1+r)$ 로 할인해 적용한다.

여기서 $r = \dfrac{0.05}{12}$ , $n = 12\times10 = 120$ 이다.

목표금액을 그대로 곱한 수식은 매월 말(기말) 적립일 때의 식이다.
분자에 $(1+r)^n$ 이 들어간 수식은 저당상수 형태로, 현재 대출액의 원리금 상환액을 구하는 식이다.
$\dfrac{1}{(1+r)^n}$ 을 곱한 수식은 일시불의 현가계수로, 목표금액의 현재가치를 구하는 식이다.

문제 34

자산유동화에 관한 법령상 유동화자산의 양도방식에 관한 내용으로 옳은 것을 모두 고른 것은?
ㄱ. 매매 또는 교환으로 할 것
ㄴ. 유동화자산에 대한 수익권은 양수인이, 처분권은 양도인이 가질 것
ㄷ. 양도인은 유동화자산에 대한 반환청구권을 가지지 아니하고, 양수인은 유동화자산에 대한 대가의 반환청구권을 가지지 아니할 것
ㄹ. 양도인이 양도된 자산에 관한 위험을 인수할 것. 다만, 양수인이 일정 기간 하자담보책임을 지는 경우는 제외한다.

1ㄱ, ㄴ

2ㄱ, ㄷ

3ㄴ, ㄹ

4ㄱ, ㄷ, ㄹ

5ㄴ, ㄷ, ㄹ

정답 및 해설

자산유동화에 관한 법률상 양도방식 요건으로 옳은 것은 매매 또는 교환과 양도인·양수인 모두 반환청구권을 갖지 않을 것, 즉 ㄱ과 ㄷ이다.

유동화자산이 양도인으로부터 완전히 분리되는 진정한 매매가 되도록 요건을 둔 것이다.

수익권과 처분권은 모두 양수인이 가져야 하므로, 처분권을 양도인이 갖는다는 항목은 틀렸다.
양도된 자산의 위험은 양수인이 인수해야 하며, 양도인이 일정 기간 하자담보책임을 지는 경우를 예외로 두므로, 양도인이 위험을 인수한다는 항목은 틀렸다.

문제 35

다음 중 감정평가에 관한 규칙상 대상물건별로 정한 감정평가방법(주된 감정평가방법)에도 불구하고 본래 용도의 효용가치가 없는 경우 해체처분가액으로 감정평가할 수 있는 것은 모두 몇 개인가?
토지, 건물, 자동차, 항공기, 상표권

11개

22개

33개

44개

55개

정답 및 해설

감정평가에 관한 규칙상 본래 용도의 효용가치가 없으면 해체처분가액으로 평가할 수 있는 것은 자동차와 항공기로 모두 2개이다.

자동차·건설기계·선박·항공기를 정한 조항에서 주된 방법에도 불구하고 효용가치가 없는 물건은 해체처분가액으로 평가할 수 있다고 규정한다.

토지는 공시지가기준법으로 평가하며 해체처분가액 규정이 없다.
건물은 원가법으로 평가하며 해체처분가액 규정이 없다.
상표권은 무형자산으로 수익환원법으로 평가한다.

문제 36

감정평가에 관한 규칙에 규정된 내용으로 옳은 것은?

1가치형성요인이란 대상물건의 경제적 가치에 영향을 미치는 일반요인, 지역요인 및 개별요인 등을 말한다.

2기준시점이란 대상물건의 감정평가를 시작하는 기준이 되는 날짜를 말한다.

3인근지역이란 대상부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 개별요인을 공유하는 지역을 말한다.

4유사지역이란 대상부동산이 속하는 지역으로서 인근지역과 유사한 특성을 갖는 지역을 말한다.

5동일수급권이란 대상부동산과 대체·경쟁 관계가 성립하고 가치 형성에 서로 영향을 미치지 않는 관계에 있는 다른 부동산이 존재하는 권역을 말하며, 인근지역과 유사지역을 포함한다.

정답 및 해설

가치형성요인을 일반요인, 지역요인 및 개별요인 등으로 정의한 설명이 감정평가에 관한 규칙과 일치한다.

나머지는 정의의 핵심어를 바꿔 놓은 지문이다.

기준시점은 감정평가를 시작하는 날이 아니라 감정평가액을 결정하는 기준이 되는 날짜이다.
인근지역은 개별요인이 아니라 지역요인을 공유하는 지역이다.
유사지역은 대상부동산이 속하지 아니하는 지역으로서 인근지역과 유사한 특성을 갖는 지역이다.
동일수급권은 가치 형성에 서로 영향을 미치는 관계에 있는 부동산이 존재하는 권역이다.

문제 37

감정평가방법 중 적산법에 관한 설명으로 틀린 것은?

1비용성의 원리에 기초한 감정평가방식에 속한다.

2적산법에 따라 산정한 임대료를 적산임료라 한다.

3기대이율이란 기초가액에 대하여 기대되는 임대수익의 비율을 말한다.

4필요제경비에는 감가상각비, 유지관리비, 조세공과금, 손해보험료, 대손준비금, 공실손실상당액, 정상운영자금이자 등이 포함된다.

5기초가액이란 적산법으로 감정평가하는 데 기초가 되는 대상물건의 가치를 말하며, 거래사례비교법이나 수익분석법으로 구할 수 있다.

정답 및 해설

적산법의 기초가액은 비교방식이나 원가방식으로 구하므로, 임대료를 구하는 수익분석법으로 구할 수 있다는 설명이 틀렸다.

적산임료는 기초가액에 기대이율을 곱한 금액에 필요제경비를 더해 산정한다.

적산법은 비용성의 원리에 기초한 원가방식이다 — 옳다.
적산법으로 산정한 임대료를 적산임료라 한다 — 옳다.
기대이율은 기초가액에 대하여 기대되는 임대수익의 비율이다 — 옳다.
필요제경비에는 감가상각비·유지관리비·조세공과금·손해보험료·대손준비금·공실손실상당액·정상운영자금이자가 포함된다 — 옳다.

문제 38

부동산 가격공시에 관한 법률에 규정된 내용으로 틀린 것은?

1국토교통부장관은 공동주택가격을 공시하기 위하여 그 가격을 산정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 공동주택소유자와 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 한다.

2국토교통부장관은 공시기준일 이후에 토지의 분할·합병이나 건축물의 신축 등이 발생한 경우에는 대통령령으로 정하는 날을 기준으로 하여 공동주택가격을 결정·공시하여야 한다.

3공동주택가격에 이의가 있는 자는 그 공시일부터 30일 이내에 서면(전자문서를 포함한다)으로 국토교통부장관에게 이의를 신청할 수 있다.

4개별주택가격 및 공동주택가격은 주택시장의 가격정보를 제공하고, 국가·지방자치단체 등이 과세 등의 업무와 관련하여 주택의 가격을 산정하는 경우에 그 기준으로 활용될 수 있다.

5공동주택가격은 국가·지방자치단체 등이 그 업무와 관련하여 개별주택가격을 산정하는 경우에 그 기준이 된다.

정답 및 해설

개별주택가격을 산정할 때 기준이 되는 것은 공동주택가격이 아니라 표준주택가격이므로 틀린 설명이다.

표준주택가격은 개별주택가격 산정의 기준이 되고, 공동주택가격은 개별주택가격과 함께 과세 등 업무에서 주택가격 산정의 기준으로 활용된다.

공동주택가격 산정 시 소유자와 이해관계인의 의견을 들어야 한다 — 옳다.
공시기준일 이후 분할·합병·신축 등이 생기면 대통령령으로 정하는 날을 기준으로 결정·공시한다 — 옳다.
공시일부터 30일 이내에 서면으로 국토교통부장관에게 이의신청할 수 있다 — 옳다.
개별주택가격·공동주택가격은 가격정보 제공과 과세 등 업무의 기준으로 활용된다 — 옳다.

문제 39

다음 자료를 활용하여 직접환원법으로 산정한 대상부동산의 시산가액은?(단, 연간 기준이며, 주어진 조건에 한함)
○ 가능총수익(PGI): 45,000,000원
○ 공실손실상당액 및 대손충당금: 가능총수익(PGI)의 10%
○ 운영경비(OE): 유효총수익(EGI)의 40%
○ 환원율: 9%

1180,000,000원

2200,000,000원

3250,000,000원

4270,000,000원

5300,000,000원

정답 및 해설

직접환원법은 순영업소득 ÷ 환원율로 구하며, 시산가액은 270,000,000원이다.

유효총수익: 45,000,000 × (1 − 0.1) = 40,500,000원
운영경비: 40,500,000 × 0.4 = 16,200,000원
순영업소득: 40,500,000 − 16,200,000 = 24,300,000원

시산가액: $\dfrac{24{,}300{,}000}{0.09} = 270{,}000{,}000$ 원

문제 40

다음 자료를 활용하여 거래사례비교법으로 산정한 대상토지의 시산가액은?(단, 주어진 조건에 한함)
○ 대상토지와 거래사례는 모두 토지로서 A시 B구 C동에 소재함
○ 대상토지
- 소재지: C동 300번지
- 용도지역: 준주거지역
- 이용상황, 지목, 면적: 상업용, 대, 240m²
○ 기준시점: 2026.10.31.
○ 거래사례

기호	소재지	용도지역	면적(m²)	거래금액(원)
1	C동 320번지	준주거지역	180	500,000,000
2	C동 330번지	준주거지역	200	600,000,000

- 기호 1: 상업용(이용상황), 대(지목), 특수한 사정이 개입된 비정상적인 거래사례임
- 기호 2: 상업용(이용상황), 대(지목), 사정이 개입되지 않은 정상적인 거래사례임
- 거래시점(기호 1, 2): 2026.06.01.
○ 지가변동률(A시 B구, 2026.06.01. ~ 2026.10.31.): 상업지역 6% 상승, 주거지역 5% 상승
○ 지역요인: 거래사례 기호 1, 2와 대상토지는 인근지역에 위치하여 동일함
○ 개별요인: 대상토지는 거래사례 기호 1에 비해 8% 우세하며, 거래사례 기호 2에 비해 5% 우세함
○ 상승식으로 계산함

1756,000,000원

2763,200,000원

3793,800,000원

4801,360,000원

5816,480,000원

정답 및 해설

특수한 사정이 개입된 기호 1은 제외하고 정상 거래사례인 기호 2를 써서 시점수정·개별요인을 반영하면 시산가액은 793,800,000원이다.

기호 2 단가: 600,000,000 ÷ 200 = 3,000,000원/m²

시점수정: 대상토지가 준주거지역이므로 주거지역 지가변동률 5% 적용 → 1.05
지역요인: 동일 → 1.00
개별요인: 5% 우세 → 1.05

$3{,}000{,}000\times1.05\times1.05\times240 = 793{,}800{,}000$ 원

문제 41

취소할 수 있는 법률행위의 법정추인 사유에 해당하지 않는 것은?

1경개계약

2취소권자의 이행청구

3취소권자의 저당권설정행위

4취소권자의 강제집행

5취소권자의 취소권행사로 취득하게 될 부당이득반환청구권 양도

정답 및 해설

취소권 행사로 취득하게 될 부당이득반환청구권의 양도는 법정추인 사유가 아니다.

법정추인이 되는 양도는 취소할 수 있는 행위로 취득한 권리의 양도이며, 취소를 전제로 생기는 반환청구권을 넘기는 것은 오히려 취소권을 행사하겠다는 뜻이다.

경개: 민법 제145조가 정한 법정추인 사유이다.
취소권자의 이행청구: 이행의 청구로서 법정추인 사유이다.
취소권자의 저당권설정행위: 담보의 제공에 해당하여 법정추인이 된다.
취소권자의 강제집행: 법정추인 사유로 열거되어 있다.

문제 42

법률행위의 취소에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

1취소권의 법적 성질은 형성권이다.

2취소할 수 있는 법률행위의 상대방이 확정된 경우, 그 취소는 그 상대방에 대한 의사표시로 하여야 한다.

3제한능력을 이유로 법률행위가 취소된 경우, 악의의 제한능력자는 받은 이익이 현존하는 한도에서 상환할 책임이 있다.

4경과실로 착오에 빠진 표의자가 착오를 이유로 의사표시를 취소한 경우, 표의자는 그로 인해 손해를 입은 상대방에 대하여 불법행위로 인한 손해배상책임을 지지 않는다.

5제한능력자의 법률행위에 대한 법정대리인의 추인은 취소의 원인이 소멸된 후에 하여야 그 효력이 있다.

정답 및 해설

틀린 것은 법정대리인의 추인은 취소 원인 소멸 후에 하여야 효력이 있다는 설명이다.

민법 제144조 제2항에 따라 법정대리인이 추인하는 경우에는 취소 원인이 소멸하기 전에도 유효하게 추인할 수 있다.

취소권은 일방적 의사표시로 법률관계를 변동시키는 형성권이다.
상대방이 확정된 경우 취소는 그 상대방에 대한 의사표시로 한다(제142조).
제한능력자는 선의·악의를 불문하고 현존이익 한도에서 상환하면 된다(제141조).
경과실 착오를 이유로 한 적법한 취소는 위법성이 없어 불법행위 책임이 생기지 않는다는 것이 판례이다.

문제 43

무효인 법률행위가 아닌 것은?

1불법조건이 붙은 교환계약

2효력규정에 위반한 증여계약

3기성조건을 해제조건으로 하는 매매계약

4상대방의 사기로 체결한 임대차계약

5원시적·객관적 전부불능인 사용대차계약

정답 및 해설

상대방의 사기로 체결한 임대차계약은 무효가 아니라 취소할 수 있는 법률행위이다(민법 제110조).

나머지는 모두 처음부터 효력이 없는 무효인 법률행위에 해당한다.

불법조건이 붙은 법률행위는 그 전부가 무효이다(제151조 제1항).
효력규정에 위반한 계약은 무효이다.
기성조건을 해제조건으로 한 법률행위는 무효이다(제151조 제2항).
원시적·객관적 전부불능을 목적으로 한 계약은 무효이다.

문제 44

법률행위나 의사표시가 무효 또는 취소되는 경우에 선의의 제3자 보호규정이 없는 것은?

1불공정한 법률행위

2사기에 의한 의사표시

3진의 아닌 의사표시

4강박에 의한 의사표시

5착오로 인한 의사표시

정답 및 해설

불공정한 법률행위(민법 제104조)에는 선의의 제3자 보호규정이 없다.

불공정한 법률행위는 절대적 무효이므로 선의의 제3자에게도 무효를 주장할 수 있다.

사기에 의한 의사표시: 취소로 선의의 제3자에게 대항하지 못한다(제110조 제3항).
진의 아닌 의사표시: 무효로 선의의 제3자에게 대항하지 못한다(제107조 제2항).
강박에 의한 의사표시: 사기와 같이 제110조 제3항이 적용된다.
착오로 인한 의사표시: 취소로 선의의 제3자에게 대항하지 못한다(제109조 제2항).

문제 45

통정허위표시에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

1통정허위표시의 무효에 대항하려는 제3자는 자신이 선의라는 것을 증명하여야 한다.

2통정허위표시가 성립하기 위해서는 의사표시의 진의와 표시가 불일치하고 그 불일치에 관하여 상대방과 합의가 있어야 한다.

3甲이 乙에게 증여하면서 매매로 가장하였다면, 증여와 매매 모두 무효이다.

4통정허위표시에서 제3자가 악의이면 그로부터 전득한 자가 선의이더라도 그 전득자에 대하여 통정허위표시의 무효를 주장할 수 있다.

5통정허위표시로 무효인 법률행위는 사해행위의 요건을 갖추었더라도 채권자취소권의 대상이 될 수 없다.

정답 및 해설

옳은 것은 진의와 표시의 불일치 및 그에 관한 상대방과의 합의가 있어야 통정허위표시가 성립한다는 설명이다.

통정허위표시는 당사자 사이에서 무효이나, 선의의 제3자에게는 대항하지 못한다(민법 제108조).

제3자는 선의로 추정되므로 무효를 주장하는 쪽이 제3자의 악의를 증명해야 한다.
매매로 가장한 증여에서 가장행위인 매매만 무효이고, 은닉행위인 증여는 유효하다.
제3자가 악의라도 그로부터 전득한 자가 선의이면 전득자에게 무효를 대항할 수 없다.
통정허위표시로 무효인 행위도 사해행위 요건을 갖추면 채권자취소권의 대상이 된다.

문제 46

甲은 그 소유의 X토지에 관하여 담보권 설정의 대리권을 乙에게 수여하였는데, 乙이 甲을 대리하여 X토지를 丙에게 매도하는 계약을 체결하였다. 이에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 丙은 매매계약체결 당시에 乙에게 매매계약체결 권한이 없음을 알았더라도 甲에게 추인 여부의 확답을 최고할 수 있다.
ㄴ. 乙의 대리행위가 권한을 넘은 표현대리로 인정되는 경우, 丙에게 과실이 있더라도 과실상계의 법리에 따라 甲의 책임을 경감할 수 없다.
ㄷ. 乙의 대리행위가 표현대리로 인정되더라도 무권대리의 성질이 유권대리로 전환되는 것은 아니다.

1ㄱ

2ㄷ

3ㄱ, ㄴ

4ㄴ, ㄷ

5ㄱ, ㄴ, ㄷ

정답 및 해설

ㄱ·ㄴ·ㄷ 모두 옳다.

담보권 설정이라는 기본대리권을 넘어 매매를 한 경우로서 권한을 넘은 표현대리(민법 제126조)가 문제된다.

ㄱ: 무권대리 상대방의 최고권(제131조)은 상대방의 선의·악의를 묻지 않으므로 악의인 丙도 행사할 수 있다.
ㄴ: 표현대리가 성립하면 본인은 전적인 책임을 지며, 상대방의 과실을 이유로 과실상계하여 책임을 줄일 수 없다는 것이 판례이다.
ㄷ: 표현대리가 인정되어도 무권대리의 성질이 유권대리로 바뀌지 않는다는 것이 판례(전원합의체)이다.

문제 47

단독행위에 해당하지 않는 것은?

1임대차의 합의

2상계의 의사표시

3채무면제의 의사표시

4부동산소유권의 포기

5무권대리행위의 추인

정답 및 해설

임대차의 합의는 양 당사자의 의사표시가 합치하는 계약이므로 단독행위가 아니다.

단독행위는 한쪽 당사자의 의사표시만으로 성립하는 법률행위이다.

상계의 의사표시: 상대방 있는 단독행위이다.
채무면제의 의사표시: 채권자의 일방적 의사표시로 하는 단독행위이다.
부동산소유권의 포기: 상대방 없는 단독행위이다.
무권대리행위의 추인: 본인의 일방적 의사표시로 하는 단독행위이다.

문제 48

복대리에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

1법정대리인은 그 책임으로 복대리인을 선임할 수 있다.

2복대리인은 제3자에 대하여 대리인과 동일한 권리의무가 있다.

3대리인이 대리권 소멸 후 선임한 복대리인과 상대방 사이의 법률행위에도 대리권 소멸 후의 표현대리가 성립할 수 있다.

4본인에 대하여 성년후견이 개시되면 복대리인의 대리권은 소멸한다.

5임의대리인이 부득이한 사유로 복대리인을 선임한 경우, 본인에 대하여 그 선임감독에 관한 책임이 있다.

정답 및 해설

틀린 것은 본인에 대한 성년후견 개시로 복대리인의 대리권이 소멸한다는 설명이다.

민법 제127조의 대리권 소멸 사유는 본인의 사망, 대리인의 사망·성년후견 개시·파산이며, 본인의 성년후견 개시는 포함되지 않는다.

법정대리인은 언제든 그 책임으로 복대리인을 선임할 수 있다(제122조).
복대리인은 제3자에 대하여 대리인과 동일한 권리의무가 있다(제123조 제2항).
대리권 소멸 후 선임된 복대리인의 행위에도 대리권 소멸 후의 표현대리가 성립할 수 있다는 것이 판례이다.
부득이한 사유로 복대리인을 선임한 임의대리인은 본인에게 선임감독 책임을 진다(제121조).

문제 49

甲이 그 소유의 X토지를 乙에게 매도한 후 소유권이전등기를 마치기 전에, 이러한 사정을 잘 알고 있는 丙이 甲의 乙에 대한 배임행위에 적극 가담하여 甲으로부터 X토지를 매수하고 소유권이전등기를 경료받았다. 이에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 乙은 甲을 대위하지 않고 丙에 대하여 직접 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 있다.
ㄴ. 甲은 丙에게 X토지의 반환 및 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 있다.
ㄷ. 丙을 X토지의 소유권자로 믿고 매수하여 소유권이전등기를 마친 丁은 甲과 丙의 매매계약의 유효를 주장할 수 없다.
ㄹ. 丙이 X토지를 무단 점유하고 있는 戊에 대하여 X토지의 소유권에 기한 반환청구를 하는 경우, 戊는 甲과 丙의 매매계약의 무효를 주장할 수 있다.

1ㄱ, ㄴ

2ㄱ, ㄹ

3ㄷ, ㄹ

4ㄱ, ㄴ, ㄷ

5ㄴ, ㄷ, ㄹ

정답 및 해설

문제 50

법률행위에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

1선량한 풍속에 반하여 무효인 법률행위는 특별한 사정이 없는 한 당사자가 추인하더라도 유효로 될 수 없다.

2강제집행을 면할 목적으로 허위의 근저당권설정등기를 경료하는 행위는 반사회질서의 법률행위로 볼 수 있다.

3법률행위의 성립 당시에 그 법률행위의 목적이 확정되지 않으면, 법률행위가 성립할 수 없다.

4강행규정을 위반한 법률행위인지 여부는 당사자의 주장이 있어야 법원이 판단할 수 있다.

5법률행위의 당사자가 법령 중의 선량한 풍속 기타 사회질서에 관계없는 규정과 다르게 합의한 경우, 특별한 사정이 없는 한 그 합의는 무효이다.

정답 및 해설

옳은 것은 선량한 풍속에 반하여 무효인 법률행위는 추인해도 유효로 될 수 없다는 설명이다.

반사회질서의 법률행위는 절대적 무효로서 무효행위의 추인(민법 제139조)으로도 유효가 되지 않는다.

강제집행을 면할 목적의 허위 근저당권설정등기는 반사회질서의 법률행위에 해당하지 않는다는 것이 판례이다.
목적은 법률행위 성립 당시 확정되지 않아도 이행 시까지 확정할 수 있으면 된다.
강행규정 위반 여부는 당사자의 주장이 없어도 법원이 직권으로 판단한다.
사회질서와 관계없는 임의규정과 다른 의사표시는 그 의사에 따른다(제105조).

문제 51

甲은 乙로부터 금전을 차용하고 甲 소유의 X건물과 Y토지에 乙 명의의 공동저당권(피담보채권 9억 원)을 설정해 준 후 X건물에 丙 명의의 저당권(피담보채권 3억 원)을 설정해 주었다. 이후 X건물과 Y토지는 경매되었고 X건물에 대한 배당 후에 Y토지에 대한 배당이 행해졌다. 이때 乙과 丙이 X건물과 Y토지의 경매대가로부터 각각 우선변제받을 수 있는 금액은?(X건물과 Y토지의 경매대가는 각각 8억 원, 4억 원이고, 경매비용과 이자 등은 고려하지 않으며, 다툼이 있으면 판례에 따름)

1X: 乙 5억 원, 丙 3억 원, Y: 乙 4억 원, 丙 없음

2X: 乙 6억 원, 丙 2억 원, Y: 乙 3억 원, 丙 1억 원

3X: 乙 6억 원, 丙 2억 원, Y: 乙 3억 원, 丙 없음

4X: 乙 8억 원, 丙 없음, Y: 乙 1억 원, 丙 2억 원

5X: 乙 8억 원, 丙 없음, Y: 乙 1억 원, 丙 3억 원

정답 및 해설

X건물에서 乙 8억 원·丙 없음, Y토지에서 乙 1억 원·丙 2억 원이다.

이시배당에서는 먼저 경매된 부동산에서 공동저당권자가 채권 전부를 변제받을 수 있다. 따라서 X건물 8억 원은 乙이 전부 받고 남은 채권은 1억 원이다.

동시배당이었다면 乙의 분담액은 X: $9 \times \dfrac{8}{12} = 6$ 억 원, Y: $9 \times \dfrac{4}{12} = 3$ 억 원이다.
X의 차순위저당권자 丙은 乙이 Y에서 받을 수 있었던 3억 원 한도에서 乙을 대위한다(민법 제368조 제2항).

Y토지에서 乙의 분담액 3억 원 가운데 乙이 남은 채권 1억 원을 먼저 받고, 丙은 나머지 2억 원을 대위하여 받는다. 이는 동시배당 때 丙이 X에서 받았을 2억 원과 같다.

문제 52

근저당권에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

1근저당권의 채권최고액은 반드시 등기해야 한다.

2후순위근저당권자는 민법 제364조의 규정에 따라 선순위 근저당권의 소멸을 청구할 수 있는 제3취득자에 해당한다.

3피담보채권이 확정되지 않는 동안에는 그 채권의 일부가 대위변제되어도 근저당권이 대위변제자에게 이전되지 않는다.

4피담보채권 확정 전에 발생한 원본채권에 관하여 확정 후 발생한 이자는 채권최고액의 범위 내에서 근저당권에 의해 담보된다.

5확정된 피담보채권이 채권최고액을 초과하는 경우, 물상보증인은 채권최고액을 변제하면 근저당권설정등기의 말소를 청구할 수 있다.

정답 및 해설

틀린 것은 후순위근저당권자가 민법 제364조의 제3취득자에 해당한다는 설명이다.

판례는 후순위근저당권자를 제364조에 따라 선순위 근저당권의 소멸을 청구할 수 있는 제3취득자에 해당하지 않는다고 본다.

채권최고액은 근저당권의 필수 등기사항이다.
피담보채권 확정 전에는 일부가 대위변제되어도 근저당권이 대위변제자에게 이전되지 않는다.
확정 전 발생한 원본에 대한 확정 후의 이자도 채권최고액 범위 내에서 담보된다.
물상보증인은 채권최고액만 변제하면 근저당권설정등기의 말소를 청구할 수 있다.

문제 53

저당권의 침해에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

1저당권자는 저당목적물의 점유가 침탈된 경우 특별한 사정이 없는 한 자신에게 반환을 청구할 수 있다.

2저당목적물의 훼손에 의해 저당권자가 받을 수 있는 손해배상액은 저당목적물 가액의 범위 내에서 피담보채권액을 한도로 한다.

3저당목적물의 훼손에 의한 저당권자의 손해는 저당권자가 저당권을 실행할 때에 비로소 발생한다.

4선순위저당권이 변제로 소멸하였지만 말소등기가 되지 않은 경우, 후순위저당권자는 그 등기의 말소를 청구할 수 없다.

5저당목적물이 훼손되어 교환가치가 감소한 경우, 저당권자는 그 저당목적물의 잔존가치가 피담보채권액을 초과하더라도 손해배상을 청구할 수 있다.

정답 및 해설

옳은 것은 손해배상액이 저당목적물 가액 범위 내에서 피담보채권액을 한도로 한다는 설명이다.

저당권 침해로 인한 손해는 저당권자가 우선변제받지 못하게 된 부분이므로 목적물 가액과 피담보채권액이 한도가 된다.

저당권자는 목적물을 점유하지 않으므로 자신에게 반환할 것을 청구할 수 없고 방해배제만 청구할 수 있다.
훼손에 의한 손해는 저당권 실행 전이라도 발생하며 실행 시까지 기다려야 하는 것은 아니다.
변제로 소멸한 선순위저당권의 등기에 대해 후순위저당권자는 말소를 청구할 수 있다.
잔존가치가 피담보채권액을 넘으면 우선변제에 지장이 없어 손해가 없으므로 배상을 청구할 수 없다.

문제 54

민법상 유치권에 관한 설명으로 틀린 것은?

1유치권은 물상대위성이 인정되지 않는다.

2유치권은 유가증권을 그 목적물로 할 수 없다.

3유치물의 보존에 필요한 경우, 유치권자는 채무자의 승낙 없이 유치물을 사용할 수 있다.

4유치권자는 피담보채권 전부의 변제를 받을 때까지 유치물 전부에 대하여 그 권리를 행사할 수 있다.

5유치물의 과실이 금전인 경우, 유치권자는 이를 수취하여 다른 채권보다 먼저 그 채권의 변제에 충당할 수 있다.

정답 및 해설

틀린 것은 유치권은 유가증권을 목적물로 할 수 없다는 설명이다.

민법 제320조는 유치권의 목적을 타인의 물건 또는 유가증권으로 정하고 있다.

유치권은 우선변제권이 없어 물상대위성이 인정되지 않는다.
유치물의 보존에 필요한 사용은 채무자의 승낙 없이 할 수 있다(제324조 제2항 단서).
유치권자는 채권 전부를 변제받을 때까지 유치물 전부에 권리를 행사한다(불가분성, 제321조).
유치물의 과실을 수취하여 다른 채권보다 먼저 변제에 충당할 수 있다(제323조).

문제 55

甲의 X토지에 乙의 저당권(1번), 丙의 전세권(2번), 丁의 저당권(3번)이 순서대로 설정되어 있다. 이에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

1乙의 저당권이 존재하는 한 丙은 X토지의 경매를 청구할 수 없다.

2甲이 X토지를 제3자에게 매도한 경우, 丙의 전세권은 소멸한다.

3丁이 저당권을 실행한 경우, 그 경매에서 X토지를 매수한 자에 대해 丙은 전세권을 주장할 수 없다.

4변제로 인해 乙의 저당권이 소멸한 후 丁이 저당권을 실행한 경우, 丙은 전세금의 배당을 요구할 수 없다.

5甲의 채권자에 의해 X토지가 강제경매되는 경우, 丙의 전세권은 존속기간이 남아있는 한 소멸하지 않는다.

정답 및 해설

옳은 것은 丁의 저당권 실행 시 매수인에게 丙이 전세권을 주장할 수 없다는 설명이다.

경매로 최선순위 저당권(乙)이 소멸하면 그보다 후순위인 전세권도 함께 소멸하므로 매수인에게 대항할 수 없다.

전세권자도 전세금 반환이 지체되면 경매를 청구할 수 있으며 선순위 저당권 존재가 이를 막지 않는다.
목적물이 양도되어도 전세권은 소멸하지 않고 양수인에게 대항할 수 있다.
乙의 저당권이 소멸하면 丙이 최선순위가 되어 배당요구를 하면 전세금을 배당받을 수 있다.
강제경매에서도 선순위 저당권이 소멸하므로 그 후순위인 丙의 전세권도 소멸한다.

문제 56

전세권에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

1전전세의 존속기간은 원 전세권의 범위를 넘을 수 없다.

2전세권설정계약에서 존속기간을 약정하지 않은 경우, 전세권의 존속기간은 10년이 된다.

3불가항력으로 인해 전세목적물이 전부 멸실된 경우, 전세권설정자는 전세금반환의무를 면한다.

4건물 일부에 대한 전세권자는 그 전세권에 기하여 건물의 전체에 대해 경매를 청구할 수 있다.

5전세권설정자가 적법하게 전세권의 소멸청구를 한 경우, 소멸청구 후 6개월이 지나면 전세권은 소멸한다.

정답 및 해설

옳은 것은 전전세의 존속기간은 원 전세권의 범위를 넘을 수 없다는 설명이다.

전전세는 원 전세권을 기초로 하므로 존속기간도 원 전세권의 범위 내에서만 설정할 수 있다(민법 제306조).

존속기간 약정이 없으면 각 당사자가 언제든 소멸통고를 할 수 있고 통고 후 6개월이 지나면 소멸한다(제313조).
불가항력으로 전부 멸실되면 전세권은 소멸하지만 설정자는 전세금반환의무를 면하지 않는다.
건물 일부의 전세권자는 그 일부 외 나머지 부분에 대해서는 경매를 청구할 수 없다는 것이 판례이다.
용법 위반에 따른 소멸청구(제311조)에는 6개월 경과 요건이 없으며, 6개월 경과는 소멸통고에 관한 규정이다.

문제 57

지역권에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

1존속기간을 영구무한으로 하는 지역권은 무효이다.

2지역권은 특별한 사정이 없는 한 요역지 소유권에 부종하여 이전하지 않는다.

3요역지의 공유자 1인은 자신의 지분에 관하여 그 토지를 위한 지역권을 포기할 수 있다.

4승역지 소유자는 지역권자가 승역지에 설치한 공작물을 비용분담 없이 사용할 수 있다.

5요역지가 공유인 경우, 지역권의 소멸시효는 모든 공유자에 관하여 시효가 완성한 때에만 그 효력이 있다.

정답 및 해설

옳은 것은 요역지 공유 시 소멸시효는 모든 공유자에 관하여 완성해야 효력이 있다는 설명이다.

요역지가 공유이면 공유자 1인에 의한 시효 중단·정지가 다른 공유자에게도 효력이 있으므로(민법 제296조), 결국 전원에 대해 시효가 완성되어야 지역권이 소멸한다.

존속기간을 영구무한으로 하는 지역권 설정도 허용된다는 것이 판례이다.
지역권은 요역지 소유권에 부종하여 함께 이전한다(제292조).
공유자 1인은 자기 지분에 관하여 그 토지를 위한 지역권을 소멸하게 하지 못한다(제293조).
승역지 소유자는 공작물을 사용할 수 있으나 수익 정도의 비율로 설치·보존 비용을 분담해야 한다(제300조).

문제 58

점유권에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

1점유자가 사기를 당해 점유를 이전한 경우, 점유권에 기한 점유물반환청구를 할 수 있다.

2취득시효에 있어서 자주점유란 소유권을 가지고 있거나 소유권이 있다고 믿고서 하는 점유만을 의미한다.

3점유를 침탈당한 자가 본권인 유치권 소멸에 따른 손해배상청구권을 행사하는 때에는 점유를 침탈당한 날부터 1년 내에 행사하여야 한다.

4선의의 타주점유자는 점유물이 자신의 책임있는 사유로 멸실된 경우에 회복자에게 현존이익의 한도에서 배상책임을 진다.

5점유의 특정승계가 있는 경우, 전 점유자의 점유가 타주점유라 하더라도 특정승계인인 현 점유자가 자기의 점유만을 주장하는 때에는 그 점유는 자주점유로 추정된다.

정답 및 해설

옳은 것은 특정승계인이 자기의 점유만 주장하면 자주점유로 추정된다는 설명이다.

점유자는 자주점유로 추정되며(민법 제197조), 특정승계인이 자기 점유만 주장하는 경우 전 점유자의 타주점유 성질을 승계하지 않는다.

사기로 점유를 이전한 것은 점유의 침탈이 아니므로 점유물반환청구를 할 수 없다.
자주점유는 소유자와 같은 지배를 하려는 의사의 점유이며 소유권이 있다고 믿을 것까지 요하지 않는다.
본권인 유치권 소멸에 따른 손해배상청구에는 점유침탈 후 1년의 제척기간이 적용되지 않는다는 것이 판례이다.
타주점유자는 선의라도 책임 있는 사유로 멸실된 경우 손해 전부를 배상해야 한다(제202조 후단).

문제 59

지상권에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

1지상권자의 지상물매수청구권은 형성권이다.

2지상권자는 토지소유자의 의사에 반하여도 타인에게 지상권을 양도할 수 있다.

3입목에 대한 벌채권의 확보를 위해 지상권을 설정한 경우, 벌채권이 소멸하면 지상권도 소멸한다.

4지상권의 소멸시 지상권설정자가 상당한 가액을 제공하여 지상물의 매수를 청구한 때에는 지상권자는 정당한 이유없이 이를 거절하지 못한다.

5저당권설정자가 담보가치 하락을 막기 위해 저당권자에게 지상권을 설정해 준 경우, 피담보채권이 소멸하면 그 지상권도 소멸한다.

정답 및 해설

틀린 것은 벌채권이 소멸하면 지상권도 소멸한다는 설명이다.

입목 벌채권 확보를 위해 설정한 지상권이라도 지상권은 독립된 물권이므로, 벌채권이 소멸했다고 하여 지상권이 당연히 소멸하지는 않는다.

지상권자의 지상물매수청구권은 일방적 의사표시로 매매를 성립시키는 형성권이다.
지상권자는 토지소유자의 의사에 반하여도 지상권을 양도할 수 있다(민법 제282조).
설정자가 상당한 가액을 제공하여 매수를 청구하면 지상권자는 정당한 이유 없이 거절하지 못한다(제285조 제2항).
담보 목적의 지상권은 피담보채권이 소멸하면 함께 소멸한다는 것이 판례이다.

문제 60

甲이 乙로부터 乙 소유의 X토지 중 일부(A)를 특정하여 매수하고 공유등기를 함으로써 구분소유적 공유관계가 성립되었다. 이에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 甲은 乙과의 내부관계에서는 A부분에 한하여 소유권을 취득하고 이를 배타적으로 사용·수익할 수 있다.
ㄴ. 제3자가 A부분에 대해 불법으로 방해행위를 한 경우, 乙은 그 제3자에 대하여 공유물의 보존행위로서 방해배제를 청구할 수 없다.
ㄷ. 구분소유적 공유관계를 해소하려면 甲은 乙을 상대로 공유물분할청구의 소를 제기하여야 한다.

1ㄱ

2ㄴ

3ㄱ, ㄷ

4ㄴ, ㄷ

5ㄱ, ㄴ, ㄷ

정답 및 해설

옳은 것은 ㄱ뿐이다.

구분소유적 공유는 내부관계에서는 특정 부분의 단독소유, 외부관계에서는 1필지 전체의 공유로 다루어진다.

ㄱ(옳음): 내부관계에서 甲은 A부분에 한하여 소유권을 취득하고 배타적으로 사용·수익할 수 있다.
ㄴ(틀림): 외부관계에서는 공유이므로 乙도 공유물 보존행위로 제3자에게 방해배제를 청구할 수 있다.
ㄷ(틀림): 해소는 상호명의신탁 해지를 원인으로 한 지분이전등기 청구로 하며, 공유물분할청구는 할 수 없다.

문제 61

乙 소유의 X토지에 대한 甲의 점유취득시효가 완성되었으나 그 소유권이전등기는 마치지 않고 있다. 이후 발생한 각 상황에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 甲으로부터 X토지의 점유를 특정승계한 자는 甲의 취득시효완성의 효과를 주장하면서 甲을 대위함이 없이 직접 소유권이전등기를 청구할 수 없다.
ㄴ. 제3자가 甲의 취득시효완성 사실을 알면서 乙로부터 X토지를 매수하여 소유권이전등기를 마친 경우, 특별한 사정이 없는 한 그 제3자는 乙의 소유권이전등기의무를 승계하지 않는다.
ㄷ. 乙이 X토지에 丙 명의의 저당권을 설정한 후 甲이 취득시효완성으로 인한 소유권이전등기를 마치고 그 저당권의 피담보채무를 변제한 경우, 甲은 乙에게 대위변제를 이유로 구상권을 행사할 수 없다.

1ㄱ

2ㄷ

3ㄱ, ㄴ

4ㄴ, ㄷ

5ㄱ, ㄴ, ㄷ

정답 및 해설

ㄱ·ㄴ·ㄷ 모두 옳은 설명이다.

점유취득시효 완성자의 등기청구권은 채권적 청구권이어서 시효완성 당시의 소유자에게만 행사할 수 있고, 등기 전에 소유권을 넘겨받은 제3자에게는 대항하지 못한다.

ㄱ: 점유를 특정승계한 자는 전 점유자의 등기청구권을 대위행사할 수 있을 뿐, 원소유자에게 직접 자기 앞으로 이전등기를 청구할 수 없다.
ㄴ: 시효완성 후 소유권을 취득한 제3자에게는 시효취득을 주장할 수 없고, 제3자가 그 사실을 알았더라도 원소유자의 등기의무를 승계하지 않는다(배임행위 적극가담 등 특별한 사정은 별론).
ㄷ: 시효취득자가 저당권의 피담보채무를 변제한 것은 자기 소유권을 지키기 위한 것이므로 원소유자에게 대위변제에 따른 구상권이나 부당이득반환을 청구할 수 없다.

문제 62

총유에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

1비법인사단이 그 명의로 총유재산에 관한 소를 제기할 때에는 특별한 사정이 없는 한 사원총회의 결의를 거쳐야 한다.

2총유물에 관한 사원의 권리의무는 특별한 사정이 없는 한 총유물에 대한 지분을 취득상실함으로써 취득상실된다.

3비법인사단이 타인 간의 금전채무를 보증하는 행위는 특별한 사정이 없는 한 총유물 그 자체의 관리·처분행위라고 볼 수 없다.

4비법인사단이 총유물을 매도하는 행위는 총유물 그 자체의 처분이 수반되는 행위로서 특별한 사정이 없는 한 총유물의 처분행위에 해당한다.

5사원총회의 결의를 거치지 않은 총유물의 관리·처분행위는 정관이나 규약에 달리 정함이 없는 한 무효이다.

정답 및 해설

총유물에 관한 사원의 권리의무는 지분이 아니라 사원의 지위를 취득·상실함으로써 취득·상실되므로, 지분을 기준으로 한 설명이 틀렸다.

총유에는 공유와 달리 지분 개념이 없고, 사원의 권리의무는 사원 지위에 따라 취득·상실된다(민법 제277조).

비법인사단이 총유재산에 관한 소를 사단 명의로 제기할 때에는 보존행위라도 사원총회 결의를 거쳐야 한다.
타인 간 금전채무를 보증하는 행위는 채무부담행위일 뿐 총유물 자체의 관리·처분행위가 아니다.
총유물 매도는 총유물 자체의 처분이 수반되므로 처분행위에 해당한다.
정관·규약에 정함이 없는데 사원총회 결의 없이 한 총유물의 관리·처분행위는 무효이다.

문제 63

소유권에 기한 물권적 청구권에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

1소유자는 소유권을 방해하는 자를 상대로 민법 제214조에 기해 방해배제 비용을 청구할 수 있다.

2건물 소유자가 건물의 소유를 통하여 타인 소유의 토지를 불법점유하고 있는 경우, 토지 소유자는 그 건물을 점유하고 있는 건물 소유자에게 건물에서의 퇴거를 청구할 수 없다.

3소유권에 기한 방해제거청구권은 현재 계속되고 있는 방해의 원인과 함께 이미 발생한 방해결과의 제거를 내용으로 한다.

4지상권을 설정한 토지의 소유자는 그 토지의 일부에 건물을 불법신축한 자에 대하여 소유권에 기한 방해배제를 청구할 수 없다.

5소유권을 양도한 전 소유자는 물권적 청구권만을 분리, 유보하여 불법점유자에 대해 그 물권적 청구권을 행사할 수 있다.

정답 및 해설

건물 소유자가 그 건물을 직접 점유하며 타인 토지를 불법점유하는 경우, 토지 소유자는 건물 소유자에게 건물에서의 퇴거를 청구할 수 없다는 설명이 옳다.

건물 소유자에게는 건물 철거·대지 인도를 구하면 되고 퇴거는 철거에 당연히 포함되기 때문이다(퇴거 청구는 소유자 아닌 건물 점유자를 상대로 한다).

제214조의 방해배제청구권은 방해의 제거 자체를 구하는 권리이고, 방해배제 비용을 금전으로 청구하는 근거가 되지 않는다.
방해제거청구권은 현재 계속되는 방해의 원인을 제거하는 것이며, 이미 발생한 방해 결과의 제거는 손해배상의 영역이다.
지상권을 설정한 토지 소유자도 소유권을 잃지 않으므로 불법 신축자에게 소유권에 기한 방해배제를 청구할 수 있다.
소유권을 양도한 전 소유자는 물권적 청구권만을 분리·유보하여 행사할 수 없다.

문제 64

부동산물권변동에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

1공유자 중 1인의 지분 포기는 등기 없이도 물권변동의 효력이 생긴다.

2합유자 중 1인의 지분 포기는 등기 없이도 물권변동의 효력이 생긴다.

3공유물분할의 조정절차에서 현물분할의 협의가 성립하여 조정이 된 때에는 등기 없이도 물권변동의 효력이 생긴다.

4부동산 매매계약이 합의해제된 경우 매수인에게 이전되었던 소유권은 특별한 사정이 없는 한 말소등기 없이도 매도인에게 복귀한다.

5부동산소유권을 확인하는 판결이 확정된 경우에는 등기 없이도 물권변동의 효력이 생긴다.

정답 및 해설

부동산 매매계약이 합의해제되면 이전되었던 소유권은 말소등기 없이도 당연히 매도인에게 복귀한다는 설명이 옳다.

판례는 계약 해제의 효과를 물권적 효과로 보므로, 합의해제에도 같은 효과가 인정된다.

공유지분의 포기는 상대방 있는 단독행위로서 법률행위에 의한 물권변동이므로 등기해야 효력이 생긴다.
합유지분의 포기도 마찬가지로 등기가 있어야 효력이 생긴다.
공유물분할 조정절차에서 현물분할 협의가 성립한 조정은 형성판결과 같지 않으므로 등기해야 소유권을 취득한다.
소유권 확인판결은 형성판결이 아니어서 등기 없이 물권변동이 생기지 않는다.

문제 65

계약의 성립에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

1불특정다수인에 대한 청약도 가능하다.

2관습에 의하여 승낙의 통지가 필요하지 아니한 경우, 계약은 승낙의 의사표시로 인정되는 사실이 있는 때에 성립한다.

3청약자가 미리 정한 기간 내에 이의를 하지 않으면 승낙한 것으로 간주한다는 뜻을 청약시 표시하면 특별한 사정이 없는 한 이는 상대방을 구속한다.

4승낙자가 청약에 대하여 조건을 붙여 승낙한 경우 그 청약의 거절과 동시에 새로 청약한 것으로 본다.

5당사자 간에 동일한 내용의 청약이 상호교차된 경우, 계약은 두 청약이 상대방에게 도달한 때에 성립한다.

정답 및 해설

청약자가 "기간 내 이의가 없으면 승낙으로 간주한다"고 표시하더라도 그 표시는 상대방을 구속하지 않으므로, 구속력이 있다고 한 설명이 틀렸다.

승낙 여부는 상대방의 자유이고, 침묵은 원칙적으로 승낙의 의사표시가 아니다.

불특정 다수인에 대한 청약(자동판매기 설치 등)도 유효하다.
관습상 승낙 통지가 필요 없는 경우 승낙으로 인정되는 사실이 있는 때에 계약이 성립한다(의사실현, 제532조).
조건을 붙인 승낙은 청약 거절과 동시에 새로 청약한 것으로 본다(제534조).
교차청약은 양 청약이 상대방에게 도달한 때에 계약이 성립한다(제533조).

문제 66

甲(요약자)과 乙(낙약자)은 丙을 수익자로 하는 제3자를 위한 계약을 체결하였다. 이에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

1甲과 乙은 丙이 권리를 취득함과 동시에 의무를 부담하는 내용의 제3자를 위한 계약을 체결할 수 있다.

2乙이 丙에 대하여 가진 채권에 관하여 그 채무를 면제하는 내용의 계약도 제3자를 위한 계약에 준하는 것으로서 유효하다.

3丙은 甲과 乙 사이의 계약에 관하여 채무불이행을 이유로 한 해제권을 행사할 수는 없다.

4丙이 수익의 의사표시를 한 후 甲이 乙의 채무불이행을 이유로 계약을 해제한 경우, 丙은 자기가 입은 손해를 乙에게 배상청구할 수 없다.

5甲은 특별한 사정이 없는 한 乙에 대하여 계약상의 채무를 丙에게 이행할 것을 청구할 수 있다.

정답 및 해설

수익자가 수익의 의사표시를 한 뒤 요약자가 낙약자의 채무불이행을 이유로 계약을 해제하면, 수익자는 낙약자에게 자기가 입은 손해의 배상을 청구할 수 있으므로 청구할 수 없다는 설명이 틀렸다.

수익자는 계약 당사자가 아니어서 해제권은 없지만, 이미 취득한 권리의 침해에 대해서는 손해배상청구권을 가진다.

수익자가 권리를 취득함과 동시에 일정한 의무를 부담하는 내용의 제3자를 위한 계약도 체결할 수 있다.
낙약자가 제3자에 대해 가진 채권을 면제하는 계약도 제3자를 위한 계약에 준하는 것으로 유효하다.
수익자는 계약 당사자가 아니므로 채무불이행을 이유로 한 해제권을 행사할 수 없다.
요약자도 낙약자에게 수익자에 대한 채무를 이행하라고 청구할 수 있다.

문제 67

甲은 그 소유의 특정한 나무(A)를 乙에게 매도하는 계약을 체결하였다. 그 후 A가 불가항력으로 멸실되었다. 이에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. A가 이행기 전에 멸실된 경우, 甲은 A의 인도의무를 면하고, 乙에게 대금지급을 청구하지 못한다.
ㄴ. A가 이행기 전에 멸실된 경우, 乙이 甲에게 대금을 이미 지급하였더라도 乙은 甲에게 부당이득을 이유로 그 반환을 청구할 수 없다.
ㄷ. A가 乙의 수령지체 중에 멸실된 경우, 甲은 乙에게 대금지급을 청구할 수 있다.

1ㄱ

2ㄴ

3ㄱ, ㄷ

4ㄴ, ㄷ

5ㄱ, ㄴ, ㄷ

정답 및 해설

옳은 것은 ㄱ, ㄷ이다.

쌍방 책임 없는 사유로 이행불능이 되면 채무자위험부담주의(제537조)에 따라 반대급부 청구권도 소멸하고, 채권자의 수령지체 중이면 예외적으로 채무자가 반대급부를 청구할 수 있다(제538조).

ㄱ(옳음): 이행기 전 불가항력 멸실이면 매도인은 인도의무를 면하지만 대금도 청구하지 못한다.
ㄴ(틀림): 반대급부 의무가 소멸하므로 이미 지급한 대금은 부당이득으로 반환을 청구할 수 있다.
ㄷ(옳음): 매수인의 수령지체 중 멸실되면 매도인은 매수인에게 대금지급을 청구할 수 있다.

문제 68

동시이행관계가 인정되지 않는 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 근저당권이 설정된 토지를 피담보채무 인수약정 없이 매매하는 경우, 매도인의 근저당권말소 및 소유권이전등기의무와 매수인의 잔대금지급의무
ㄴ. 토지임차인이 적법하게 건물매수청구권을 행사한 경우, 그 토지임차인의 건물인도 및 소유권이전등기의무와 토지임대인의 건물대금지급의무
ㄷ. 주택임대차보호법상 임차권등기명령에 의해 경료한 임차인의 임차권등기말소의무와 임대인의 보증금반환의무

1ㄱ

2ㄷ

3ㄱ, ㄴ

4ㄴ, ㄷ

5ㄱ, ㄴ, ㄷ

정답 및 해설

동시이행관계가 인정되지 않는 것은 ㄷ뿐이다.

임차권등기명령에 의한 임차권등기는 담보적 기능만 하므로, 임대인의 보증금반환의무가 먼저 이행되어야 하고 등기말소의무와 동시이행관계가 아니다.

ㄱ: 근저당권이 설정된 토지를 채무인수 약정 없이 매매하면 매도인의 근저당권 말소·소유권이전등기의무와 매수인의 잔대금지급의무는 동시이행관계이다.
ㄴ: 건물매수청구권 행사로 매매가 성립하므로 임차인의 건물인도·이전등기의무와 임대인의 대금지급의무는 동시이행관계이다.

문제 69

민법상 계약의 유형과 성질에 관한 설명으로 틀린 것은?(특약은 고려하지 않음)

1증여는 낙성계약이다.

2매매는 낙성계약이다.

3임대차는 유상계약이다.

4무상임치는 쌍무계약이다.

5사용대차는 무상계약이다.

정답 및 해설

무상임치는 수치인만 보관의무를 지는 편무계약이므로, 쌍무계약이라는 설명이 틀렸다.

쌍무 여부는 양 당사자가 서로 대가적 채무를 부담하는지로, 유상 여부는 대가적 출연이 있는지로 가른다.

증여는 당사자의 합의만으로 성립하는 낙성계약이다.
매매도 합의만으로 성립하는 낙성계약이다.
임대차는 사용수익과 차임이 대가관계에 있는 유상계약이다.
사용대차는 차주가 대가 없이 사용하므로 무상계약이다.

문제 70

임대인에 대한 임차인의 권리에 해당하지 않는 것은?

1차임지급청구권

2지상물매수청구권

3부속물매수청구권

4필요비상환청구권

5유익비상환청구권

정답 및 해설

차임지급청구권은 임대인이 임차인에게 가지는 권리이므로 임차인의 권리가 아니다.

나머지는 모두 민법이 임차인에게 인정하는 임대인에 대한 권리이다.

지상물매수청구권: 건물 등 소유 목적의 토지임차인이 기간 만료 시 갱신 거절당하면 행사한다(제643조).
부속물매수청구권: 건물 임차인이 임대인 동의를 얻어 부속한 물건의 매수를 청구한다(제646조).
필요비상환청구권: 임차물 보존에 필요한 비용을 지출하면 즉시 상환을 청구한다(제626조).
유익비상환청구권: 가액 증가가 현존하면 임대차 종료 시 상환을 청구한다(제626조).

문제 71

甲은 그 소유의 창고용 X건물에 관하여 乙과 존속기간을 2년으로 하는 임대차계약을 체결하였다. 이에 관한 설명으로 틀린 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 乙은 특별한 사정이 없는 한 자신이 지출한 임차물의 보존에 필요한 필요비 금액의 한도에서 차임의 지급을 거절할 수 있다.
ㄴ. 임대차계약이 종료하지 않은 경우, 乙의 연체차임은 특별한 사정이 없는 한 甲의 의사표시가 없더라도 보증금에서 당연히 공제된다.
ㄷ. 甲은 특별한 사정이 없는 한 乙의 안전을 배려할 보호의무를 부담한다.

1ㄱ

2ㄷ

3ㄱ, ㄴ

4ㄴ, ㄷ

5ㄱ, ㄴ, ㄷ

정답 및 해설

틀린 것은 ㄴ, ㄷ이다.

임대차 존속 중의 연체차임은 보증금에서 당연 공제되지 않고, 통상의 임대차에서 임대인은 안전배려 보호의무까지 부담하지 않는다.

ㄱ(옳음): 임차인은 자신이 지출한 필요비 금액의 한도에서 차임 지급을 거절할 수 있다.
ㄴ(틀림): 임대차가 존속하는 동안에는 임대인이 공제 의사를 표시해야 하며, 연체차임이 보증금에서 당연히 공제되는 것은 임대차 종료 후이다.
ㄷ(틀림): 통상의 임대차에서 임대인의 의무는 목적물을 사용·수익하게 하는 데 그치고, 임차인의 안전을 배려할 보호의무는 일시사용 숙박계약 같은 경우에 인정된다.

문제 72

민법상 부동산의 환매에 관한 설명으로 옳은 것은?

1특별한 약정이 없는 한, 환매대금에는 매수인이 부담한 매매비용이 포함되지 않는다.

2환매기간을 정하였더라도 그 기간을 다시 연장할 수 있다.

3매매계약의 무효는 환매특약의 효력에 영향을 미치지 않는다.

4환매권은 형성권이므로 환매기간을 정하지 않은 경우 그 기간은 10년으로 한다.

5매매등기와 동시에 환매권의 보류를 등기한 때에는 제3자에 대하여 그 효력이 있다.

정답 및 해설

매매등기와 동시에 환매권의 보류를 등기하면 제3자에 대하여도 효력이 있다(제592조).

환매특약은 매매계약과 동시에 하는 종된 계약이며, 환매대금·기간이 법으로 정해져 있다.

환매대금에는 특약이 없으면 매수인이 부담한 매매비용도 포함된다(제590조).
환매기간을 정한 때에는 다시 연장하지 못한다(제591조).
매매계약이 무효이면 종된 계약인 환매특약도 효력을 잃는다.
환매기간을 정하지 않으면 부동산은 5년으로 한다.

문제 73

매매의 목적인 권리의 일부가 타인에게 속하는 것을 이유로 하여 매도인의 담보책임이 성립한 경우, 선의의 매수인의 권리로 규정된 것을 모두 고른 것은?
ㄱ. 계약해제권
ㄴ. 손해배상청구권
ㄷ. 대금감액청구권
ㄹ. 완전물급부청구권

1ㄱ, ㄴ

2ㄷ, ㄹ

3ㄱ, ㄴ, ㄷ

4ㄴ, ㄷ, ㄹ

5ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ

정답 및 해설

권리 일부가 타인에게 속하는 경우 선의 매수인에게는 계약해제권·손해배상청구권·대금감액청구권이 인정된다(제572조).

대금감액은 선악 불문, 해제는 잔존 부분만이면 매수하지 않았을 때, 손해배상은 선의 매수인에게 인정된다.

완전물급부청구권은 권리의 하자가 아니라 종류매매 목적물의 하자에 대한 담보책임(제581조)에서 인정되므로 이 경우의 권리가 아니다.

문제 74

甲은 그 소유의 X토지에 관하여 乙과 매매계약을 체결하면서 乙로부터 계약금을 수령하였다. 이에 관한 설명으로 틀린 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 乙이 중도금 지급기일 전에 중도금을 지급한 경우, 특별한 사정이 없는 한 甲은 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 없다.
ㄴ. 甲이 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제하려는 경우, 乙이 이를 수령하지 않으면 공탁하여야 해제의 효력이 발생한다.
ㄷ. 乙의 귀책사유로 계약이 해제되는 경우, 특약이 없는 한 계약금이 위약금으로서 甲에게 당연히 귀속되는 것은 아니다.

1ㄱ

2ㄴ

3ㄱ, ㄷ

4ㄴ, ㄷ

5ㄱ, ㄴ, ㄷ

정답 및 해설

틀린 것은 ㄴ뿐이다.

매도인이 계약금 배액상환으로 해제하려면 배액을 현실로 제공하면 족하고, 매수인이 수령을 거절해도 공탁까지 할 필요는 없다.

ㄱ(옳음): 이행기 전이라도 매수인이 중도금을 지급하면 이행에 착수한 것이므로, 특별한 사정이 없는 한 매도인은 배액상환으로 해제할 수 없다.
ㄷ(옳음): 계약금은 위약금 약정이 없으면 손해배상액의 예정으로 볼 수 없어, 채무불이행 해제 시 매도인에게 당연히 귀속되지 않는다.

문제 75

乙이 甲 소유의 X주택을 甲으로부터 임차하고 대항력을 취득한 후, 甲은 X주택에 丙 명의의 저당권을 설정해 주었다. 乙은 임대차기간 만료 후 甲으로부터 보증금을 반환받지 못하여 X주택에 계속 거주중이다. 이에 관한 설명으로 틀린 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 乙은 甲에 대하여 계약기간 만료 후 X주택의 점유로 인한 손해배상의무를 부담한다.
ㄴ. 丙이 저당권을 실행하여 丁이 X주택의 소유권을 취득하고 임대인 지위를 승계하였다면, 甲은 특별한 사정이 없는 한 乙에 대한 보증금반환의무를 면한다.
ㄷ. 甲과 乙 간의 임대차계약 체결 전에 X주택에 다른 저당권이 설정되어 존속하던 중 丙이 저당권을 실행하면, 특별한 사정이 없는 한 乙의 임차권은 소멸한다.

1ㄱ

2ㄷ

3ㄱ, ㄴ

4ㄴ, ㄷ

5ㄱ, ㄴ, ㄷ

정답 및 해설

틀린 것은 ㄱ뿐이다.

대항력 있는 주택임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제되므로(주택임대차보호법 제4조), 계속 거주가 불법점유가 아니어서 점유로 인한 손해배상의무를 지지 않는다.

ㄴ(옳음): 임차인의 대항력이 후순위 저당권보다 앞서므로 경매 매수인이 임대인 지위를 승계하고, 이때 종전 임대인의 보증금반환의무는 소멸한다.
ㄷ(옳음): 임대차 이전에 설정된 선순위 저당권이 있으면 후순위 저당권 실행으로 경매되더라도 선순위 저당권과 함께 그보다 뒤진 임차권도 소멸한다.

문제 76

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률이 적용되는 ‘구조상 공용부분’에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

1아파트의 특별승계인은 전 입주자의 공용부분 체납관리비와 이에 대한 연체료를 승계하여야 한다.

2공용부분의 변경에 관한 사항은 원칙적으로 구분소유자의 3분의 2 이상의 다수에 의한 집회의 결의로써 결정한다.

3공용부분에 관한 물권의 득실변경이 있으면 이를 등기하여야 한다.

4공용부분의 사용과 비용부담은 전유부분의 지분비율에 따른다.

5공유자의 공용부분에 대한 지분은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다.

정답 및 해설

공유자의 공용부분에 대한 지분은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다(집합건물법 제13조).

공용부분 지분은 전유부분과 분리 처분할 수 없고, 그 물권변동에 등기가 필요 없다.

특별승계인은 전 입주자의 공용부분 체납관리비는 승계하지만 그 연체료는 승계하지 않는다.
공용부분의 변경은 구분소유자 수뿐 아니라 의결권도 함께 일정 비율 이상 찬성한 관리단집회 결의로 정하므로, 구분소유자 수만으로 정한다는 설명은 맞지 않다.
공용부분에 관한 물권의 득실변경은 등기를 요하지 않는다.
공용부분은 지분비율이 아니라 그 용도에 따라 사용하고, 지분비율은 비용부담의 기준이다.

문제 77

가등기담보 등에 관한 법률이 적용될 수 있는 경우는?(다툼이 있으면 판례에 따름)

1매매계약 해제에 의한 대금반환채권을 담보하기 위해 가등기를 한 경우

2공사대금채권을 담보하기 위해 가등기를 한 경우

3준소비대차에 기한 차용금반환채무를 담보하기 위해 가등기를 한 경우

4매매대금채권을 담보하기 위해 가등기를 한 경우

5채권자가 경매매수인으로서의 권리를 포기하는 대가로 채무자가 그 채권자에게 지급하기로 한 금전을 담보하기 위해 가등기를 한 경우

정답 및 해설

가등기담보법은 소비대차·준소비대차에 따른 차용금반환채무를 담보하는 가등기에 적용되므로, 준소비대차 차용금채무 담보의 경우가 적용 대상이다.

피담보채권이 차용금이 아닌 다른 원인의 채권이면 이 법이 적용되지 않는다.

매매계약 해제에 따른 대금반환채권은 소비대차상 채권이 아니다.
공사대금채권은 도급계약상 채권이다.
매매대금채권은 매매계약상 채권이다.
경매매수인 권리 포기의 대가로 지급하기로 한 금전채권도 차용금반환채무가 아니다.

문제 78

甲은 2000. 5. 친구 乙과 명의신탁약정을 체결하였다. 그 후 乙은 그 사정을 모르는 丙으로부터 丙 소유의 X건물을 매수하고, 甲의 자금으로 대금을 지급한 후 乙 명의로 소유권이전등기를 마쳤다. 현재까지 X건물은 甲이 점유·사용하는 중이다. 이에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 乙은 X건물의 소유권을 취득한다.
ㄴ. 乙은 법률상 원인 없이 X건물 매수자금 상당의 부당이득을 얻었다.
ㄷ. 특별한 사정이 없는 한, 甲은 乙에 대하여 X건물의 점유취득시효 완성의 법률효과를 주장할 수 있다.

1ㄱ

2ㄷ

3ㄱ, ㄴ

4ㄴ, ㄷ

5ㄱ, ㄴ, ㄷ

정답 및 해설

옳은 것은 ㄱ, ㄴ이다.

매도인이 선의인 계약명의신탁에서는 명의수탁자가 완전한 소유권을 취득하고(부동산실명법 제4조 제2항 단서), 명의신탁자는 수탁자에게 매수자금 상당의 부당이득반환을 청구할 수 있다.

ㄱ(옳음): 매도인이 명의신탁 사정을 모르므로 수탁자 명의의 등기는 유효하고 수탁자가 소유권을 취득한다.
ㄴ(옳음): 법 시행 후 약정이므로 신탁자는 부동산 자체가 아니라 제공한 매수자금 상당액을 부당이득으로 반환받는다.
ㄷ(틀림): 신탁자는 소유권을 취득할 수 없음을 알고 점유한 것이어서 그 점유는 타주점유이므로 점유취득시효를 주장할 수 없다.

문제 79

甲은 2025. 10. 친구 乙과 명의신탁약정을 체결하였다. 그에 따라 甲은 丙과 丙 소유의 X토지를 매수하는 계약을 체결하였고, 丙은 甲의 요청에 따라 X토지에 대하여 乙 명의로 소유권이전등기를 해주었다. 이에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 甲은 丙에 대하여 매매계약의 이행을 청구할 수 있다.
ㄴ. 乙이 임의로 X토지를 처분하여 丁이 유효하게 소유권을 취득한 경우, 특별한 사정이 없는 한 丙은 甲에 대하여 甲이 지급한 매매대금의 반환을 거절할 수 있다.
ㄷ. 乙이 X토지에 戊 명의의 저당권을 설정하여 준 경우, 甲은 乙에 대하여 그 저당권의 피담보채무액 상당의 부당이득반환청구를 할 수 있다.

1ㄱ

2ㄷ

3ㄱ, ㄴ

4ㄴ, ㄷ

5ㄱ, ㄴ, ㄷ

정답 및 해설

ㄱ·ㄴ·ㄷ 모두 옳은 설명이다.

매도인이 명의신탁자의 요청으로 수탁자 앞으로 등기해 준 3자간 등기명의신탁은 약정과 등기가 무효이지만, 신탁자와 매도인 사이의 매매계약은 유효하다.

ㄱ: 매매계약이 유효하므로 신탁자는 매도인에게 소유권이전등기 등 매매계약의 이행을 청구할 수 있다.
ㄴ: 매도인은 신탁자의 요청대로 수탁자 앞으로 등기를 넘겨 주었고, 그 뒤 수탁자의 임의처분으로 생긴 이행불능은 매도인의 책임이 아니므로 매도인은 받은 매매대금의 반환을 거절할 수 있다. 그 손실은 신탁자가 수탁자에게 처분대금 상당의 부당이득반환을 구하는 방식으로 정산된다.
ㄷ: 수탁자가 저당권을 설정해 준 경우 신탁자는 수탁자에게 그 피담보채무액 상당의 부당이득반환을 청구할 수 있다.

문제 80

甲은 2026. 1. 乙과 乙 소유의 X상가에 대하여 상가건물 임대차보호법이 적용되는 임대차계약을 체결하였다. 이에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?
ㄱ. 乙이 甲의 권리금회수를 방해하는 위법행위를 하여 甲에게 손해를 발생하게 하는 경우, 乙이 배상하여야 할 손해액은 신규임차인이 甲에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.
ㄴ. 乙이 甲의 권리금회수를 방해하는 위법행위를 하여 甲에게 손해를 발생하게 하는 경우, 이로 인한 甲의 손해배상청구권은 임대차가 종료한 날로부터 1년 이내에 행사하지 않으면 시효의 완성으로 소멸한다.
ㄷ. 甲과 乙이 계약기간을 10개월로 정하였다면, 甲은 그 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

1ㄱ

2ㄴ

3ㄱ, ㄷ

4ㄴ, ㄷ

5ㄱ, ㄴ, ㄷ

정답 및 해설

옳은 것은 ㄱ, ㄷ이다.

권리금 회수 방해로 인한 손해배상은 배상액 상한과 소멸시효가 법정되어 있고, 1년 미만 기간 약정은 임차인만 그 유효를 주장할 수 있다.

ㄱ(옳음): 배상액은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.
ㄴ(틀림): 손해배상청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효로 소멸한다.
ㄷ(옳음): 기간을 1년 미만으로 정하면 1년으로 보지만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

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26년 1회차

총 80문항 · 객관식 · 정답·해설 포함

문제 1

1ㄱ: 획지, ㄴ: 제내지

2ㄱ: 획지, ㄴ: 제외지

3ㄱ: 단지, ㄴ: 제내지

4ㄱ: 단지, ㄴ: 제외지

5ㄱ: 필지, ㄴ: 제외지

정답 및 해설

가격수준이 비슷한 일단의 토지는 획지, 제방에서 하천 쪽에 있는 토지는 제외지이다.

제내지는 제방으로 보호되는 마을·농경지 쪽 토지이므로 하천 쪽 토지가 아니다.
단지는 일단의 건축·개발용 토지 묶음을 가리키는 말로 가격수준 기준의 구분이 아니다.
필지는 하나의 지번이 붙는 등록 단위로, 법적·권리 기준의 구분이다.

문제 2

11개

22개

33개

44개

55개

정답 및 해설

독립된 물건은 4개이며, 토지소유자가 설치한 콘크리트 담장만 토지의 일부이다.

담장은 토지에 부합되어 토지와 일체로 취급되므로 독립한 물건이 아니다.

명인방법을 갖춘 수목의 집단은 토지와 별개의 물건으로 거래될 수 있다.
입목법에 따라 등기된 입목은 토지와 분리된 부동산으로 본다.
권원 없이 재배한 농작물이라도 수확기에 이르렀다면 판례상 경작자의 소유로 토지와 별개이다.
기둥·지붕·주벽을 갖춘 신축 건물은 사용승인과 무관하게 독립한 건물로 인정된다.

문제 3

1아파트

2연립주택

3다중주택

4다가구주택

5다세대주택

정답 및 해설

이 건축물은 다세대주택에 해당한다.

아파트는 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상이어야 한다.
연립주택은 주택 바닥면적 합계가 660㎡를 초과해야 한다.
다가구주택은 단독주택으로 세대수가 19세대 이하여야 하므로 20세대는 해당하지 않는다.
다중주택은 세대별 취사시설을 설치하지 않는 단독주택이므로 모든 세대에 취사시설이 있으면 해당하지 않는다.

문제 4

1부동성

2부증성

3영속성

4개별성

5인접성

정답 및 해설

두 설명에 모두 해당하는 자연적 특성은 영속성이다.

토지는 사용으로 소모되지 않아 물리적 감가가 없고, 가치가 장기간 지속되므로 장래 동향 분석이 중요해진다.

부동성은 위치가 고정되어 지역분석·국지적 시장을 낳는 특성이다.
부증성은 물리적 양을 늘릴 수 없어 희소성·지대 문제를 낳는 특성이다.
개별성은 같은 토지가 없어 일물일가 법칙이 적용되지 않게 하는 특성이다.
인접성은 다른 토지와 연결되어 외부효과·협동적 이용을 낳는 특성이다.

문제 5

부동산관련 법령과 부동산정책에 관한 내용으로 옳은 것은?

1농지소유상한제와 택지소유상한제는 부동산정책의 분류상 정부의 직접개입방식에 속하며, 현재 시행되고 있다.

2준주거지역과 준상업지역은 국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 용도지역으로서 도시지역에 속하며, 현재 지정될 수 있다.

정답 및 해설

옳은 것은 주택담보노후연금보증을 위해 공사를 저당권자로 하는 등기나 공사를 공동수익자로 하는 신탁 등기를 할 수 있다는 내용이다.

주택연금은 저당권 방식 외에 신탁 방식도 운영되고 있어 서술이 맞다.

택지소유상한제와 농지소유상한제는 폐지되어 현재 시행되지 않는다.
준상업지역이라는 용도지역은 없고, 상업지역은 중심·일반·근린·유통상업지역으로 나뉜다.
농지연금 지원대상자의 연령 요건과 영농 경력 요건은 제시된 기준보다 높다.
1월 1일부터 6월 30일까지 분할·합병된 토지는 그해 7월 1일이 개별공시지가 공시기준일이다.

문제 6

1ㄴ

2ㄱ, ㄴ

3ㄴ, ㄹ

4ㄱ, ㄷ, ㄹ

5ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ

정답 및 해설

도지사가 지정할 수 있는 것은 투기과열지구와 토지거래허가구역이다.

두 제도는 국토교통부장관 외에 시·도지사도 지정권자로 규정되어 있다.

주택법상 조정대상지역은 국토교통부장관이 지정한다.
소득세법상 지정지역(투기지역)은 기획재정부장관이 지정한다.

문제 7

부동산관련 조세 중 지방세에 해당하는 것은?

1상속세

2취득세

3증여세

4양도소득세

5부가가치세

정답 및 해설

지방세에 해당하는 것은 취득세이다.

취득세는 지방세법에 따라 특별시·광역시·도 등 지방자치단체가 부과·징수한다.

상속세는 국세(상속세 및 증여세법)이다.
증여세도 상속세와 같은 법에 따른 국세이다.
양도소득세는 소득세법에 따른 국세이다.
부가가치세는 부가가치세법에 따른 국세이다.

문제 8

재산세와 종합부동산세의 과세기준일은?

1매년 1월 1일

2매년 3월 1일

3매년 6월 1일

4매년 7월 1일

5매년 9월 1일

정답 및 해설

재산세와 종합부동산세의 과세기준일은 매년 6월 1일이다.

종합부동산세는 재산세 과세대상을 기초로 과세하므로 재산세 과세기준일을 그대로 따른다.

1월 1일은 공시지가·주택가격 공시기준일이지 과세기준일이 아니다.
3월 1일, 7월 1일, 9월 1일은 과세기준일로 규정된 날이 아니며, 7월과 9월은 재산세 납기가 걸치는 달일 뿐이다.

문제 9

부동산개발사업의 타당성분석 시 시장분석에 해당하지 않는 것은?

1경제성분석

2지역 및 도시 분석

3인근지역분석

4수요 및 공급 분석

5부지분석

정답 및 해설

시장분석에 해당하지 않는 것은 경제성분석이다.

지역 및 도시 분석은 대상 시장의 거시적 여건을 보는 시장분석 요소이다.
인근지역분석은 대상 부동산 주변의 근린 여건을 보는 시장분석 요소이다.
수요 및 공급 분석은 시장 수급을 파악하는 시장분석의 핵심이다.
부지분석은 대상 부지의 물리적·법적 조건을 보는 시장분석 요소이다.

문제 10

1ㄱ, ㄴ, ㅁ

2ㄱ, ㄷ, ㅁ

3ㄴ, ㄷ, ㄹ

4ㄱ, ㄷ, ㄹ, ㅂ

5ㄷ, ㄹ, ㅁ, ㅂ

정답 및 해설

기술적 관리에 해당하는 것은 설비관리·위생관리·보안관리이다.

기술적 관리는 건물의 물리적·기능적 상태를 유지하는 시설 관리이다.

회계관리는 수입·지출을 다루는 경제적(경영) 관리이다.
계약관리는 임대차 계약 등 권리관계를 다루는 법률적 관리이다.
인력관리는 관리 인원 운용을 다루는 경제적(경영) 관리이다.

문제 11

1ㄱ: 장기전세주택, ㄴ: 국민임대주택

2ㄱ: 국민임대주택, ㄴ: 기존주택전세임대주택

3ㄱ: 기존주택전세임대주택, ㄴ: 장기전세주택

4ㄱ: 국민임대주택, ㄴ: 장기전세주택

5ㄱ: 기존주택전세임대주택, ㄴ: 국민임대주택

정답 및 해설

30년 이상 장기 임대 목적은 국민임대주택, 전세계약 방식 공급은 장기전세주택이다.

두 주택 모두 국가·지방자치단체 재정이나 주택도시기금의 지원을 받는 공공임대주택이다.

기존주택전세임대주택은 기존 주택을 임차해 저소득층 등에게 전대하는 방식이므로 어느 빈칸에도 맞지 않는다.
장기전세주택을 30년 장기임대 빈칸에 넣거나 국민임대주택을 전세계약 빈칸에 넣으면 정의가 뒤바뀐다.

문제 12

개발부담금제도에 관한 설명으로 틀린 것은?

1개발부담금제도는 개발사업의 시행으로 이익을 얻은 사업시행자로부터 개발이익의 일부를 환수하는 제도다.

4국토교통부장관은 개발부담금 부과 대상 사업이 시행되는 지역에서 발생하는 개발이익을 개발부담금으로 징수하여야 한다.

정답 및 해설

틀린 것은 개발부담금을 국토교통부장관이 징수한다는 내용이다.

개발이익 환수에 관한 법률은 개발이익을 개발부담금으로 징수하는 주체를 시장·군수·구청장으로 정하고 있다.

개발사업 시행으로 얻은 개발이익의 일부를 사업시행자로부터 환수하는 제도라는 설명은 맞다.
인가·허가·면허 등(신고 포함)을 받아 시행하는 택지개발·산업단지개발 등이 부과 대상 사업이라는 설명은 맞다.
종료 시점 지가에서 개시 시점 지가·정상지가상승분·개발비용을 빼서 부과 기준을 산정한다는 설명은 맞다.
부과일부터 6개월 이내 납부, 납부 곤란 시 연기·분할납부를 인정할 수 있다는 설명은 맞다.

문제 13

1수요가 불변이고 공급이 증가하는 경우, 균형가격은 하락하고 균형거래량은 증가한다.

2수요가 감소하고 공급이 불변인 경우, 균형가격은 하락하고 균형거래량은 감소한다.

3수요는 감소하고 공급이 증가하는데 수요의 감소폭보다 공급의 증가폭이 더 큰 경우, 균형가격은 하락하고 균형거래량은 감소한다.

4수요는 증가하고 공급이 감소하는데 수요의 증가폭이 공급의 감소폭보다 더 큰 경우, 균형가격은 상승하고 균형거래량은 증가한다.

5수요와 공급이 동시에 증가하고 수요의 증가폭이 공급의 증가폭보다 더 큰 경우, 균형가격은 상승하고 균형거래량은 증가한다.

정답 및 해설

틀린 것은 수요 감소·공급 증가에서 공급 증가폭이 더 클 때 균형거래량이 감소한다는 내용이다.

수요 감소와 공급 증가는 모두 가격을 낮추고, 거래량은 변화폭이 큰 쪽을 따르므로 공급 증가폭이 크면 거래량은 증가한다.

수요 불변·공급 증가면 가격 하락, 거래량 증가가 맞다.
수요 감소·공급 불변이면 가격 하락, 거래량 감소가 맞다.
수요 증가·공급 감소에서 수요 증가폭이 크면 가격 상승, 거래량 증가가 맞다.
수요·공급 동시 증가에서 수요 증가폭이 크면 거래량 증가와 함께 가격 상승이 맞다.

문제 14

1ㄱ: 위탁, ㄴ: 자치

2ㄱ: 자치, ㄴ: 혼합

3ㄱ: 자치, ㄴ: 간접

4ㄱ: 혼합, ㄴ: 위탁

5ㄱ: 자치, ㄴ: 위탁

정답 및 해설

대형건물에 유용하나 기밀유지가 어려운 것은 위탁관리, 소규모 부동산에 유효하고 통제력이 강한 것은 자치관리이다.

혼합관리는 자치와 위탁을 병용하는 과도기적 방식으로, 책임 소재가 불분명한 것이 단점이다.
간접관리는 위탁관리를 달리 부르는 말이므로 소유자 통제력이 강한 빈칸에 맞지 않는다.

문제 15

수요와 공급에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, X축은 수량, Y축은 가격을 나타내고, 수요곡선은 우하향, 공급곡선은 우상향하며, 다른 조건은 동일함)

1수요의 법칙에 따르면 가격과 수요량은 서로 반대방향으로 변화한다.

2공급곡선은 공급자가 상품을 공급할 때 각각의 수량 단위에서 얻고자 하는 최소한의 가격(공급가격)을 나타낸다.

3수요함수는 수요량에 영향을 미치는 요인들과 수요량의 관계를 나타낸 함수이다.

4시장공급곡선은 개별공급곡선을 수직으로 합하여 도출한다.

5수요곡선은 한계편익곡선을 의미한다.

정답 및 해설

틀린 것은 시장공급곡선을 개별공급곡선의 수직합으로 도출한다는 내용이다.

시장공급곡선은 각 가격에서 개별 공급량을 더한 수평합으로 도출한다.

수요의 법칙상 가격과 수요량은 반대방향으로 움직인다.
공급곡선은 각 수량에서 공급자가 받으려는 최소한의 가격을 나타낸다.
수요함수는 수요량과 그 결정요인의 관계를 나타낸다.
수요곡선은 추가 1단위 소비의 한계편익을 나타내는 곡선이다.

문제 16

유량(flow)의 경제변수에 해당하지 않는 것은?

1주택재고

2가계소득

3주택거래량

4아파트 생산량

5신규주택 공급량

정답 및 해설

유량 변수가 아닌 것은 주택재고이다.

유량은 일정 기간 동안 측정하는 변수이고, 주택재고는 일정 시점에 측정하는 저량 변수이다.

가계소득은 일정 기간 동안 벌어들인 금액이므로 유량이다.
주택거래량은 일정 기간 동안 거래된 양이므로 유량이다.
아파트 생산량은 일정 기간 동안 생산된 양이므로 유량이다.
신규주택 공급량은 일정 기간 동안 공급된 양이므로 유량이다.

문제 17

부동산시장과 경기변동에 관한 이론의 내용으로 틀린 것은?(단, 다른 조건은 동일함)

1상향시장 국면에서는 매수자가 주도하는 시장이 형성되고, 직전 국면의 사례가격이 새로운 거래의 상한선이 된다.

2회복시장 국면에서는 매수자가 주도하는 시장에서 매도자가 주도하는 시장으로 변화하는 경향이 있다.

3거미집모형에서는 수요곡선의 기울기 절댓값이 공급곡선의 기울기 절댓값보다 작으면 수렴형이다.

4거미집모형에서는 수요의 가격탄력성 절댓값이 공급의 가격탄력성 절댓값보다 크면 수렴형이다.

정답 및 해설

틀린 것은 상향시장이 매수자 주도이고 직전 사례가격이 상한선이 된다는 내용이다.

상향시장은 가격이 오르는 국면이라 매도자 주도 시장이 되고, 직전 국면의 사례가격은 새 거래의 하한선이 된다.

회복시장은 매수자 주도에서 매도자 주도로 바뀌어 가는 국면이라는 설명은 맞다.
수요곡선 기울기 절댓값이 공급곡선 기울기 절댓값보다 작으면 수렴형이라는 설명은 맞다.
수요의 가격탄력성이 공급의 가격탄력성보다 크면 수렴형이라는 설명은 맞다.
벌집순환모형이 공급 시차와 수요·공급자 반응으로 6각형 순환을 보인다는 설명은 맞다.

문제 18

1ㄱ, ㄷ

2ㄱ, ㄴ, ㄹ

3ㄱ, ㄷ, ㅁ

4ㄴ, ㄷ, ㄹ

5ㄴ, ㄹ, ㅁ

정답 및 해설

수요 증가 요인은 선호도 증가·실질소득 증가·대출 이자율 하락이다.

정상재는 소득이 늘면 수요가 늘고, 대출금리가 내려가면 구매 부담이 줄어 수요곡선이 오른쪽으로 이동한다.

대체주택 가격이 하락하면 대체주택 수요가 늘어 아파트 수요는 감소한다.
아파트건설업체 수의 증가는 공급 증가 요인이지 수요 요인이 아니다.

문제 19

A지역 분양아파트에 대한 시장수요함수가

Q_D = 120 - \frac{5}{2}P

로 주어져 있고, 아파트 분양사업자가 분양수입을 극대화하려고 한다. 아파트 분양사업자의 극대화된 분양수입은?(단,

P

는 분양가격,

Q_D

는 시장수요량이고, 가격과 수량의 단위는 무시하며, 주어진 조건에 한함)

1720

21,440

32,880

44,320

55,760

정답 및 해설

극대화된 분양수입은 1,440이다.

분양수입은 가격과 수량의 곱이다.
$TR = P \times Q_D = 120P - \dfrac{5}{2}P^2$

수입이 최대인 점은 미분값이 0인 가격이다.
$\dfrac{dTR}{dP} = 120 - 5P = 0 \Rightarrow P = 24$

이때 수량과 수입을 구한다.
$Q_D = 120 - \dfrac{5}{2} \times 24 = 60$
$TR = 24 \times 60 = 1440$

수요의 가격탄력성이 1인 단위탄력적 지점에서 수입이 최대가 된다.
가격을 24에서 벗어나게 하면 수입이 줄어든다. 예컨대 가격이 48이면 수요량이 0이 되어 수입도 0이다.

문제 20

1레일리(W. Reilly)

2알론소(W. Alonso)

3호이트(H. Hoyt)

4헨리 조지(H. George)

5허프(D. Huff)

정답 및 해설

두 설명에 모두 해당하는 학자는 헨리 조지이다.

헨리 조지는 경제 발전에 따른 지대 상승 이익이 지주에게만 돌아간다고 보고, 지대를 조세로 환수하는 토지단일세를 주장했다.

레일리는 두 도시의 상권 경계·흡인력을 다룬 소매중력법칙을 제시했다.
알론소는 도시 내부 토지이용과 입찰지대곡선을 다룬 입찰지대이론을 제시했다.
호이트는 도시가 교통축을 따라 부채꼴로 확장된다는 선형이론을 제시했다.
허프는 소비자의 점포 선택 확률을 다룬 확률적 상권모형을 제시했다.

문제 21

부동산시장에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 주어진 조건에 한함)

1정보의 비대칭성으로 인해 부동산가격의 왜곡현상이 나타나기도 한다.

2외부효과로 인해 시장의 실패가 나타날 수 있다.

3부동산의 개별성으로 인해 특정 부동산에 대한 시장정보의 수집이 어렵고 거래비용이 높아질 수 있다.

4부동산시장에서 잠재적인 수요자와 공급자는 협상을 통하여 가격을 결정하지만, 협상은 시장 상황과 협상 능력에 따라 달라진다.

5부동성으로 인해 부동산활동과 현상이 국지화되어 부분시장 형성이 어렵고, 임장활동의 중요성이 낮아진다.

정답 및 해설

부동성으로 부동산활동이 국지화되면 부분시장이 형성되고 임장활동의 중요성이 커진다는 점에서 틀린 설명은 부동성 지문이다.

위치가 고정되어 시장이 지역별로 나뉘므로, 현장 조사(임장활동)가 오히려 더 중요해진다.

정보의 비대칭성은 가격 왜곡을 낳을 수 있다 — 옳다.
외부효과는 시장실패의 원인이다 — 옳다.
개별성으로 정보 수집이 어렵고 거래비용이 높아진다 — 옳다.
잠재적 수요자·공급자가 협상으로 가격을 정하고, 협상은 시장 상황·협상 능력에 따라 달라진다 — 옳다.

문제 22

크리스탈러(W. Christaller)의 중심지이론에 관한 설명으로 틀린 것은?

1재화와 서비스를 공급하는 장소를 중심지라 하며, 중심지에 의해 재화와 서비스를 제공받는 주변지역을 배후지라 한다.

2중심지 기능은 주변 배후지에 재화와 서비스를 제공하는 것으로, 중심지의 상대적 중요성은 중심지에서 제공하는 재화와 서비스에 의해 결정된다.

3최소요구치는 중심지 기능이 유지되기 위한 최소한의 수요 요구 규모를 말한다.

4인간의 정주체계에서 상업입지의 계층체계를 설명하고 있다.

5중심지이론의 대상이 되는 경제활동은 운송비·노동비·집적이익을 고려하여 비용이 최소화되는 지점에서 이루어진다.

정답 및 해설

운송비·노동비·집적이익을 고려해 비용이 최소화되는 지점을 찾는 것은 베버의 최소비용이론이므로 중심지이론 설명으로 틀렸다.

크리스탈러의 중심지이론은 중심지와 배후지, 최소요구치·재화의 도달범위로 중심지의 계층체계를 설명한다.

재화·서비스를 공급하는 곳이 중심지, 공급받는 주변이 배후지 — 옳다.
중심지의 상대적 중요성은 제공하는 재화·서비스로 결정 — 옳다.
최소요구치는 중심지 기능 유지에 필요한 최소 수요 규모 — 옳다.
정주체계에서 상업입지의 계층체계를 설명 — 옳다.

문제 23

10.0004

20.02

30.08

40.25

50.3

정답 및 해설

변이계수는 표준편차 ÷ 기대수익률이며, 이 투자안의 값은 0.25이다.

기대수익률: $0.5\times10\% + 0.5\times6\% = 8\%$

분산: $0.5\times(0.10-0.08)^2 + 0.5\times(0.06-0.08)^2 = 0.0004$
표준편차: $\sqrt{0.0004} = 0.02$

변이계수: $\dfrac{0.02}{0.08} = 0.25$

문제 24

1선형이론

2동심원이론

3다핵심이론

4최대수요이론

5최소비용이론

정답 및 해설

버제스가 주장하고 침입·경쟁·천이로 도시가 동심원 모양으로 분화된다고 본 이론은 동심원이론이다.

도심에서 바깥으로 중심업무지구 → 점이지대 → 주거지대 순으로 배열된다고 설명하며, 생태학적 접근을 취한다.

선형이론은 호이트가 교통축을 따라 부채꼴로 성장한다고 본 이론이다.
다핵심이론은 해리스와 울만이 여러 핵심을 중심으로 도시가 형성된다고 본 이론이다.
최대수요이론·최소비용이론은 도시 내부구조가 아니라 입지이론이다.

문제 25

지대이론에 관한 설명으로 옳은 것은?

1튀넨(J. H. von Thünen)은 토지의 비옥도가 동일하더라도 위치에 따라 지대의 차이가 날 수 있다고 보았다.

2리카도(D. Ricardo)는 토지의 위치에 따라 발생하는 잉여인 지대가 생산물의 가격에 영향을 준다고 보았다.

3마르크스(K. Marx)는 토지소유자의 토지 독점으로 한계지에서도 지대가 존재함을 차액지대로 설명하였다.

4마샬(A. Marshall)은 자연의 토지는 무상으로 공급된 잉여라 하고, 이를 준지대라 하였다.

정답 및 해설

튀넨은 비옥도가 같아도 시장과의 거리(위치)에 따라 지대가 달라진다는 위치지대를 설명했으므로 옳다.

시장에서 멀수록 수송비가 커져 지대가 낮아진다는 것이 핵심이다.

리카도는 비옥도 차이로 차액지대가 생기며, 지대는 가격에 영향을 주지 않고 곡물가격이 지대를 결정한다고 보았다.
마르크스가 한계지에서도 지대가 생긴다고 설명한 것은 차액지대가 아니라 절대지대이다.
마샬의 준지대는 기계 등 인공 생산요소에서 일시적으로 생기는 소득이며, 자연의 토지에서 생기는 잉여는 순수지대이다.
파레토 이론에서 공급의 가격탄력성이 작을수록 경제지대가 커지고 전용수입은 작아진다.

문제 26

1ㄱ: 11억 5천만원, ㄴ: 1억원

2ㄱ: 11억 5천만원, ㄴ: 1억 5천만원

3ㄱ: 11억 5천만원, ㄴ: 2억원

4ㄱ: 12억원, ㄴ: 1억 5천만원

5ㄱ: 12억원, ㄴ: 2억원

정답 및 해설

불확실성하의 현재가치는 12억원, 정보의 현재가치는 2억원이다.

기대가격: $0.5\times15.4 + 0.5\times11 = 13.2$ (억원)
현재가치(ㄱ): $\dfrac{13.2}{1.1} = 12$ (억원)

개발이 확실할 때 현재가치: $\dfrac{15.4}{1.1} = 14$ (억원)

정보가치(ㄴ): $14 - 12 = 2$ (억원)

문제 27

1ㄱ: 13%, ㄴ: 15%, ㄷ: 21%

2ㄱ: 14%, ㄴ: 15%, ㄷ: 22%

3ㄱ: 14%, ㄴ: 16%, ㄷ: 22%

4ㄱ: 14%, ㄴ: 16%, ㄷ: 23%

5ㄱ: 15%, ㄴ: 19%, ㄷ: 23%

정답 및 해설

지분투자수익률은 총투자수익률 + (총투자수익률 − 차입금리) × 부채/지분으로 구하며, ㄱ 14%·ㄴ 16%·ㄷ 22%이다.

수익률과 차입금리의 차이: $10\% - 6\% = 4\%$

차입금리가 총투자수익률보다 낮으므로 정(+)의 레버리지로 부채비율이 높을수록 지분수익률이 커진다.

문제 28

17억 2,517만원

28억 1,371만원

39억 2,426만원

410억 4,514만원

515억 643만원

정답 및 해설

매년 순수익은 연금의 현가계수, 매각 시 지분복귀액은 일시불의 현가계수로 할인해 더하면 8억 1,371만원이다.

순수익 현재가치: 1억원 × 3.7908 → 3억 7,908만원

지분복귀액 현재가치: 7억원 × 0.6209 → 4억 3,463만원

합계: 3억 7,908만원 + 4억 3,463만원 = 8억 1,371만원

문제 29

포트폴리오이론에 관한 내용으로 틀린 것은?(단, 다른 조건은 동일함)

1최적 포트폴리오의 선정은 투자자의 위험에 대한 태도에 따라 달라질 수 있다.

2무차별곡선은 투자자에게 동일한 효용을 주는 수익과 위험의 조합을 나타낸 곡선이다.

3위험회피형 투자자의 최적 포트폴리오는 투자자의 무차별곡선과 효율적 프론티어의 접점에서 선택된다.

4동일한 자산들로 포트폴리오를 구성하여도 개별자산의 투자비중에 따라 포트폴리오의 기대수익률과 분산은 다를 수 있다.

5분산투자 시 체계적 위험은 감소하지만 비체계적 위험은 감소하지 않는다.

정답 및 해설

분산투자로 줄일 수 있는 것은 비체계적 위험이고, 체계적 위험은 분산투자로도 줄지 않으므로 거꾸로 쓴 지문이 틀렸다.

체계적 위험은 경기·금리 등 시장 전체에 영향을 주는 위험이라 피할 수 없다.

최적 포트폴리오는 투자자의 위험에 대한 태도에 따라 달라진다 — 옳다.
무차별곡선은 동일한 효용을 주는 수익·위험 조합 — 옳다.
위험회피형의 최적 포트폴리오는 무차별곡선과 효율적 프론티어의 접점 — 옳다.
같은 자산이라도 투자비중에 따라 기대수익률·분산이 달라진다 — 옳다.

문제 30

고정금리방식의 원리금균등분할상환 대출에 관한 설명으로 옳은 것은?(단, 만기 시 잔액은 '0'이고, 주어진 조건에 한하며, 다른 조건은 동일함)

1물가상승률이 낮아지면 담보인정비율(LTV)에서 허용하는 신규 대출 가능금액이 커진다.

2기존 대출이 실행 중인 경우, 물가상승률이 높아지면 대출기간 후반기에 차주의 원리금 상환부담이 증가한다.

3기존 대출이 실행 중인 경우, 시장금리가 높아지면 대출의 이자지급액을 높여서 원금 상환을 지연시킨다.

4물가상승률이 낮아지면 원리금균등분할상환의 대출잔액이 원금균등분할상환의 대출잔액보다 작아진다.

5대출금리가 높아지면 신규 대출 심사 시 동일한 총부채상환비율(DTI) 기준을 충족하기 위해서 차주의 소득금액이 높아져야 한다.

정답 및 해설

대출금리가 오르면 같은 대출액의 원리금 상환액이 커지므로, 동일한 DTI 기준을 맞추려면 차주의 소득이 더 높아야 한다는 설명이 옳다.

DTI는 연간 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율이다.

LTV는 담보가치 대비 대출 비율이므로 물가상승률이 낮아진다고 대출 가능금액이 커지지 않는다.
물가가 오르면 명목 원리금이 고정된 상태에서 실질 상환부담은 후반기로 갈수록 줄어든다.
고정금리 대출은 시장금리가 변해도 약정 이자가 바뀌지 않는다.
원리금균등분할상환은 초기 원금 상환분이 작아 대출잔액이 원금균등분할상환보다 크며, 물가상승률과 무관하다.

문제 31

11.7

24.6

35.8

46.3

58.4

정답 및 해설

세후현금흐름승수와 세전현금흐름승수는 지분투자액을 각 현금흐름으로 나누어 구하며, 그 차이는 1.7이다.

지분투자액: 5억원 × (1 − 0.6) = 2억원

$\dfrac{20000}{1975} \approx 10.1,\quad \dfrac{20000}{2375} \approx 8.4$

차이: $10.1 - 8.4 = 1.7$

문제 32

15만원

210만원

315만원

420만원

525만원

정답 및 해설

총임대료에서 기본임대료를 뺀 추가임대료를 5%로 역산하면 손익분기점 매출액은 m²당 20만원이다.

기본임대료: 10만원 × 1,200 = 12,000만원
추가임대료: 18,000 − 12,000 = 6,000만원

m²당 추가임대료: 6,000만원 ÷ 1,200 = 5만원
초과매출액: 5만원 ÷ 0.05 = 100만원

손익분기점 매출액: 120만원 − 100만원 = 20만원

문제 33

\frac{0.05/12}{(1+0.05/12)^{12\times10}-1}\times100{,}000{,}000

\frac{0.05/12}{(1+0.05/12)^{12\times10}-1}\times\frac{100{,}000{,}000}{1+0.05/12}

\frac{0.05}{12}\times\frac{(1+0.05/12)^{12\times10-1}}{(1+0.05/12)^{12\times10}-1}\times100{,}000{,}000

\frac{0.05}{12}\times\frac{(1+0.05/12)^{12\times10}}{(1+0.05/12)^{12\times10}-1}\times100{,}000{,}000

\frac{1}{(1+0.05/12)^{12\times10}}\times100{,}000{,}000

정답 및 해설

매월 초에 적립하므로 기말 적립 기준의 감채기금계수에 목표금액을 (1 + 월이자율)로 나눈 값을 곱하는 수식이 옳다.

여기서 $r = \dfrac{0.05}{12}$ , $n = 12\times10 = 120$ 이다.

목표금액을 그대로 곱한 수식은 매월 말(기말) 적립일 때의 식이다.
분자에 $(1+r)^n$ 이 들어간 수식은 저당상수 형태로, 현재 대출액의 원리금 상환액을 구하는 식이다.
$\dfrac{1}{(1+r)^n}$ 을 곱한 수식은 일시불의 현가계수로, 목표금액의 현재가치를 구하는 식이다.

문제 34

1ㄱ, ㄴ

2ㄱ, ㄷ

3ㄴ, ㄹ

4ㄱ, ㄷ, ㄹ

5ㄴ, ㄷ, ㄹ

정답 및 해설

자산유동화에 관한 법률상 양도방식 요건으로 옳은 것은 매매 또는 교환과 양도인·양수인 모두 반환청구권을 갖지 않을 것, 즉 ㄱ과 ㄷ이다.

유동화자산이 양도인으로부터 완전히 분리되는 진정한 매매가 되도록 요건을 둔 것이다.

수익권과 처분권은 모두 양수인이 가져야 하므로, 처분권을 양도인이 갖는다는 항목은 틀렸다.
양도된 자산의 위험은 양수인이 인수해야 하며, 양도인이 일정 기간 하자담보책임을 지는 경우를 예외로 두므로, 양도인이 위험을 인수한다는 항목은 틀렸다.

문제 35

11개

22개

33개

44개

55개

정답 및 해설

감정평가에 관한 규칙상 본래 용도의 효용가치가 없으면 해체처분가액으로 평가할 수 있는 것은 자동차와 항공기로 모두 2개이다.

자동차·건설기계·선박·항공기를 정한 조항에서 주된 방법에도 불구하고 효용가치가 없는 물건은 해체처분가액으로 평가할 수 있다고 규정한다.

토지는 공시지가기준법으로 평가하며 해체처분가액 규정이 없다.
건물은 원가법으로 평가하며 해체처분가액 규정이 없다.
상표권은 무형자산으로 수익환원법으로 평가한다.

문제 36

감정평가에 관한 규칙에 규정된 내용으로 옳은 것은?

1가치형성요인이란 대상물건의 경제적 가치에 영향을 미치는 일반요인, 지역요인 및 개별요인 등을 말한다.

2기준시점이란 대상물건의 감정평가를 시작하는 기준이 되는 날짜를 말한다.

3인근지역이란 대상부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 개별요인을 공유하는 지역을 말한다.

4유사지역이란 대상부동산이 속하는 지역으로서 인근지역과 유사한 특성을 갖는 지역을 말한다.

정답 및 해설

가치형성요인을 일반요인, 지역요인 및 개별요인 등으로 정의한 설명이 감정평가에 관한 규칙과 일치한다.

나머지는 정의의 핵심어를 바꿔 놓은 지문이다.

기준시점은 감정평가를 시작하는 날이 아니라 감정평가액을 결정하는 기준이 되는 날짜이다.
인근지역은 개별요인이 아니라 지역요인을 공유하는 지역이다.
유사지역은 대상부동산이 속하지 아니하는 지역으로서 인근지역과 유사한 특성을 갖는 지역이다.
동일수급권은 가치 형성에 서로 영향을 미치는 관계에 있는 부동산이 존재하는 권역이다.

문제 37

감정평가방법 중 적산법에 관한 설명으로 틀린 것은?

1비용성의 원리에 기초한 감정평가방식에 속한다.

2적산법에 따라 산정한 임대료를 적산임료라 한다.

3기대이율이란 기초가액에 대하여 기대되는 임대수익의 비율을 말한다.

4필요제경비에는 감가상각비, 유지관리비, 조세공과금, 손해보험료, 대손준비금, 공실손실상당액, 정상운영자금이자 등이 포함된다.

5기초가액이란 적산법으로 감정평가하는 데 기초가 되는 대상물건의 가치를 말하며, 거래사례비교법이나 수익분석법으로 구할 수 있다.

정답 및 해설

적산법의 기초가액은 비교방식이나 원가방식으로 구하므로, 임대료를 구하는 수익분석법으로 구할 수 있다는 설명이 틀렸다.

적산임료는 기초가액에 기대이율을 곱한 금액에 필요제경비를 더해 산정한다.

적산법은 비용성의 원리에 기초한 원가방식이다 — 옳다.
적산법으로 산정한 임대료를 적산임료라 한다 — 옳다.
기대이율은 기초가액에 대하여 기대되는 임대수익의 비율이다 — 옳다.
필요제경비에는 감가상각비·유지관리비·조세공과금·손해보험료·대손준비금·공실손실상당액·정상운영자금이자가 포함된다 — 옳다.

문제 38

부동산 가격공시에 관한 법률에 규정된 내용으로 틀린 것은?

3공동주택가격에 이의가 있는 자는 그 공시일부터 30일 이내에 서면(전자문서를 포함한다)으로 국토교통부장관에게 이의를 신청할 수 있다.

5공동주택가격은 국가·지방자치단체 등이 그 업무와 관련하여 개별주택가격을 산정하는 경우에 그 기준이 된다.

정답 및 해설

개별주택가격을 산정할 때 기준이 되는 것은 공동주택가격이 아니라 표준주택가격이므로 틀린 설명이다.

표준주택가격은 개별주택가격 산정의 기준이 되고, 공동주택가격은 개별주택가격과 함께 과세 등 업무에서 주택가격 산정의 기준으로 활용된다.

공동주택가격 산정 시 소유자와 이해관계인의 의견을 들어야 한다 — 옳다.
공시기준일 이후 분할·합병·신축 등이 생기면 대통령령으로 정하는 날을 기준으로 결정·공시한다 — 옳다.
공시일부터 30일 이내에 서면으로 국토교통부장관에게 이의신청할 수 있다 — 옳다.
개별주택가격·공동주택가격은 가격정보 제공과 과세 등 업무의 기준으로 활용된다 — 옳다.

문제 39

1180,000,000원

2200,000,000원

3250,000,000원

4270,000,000원

5300,000,000원

정답 및 해설

직접환원법은 순영업소득 ÷ 환원율로 구하며, 시산가액은 270,000,000원이다.

유효총수익: 45,000,000 × (1 − 0.1) = 40,500,000원
운영경비: 40,500,000 × 0.4 = 16,200,000원
순영업소득: 40,500,000 − 16,200,000 = 24,300,000원

시산가액: $\dfrac{24{,}300{,}000}{0.09} = 270{,}000{,}000$ 원

문제 40

기호	소재지	용도지역	면적(m²)	거래금액(원)
1	C동 320번지	준주거지역	180	500,000,000
2	C동 330번지	준주거지역	200	600,000,000

1756,000,000원

2763,200,000원

3793,800,000원

4801,360,000원

5816,480,000원

정답 및 해설

특수한 사정이 개입된 기호 1은 제외하고 정상 거래사례인 기호 2를 써서 시점수정·개별요인을 반영하면 시산가액은 793,800,000원이다.

기호 2 단가: 600,000,000 ÷ 200 = 3,000,000원/m²

시점수정: 대상토지가 준주거지역이므로 주거지역 지가변동률 5% 적용 → 1.05
지역요인: 동일 → 1.00
개별요인: 5% 우세 → 1.05

$3{,}000{,}000\times1.05\times1.05\times240 = 793{,}800{,}000$ 원

문제 41

취소할 수 있는 법률행위의 법정추인 사유에 해당하지 않는 것은?

1경개계약

2취소권자의 이행청구

3취소권자의 저당권설정행위

4취소권자의 강제집행

5취소권자의 취소권행사로 취득하게 될 부당이득반환청구권 양도

정답 및 해설

취소권 행사로 취득하게 될 부당이득반환청구권의 양도는 법정추인 사유가 아니다.

경개: 민법 제145조가 정한 법정추인 사유이다.
취소권자의 이행청구: 이행의 청구로서 법정추인 사유이다.
취소권자의 저당권설정행위: 담보의 제공에 해당하여 법정추인이 된다.
취소권자의 강제집행: 법정추인 사유로 열거되어 있다.

문제 42

법률행위의 취소에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

1취소권의 법적 성질은 형성권이다.

2취소할 수 있는 법률행위의 상대방이 확정된 경우, 그 취소는 그 상대방에 대한 의사표시로 하여야 한다.

3제한능력을 이유로 법률행위가 취소된 경우, 악의의 제한능력자는 받은 이익이 현존하는 한도에서 상환할 책임이 있다.

5제한능력자의 법률행위에 대한 법정대리인의 추인은 취소의 원인이 소멸된 후에 하여야 그 효력이 있다.

정답 및 해설

틀린 것은 법정대리인의 추인은 취소 원인 소멸 후에 하여야 효력이 있다는 설명이다.

민법 제144조 제2항에 따라 법정대리인이 추인하는 경우에는 취소 원인이 소멸하기 전에도 유효하게 추인할 수 있다.

취소권은 일방적 의사표시로 법률관계를 변동시키는 형성권이다.
상대방이 확정된 경우 취소는 그 상대방에 대한 의사표시로 한다(제142조).
제한능력자는 선의·악의를 불문하고 현존이익 한도에서 상환하면 된다(제141조).
경과실 착오를 이유로 한 적법한 취소는 위법성이 없어 불법행위 책임이 생기지 않는다는 것이 판례이다.

문제 43

무효인 법률행위가 아닌 것은?

1불법조건이 붙은 교환계약

2효력규정에 위반한 증여계약

3기성조건을 해제조건으로 하는 매매계약

4상대방의 사기로 체결한 임대차계약

5원시적·객관적 전부불능인 사용대차계약

정답 및 해설

상대방의 사기로 체결한 임대차계약은 무효가 아니라 취소할 수 있는 법률행위이다(민법 제110조).

나머지는 모두 처음부터 효력이 없는 무효인 법률행위에 해당한다.

불법조건이 붙은 법률행위는 그 전부가 무효이다(제151조 제1항).
효력규정에 위반한 계약은 무효이다.
기성조건을 해제조건으로 한 법률행위는 무효이다(제151조 제2항).
원시적·객관적 전부불능을 목적으로 한 계약은 무효이다.

문제 44

법률행위나 의사표시가 무효 또는 취소되는 경우에 선의의 제3자 보호규정이 없는 것은?

1불공정한 법률행위

2사기에 의한 의사표시

3진의 아닌 의사표시

4강박에 의한 의사표시

5착오로 인한 의사표시

정답 및 해설

불공정한 법률행위(민법 제104조)에는 선의의 제3자 보호규정이 없다.

불공정한 법률행위는 절대적 무효이므로 선의의 제3자에게도 무효를 주장할 수 있다.

사기에 의한 의사표시: 취소로 선의의 제3자에게 대항하지 못한다(제110조 제3항).
진의 아닌 의사표시: 무효로 선의의 제3자에게 대항하지 못한다(제107조 제2항).
강박에 의한 의사표시: 사기와 같이 제110조 제3항이 적용된다.
착오로 인한 의사표시: 취소로 선의의 제3자에게 대항하지 못한다(제109조 제2항).

문제 45

통정허위표시에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

1통정허위표시의 무효에 대항하려는 제3자는 자신이 선의라는 것을 증명하여야 한다.

2통정허위표시가 성립하기 위해서는 의사표시의 진의와 표시가 불일치하고 그 불일치에 관하여 상대방과 합의가 있어야 한다.

3甲이 乙에게 증여하면서 매매로 가장하였다면, 증여와 매매 모두 무효이다.

4통정허위표시에서 제3자가 악의이면 그로부터 전득한 자가 선의이더라도 그 전득자에 대하여 통정허위표시의 무효를 주장할 수 있다.

5통정허위표시로 무효인 법률행위는 사해행위의 요건을 갖추었더라도 채권자취소권의 대상이 될 수 없다.

정답 및 해설

옳은 것은 진의와 표시의 불일치 및 그에 관한 상대방과의 합의가 있어야 통정허위표시가 성립한다는 설명이다.

통정허위표시는 당사자 사이에서 무효이나, 선의의 제3자에게는 대항하지 못한다(민법 제108조).

제3자는 선의로 추정되므로 무효를 주장하는 쪽이 제3자의 악의를 증명해야 한다.
매매로 가장한 증여에서 가장행위인 매매만 무효이고, 은닉행위인 증여는 유효하다.
제3자가 악의라도 그로부터 전득한 자가 선의이면 전득자에게 무효를 대항할 수 없다.
통정허위표시로 무효인 행위도 사해행위 요건을 갖추면 채권자취소권의 대상이 된다.

문제 46

1ㄱ

2ㄷ

3ㄱ, ㄴ

4ㄴ, ㄷ

5ㄱ, ㄴ, ㄷ

정답 및 해설

ㄱ·ㄴ·ㄷ 모두 옳다.

담보권 설정이라는 기본대리권을 넘어 매매를 한 경우로서 권한을 넘은 표현대리(민법 제126조)가 문제된다.

ㄱ: 무권대리 상대방의 최고권(제131조)은 상대방의 선의·악의를 묻지 않으므로 악의인 丙도 행사할 수 있다.
ㄴ: 표현대리가 성립하면 본인은 전적인 책임을 지며, 상대방의 과실을 이유로 과실상계하여 책임을 줄일 수 없다는 것이 판례이다.
ㄷ: 표현대리가 인정되어도 무권대리의 성질이 유권대리로 바뀌지 않는다는 것이 판례(전원합의체)이다.

문제 47

단독행위에 해당하지 않는 것은?

1임대차의 합의

2상계의 의사표시

3채무면제의 의사표시

4부동산소유권의 포기

5무권대리행위의 추인

정답 및 해설

임대차의 합의는 양 당사자의 의사표시가 합치하는 계약이므로 단독행위가 아니다.

단독행위는 한쪽 당사자의 의사표시만으로 성립하는 법률행위이다.

상계의 의사표시: 상대방 있는 단독행위이다.
채무면제의 의사표시: 채권자의 일방적 의사표시로 하는 단독행위이다.
부동산소유권의 포기: 상대방 없는 단독행위이다.
무권대리행위의 추인: 본인의 일방적 의사표시로 하는 단독행위이다.

문제 48

복대리에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

1법정대리인은 그 책임으로 복대리인을 선임할 수 있다.

2복대리인은 제3자에 대하여 대리인과 동일한 권리의무가 있다.

3대리인이 대리권 소멸 후 선임한 복대리인과 상대방 사이의 법률행위에도 대리권 소멸 후의 표현대리가 성립할 수 있다.

4본인에 대하여 성년후견이 개시되면 복대리인의 대리권은 소멸한다.

5임의대리인이 부득이한 사유로 복대리인을 선임한 경우, 본인에 대하여 그 선임감독에 관한 책임이 있다.

정답 및 해설

틀린 것은 본인에 대한 성년후견 개시로 복대리인의 대리권이 소멸한다는 설명이다.

민법 제127조의 대리권 소멸 사유는 본인의 사망, 대리인의 사망·성년후견 개시·파산이며, 본인의 성년후견 개시는 포함되지 않는다.

법정대리인은 언제든 그 책임으로 복대리인을 선임할 수 있다(제122조).
복대리인은 제3자에 대하여 대리인과 동일한 권리의무가 있다(제123조 제2항).
대리권 소멸 후 선임된 복대리인의 행위에도 대리권 소멸 후의 표현대리가 성립할 수 있다는 것이 판례이다.
부득이한 사유로 복대리인을 선임한 임의대리인은 본인에게 선임감독 책임을 진다(제121조).

문제 49

1ㄱ, ㄴ

2ㄱ, ㄹ

3ㄷ, ㄹ

4ㄱ, ㄴ, ㄷ

5ㄴ, ㄷ, ㄹ

정답 및 해설

문제 50

법률행위에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

1선량한 풍속에 반하여 무효인 법률행위는 특별한 사정이 없는 한 당사자가 추인하더라도 유효로 될 수 없다.

2강제집행을 면할 목적으로 허위의 근저당권설정등기를 경료하는 행위는 반사회질서의 법률행위로 볼 수 있다.

3법률행위의 성립 당시에 그 법률행위의 목적이 확정되지 않으면, 법률행위가 성립할 수 없다.

4강행규정을 위반한 법률행위인지 여부는 당사자의 주장이 있어야 법원이 판단할 수 있다.

5법률행위의 당사자가 법령 중의 선량한 풍속 기타 사회질서에 관계없는 규정과 다르게 합의한 경우, 특별한 사정이 없는 한 그 합의는 무효이다.

정답 및 해설

옳은 것은 선량한 풍속에 반하여 무효인 법률행위는 추인해도 유효로 될 수 없다는 설명이다.

반사회질서의 법률행위는 절대적 무효로서 무효행위의 추인(민법 제139조)으로도 유효가 되지 않는다.

강제집행을 면할 목적의 허위 근저당권설정등기는 반사회질서의 법률행위에 해당하지 않는다는 것이 판례이다.
목적은 법률행위 성립 당시 확정되지 않아도 이행 시까지 확정할 수 있으면 된다.
강행규정 위반 여부는 당사자의 주장이 없어도 법원이 직권으로 판단한다.
사회질서와 관계없는 임의규정과 다른 의사표시는 그 의사에 따른다(제105조).

문제 51

1X: 乙 5억 원, 丙 3억 원, Y: 乙 4억 원, 丙 없음

2X: 乙 6억 원, 丙 2억 원, Y: 乙 3억 원, 丙 1억 원

3X: 乙 6억 원, 丙 2억 원, Y: 乙 3억 원, 丙 없음

4X: 乙 8억 원, 丙 없음, Y: 乙 1억 원, 丙 2억 원

5X: 乙 8억 원, 丙 없음, Y: 乙 1억 원, 丙 3억 원

정답 및 해설

X건물에서 乙 8억 원·丙 없음, Y토지에서 乙 1억 원·丙 2억 원이다.

문제 52

근저당권에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

1근저당권의 채권최고액은 반드시 등기해야 한다.

2후순위근저당권자는 민법 제364조의 규정에 따라 선순위 근저당권의 소멸을 청구할 수 있는 제3취득자에 해당한다.

3피담보채권이 확정되지 않는 동안에는 그 채권의 일부가 대위변제되어도 근저당권이 대위변제자에게 이전되지 않는다.

4피담보채권 확정 전에 발생한 원본채권에 관하여 확정 후 발생한 이자는 채권최고액의 범위 내에서 근저당권에 의해 담보된다.

5확정된 피담보채권이 채권최고액을 초과하는 경우, 물상보증인은 채권최고액을 변제하면 근저당권설정등기의 말소를 청구할 수 있다.

정답 및 해설

틀린 것은 후순위근저당권자가 민법 제364조의 제3취득자에 해당한다는 설명이다.

판례는 후순위근저당권자를 제364조에 따라 선순위 근저당권의 소멸을 청구할 수 있는 제3취득자에 해당하지 않는다고 본다.

채권최고액은 근저당권의 필수 등기사항이다.
피담보채권 확정 전에는 일부가 대위변제되어도 근저당권이 대위변제자에게 이전되지 않는다.
확정 전 발생한 원본에 대한 확정 후의 이자도 채권최고액 범위 내에서 담보된다.
물상보증인은 채권최고액만 변제하면 근저당권설정등기의 말소를 청구할 수 있다.

문제 53

저당권의 침해에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

1저당권자는 저당목적물의 점유가 침탈된 경우 특별한 사정이 없는 한 자신에게 반환을 청구할 수 있다.

2저당목적물의 훼손에 의해 저당권자가 받을 수 있는 손해배상액은 저당목적물 가액의 범위 내에서 피담보채권액을 한도로 한다.

3저당목적물의 훼손에 의한 저당권자의 손해는 저당권자가 저당권을 실행할 때에 비로소 발생한다.

4선순위저당권이 변제로 소멸하였지만 말소등기가 되지 않은 경우, 후순위저당권자는 그 등기의 말소를 청구할 수 없다.

정답 및 해설

옳은 것은 손해배상액이 저당목적물 가액 범위 내에서 피담보채권액을 한도로 한다는 설명이다.

저당권 침해로 인한 손해는 저당권자가 우선변제받지 못하게 된 부분이므로 목적물 가액과 피담보채권액이 한도가 된다.

저당권자는 목적물을 점유하지 않으므로 자신에게 반환할 것을 청구할 수 없고 방해배제만 청구할 수 있다.
훼손에 의한 손해는 저당권 실행 전이라도 발생하며 실행 시까지 기다려야 하는 것은 아니다.
변제로 소멸한 선순위저당권의 등기에 대해 후순위저당권자는 말소를 청구할 수 있다.
잔존가치가 피담보채권액을 넘으면 우선변제에 지장이 없어 손해가 없으므로 배상을 청구할 수 없다.

문제 54

민법상 유치권에 관한 설명으로 틀린 것은?

1유치권은 물상대위성이 인정되지 않는다.

2유치권은 유가증권을 그 목적물로 할 수 없다.

3유치물의 보존에 필요한 경우, 유치권자는 채무자의 승낙 없이 유치물을 사용할 수 있다.

4유치권자는 피담보채권 전부의 변제를 받을 때까지 유치물 전부에 대하여 그 권리를 행사할 수 있다.

5유치물의 과실이 금전인 경우, 유치권자는 이를 수취하여 다른 채권보다 먼저 그 채권의 변제에 충당할 수 있다.

정답 및 해설

틀린 것은 유치권은 유가증권을 목적물로 할 수 없다는 설명이다.

민법 제320조는 유치권의 목적을 타인의 물건 또는 유가증권으로 정하고 있다.

유치권은 우선변제권이 없어 물상대위성이 인정되지 않는다.
유치물의 보존에 필요한 사용은 채무자의 승낙 없이 할 수 있다(제324조 제2항 단서).
유치권자는 채권 전부를 변제받을 때까지 유치물 전부에 권리를 행사한다(불가분성, 제321조).
유치물의 과실을 수취하여 다른 채권보다 먼저 변제에 충당할 수 있다(제323조).

문제 55

1乙의 저당권이 존재하는 한 丙은 X토지의 경매를 청구할 수 없다.

2甲이 X토지를 제3자에게 매도한 경우, 丙의 전세권은 소멸한다.

3丁이 저당권을 실행한 경우, 그 경매에서 X토지를 매수한 자에 대해 丙은 전세권을 주장할 수 없다.

4변제로 인해 乙의 저당권이 소멸한 후 丁이 저당권을 실행한 경우, 丙은 전세금의 배당을 요구할 수 없다.

5甲의 채권자에 의해 X토지가 강제경매되는 경우, 丙의 전세권은 존속기간이 남아있는 한 소멸하지 않는다.

정답 및 해설

옳은 것은 丁의 저당권 실행 시 매수인에게 丙이 전세권을 주장할 수 없다는 설명이다.

경매로 최선순위 저당권(乙)이 소멸하면 그보다 후순위인 전세권도 함께 소멸하므로 매수인에게 대항할 수 없다.

전세권자도 전세금 반환이 지체되면 경매를 청구할 수 있으며 선순위 저당권 존재가 이를 막지 않는다.
목적물이 양도되어도 전세권은 소멸하지 않고 양수인에게 대항할 수 있다.
乙의 저당권이 소멸하면 丙이 최선순위가 되어 배당요구를 하면 전세금을 배당받을 수 있다.
강제경매에서도 선순위 저당권이 소멸하므로 그 후순위인 丙의 전세권도 소멸한다.

문제 56

전세권에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

1전전세의 존속기간은 원 전세권의 범위를 넘을 수 없다.

2전세권설정계약에서 존속기간을 약정하지 않은 경우, 전세권의 존속기간은 10년이 된다.

3불가항력으로 인해 전세목적물이 전부 멸실된 경우, 전세권설정자는 전세금반환의무를 면한다.

4건물 일부에 대한 전세권자는 그 전세권에 기하여 건물의 전체에 대해 경매를 청구할 수 있다.

5전세권설정자가 적법하게 전세권의 소멸청구를 한 경우, 소멸청구 후 6개월이 지나면 전세권은 소멸한다.

정답 및 해설

옳은 것은 전전세의 존속기간은 원 전세권의 범위를 넘을 수 없다는 설명이다.

전전세는 원 전세권을 기초로 하므로 존속기간도 원 전세권의 범위 내에서만 설정할 수 있다(민법 제306조).

존속기간 약정이 없으면 각 당사자가 언제든 소멸통고를 할 수 있고 통고 후 6개월이 지나면 소멸한다(제313조).
불가항력으로 전부 멸실되면 전세권은 소멸하지만 설정자는 전세금반환의무를 면하지 않는다.
건물 일부의 전세권자는 그 일부 외 나머지 부분에 대해서는 경매를 청구할 수 없다는 것이 판례이다.
용법 위반에 따른 소멸청구(제311조)에는 6개월 경과 요건이 없으며, 6개월 경과는 소멸통고에 관한 규정이다.

문제 57

지역권에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

1존속기간을 영구무한으로 하는 지역권은 무효이다.

2지역권은 특별한 사정이 없는 한 요역지 소유권에 부종하여 이전하지 않는다.

3요역지의 공유자 1인은 자신의 지분에 관하여 그 토지를 위한 지역권을 포기할 수 있다.

4승역지 소유자는 지역권자가 승역지에 설치한 공작물을 비용분담 없이 사용할 수 있다.

5요역지가 공유인 경우, 지역권의 소멸시효는 모든 공유자에 관하여 시효가 완성한 때에만 그 효력이 있다.

정답 및 해설

옳은 것은 요역지 공유 시 소멸시효는 모든 공유자에 관하여 완성해야 효력이 있다는 설명이다.

존속기간을 영구무한으로 하는 지역권 설정도 허용된다는 것이 판례이다.
지역권은 요역지 소유권에 부종하여 함께 이전한다(제292조).
공유자 1인은 자기 지분에 관하여 그 토지를 위한 지역권을 소멸하게 하지 못한다(제293조).
승역지 소유자는 공작물을 사용할 수 있으나 수익 정도의 비율로 설치·보존 비용을 분담해야 한다(제300조).

문제 58

점유권에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

1점유자가 사기를 당해 점유를 이전한 경우, 점유권에 기한 점유물반환청구를 할 수 있다.

2취득시효에 있어서 자주점유란 소유권을 가지고 있거나 소유권이 있다고 믿고서 하는 점유만을 의미한다.

3점유를 침탈당한 자가 본권인 유치권 소멸에 따른 손해배상청구권을 행사하는 때에는 점유를 침탈당한 날부터 1년 내에 행사하여야 한다.

4선의의 타주점유자는 점유물이 자신의 책임있는 사유로 멸실된 경우에 회복자에게 현존이익의 한도에서 배상책임을 진다.

정답 및 해설

옳은 것은 특정승계인이 자기의 점유만 주장하면 자주점유로 추정된다는 설명이다.

점유자는 자주점유로 추정되며(민법 제197조), 특정승계인이 자기 점유만 주장하는 경우 전 점유자의 타주점유 성질을 승계하지 않는다.

사기로 점유를 이전한 것은 점유의 침탈이 아니므로 점유물반환청구를 할 수 없다.
자주점유는 소유자와 같은 지배를 하려는 의사의 점유이며 소유권이 있다고 믿을 것까지 요하지 않는다.
본권인 유치권 소멸에 따른 손해배상청구에는 점유침탈 후 1년의 제척기간이 적용되지 않는다는 것이 판례이다.
타주점유자는 선의라도 책임 있는 사유로 멸실된 경우 손해 전부를 배상해야 한다(제202조 후단).

문제 59

지상권에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

1지상권자의 지상물매수청구권은 형성권이다.

2지상권자는 토지소유자의 의사에 반하여도 타인에게 지상권을 양도할 수 있다.

3입목에 대한 벌채권의 확보를 위해 지상권을 설정한 경우, 벌채권이 소멸하면 지상권도 소멸한다.

4지상권의 소멸시 지상권설정자가 상당한 가액을 제공하여 지상물의 매수를 청구한 때에는 지상권자는 정당한 이유없이 이를 거절하지 못한다.

5저당권설정자가 담보가치 하락을 막기 위해 저당권자에게 지상권을 설정해 준 경우, 피담보채권이 소멸하면 그 지상권도 소멸한다.

정답 및 해설

틀린 것은 벌채권이 소멸하면 지상권도 소멸한다는 설명이다.

입목 벌채권 확보를 위해 설정한 지상권이라도 지상권은 독립된 물권이므로, 벌채권이 소멸했다고 하여 지상권이 당연히 소멸하지는 않는다.

지상권자의 지상물매수청구권은 일방적 의사표시로 매매를 성립시키는 형성권이다.
지상권자는 토지소유자의 의사에 반하여도 지상권을 양도할 수 있다(민법 제282조).
설정자가 상당한 가액을 제공하여 매수를 청구하면 지상권자는 정당한 이유 없이 거절하지 못한다(제285조 제2항).
담보 목적의 지상권은 피담보채권이 소멸하면 함께 소멸한다는 것이 판례이다.

문제 60

1ㄱ

2ㄴ

3ㄱ, ㄷ

4ㄴ, ㄷ

5ㄱ, ㄴ, ㄷ

정답 및 해설

옳은 것은 ㄱ뿐이다.

구분소유적 공유는 내부관계에서는 특정 부분의 단독소유, 외부관계에서는 1필지 전체의 공유로 다루어진다.

ㄱ(옳음): 내부관계에서 甲은 A부분에 한하여 소유권을 취득하고 배타적으로 사용·수익할 수 있다.
ㄴ(틀림): 외부관계에서는 공유이므로 乙도 공유물 보존행위로 제3자에게 방해배제를 청구할 수 있다.
ㄷ(틀림): 해소는 상호명의신탁 해지를 원인으로 한 지분이전등기 청구로 하며, 공유물분할청구는 할 수 없다.

문제 61

1ㄱ

2ㄷ

3ㄱ, ㄴ

4ㄴ, ㄷ

5ㄱ, ㄴ, ㄷ

정답 및 해설

ㄱ·ㄴ·ㄷ 모두 옳은 설명이다.

ㄱ: 점유를 특정승계한 자는 전 점유자의 등기청구권을 대위행사할 수 있을 뿐, 원소유자에게 직접 자기 앞으로 이전등기를 청구할 수 없다.
ㄴ: 시효완성 후 소유권을 취득한 제3자에게는 시효취득을 주장할 수 없고, 제3자가 그 사실을 알았더라도 원소유자의 등기의무를 승계하지 않는다(배임행위 적극가담 등 특별한 사정은 별론).
ㄷ: 시효취득자가 저당권의 피담보채무를 변제한 것은 자기 소유권을 지키기 위한 것이므로 원소유자에게 대위변제에 따른 구상권이나 부당이득반환을 청구할 수 없다.

문제 62

총유에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

1비법인사단이 그 명의로 총유재산에 관한 소를 제기할 때에는 특별한 사정이 없는 한 사원총회의 결의를 거쳐야 한다.

2총유물에 관한 사원의 권리의무는 특별한 사정이 없는 한 총유물에 대한 지분을 취득상실함으로써 취득상실된다.

3비법인사단이 타인 간의 금전채무를 보증하는 행위는 특별한 사정이 없는 한 총유물 그 자체의 관리·처분행위라고 볼 수 없다.

4비법인사단이 총유물을 매도하는 행위는 총유물 그 자체의 처분이 수반되는 행위로서 특별한 사정이 없는 한 총유물의 처분행위에 해당한다.

5사원총회의 결의를 거치지 않은 총유물의 관리·처분행위는 정관이나 규약에 달리 정함이 없는 한 무효이다.

정답 및 해설

총유물에 관한 사원의 권리의무는 지분이 아니라 사원의 지위를 취득·상실함으로써 취득·상실되므로, 지분을 기준으로 한 설명이 틀렸다.

총유에는 공유와 달리 지분 개념이 없고, 사원의 권리의무는 사원 지위에 따라 취득·상실된다(민법 제277조).

비법인사단이 총유재산에 관한 소를 사단 명의로 제기할 때에는 보존행위라도 사원총회 결의를 거쳐야 한다.
타인 간 금전채무를 보증하는 행위는 채무부담행위일 뿐 총유물 자체의 관리·처분행위가 아니다.
총유물 매도는 총유물 자체의 처분이 수반되므로 처분행위에 해당한다.
정관·규약에 정함이 없는데 사원총회 결의 없이 한 총유물의 관리·처분행위는 무효이다.

문제 63

소유권에 기한 물권적 청구권에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

1소유자는 소유권을 방해하는 자를 상대로 민법 제214조에 기해 방해배제 비용을 청구할 수 있다.

3소유권에 기한 방해제거청구권은 현재 계속되고 있는 방해의 원인과 함께 이미 발생한 방해결과의 제거를 내용으로 한다.

4지상권을 설정한 토지의 소유자는 그 토지의 일부에 건물을 불법신축한 자에 대하여 소유권에 기한 방해배제를 청구할 수 없다.

5소유권을 양도한 전 소유자는 물권적 청구권만을 분리, 유보하여 불법점유자에 대해 그 물권적 청구권을 행사할 수 있다.

정답 및 해설

제214조의 방해배제청구권은 방해의 제거 자체를 구하는 권리이고, 방해배제 비용을 금전으로 청구하는 근거가 되지 않는다.
방해제거청구권은 현재 계속되는 방해의 원인을 제거하는 것이며, 이미 발생한 방해 결과의 제거는 손해배상의 영역이다.
지상권을 설정한 토지 소유자도 소유권을 잃지 않으므로 불법 신축자에게 소유권에 기한 방해배제를 청구할 수 있다.
소유권을 양도한 전 소유자는 물권적 청구권만을 분리·유보하여 행사할 수 없다.

문제 64

부동산물권변동에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

1공유자 중 1인의 지분 포기는 등기 없이도 물권변동의 효력이 생긴다.

2합유자 중 1인의 지분 포기는 등기 없이도 물권변동의 효력이 생긴다.

3공유물분할의 조정절차에서 현물분할의 협의가 성립하여 조정이 된 때에는 등기 없이도 물권변동의 효력이 생긴다.

4부동산 매매계약이 합의해제된 경우 매수인에게 이전되었던 소유권은 특별한 사정이 없는 한 말소등기 없이도 매도인에게 복귀한다.

5부동산소유권을 확인하는 판결이 확정된 경우에는 등기 없이도 물권변동의 효력이 생긴다.

정답 및 해설

부동산 매매계약이 합의해제되면 이전되었던 소유권은 말소등기 없이도 당연히 매도인에게 복귀한다는 설명이 옳다.

판례는 계약 해제의 효과를 물권적 효과로 보므로, 합의해제에도 같은 효과가 인정된다.

공유지분의 포기는 상대방 있는 단독행위로서 법률행위에 의한 물권변동이므로 등기해야 효력이 생긴다.
합유지분의 포기도 마찬가지로 등기가 있어야 효력이 생긴다.
공유물분할 조정절차에서 현물분할 협의가 성립한 조정은 형성판결과 같지 않으므로 등기해야 소유권을 취득한다.
소유권 확인판결은 형성판결이 아니어서 등기 없이 물권변동이 생기지 않는다.

문제 65

계약의 성립에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

1불특정다수인에 대한 청약도 가능하다.

2관습에 의하여 승낙의 통지가 필요하지 아니한 경우, 계약은 승낙의 의사표시로 인정되는 사실이 있는 때에 성립한다.

3청약자가 미리 정한 기간 내에 이의를 하지 않으면 승낙한 것으로 간주한다는 뜻을 청약시 표시하면 특별한 사정이 없는 한 이는 상대방을 구속한다.

4승낙자가 청약에 대하여 조건을 붙여 승낙한 경우 그 청약의 거절과 동시에 새로 청약한 것으로 본다.

5당사자 간에 동일한 내용의 청약이 상호교차된 경우, 계약은 두 청약이 상대방에게 도달한 때에 성립한다.

정답 및 해설

청약자가 "기간 내 이의가 없으면 승낙으로 간주한다"고 표시하더라도 그 표시는 상대방을 구속하지 않으므로, 구속력이 있다고 한 설명이 틀렸다.

승낙 여부는 상대방의 자유이고, 침묵은 원칙적으로 승낙의 의사표시가 아니다.

불특정 다수인에 대한 청약(자동판매기 설치 등)도 유효하다.
관습상 승낙 통지가 필요 없는 경우 승낙으로 인정되는 사실이 있는 때에 계약이 성립한다(의사실현, 제532조).
조건을 붙인 승낙은 청약 거절과 동시에 새로 청약한 것으로 본다(제534조).
교차청약은 양 청약이 상대방에게 도달한 때에 계약이 성립한다(제533조).

문제 66

甲(요약자)과 乙(낙약자)은 丙을 수익자로 하는 제3자를 위한 계약을 체결하였다. 이에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

1甲과 乙은 丙이 권리를 취득함과 동시에 의무를 부담하는 내용의 제3자를 위한 계약을 체결할 수 있다.

2乙이 丙에 대하여 가진 채권에 관하여 그 채무를 면제하는 내용의 계약도 제3자를 위한 계약에 준하는 것으로서 유효하다.

3丙은 甲과 乙 사이의 계약에 관하여 채무불이행을 이유로 한 해제권을 행사할 수는 없다.

4丙이 수익의 의사표시를 한 후 甲이 乙의 채무불이행을 이유로 계약을 해제한 경우, 丙은 자기가 입은 손해를 乙에게 배상청구할 수 없다.

5甲은 특별한 사정이 없는 한 乙에 대하여 계약상의 채무를 丙에게 이행할 것을 청구할 수 있다.

정답 및 해설

수익자는 계약 당사자가 아니어서 해제권은 없지만, 이미 취득한 권리의 침해에 대해서는 손해배상청구권을 가진다.

수익자가 권리를 취득함과 동시에 일정한 의무를 부담하는 내용의 제3자를 위한 계약도 체결할 수 있다.
낙약자가 제3자에 대해 가진 채권을 면제하는 계약도 제3자를 위한 계약에 준하는 것으로 유효하다.
수익자는 계약 당사자가 아니므로 채무불이행을 이유로 한 해제권을 행사할 수 없다.
요약자도 낙약자에게 수익자에 대한 채무를 이행하라고 청구할 수 있다.

문제 67

1ㄱ

2ㄴ

3ㄱ, ㄷ

4ㄴ, ㄷ

5ㄱ, ㄴ, ㄷ

정답 및 해설

옳은 것은 ㄱ, ㄷ이다.

ㄱ(옳음): 이행기 전 불가항력 멸실이면 매도인은 인도의무를 면하지만 대금도 청구하지 못한다.
ㄴ(틀림): 반대급부 의무가 소멸하므로 이미 지급한 대금은 부당이득으로 반환을 청구할 수 있다.
ㄷ(옳음): 매수인의 수령지체 중 멸실되면 매도인은 매수인에게 대금지급을 청구할 수 있다.

문제 68

1ㄱ

2ㄷ

3ㄱ, ㄴ

4ㄴ, ㄷ

5ㄱ, ㄴ, ㄷ

정답 및 해설

동시이행관계가 인정되지 않는 것은 ㄷ뿐이다.

ㄱ: 근저당권이 설정된 토지를 채무인수 약정 없이 매매하면 매도인의 근저당권 말소·소유권이전등기의무와 매수인의 잔대금지급의무는 동시이행관계이다.
ㄴ: 건물매수청구권 행사로 매매가 성립하므로 임차인의 건물인도·이전등기의무와 임대인의 대금지급의무는 동시이행관계이다.

문제 69

민법상 계약의 유형과 성질에 관한 설명으로 틀린 것은?(특약은 고려하지 않음)

1증여는 낙성계약이다.

2매매는 낙성계약이다.

3임대차는 유상계약이다.

4무상임치는 쌍무계약이다.

5사용대차는 무상계약이다.

정답 및 해설

무상임치는 수치인만 보관의무를 지는 편무계약이므로, 쌍무계약이라는 설명이 틀렸다.

쌍무 여부는 양 당사자가 서로 대가적 채무를 부담하는지로, 유상 여부는 대가적 출연이 있는지로 가른다.

증여는 당사자의 합의만으로 성립하는 낙성계약이다.
매매도 합의만으로 성립하는 낙성계약이다.
임대차는 사용수익과 차임이 대가관계에 있는 유상계약이다.
사용대차는 차주가 대가 없이 사용하므로 무상계약이다.

문제 70

임대인에 대한 임차인의 권리에 해당하지 않는 것은?

1차임지급청구권

2지상물매수청구권

3부속물매수청구권

4필요비상환청구권

5유익비상환청구권

정답 및 해설

차임지급청구권은 임대인이 임차인에게 가지는 권리이므로 임차인의 권리가 아니다.

나머지는 모두 민법이 임차인에게 인정하는 임대인에 대한 권리이다.

지상물매수청구권: 건물 등 소유 목적의 토지임차인이 기간 만료 시 갱신 거절당하면 행사한다(제643조).
부속물매수청구권: 건물 임차인이 임대인 동의를 얻어 부속한 물건의 매수를 청구한다(제646조).
필요비상환청구권: 임차물 보존에 필요한 비용을 지출하면 즉시 상환을 청구한다(제626조).
유익비상환청구권: 가액 증가가 현존하면 임대차 종료 시 상환을 청구한다(제626조).

문제 71

1ㄱ

2ㄷ

3ㄱ, ㄴ

4ㄴ, ㄷ

5ㄱ, ㄴ, ㄷ

정답 및 해설

틀린 것은 ㄴ, ㄷ이다.

임대차 존속 중의 연체차임은 보증금에서 당연 공제되지 않고, 통상의 임대차에서 임대인은 안전배려 보호의무까지 부담하지 않는다.

ㄱ(옳음): 임차인은 자신이 지출한 필요비 금액의 한도에서 차임 지급을 거절할 수 있다.
ㄴ(틀림): 임대차가 존속하는 동안에는 임대인이 공제 의사를 표시해야 하며, 연체차임이 보증금에서 당연히 공제되는 것은 임대차 종료 후이다.
ㄷ(틀림): 통상의 임대차에서 임대인의 의무는 목적물을 사용·수익하게 하는 데 그치고, 임차인의 안전을 배려할 보호의무는 일시사용 숙박계약 같은 경우에 인정된다.

문제 72

민법상 부동산의 환매에 관한 설명으로 옳은 것은?

1특별한 약정이 없는 한, 환매대금에는 매수인이 부담한 매매비용이 포함되지 않는다.

2환매기간을 정하였더라도 그 기간을 다시 연장할 수 있다.

3매매계약의 무효는 환매특약의 효력에 영향을 미치지 않는다.

4환매권은 형성권이므로 환매기간을 정하지 않은 경우 그 기간은 10년으로 한다.

5매매등기와 동시에 환매권의 보류를 등기한 때에는 제3자에 대하여 그 효력이 있다.

정답 및 해설

매매등기와 동시에 환매권의 보류를 등기하면 제3자에 대하여도 효력이 있다(제592조).

환매특약은 매매계약과 동시에 하는 종된 계약이며, 환매대금·기간이 법으로 정해져 있다.

환매대금에는 특약이 없으면 매수인이 부담한 매매비용도 포함된다(제590조).
환매기간을 정한 때에는 다시 연장하지 못한다(제591조).
매매계약이 무효이면 종된 계약인 환매특약도 효력을 잃는다.
환매기간을 정하지 않으면 부동산은 5년으로 한다.

문제 73

1ㄱ, ㄴ

2ㄷ, ㄹ

3ㄱ, ㄴ, ㄷ

4ㄴ, ㄷ, ㄹ

5ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ

정답 및 해설

권리 일부가 타인에게 속하는 경우 선의 매수인에게는 계약해제권·손해배상청구권·대금감액청구권이 인정된다(제572조).

대금감액은 선악 불문, 해제는 잔존 부분만이면 매수하지 않았을 때, 손해배상은 선의 매수인에게 인정된다.

완전물급부청구권은 권리의 하자가 아니라 종류매매 목적물의 하자에 대한 담보책임(제581조)에서 인정되므로 이 경우의 권리가 아니다.

문제 74

1ㄱ

2ㄴ

3ㄱ, ㄷ

4ㄴ, ㄷ

5ㄱ, ㄴ, ㄷ

정답 및 해설

틀린 것은 ㄴ뿐이다.

매도인이 계약금 배액상환으로 해제하려면 배액을 현실로 제공하면 족하고, 매수인이 수령을 거절해도 공탁까지 할 필요는 없다.

ㄱ(옳음): 이행기 전이라도 매수인이 중도금을 지급하면 이행에 착수한 것이므로, 특별한 사정이 없는 한 매도인은 배액상환으로 해제할 수 없다.
ㄷ(옳음): 계약금은 위약금 약정이 없으면 손해배상액의 예정으로 볼 수 없어, 채무불이행 해제 시 매도인에게 당연히 귀속되지 않는다.

문제 75

1ㄱ

2ㄷ

3ㄱ, ㄴ

4ㄴ, ㄷ

5ㄱ, ㄴ, ㄷ

정답 및 해설

틀린 것은 ㄱ뿐이다.

ㄴ(옳음): 임차인의 대항력이 후순위 저당권보다 앞서므로 경매 매수인이 임대인 지위를 승계하고, 이때 종전 임대인의 보증금반환의무는 소멸한다.
ㄷ(옳음): 임대차 이전에 설정된 선순위 저당권이 있으면 후순위 저당권 실행으로 경매되더라도 선순위 저당권과 함께 그보다 뒤진 임차권도 소멸한다.

문제 76

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률이 적용되는 ‘구조상 공용부분’에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

1아파트의 특별승계인은 전 입주자의 공용부분 체납관리비와 이에 대한 연체료를 승계하여야 한다.

2공용부분의 변경에 관한 사항은 원칙적으로 구분소유자의 3분의 2 이상의 다수에 의한 집회의 결의로써 결정한다.

3공용부분에 관한 물권의 득실변경이 있으면 이를 등기하여야 한다.

4공용부분의 사용과 비용부담은 전유부분의 지분비율에 따른다.

5공유자의 공용부분에 대한 지분은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다.

정답 및 해설

공유자의 공용부분에 대한 지분은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다(집합건물법 제13조).

공용부분 지분은 전유부분과 분리 처분할 수 없고, 그 물권변동에 등기가 필요 없다.

특별승계인은 전 입주자의 공용부분 체납관리비는 승계하지만 그 연체료는 승계하지 않는다.
공용부분의 변경은 구분소유자 수뿐 아니라 의결권도 함께 일정 비율 이상 찬성한 관리단집회 결의로 정하므로, 구분소유자 수만으로 정한다는 설명은 맞지 않다.
공용부분에 관한 물권의 득실변경은 등기를 요하지 않는다.
공용부분은 지분비율이 아니라 그 용도에 따라 사용하고, 지분비율은 비용부담의 기준이다.

문제 77

가등기담보 등에 관한 법률이 적용될 수 있는 경우는?(다툼이 있으면 판례에 따름)

1매매계약 해제에 의한 대금반환채권을 담보하기 위해 가등기를 한 경우

2공사대금채권을 담보하기 위해 가등기를 한 경우

3준소비대차에 기한 차용금반환채무를 담보하기 위해 가등기를 한 경우

4매매대금채권을 담보하기 위해 가등기를 한 경우

5채권자가 경매매수인으로서의 권리를 포기하는 대가로 채무자가 그 채권자에게 지급하기로 한 금전을 담보하기 위해 가등기를 한 경우

정답 및 해설

피담보채권이 차용금이 아닌 다른 원인의 채권이면 이 법이 적용되지 않는다.

매매계약 해제에 따른 대금반환채권은 소비대차상 채권이 아니다.
공사대금채권은 도급계약상 채권이다.
매매대금채권은 매매계약상 채권이다.
경매매수인 권리 포기의 대가로 지급하기로 한 금전채권도 차용금반환채무가 아니다.

문제 78

1ㄱ

2ㄷ

3ㄱ, ㄴ

4ㄴ, ㄷ

5ㄱ, ㄴ, ㄷ

정답 및 해설

옳은 것은 ㄱ, ㄴ이다.

ㄱ(옳음): 매도인이 명의신탁 사정을 모르므로 수탁자 명의의 등기는 유효하고 수탁자가 소유권을 취득한다.
ㄴ(옳음): 법 시행 후 약정이므로 신탁자는 부동산 자체가 아니라 제공한 매수자금 상당액을 부당이득으로 반환받는다.
ㄷ(틀림): 신탁자는 소유권을 취득할 수 없음을 알고 점유한 것이어서 그 점유는 타주점유이므로 점유취득시효를 주장할 수 없다.

문제 79

1ㄱ

2ㄷ

3ㄱ, ㄴ

4ㄴ, ㄷ

5ㄱ, ㄴ, ㄷ

정답 및 해설

ㄱ·ㄴ·ㄷ 모두 옳은 설명이다.

ㄱ: 매매계약이 유효하므로 신탁자는 매도인에게 소유권이전등기 등 매매계약의 이행을 청구할 수 있다.
ㄴ: 매도인은 신탁자의 요청대로 수탁자 앞으로 등기를 넘겨 주었고, 그 뒤 수탁자의 임의처분으로 생긴 이행불능은 매도인의 책임이 아니므로 매도인은 받은 매매대금의 반환을 거절할 수 있다. 그 손실은 신탁자가 수탁자에게 처분대금 상당의 부당이득반환을 구하는 방식으로 정산된다.
ㄷ: 수탁자가 저당권을 설정해 준 경우 신탁자는 수탁자에게 그 피담보채무액 상당의 부당이득반환을 청구할 수 있다.

문제 80

1ㄱ

2ㄴ

3ㄱ, ㄷ

4ㄴ, ㄷ

5ㄱ, ㄴ, ㄷ

정답 및 해설

옳은 것은 ㄱ, ㄷ이다.

권리금 회수 방해로 인한 손해배상은 배상액 상한과 소멸시효가 법정되어 있고, 1년 미만 기간 약정은 임차인만 그 유효를 주장할 수 있다.

ㄱ(옳음): 배상액은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.
ㄴ(틀림): 손해배상청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효로 소멸한다.
ㄷ(옳음): 기간을 1년 미만으로 정하면 1년으로 보지만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.