26년 1회차

민사에 관한 대통령의 헌법상 긴급명령은 법률과 같은 효력을 가지므로 민법의 법원(法源)이 될 수 있다는 설명이 옳다.

법률은 관습법에 대하여 우선적 효력을 가지고 관습법이 오히려 보충적 성격을 가지며, 관습법의 존재는 당사자의 주장이 없어도 법원(法院)이 직권으로 확정할 수 있다.

법률행위 해석의 표준이 되는 사실인 관습은 법령으로서의 효력이 있는 것이 아니어서 민법의 법원이 아니고, 관습법이 그 적용 시점에서 전체 법질서에 부합하지 않게 되면 법적 규범으로서의 효력이 부정된다.

재산관리인의 부재자 재산 처분행위에 대한 법원의 허가는 사전허가뿐 아니라 과거의 처분행위를 추인하는 방법으로도 할 수 있다는 것이 판례이므로 이 설명은 옳지 않다.

법원이 선임한 재산관리인은 관리할 재산목록을 작성해야 하고, 법원은 그 재산관리인에게 부재자의 재산으로 상당한 보수를 지급할 수 있다.

부재자의 생사가 분명하지 아니한 경우 부재자가 정한 재산관리인이 권한을 넘는 행위를 하려면 법원의 허가를 받아야 하며, 법원이 선임한 재산관리인이 선임 취소 전에 한 권한 내의 행위는 실종선고기간 만료 후에 이루어졌더라도 유효하다.

특정후견은 본인의 의사에 반하여 심판할 수 없다는 점에서 해당 설명은 옳지 않다.

민법 제14조의2 제2항은 특정후견을 본인의 의사에 반하여 할 수 없다고 명시하여, 성년후견·한정후견과 달리 본인의 의사를 절대적으로 존중한다.

가정법원이 취소할 수 없는 피성년후견인의 법률행위 범위를 정할 수 있다는 점, 검사·지방자치단체의 장이 특정후견 청구권자에 포함된다는 점, 특정후견 심판 시 기간이나 사무범위를 정해야 한다는 점, 피한정후견인에 대해 성년후견개시 심판을 할 때 종전 한정후견 종료 심판을 함께 한다는 점은 모두 옳은 설명이다.

재단법인 설립자가 이사임면의 방법을 정하지 않고 사망하면 이해관계인이나 검사의 청구로 법원이 이를 정한다는 정관보충 규정만이 옳은 설명이다.

법인은 그 주된 사무소 소재지에서 설립등기를 함으로써 성립하므로, 출연재산인 X부동산이 광주에 있더라도 설립등기는 주된 사무소가 있는 서울에서 하여야 한다. 또 사원자격의 득실에 관한 규정은 사원이 존재하는 사단법인 정관의 필요적 기재사항일 뿐, 사원이 없는 재단법인에서는 정관 기재·등기의 대상이 되지 않는다.

출연행위는 상대방 없는 단독행위이지만, 판례는 법인이 성립한 뒤에도 출연자가 착오를 이유로 출연행위를 취소할 수 있다고 보므로 취소 요건을 갖추면 취소가 가능하다.

정관에 이사 해임사유가 정해져 있는 경우, 특별한 사정이 없는 한 그 사유 이외의 사유로는 이사를 해임할 수 없다는 것이 판례의 태도로, 이 설명이 옳다.

감사는 법인의 대표기관이 아니고 그 성명·주소도 등기사항이 아니며, 법인과 이사의 이익이 상반하는 경우에는 임시이사가 아니라 특별대리인을 선임해야 한다.

• 이사의 사임은 주무관청의 허가 없이도 자유롭게 할 수 있다.
• 민법 제35조의 법인의 불법행위책임은 대표권 있는 기관의 행위에 한정되므로 대표권 없는 이사의 행위에는 적용되지 않는다.

사원총회의 결의로 정관의 규범적 의미와 다른 해석이 표명되더라도 정관은 객관적·규범적으로 해석해야 하므로 그 결의는 법원을 구속하지 않는다는 것이 판례이며, 이 설명은 옳지 않다.

정관변경은 주무관청의 허가를 얻어야 효력이 생기고, 재단법인의 기본재산을 새로 편입하는 것도 정관변경 사항에 해당한다.

• 재단법인 정관에 변경방법이 정해져 있으면 그에 따라 정관을 변경할 수 있다.
• 사원 지위 양도를 허용하는 사단법인 정관규정은 원칙적으로 유효하다.

대표자의 대표권 제한을 알지 못한 상대방과의 거래는 유효하고, 대표권을 포괄적으로 위임받은 자의 대행행위는 비법인사단에 효력이 미치지 않는다는 두 설명이 옳다.

비법인사단에는 대표권 제한을 등기하지 않으면 제3자에게 대항하지 못한다는 규정이 준용되지 않으므로, 정관상 제한을 어긴 거래라도 상대방이 그 제한을 알았거나 알 수 있었던 경우가 아니면 거래는 유효하다. 반면 대표자는 특정한 행위를 개별적으로만 위임할 수 있어, 모든 권한을 포괄적으로 넘겨받은 자가 한 대행행위는 원칙적으로 사단에 효력이 없다.

총유물에 관한 매매계약의 체결 자체는 총유물의 처분이 뒤따르는 채무부담행위로서 관리·처분행위에 해당하지만, 그 계약으로 이미 발생한 채무에 관하여 소멸시효 중단사유인 승인을 하는 것까지 총유물의 관리·처분행위로 볼 수는 없다는 것이 판례이다.

'종물은 주물의 처분에 따른다'는 법리는 압류와 같은 공법상 처분에도 적용된다는 것이 판례의 태도로, 이 설명이 옳다.

국립공원의 입장료는 토지 사용의 대가가 아니므로 민법상 과실로 보지 않으며, 물건의 용법에 의해 수취하는 산출물은 법정과실이 아니라 천연과실이다.

• 부동산도 종물이 될 수 있다.
• 주물의 효용과 직접 관계없이 단지 주물 소유자의 사용에 제공되는 물건은 종물이 아니다.

불공정한 법률행위에도 무효행위 전환의 법리가 적용될 수 있다는 것이 판례의 태도로, 이 설명이 옳다.

경매에는 민법 제104조가 적용되지 않으며, 불공정한 법률행위의 무효는 절대적 무효로 선의의 제3자에게도 대항할 수 있다.

• 대리인에 의한 법률행위에서 경솔·무경험은 본인이 아니라 대리인을 기준으로 판단한다.
• 불공정한 법률행위로 무효인 법률행위는 추인하더라도 유효로 되지 않는다(무효행위의 전환만 문제 될 뿐이다).

지상물매수청구권은 권리자의 일방적 의사표시만으로 상대방과의 사이에 매매계약이 성립하는 효과를 발생시키는 형성권이다.

지배권·청구권·항변권·인격권은 상대방의 승낙이나 이행행위를 필요로 하거나 권리의 작용 자체가 다른 유형이므로 매수청구권의 성질과 부합하지 않는다.

제시된 세 설명이 모두 통정허위표시의 무효로 대항할 수 없는 제3자에 관한 판례 법리에 부합한다.

보호되는 제3자는 선의이면 충분하고 무과실까지 요구되지 않는다. 또한 가장소비대차의 계약상 지위를 이전받은 자는 허위표시로 형성된 법률관계 자체를 그대로 승계한 것일 뿐 그것을 기초로 새로운 이해관계를 맺은 것이 아니므로 제3자에 해당하지 않는다.

반면 임대차보증금반환채권의 양도가 허위표시로 무효인 경우, 그 양수인의 채권자로서 해당 채권에 압류명령을 받은 자는 외형상 형성된 법률관계를 기초로 실질적으로 새로운 이해관계를 맺은 제3자로서 보호된다.

매도인이 매수인의 채무불이행을 이유로 매매계약을 적법하게 해제하더라도 착오를 이유로 한 매수인의 취소권은 소멸하지 않는다는 것이 판례이므로, 이 설명은 옳지 않다.

소송행위에는 착오 취소가 인정되지 않고, 대리인이 계약을 체결한 경우 착오의 유무는 대리인을 기준으로 판단한다.

• 착오로 표의자가 경제적 불이익을 입지 않는다면 특별한 사정이 없는 한 중요부분의 착오로 볼 수 없다.
• 매매목적물의 중요부분에 착오가 있으면 매도인의 하자담보책임 성립 여부와 무관하게 착오취소가 가능하다.

부당이득반환청구권과 불법행위 손해배상청구권이 경합하는 경우 채권자는 두 청구권을 선택적으로만 행사할 수 있고 중첩적으로 행사할 수는 없으므로, 이 설명은 옳지 않다.

기망행위로 인한 동기의 착오라도 사기에 의한 의사표시로서 취소할 수 있고, 매수인이 목적물의 시가를 묵비한 것만으로는 원칙적으로 위법한 기망행위가 되지 않는다.

• 매수인의 기망으로 부동산을 매수한 후 제3자에게 저당권이 설정된 경우, 그 제3자는 특별한 사정이 없는 한 기망사실에 대해 선의로 추정된다.
• 대리인의 기망행위로 계약을 체결한 상대방은 본인의 선의·무과실 여부와 무관하게 계약을 취소할 수 있다.

법무사가 등기권리자와 등기의무자 쌍방을 대리하여 등기를 신청하는 것은 이미 성립한 실체적 법률관계의 이행에 불과하여 쌍방대리금지에 해당하지 않는다는 것이 판례로, 이 설명이 옳다.

대리인은 행위능력자임을 요하지 않으므로 피한정후견인도 임의대리인이 될 수 있고, 소멸시효 중단행위는 보존행위에 해당하여 대리권 범위가 불분명해도 할 수 있다.

• 복임권 없는 대리인이 선임한 복대리인의 권한도 민법 제126조 표현대리의 기본대리권이 될 수 있다는 것이 판례이다.
• 대리인의 능력에 사업 성패가 좌우되는 사무는 그 성질상 본인의 묵시적 승낙을 쉽게 인정하지 않는 것이 판례의 태도이다.

매매계약 체결의 대리권에 계약 해제권까지 포함된다는 설명과, 본인에 대한 성년후견 개시로 대리권이 소멸한다는 설명이 옳지 않다.

판례는 매도 대리권을 받은 대리인에게 특별한 사정이 없는 한 그 계약을 해제할 권한까지 있다고 보지 않는다. 또 대리권 소멸사유는 본인의 사망과 대리인의 사망·성년후견 개시·파산이므로, 본인에 대한 성년후견 개시는 대리권 소멸사유가 아니다.

나머지 둘은 옳은 설명이다.

• 수령권한 있는 대리인이 매수인으로부터 잔금을 받았다면, 그 돈을 본인에게 전달하지 않았더라도 매수인의 잔금지급채무는 소멸한다.
• 계약의 당사자는 본인이므로, 이행불능을 이유로 계약을 해제한 매수인이 대리인에게 채무불이행에 기한 손해배상을 청구할 수는 없다.

무효인 법률행위는 애초에 법률효과가 발생하지 않으므로, 그 법률효과를 침해하는 것처럼 보이는 행위가 있더라도 그 침해에 따른 손해배상을 청구할 수 없다는 점에서 이 설명은 옳지 않다.

무효인 법률행위의 추인은 묵시적으로도 할 수 있고, 의사무능력으로 인한 무효행위의 추인은 그 무효 원인이 소멸한 후에 하여야 효력이 있다.

• 무권리자의 처분을 권리자가 추인하면 원칙적으로 계약 체결시로 소급하여 권리자에게 효과가 귀속한다.
• 토지거래허가를 잠탈한 매매계약은 그 후 허가구역 지정이 해제되더라도 유효로 되지 않는다.

상대방이 취소권자에게 이행을 청구한 것은 취소권자 자신의 행위가 아니므로 법정추인사유에 해당하지 않는다.

민법 제145조의 법정추인사유는 취소권자 스스로 이행하거나 이행을 청구하는 등 취소권자가 주체가 되어 하는 행위를 전제로 한다.

취소권자가 채무자로서 담보(저당권)를 설정한 경우, 채권자로서 강제집행을 한 경우, 취득한 소유권을 양도한 경우, 경개계약을 체결한 경우는 모두 취소권자 자신의 행위이므로 법정추인사유에 해당한다.

정지조건부 법률행위는 법률행위 자체는 성립하고 조건이 성취되었을 때 비로소 효력이 발생하는 것이지, 조건 성취시에 법률행위가 성립하는 것은 아니므로 이 설명은 옳지 않다.

조건이 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반하면 그 법률행위는 무효이고, 조건의 존재는 이를 주장하는 자가 증명해야 한다.

• 이미 성취할 수 없는 조건이 해제조건이면 그 법률행위는 조건 없는 법률행위가 된다.
• 불확정한 사실 발생을 이행기로 정한 경우, 그 사실 발생이 불가능하게 된 때에도 이행기가 도래한 것으로 본다.

채무자가 시효완성 후 채무를 승인한 경우, 시효완성 사실을 알고 그 이익을 포기한 것으로 곧바로 단정하는 것이 아니라 특별한 사정이 없는 한 그렇게 추정되는 데 그치므로 이 설명은 옳지 않다.

세무사의 직무에 관한 채권은 단기소멸시효 규정의 적용대상이 아니어서 일반채권과 같이 10년의 소멸시효에 걸리고, 판결로 확정된 채권은 원래 단기시효 대상이었더라도 그 소멸시효가 10년으로 된다.

• 부작위를 목적으로 하는 채권의 소멸시효는 위반행위를 한 때로부터 진행한다.
• 후순위 담보권자는 선순위 담보권의 소멸로 직접 이익을 받는 자가 아니므로 선순위 피담보채권의 소멸시효 완성을 주장할 수 없다.

장래의 채권을 미리 승인하는 것은 시효중단사유인 승인이 될 수 없고, 물상보증인이 낸 저당권설정등기 말소소송에서 채권자의 응소는 시효중단사유인 '청구'에 해당하지 않는다는 두 설명이 옳다.

승인은 채무자가 권리의 존재를 인식하고 이를 표시하는 것이므로 시효가 진행되기 시작한 뒤에야 가능하고, 아직 현존하지 않는 채권을 미리 승인하는 것은 권리의 존재를 인식하고 한 것으로 볼 수 없어 허용되지 않는다. 또 응소로 시효가 중단되려면 시효를 주장하는 채무자가 제기한 소송에서 권리자가 응소해야 하는데, 물상보증인이 낸 말소소송은 이에 해당하지 않는다.

최고를 여러 차례 한 뒤 재판상 청구를 한 경우에는 재판상 청구 시점에서 소급하여 6개월 이내에 한 최고에 중단의 효력이 생기므로, 언제나 최초의 최고 시점을 기준으로 하는 것이 아니다.

권원 없이 타인의 토지에 심은 수목은 토지에 부합하여 독립한 물권의 객체가 될 수 없다는 것이 원칙으로, 이 설명이 옳다.

건물의 개수는 공부상 등록이 아니라 사회통념(물리적·거래상 구분)에 따라 정해지고, 특정 양식장 내 뱀장어처럼 증감·교체되는 집합물이라도 특정성이 인정되면 그 전부에 대한 양도담보가 성립할 수 있다.

• 물권의 객체는 물건에 한정되지 않고 권리질권처럼 권리도 물권의 객체가 될 수 있다.
• 토지소유권은 정당한 이익 있는 범위 내에서 토지의 상하에도 미친다.

무단으로 건축된 건물을 임차하여 점유하고 있을 뿐인 자는 건물에 대한 처분권이 없으므로 그를 상대로 건물철거를 청구할 수는 없고, 이 설명은 옳지 않다.

소유권을 상실한 전(前)소유자는 물권적 청구권을 행사할 수 없고, 지상권이 설정된 토지의 소유자도 여전히 불법점유자에 대해 물권적 청구권을 행사할 수 있다.

• 미등기건물의 매수인은 소유권이전등기를 갖추기 전까지는 자신의 소유권에 기하여 불법점유자에게 인도를 청구하지 못한다.
• 민법은 물권적 청구권 실현비용의 부담 주체에 관하여 명문의 규정을 두고 있지 않다.

가등기권리자는 아직 소유권 등 물권을 취득한 것이 아니므로 무효인 중복소유권보존등기 명의인을 상대로 그 말소를 구할 수 없고, 이 설명은 옳지 않다.

가등기된 권리의 이전등기는 가등기에 대한 부기등기의 형식으로 할 수 있고, 무효인 가등기라도 등기상 이해관계인이 없으면 유용이 허용된다.

• 소유권이전등기청구권 보전을 위한 가등기가 있다고 해서 그 청구할 법률관계의 존재가 추정되지는 않는다.
• 가등기에 기해 본등기가 되더라도 물권변동의 효력 자체는 가등기시로 소급하지 않고, 순위만 가등기시로 소급한다.

공유자 사이의 공유토지분할 조정 성립은 당사자의 합의에 의한 것이므로 등기를 마쳐야 비로소 물권변동의 효력이 생기며, 재판에 의한 형성판결로서의 분할과는 다르다.

법정대위에 의한 저당권 이전, 법정저당권의 취득, 재결수용에 의한 소유권 취득, 경매에서 매각대금 완납에 의한 소유권 취득은 모두 법률의 규정에 의한 물권변동으로서 등기 없이도 효력이 발생한다.

강제경매나 공경매도 선의취득 규정이 적용되는 거래행위에 해당하므로, 매수인이 선의·무과실로 매수대금을 완납하면 그 동산의 소유권을 선의취득할 수 있고, 이 설명은 옳지 않다.

저당권은 점유를 수반하지 않는 물권이므로 선의취득의 대상이 되지 않으며, 선의·무과실의 기준시점은 물권행위가 완성되는 때이다.

• 동산의 선의취득은 양도인이 무권리자라는 점을 제외하고는 아무런 흠이 없는 거래행위이어야 성립한다.
• 점유개정으로 이미 양도담보를 설정한 자가 다시 제3자와 점유개정으로 양도담보를 설정해 주더라도, 그 제3자는 선의취득할 수 없다.

타주점유자가 자기 명의로 소유권이전등기를 마친 것만으로는 점유를 시킨 자에 대해 소유의 의사를 표시한 것으로 볼 수 없어 자주점유로 전환되었다고 할 수 없으므로, 이 설명이 옳다.

자주점유는 점유의 권원이 있다고 믿을 필요 없이 소유의 의사로 점유하면 족하고, 국가나 지방자치단체가 부동산을 점유하는 경우에도 자주점유로 추정된다.

• 점유자가 주장한 매매·증여 등 자주점유 권원이 인정되지 않는다는 사정만으로 자주점유의 추정이 곧바로 번복되는 것은 아니다.
• 매매목적물이 아닌 다른 토지를 매매목적물로 믿고 인도받아 점유한 경우에도 그 점유는 자주점유이다.

선의 점유자의 과실취득권에서 나오는 두 결론, 즉 선의 점유자는 점유·사용으로 얻은 이득을 반환할 의무가 없고, 과실을 취득한 점유자는 통상의 필요비를 청구하지 못한다는 설명이 옳다.

선의의 점유자는 점유물의 과실을 취득하므로, 법률상 원인 없이 타인의 건물을 점유·사용해 손해를 입혔더라도 그 사용이익까지 반환할 의무는 지지 않는다. 같은 취지에서 무효인 농지매매의 선의 매수인이 경작해 수확까지 했다면 비료대와 같은 통상의 필요비는 과실 취득의 대가로 스스로 부담해야 한다.

법원이 상당한 상환기간을 허여할 수 있는 것은 가액의 증가가 현존하는 유익비에 한정되며, 현상 유지를 위해 지출한 필요비에는 기간 허여가 인정되지 않는다.

인접지 수목의 가지가 경계를 넘은 경우, 경계를 침범당한 사람은 원칙적으로 먼저 수목 소유자에게 가지제거를 청구하고 그에 응하지 않을 때 비로소 임의로 제거할 수 있는 것이지, 청구 없이 곧바로 임의로 제거할 수 있는 것은 아니므로 이 설명은 옳지 않다.

생활방해가 수인한도를 초과하면 이웃 거주자는 침해자에게 방해의 제거·예방조치를 청구할 수 있고, 타인의 토지를 통과하지 않으면 수도관 등을 시설할 수 없거나 과다한 비용이 드는 경우 그 동의 없이도 통과시설을 설치할 수 있다.

• 인지소유자는 자기 비용으로 담의 재료를 통상보다 양호한 것으로 할 수 있다.
• 건물을 축조할 때 특별한 관습이 없으면 경계로부터 건물의 가장 돌출된 부분까지 반미터 이상의 거리를 두어야 한다.

등기부취득시효는 등기기간과 점유기간이 때를 같이하여 다 같이 10년이어야 하는 것은 아니고, 앞사람의 등기기간과 점유기간을 아울러 합산할 수 있다는 것이 판례이므로 이 설명은 옳지 않다.

등기부취득시효의 소유자 등기는 적법·유효한 등기일 필요는 없고 중복등기가 아닌 한 무효인 등기라도 무방하며, 여기서 요구되는 무과실은 점유취득에 관한 것이지 등기에 관한 것이 아니다.

• 선의·무과실은 시효기간 내내 계속될 필요가 없고 점유 개시 당시에만 갖추면 된다.
• 매도인의 처분권한을 조사했더라면 무권리를 알 수 있었음에도 조사하지 않은 매수인은 등기부취득시효가 완성되지 않는다.

공유물 전부를 배타적으로 점유하는 소수지분권자에 대하여 다른 소수지분권자가 공유물의 인도를 청구하는 것은 단독으로 할 수 없다는 것이 판례(전원합의체)의 태도이며, 이 경우 다른 소수지분권자는 자신의 지분권에 기한 방해배제만을 청구할 수 있다.

소수지분권자도 공유물보존행위는 단독으로 할 수 있고, 지분비율에 따라 공유물 전부를 사용할 수 있으며 자신의 지분에 저당권을 설정하는 것도 자유롭다.

과반수지분권자는 공유물의 관리방법으로서 공유물 일부를 배타적으로 사용하는 것을 단독으로 정할 수 있다.

지상권의 존속기간이 남아 있는 한, 신축된 건물이 멸실되더라도 지상권 자체는 소멸하지 않는다는 것이 통설·판례이므로 이 설명은 옳지 않다.

토지의 일부에 대해서도 범위를 특정하여 등기하면 지상권이 성립할 수 있고, 지상권자는 지상권을 유보한 채 건물 소유권만을 양도할 수 있다.

• 지료 지급에 대한 약정이 없더라도 지상권의 성립에는 영향이 없다.
• 지상권이 소멸한 경우 토지소유자가 상당한 가액을 제공하여 현존 건물의 매수를 청구하면 지상권자는 정당한 이유 없이 이를 거절할 수 없다.

공유토지 위에 신축한 건물을 단독소유하던 토지공유자 1인이 자신의 토지지분만을 양도하여 건물과 토지의 소유자가 달라진 경우에는, 다른 공유자를 보호하기 위해 관습상의 법정지상권이 성립하지 않는다는 것이 판례로, 이 설명이 옳다.

미등기·무허가건물이라도 건물로서의 요건을 갖추면 관습상의 법정지상권이 인정될 수 있고, 법정지상권 성립 후 건물소유자가 토지소유자와 건물 소유 목적의 임대차계약을 체결하면 특별한 사정이 없는 한 그 법정지상권을 포기한 것으로 본다.

• 처음부터 토지소유자의 승낙을 얻어 그 토지 위에 건물을 신축한 경우, 그 건물을 매수한 자는 관습상의 법정지상권을 취득하지 못한다.
• 대지소유자가 지상건물을 다른 사람과 공유하면서 단독소유의 대지만을 제3자에게 매도한 경우에도 건물공유자를 위한 관습상의 법정지상권은 인정된다.

승역지 소유자는 지역권의 행사를 방해하지 않는 범위 내에서, 지역권자가 지역권 행사를 위해 승역지에 설치한 공작물을 사용할 수 있다는 것이 옳은 설명이다.

지역권은 요역지 소유권에 부종하므로 요역지와 분리하여 양도하거나 다른 권리의 목적으로 할 수 없고, 존속기간을 정하지 않았다는 사정만으로 지역권 설정의 합의가 부정되는 것은 아니다.

• 요역지 소유자가 통로 개설 없이 승역지를 통행한 사실만으로는 지역권을 시효취득할 수 없고, 계속되고 표현된 것이어야 한다.
• 지역권은 점유를 수반하지 않는 권리이므로 승역지의 점유침탈이 있어도 지역권에 기한 반환청구권은 인정되지 않는다.

동산유치권은 거래행위를 전제로 하는 선의취득의 대상이 될 수 없다. 유치권은 법률의 규정에 따라 당연히 성립하는 법정담보물권이기 때문이다.

유치권은 피담보채권의 변제기 도래를 성립요건으로 하므로 변제기에 이르지 않았다는 사정이 유치권 행사를 방해하지 않는다고 볼 수 없고, 유치권자에게는 유치물 경매청구권이 인정되므로 경매할 수 없다는 설명도 옳지 않다.

• 경매개시결정의 기입등기가 이루어지기 전에 유치권을 취득한 사람은 경매절차의 매수인에게 유치권으로 대항할 수 있다.
• 유치권은 채무자 소유가 아닌 타인 소유의 물건에 대해서도 성립할 수 있다.

건물에 대한 전세권의 효력은 그 건물 소유를 위한 대지의 임차권에도 미친다는 것이 판례이므로, 미치지 않는다는 이 설명은 옳지 않다.

건물 일부가 전세권자의 책임 있는 사유로 멸실되면 전세권설정자는 전세권 소멸 후 전세금으로 손해배상에 충당할 수 있고, 전세권 설정과 동시에 목적물이 인도되지 않았더라도 사용·수익을 완전히 배제하지 않았다면 전세권의 효력은 부인되지 않는다.

• 전세권 설정 후 건물 소유권이 이전되면 새로운 소유자가 전세권설정자의 지위를 승계하여 전세금 반환의무를 부담한다.
• 건물 일부에 전세권이 설정된 경우, 전세권의 목적물이 아닌 나머지 부분에 대해서는 경매를 신청할 수 없다.

당사자의 약정으로 성립하는 담보물권은 질권과 저당권이며, 채권질권도 질권의 일종으로 약정담보물권에 해당한다.

지상권과 지역권은 용익물권이고 점유권은 담보물권이 아니며, 유치권은 법률의 규정에 따라 당연히 성립하는 법정담보물권이므로 약정담보물권이 아니다.

견련관계 있는 채권의 채무불이행으로 인한 손해배상채권에도 견련관계가 인정될 수 있고, 점유회수 승소판결을 받아도 실제로 점유를 되찾아야 유치권이 되살아나며, 의무위반 후 유치물의 소유권을 취득한 제3자도 유치권 소멸을 청구할 수 있다는 설명이 옳다.

유치권은 점유의 계속을 존속요건으로 하므로 점유회수의 소에서 이겼더라도 현실로 점유를 회복하기 전에는 이미 소멸한 유치권이 부활하지 않는다. 또 유치권 소멸청구는 유치물의 소유자에게 인정되는 권리이므로, 선관주의의무 위반 이후에 소유권을 취득한 사람도 이를 행사할 수 있다.

정당한 이유가 있어 감정인의 평가에 따라 유치물로 직접 변제에 충당할 것을 법원에 청구하는 경우에도 채무자에게 미리 통지하여야 하므로, 통지가 필요 없다는 설명은 옳지 않다.

질권자는 우선변제적 효력을 가지므로, 채권 변제를 받기 위해 목적물을 경매하더라도 그 매각대금으로부터 일반채권자와 동일한 순위가 아니라 우선하여 변제받으며, 이 설명은 옳지 않다.

질권자는 선량한 관리자의 주의로 목적물을 점유하여야 하고, 질권설정자에게 처분권한이 없었다는 점에 대해 선의·무과실이었다면 질권을 선의취득할 수 있다.

• 질권은 불가분성이 있어 채권의 일부를 변제받았더라도 목적물 전부에 대해 권리를 행사할 수 있다.
• 질권자는 변제를 받을 때까지 목적물을 유치할 수 있으나 자기보다 우선권 있는 채권자에게는 대항하지 못한다.

민법 제371조에 따라 지상권 및 전세권도 저당권의 목적으로 할 수 있으므로, 지상권은 저당권의 객체가 될 수 있다.

질권은 목적물을 유치·점유하는 담보물권이라 저당권의 객체가 될 수 없고, 지역권은 요역지 소유권에 부종하는 종된 권리라 독립하여 저당권의 목적이 될 수 없다.

• 성숙한 농작물은 명인방법에 의해 독립한 물건으로 취급되더라도 부동산등기를 전제로 하는 저당권의 객체는 될 수 없다.
• 등기되지 않은 선박은 저당권의 목적이 될 수 없고, 등기된 선박만 저당권의 객체가 된다.

근저당권 확정 전에 당사자의 합의로 채무자를 변경하는 것은 근저당권설정자와 근저당권자의 합의만으로 가능하고, 후순위 저당권자 등 이해관계인의 승낙을 받을 필요는 없으므로 이 설명은 옳지 않다.

후순위담보권자가 경매를 신청한 경우 선순위 근저당권의 피담보채권은 매수인이 매각대금을 완납하여 그 근저당권이 소멸하는 때에 확정되고, 근저당권설정자가 적법하게 기본계약을 해지하면 피담보채권도 확정된다.

• 확정된 피담보채권액이 채권최고액을 초과하더라도 물상보증인은 채권최고액만 변제하면 근저당권의 말소를 청구할 수 있다.
• 후순위 근저당권자는 민법 제364조의 제3취득자에 해당하지 않으므로 선순위 근저당권의 확정된 피담보채무 전부를 변제해야 그 말소를 청구할 수 있다.

SMR이 천연가스보다 저렴하고 안전성이 증명되어 전력생산에 사용되면, 천연가스의 대체재인 SMR 수요가 늘면서 천연가스에 대한 수요 자체가 감소한다.

천연가스의 수요곡선이 좌측으로 이동하면 우상향하는 공급곡선과 만나는 새로운 균형점에서 가격은 하락하고, 이에 대응하는 균형거래량(수요량)도 감소한다.

종량세로 균형거래량이 300리터에서 200리터로 줄고, 같은 세금을 수요자에게 부과하더라도 세후 균형거래량은 동일하다는 두 설명이 옳다.

과세 전 균형은 $1{,}000-\dfrac{1}{2}P=\dfrac{1}{3}P-\dfrac{500}{3}$에서
$P=1{,}400$, $Q=300$이다.

공급자에게 리터당 500원을 부과하면 공급함수는 $Q_S=\dfrac{1}{3}(P-500)-\dfrac{500}{3}=\dfrac{1}{3}P-\dfrac{1{,}000}{3}$이 되고,
$1{,}000-\dfrac{1}{2}P=\dfrac{1}{3}P-\dfrac{1{,}000}{3}$에서 $P=1{,}600$, $Q=200$이다.

소비자가 내는 가격은 1,400원에서 1,600원으로 200원 오르고 공급자가 실제로 받는 가격은 1,100원으로 300원 떨어지므로 세금은 양측이 나누어 부담하며, 가격 상승과 거래량 감소로 소비자잉여는 오히려 줄어든다.

한계대체율의 정의를 서술한 설명과 X재 1원어치의 한계효용이 Y재 1원어치보다 작다는 설명이 옳다.

$MRS_{XY}$는 동일한 효용을 유지하면서 X재를 1단위 더 얻기 위해 포기할 용의가 있는 Y재의 양, 곧 무차별곡선 기울기의 절댓값 $\left| \dfrac{dY}{dX} \right|$이다. 주어진 조건 $\dfrac{MU_X}{MU_Y} \lt \dfrac{P_X}{P_Y}$를 정리하면 $\dfrac{MU_X}{P_X} \lt \dfrac{MU_Y}{P_Y}$가 된다.

따라서 1원당 한계효용이 큰 Y재 소비를 늘리고 X재 소비를 줄여야 효용이 커지므로, X재를 더 소비하라는 설명은 방향이 반대다.

또 $P_X=2$, $P_Y=1$이면 상대가격이 2이므로 시장에서는 X재 1단위가 Y재 2단위와 교환되며, Y재 1단위에 X재 2단위가 교환된다는 설명은 비율을 뒤집은 것이다.

보상수요곡선은 실질소득을 일정하게 유지한 상태에서 대체효과만으로 도출한 수요곡선이라는 설명이 옳다.

가격이 변할 때 원래의 효용수준을 유지하도록 소득을 보상해 주면 소득효과가 제거되고 대체효과만 남는데, 이 관계를 가격과 수요량의 평면에 그린 것이 보상수요곡선이다.

나머지는 다음과 같은 이유로 옳지 않다.

• 기펜재는 가격이 하락하면 오히려 소비가 감소하는 재화로, 소득효과가 대체효과를 압도하는 열등재다.
• 소득이 늘 때 수요가 항상 증가한다는 것은 수요의 법칙이 아니며, 열등재는 소득이 늘면 수요가 줄어든다.
• 한계대체율 체감은 무차별곡선이 원점에 대해 볼록하다는 뜻일 뿐이어서, 각 재화의 한계효용이 모두 체감해야만 성립하는 것은 아니다.
• 가격 상승에 따른 소득효과는 실질소득을 줄이므로 정상재의 수요량을 감소시키며, 모든 재화의 수요량을 늘리지 않는다.

콥-더글라스 생산함수에서 노동과 자본 지수의 합이 1이면 1차 동차함수가 되어 규모에 대한 수익이 불변이고, 완전경쟁 요소시장에서 각 생산요소의 소득분배율은 그 요소의 지수와 같아진다. 노동소득분배율이 $\dfrac{1}{3}$이므로 노동의 지수는 $\dfrac{1}{3}$, 자본의 지수는 $\dfrac{2}{3}$이다.

따라서 한계기술대체율은 $MRTS_{LK}=\dfrac{MP_L}{MP_K}=\dfrac{\frac{1}{3}\cdot\frac{Q}{L}}{\frac{2}{3}\cdot\frac{Q}{K}}=\dfrac{K}{2L}$이며, 이와 다르게 제시된 한계기술대체율에 관한 설명이 옳지 않다.

한편 각 요소의 지수가 0과 1 사이이므로 다른 요소를 고정한 채 노동 투입을 늘리면 노동의 한계생산은 점차 감소하여 한계생산체감의 법칙이 작용한다.

보수행렬에서 T사만 광고라는 우월전략을 가지며, 내쉬균형은 두 회사가 모두 광고하는 조합이다.

T사의 보수는 H사가 광고할 때 광고 1,500 대 비광고 0, H사가 광고하지 않을 때 광고 2,000 대 비광고 500이어서 상대의 선택과 무관하게 광고가 유리하다. 반면 H사는 T사가 광고하면 2,500 대 1,500으로 광고가 유리하지만, T사가 광고하지 않으면 3,000 대 4,000으로 광고하지 않는 편이 유리하므로 우월전략이 없다.

T사가 광고를 택하면 H사도 광고로 대응하므로 (2500, 1500) 조합만이 어느 쪽도 이탈할 유인이 없는 균형이고, H사에 우월전략이 없는 이상 두 회사가 모두 광고하지 않는 우월전략균형은 존재하지 않는다.

두 사람이 모두 이득을 보려면 교환비율이 쌀 1kg당 밀 2kg과 3kg 사이여야 하므로 쌀 1kg에 밀 2.5kg이 옳다.

A는 쌀 1kg에 60분, 밀 1kg에 30분이 들어 쌀 1kg의 기회비용이 밀 2kg이고,
B는 쌀 1kg에 30분, 밀 1kg에 10분이 들어 쌀 1kg의 기회비용이 밀 3kg이다.

따라서 쌀은 기회비용이 작은 A가, 밀은 B가 비교우위를 가지며, 교환비율이 2보다 커야 쌀을 파는 A가 이익을 얻고 3보다 작아야 쌀을 사는 B가 이익을 얻는다.

제시된 값 가운데 2와 3 사이에 있는 것은 2.5뿐이다.

장기 균형에서는 MR = MC와 초과이윤 0(P = AC)이 동시에 성립하므로, 생존 기업 수는 100개가 된다.

역수요함수 $P = 400 - 5Q - 2N$에서 $MR = 400 - 10Q - 2N$이고, 비용함수 $TC = 3Q^2 + 40Q + 800$에서 $MC = 6Q + 40$이다.
이윤극대화 조건 $400 - 10Q - 2N = 6Q + 40$을 정리하면 $400 - 2N = 40 + 16Q$이다.

이를 가격식에 넣으면 $P = (400 - 2N) - 5Q = 40 + 16Q - 5Q = 40 + 11Q$이고, 평균비용은 $AC = 3Q + 40 + \dfrac{800}{Q}$이다.
장기 균형의 정상이윤 조건 $40 + 11Q = 3Q + 40 + \dfrac{800}{Q}$ → $8Q = \dfrac{800}{Q}$ → $Q^2 = 100$ → $Q = 10$.

다시 $400 - 2N = 40 + 16 \times 10 = 200$이므로 $2N = 200$, 즉 N = 100이다. 처음 150개 중 50개가 퇴출되고 100개가 남는다.

수요의 가격탄력성이 $0.5$로 비탄력적인 구간에서 가격을 인하하면 수량 증가율이 가격 하락율보다 작아 총수입은 오히려 감소하므로, 총수입이 증가한다는 이 설명은 옳지 않다.

총수입이 최대인 지점에서는 한계수입이 $0$이고, 한계수입이 $0$보다 크면 수량 증가에 따라 총수입도 증가한다.

직선인 수요곡선에서 한계수입이 $0$이 되는 점은 수요의 가격탄력성이 1인 점(중점)이며, 독점기업은 한계수입과 한계비용이 같아지는 수량에서 이윤을 극대화한다.

수요독점기업은 시장 전체의 노동공급곡선에 직면하므로, 고용량을 정하면 그에 대응하는 임금은 노동공급곡선 상에서 결정된다.

수요독점 하에서는 완전경쟁에 비해 균형고용량은 더 작고 균형임금은 더 낮다. 이는 수요독점기업이 한계요소비용(MFC)과 노동의 한계생산가치가 일치하는 수준에서 고용량을 정하기 때문이다.

노동공급곡선이 우상향할 때 한계요소비용곡선은 노동공급곡선보다 위쪽에 위치하며, 수요독점기업은 가격순응자가 아니라 임금 결정자이므로 별도의 노동수요곡선을 갖지 않는다.

지니계수로 비교하면 B국의 소득분배가 더 균등하므로, "지니계수상 A국이 더 균등하다"는 설명은 옳지 않다.

두 나라의 소득 자료로 지니계수를 구하면 A국은 0.28, B국은 0.16으로 계산되어 B국의 불평등도가 더 낮다.

십분위분배율(하위 40% 소득 합÷상위 20% 소득 합)도 A국은 $4/8=0.5$, B국은 $6/6=1$로, 값이 클수록 균등을 뜻하므로 이 지표에서도 B국이 더 균등하다.

즉 지니계수와 십분위분배율 모두 B국이 더 균등함을 가리키므로, A국이 더 균등하다고 한 서술만 사실과 어긋난다.

소득이 한 사람에게 집중된 완전 불균등 상태는 지니계수가 1이고 오분위분배율이 무한대인 경우로 나타난다.

지니계수는 0(완전 평등)과 1(완전 불균등) 사이의 값을 가지며, 오분위분배율(5분위배율)은 상위 20% 계층의 소득을 하위 20% 계층의 소득으로 나눈 값이므로 하위 계층 소득이 0이 되는 완전 불균등에서 무한대로 발산한다.

나머지는 오히려 완전 평등을 나타낸다.

• 로렌츠곡선이 대각선(45°선)과 일치하는 것은 인구점유율과 소득점유율이 같다는 뜻이므로 완전 평등이다. 완전 불균등이면 로렌츠곡선은 가로축을 따라가다 수직으로 치솟는 ㄴ자(직각) 모양이 된다.
• 십분위분배율은 하위 40% 계층의 소득을 상위 20% 계층의 소득으로 나눈 값으로 클수록 평등하다. 최댓값 2가 완전 평등이고, 완전 불균등이면 0이다.

임금이 하락했을 때 소득효과가 대체효과보다 크면 노동공급이 증가한다는 설명만 옳다. 이는 노동공급곡선의 후방굴절 구간에 해당한다.

임금이 내려가면 여가의 기회비용이 낮아져 대체효과는 여가를 늘리고 노동공급을 줄인다. 반면 실질소득이 줄어 정상재인 여가 소비를 줄이는 소득효과는 노동공급을 늘리므로, 소득효과가 더 크면 순효과로 노동공급이 증가한다.

나머지는 다음과 같이 옳지 않다.

• 임금이 상승하면 여가의 기회비용이 커져 여가를 노동으로 대체하므로, 대체효과는 노동공급 증가 요인이다.
• 임금 상승 시에도 여가가 정상재라 소득효과는 노동공급을 줄이는 방향으로 작용하므로, 소득효과가 대체효과보다 크면 노동공급은 오히려 감소한다. 두 효과의 크기와 무관하게 증가한다고 단정할 수 없다.

생산의 효율성 조건을 만족하는 점들의 궤적을 L-K 평면이 아니라 X-Y(산출물) 평면으로 옮겨 그린 것이 생산가능곡선이므로, 이를 L-K 평면으로 옮긴다는 설명은 옳지 않다.

생산의 계약곡선은 두 재화 생산에 투입되는 노동(L)과 자본(K)의 에지워스 상자, 즉 L-K 평면에 그대로 그려지는 곡선이다.

이 계약곡선 위의 각 점에서 산출되는 X재와 Y재의 조합을 X-Y 평면으로 옮겨 그리면 생산가능곡선이 되므로, 좌표축 자체가 바뀌는 과정을 거쳐야 한다.

효용함수와 생산가능곡선을 이용해 자원배분을 최적화하면 Y=3일 때 사회적으로 최적인 배분이 이루어진다.

파레토 최적 배분은 생산가능곡선의 기울기(한계전환율)와 무차별곡선의 기울기(한계대체율)가 같아지는 점에서 이루어지며, 이는 $U=X^2Y$를 $X^2+Y^2=27$ 제약 하에서 극대화하는 문제와 같다.

라그랑주 조건을 정리하면 $X^2=2Y^2$의 관계가 도출되고, 이를 제약식에 대입하면 $2Y^2+Y^2=27 \Rightarrow 3Y^2=27 \Rightarrow Y^2=9$이다.

따라서 $Y=3$으로 계산된다.

차선의 이론, 공리주의 사회무차별곡선의 모양, 애로우의 파레토원칙에 관한 세 설명이 옳지 않다.

차선의 이론(theory of the second best)은 모든 파레토 최적 조건을 동시에 충족할 수 없을 때 충족되는 조건의 수를 늘리는 부분적·점진적 개선이 오히려 후생을 악화시킬 수 있음을 보여 준다. 부분적 해결책이 최적임을 보여 주는 것이 아니다.

나머지 옳지 않은 설명은 다음과 같다.

• 공리주의적 사회후생함수는 $W = U_A + U_B$로 개인 효용을 단순 합산하므로, 사회무차별곡선은 곡선이 아니라 기울기가 -1인 우하향 직선이다.
• 애로우의 불가능성 정리에서 파레토원칙은 모든 사회구성원이 A를 B보다 선호하면 사회도 A를 선호해야 한다는 만장일치 성격의 조건이며, 과반수제(다수결)를 뜻하지 않는다.

반면 최소극대화(maximin) 원칙을 반영한 롤즈적 사회무차별곡선이 L자 모양이라는 설명은 옳다.

양(+)의 외부성에서의 생산량 비교와 직접규제의 비용에 관한 설명이 옳지 않다.

양의 외부성(외부경제)이 있으면 사적 편익이 사회적 편익보다 작아 시장 생산량이 사회적 최적 생산량에 미치지 못하는 과소생산이 나타난다. 시장 생산량이 사회적 최적 생산량보다 많아지는 과잉생산은 음(-)의 외부성일 때 발생한다.

또한 정부의 직접규제는 저감비용이 서로 다른 경제주체에게 획일적 기준을 강제하므로, 피구세나 배출권거래제 같은 시장유인적 수단보다 사회 전체의 비용이 크다. 가장 작다고 할 수 없다.

반면 보조금·조세로 외부효과를 내부화할 수 있다는 설명과, 재산권이 명확히 확립되고 협상비용이 크지 않으면 당사자 간 자발적 협상으로 효율적 자원배분에 도달한다는 코즈 정리의 설명은 옳다.

자유방목에서는 개별 목동이 평균수입이 사육비용과 같아지는 수준까지 소를 늘리므로 방목 두수는 38마리가 되고, 마을 전체 이윤을 극대화하면 한계수입이 사육비용과 같아지는 19마리에서 결정된다.

총수입이 $TR=800X-20X^2$이므로 마리당 평균수입은 $AR=\dfrac{TR}{X}=800-20X$이다. 제한 없는 자유방목에서는 평균수입이 마리당 비용 40과 같아질 때까지 진입하므로 $800-20X_1=40 \Rightarrow X_1=38$이다.

반면 마을 전체 이윤 극대화는 한계수입 $MR=800-40X$이 비용 40과 같아지는 점에서 이루어지므로 $800-40X_2=40 \Rightarrow X_2=19$이다.

따라서 자유방목 두수는 38마리, 사회적 최적 두수는 19마리로, 공유지의 비극에 따라 자유방목 두수가 더 많다.

경합성은 있으나 배제성이 없는 재화는 공유재(공유자원), 경합성도 배제성도 없는 재화는 공공재이다.

공유재는 한 사람이 소비하면 다른 사람의 몫이 줄어들지만(경합성 있음) 대가를 내지 않은 사람의 이용을 막을 수 없어(배제성 없음), 과다 이용으로 공유지의 비극이 발생한다. 바다의 어족자원, 무료 혼잡도로가 대표적이다.

공공재는 국방·치안·등대처럼 비경합성과 비배제성을 모두 갖춰 무임승차 문제로 시장에서 과소공급된다.

참고로 경합성과 배제성을 모두 갖춘 것이 사유재(사적재)이고, 배제성은 있으나 경합성이 없는 것은 요금재(클럽재)이다.

작업감독제처럼 행동을 직접 관찰·감시하는 장치는 대표적인 도덕적 해이 방지 수단이다.

• 사고 위험이 높은 사람이 보험에 더 많이 가입하는 현상은 계약 전 감춰진 특성에서 비롯되는 역선택의 예이지 도덕적 해이가 아니다.
• 보험가입자가 가입 후 예방노력을 게을리하는 현상은 계약 후 숨겨진 행동에서 비롯되는 도덕적 해이의 예이지 역선택이 아니다.
• 선별(screening)은 정보를 갖지 못한 쪽이 상대의 숨겨진 유형을 가려내려는 장치로, 도덕적 해이가 아니라 역선택 문제에 대응하는 수단이다.
• 항공사가 소비자 유형별로 다른 요금을 부과해 스스로 유형을 드러내게 하는 것은 정보를 가진 쪽이 신호를 보내는 신호발송이 아니라, 정보를 갖지 못한 쪽이 설계하는 선별에 해당한다.

폐쇄경제에서 실질 GDP와 실질 GDI가 일치한다는 설명과 출산장려금이 GDP에 포함되지 않는다는 설명이 옳다.

실질 GDI는 실질 GDP에 교역조건 변화에 따른 실질무역손익을 더해 구하는데, 폐쇄경제에는 교역 자체가 없어 그 항이 0이 되므로 두 값이 같아진다. 출산장려금은 생산의 대가 없이 지급되는 이전지출이므로 부가가치 합계인 GDP에 계상되지 않는다.

나머지는 다음과 같이 옳지 않다.

• GDP는 생산 주체의 국적이 아니라 영토(속지주의)를 기준으로 하므로, 외국인이 한국 내에서 벌인 생산활동은 한국의 GDP에 포함된다.
• GNP는 $GNP = GDP + \text{국외 순수취 요소소득}$으로, 국외 순수취 요소소득을 더한 값이다. 빼는 것이 아니다.

한계소비성향이 0.6이므로 투자승수는 2.5, 조세승수는 -1.5이다.

균형식에 소비함수를 대입하면 $Y = 0.6(Y - T) + 200 + I + G$이고,
정리하면 $0.4Y = 200 - 0.6T + I + G$, 즉 $Y = \dfrac{1}{0.4}\left(200 - 0.6T + I + G\right)$이다.

따라서 투자승수는 $\dfrac{1}{1-c} = \dfrac{1}{1-0.6} = 2.5$,
조세승수는 $\dfrac{-c}{1-c} = \dfrac{-0.6}{0.4} = -1.5$이다.

조세승수의 절댓값이 투자승수보다 작은 것은, 감세액 중 한계소비성향만큼만 최초 지출로 이어지고 나머지는 저축되기 때문이다.

피셔의 2기간 소비선택모형에서 이자율이 변하면 대체효과와 소득효과가 동시에 발생하여 정상재인 현재소비에 영향을 미치므로, 영향이 없다는 설명은 옳지 않다.

이자율이 상승하면 현재소비의 상대가격(미래소비 1단위를 얻기 위해 포기해야 하는 현재소비)이 높아지는 대체효과가 나타나 현재소비를 줄이는 방향으로 작용한다.

동시에 차입자인지 대부자인지에 따라 소득효과의 방향이 달라지므로, 이자율 변동이 현재소비에 전혀 영향을 주지 않는다고 단정할 수 없다.

신고전학파 투자이론에서 자본의 실질임대가격은 균형에서 자본의 한계생산과 같아지므로, 기술이 발전하면 오히려 상승한다. 따라서 기술이 발전할수록 실질임대가격이 하락한다는 설명은 옳지 않다.

기업은 자본의 한계생산이 실질임대가격과 같아지는 수준까지 자본을 사용하므로 두 값은 균형에서 일치한다. 기술진보는 같은 자본량에서 자본의 한계생산을 끌어올리므로 실질임대가격도 함께 높아진다.

반대로 자본량이 늘어나면 한계생산이 체감하여 실질임대가격이 하락하고, 실질임대가격이 낮아진 상태는 곧 한계생산이 낮아진 상태에 대응한다.

한편 자본의 사용자비용은 $c=q(r+\delta)$(q: 자본재가격, r: 실질이자율, $\delta$: 감가상각률) 형태이므로, 실질이자율 상승이 투자를 줄이고 감가상각률 증가가 자본비용을 늘린다는 서술은 옳다.

유동성선호이론에서는 화폐를 보유함으로써 포기하는 이자수익, 즉 명목이자율이 화폐보유의 기회비용이 된다.

• 유동성함정은 화폐수요의 이자율탄력성이 0이 아니라 무한대일 때 나타나는 현상이다.
• 케인즈의 거래적 동기에 의한 화폐수요는 이자율이 아니라 소득 수준에 의해 결정된다고 본다.
• 화폐의 중립성은 통화량 변화가 실질변수에 영향을 주지 못한다는 명제일 뿐이며, 명목변수인 물가는 오히려 통화량에 비례해 움직이므로 통화정책으로 관리할 수 있다.
• 고전학파의 화폐수량설은 화폐의 유통속도가 일정하다고 가정한다.

현금-예금비율과 지급준비율을 통화승수 공식에 대입하면 통화량은 6조 원 증가한다.

통화승수는 $m=\dfrac{c+1}{c+z+e}$(c: 현금-예금비율, z: 법정지급준비율, e: 초과지급준비율)로 계산되며, 주어진 값을 대입하면 $m=\dfrac{0.6+1}{0.6+0.1+0.1}=\dfrac{1.6}{0.8}=2$이다.

본원통화 증가액 3조 원에 통화승수 2를 곱하면 통화량 증가분은 $3\times 2=6$(조 원)이 된다.

국채매입은 통화량 증가, 초과지급준비율 상승과 재할인율 인상은 통화량 감소를 가져온다는 세 설명이 옳다.

중앙은행이 국채를 매입하면 그 대금만큼 본원통화가 시중에 공급되어 통화량이 늘고, 재할인율을 인상하면 시중은행이 중앙은행에서 자금을 빌릴 유인이 줄어 통화량이 감소한다. 시중은행이 초과지급준비금을 더 쌓으면 대출로 나갈 자금이 줄어 통화승수가 작아지므로 통화량이 줄어든다.

나머지는 다음과 같이 옳지 않다.

• 중앙은행이 외환을 사들여 외환보유고가 늘어나면 그 대금인 원화가 풀리므로 본원통화와 통화량은 증가한다.
• BIS 자기자본비율은 자기자본을 위험가중자산으로 나눈 값이므로, 이를 높이려면 위험가중자산인 대출을 줄여야 한다. 신용창조가 위축되어 통화량은 오히려 감소한다.

유동성함정 상태에서는 화폐수요의 이자율탄력성이 무한대여서 정부지출이 늘어도 이자율이 오르지 않으므로 구축효과가 나타나지 않는다. 따라서 구축효과가 나타난다는 설명은 옳지 않다.

LM곡선이 수평이 되는 유동성함정에서는 재정지출 확대가 이자율을 밀어올리지 않으므로 민간투자가 밀려나는 구축효과 없이 국민소득 증가 효과가 온전히 나타난다.

반대로 통화공급을 늘려도 이자율이 이미 최저 수준이라 더 내려가지 않아 통화정책은 소득에 영향을 주지 못하며, 이 구간에서는 조세감면 등 재정정책이 상대적으로 효과적이다.

통화량 증가는 총수요곡선만 오른쪽으로 이동시킬 뿐 총공급곡선을 이동시키는 요인이 아니므로, 총공급곡선도 함께 이동한다는 설명은 옳지 않다.

통화량 증가는 이자율 하락과 소비·투자 증대를 통해 총수요를 늘리는 총수요측 요인이며, 생산비용이나 생산요소 부존량과는 무관하다.

반면 수입 농산물 가격 상승은 생산비용을 높여 총공급곡선을 왼쪽으로 이동시키는 총공급측 요인이며, 정부지출 증가나 소비심리 호전·가계의 미래소득 낙관은 모두 총수요곡선을 오른쪽으로 이동시키는 요인이다.

일시적인 원유가격 상승 충격이 사라지면, 장기적으로 물가와 국민소득 모두 충격 이전 수준으로 복귀한다.

단기에는 총공급곡선이 왼쪽으로 이동해 물가는 오르고 국민소득은 감소하는 스태그플레이션이 나타난다.

그러나 원유가격 상승이 일시적이므로 시간이 지나 원유가격이 원래 수준으로 돌아오면 총공급곡선도 원래 위치로 복귀하고, 총수요곡선 자체는 변하지 않았으므로 균형은 충격 이전의 물가·국민소득 수준으로 되돌아간다.

인플레이션율이 기대 인플레이션율보다 낮으면 실업률이 자연실업률보다 높아져 고용은 완전고용 수준에 미치지 못하므로, 이때 고용이 완전고용보다 높다는 설명이 옳지 않다.

주어진 식 $\pi - \pi^e = -2(u - u_n)$에서 $\pi < \pi^e$이면 좌변이 음수가 되고, 우변의 계수가 -2이므로 $u - u_n > 0$, 즉 실업률이 자연실업률을 초과한다.

나머지 설명은 다음과 같이 옳다.

• 곡선의 기울기가 -2이므로 실업률을 1%p 낮추려면 인플레이션율이 2%p 상승해야 한다.
• 물가와 실업의 상충관계는 총공급곡선이 우상향할 때, 그리고 총수요곡선이 이동하며 그 위를 따라 균형이 옮겨갈 때 관측된다.
• 기대 인플레이션율이 낮아지면 단기 필립스곡선 자체가 아래(안쪽)로 이동하므로, 인플레이션율을 높이는 희생 없이 실업률을 낮출 수 있다.

안정상태의 실업률은 5%, 취업자 수는 950만 명이다.

안정상태 실업률은 실직률과 구직률을 이용해 $u=\dfrac{s}{s+f}=\dfrac{1\%}{1\%+19\%}=\dfrac{1}{20}=5\%$로 구해진다.

경제활동인구 1,000만 명에서 실업률 5%를 적용하면 취업자 수는 $1{,}000\times(1-0.05)=950$(만 명)이 된다.

규칙을 준수하면 최소 손실은 5, 자유재량을 따르면 최소 손실은 7이다.

규칙을 지키면 민간이 이를 신뢰해 $\pi_t = \pi_t^e$가 되고 실업률은 $u_t = 5$로 고정된다.
손실은 $L = 5 + 0.5\pi_t^2$이므로 이를 최소화하는 $\pi_t = 0$에서 L = 5이다.

자유재량이면 중앙은행이 $\pi_t^e$를 주어진 값으로 보고 $L = 5 - 2(\pi_t - \pi_t^e) + 0.5\pi_t^2$을 최소화한다.
$\dfrac{dL}{d\pi_t} = -2 + \pi_t = 0$에서 $\pi_t = 2$이다.

민간은 합리적 기대로 이를 간파해 $\pi_t^e = 2$가 되므로 실업률은 여전히 5에 머물고, 손실은 $L = 5 + 0.5 \times 2^2 = 7$이 된다. 실업률은 못 낮추고 인플레이션만 높아지는 최적정책의 동태적 비일관성을 보여 주는 사례다.

금융정책의 내부시차가 재정정책보다 짧다는 설명과 자동안정화장치가 내부시차를 줄여 준다는 설명이 옳다.

재정정책은 국회의 예산 심의·의결이라는 입법 절차를 거쳐야 하지만, 금융정책은 중앙은행의 정책결정회의만으로 신속히 시행할 수 있어 내부시차가 짧다. 다만 금리 변화가 투자와 소비로 파급되는 데 오래 걸려 외부시차는 재정정책보다 길다.

누진소득세나 실업급여 같은 자동안정화장치는 경기 변동에 따라 별도의 정책 결정 없이 자동으로 작동하므로, 인식·결정·집행에 소요되는 내부시차를 크게 줄여 준다.

한편 경제충격 발생 시점부터 정책이 시행되기까지의 시차는 내부시차이고, 외부시차는 정책이 시행된 뒤 실제 효과가 나타나기까지 걸리는 기간이므로 이를 뒤바꾼 설명은 옳지 않다.

전쟁으로 노동인구만 줄고 자본스톡은 그대로이므로 1인당 자본량이 커져 1인당 산출량은 전쟁 직후에 증가하고, 인구증가율·저축률·감가상각률이 변하지 않았으므로 새 균제상태의 1인당 산출량은 전쟁 전과 같아진다.

솔로우 모형의 1인당 생산함수는 $y = f(k)$, $k = \dfrac{K}{L}$다. 자본 K는 그대로인데 노동 L만 감소하면 k가 즉시 상승하고 $f'(k) > 0$이므로 1인당 산출량 y도 곧바로 높아진다.

균제상태는 $s\,f(k^{*}) = (n+\delta)k^{*}$를 만족하는 $k^{*}$에서 결정되는데 저축률 s, 인구증가율 n, 감가상각률 δ가 모두 불변이므로 $k^{*}$와 $y^{*}$ 자체는 전쟁 전 수준 그대로다.

따라서 일시적으로 올라간 1인당 자본은 자본의 한계생산 체감으로 다시 원래의 $k^{*}$로 수렴하며, 1인당 산출량도 전쟁 전 수준으로 되돌아온다. 총산출량은 인구가 줄어든 만큼 낮아지지만 문항이 묻는 것은 1인당 산출량이다.

노동소득은 모두 소비되고 자본소득은 모두 저축되는 이 균제상태에서는 저축률이 자본소득분배율과 같아지는 특수한 경우로, 이때 자본의 한계생산력이 인구증가율과 감가상각률의 합과 같아진다.

콥-더글러스 생산함수를 가정하면 자본소득분배율 $\alpha$가 저축률과 같아지고, 균제조건 $sf(k)=(n+\delta)k$에서 $s=\alpha$를 대입하면 $\alpha Y=(n+\delta)K$가 성립한다.

이를 정리하면 $\dfrac{\alpha Y}{K}=MPK=n+\delta$가 되어, 자본의 한계생산력이 인구증가율과 감가상각률의 합과 일치하는 조건(황금률 조건)이 도출된다.

소국이 수입관세를 부과하면 국내가격이 관세만큼 올라 수입국의 정부와 수입국의 자동차 생산자가 이득을 본다.

A국은 소국이어서 세계가격에 영향을 주지 못하므로 국내가격은 세계가격에 관세를 더한 수준으로 그대로 상승한다. 가격이 오르면 국내 생산량이 늘어 생산자잉여가 증가하고, 줄어든 수입량에 관세를 곱한 만큼 정부는 관세수입을 얻는다.

• 수입국의 자동차 소비자는 가격 상승과 소비량 감소로 소비자잉여가 줄어 손해를 본다.
• 수출국의 자동차 생산자는 세계가격이 그대로인데 A국으로의 판매량만 줄어 손해를 본다.

소비자잉여 감소분이 생산자잉여 증가분과 관세수입의 합보다 커서 그 차액인 생산·소비 왜곡만큼 사회적 순손실(자중손실)이 남는다.

정부지출과 세금을 같은 크기로 늘리는 균형재정 정책이어서 균형소득은 50 증가하고, 가처분소득이 그대로여서 수입이 변하지 않으므로 경상수지의 변화는 0이다.

균형조건 $Y = C + I + G + X - M$에 자료를 대입하면
$Y = 2{,}000 + 0.8(Y-T) + 900 + G + 500 - 0.1(Y-T)$
$Y = 3{,}400 + G + 0.7(Y-T)$
$0.3Y = 3{,}400 + G - 0.7T$

변화분을 취하면 $0.3\,\Delta Y = \Delta G - 0.7\,\Delta T = 50 - 0.7 \times 50 = 15$이므로 $\Delta Y = \dfrac{15}{0.3} = 50$이다. 정부지출승수 $\dfrac{1}{0.3}$과 조세승수 $-\dfrac{0.7}{0.3}$을 더한 균형재정승수가 1임을 뜻한다.

경상수지는 $X - M = 500 - 0.1(Y-T)$이므로 $\Delta(X-M) = -0.1(\Delta Y - \Delta T) = -0.1(50 - 50) = 0$이다. 소득과 세금이 똑같이 50씩 늘어 가처분소득이 변하지 않으니 수입도 그대로여서 경상수지는 움직이지 않는다.

자본이동이 완전한 소국개방경제에서 변동환율제도 하의 재정정책은 국민소득에 아무런 영향을 주지 못한다.

정부지출이 늘어 국내 이자율이 세계이자율보다 높아지려 하면 자본이 유입되어 자국통화가 절상되고, 이는 순수출을 감소시켜 정부지출 증가 효과를 완전히 상쇄한다. 통화공급량은 변하지 않는다.

반면 고정환율제도에서는 이자율 상승 압력이 나타나면 중앙은행이 환율을 유지하기 위해 통화를 추가로 공급해야 하므로, 국내 통화공급량이 늘고 이자율은 세계이자율 수준에서 유지되며 환율이 고정되어 있으므로 순수출도 변하지 않는다.

두 평가설이 함께 성립하면 명목이자율은 한국이 더 높고, 명목환율은 1% 상승하며, 실질환율은 변하지 않는다는 세 서술이 옳고 실질이자율이 한국이 더 높다는 서술만 틀리다.

상대적 구매력평가설에 따라 명목환율 상승률은 양국 물가상승률의 차이와 같으므로 $3\% - 2\% = 1\%$, 즉 원-달러 명목환율은 1% 상승할 것으로 예상된다.

이자율평가설 $i_{\text{한국}} = i_{\text{미국}} + \Delta e^{e}$에 대입하면 $5\% = i_{\text{미국}} + 1\%$이어서 미국의 명목이자율은 4%다. 따라서 명목이자율은 한국 5% > 미국 4%다.

피셔방정식으로 실질이자율을 구하면 한국은 $5\% - 3\% = 2\%$, 미국은 $4\% - 2\% = 2\%$로 양국이 같으므로 한국이 더 높다는 서술은 옳지 않다. 또 실질환율 $\varepsilon = \dfrac{e \cdot P^{*}}{P}$에서 명목환율 상승률 1%가 물가상승률 차이 1%를 정확히 상쇄해 실질환율은 불변이다.

제방을 기준으로 하천 쪽에 있는 토지는 제외지, 도시개발사업 경비를 충당하려고 환지로 정하지 않은 토지는 체비지다.

하천 구역은 제방을 경계로 나뉘는데 물이 흐르는 하천 쪽이 제외지, 제방으로 보호되는 마을 쪽이 제내지다. 위치 감각과 이름이 반대로 느껴지는 것은 하천을 기준으로 붙인 명칭이기 때문이다.

「도시개발법」상 환지방식에서 시행자는 사업비를 마련하기 위해 일부 토지를 환지로 정하지 않고 남겨 두었다가 매각하는데 이것이 체비지이며, 공공시설 용지 등으로 남기는 보류지와 구분된다.

원형지는 기반시설만 갖춘 상태로 공급하는 개발사업용 토지, 제척지는 사업구역에서 아예 빠진 토지를 가리켜 두 물음의 정의와 맞지 않는다.

판례에 따르면 토지에서 경작·재배되는 농작물은 명인방법을 갖추지 않더라도 경작자의 소유로 인정되어 토지와 독립한 물건으로 취급되므로, 명인방법을 갖추더라도 토지의 일부로 취급된다는 설명은 옳지 않다.

대법원은 타인의 토지에 아무런 권원 없이 경작한 경우라도 성숙한 농작물의 소유권은 경작자에게 있다고 보아, 농작물에 대해서는 명인방법조차 요구하지 않는 예외를 인정한다.

• 적재용량 12톤 이상인 덤프트럭은 「건설기계관리법」상 건설기계로서 등록을 통해 소유권이 공시되는 준부동산이다.
• 총톤수 20톤 이상의 기선과 범선은 선박등기의 대상이므로 등기를 통해 소유권을 공시한다.
• 「입목에 관한 법률」상 입목은 토지에 부착된 수목의 집단으로서 소유권보존등기를 받은 것을 말하므로, 한 그루의 수목은 입목등기의 대상이 되지 않는다.
• 한 그루의 수목이라도 명인방법을 갖추면 토지와 독립한 물건으로 거래의 객체가 될 수 있다.

오피스텔의 전용면적은 외벽의 중심선이 아니라 벽의 내부선(안목치수)을 기준으로 산정하므로 이 설명은 옳지 않다.

전용면적을 벽체 내측 기준으로 계산하는 것은 실제 사용할 수 있는 공간을 그대로 나타내기 위한 것으로, 중심선 기준보다 면적이 작게 산정된다.

오피스텔은 주택법령상 준주택에 해당하고 건축법령상 용도별 건축물의 종류 중 업무시설로 분류되며, 사무구획별 발코니 설치와 바닥난방에 관한 서술도 현행 오피스텔 건축기준에 부합한다.

제시된 다섯 서술이 모두 옳으므로 5개다.

개별성은 완전히 같은 토지가 없어 상품의 표준화·대량생산을 막으므로 부동산시장을 불완전경쟁시장으로 만들고, 용도의 다양성은 여러 용도 중 무엇이 가장 유리한지를 따지게 해 최유효이용 분석의 근거가 된다.

영속성은 토지가 소모되지 않아 그 가치가 장래 편익의 현재가치로 파악되게 하므로 감정평가에서 장래 동향에 대한 분석을 요구하고, 토지가 공간적으로 이어져 있다는 인접성은 소유·거래 단위를 정하기 위한 인위적 구획과 지적 등록을 필요하게 만든다.

또 하나의 토지 위에 소유권과 지상권·전세권 같은 용익물권이 함께 존재할 수 있는 권리의 분할 가능성 때문에 권리별로 나누어 감정평가할 필요가 생긴다.

「입목에 관한 법률」에 따른 입목, 「공장 및 광업재단 저당법」에 따른 광업재단, 지붕·기둥·주벽을 갖춘 신축 중 미등기 건물이 중개대상물에 해당한다.

공인중개사법은 중개대상물을 토지와 건축물 그 밖의 토지의 정착물, 그리고 대통령령으로 정하는 재산권 및 물건으로 정하고, 시행령이 입목·공장재단·광업재단을 규정하고 있다.

• 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치는 이른바 권리금에 해당하여 토지·건물과는 별개의 재산적 가치일 뿐이므로 중개대상물이 아니라는 것이 판례의 태도다.
• 반면 지붕과 기둥, 주벽을 갖추면 등기 전이라도 독립한 건물로 인정되므로 신축 중인 미등기 건물도 중개대상물인 건축물에 해당한다.

따라서 무형의 재산적 가치 하나만 빠진다.

폭 15m 도로와 자동차 통행이 가능한 폭 4m 도로에 각각 한 면씩 접한 토지는 중로각지, 주위보다 높으면서 경사도가 20°인 지대의 토지는 급경사로 기재한다.

도로접면에서 중로는 폭 12m 이상 25m 미만의 도로를 말하므로 15m 도로는 중로에 해당하고, 소로는 8m 이상 12m 미만이라 여기에 맞지 않는다. 중로에 한 면이 접하면서 자동차 통행이 가능한 다른 도로에 한 면 이상 더 접하면 중로한면이 아니라 중로각지로 조사한다.

지형지세(고저)에서 완경사는 주위보다 높고 경사도가 15° 이하인 지대, 급경사는 주위보다 높고 경사도가 15°를 초과하는 지대의 토지다. 경사도 20°는 15°를 넘으므로 급경사다.

고지는 경사도가 아니라 간선도로나 주위 지형지세보다 현저히 높은 지대인지로 판단하는 항목이고, 중경사는 표준지 조사평가보고서의 지형지세 구분에 없는 표현이다.

구분건물의 등기기록은 1동 건물 전체에 대한 표제부와 전유부분마다의 표제부, 이렇게 두 종류의 표제부로 구성된다.

• 임차권과 권리질권은 모두 등기할 수 있는 권리이다.
• 예고등기 제도는 2011년 부동산등기법 개정으로 폐지되어 현재 시행되지 않는다.
• 등기기록에는 표제부, 갑구, 을구만 두며 별도의 병구는 두지 않는다.
• 서로 다른 구(區)에 걸친 등기 상호간 순위는 순위번호가 아니라 접수번호에 따라 정해지며, 순위번호는 같은 구 안에서의 순위를 정할 때 쓰인다.

점유권·유치권·분묘기지권·관습법상 법정지상권은 등기 없이 성립하고 등기부에 공시되지 않으므로 확인할 수 없는 것은 4개다.

점유권은 물건을 사실상 지배하는 상태 자체에 인정되는 권리이고 유치권은 점유로 공시되는 법정담보물권이어서 둘 다 등기부에 기재되지 않는다.

분묘기지권과 관습법상 법정지상권은 관습법에 따라 등기 없이 성립하는 권리라 등기사항전부증명서만으로는 존재를 알 수 없고, 이 때문에 권리분석에서는 현장조사가 반드시 병행되어야 한다.

반면 지역권·구분지상권·전세권·근저당권은 등기가 성립요건이고 환매권도 환매특약의 등기로 공시되므로 등기사항전부증명서에서 확인할 수 있다.

대지면적이 500m²이므로 건폐율은 40.00%, 용적률은 80.00%다.

대지면적은 토지대장상 600m²에서 도시·군계획시설(학교)에 저촉되는 100m²를 제외한 500m²다. 「건축법」 제46조제2항에 따라 지정된 건축선 때문에 건축할 수 없는 100m²는 대지면적에서 빼는 대상인 같은 조 제1항 단서의 건축선과 도로 사이 면적이 아니므로 대지면적에서 제외하지 않는다.

건폐율은 건축면적을 대지면적으로 나눈 값이므로
$\dfrac{200}{500} \times 100 = 40.00\%$

용적률의 연면적에는 지하층 면적이 산입되지 않으므로 주차장인 지하1층 200m²를 빼고 지상 1·2층 각 200m²만 더한 400m²가 기준이 되어
$\dfrac{400}{500} \times 100 = 80.00\%$

재개발사업과 도시개발사업이 모두 환지방식으로 시행될 수 있다는 서술, 재건축사업과 소규모재건축사업이 재건축부담금 부과대상이라는 서술이 옳다.

「도시 및 주거환경정비법」은 재개발사업의 시행방법으로 관리처분계획에 따른 건축물 공급과 함께 환지로 공급하는 방법을 두고 있고, 「도시개발법」상 도시개발사업도 수용·사용방식, 환지방식, 혼용방식 가운데 환지방식을 택할 수 있다. 또 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」은 부과대상으로 도시정비법상 재건축사업과 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」상 소규모재건축사업을 함께 규정한다.

• 관리처분계획 수립을 위한 감정평가는 재개발사업이면 시장·군수등이, 재건축사업이면 조합총회 의결로 선정·계약한 2인 이상의 감정평가법인등에게 의뢰하므로 1인 이상이라는 서술은 옳지 않다.
• 자율주택정비사업은 토지등소유자가 스스로 시행하는 소규모정비사업이어서 공용수용이 인정되지 않는다.
• 재건축사업은 정비구역의 주택단지를 단위로 시행하는 것이 원칙이므로, 동별로 시행할 수 있는 「주택법」상 리모델링과 같이 묶어 일부 동만 대상으로 시행할 수 있다고 볼 수 없다.

균형가격과 균형거래량을 구해 수요·공급의 가격탄력성을 계산하면 두 탄력성의 합은 $\dfrac{3}{2}$이다.

수요함수를 정리하면 $Q_D=2{,}300-1.5P$이고 공급함수는 $Q_S=200+2P$이므로, 균형에서 $2{,}300-1.5P=200+2P \Rightarrow P=600,\ Q=1{,}400$이다.

수요의 가격탄력성은 $\left|\dfrac{dQ}{dP}\right|\times\dfrac{P}{Q}=1.5\times\dfrac{600}{1400}=\dfrac{9}{14}$, 공급의 가격탄력성은 $2\times\dfrac{600}{1400}=\dfrac{6}{7}$이다.

두 탄력성을 더하면 $\dfrac{9}{14}+\dfrac{12}{14}=\dfrac{21}{14}=\dfrac{3}{2}$이 된다.

건축원자재 가격이 하락해 건설비용이 낮아지면, 새로운 장기균형에서 균형 공간재고는 증가한다.

디파스퀠리-위튼 모형에서는 공간시장(임대료)·자산시장(가격)·건설시장(신규건설량)·재고조정(공간재고)의 네 사분면이 서로 맞물려 움직이며, 건설비용 하락은 같은 자산가격에서도 더 많은 신규건설이 이루어지도록 건설시장 곡선을 이동시킨다.

그 결과 장기적으로 공간재고가 늘어나고, 재고가 늘어난 만큼 새로운 균형에서는 임대료와 자산가격이 낮아지는 방향으로 조정된다.

참고로 장기균형은 신규건설량이 최초 공간재고와 같아지는 지점이 아니라 신규건설량이 재고의 감가상각분을 메워 재고가 더 이상 변하지 않는 지점에서 성립하며, 소득·인구·고용의 증가는 임대료를 단기적으로 상승시킨다.

강성 효율적 시장은 완전경쟁시장의 가정에 부합하는 이상적 시장으로, 공표되지 않은 내부정보까지 모두 가격에 반영되어 있어 어떤 시장참여자도 초과이윤을 얻을 수 없다.

• 효율적 할당은 위험을 무시한 채 모든 투자대안의 수익률을 같게 만드는 것이 아니라, 위험을 반영한 수익률이 대안 간에 같아지도록 자원이 배분되는 것을 뜻한다.
• 공표된 모든 정보를 지체 없이 반영하는 시장은 준강성 효율적 시장이며, 약성 효율적 시장은 과거의 가격·거래량 정보만 반영하므로 기술적 분석으로는 초과이윤을 얻을 수 없다.
• 정보비용이 들지 않는 시장은 모든 정보가 가격에 반영되어 있는 강성 효율적 시장뿐이고, 약성·준강성 효율적 시장에서는 아직 반영되지 않은 정보를 얻는 데 비용이 든다.
• 불완전경쟁시장이라도 초과이윤 기회가 신속히 소멸된다면 할당 효율적 시장이 될 수 있다.

가도시화(pseudo-urbanization)는 산업화나 고용 기반의 뒷받침 없이 인구만 도시로 집중되는 현상을 가리키는 것이지, 도시인구가 도시 밖으로 빠져나가 감소하는 현상이 아니므로 이 설명은 옳지 않다.

도시인구가 도시 밖으로 빠져나가 감소하는 현상은 탈도시화(역도시화)에 해당한다.

도시화의 진행 단계는 흔히 도시화·교외화·탈도시화·재도시화의 네 단계로 설명되며, 인구지표·토지이용지표·경제활동지표 등을 통해 그 진행 정도를 측정한다. 도시스프롤은 도시가 무질서하게 교외로 확산되는 현상을, 도시재생은 낙후된 기존 시가지에 새 기능을 도입해 환경을 개선하는 활동을 의미한다.

부동산은 대체가능성이 낮고 개별성·비유동성이 커서 오히려 공매(short selling)가 활발히 이루어지기 어려운 재화이므로, 공매가 빈번하다는 설명은 옳지 않다.

부동산은 위치의 고정성으로 인해 지역별로 여러 부분시장으로 나뉘고, 수급 조절이 더뎌 단기적으로 가격 왜곡이 발생하기 쉽다.

각종 법적 규제가 많아 시장의 자율조절 기능이 저하되며, 고가의 상품 특성상 자금의 유용성에 따라 시장 상황이 크게 좌우된다.

「주거기본법」이 정한 주거정책의 기본원칙에는 "양질의 주택 건설을 촉진하고 국민주택 공급을 확대할 것"이라는 항목이 들어 있지 않으므로, 이 서술은 기본원칙에 해당하지 않는다.

주거기본법은 소득수준·생애주기 등에 따른 주택 공급과 주거비 지원을 통해 국민의 주거비가 부담 가능한 수준으로 유지되도록 할 것, 주택이 체계적이고 효율적으로 공급되도록 할 것, 주택이 쾌적하고 안전하게 관리되도록 할 것, 장애인·고령자 등 주거약자가 안전하고 편리한 주거생활을 영위하도록 지원할 것 등을 기본원칙으로 규정한다.

즉 이 법의 기본원칙은 주거복지와 주거비 부담 완화, 공급의 체계성과 관리의 질에 초점이 있고, 주택 건설 물량 자체의 확대를 목표로 내세운 문구는 포함되어 있지 않다.

투기과열지구는 「주택법」에 근거를 둔 제도로, 제시된 연결 중 유일하게 근거법률이 올바르게 짝지어져 있다.

• 분양가상한제는 「건축물의 분양에 관한 법률」이 아니라 「주택법」에 근거한다.
• 토지거래허가제는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에서 이관되어 현재는 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 근거한다.
• 조정대상지역은 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」이 아니라 「주택법」에 근거한다.
• 토지비축제는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이 아니라 「공공토지의 비축에 관한 법률」에 근거한다.

지역자원시설세와 지방교육세는 둘 다 지방세이면서 사용목적이 정해진 목적세로, 과세권자와 사용목적 두 기준을 함께 적용해도 같은 유형으로 묶인다.

상속세는 국세인 보통세, 농어촌특별세는 국세인 목적세로 사용목적 기준이 다르다.

취득세는 지방세인 보통세, 교육세는 국세인 목적세이고, 재산세는 지방세인 보통세, 종합부동산세는 국세인 보통세로 과세권자가 다르며, 등록면허세는 지방세인 보통세, 교통·에너지·환경세는 국세인 목적세로 역시 두 기준이 모두 어긋난다.

지가공시제의 도입이 실거래가 신고제보다 앞선다는 것과 주거급여제·토지임대부 분양주택제가 현재 시행 중이라는 것만 옳아 2개다.

지가공시제는 1989년 「지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률」로, 실거래가 신고제는 2005년에 도입되어 지가공시제가 먼저다. 주거급여는 「주거급여법」에 따라, 토지임대부 분양주택은 「주택법」에 따라 모두 시행되고 있다.

• 토지비축제(토지은행)는 정부가 직접 토지를 사들여 보유·공급하는 직접개입 수단이므로 간접개입으로 묶을 수 없다.
• 긍정적 외부효과도 사회적 최적보다 적게 생산되는 과소생산을 낳으므로 부정적 외부효과와 마찬가지로 시장실패의 요인이다.
• 재건축부담금은 종료시점 주택가액에서 개시시점 주택가액과 개발비용뿐 아니라 정상주택가격상승분 총액까지 공제한 초과이익에 부과율을 적용해 산정한다.

따라서 옳은 서술은 두 가지에 그친다.

종합부동산세는 인별로 합산해 과세하고, 과세기준일은 재산세와 같은 매년 6월 1일이며, 원칙적으로 부과·징수하되 납세자가 신고납부를 선택할 수 있다는 세 가지가 옳은 설명이다.

인별합산은 세대별 합산 규정이 위헌 결정된 뒤 개인별로 주택·토지를 합산하는 현행 방식이고, 과세기준일이 재산세와 같아야 이미 부과된 재산세액을 종합부동산세에서 공제하는 구조가 성립한다.

납세의무 확정은 관할세무서장이 세액을 결정·고지하는 부과과세방식이 원칙이지만, 납세의무자가 신고기간에 스스로 신고·납부하면 그 신고로 세액이 확정된다.

• 과세대상: 재산세는 주택·건축물·토지·선박·항공기에 모두 부과되지만 종합부동산세는 주택과 토지(종합합산·별도합산)에만 부과되므로 재산세와 동일하지 않다.
• 물납: 종합부동산세의 물납 제도는 폐지되어 현재는 분납만 허용된다.

요구수익률이 12%를 넘고 15% 미만인 구간에서는 B의 순현재가치가 A보다 크다.

요구수익률이 A의 내부수익률인 12%에 이르면 A의 순현재가치는 0이 되는 반면, B는 아직 내부수익률인 15%에 도달하지 않았으므로 순현재가치가 0보다 크다.

따라서 요구수익률 12%에서 이미 B의 순현재가치가 A보다 크며, 이 관계는 B의 내부수익률인 15%에 이를 때까지 이어진다.

두 투자안의 순현재가치를 같게 만드는 교차할인율은 요구수익률 8%에서 순현재가치가 A가 B보다 컸다가 12%에서 역전되므로, 12%와 15% 사이가 아니라 8%와 12% 사이에 위치한다.

자산A는 기대수익률 8%·표준편차 4%, 자산B는 기대수익률 12%, 자산C는 표준편차 10%인데, B의 표준편차가 8%이고 C의 기대수익률이 16%이면 세 자산 모두 수익률이 높을수록 위험도 커져 어느 자산도 다른 자산을 지배하지 못한다.

평균분산지배원리는 위험이 같으면 기대수익률이 높은 쪽이, 기대수익률이 같으면 위험이 낮은 쪽이 지배한다는 원리이므로 한쪽이 수익률과 위험 두 기준 모두에서 앞서야 지배관계가 성립한다. A(8%, 4%)·B(12%, 8%)·C(16%, 10%)는 수익률과 위험이 함께 커지는 조합이라 서로 비교가 불가능하다.

• B의 표준편차가 2%이면 B는 A보다 수익률이 높고 위험은 낮으므로 B가 A를 지배한다.
• C의 기대수익률이 12%이면 C(12%, 10%)와 A(8%, 4%)는 수익률·위험이 함께 낮아 지배관계가 없다.
• B의 표준편차가 4%이면 위험이 A와 같은데 수익률만 높으므로 이때도 B가 A를 지배한다.
• B의 표준편차가 10%이고 C의 기대수익률이 16%이면 위험이 10%로 같고 C의 수익률이 높으므로 C가 B를 지배한다.

두 자산의 표준편차가 $\sigma_x \lt \sigma_y$이므로 최소분산포트폴리오에서 위험이 작은 X의 투자비중은 0.5보다 크다.

최소분산포트폴리오의 비중은 $w_x = \dfrac{\sigma_y^2 - \rho\sigma_x\sigma_y}{\sigma_x^2 + \sigma_y^2 - 2\rho\sigma_x\sigma_y}$이고, 이를 0.5와 비교하면 $w_x - 0.5 = \dfrac{\sigma_y^2-\sigma_x^2}{2(\sigma_x^2+\sigma_y^2-2\rho\sigma_x\sigma_y)}$이다.
분모는 항상 양수이고 분자는 $\sigma_y \gt \sigma_x$이므로 양수여서 $w_x \gt 0.5$가 된다.

• 포트폴리오의 기대수익률은 각 자산 기대수익률의 가중평균이므로 상관계수의 크기와 무관하다.
• 상관계수가 0이면 분산은 $w_x^2\sigma_x^2 + w_y^2\sigma_y^2$로 남아 0이 되지 않는다.
• 상관계수가 0보다 커도 1보다 작으면 분산효과가 작동해 포트폴리오의 표준편차가 X의 표준편차보다 작아질 수 있다.
• 상관계수가 -1일 때 위험이 0이 되는 비중은 $w_x = \dfrac{\sigma_y}{\sigma_x+\sigma_y},\ w_y = \dfrac{\sigma_x}{\sigma_x+\sigma_y}$여서 마지막에 제시된 식과 분자가 서로 뒤바뀌어 있다.

승수법에서는 승수가 작을수록 투자자금 회수가 빠르고 유리한 투자안이므로, 승수가 클수록 더 좋다는 설명은 옳지 않다.

총소득승수나 순소득승수는 투자가격을 소득으로 나눈 값으로, 승수가 작다는 것은 같은 가격 대비 소득이 크다는 의미이므로 오히려 더 우수한 투자안을 뜻한다.

수익성지수가 1보다 크거나 내부수익률이 요구수익률보다 큰 경우 투자가치가 있다고 보는 판단기준은 타당하며, 순현재가치법은 자본비용으로 재투자한다고 가정하고 가치가산의 원리가 성립한다. 또 투자규모가 다른 상호배타적 투자안에서는 순현재가치법과 내부수익률법의 의사결정이 달라질 수 있다.

상장 부동산투자회사(REITs)는 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자하는 간접투자상품이므로, 소액으로 부동산에 직접투자하는 상품이라는 설명은 옳지 않다.

REITs는 유가증권시장에서 거래되어 유동성을 확보할 수 있고, 오피스나 상업시설 등 특정 유형에 특화된 투자도 가능하다.

국내 여러 지역으로 투자지역을 다변화할 수 있고 해외 부동산에도 투자할 수 있으며, 투자판단 시에는 순이익뿐 아니라 배당관련 지표인 운영자금수입(FFO) 등을 함께 살펴볼 필요가 있다.

저당이체증권(MPTS)은 발행자가 저당집합의 소유권을 투자자에게 그대로 넘기는 지분형 증권이어서, 투자자가 금리위험(조기상환위험)과 채무불이행위험을 모두 부담한다.

• 저당이체채권(MPTB)은 반대로 발행자가 저당집합을 자신의 자산으로 보유하며 채무불이행위험을 지고, 투자자는 주로 조기상환위험을 부담한다.
• 저당담보부채권(MBB)은 발행자가 초과담보를 제공하며 금리위험과 채무불이행위험을 모두 떠안는 구조로, 투자자는 정해진 원리금만 받는다.
• 시장금리가 표면금리보다 높아지면 채권의 현재가치가 낮아지므로 MBB의 발행가격은 오히려 낮아진다.
• MPTB의 듀레이션은 조기상환이 많이 일어날수록 만기 이전에 원리금이 앞당겨 회수되어 오히려 짧아진다.

6회차의 원리금상환액은 약 2,122만원이다.

먼저 고정금리 구간의 연 원리금을 구한다.
26,000만원 ÷ 15.7374(연금현가계수 2.4%, 20년) ≒ 1,652만원

5회차까지 상환하면 잔여 대출기간이 15년이므로, 5회차 말 대출잔액은 남은 15회분 원리금의 현재가치이다.
1,652만원 × 12.4729(연금현가계수 2.4%, 15년) ≒ 20,609만원

6회차부터는 이 잔액을 잔여기간 15년·연 6.0% 조건으로 다시 균등분할하므로
20,609만원 ÷ 9.7122(연금현가계수 6.0%, 15년) ≒ 2,122만원이 된다.

세 값을 계산하면 약 1,173만원 > 약 924만원 > 800만원이므로 B가 가장 크고 그다음 A, C 순이다.

A는 2차년도부터 6차년도까지 5회 받는 거치연금이다. 1차년도 말 기준으로 250만원 × 3.9927(연금현가계수 8%, 5년) = 998.2만원이고, 이를 1년 더 할인하면 998.2 ÷ 1.08 ≒ 924만원이다.

B는 같은 5회분을 마지막 수령 시점인 6차년도 말로 모은 값이므로 200만원 × 5.8666(연금내가계수 8%, 5년) ≒ 1,173만원이다.

C는 첫 회 40만원이 매년 3%씩 성장하는 영구연금이므로 $\dfrac{40}{0.08-0.03} = 800$만원이다.

주택연금의 월지급금 산정 기준 주택가격은 공신력 있는 기관의 인터넷 시세나 공시가격을 적용하며, 신청인이 원하면 외부 감정평가업자의 감정평가액을 기준으로 삼을 수도 있다.

• 가입자가 오래 생존하는 장수위험과 가입 이후 담보주택 가격이 하락하는 가격위험은 모두 한국주택금융공사가 부담하며, 가격위험이 가입자에게 전가되지 않는다.
• 다른 조건이 같다면 나이가 많을수록 예상 지급기간이 짧아져 월지급금이 커지므로, 나이가 적을수록 월지급금이 높아진다는 설명은 방향이 반대이다.
• 월지급금은 가입 시점의 조건으로 산정되어 고정되며, 가입 이후 주택가격이 올라도 월지급금이 그에 연동해 상승하지 않는다.
• 1주택자라도 주택가격 요건과 실제 거주 요건을 충족해야 가입할 수 있으므로, 가격·거주여부와 관계없이 가입할 수 있는 것은 아니다.

자산담보부기업어음(ABCP)은 자산을 담보로 발행하는 부채성 증권으로, 투자자에게 지분을 나눠주는 지분금융이 아니라 부채금융에 해당한다.

부동산펀드, 조인트벤처, 부동산신디케이트, 부동산투자회사(REITs)는 모두 투자자로부터 자기자본 성격의 지분을 모아 사업을 수행하는 지분금융 수단이다.

자기관리 방식은 임대료나 관리비 산정이 소유자의 주관에 좌우되기 쉬워 객관적 산정이 오히려 어렵다는 단점이 있으므로, 객관적 산정이 용이하다는 설명은 옳지 않다.

자기관리는 전문성이 부족하고 관리 업무가 체계화되기 어렵다는 한계가 있는 반면, 고객 정보관리가 쉽고 기밀유지와 보안관리에 유리하다.

위탁관리는 전문업체에 맡겨 대형건물 관리에 유용하고 환경 변화에 능동적으로 대응할 수 있지만 하자 발생 시 신속한 대응이 어렵고, 혼합관리는 필요한 부분만 위탁해 관리비를 절감할 수 있는 대신 책임소재가 불분명해지는 단점이 있다.

민간이 건설 후 일정기간 운영하다 사업기간 종료 시 소유권을 넘기는 BOT와, 건설 후 임대를 통해 투자비를 회수하고 약정기간 만료 후 소유권이 이전되는 BLT에 관한 설명이 옳다.

BOT는 운영기간 동안 민간사업자가 시설 소유권을 보유하다가 기간 종료 시점에 이전하므로 사업비 규모가 큰 대형 프로젝트에 주로 활용되고, BLT는 임대료 수입으로 투자비를 회수한 뒤 소유권을 넘기는 구조이다.

• BTO는 준공과 동시에 소유권이 국가·지방자치단체에 귀속되지만 운영·관리는 민간사업자가 관리운영권을 부여받아 수행하므로 그 책임이 공공에 있다는 설명은 옳지 않다.
• BOO는 준공과 동시에 소유권이 민간사업자에게 귀속되어 그대로 유지되는 방식이므로 공공에 소유권을 이전한다는 설명은 옳지 않다.

제시된 구거·녹지·지역난방시설·하천·광장·가스공급시설은 여섯 가지 모두 정비기반시설에 해당한다.

도시 및 주거환경정비법은 도로·상하수도·구거(도랑)·공원·공용주차장·공동구와, 그 밖에 주민의 생활에 필요한 열·가스 등의 공급시설로서 대통령령으로 정하는 시설을 정비기반시설로 규정한다.

같은 법 시행령은 그 대통령령으로 정하는 시설로 녹지·하천·공공공지·광장·소방용수시설·비상대피시설·가스공급시설·지역난방시설 등을 열거하므로, 나열된 항목이 하나도 빠짐없이 포함되어 6개가 된다.

접근조건의 비교치는 0.96이다.

공시지가기준법의 시산가액은 표준지공시지가 × 시점수정 × 지역요인 × 개별요인 × 그 밖의 요인 보정으로 구한다. 지가변동률이 −0.128%이므로 시점수정치는 1 + (−0.00128) = 0.99872이다.

접근조건을 제외한 부분을 먼저 곱한다.
6,510,000 × 0.99872 × 1.00 × (1.08 × 1.00 × 0.97 × 1.00 × 1.00) × 1.30 ≒ 8,854,491원/㎡

여기에 접근조건 비교치를 곱한 값이 8,463,000원/㎡이므로
$\dfrac{8{,}463{,}000}{8{,}854{,}491} \approx 0.9558$ 이고, 셋째자리에서 반올림하면 0.96이다.

대상부동산의 환원이율은 5.2%이다.

먼저 할인현금흐름법으로 시산가액을 구한다. 3년간의 순영업소득과 기말 재매도가치를 연 7.0% 일시불 현가계수로 각각 할인해 더한다.
1,000 × 0.93458 + 1,100 × 0.87344 + 1,200 × 0.81630 + 20,000 × 0.81630

= 934.58 + 960.78 + 979.56 + 16,326 ≒ 19,201만원이 시산가액이다.

환원이율은 1차년도 순영업소득을 이 시산가액으로 나눈 값이므로
$\dfrac{1{,}000}{19{,}201} \approx 0.0521$ 이고, 백분율로 표시하면 5.2%이다.

의뢰인이 감정평가조건의 부가를 요청하는 것 자체는 정상적인 의뢰 형태로서, 그 사실만으로는 수임을 제한하는 사유가 되지 않는다.

감정평가 실무기준은 대상물건이 객관적으로 보아 불공정한 감정평가를 할 우려가 있다고 인정되는 경우, 의뢰 내용이 감정평가관계법규나 감정평가 실무기준에 위배되는 경우, 위법·부당한 목적으로 감정평가를 의뢰하는 것이 명백한 경우, 의뢰받은 감정평가 수행에 필요한 인력과 전문성을 보유하지 못한 경우를 수임제한 사유로 들고 있다.

반면 감정평가조건 부가 요청은 그 조건의 합리성·적법성·실현가능성을 검토해 조건부 평가로 수행할 수 있는 사안이므로, 부가 요청 자체가 곧바로 수임제한 사유가 되지는 않는다.

건물의 일부가 도시·군계획시설에 저촉되어 저촉되지 않은 잔여부분이 건물로서 효용가치가 없는 경우에는 감정평가에서 제외하는 것이 아니라 건물 전체를 감정평가하므로 이 설명은 옳지 않다.

잔여부분만으로도 독립건물로서의 가치가 있다고 인정되는 경우에 한하여 그 잔여부분의 벽체나 기둥 등의 보수에 드는 비용 등을 고려해 감정평가하며, 잔여부분이 쓸모가 없다면 건물 전체를 평가 대상으로 삼는다는 것이 실무기준의 취지이다.

이 밖에 재조달원가를 간접법으로 구할 때 건물신축단가표나 유사 건물의 신축원가 사례에 사정보정·시점수정을 하는 방법, 전기·승강기·소화전 등 일반적 효용을 위한 부대설비를 건물에 포함해 평가하되 특수한 목적에서는 구분평가할 수 있다는 점, 증축부분의 장래보존연수를 기존 건물의 장래보존연수 범위에서 적용한다는 점, 공부상 미등재 건물은 의뢰인에게 포함 여부를 확인한 뒤 실측면적을 기준으로 평가할 수 있다는 점은 모두 실무기준에 부합하는 서술이다.

광업권의 감정평가 규정이 반대로 서술되어 있다.

감정평가에 관한 규칙상 광업권은 광업재단의 감정평가액에서 해당 광산의 현존시설가액을 빼서 감정평가하며, 이때 현존시설가액은 적정 생산규모와 가행조건 등을 고려하되 과잉유휴시설은 제외하고 산정해야 한다.

보기는 반대로 과잉유휴시설을 포함하여 산정한다고 설명하고 있어 옳지 않다.

산림·과수원·항공기·소음등으로 인한 가치하락분의 평가방법에 관한 나머지 서술은 규칙의 내용과 일치한다.

시점수정은 대상물건이 아니라 거래사례의 가격변동률로 함이 원칙이므로 해당 서술은 옳지 않다.

시점수정은 거래사례의 거래시점 가격을 기준시점 가격으로 정상화하는 절차이므로, 그 변동률도 사례물건을 기준으로 산정해야 한다.

거래사례비교법의 정의, 실거래가 기준 적용, 유사지역 사례 활용, 가치형성요인 비교에 관한 나머지 서술은 모두 타당하다.

담보신탁은 채무불이행 시 수탁자가 공매 등의 방법으로 신탁부동산을 처분하므로, 법원 경매에 비해 환가절차가 오히려 간편하고 신속하다. 환가절차가 복잡하다는 서술은 옳지 않다.

담보신탁은 금융기관이 소유권을 직접 취득하지 않고 우선수익권을 확보하는 구조여서 부동산 관리 부담이 적고, 저당권 실행을 위한 경매절차보다 처분에 걸리는 시간과 비용을 줄일 수 있다는 점이 제도의 실익이다.

신탁재산의 독립성에 따른 수탁자 개인 채권자의 강제집행 배제, 신탁수익권의 양도·담보를 통한 자금 조달, 관리신탁과 처분신탁의 활용 국면에 관한 나머지 서술은 모두 옳다.

공간재구조화계획으로 입안·지정하는 용도구역은 도시혁신구역과 복합용도구역이다.

국토의 계획 및 이용에 관한 법률은 도시혁신구역, 복합용도구역, 그리고 도시·군계획시설입체복합구역의 지정 또는 변경을 공간재구조화계획으로 결정하도록 정하고 있다. 기존 용도지역제의 경직성을 완화해 토지의 창의적·복합적 이용을 가능하게 하려는 취지이다.

• 시가화조정구역은 무질서한 시가화를 방지하고 계획적·단계적 개발을 도모하기 위해 시·도지사가 도시·군관리계획으로 지정하는 용도구역이다.
• 개발제한구역도 도시의 무질서한 확산 방지와 도시 주변 자연환경 보전을 위해 국토교통부장관이 도시·군관리계획으로 결정하는 용도구역이어서 공간재구조화계획의 대상이 아니다.

건축물의 건축에 따른 변속차로의 설치를 위한 도시·군계획시설의 변경은 법령이 정한 경미한 사항의 변경에 해당하므로, 중앙도시계획위원회의 심의를 거치지 않고 변경할 수 있다.

나머지 서술이 경미한 사항에 해당하지 않는 이유는 다음과 같다.

• 용도지역 등의 변경은 도시지역의 축소에 따른 경우가 경미한 사항이므로, 도시지역의 확대에 따른 변경은 해당하지 않는다.
• 단위 도시·군계획시설부지 면적의 변경은 5퍼센트 미만일 때 경미한 사항이므로 10퍼센트 미만이라는 서술은 범위를 벗어난다.
• 도시지역 외에서 보전산지를 결정하는 경우는 농림지역으로 결정하는 경우가 경미한 사항이다.
• 자연공원법에 따른 공원구역은 자연환경보전지역으로 결정하는 경우가 경미한 사항이다.

도시지역에서는 도로법상 접도구역 규정이 적용되지 않으므로 해당 서술은 옳지 않다.

국토의 계획 및 이용에 관한 법률은 도시지역의 특성을 고려하여 도시지역 안에서는 접도구역 규정의 적용을 배제하고 있다.

공업지역에서의 농지취득자격증명 규정 배제, 도시혁신구역·복합용도구역에서의 미술작품 설치·특별건축구역 의제·부설주차장 설치 특례에 관한 나머지 서술은 옳다.

개발밀도관리구역은 기반시설이 부족할 것으로 예상되는 지역에서 건폐율 또는 용적률을 강화하여 적용하기 위한 제도이므로, 완화하여 적용한다는 서술은 옳지 않다.

개발밀도관리구역 지정으로 기반시설 확충 없이 개발밀도를 낮춤으로써 기반시설 부족 문제에 대응하는 것이 제도의 취지이다.

개발밀도관리구역 범위 변경 시 지방도시계획위원회 심의, 기반시설부담구역에서의 숙박시설 증축 부과대상, 표준시설비용 고시, 위탁 건축행위의 비용 납부의무에 관한 나머지 서술은 옳다.

기반시설부담구역에 설치가 필요한 기반시설 중 학교에서는 고등교육법에 따른 학교(대학 등)가 제외되므로, 고등교육법에 따른 학교는 해당하지 않는다.

녹지, 폐기물처리 및 재활용시설, 인근 간선도로로부터의 진입도로, 인근 수도로부터 연결하는 수도는 모두 기반시설부담구역에 설치가 필요한 기반시설의 범위에 포함된다.

개발진흥지구로서 도시지역 외의 지역을 지구단위계획구역으로 지정하려면 자연환경·경관·미관을 해치지 아니하고 국가유산의 훼손우려가 없는 지역이어야 한다는 서술이 옳다.

나머지 서술이 옳지 않은 이유는 다음과 같다.

• 주택법에 따른 대지조성사업지구도 지구단위계획구역으로 지정할 수 있는 대상에 포함된다.
• 택지개발지구에서 시행되는 사업이 끝난 후 10년이 지난 지역이 의무적 지정 대상이다.
• 계획관리지역을 지구단위계획구역으로 지정하려면 구역 면적의 100분의 50 이상이 계획관리지역이어야 한다.
• 보전녹지지역이나 보전관리지역이 반드시 포함되어야 하는 것은 아니며, 오히려 포함 범위에 제한이 따른다.

방조설비는 하천·저수지 등과 함께 방재시설로 분류되는 기반시설로, 둘 이상의 지방자치단체 관할구역에 걸치는 시설이나 공동으로 이용하는 시설로서 법령이 열거한 광역시설의 범위에는 포함되어 있지 않다.

유원지와 자동차정류장은 둘 이상의 지방자치단체가 공동으로 이용하는 시설로, 방송·통신시설과 유류저장 및 송유설비는 둘 이상의 지방자치단체 관할구역에 걸치는 시설로 각각 열거되어 있어 광역시설이 될 수 있다.

빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 등 법령이 정한 법률에 따라 도시·군관리계획의 결정이 의제되는 경우, 단계별 집행계획은 도시·군계획시설결정의 고시일부터 3년 이내에 수립할 수 있으므로 1년 이내라는 서술은 옳지 않다.

단계별 집행계획은 원칙적으로 고시일부터 2년 이내에 수립하여야 하고, 다른 법률에 따라 결정이 의제되는 경우에 한하여 그 기간이 3년으로 늘어난다.

도시·군계획시설결정의 20년 실효, 분할시행 시 실시계획 작성, 공시송달에 대한 승인, 준공검사에 관한 나머지 서술은 옳다.

국토교통부장관이 시범도시사업의 시행에 드는 비용을 보조·융자할 때 그 산정 기준이 되는 비용에서는 보상비가 제외되므로, 보상비를 포함한다는 서술은 옳지 않다.

법령은 시범도시사업계획의 수립에 드는 비용은 80퍼센트 이하, 시범도시사업의 시행에 드는 비용(보상비 제외)은 50퍼센트 이하의 범위에서 보조 또는 융자할 수 있도록 정하고 있다. 지원 비율 자체는 50퍼센트 이하가 맞지만 보상비를 포함시킨 점이 잘못이다.

시·도지사의 지정 요청 시 시·도도시계획위원회 자문, 공모 응모자격, 주민의견 청취 절차, 중앙도시계획위원회 심의에 관한 나머지 서술은 옳다.

대한석탄공사는 법령이 정한 공공기관에 해당하여 시행자로 지정받을 때 토지소유·동의 요건의 적용을 받지 않으므로 해당 서술은 옳지 않다.

국가·지방자치단체·법령이 정한 공공기관 등을 제외한 자가 도시·군계획시설사업의 시행자로 지정받으려면 대상 토지면적의 3분의 2 이상을 소유하고 토지소유자 총수의 2분의 1 이상의 동의를 받아야 하는데, 이 요건은 위 기관들에는 적용되지 않는다.

한국관광공사의 시행자 지정, 국가계획과 관련된 경우 국토교통부장관의 직접 시행, 사업시행대상지역의 분할시행, 행정청이 아닌 시행자의 처분에 대한 행정심판 상대방에 관한 나머지 서술은 옳다.

위원장과 부위원장이 모두 부득이한 사유로 직무를 수행하지 못할 때에는 위원장이 미리 지명한 위원이 그 직무를 대행한다는 서술이 옳다.

이는 위원회 운영의 공백을 막기 위한 직무대행 규정이다.

중앙도시계획위원회는 위원장·부위원장 각 1명을 포함한 25명 이상 30명 이하의 위원으로 구성하고, 공무원이 아닌 위원의 수는 10명 이상으로 하며 그 임기는 2년이다. 보궐위원의 임기는 전임자 임기의 남은 기간으로 한다. 따라서 위원 정원, 공무원이 아닌 위원의 임기, 보궐위원의 임기에 관한 서술과 분과위원회 위원장 지명에 관한 서술은 실제 규정과 다르다.

공동주택가격 공시사항을 관보 공고일부터 10일 이내에 제공받는 자는 행정안전부장관, 시장·군수 또는 구청장, 국세청장이다.

부동산 가격공시에 관한 법률 시행령은 국토교통부장관이 공동주택가격을 공시한 뒤 그 공시사항을 관보 공고일부터 10일 이내에 이들 세 기관에 제공하도록 규정한다.

공동주택가격이 재산세·종합부동산세 등 각종 과세표준의 기초자료로 쓰이기 때문에 부과·징수 주체에 자료가 전달되는 구조이며, 시·도지사는 이 조문의 제공 대상에 열거되어 있지 않다.

표준지공시지가 조사·평가보고서에는 대상 토지의 토지 형상 및 지세가 포함되어야 한다는 서술이 옳다.

조사·평가보고서에는 표준지의 지리적 위치, 형상, 지세, 이용상황 등 가격형성요인에 관한 사항이 기재되어야 한다.

• 표준지의 도로상황도 공시사항에 포함되어야 한다.
• 표준지공시지가에 대한 이의신청은 국토교통부장관에게 하여야 한다.
• 조사·평가액은 산술평균치를 기준으로 한다.
• 지상권 등 사법상 권리가 설정되어 있어도 그 권리가 없는 것으로 보고(나지상정) 평가한다.

조세 또는 부담금 부과대상이 아닌 토지는 개별공시지가를 결정·공시하지 않을 수 있다는 예외가 인정되므로, 농지보전부담금 부과대상이 아닌 농지에 대해서도 반드시 결정·공시하여야 한다는 서술은 옳지 않다.

표준지로 선정된 토지나 조세·부담금 부과 대상이 아닌 토지는 개별공시지가 결정·공시 대상에서 제외될 수 있다.

토지가격비준표 사용 기준 포함, 검증 감정평가법인의 비교표준지 적정성 검토, 이의신청 심사를 위한 검증 의뢰, 일출 전·일몰 후 타인토지 출입 제한에 관한 나머지 서술은 옳다.

금고 이상의 형의 집행유예를 받은 경우 그 유예기간이 만료된 날부터 1년이 지나지 아니한 사람이 결격사유에 해당하므로, 만료된 날부터 2년이 지났다면 이미 결격사유에서 벗어난다. 따라서 해당 서술은 옳지 않다.

참고로 금고 이상의 실형을 선고받은 경우에는 그 집행이 종료되거나 면제된 날부터 3년이 지나지 아니한 사람이 결격사유에 해당하여, 집행유예의 경우보다 기간이 길다.

합동사무소 설치 시 2명 이상 감정평가사 요건, 수수료 요율 결정 절차, 보증보험금 지급 후 10일 이내 재체결, 사무직원의 타 법인 주식 소유 제한에 관한 나머지 서술은 옳다.

감정평가서의 적정성 검토업무를 수행할 감정평가사는 5년 이상 감정평가 업무를 수행하고 감정평가 실적 100건 이상인 사람이어야 한다는 서술이 옳다.

이는 검토업무의 전문성과 신뢰성을 담보하기 위한 경력·실적 요건이다.

국가가 토지의 관리·매입·매각·경매·재평가 등을 위하여 토지를 감정평가하려는 경우에는 감정평가법인등에 의뢰하여야 하므로, 의뢰하지 아니할 수 있다는 서술은 옳지 않다. 해산 시 서류 제출기한, 정보체계 등록기한, 표본조사 방식에 관한 나머지 서술도 실제 규정과 다르다.

과징금 납부기한의 연장은 그 납부기한의 다음 날부터 1년을 초과할 수 없다는 서술이 옳다.

납부의무자의 자금사정 등을 고려하여 기한을 연장하더라도 그 상한을 두어 무기한 유예를 방지하는 취지이다.

이의신청 결정에 대한 행정심판 제기 가능 여부, 연장·분할납부 신청기한, 분할납부 시 납부기한 간격과 횟수, 독촉장 발부 후 납부기한에 관한 나머지 서술은 실제 규정과 다르다.

수의의 방법으로 사용허가를 받을 자를 결정할 수 있는 것은 경작용으로 실경작자에게 사용허가를 하는 경우와 국가와 재산을 공유하는 자에게 국가 지분에 해당하는 부분을 사용허가하는 경우이다.

국유재산법령은 행정재산 사용허가의 원칙을 일반경쟁입찰로 두면서, 주거용·경작용(실경작자)·외교상 또는 국방상 비밀 유지·재해복구나 구호 목적·사용료 면제 대상자·국가와의 공유재산 지분 등에 한해 수의의 방법을 예외로 허용한다.

• 인접 토지 소유자를 지명할 필요가 있는 경우는 사용허가를 받을 자를 지명경쟁에 부칠 수 있는 사유이지 수의의 방법으로 결정할 수 있는 사유가 아니다.
• 관리·처분에 지장이 없고 사용목적·계절적 요인을 고려한 경우라도 6개월 미만의 사용허가여야 하므로, 1년의 사용허가는 요건을 벗어난다.

일반재산에는 원칙적으로 사권을 설정할 수 없지만, 재판상 화해 등 확정판결과 동일한 효력이 있는 경우에는 예외적으로 사권을 설정할 수 있다는 서술이 옳다.

사권 설정 금지의 예외는 다른 법률 또는 확정판결(이와 동일한 효력을 갖는 것을 포함)에 따라 사권을 설정하는 경우로 한정된다.

총괄청의 일반재산 보존용재산 전환, 시효취득 대상 여부, 조림사업 양여예약 기간, 용도폐지 재산의 처리방법 지정에 관한 나머지 서술은 실제 규정과 다르다.

무단점유자에게 부과하는 변상금은 사용료·대부료의 100분의 120이고, 징수유예와 분할납부는 5년의 범위에서 허용되므로 ㄱ은 120, ㄴ은 5이다.

「국유재산법」 제72조 제1항은 중앙관서의 장등이 무단점유자에 대하여 그 재산에 대한 사용료나 대부료의 100분의 120에 상당하는 변상금을 징수하도록 정하고 있다. 정상적인 사용료보다 20%를 더 물려 무단점유를 억제하려는 제재적 성격의 부과금이라는 점에서 사용료와 구별된다.

같은 조 제2항은 무단점유를 하게 된 경위, 무단점유지의 용도, 무단점유자의 경제적 사정 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 5년의 범위에서 그 징수를 미루거나 나누어 내게 할 수 있도록 규정한다. 100분의 110이나 100분의 150, 3년이라는 수치는 조문에 존재하지 않는다.

총괄청이 관리·처분하는 일반재산과 관련된 수입금은 국유재산관리기금의 재원이 되지만, 법령은 그 대상에서 증권을 제외하고 있으므로 증권을 포함한다는 서술은 옳지 않다.

증권은 국유재산 중에서도 성격이 달라 기금 재원 산정에서 따로 떼어 취급한다.

정부 출연금·출연재산, 다른 회계·다른 기금으로부터의 전입금, 심의를 거친 차입금은 모두 국유재산관리기금의 재원에 해당한다.

주거업무시설군에는 단독주택, 공동주택, 업무시설, 교정시설과 함께 국방·군사시설이 속하므로 해당 연결이 옳다.

건축법령상 시설군 분류는 사용승인 없이 용도변경이 가능한 범위를 정하기 위한 것으로, 각 시설군에는 성격이 유사한 용도들이 함께 묶여 있다.

• 야영장 시설은 영업시설군이 아니라 교육 및 복지시설군에 속한다.
• 자원순환 관련 시설은 전기통신시설군이 아니라 산업 등 시설군에 속한다.
• 자동차 관련 시설은 산업 등 시설군이 아니라 별도의 자동차 관련 시설군에 속한다.
• 장례시설은 교육 및 복지시설군이 아니라 산업 등 시설군에 속한다.

건축신고로 건축허가가 갈음되는 것은 연면적 160제곱미터·2층 건축물의 대수선 하나뿐이다.

「건축법」 제14조 제1항 제3호는 연면적이 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물의 대수선을 신고 대상으로 규정하는데, 연면적 160제곱미터·2층은 두 요건을 모두 충족한다.

• 지구단위계획구역에서 연면적 180제곱미터·2층 건축물의 건축: 같은 항 제2호는 관리지역·농림지역·자연환경보전지역에서 연면적 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축을 신고 대상으로 하면서도 지구단위계획구역은 단서로 명시적으로 제외한다.
• 연면적 합계 120제곱미터인 소규모 건축물의 건축: 시행령이 정하는 소규모 건축물은 연면적의 합계가 100제곱미터 이하인 것이므로 120제곱미터는 신고 대상이 아니다.
• 2층 건축물에서 바닥면적 합계 100제곱미터인 증축: 같은 항 제1호의 증축·개축·재축은 바닥면적의 합계가 85제곱미터 이내여야 한다.

인용된 조문은 바닥면적의 산정방법이고, 벽·기둥의 구획이 없는 건축물은 지붕 끝부분에서 수평거리 1미터를 후퇴한 선으로 둘러싸인 수평투영면적으로 하므로 ㄱ은 바닥면적, ㄴ은 1이다.

「건축법 시행령」 제119조 제1항 제3호는 바닥면적을 "건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적"으로 정의한다. 각 층을 대상으로 산정한다는 점이 건축면적과 구별되는 결정적 표지다.

건축면적은 같은 항 제2호에서 "건축물의 외벽(외벽이 없는 경우에는 외곽 부분의 기둥)의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적"으로 따로 정하고 있어 층별로 산정하지 않으므로, 제시된 조문이 건축면적일 수는 없다. 후퇴 거리도 조문상 1미터로 고정되어 있어 0.5미터나 1.5미터는 근거가 없다.

사용승인을 받은 건축물로서 사용승인 내용 중 면적·구조·용도 및 층수가 변경된 경우는 등기촉탁 사유이지만, 신규 등록은 제외되므로 신규 등록을 포함한다는 서술은 촉탁 사유에 해당하지 않는다.

지번이나 행정구역 명칭이 변경된 경우, 건축물관리법에 따라 건축물을 해체한 경우, 건축물의 멸실 후 멸실신고를 한 경우는 모두 관할 등기소에 등기를 촉탁하여야 하는 사유로 열거되어 있다.

공장용지의 지목 부호는 "공"이 아니라 "장"이므로 해당 연결은 옳지 않다.

지목의 부호는 원칙적으로 지목 명칭의 첫 글자를 사용하지만, 주차장은 "차", 공장용지는 "장", 하천은 "천", 유원지는 "원"으로 표기하는 예외가 있다.

유원지-원, 양어장-양, 광천지-광, 창고용지-창의 연결은 모두 옳다.

지적도의 축척에는 1/2000이 포함되지 않으므로 해당 보기가 답이다.

지적도의 축척은 1/500, 1/600, 1/1000, 1/1200, 1/2400, 1/3000, 1/6000의 7종으로 법령에 정해져 있다.

도시·군계획시설사업은 착수·변경 및 완료 사실을 지적소관청에 신고하여야 하는 토지개발사업으로 열거되어 있지 않다.

정비사업, 지역개발사업, 도로법에 따른 고속국도 및 일반국도 건설사업, 관광단지 개발사업은 모두 신고 대상 사업으로 열거되어 있다. 그 밖에 주택건설사업, 택지개발사업, 산업단지개발사업, 도시개발사업, 공유수면 매립사업 등도 신고 대상에 해당한다.

지적도의 등록사항에 해당하는 것은 건축물 및 구조물 등의 위치와 도곽선과 그 수치이다.

「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제72조는 지적도·임야도의 등록사항으로 토지의 소재, 지번, 지목, 경계를 규정하고, 시행규칙이 지적도면의 색인도, 제명 및 축척, 도곽선과 그 수치, 경계점 간의 거리, 삼각점 및 지적기준점의 위치, 건축물 및 구조물 등의 위치를 추가로 정한다. 즉 도면에 그림으로 표시되는 성격의 정보들이다.

• 토지의 고유번호는 도면이 아니라 토지대장·임야대장 등 대장 형식의 지적공부에 등록하는 사항이다.
• 부호 및 부호도는 좌표로 경계점을 표시하는 지역에서 별도로 갖추는 경계점좌표등록부의 등록사항으로, 지적도에는 등록하지 않는다.

범위는 임차권 설정 등기 시 등기원인에 있는 경우에만 기록하는 사항이 아니라, 차임과 함께 항상 기록하여야 하는 사항이므로 해당 보기가 답이다.

차임지급시기, 존속기간, 임차보증금, 임차권 양도·임차물 전대에 대한 임대인의 동의는 등기원인에 그 사항이 있는 경우에만 기록한다.

시장·군수의 확인에 의하여 자기의 소유권을 증명하는 방법은 건물의 소유권보존등기에만 인정되고 토지에는 인정되지 않으므로 해당 보기가 답이다.

토지대장·임야대장상 최초 소유자 등록자의 포괄승계인(상속인 포함), 확정판결로 소유권을 증명하는 자, 수용으로 소유권을 취득하였음을 증명하는 자는 모두 토지의 소유권보존등기를 신청할 수 있다.

등기에 대한 이의는 새로운 사실이나 새로운 증거방법을 근거로 할 수 없으므로 해당 서술은 옳지 않다.

이의신청은 등기신청 당시 제출된 자료를 기초로 등기관의 결정·처분의 당부를 다투는 절차이기 때문이다.

이유 없는 이의에 대한 지방법원 송부 기한, 집행정지 효력 없음, 부기등기 명령, 민사소송법·비송사건절차법 준용에 관한 나머지 서술은 옳다.

등기의 착오를 등기권리자·등기의무자 또는 등기명의인에게 알려야 하는 경우 이들이 각 2인 이상이더라도 그 중 1인에게 통지하면 되므로, 모두에게 통지하여야 한다는 서술은 옳지 않다.

다수의 이해관계인 각자에게 개별 통지를 요구하지 않음으로써 등기 사무의 효율을 도모하는 취지이다.

토지 합병 시 1개월 이내 등기 신청, 신탁등기의 수탁자 단독 신청, 직권경정 시 제3자 승낙 필요, 법인 아닌 사단·재단의 등기 당사자 표시에 관한 나머지 서술은 옳다.

조합장 또는 이사가 자기를 위하여 조합과 소송을 할 때에는 감사가 조합을 대표하므로, 주민대표회의 위원장이 대표한다는 서술은 옳지 않다.

이는 이해가 상충되는 임원을 대신하여 조합의 이익을 보호하기 위한 감사의 고유 권한이다.

조합임원의 임기와 연임, 임원 미선임 시 시장·군수등의 총회 소집, 조합장의 정비구역 내 거주·영업 요건, 대의원회 소집청구에 따른 소집기한에 관한 나머지 서술은 옳다.

제시된 네 가지 모두 사업시행계획서에 포함되어야 하는 사항이다.

「도시 및 주거환경정비법」 제52조 제1항은 사업시행계획서의 내용으로 토지이용계획, 정비기반시설 및 공동이용시설의 설치계획, 임시거주시설을 포함한 주민이주대책과 함께 세입자의 주거 및 이주 대책(제4호), 사업시행기간 동안 정비구역 내 가로등 설치, 폐쇄회로 텔레비전 설치 등 범죄예방대책(제5호)을 열거하고 있다.

이어서 정비사업의 시행과정에서 발생하는 폐기물의 처리계획(제10호)과 교육시설의 교육환경 보호에 관한 계획(제11호)도 같은 항에 규정되어 있다. 특히 교육환경 계획은 정비구역부터 200미터 이내에 교육시설이 설치되어 있는 경우로 한정된다는 거리 요건이 붙어 있어, 이 숫자를 바꿔 놓는 방식의 함정이 자주 출제된다.

추진위원회는 토지등소유자 과반수의 동의를 받아 위원장을 포함한 5명 이상의 위원으로 구성하므로 ㄱ은 과반수, ㄴ은 5이다.

「도시 및 주거환경정비법」 제31조 제1항은 조합을 설립하려는 경우 정비구역 지정·고시 후 토지등소유자 과반수의 동의를 받아 추진위원회를 구성하고 시장·군수등의 승인을 받도록 정한다. 조합설립인가 단계에서 요구되는 4분의 3 이상이나 3분의 2 이상의 동의 요건과 혼동하지 않아야 한다.

같은 항 제1호는 구성 요건으로 추진위원장을 포함한 5명 이상의 추진위원을, 제2호는 운영규정을 각각 들고 있다. 7명이나 10명은 조문에 없는 수치이며, 추진위원 정수의 하한만 정하고 상한은 두지 않는다는 점도 함께 기억해 둘 만하다.

담보등기는 동산담보권과 채권담보권의 설정·이전·변경·말소·연장에 대하여 하는 것이고, 지식재산권담보권은 이에 포함되지 않으므로 해당 서술은 옳지 않다.

지식재산권담보권은 담보등기가 아니라 각 지식재산권 관련 등록부에 등록하는 방식으로 공시된다.

사업자등록을 한 자의 지명채권 담보 제공, 포괄승계로 인한 등기 단독신청, 등기의 접수시 효력 발생, 최초 담보권설정등기 시 등기필정보 통지에 관한 나머지 서술은 옳다.