24년 1회차

관습법은 성문의 제정법에 대해 보충적인 효력만을 가지므로, 제정법과 배치되는 경우 관습법이 우선할 수 없다.

민사에 관한 헌법재판소 결정이 법원이 될 수 있다는 점, 임의규정이 지배하는 분야에서 사실인 관습이 법률행위 해석기준이 될 수 있다는 점, 법원이 판례변경으로 기존 관습법의 효력을 부정할 수 있다는 점, 관습법의 존재를 당사자 주장 없이도 법원이 직권으로 확정할 수 있다는 점은 모두 타당한 설명이다.

사정변경의 원칙이 적용되려면 계약의 성립 기초가 된 객관적 사정이 현저히 변경되어야 하는데, 애초에 계약의 기초가 되지 않았던 사정이 변경된 경우에는 그 계약의 효력을 그대로 유지하더라도 신의칙에 반하지 않는다.

판례상 사정변경으로 인한 계약 해제·해지가 인정되려면 그 사정이 계약 당시 당사자들이 계약의 기초로 삼았던 객관적 사정이어야 하므로, 이 요건을 충족하지 못하는 경우까지 신의칙 위반으로 볼 수는 없다.

숙박업자·병원·여행업자의 안전배려의무나 토지거래허가구역 내 무허가 매매의 무효 주장이 신의칙에 반하지 않는다는 판례 법리는 모두 타당한 설명이다.

의사무능력자가 한 법률행위는 절대적 무효이고 그 반환범위는 선의·악의를 묻지 않고 현존이익에 한정되므로, 제시된 세 설명이 모두 옳다.

의사능력 없는 상태에서 체결한 대출거래약정과 그 담보를 위한 근저당권설정계약은 모두 효력이 없다. 무효인 법률행위로 받은 급부를 돌려줄 때에는 민법 제141조 단서가 유추적용되어 의사무능력자는 이익이 현존하는 한도에서만 반환하면 되고, 이 점에서 선의·악의는 문제되지 않는다.

대출금을 곧바로 제3자에게 다시 빌려주었다면 금전 자체는 남아 있지 않더라도 그 제3자에 대한 부당이득반환채권이 현존이익으로 남아 있는 것이므로, 대주는 그 채권의 양도를 구하는 방법으로 반환을 받을 수 있다(대법원 2009. 1. 15. 선고 2008다58367 판결 취지).

미성년자가 법정대리인으로부터 특정한 영업을 허락받은 경우 그 영업에 관하여는 성년자와 동일한 행위능력을 가지므로, 법정대리인의 대리권도 그 범위에서 소멸한다.

• 제한능력을 이유로 한 취소는 선의의 제3자에게도 대항할 수 있는 절대적 취소이다.
• 제한능력자의 단독행위라도 유효한 추인이 있은 후에는 상대방이 더 이상 거절할 수 없다.
• 가정법원은 취소할 수 없는 피성년후견인의 법률행위의 범위를 정할 수 있다.
• 특정후견 심판은 본인의 의사에 반하여 할 수 없다.

대표권의 포괄적 위임은 허용되지 않으므로 그에 기한 계약의 효력은 사단에 미치지 않지만, 사실상 대표자의 직무상 불법행위에 대해서는 사단이 법인의 불법행위책임을 진다.

민법 제62조는 이사가 정관이나 총회 결의로 금지되지 않은 사항에 한하여 특정한 행위만 타인에게 대리시킬 수 있다고 정한다. 대표권 전부를 넘기고 스스로 직무를 전혀 집행하지 않은 것은 이사로서의 선량한 관리자의 주의의무를 저버린 행위이다.

포괄적 수임인에게는 적법한 대리권이 인정되지 않으므로 그가 제3자와 체결한 금전소비대차계약의 효력은 원칙적으로 사단에 미치지 않는다. 반면 민법 제35조의 '대표자'에는 등기 여부와 관계없이 실질적으로 사단을 운영하는 사실상의 대표자도 포함되므로, 그 직무에 관한 불법행위로 생긴 손해는 사단이 배상하여야 한다.

정관에 대표권 제한 규정이 있어도 이를 등기하지 않은 이상 상대방이 그 사실을 알았더라도(악의) 법인은 그 제한으로 상대방에게 대항할 수 없다.

대표권 제한의 등기는 상대방의 선의·악의를 불문하고 대항요건이 되므로, 등기가 없는 한 정관 규정의 존재를 상대방이 알았다는 사정만으로 법인이 이를 주장할 수는 없다.

대표권 범위 내 계약의 효력이 법인에 미치는 것, 대표권 남용을 상대방이 안 경우 법인에 효력이 없는 것, 채무불이행책임 판단시 대표기관을 기준으로 고의·과실을 정하는 것, 이해상반행위에 대해 대표권이 없다는 것은 모두 타당한 설명이다.

정관의 규범적 의미는 객관적 기준으로 확정되는 것이므로, 사원총회 결의로 정관을 그 규범적 의미와 다르게 해석하였더라도 이는 원칙적으로 법인 구성원을 구속하는 효력이 없다.

정관 해석은 작성자나 구성원의 주관적 의사가 아니라 객관적·규범적으로 이루어져야 하므로, 결의를 거쳤다는 사정만으로 그 해석에 구속력이 생기지는 않는다.

해산사유의 정관 기재, 정관에 정함이 없는 한 사원 지위의 양도 불가, 정관에 정한 사유 외의 이사 해임 불가, 가처분 취하 후에도 정지기간 중 체결계약이 무효라는 점은 모두 옳은 설명이다.

1필 토지의 일부가 분할절차 없이 분필등기가 이루어진 경우 그 등기는 무효이므로, 그 등기를 기초로 한 등기부취득시효는 인정되지 않는다.

등기부취득시효는 유효한 등기를 전제로 하는데, 분할절차를 거치지 않은 분필등기는 실체와 부합하지 않는 무효등기이어서 시효취득의 기초가 될 수 없다.

토지 개수가 지적공부상 필수를 표준으로 정해지는 것, 주물에 대한 점유취득시효의 효력이 점유하지 않은 종물에는 미치지 않는 것, 선의취득 요건을 갖추면 타인 소유 종물도 취득할 수 있는 것, 명인방법을 갖춘 미분리과실이 독립한 거래객체가 되는 것은 모두 타당하다.

불공정한 법률행위는 처음부터 절대적 무효이므로 취소할 수 있는 법률행위가 아니며, 따라서 법정추인 제도가 적용될 여지가 없다.

무효인 법률행위는 당사자가 무효임을 알고 추인하더라도 새로운 법률행위로 볼 수 있을 뿐 소급하여 유효로 되지 않고, 취소할 수 있는 행위에 적용되는 법정추인 규정의 대상도 아니다.

불공정 여부를 법률행위 시를 기준으로 판단하는 것, 대리행위의 경우 궁박은 본인을 기준으로 판단하는 것, 경매에는 제104조가 적용되지 않는 것, 선의의 제3자에게도 무효를 주장할 수 있는 것은 모두 옳은 설명이다.

상대방이 표의자의 착오를 알고 이를 이용한 경우에는, 설령 표의자에게 중대한 과실이 있더라도 표의자는 착오를 이유로 의사표시를 취소할 수 있다.

중과실자의 취소권을 제한하는 취지는 상대방을 보호하기 위한 것인데, 상대방이 착오를 알면서 이를 이용한 경우에는 그러한 보호의 필요성이 없기 때문이다.

발신 후 사망해도 의사표시의 효력에 영향이 없는 것, 통정의 동기·목적이 허위표시 성립에 영향이 없는 것, 통정허위표시가 무효인 이상 가장행위의 채무불이행을 이유로 손해배상을 청구할 수 없는 것, 경제적 불이익이 없으면 중요부분의 착오로 보기 어려운 것은 모두 타당한 설명이다.

매도인을 기망하여 부동산을 매수한 자로부터 다시 매수한 전득자는 특별한 사정이 없는 한 선의로 추정되므로, 악의를 주장하는 쪽에서 이를 증명해야 한다.

• 사기에 의한 의사표시는 피기망자에게 손해를 가할 의사를 성립요건으로 하지 않는다.
• 강박은 표의자가 실제로 공포심을 느껴 의사표시를 한 경우에만 성립하므로, 공포심을 느끼지 않았다면 강박에 의한 의사표시로 볼 수 없다.
• 상대방의 대리인이 한 사기는 상대방 자신의 사기와 동일하게 취급되어 제3자의 사기에 해당하지 않는다.
• 단순한 피용자가 한 강박은 상대방과 동일시할 수 없어 제3자의 강박에 해당한다.

대리인이 제한능력자라는 사정은 대리행위의 효력에 영향을 주지 않으므로, 본인은 대리인이 미성년자임을 이유로 대리인이 체결한 매매계약을 취소할 수 없다.

대리인은 행위능력자임을 요하지 않는다는 것이 민법의 원칙이며, 이는 대리의 효과가 본인에게 귀속되어 대리인 자신이 불이익을 입지 않기 때문이다.

매매계약체결의 대리권에는 특별한 사정이 없는 한 중도금·잔금의 수령권한이 포함되고, 계약체결 대리권만으로는 해제권까지 포함된다고 볼 수 없으며, 본인의 사망은 대리권의 소멸사유이고, 복대리인은 甲이 아니라 본인의 대리인이라는 점에서 나머지 선택지들은 옳지 않다.

복대리인의 대리행위에 대해서도 요건을 갖추면 표현대리가 성립할 수 있다.

복대리인 역시 본인을 대리하여 법률행위를 하는 자이므로, 복대리권의 존재에 관한 상대방의 정당한 신뢰가 있다면 표현대리 법리가 그대로 적용될 수 있다.

표현대리 성립시 과실상계 법리를 유추적용할 수 없는 것, 유권대리 주장에 표현대리 주장이 포함되지 않는 것, 권한을 넘은 표현대리 규정이 법정대리에도 적용되는 것, 수권행위가 무효인 경우 애초에 대리권이 존재한 적이 없어 대리권 소멸 후의 표현대리가 적용되지 않는 것은 모두 타당하다.

본인이 무권대리행위를 추인하면 계약은 처음부터 유효한 것으로 확정되므로, 상대방은 더 이상 무권대리인을 상대로 무권대리인의 책임(손해배상)을 물을 수 없다.

무권대리인의 책임은 계약이 본인에게 효력을 발생하지 못하는 경우를 전제로 하는 것이어서, 추인으로 계약이 유효하게 된 이상 그 책임을 물을 근거가 없다.

매매대금 수령을 묵시적 추인으로 보는 것, 상대방이 안 경우 무권대리인에 대한 추인의 효력을 상대방에게 주장할 수 있는 것, 단독상속한 무권대리인의 무효 주장이 신의칙에 반하는 것, 최고기간 내 확답이 없으면 추인을 거절한 것으로 보는 것은 모두 옳은 설명이다.

허가신청절차에 협력할 의무를 이행하지 않았다고 하더라도, 유동적 무효 상태의 계약을 채무불이행을 이유로 해제할 수는 없다. 협력의무 위반에 대해서는 손해배상을 청구할 수 있을 뿐이다.

유동적 무효 상태에서는 계약의 효력이 확정되지 않았으므로 일반적인 채무불이행 해제 법리를 그대로 적용할 수 없다는 것이 판례의 입장이다.

허가 전 이행청구가 불가능한 것, 허가구역 지정이 해제되면 확정적으로 유효하게 되는 것, 허가를 받으면 소급하여 유효로 되어 새 계약이 불필요한 것, 허가신청 전이라도 사기를 이유로 취소할 수 있는 것은 모두 타당하다.

매도인에 의해 매매계약이 적법하게 해제된 후에도 매수인은 그 계약을 착오를 이유로 취소할 수 있다.

계약의 해제와 취소는 별개의 제도이므로, 해제로 계약관계가 종료되었다는 사정만으로 착오취소권 행사가 봉쇄되지 않는다는 것이 판례의 입장이다.

취소 전제의 이행거절에 취소 의사표시가 포함되는 것으로 볼 수 있는 것, 일단 취소된 행위는 무효행위의 추인 요건을 갖추지 않는 한 다시 유효로 할 수 없는 것, 취소권 행사기간이 추인가능일로부터 3년·법률행위일로부터 10년인 것, 이 기간이 제척기간인 것은 모두 옳은 설명이다.

불법조건이 붙은 법률행위는 조건만 무효로 되는 것이 아니라 법률행위 전체가 무효가 된다.

불법조건을 분리하여 조건 없는 법률행위로 유효하게 살려두면 사실상 불법을 조장하는 결과가 되므로, 민법은 법률행위 자체를 무효로 규정하고 있다.

기성조건이 정지조건이면 조건 없는 법률행위가 되는 것, 불능조건이 해제조건이면 조건 없는 법률행위가 되는 것, 기한은 특약으로도 소급효를 인정할 수 없는 것, 기한의 이익은 원칙적으로 채무자를 위한 것으로 추정되는 것은 모두 타당하다.

부당이득반환청구권은 기한의 정함이 없는 채권으로서 그 채권이 성립한 때부터 소멸시효가 진행하는 것이지, 기한의 도래를 안 때부터 진행하는 것이 아니다.

기한의 정함이 없는 채권은 발생과 동시에 이행기가 도래하므로, 권리자가 이를 알았는지 여부와 무관하게 채권 성립시점이 기산점이 된다.

불확정기한부 채권은 기한이 객관적으로 도래한 때, 정지조건부 권리는 조건이 성취된 때, 부작위채권은 위반행위를 한 때, 선택채권은 선택권을 행사할 수 있을 때부터 각각 소멸시효가 진행한다는 나머지 연결은 모두 옳다.

응소행위로 인한 시효중단의 효력은 원고가 소를 제기한 때가 아니라, 피고가 응소하여 권리를 주장한 때에 발생한다.

응소로 인한 시효중단은 피고가 적극적으로 권리를 주장하며 소송에 나선 시점을 기준으로 하므로, 원고의 소제기 시점과는 구별된다.

물상보증인이 제기한 말소등기청구소송에 대한 채권자의 응소가 시효중단사유가 아니라는 것, 재판상 청구로 중단된 시효가 재판 확정시부터 새로 진행하는 것, 가압류의 시효중단 효력이 신청시로 소급하는 것, 대항요건을 갖추지 못한 채권양수인의 재판상 청구도 시효중단사유가 되는 것은 모두 타당하다.

가장소비대차의 계약상 지위를 이전받은 자는 새로운 법률상 이해관계를 맺은 제3자가 아니라 당사자 지위 자체를 승계한 것이어서, 통정허위표시의 무효로 대항할 수 없는 제3자에 해당하지 않는다.

계약인수는 계약당사자의 지위를 그대로 이전받는 것이므로 원래 당사자에게 주장할 수 있었던 무효를 그대로 승계하며, 목적물에 담보권을 취득하거나 채권을 가압류하는 것처럼 허위표시를 기초로 새로운 이해관계를 형성한 경우와는 성질이 다르다.

가장매매 목적물에 대한 저당권 취득자, 가장소비대차에 기한 대여금채권의 가압류권자, 가장매매의 전득자, 가장전세권에 대한 저당권 취득자는 모두 판례상 제3자로 보호된다.

부속건물로 등기된 창고건물은 분할등기 없이 원채인 주택과 분리하여 단독으로 경매·매각될 수 없다.

부속건물은 독립한 등기부상 분할절차를 거치지 않는 한 원채와 함께 하나의 등기 단위로 취급되므로, 별개의 경매목적물로 취급될 수 없다.

분할절차 없는 일부만의 소유권보존등기가 불가능한 것, 온천에 관한 권리가 관습법상 물권이 아닌 것, 1필 토지의 일부도 점유취득시효의 대상이 되는 것, 지상권이 저당권의 객체가 될 수 있는 것은 모두 옳은 설명이다.

미등기인 건물을 매수하여 인도받은 자는 소유권을 취득하지는 못하지만 그 건물에 대한 사실상의 처분권을 가지므로, 토지 소유자는 그 자를 상대로 건물철거를 청구할 수 있다.

등기명의가 없더라도 사실상 처분권을 보유한 매수인에게 철거의무를 지우는 것이 판례의 입장이며, 그래야 미등기 건물로 인한 토지 침해상태를 실효적으로 제거할 수 있기 때문이다.

건물을 단순히 관리하는 직원이나 법인 대표이사 개인은 토지의 점유자가 아니어서 반환청구의 상대방이 될 수 없고, 건물 소유자에 대해서는 건물철거와 토지인도를 구할 수 있을 뿐 별도로 건물에서 퇴거할 것을 청구할 수는 없으며, 소유권과 분리하여 반환청구권만을 유보한 채 소유권을 양도하는 것도 허용되지 않는다는 점에서 나머지 선택지는 옳지 않다.

등기부의 표제부에 기재된 면적 등 사항은 물권관계가 아닌 부동산의 현황을 표시하는 것에 불과하므로 권리추정력이 인정되지 않는다.

등기의 추정력은 갑구·을구에 기재된 권리관계에 관한 것이고, 표제부 기재는 등기된 권리의 존부·귀속과 무관한 사실적 표시이므로 추정의 대상이 될 수 없다.

환매특약등기가 특약의 진정성립을 추정하는 것, 대리인에 의한 소유권이전등기가 적법한 대리행위의 존재를 추정하는 것, 저당권등기가 피담보채권의 존재를 추정하는 것, 부적법하게 말소된 등기도 말소된 등기상 권리의 존재를 추정하는 것은 모두 타당하다.

질권의 선의취득 여부는 질물의 점유(인도)를 취득한 시점을 기준으로 판단하므로, 질권설정계약 체결 당시 선의였더라도 점유를 인도받을 때 악의였다면 선의취득은 인정되지 않는다.

선의취득 제도는 거래 상대방의 무권리라는 사실을 알지 못한 채 점유를 취득한 자를 보호하는 것이므로, 실제로 점유를 이전받는 시점의 선의·무과실이 기준이 된다.

평온·공연한 점유취득이 요구되는 것, 선의·무과실에 대한 증명책임이 취득자에게 있는 것, 설정자가 직접점유를 유지하는 점유개정 방식으로는 선의취득이 인정되지 않는 것, 설정계약이 제한능력을 이유로 취소되면 선의취득이 인정될 수 없는 것은 모두 옳은 설명이다.

점유자는 점유물을 반환할 때 선의·악의, 자주·타주를 불문하고 회복자에 대하여 점유물 보존을 위해 지출한 필요비의 상환을 청구할 수 있다.

필요비상환청구권은 점유자의 점유가 정당한지 여부와 무관하게 인정되는 권리이므로, 타주점유자라 하더라도 특별한 사정이 없는 한 이를 행사할 수 있다.

지상권자와 같은 선의점유자는 자주점유 여부와 관계없이 과실수취권이 인정되고, 악의의 점유자는 과실(過失) 없이 과실(果實)을 수취하지 못한 경우에는 대가보상의무가 없으며, 점유물이 점유자의 책임 있는 사유로 멸실된 경우 선의의 타주점유자는 손해 전부를 배상해야 하고, 유익비는 점유자가 아니라 회복자의 선택에 따라 상환액이 정해진다는 점에서 나머지 선택지는 옳지 않다.

경계에 설치된 담이 상린자의 공유인 경우에는 그 담의 성질상 분할을 청구할 수 없다.

경계표·담과 같이 공동의 이용에 제공되는 공유물은 통상의 공유물분할 법리를 그대로 적용하면 상린관계의 목적을 해치게 되므로, 민법은 이러한 공유물에 대해서는 분할청구를 금지하고 있다.

다른 관습이 없으면 공동비용으로 통상의 경계표·담을 설치할 수 있는 것, 측량비용을 토지면적에 비례하여 부담하는 것, 경계를 넘은 인접지 수목뿌리를 임의로 제거할 수 있는 것, 건물 축조시 경계로부터 반미터 이상 거리를 두어야 하는 것은 모두 옳은 설명이다.

저당권은 목적물의 점유를 요소로 하지 않는 권리이므로 시효취득의 대상이 될 수 없다.

시효취득은 물건에 대한 사실상의 지배(점유)가 일정 기간 계속됨을 전제로 하는 제도인데, 저당권은 점유를 수반하지 않는 담보물권이어서 이러한 전제 자체가 성립하지 않는다.

• 지상권은 점유를 수반하는 용익물권으로서 시효취득의 대상이 된다.
• 소유권은 부동산·동산을 불문하고 시효취득의 대상이 된다.
• 계속되고 표현된 지역권은 시효취득이 인정된다.
• 동산질권은 점유를 성립요건으로 하므로 시효취득의 대상이 된다.

토지 소유자의 승낙 없이 임차인의 승낙만 받아 제3자가 수목을 심은 경우, 그 수목을 심은 자는 토지 소유자에게 대항할 수 있는 권원이 없으므로 그 수목은 토지에 부합한다.

부합을 배제하는 권원은 토지 소유자에 대하여 대항할 수 있는 것이어야 하는데, 토지임차인의 승낙만으로는 제3자가 그러한 권원을 갖추었다고 볼 수 없기 때문이다.

부동산에 부합되어 동산 소유권이 소멸하면 그 동산을 목적으로 한 다른 권리도 함께 소멸하는 것, 주종을 구별할 수 없는 부합동산을 부합 당시 가액 비율로 공유하는 것, 타인의 권원에 기해 부합되어 구성부분이 된 물건에 대해 철거청구를 할 수 없는 것, 독립성을 회복한 증축부분이 본건물과 독립하여 거래대상이 될 수 있는 것은 모두 옳은 설명이다.

유치권자가 유치권 성립 후 이를 포기하는 의사표시를 하면 그것만으로 유치권은 즉시 소멸하며, 별도로 점유를 반환할 필요는 없다.

포기는 상대방 있는 단독행위로서 의사표시가 도달함으로써 효력이 발생하므로, 점유의 반환이라는 별도의 사실행위가 있어야 소멸하는 것은 아니다.

제3자의 권리(가압류)가 존재하는 경우 후순위저당권자가 소유권을 취득해도 자신의 저당권이 혼동으로 소멸하지 않는 것, 점유권과 소유권은 혼동으로 소멸하지 않는 것, 지역권이 20년간 불행사로 시효소멸하는 것, 대항력을 갖춘 임차인이 매수인이 되면 임차권이 혼동으로 소멸하는 것은 모두 옳은 설명이다.

일반 공중이 아니라 지상건물 소유자만을 위한 특정 목적으로 사용수익권을 포기한 경우, 그 포기의 효력은 그러한 특정 관계에서만 인정되는 것이어서 이후 토지를 매수한 자에게까지 당연히 미치는 것은 아니다. 따라서 매수인의 사용수익권 행사는 원칙적으로 제한되지 않는다.

사용수익권 포기의 효력이 미치는 범위는 포기의 취지와 목적에 따라 제한적으로 인정되므로, 일반 공중을 위한 포기와 특정인만을 위한 포기는 승계인에 대한 효력에서 차이가 있다는 것이 판례의 입장이다.

소유자가 통행하는 타인에게 인도청구를 할 수 없는 것, 사용수익권을 대세적·영구적으로 포기하는 것이 허용되지 않는 것, 통행을 방해하지 않는 범위에서 처분할 수 있는 것, 상속인에게도 사용수익권 제한이 승계되는 것은 모두 옳은 설명이다.

공유자가 자신의 지분을 포기하더라도 이는 물권변동에 해당하므로, 다른 공유자들이 이전등기를 마쳐야 비로소 그 지분을 취득한다.

지분 포기의 의사표시만으로 곧바로 다른 공유자에게 지분이 귀속되는 것은 아니고, 부동산 물권변동의 일반 원칙에 따라 등기를 갖추어야 효력이 발생한다.

공유자 1인이 동의 없이 특정 부분을 배타적으로 사용하는 경우 다른 공유자는 보존행위로서 방해배제를 청구할 수 있는 것, 공유물의 처분은 전원의 동의가 있어야 다른 공유자의 지분에도 효력이 미치는 것, 제3자의 무단점유에 대해서는 각 공유자가 공유물 전부의 반환을 청구할 수 있는 것, 관리비용을 부담하지 않은 공유자에 대해서는 무상취득이 아니라 지분에 대한 매수청구권만 인정되는 것에서 나머지 선택지는 옳지 않다.

공유자들 사이에 공유물분할에 관한 협의가 이미 성립한 경우에는 공유물분할청구권이 그 목적을 달성하여 소멸하므로, 상대방이 이전등기에 협조하지 않더라도 다시 공유물분할의 소를 제기할 수 없고 이행의 소로 등기절차 이행을 구해야 한다.

공유물분할의 소는 협의가 성립하지 않은 경우에 이용하는 형성의 소이므로, 이미 분할방법에 관한 합의가 있었다면 그 이행을 구하는 통상의 소송절차에 의하여야 한다.

동의 없이 분할을 청구할 수 있는 것, 5년 이내의 범위에서 불분할 특약이 유효한 것, 법원이 전면적 가격배상 방식의 분할을 명할 수 있는 것, 지분 위 저당권이 분할 후에도 특단의 합의가 없는 한 목적물 전부에 종전 지분대로 존속하는 것은 모두 옳은 설명이다.

수목의 소유를 목적으로 한 지상권이 존속기간 만료로 소멸하더라도, 지상권자가 그 기간 중 심은 수목의 소유권이 곧바로 지상권설정자에게 귀속되는 것은 아니다.

지상권이 소멸하면 지상물수거권이나 지상물매수청구권 등의 법리에 따라 처리될 문제이지, 특약이 없다고 하여 수목의 소유권이 당연히 설정자에게 이전되는 것은 아니다.

담보가치 유지를 위한 지상권이 피담보채권 소멸시 함께 소멸하는 것, 기존 건물 사용을 목적으로 한 지상권을 30년 미만으로 정할 수 있는 것, 양도금지 특약이 있어도 지상권 양수인이 설정자에게 대항할 수 있는 것, 지료 연체기간을 소유자 변경 전후로 통산할 수 없는 것은 모두 옳은 설명이다.

존속기간이 만료되면 용익물권적 권능은 등기말소 없이 당연히 소멸하고, 존속기간이 시작되기 전에 마친 전세권설정등기도 유효한 것으로 추정된다는 설명이 옳다.

전세권은 기간이 끝나면 용익물권으로서의 효력을 잃고 전세금반환채권을 담보하는 담보물권적 권능만 남는데, 이 소멸은 등기를 말소해야 비로소 생기는 것이 아니라 기간 만료로 당연히 일어난다. 또 등기가 존속기간 개시 전에 이루어졌더라도 특별한 사정이 없는 한 그 등기의 효력은 추정된다.

• 전세금 지급이 전세권의 성립요소인 것은 맞지만 현실로 수수할 필요는 없어, 기존의 채권으로 전세금 지급에 갈음할 수 있다.
• 채권담보 목적으로 전세권을 설정하면서 목적물을 인도하지 않았더라도 장차 전세권자가 목적물을 사용·수익하기로 하였다면 그 전세권은 무효라고 볼 수 없다.

목적물에 대한 점유를 상실하면 유치권은 소멸하며, 점유회수의 소를 제기하여 점유를 회복할 수 있다는 사정만으로는 유치권이 그대로 인정되지 않는다. 실제로 점유를 회복하여야 비로소 유치권이 존속하는 것으로 취급된다.

유치권은 목적물에 대한 계속적인 점유를 성립·존속요건으로 하므로, 점유를 상실한 이상 잠재적으로 회복할 수 있다는 가능성만으로 권리가 유지된다고 볼 수는 없다.

불법행위로 인한 점유에는 유치권이 성립하지 않는 것, 소유자의 승낙 없는 임대의 경우 소유자가 유치권 소멸을 청구할 수 있는 것, 채무자를 직접점유자로 하는 간접점유로는 유효한 유치권을 취득할 수 없는 것, 저당물 제3취득자의 비용상환청구권이 유치권의 피담보채권이 될 수 없는 것에서 나머지 선택지는 옳지 않다.

주택수선공사를 한 수급인의 공사대금채권은 그 주택 자체에 관하여 발생한 채권이므로, 대금채권을 담보하기 위해 주택을 점유하는 경우 유치권이 유효하게 성립한다.

유치권이 성립하려면 채권이 목적물 자체에 관하여 생긴 것이어야 하는데(견련성), 수선공사의 공사대금채권은 바로 그 목적물에 투입된 노무·비용에서 발생한 것이어서 견련성이 인정된다.

• 권리금반환청구권은 상가건물 자체에 관하여 생긴 채권이 아니므로 유치권이 성립하지 않는다.
• 매매대금채권은 매매목적물 자체에 관하여 생긴 채권으로 보지 않아 유치권이 성립하지 않는다.
• 건축자재 대금채권은 자재에 관한 채권일 뿐 건물 자체에 관하여 생긴 채권이 아니므로 유치권이 성립하지 않는다.
• 임차보증금반환채권은 임차목적물 자체에 관하여 생긴 채권이 아니므로 유치권이 성립하지 않는다.

질물보다 다른 재산이 먼저 경매된 경우, 질권자는 그 매각대금의 배당에 참가하여 변제를 받을 수 있다.

민법은 질권자가 질물로 변제받지 못한 부분의 채권에 한하여 채무자의 다른 재산에서 변제받도록 제한하면서도, 질물보다 다른 재산에 관한 배당이 먼저 실시되는 경우에는 그 제한을 적용하지 않는다. 배당 순서라는 우연한 사정 때문에 질권자가 만족을 얻지 못하는 결과를 막기 위한 것이다.

다만 이 경우 다른 채권자는 질권자에게 그 배당금액의 공탁을 청구할 수 있어, 질물의 환가 결과를 반영한 정산이 가능하도록 하고 있다.

채권 일부만 변제받아도 질물 전부에 대해 권리를 행사할 수 있는 것(불가분성), 질물 멸실시 설정자가 받을 금전을 압류하면 물상대위가 인정되는 것, 정당한 이유가 있을 때 감정자의 평가에 의한 간이변제충당을 법원에 청구할 수 있는 것, 질권자가 자기 책임으로 전질할 수 있는 것은 모두 옳은 설명이다.

주물 그 자체의 효용과 직접 관계가 없는 물건은 종물이 아니므로, 그 물건이 경매목적물로 잘못 평가되었더라도 저당권의 효력이 미치지 않아 경매의 매수인이 그 소유권을 취득하지는 못한다.

저당권의 효력은 원칙적으로 종물에 미치는데, 종물이 되려면 주물의 효용을 돕는 관계에 있어야 하므로 그러한 관계가 없는 물건은 평가 여부와 무관하게 저당권의 효력범위 밖에 있다.

압류 이후 발생한 차임채권에 저당권 효력이 미치는 것, 구분건물 전유부분의 저당권 효력이 대지사용권에도 미치는 것, 부합된 증축부분이 평가되지 않았어도 매수인이 취득하는 것, 특약이 없는 한 건물저당권의 효력이 그 건물 소유 목적 지상권에도 미치는 것은 모두 옳은 설명이다.

토지 소유자가 타인과 함께 그 지상 건물을 공유하는 상태에서 토지에만 저당권이 설정되고 경매로 토지 소유자가 달라진 경우에만 법정지상권이 성립한다.

이 경우 토지 소유자는 자기와 건물 공유자 모두를 위하여 건물 전체의 존립을 용인한 것으로 보므로, 건물 공유자 전원을 위해 법정지상권이 인정된다.

• 저당권 설정 당시 나대지였다면 그 뒤 저당권자의 동의를 얻어 건물을 신축하였더라도 법정지상권은 생기지 않는다. 동의가 있었다는 사정만으로 나대지로 평가된 담보가치의 하락을 정당화할 수는 없기 때문이다.
• 토지와 지상건물에 공동저당이 설정된 뒤 건물을 헐고 새 건물을 지은 경우, 신축 건물에 종전과 같은 순위의 공동저당이 설정되는 등의 사정이 없는 한 법정지상권은 성립하지 않는다.

물상보증인 소유 부동산이 먼저 경매되어 배당이 이루어진 경우, 물상보증인은 채무자 소유 부동산에 대하여 채권자를 대위하여 1번 저당권을 취득하며, 이 대위는 채무자 소유 부동산의 후순위저당권자가 갖는 대위기대보다 우선한다.

丙 소유 Y의 매각대금 2억 원이 甲에게 전부 배당되었으므로 甲의 잔존채권은 $3 - 2 = 1$억 원이고, 물상보증인 丙은 자신이 부담하게 된 2억 원의 범위에서 甲의 X에 대한 1번 저당권을 대위행사한다.

따라서 X의 매각대금 3억 원은 甲의 잔존채권 1억 원과 丙의 대위분 2억 원으로 $1 + 2 = 3$억 원 전부가 소진되어, 2번 저당권자 丁에게 돌아갈 배당액은 남지 않는다. 즉 丁이 배당받을 수 있는 금액은 0원이다.

Y축 절편만 낮아지고 X축 절편은 그대로이므로 X재 가격은 하락하고 소득은 감소한 것이다.

예산선의 Y절편은 $\dfrac{M}{P_Y}$, X절편은 $\dfrac{M}{P_X}$이다. 그림에서 세로축 절편이 A에서 B로 낮아졌는데 Y재 가격이 변하지 않았다고 했으므로, 분자인 소득 M이 줄어든 것이다.

그런데 가로축 절편은 여전히 C로 같다. $\dfrac{M}{P_X}$가 불변인데 분자 M이 줄었다면 분모인 $P_X$도 같은 비율로 작아져야 하므로, X재 가격은 하락했다는 결론이 나온다.

수요가 가격탄력적인 상품을 판매하는 기업이 가격을 내리면 판매수입이 증가한다.

탄력성이 1보다 큰 구간에서는 가격 하락률보다 수량 증가율이 더 크므로, 가격×수량으로 계산되는 총수입이 늘어나는 것이 탄력적 수요의 핵심 성질이다.

• 사치재는 수요의 가격탄력성이 아니라 수요의 소득탄력성이 1보다 큰 재화로 정의되므로 옳지 않다.
• 열등재의 정의는 소득이 늘 때 수요가 줄어드는 재화이며, 가격이 오르면 수요가 준다는 서술은 모든 정상적인 재화에도 해당하는 일반적인 수요법칙일 뿐이다.
• 기펜재는 가격효과가 아니라 소득효과의 절댓값이 대체효과의 절댓값보다 큰 열등재로 정의되므로 설명이 뒤바뀌었다.
• 두 상품이 완전대체재이면 무차별곡선은 볼록한 곡선이 아니라 직선 모양이 된다.

무차별곡선은 $Y=X$ 선 위에서 한 번 꺾이며, 그 위쪽은 기울기 $-2$, 아래쪽은 기울기 $-\dfrac{1}{2}$인 두 직선이 이어진 모양이 된다.

$X \lt Y$인 구간에서는 $\min\{X,\,Y\}=X$이므로 효용함수가 $U=2X+Y$가 되고, 한계대체율은 $\dfrac{MU_X}{MU_Y}=\dfrac{2}{1}=2$이어서 기울기가 $-2$인 가파른 직선이다.

$X \gt Y$인 구간에서는 $\min\{X,\,Y\}=Y$이므로 $U=X+2Y$가 되고, 한계대체율은 $\dfrac{1}{2}$이어서 기울기가 $-\dfrac{1}{2}$인 완만한 직선이다.

따라서 $Y=X$ 선을 경계로 왼쪽 위는 가파르고 오른쪽 아래는 완만한, 한 번 꺾인 우하향 직선 형태가 옳다. 꺾임점이 $Y=2X$와 $Y=\dfrac{1}{2}X$ 두 곳에 있거나, 매끄러운 곡선 또는 직각으로 꺾인 L자 형태는 이 효용함수와 맞지 않는다.

한계대체율 조건에 X재 소비량 14를 대입하면 Y재 선택은 63이다.

효용함수 $U=(X+2)(Y+1)$에서 $MU_X=Y+1$, $MU_Y=X+2$이므로 한계대체율은 $\left|\dfrac{dY}{dX}\right|=\dfrac{MU_X}{MU_Y}=\dfrac{Y+1}{X+2}$이다.

여기에 한계대체율 4와 X재 소비량 14를 대입하면
$\dfrac{Y+1}{14+2}=4$
$Y+1=4\times 16=64$
따라서 $Y=63$이다.

효용을 극대화하는 소비점에서는 한계대체율이 두 재화의 상대가격과 같아지는데, 이 문제는 그 값(4)을 직접 주었으므로 가격을 따로 몰라도 한계대체율 식 하나만으로 Y재 소비량이 결정된다.

한계기술대체율이 두 요소의 한계생산 비율이라는 점, 완전대체이면 등량곡선이 직선이라는 점, 원점에 볼록하면 한계기술대체율 체감이 성립한다는 점이 옳다.

등량곡선 기울기의 절댓값인 한계기술대체율은 $MRTS_{LK}=\dfrac{MP_L}{MP_K}$로, 노동을 한 단위 늘릴 때 같은 산출량을 유지하기 위해 줄여야 하는 자본의 양을 뜻한다. 두 요소가 완전대체재이면 이 비율이 일정해 등량곡선은 우하향 직선이 되고, 원점에 대해 볼록하면 노동을 늘려 갈수록 기울기가 완만해져 체감의 법칙이 성립한다.

반면 콥-더글러스 생산함수 $Q=AL^{\alpha}K^{\beta}$의 한계기술대체율은 $\dfrac{\alpha K}{\beta L}$로 요소 투입비율에 따라 달라지는 양(+)의 값이며 0이 아니다.

두 유형 기업의 개별 공급곡선을 수평으로 모두 더하면 산업 공급곡선은 $Q=400P$가 된다.

완전경쟁기업은 $P=MC$가 되는 수량을 생산한다. 비용함수가 $C(Q)=2+\dfrac{Q^{2}}{2}$인 기업은 $MC=Q$이므로 $P=Q$, 즉 개별 공급량이 $Q=P$이고 이런 기업이 100개이므로 합계는 $100P$이다.

비용함수가 $C(Q)=2+\dfrac{Q^{2}}{10}$인 기업은 $MC=\dfrac{Q}{5}$이므로 $P=\dfrac{Q}{5}$, 즉 $Q=5P$이고 이런 기업이 60개이므로 합계는 $300P$이다.

산업 공급곡선은 개별 공급곡선의 수평합이므로 $Q=100P+300P=400P$이다. 고정비용 2는 한계비용에 영향을 주지 않아 공급곡선의 모양을 바꾸지 않으며, 가격이 2보다 크다는 단서는 두 유형 기업이 모두 조업을 계속하는 구간임을 확인해 주는 조건이다.

이윤을 극대화하는 생산량은 가격과 한계비용이 같아지는 점에서 결정되며, 그때의 이윤은 476이다.

완전경쟁시장이므로 한계수입은 가격 100과 같고, 총비용함수를 미분하면 한계비용은 $MC = 8Q + 4$이다.

$100 = 8Q + 4$를 풀면 $Q = 12$이고, 이때 총수입은 $100 \times 12 = 1200$, 총비용은 $4(12)^2 + 4(12) + 100 = 724$이다.

따라서 이윤은 $1200 - 724 = 476$이다.

시장실패는 정보의 비대칭, 외부성, 공공재의 특성, 자연독점 등에서 비롯되며, 규모에 대한 수익체감 기술은 오히려 완전경쟁을 뒷받침하는 조건이라 시장실패 요인이 아니다.

• 역선택은 정보 비대칭에서 비롯되는 대표적 시장실패 요인이다.
• 긍정적 외부성은 사회적 최적 수준보다 과소 생산이 이루어지는 외부성으로 인한 시장실패이다.
• 불완전한 정보는 자원배분의 효율성을 저해하는 시장실패 요인이다.
• 소비의 비경합성과 배제불가능성은 공공재의 특성으로 무임승차 문제를 낳는 시장실패 요인이다.

반대로 규모에 대한 수익체증(규모의 경제)이 자연독점을 낳아 시장실패로 이어지는 것이 일반적인 설명이다.

X와 Y가 1:1로 완전 대체되는 효용함수에서는 가격이 더 낮은 재화만 전부 소비하는 구석해가 성립하므로, X재 수요량 변화는 대체효과에 기인한다.

애초에 X가격 5, Y가격 6일 때는 X가 상대적으로 저렴하여 X만 소비하다가, X가격이 8로 올라 Y보다 비싸지면 소비를 Y로 전량 전환하게 된다.

이러한 완전대체재의 무차별곡선은 기울기가 일정한 직선이므로, 상대가격 역전에 따른 소비 전환은 소득효과 없이 대체효과만으로 설명된다.

이중가격설정에서는 낮은 가격은 한계비용과 수요곡선이 만나는 점에서, 높은 가격은 한계비용과 한계수입이 일치하는 독점가격으로 책정하는 것이 원칙인데, 이 문항은 두 가격의 설정 기준을 서로 바꾸어 서술하고 있다.

낮은 가격을 한계비용가격으로 설정해 효율적인 산출량까지 판매를 유도하고, 높은 가격을 독점이윤을 남기는 수준으로 설정해 기업의 손실을 보전하는 것이 이중가격설정의 취지이다.

• 러너의 독점력지수는 이윤극대화점에서 측정한 수요의 가격탄력성의 역수와 같다는 설명은 옳다.
• 한계비용가격설정이 자연독점 기업에 손실을 초래한다는 설명도 옳다.
• 평균비용가격설정이 손실 없이 낮은 가격에 공급을 유도한다는 설명도 옳다.
• 이중가격설정이 한계비용가격설정의 장점을 살리면서 독점기업의 손실을 줄이는 정책이라는 설명도 옳다.

수직 수요곡선(탄력성 0), 직각쌍곡선 수요곡선(탄력성 1), 원점을 지나는 직선 공급곡선(탄력성 1)은 모두 곡선 위 모든 점에서 탄력성이 같다.

수요곡선이 수직이면 가격이 아무리 변해도 수량이 그대로여서 어느 점에서나 가격탄력성은 0이다. 직각쌍곡선은 $P \times Q$가 일정한 형태이므로 가격이 변해도 총지출이 변하지 않아 모든 점에서 탄력성이 1이다.

원점을 지나는 직선 공급곡선에서는 $\varepsilon_S=\dfrac{dQ}{dP}\cdot\dfrac{P}{Q}$의 두 항이 정확히 상쇄되어 기울기와 무관하게 탄력성이 항상 1이 된다.

반면 우하향하는 직선 수요곡선은 기울기가 일정해도 $\dfrac{P}{Q}$가 점마다 달라져, 위쪽 구간은 탄력적이고 중점에서 1이며 아래쪽 구간은 비탄력적이 되므로 모든 점에서 같다고 할 수 없다.

실효성 있는 가격상한제와 가격하한제는 모두 시장의 균형거래량보다 적은 수준에서 거래가 이루어지게 하여 자중손실을 발생시킨다.

가격상한제는 시장가격보다 낮은 수준에서 규제하여 초과수요와 함께 거래량 감소를, 가격하한제는 시장가격보다 높은 수준에서 규제하여 초과공급과 함께 거래량 감소를 낳는다.

• 가격상한제가 실시되면 실제 거래량은 규제 이전보다 오히려 감소한다.
• 가격하한제가 실시되어도 실제 거래량은 이전보다 감소한다.
• 최저임금제는 가격을 일정 수준 이상으로 유지시키는 가격하한제에 해당하는 규제이다.
• 가격하한제가 실시되면 초과수요가 아니라 초과공급이 발생하며, 암시장은 초과수요가 나타나는 가격상한제에서 형성되기 쉽다.

기술진보가 평균비용곡선을 아래로 이동시키고, 규모에 대한 수익 체증 구간에서 장기평균비용곡선이 우하향한다는 설명이 옳다.

기술진보로 같은 산출량을 더 적은 비용으로 만들 수 있게 되면 평균비용곡선 전체가 하방 이동한다. 또 모든 생산요소를 같은 비율로 늘렸을 때 산출량이 그보다 크게 늘어나면 산출물 한 단위당 비용이 낮아지므로 장기평균비용곡선은 우하향한다.

• 단기에서 두 곡선의 관계는 반대로, 한계비용곡선이 평균비용곡선의 최저점을 아래에서 위로 통과한다. 한계비용이 평균비용보다 낮으면 평균이 떨어지고 높으면 올라가기 때문이다.
• 규모의 경제가 있으면 산출량이 늘수록 평균비용이 낮아지므로 평균비용곡선은 수평이 아니라 우하향한다.

비용을 극소화하는 생산요소 투입은 한계기술대체율과 요소가격비가 같아지는 점에서 결정되며, 그 결과 $L = 2K$의 관계가 성립한다.

콥-더글라스 생산함수 $Q=L^{0.5}K^{0.5}$에서 한계기술대체율은 $MRTS_{LK} = \dfrac{MP_L}{MP_K} = \dfrac{K}{L}$이다.

비용극소화 조건 $\dfrac{K}{L} = \dfrac{w}{r} = \dfrac{12}{24} = 0.5$를 정리하면 $K = 0.5L$, 즉 $L = 2K$이다.

평등주의 경향이 강할수록 사회무차별곡선은 원점에 대해 더 오목해지는 것이 아니라 더 볼록한(굽은 정도가 큰) 모양을 갖는다.

사회구성원 간 효용 배분의 불평등을 더 크게 반영하려 할수록 사회무차별곡선의 곡률이 커져 원점에 대해 볼록한 정도가 강해지며, 극단적으로 평등을 중시하는 롤즈적 가치판단에서는 L자 형태가 된다.

• 평등주의적 사회후생함수가 개인 간 효용수준의 차이를 반영한다는 설명은 옳다.
• 공리주의자의 사회후생함수가 구성원 효용에 동일한 가중치를 둔다는 설명도 옳다.
• 롤즈의 가치판단을 반영한 사회무차별곡선이 L자 모양이라는 설명, 최소극대화 원칙에 대한 설명도 모두 옳다.

한계비용가격설정을 적용하면 가격이 5로 낮아져 750의 손실이 발생한다.

역수요함수 $P=140-Q$와 한계비용 $MC=5$를 같게 놓으면 $140-Q=5$, 즉 $Q=135$, $P=5$이다.

이때 총수입은 $5 \times 135 = 675$, 총비용은 $750+5(135)=1425$이므로, 이윤은 $675-1425=-750$, 즉 손실 750이다.

단기생산함수를 노동에 대해 푼 뒤 요소가격을 곱해 가변비용을 구하면 단기 총비용곡선은 $25Q^2+400$이 된다.

생산함수 $Q=4L^{0.5}$를 노동에 대해 정리하면 $L^{0.5}=\dfrac{Q}{4}$, 즉 $L=\dfrac{Q^2}{16}$이다.

가변생산요소의 가격이 400이므로 가변비용은 $VC=400L=400\times\dfrac{Q^2}{16}=25Q^2$이다.
여기에 고정비용 400을 더하면 $TC=25Q^2+400$이다.

노동을 대입하지 않고 생산량에 요소가격을 그대로 곱한 $400Q+400$이나, $L=\dfrac{Q^2}{16}$ 대신 $\dfrac{Q^2}{1600}$을 쓴 $0.25Q^2+400$은 잘못된 대입이며, 고정비용 400은 생산량과 무관한 상수항으로 반드시 남는다.

계약곡선은 에지워스 상자에서 배분이 파레토 효율적인 점들의 궤적으로, 일반적으로 교환(소비)의 효율성을 나타내는 개념이지 생산의 효율성을 보장하는 개념이 아니다.

생산의 효율성은 두 생산요소를 투입하는 생산자 에지워스 상자에서 각 기업의 한계기술대체율이 같아지는 점들로 별도로 논의되며, 이 문항의 '계약곡선'은 종합적 효율성 논의에서 교환의 효율성 쪽에 대응한다.

• 효용가능곡선이 두 사람에게 배분할 때 얻을 수 있는 최대한의 효용조합이라는 설명은 옳다.
• 효용가능경계가 자원을 가장 효율적으로 배분했을 때의 효용수준 조합이라는 설명도 옳다.
• 종합적 효율성이 생산의 효율성과 교환의 효율성이 동시에 달성된 상태라는 설명, 생산가능곡선에 대한 설명도 모두 옳다.

완전경쟁기업의 공급곡선은 곧 한계비용곡선이므로, 이를 생산량 0부터 5까지 적분한 가변비용은 25이다.

주어진 공급함수 $Q_A(P)=\dfrac{P}{2}$를 가격에 대해 풀면 $P=2Q$이고, 이윤극대화 조건 $P=MC$에 의해 한계비용은 $MC=2Q$이다.

가변비용은 한계비용을 0부터 해당 생산량까지 적분한 값이므로
$VC=\int_{0}^{5}2Q\,dQ=\left[Q^{2}\right]_{0}^{5}=25$이다.

생산량 5에서의 가격이 $P=10$이므로 총수입 $10\times5=50$이 되는데, 이는 한계비용곡선 아래 면적이 아니라 직사각형 면적이어서 가변비용이 될 수 없다. 우상향하는 한계비용곡선 아래의 삼각형 면적이 가변비용임에 유의한다.

노동의 한계요소비용은 임금률보다 80만큼 크다.

노동공급곡선이 $w=60+0.08L$이므로 총요소비용은 $TFC=wL=60L+0.08L^2$이고, 한계요소비용은 $MFC=\dfrac{d(TFC)}{dL}=60+0.16L$이다.

$L=1000$일 때 임금률은 $w=60+0.08(1000)=140$, 한계요소비용은 $MFC=60+0.16(1000)=220$이므로, 그 차이는 $220-140=80$이다.

기준연도 가격으로 평가한 실질GDP가 5,000에서 6,000으로 늘고 고정 소비바스켓의 구입비용은 두 해 모두 70이므로, 경제성장률은 20%, 소비자물가상승률은 0%이다.

실질GDP는 기준연도인 2022년 가격(X재 10, Y재 50)을 고정해 계산한다.
2022년: $100\times10+80\times50=5{,}000$
2023년: $100\times10+100\times50=6{,}000$

따라서 실질GDP 증가율은 $\dfrac{6{,}000-5{,}000}{5{,}000}\times100=20\%$이다. 2023년 가격을 쓰면 명목GDP가 되어 성장률이 달라지므로 가격은 반드시 2022년 것으로 고정해야 한다.

소비자물가지수는 X재 2단위·Y재 1단위로 고정된 바스켓의 구입비용 변화이다.
2022년: $2\times10+1\times50=70$
2023년: $2\times15+1\times40=70$
X재 가격 상승분(+10)과 Y재 가격 하락분(-10)이 정확히 상쇄되어 물가상승률은 0%가 된다.

2023년 베트남의 투자(재고투자)는 10억 달러이다.

같은 해 생산된 완제품 중 팔리지 않고 남은 10억 달러어치 재고는 국민소득계정에서 재고투자로 계상되어 베트남의 2023년 GDP에 포함된다.

• 2023년 한국의 GDP는 한국에서 생산되어 수출된 부품의 가치인 100억 달러이며, 50억 달러가 아니다.
• 2023년 베트남의 GDP는 산출액 200억 달러가 아니라, 수입 중간재(부품) 100억 달러를 뺀 부가가치 100억 달러이다.
• 2023년 베트남의 순수출은 수출 190억 달러(50+140)에서 수입 100억 달러를 뺀 90억 달러이지, 190억 달러가 아니다.
• 2024년에는 이미 2023년 GDP에 반영된 재고가 판매되는 것이므로, 소비는 10억 달러 늘지만 재고투자가 10억 달러 줄어 2024년 GDP에는 추가로 반영되지 않는다.

민간저축은 100이다.

순수출이 0이므로 국민저축은 투자와 같아 $S = I = 50$이고, 정부저축은 조세에서 정부지출(정부소비 40과 정부투자 60)을 뺀 $T-G=50-(40+60)=-50$이다.

민간저축은 국민저축에서 정부저축을 뺀 값이므로 $S_p = S - S_g = 50-(-50)=100$이다.

정부투자를 투자에 포함시켜 $I=50+60=110$, $S_g=50-40=10$으로 계산해도 민간저축은 $110-10=100$으로 같다.

디스인플레이션은 단기적으로 총생산을 줄여 경기침체를 낳고, 기대인플레이션이 빨리 조정될수록 장기균형에 더 빨리 도달한다.

테일러 준칙은 인플레이션율이 목표를 웃돌 때 명목이자율을 인플레이션 상승폭보다 더 크게 올리도록 규정한다. 따라서 긴축 국면에서 실질이자율은 하락이 아니라 상승하며, 실질이자율이 하락한다는 서술은 이 점에서 성립하지 않는다.

실질이자율 상승은 투자와 이자율에 민감한 소비를 위축시켜 총수요를 줄이고, 우하향하는 단기 필립스곡선을 따라 인플레이션이 낮아지는 대가로 실업이 늘고 총생산이 감소한다. 이 단기 비용이 희생비율(sacrifice ratio)이다.

반면 민간의 기대인플레이션이 정책을 신뢰해 빠르게 낮아지면 단기 필립스곡선이 그만큼 빨리 아래로 이동해 총생산이 자연산출량으로 조기에 복귀한다. 극단적으로 기대가 즉시 조정되면 산출 감소 없이 인플레이션만 낮아지는 무비용 디스인플레이션도 가능하다.

기대인플레이션율이 0으로 고정된 상태에서 손실함수를 최소화하는 인플레이션율은 0.5이다.

손실함수 $L(\pi_t)=-0.5(\pi_t-\pi_t^{e})+0.5(\pi_t)^{2}$에 $\pi_t^{e}=0$을 대입하면 $L(\pi_t)=-0.5\pi_t+0.5\pi_t^{2}$이 된다.

이를 인플레이션율로 미분해 0으로 두면 $\dfrac{dL}{d\pi_t}=-0.5+\pi_t=0$이므로 $\pi_t=0.5$이고, 2계도함수가 $1>0$이므로 이 값에서 손실이 최소가 된다.

앞의 항은 예상보다 높은 인플레이션이 산출을 늘려 손실을 줄이는 효과를, 뒤의 항은 인플레이션 자체가 주는 비용을 나타낸다. 민간의 기대가 0에 묶여 있는 한 중앙은행은 재량적으로 양(+)의 인플레이션을 선택하게 되며, 이것이 인플레이션 편의(inflation bias)가 생기는 이유다.

환율경로는 이자율이 상승하면 자국통화가치가 상승(절상)하여 순수출이 감소하는 경로이므로, 통화가치 하락과 순수출 증가로 서술한 것은 틀렸다.

이자율이 오르면 해외 자본이 유입되어 자국통화 수요가 늘고 환율(자국통화 표시 외화가격)이 하락, 즉 자국통화가치는 절상되어 수출경쟁력이 떨어진다.

• 공개시장 매입이 본원통화를 늘려 이자율을 낮춘다는 설명은 옳다.
• 재할인율 인상이 재할인대출을 줄여 이자율을 높인다는 설명도 옳다.
• 자산가격경로와 신용경로에 대한 설명도 모두 옳다.

정부지출이 150에서 200으로 늘면 대부자금시장의 균형 실질이자율은 3%에서 4%로 1%포인트 상승하고 민간투자는 170에서 160으로 10 감소한다.

총저축식에 $s(r)=0.05r$, $\bar{Y}=1000$, $\bar{T}=200$을 넣으면 민간저축은 $0.05r\times(1000-200)=40r$이고, 정부저축은 $\bar{T}-\bar{G}$이다.

정부지출이 150일 때 $S=40r+50$이고 $S=I$에서 $40r+50=200-10r$, 즉 $50r=150$이므로 $r=3$, $I=200-10\times3=170$이다.
정부지출이 200일 때 $S=40r+0$이고 $40r=200-10r$, 즉 $50r=200$이므로 $r=4$, $I=200-10\times4=160$이다.

정부저축이 50만큼 줄어 대부자금 공급이 왼쪽으로 이동한 결과이며, 총생산이 $\bar{Y}=1000$으로 고정된 고전학파 모형에서는 이것이 민간투자를 밀어내는 구축효과로만 나타난다. 다만 민간저축률이 이자율에 반응해 저축이 늘어나므로 구축 규모(10)는 정부지출 증가분(50)보다 작다.

생애주기가설에 따르면 은퇴연령의 변화 없이 기대수명만 늘어나면, 늘어난 노후 기간에 대비해 소비를 줄이고 저축을 늘리게 되어 소비가 감소한다.

평생 벌어들일 소득이 일정한 상태에서 소비해야 할 기간(수명)만 길어지므로, 매기 소비할 수 있는 금액이 줄어드는 것이다.

• 케인즈의 소비이론에서 소비를 결정하는 주요 변수는 이자율이 아니라 현재의 가처분소득이다.
• 리카도 등가정리는 케인즈의 소비함수가 아니라 미래를 내다보는 합리적 소비자(항상소득·생애주기 이론)를 전제로 한 이론이다.
• 소비평탄화를 강조하는 것은 케인즈 이론이 아니라 항상소득가설·생애주기가설이다.
• 임의보행가설은 유동성제약이 아니라 합리적 기대 하의 소비 결정을 설명하는 이론이다.

비례세가 포함된 정부지출승수를 적용하면 균형국민소득의 증가분은 $\dfrac{5}{3}$이다.

모형을 결합하면 $Y=1+0.5\{Y-(2+0.2Y)\}+2+10$이고, 정리하면 $Y=0.4Y+12$이므로 초기 균형은 $Y=20$이다.

소득 1단위가 늘 때 유발되는 지출은 한계소비성향 0.5와 세후 소득 비율 $(1-0.2)$의 곱이므로 $0.5\times0.8=0.4$이고, 정부지출승수는 $\dfrac{1}{1-0.4}=\dfrac{1}{0.6}=\dfrac{5}{3}$이다.

따라서 정부지출을 1만큼 늘리면 국민소득은 $\dfrac{5}{3}$만큼 증가한다. 조세가 정액세였다면 승수가 $\dfrac{1}{1-0.5}=2$였겠지만, 비례세는 늘어난 소득의 일부를 세금으로 흡수해 승수를 작게 만든다.

재화시장 균형식에 주어진 값을 차례로 대입하면 균형이자율은 0.2이다.

가처분소득이 $Y-T=20-10=10$이므로 소비는 $C=2+0.8\times10=10$이다.

이를 $Y=C+I+G$에 넣으면 $20=10+(2-10r)+10$, 즉 $20=22-10r$이므로 $r=0.2$이다.

총생산이 20으로 고정된 상태에서 소비와 정부지출이 흡수하고 남은 몫(=2)이 곧 균형투자이며, 투자함수 $I=2-10r$이 그 값을 만들어 내도록 이자율이 결정된다. 소수로 표현된 0.2는 백분율로는 20%에 해당한다.

솔로우 잔차는 4%이다.

생산함수 $Y=AK^{0.5}L^{0.5}$를 증가율로 나타내면 $\%\Delta Y = \%\Delta A + 0.5\%\Delta K + 0.5\%\Delta L$이다.

$5\% = \%\Delta A + 0.5(4\%) + 0.5(-2\%) = \%\Delta A + 1\%$이므로 $\%\Delta A = 4\%$이다.

이자율평가설에 따른 한국의 명목이자율은 3%이다.

구매력평가설에 따르면 원/달러 환율의 예상 변화율은 두 나라 인플레이션율의 차이와 같으므로 $3\% - 5\% = -2\%$, 즉 환율이 2% 하락(원화가 2% 절상)할 것으로 기대된다.

이자율평가설에서 한국의 명목이자율은 미국의 명목이자율에 환율의 예상 변화율을 더한 값이므로 $5\% + (-2\%) = 3\%$이다.

ㄷ, ㄹ이 옳다. ㄱ과 ㄴ의 현재 자본량이 k=2일 때 생산량은 $y=0.5\sqrt{2}\approx0.707$이고, 저축 및 투자는 $sy=0.2(0.707)\approx0.141$, 감가상각은 $\delta k=0.1(2)=0.2$이므로 투자는 증가하지 않고 감가상각이 저축보다 크다. 균제상태가 아닌 경우에도 자본은 균제상태로 수렴하며, 그에 따라 1인당 생산량의 변화율은 0으로 수렴한다. 균제상태 자본량은 $k^*=({0.5s}/{\delta})^2=({0.1}/{0.1})^2=1$이고, 이윤을 극대화하는 황금률 조건 $f'(k)=\delta$에서 $0.25/\sqrt{k}=0.1$이므로 $k_{\mathrm{GR}}=6.25$이다. 따라서 ㄹ은 일반적으로 성립하지 않아 정답은 ㄷ, ㄹ이라는 주어진 정답과 모순되므로 정확한 판단이 필요하다.

자국통화가 저평가된 고정환율제에서는 자본이동이 자유로울 때 중앙은행이 통화공급을 독립적으로 정할 수 없고, 자국통화 평가절상 기대는 자국통화로 계산한 외국채권의 기대수익률을 낮춘다.

환율을 균형보다 높게(자국통화를 싸게) 묶어 두면 외환시장에서 자국통화에 초과수요가 생기므로, 중앙은행은 환율을 지키기 위해 외화를 사들이고 자국통화를 내놓아야 한다.

• 이 상황의 투기적 공격은 절상 차익을 노린 자본유입이므로 외환보유고는 오히려 늘어난다. 외환보유고가 줄어드는 것은 통화가 고평가되어 방어에 나설 때의 이야기다.
• 같은 이유로 중앙은행의 외화 매입은 본원통화를 풀어 국내 통화공급을 늘리므로, 통화공급이 감소한다는 서술도 성립하지 않는다.

환율을 고정한 채 자본이동을 완전히 허용하면 통화량이 환율 방어의 결과로 결정되어 버리는데, 이것이 삼불원칙(불가능한 삼위일체)이다. 또 자국통화로 환산한 외국채권 수익률은 $i^{*}+\dfrac{\Delta E^{e}}{E}$이므로, 자국통화 절상 기대($\Delta E^{e}<0$)는 이 값을 하락시킨다.

LM곡선이 수직이고 IS곡선이 우하향하면, 재정정책을 펼쳐도 이자율만 오르고 국민소득은 그대로여서 완전한 구축효과가 나타난다는 설명이 옳다.

LM곡선이 수직이라는 것은 화폐수요가 이자율에 전혀 반응하지 않는 경우로, 화폐시장 균형만으로 국민소득이 고정되어 재정지출 확대는 이자율 상승을 통해 민간투자를 완전히 밀어낸다.

• 화폐수요의 이자율탄력성이 0인 경우는 유동성함정이 아니라, 오히려 화폐수요의 이자율탄력성이 무한대(LM곡선이 수평)인 경우가 유동성함정이다.
• IS곡선이 수평이고 LM곡선이 우상향하면 재정정책이 무력화되는 것이지, 통화정책은 오히려 국민소득에 큰 영향을 미친다.
• 피구효과는 물가하락에 따른 실질잔고(부)의 증가가 소비를 늘리는 효과이지, 소비가 단순히 이자율에 반응하는 것을 가리키지 않는다.
• IS곡선 위쪽의 점은 생산물시장의 초과수요가 아니라 초과공급 상태를 나타낸다.

이자율을 20에서 25로 5만큼 올리려면 명목화폐공급량을 40에서 32로, 즉 8만큼 줄여야 한다.

현재 균형은 IS곡선 $r=120-5Y$와 화폐시장 균형 $40=3Y-r$을 연립해 구한다. $120-5Y=3Y-40$에서 $8Y=160$이므로 $Y=20$, $r=120-5\times20=20$이다.

통화정책은 LM곡선만 이동시키므로 긴축 후에도 경제는 IS곡선 위에 있어야 한다. 목표 이자율 $r=25$를 IS곡선에 넣으면 $25=120-5Y$에서 $Y=19$이다.

이 조합을 화폐시장 균형식에 대입하면 $M=3\times19-25=32$이므로 감소분은 $40-32=8$이다. 물가가 1로 고정되어 실질화폐량과 명목화폐량이 같으므로 $\Delta M=3\Delta Y-\Delta r=3\times(-1)-5=-8$로도 같은 값을 얻는다. 이자율 상승분(5)뿐 아니라 소득 감소(1)에 따른 거래적 화폐수요 감소분(3)까지 더해져 필요한 감소분이 8이 되는 것이다.

구매력평가 환율은 두 나라 가격의 비율인 1,000원/달러이며, 현재 환율 1,100원에서 미국 가격과 환율이 불변이라면 한국의 햄버거 가격이 올라야 등가가 회복된다.

절대적 구매력평가설에 따르면 환율은 $e=\dfrac{P_{\text{한국}}}{P_{\text{미국}}}=\dfrac{5{,}000}{5}=1{,}000$(원/달러)이다.

환율이 1,100원에 머물고 미국 가격이 5달러로 유지된 채 구매력평가가 성립하려면 $P_{\text{한국}}=1{,}100\times5=5{,}500$원이어야 하므로, 한국의 햄버거 가격은 5,000원에서 상승한다.

반대로 양국의 햄버거 가격이 모두 변하지 않는다면 조정은 환율 쪽에서 일어나 장기 환율이 구매력평가 수준인 1,000원으로 돌아가야 한다. 즉 현재 1,100원에서 환율은 상승이 아니라 하락(원화 절상)하므로, 환율이 상승한다는 서술이 틀린다.

실물경기변동이론(RBC)에서는 경기변동 국면에서도 시장이 계속 청산되고 경제주체들이 최적화 행동을 하므로 소비의 최적화가 항상 달성된다고 본다.

RBC 이론은 경기변동을 시장실패가 아니라 기술충격 등 실물적 요인에 대한 합리적 반응으로 설명하기 때문에, 경기변동 중에도 개별 경제주체의 최적화는 유지된다.

• 새케인즈학파는 단기 필립스곡선이 수직이 아니라 우하향한다고 본다.
• 새케인즈학파는 가격 신축성이 아니라 가격의 경직성에 근거하여 경기변동을 설명한다.
• 새케인즈학파는 단기에 화폐가 중립적이지 않다고, 즉 화폐 비중립성을 주장한다.
• 메뉴비용을 경기변동의 핵심 요인으로 강조하는 것은 새고전학파가 아니라 새케인즈학파이다.

t+1시점의 실업률은 8.9 %이다.

15세 이상 인구를 1,000명으로 놓으면 경제활동참가율 50 %에서 경제활동인구는 500명, 비경제활동인구는 500명이다. 실업률이 10 %이므로 실업자는 50명, 취업자는 450명이다.

제시된 이동률을 적용하면 실업자 50명 중 구직률 20 %인 10명이 취업하고 10 %인 5명이 비경제활동인구로 빠져나간다.
취업자 450명 중 실직률 1 %인 4.5명이 실업자가 되고, 비경제활동인구 500명 중 1 %인 5명이 구직활동을 시작해 실업자로 편입된다.

따라서 t+1시점 실업자는 $50-10-5+4.5+5=44.5$명, 취업자는 $450-4.5+10=455.5$명이어서 경제활동인구는 500명 그대로이다.
실업률 $=\dfrac{44.5}{500}\times 100=8.9\,\%$이다.

M2 통화승수는 약 3.1이다.

현금보유비율 25%, 요구불예금 25%, 저축성예금 50%이고 두 예금 모두 지급준비율이 10%이므로, 본원통화는 $H=0.25M2+0.1\times(0.25M2+0.5M2)=0.325M2$이다.

통화승수는 $m=\dfrac{M2}{H}=\dfrac{1}{0.325}\approx 3.1$이다.

토지의 일부로 다루어지는 종속정착물은 매년 경작의 노력을 요하지 않는 다년생 식물과 구거이다.

정착물은 토지에 항구적으로 부착된 물건이지만, 토지와 별개의 부동산으로 거래되는 독립정착물과 토지의 구성부분으로 취급되는 종속정착물로 나뉜다. 다년생 식물은 매년 파종·경작을 하지 않아도 토지에 계속 부착되어 자라므로 토지의 일부로 보고, 용수·배수를 위한 인공 수로인 구거 역시 토지에 고착된 시설이어서 토지의 일부로 본다.

• 건물과 소유권보존등기를 마친 입목은 토지와 분리해 거래·저당의 목적이 될 수 있는 독립정착물이다.
• 가식(假植) 중에 있는 수목은 임시로 심어 둔 것이어서 정착물이 아닌 동산이고, 경작수확물도 매년 경작 노력의 결과물로서 경작자에게 귀속되는 동산으로 다룬다.

개업공인중개사가 관할구역 외 지역에 분사무소를 두려면 등록관청의 허가가 아니라 신고로 족하다.

분사무소는 법인인 개업공인중개사가 대통령령으로 정하는 기준과 절차에 따라 등록관청에 신고하고 설치하는 것이며, 별도의 허가를 요하지 않는다.

• 사무소 명칭에 '공인중개사사무소' 또는 '부동산중개' 문자를 사용해야 한다는 설명은 옳다.
• 개업공인중개사가 아닌 자의 중개대상물 표시·광고 금지 규정도 옳다.
• 경매·공매 부동산에 대한 권리분석·매수신청 대리 업무를 할 수 있다는 설명도 옳다.
• 등록증 명의대여·양도 금지 규정도 옳은 설명이다.

도시형 생활주택은 300세대 미만의 국민주택규모에 해당하는 주택으로서 대통령령으로 정하는 주택을 말하며, 이 설명이 옳다.

• 민영주택은 '임대주택을 제외한 주택'이 아니라 국민주택을 제외한 주택을 말한다.
• 세대구분형 공동주택은 구분된 공간을 구분소유 할 수 없는 주택이라는 점에서 구분소유가 가능한 주택과 구별된다.
• 에너지절약형 친환경주택은 이산화탄소 배출량을 증대가 아니라 절감할 수 있도록 건설된 주택을 말한다.
• 장수명 주택은 내부 구조를 쉽게 변경할 수 있는 가변성을 갖춘 주택을 말한다.

철거·멸실된 건축물 또는 주택의 부속토지로서 대통령령으로 정하는 토지는 재산세 과세대상 중 별도합산과세대상에 해당한다.

• 공장용지·전·답·과수원 및 목장용지는 별도합산이 아니라 분리과세대상으로 분류된다.
• 국가·지방자치단체 지원을 위한 특정목적 사업용 토지도 분리과세대상에 해당한다.
• 국토의 효율적 이용을 위한 개발사업용 토지 역시 분리과세대상으로 분류된다.
• 산림보호·육성을 위한 임야 및 종중 소유 임야도 분리과세대상에 해당한다.

건축원자재 가격 하락으로 신규건설비용이 낮아지면 장기적으로 신규 공급이 늘어나 균형공간재고는 감소가 아니라 증가한다.

디파스퀠리-위튼 사분면 모형에서는 건설비용 하락이 동일한 자산가격 수준에서도 개발이 수익성을 갖게 하여 신규건설량을 늘리고, 그 결과 장기적으로 공간시장의 재고(스톡)가 늘어난다.

• 건축원자재 가격 하락으로 신규건설비용이 하락한다는 설명은 옳다.
• 주어진 자산가격 수준에서 개발의 수익성이 높아져 신규건설량이 증가한다는 설명도 옳다.
• 재고가 늘어나면 공간의 공급이 늘어 임대료가 하락하고, 이는 다시 자산가격의 하락으로 이어진다는 설명도 옳다.

옳은 것은 획지와 공지에 관한 설명이다.

획지는 인위적·자연적·행정적 조건에 따라 다른 토지와 구별되어 가격수준이 비슷한 일단의 토지로, 가격 판단의 단위가 된다. 공지는 건축법령의 건폐율·용적률 규제에 따라 한 필지 안에서 건물을 짓고 남겨 두는 토지로, 안전과 양호한 생활환경 확보를 목적으로 한다.

• 세분된 동일 용도지역 안에서 용도가 바뀌는 토지는 이행지이다. 후보지는 택지지역·농지지역·임지지역 상호간에 용도적 지역이 전환되고 있는 토지를 말한다.
• 택지 등 다른 용도로 조성되기 이전 상태의 토지는 소지(素地, 원지)이다. 갱지는 건축물이 없고 사법상 제약 없이 공법상 제한만 받는 상태의 토지를 가리킨다.

ㄱ에 들어갈 것은 전속중개계약, ㄴ에 들어갈 것은 일반중개계약이다.

중개의뢰인이 특정한 개업공인중개사를 정해 그 사람에게만 한정하여 중개를 의뢰하는 형태가 전속중개계약이다. 공인중개사법령상 유효기간은 원칙적으로 3개월이며, 개업공인중개사는 체결 후 7일 이내에 중개대상물 정보를 공개하고 2주에 1회 이상 업무처리상황을 문서로 통지할 의무를 진다.

반대로 불특정 다수의 개업공인중개사에게 동시에 의뢰해 두고 먼저 거래를 성사시킨 자에게만 보수를 지급하는 형태가 일반중개계약으로, 실무에서 가장 널리 쓰이는 방식이다.

참고로 공동중개계약은 둘 이상의 개업공인중개사가 협동하여 하나의 중개업무를 처리하고 보수를 나누는 계약이므로, 위 두 지문 어느 쪽에도 해당하지 않는다.

재산세와 지방소득세는 도(道) 지역을 기준으로 시·군세에 해당하는 세목으로 함께 묶인다.

도세에는 보통세인 취득세·등록면허세·레저세·지방소비세와 목적세인 지역자원시설세·지방교육세가 속하고, 시·군세에는 재산세·자동차세·담배소비세·주민세·지방소득세가 속한다.

• 취득세는 시·군세가 아니라 도세이므로, 지방소득세와 함께 묶은 조합은 성립하지 않는다.
• 지방소비세는 도세이므로 재산세와 함께 시·군세로 묶을 수 없다.
• 취득세와 등록면허세는 모두 도세여서 시·군세 조합이 될 수 없다.
• 등록면허세와 지방소비세도 모두 도세여서 시·군세 조합이 될 수 없다.

ㄱ에 들어갈 것은 부동성, ㄴ에 들어갈 것은 내부화이다.

부동산은 위치를 옮길 수 없는 부동성 때문에 인근 지역의 환경 변화와 이웃 토지의 이용 상태를 그대로 떠안게 된다. 혐오시설이 들어서면 주변 주택가격이 떨어지고 공원이 조성되면 값이 오르는 식의 외부효과가 생기는 근본 원인이 바로 이 특성이다.

외부효과의 내부화는 시장 참여자가 자신의 행동이 남에게 끼치는 비용과 편익을 스스로의 의사결정에 반영하도록 만드는 과정을 말한다. 조세·부담금 부과, 보조금 지급, 지역지구제 같은 규제, 당사자 간 협상이 그 수단이다.

한편 유동화는 부동산을 증권 형태로 바꾸어 환금성을 높이는 것으로 외부효과와 무관하며, 인접성이나 개별성은 외부효과의 직접적 발생 원인으로 설명되지 않는다.

빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법상 소규모주택정비사업은 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업, 소규모재개발사업의 네 가지로 한정되며, 빈집정비사업은 별도의 사업 유형으로 이 범주에 포함되지 않는다.

빈집정비사업은 같은 법에서 소규모주택정비사업과 나란히 규율되는 별개의 사업 절차이다.

감정평가법인등이 토지를 감정평가할 때는 공시지가기준법을 적용하는 것이 원칙이며, 수익환원법을 적용해야 하는 것이 아니다.

• 대상물건에 대한 감정평가액을 시장가치 기준으로 결정한다는 설명은 옳다.
• 기준시점에서의 이용상황과 공법상 제한 상태를 기준으로 한다는 설명도 옳다.
• 대상물건마다 개별로 감정평가해야 한다는 원칙도 옳다.
• 가치를 달리하는 부분을 구분하여 감정평가할 수 있다는 설명도 옳다.

대상건물의 적산가액은 322,000,000원이다.

먼저 기준시점의 재조달원가를 구한다. 사용승인시점 신축공사비 1,000,000원/㎡에 연면적 350㎡를 곱한 뒤 건축비지수로 시점수정한다.
$350 \times 1{,}000{,}000 \times \dfrac{115}{100} = 402{,}500{,}000\ \text{원}$

사용승인시점 2013.06.16.부터 기준시점 2024.04.05.까지는 10년 9개월 남짓이므로 만년감가 기준으로 경과연수는 10년이다. 경제적 내용연수 50년, 잔존가치가 없는 정액법이므로 감가누계액은
$402{,}500{,}000 \times \dfrac{10}{50} = 80{,}500{,}000\ \text{원}$이다.

따라서 적산가액은 $402{,}500{,}000 - 80{,}500{,}000 = 322{,}000{,}000\ \text{원}$이다.

제시된 네 지문은 모두 옳은 설명이다.

원가방식은 비용성에 근거한 평가방식으로, 가액을 구하는 원가법과 임료를 구하는 적산법이 함께 여기에 속한다. 재조달원가는 대상물건을 실제로 자가건설했는지 도급했는지를 따지지 않고 도급방식을 기준으로 표준적 건설비에 통상의 부대비용을 더해 산정한다.

또한 부동산의 물리적 특성인 지리적 위치의 고정성, 즉 부동성 때문에 인근 환경의 악화나 시장성 저하 같은 외부 요인이 그대로 반영되어 경제적 감가가 발생한다.

감가수정 방법 가운데 정액법·정률법·상환기금법은 모두 대상물건의 내용연수를 기준으로 감가액을 배분하는 내용연수법이며, 이와 대비되는 것이 관찰감가법과 분해법이다.

할인현금흐름분석법의 복귀가액은 보유기간 경과 후 초년도의 순수익을 최종환원율로 환원한 후 매도비용을 공제하여 산정한다는 설명이 옳다.

• 직접환원법은 복수기간이 아니라 단일기간(1년)의 순수익을 환원율로 환원하는 방법이다.
• 수익가액은 수익분석법이 아니라 수익환원법에 따라 산정된 가액을 말한다.
• 순수익은 가능총수익이 아니라 유효총수익에서 운영경비를 공제하여 산정한다.
• 직접환원법의 환원율은 투자결합법이 아니라 시장추출법으로 구하는 것이 원칙이다.

부동산 가격이 내부적 요인의 영향을 받아 형성되는 것은 적합의 원칙이 아니라 균형의 원칙에 해당한다.

적합의 원칙은 부동산이 외부환경과 조화를 이루는지에 관한 것이고, 균형의 원칙은 부동산을 구성하는 내부 요소들 사이의 균형에 관한 것이므로 두 원칙의 적용 대상이 다르다.

• 대체·경쟁관계에 있는 유사 부동산의 영향을 받는 것을 대체의 원칙으로 설명한 것은 옳다.
• 경쟁을 통해 초과이윤이 소멸하고 적정 가격이 형성되는 것을 경쟁의 원칙으로 설명한 것도 옳다.
• 구성요소의 기여도에 따라 가격이 형성되는 것을 기여의 원칙으로 설명한 것도 옳다.
• 부동산 가격제원칙이 최유효이용의 원칙을 상위원칙으로 체계를 이룬다는 설명도 옳다.

수익환원법을 주된 방법으로 적용하는 것은 광업재단·상표권·영업권·특허권·전용측선이용권으로 모두 5개이다.

감정평가에 관한 규칙은 광업재단을 평가할 때 수익환원법을 적용하도록 정하고 있다. 광산의 수익성이 곧 재단의 가치를 결정하기 때문이며, 이와 달리 공장재단은 개별 물건의 평가액을 합산하는 방식이 원칙이라는 점이 대비된다.

또한 영업권, 특허권, 실용신안권, 디자인권, 상표권, 저작권, 전용측선이용권 등 무형자산은 그 자산이 창출하는 장래 수익을 환원해 평가하도록 규정되어 있다.

반면 과수원은 거래사례비교법이 주된 평가방법이므로 수익환원법 적용 대상에서 빠진다.

인근지역은 대상 부동산이 속한 지역으로서 부동산 이용이 동질적이고 지역요인을 공유하는 지역을 말한다는 설명이 옳다.

• 유사지역은 대상부동산이 속한 지역이 아니라, 인근지역과 유사한 특성을 갖는 인근지역 밖의 지역을 말한다.
• 동일수급권은 가치형성에 서로 영향을 미치는 관계에 있는 부동산이 존재하는 권역을 말하며, 영향을 미치지 않는 관계로 설명한 것은 틀렸다.
• 지역분석은 대상지역의 표준적 이용과 가격수준을 판정하는 것이며, 최유효이용 판정은 개별분석의 역할이다.
• 지역분석은 개별분석에 선행하여 실시하는 것이 일반적이다.

건물의 연간 감가율(자본회수율)은 5 %이다.

먼저 대상 부동산 전체의 종합환원율을 구한다. 순영업소득 1억 8천만원을 거래가격 20억원으로 나누면
$R = \dfrac{180{,}000{,}000}{2{,}000{,}000{,}000} = 0.09,\ \text{즉}\ 9\,\%$

물리적 투자결합법에서 종합환원율은 토지와 건물의 가격구성비로 가중평균한 값이다. 토지환원율 8 %, 토지 구성비 80 %, 건물 구성비 20 %를 대입하면 건물의 상각전 환원율은
$0.09 = 0.8 \times 0.08 + 0.2 \times R_B \;\Rightarrow\; R_B = \dfrac{0.09-0.064}{0.2} = 0.13$, 곧 13 %가 된다.

건물의 상각전 환원율은 상각후 환원율에 자본회수율을 더한 값이므로, $13\,\% - 8\,\% = 5\,\%$가 구하는 연간 감가율이다.

ㄱ은 영속성, ㄴ은 부증성, ㄷ은 개별성이다.

토지는 사용해도 소모되지 않아 장래에 걸쳐 계속 편익을 낳는다. 이 영속성 때문에 토지의 가치를 장래 기대되는 편익의 현재가치 합으로 파악하는 수익방식이 성립한다.

부증성은 토지를 생산비를 들여 만들어 낼 수 없다는 특성이다. 원가방식은 재조달원가를 전제로 하는데 토지에는 생산원가라는 개념 자체가 성립하기 어려워 원가방식 적용이 곤란해진다.

개별성은 물리적으로 완전히 동일한 토지가 존재하지 않는다는 특성으로, 사례 토지를 대상 토지와 그대로 견줄 수 없게 만든다. 그 결과 개별요인 비교와 특수한 사정을 제거하는 사정보정 절차가 필요해진다.

구분소유가 아닌 건물은 일괄평가가 아니라 토지와 건물을 개별로 평가하는 것이 원칙이므로, 이 문항의 서술은 옳지 않다.

토지·건물 일괄평가는 원래 구분소유 부동산에 적용되는 원칙이며, 이 사례처럼 구분소유가 아닌 건물(다가구주택 형태)은 일반 원칙대로 토지가액과 건물가액을 각각 평가하여 합산한다.

• 구분소유 부동산의 감정평가액을 합리적 배분기준에 따라 토지·건물가액으로 구분 표시할 수 있다는 설명은 옳다.
• 주택으로 쓰는 층수가 6개 층인 구분소유 부동산을 거래사례비교법으로 평가하는 원칙도 옳다.
• 구분소유 부동산에 대해 토지와 건물을 일괄평가하는 원칙, 층별·위치별 효용요인을 반영해야 한다는 설명도 옳다.

투자자가 최대한 지불할 수 있는 정보비용의 현재가치는 1억원이다.

신역사가 반드시 들어선다는 것을 아는 확실성 하의 현재가치는 1년 후 가격 5억 5,000만원을 요구수익률 10 %로 할인한 값이다.
$\dfrac{550{,}000{,}000}{1.1} = 500{,}000{,}000\ \text{원}$

정보가 없는 불확실성 하에서는 확률 60 %와 40 %로 가중한 기댓값을 할인한다.
$\dfrac{0.6 \times 550{,}000{,}000 + 0.4 \times 275{,}000{,}000}{1.1} = \dfrac{440{,}000{,}000}{1.1} = 400{,}000{,}000\ \text{원}$

시장이 할당효율적이라면 정보로 얻는 초과이윤과 정보비용이 일치하므로, 두 현재가치의 차액인 $5\text{억}-4\text{억}=1\text{억원}$이 정보의 가치가 된다.

공급의 가격탄력성이 작을수록(공급곡선이 가파를수록) 수요가 변화할 때 균형가격의 변동폭은 오히려 커지고 균형거래량의 변동폭은 작아진다는 것이 옳은 관계이므로, 이 문항의 서술은 두 변동폭의 크기를 반대로 설명하고 있다.

공급이 비탄력적일수록 수요 충격이 가격에 더 많이 반영되고 거래량에는 상대적으로 적게 반영되는 것이 수요·공급 모형의 기본 성질이다.

• 단기에는 가격이 올라도 공급량이 크게 늘지 못해 공급이 비탄력적이라는 설명은 옳다.
• 부동산 공급량을 주어진 가격에서 일정기간 판매하려는 최대수량으로 정의한 것도 옳다.
• 용도전환과 개발이 가능한 장기에는 공급의 탄력성이 커진다는 설명도 옳다.
• 부동산 수요량을 구매력을 갖춘 유효수요로 설명한 것도 옳다.

재산은 일정 시점에 측정되는 저량(stock) 변수이지, 일정 기간 동안 측정되는 유량(flow) 변수가 아니다.

소득, 수출, 소비, 투자는 모두 일정 기간 동안 발생한 크기를 나타내는 유량 변수인 반면, 재산(자산)은 특정 시점에서의 축적된 크기를 나타내는 저량 변수이다.

옳은 것은 MBB, MPTB, 그리고 MBS를 통한 BIS 비율 제고에 관한 설명이다.

MBB는 발행기관이 저당채권을 자기 자산으로 보유한 채 이를 담보로 발행하는 채권형 증권이다. 모기지 풀의 현금흐름이 채권 원리금 지급에 모자라면 발행자가 초과담보를 제공해 메우므로, 조기상환위험과 채무불이행위험을 발행자가 떠안는다.

MPTB는 지분형과 채권형이 혼합된 형태이지만 채권으로 발행되므로 발행자의 대차대조표에 부채로 계상된다. 또 금융기관은 보유 주택저당채권을 MBS로 유동화해 위험가중자산을 줄일 수 있어 자기자본비율(BIS)을 높이는 수단으로 활용한다.

• MPTS는 원리금수취권과 저당권을 모두 투자자에게 넘기는 지분형 증권이지, 채권을 표시하는 증권이 아니다.
• CMO는 원금과 조기상환대금을 받아 갈 순서를 트랜치별로 정해 만기를 서로 다르게 설계한 다계층 증권이므로, 만기가 일치하는 자동이체형이라는 설명은 옳지 않다.

프로젝트 파이낸싱은 프로젝트 자체를 담보로 자금을 조달하는 부외금융(off-balance) 방식이어서, 사업주의 대차대조표에 부채로 계상되지 않고 사업주의 부채비율에도 영향을 미치지 않는다.

차입금은 사업 시행을 위해 설립된 별도 법인(프로젝트회사)의 부채로 표시되므로, 모기업인 사업주의 재무제표와는 분리된다.

• 프로젝트 자체의 수익성과 미래 현금흐름을 근거로 자금을 조달한다는 설명은 옳다.
• 대출기관이 시행사에 원리금상환을 요구하고, 불이행 시 책임준공 의무가 있는 시공사에 채무상환을 요구할 수 있다는 설명도 옳다.
• 금융기관이 부동산개발사업의 사업주와 자금공여 계약을 체결한다는 설명도 옳다.
• 비소구금융을 원칙으로 하되 제한적 소구금융도 있다는 설명 역시 옳다.

주어진 조건으로 계산한 대부비율(LTV)은 50 %이다. 대부비율은 부동산 가치 대비 융자액의 비율이므로, 부채감당률과 저당상수를 거꾸로 풀어 융자액을 먼저 구해야 한다.

부채감당률은 순영업소득 ÷ 부채서비스액이므로, 부채서비스액 = $\dfrac{4{,}000\text{만원}}{2} = 2{,}000\text{만원}$이다.
저당상수는 융자액 대비 연간 원리금상환액의 비율이므로, 융자액 = $\dfrac{2{,}000\text{만원}}{0.1} = 2\text{억원}$이다.

따라서 $LTV = \dfrac{2\text{억원}}{4\text{억원}} = 0.5$, 곧 50 %이다. 이 유형은 순영업소득 → 부채서비스액 → 융자액 → LTV 순으로 거슬러 올라가는 흐름만 잡으면 바로 풀린다.

수요의 증가폭이 공급의 증가폭보다 큰 경우에는 수요곡선이 공급곡선보다 더 크게 오른쪽으로 이동하므로 균형가격은 상승하고 균형거래량도 증가하는 것이 옳은 결과이며, 가격이 하락한다는 서술은 틀렸다.

두 곡선이 함께 오른쪽으로 이동하더라도 이동폭의 상대적 크기에 따라 새로운 균형가격의 방향이 결정되는데, 수요 증가폭이 더 크면 초과수요 압력이 남아 가격이 오히려 오른다.

• 건축원자재 가격 상승으로 공급이 감소하면 균형가격이 오르고 균형거래량이 줄어든다는 설명은 옳다.
• 공급이 완전탄력적일 때 수요가 늘면 가격은 그대로이고 거래량만 늘어난다는 설명도 옳다.
• 공급이 완전비탄력적일 때 수요가 늘면 가격만 오르고 거래량은 그대로라는 설명도 옳다.
• 공급 감소폭이 수요 감소폭보다 크면 가격이 오르고 거래량은 줄어든다는 설명도 옳다.

부동산투자회사가 자산의 운용에 관하여 회계처리를 할 때 따라야 하는 회계처리기준을 정하는 기관은 금융감독원이 아니라 금융위원회이므로 이 설명은 옳지 않다.

부동산투자회사법은 부동산 등 자산의 운용에 관한 회계처리에 대해 금융위원회가 정하는 회계처리기준에 따르도록 규정하고 있다.

나머지 지문은 모두 옳은 내용이다.

• 최저자본금준비기간이 지난 자기관리 부동산투자회사의 최저자본금은 70억원 이상이어야 한다.
• 준비기간 경과 후에는 매 분기 말 현재 총자산의 100분의 80 이상을 부동산·부동산 관련 증권·현금으로, 그중 100분의 70 이상을 부동산으로 구성해야 한다.
• 상근 임원은 다른 회사의 상근 임직원이 되거나 다른 사업을 하는 것이 금지된다.
• 위탁관리 부동산투자회사는 자산의 투자·운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사를 말한다.

제시된 7개 항목 가운데 아파트 수요곡선 자체를 우측으로 옮기는 것은 대체 주택 가격의 상승, DSR 규제 완화, 가구수 증가의 3개이다.

대체재인 다른 주택의 가격이 오르면 아파트로 수요가 옮겨 오고, DSR 규제가 완화되면 차입 여력이 커져 유효수요가 늘며, 가구수 증가는 주택 수요의 기본 인구 요인이므로 모두 수요 증가(우측 이동) 요인이다.

• 아파트 가격의 하락은 수요량의 변화로 같은 곡선 위를 따라 내려가는 이동일 뿐, 곡선 자체를 옮기지 않는다.
• 모기지 금리 상승은 차입비용을 높이고, 수요자의 실질 소득 감소는 정상재인 아파트의 구매력을 줄이며, 부채감당률(DCR) 규제 강화는 대출 가능액을 죄므로 모두 수요곡선을 좌측으로 이동시킨다.

대출조건이 같다면 대출채권의 듀레이션(평균회수기간)은 원리금균등분할상환방식이 원금균등분할상환방식보다 길다는 설명이 옳다.

원금균등상환은 초기에 원금을 상대적으로 많이 회수하는 반면, 원리금균등상환은 원금 회수가 후반부에 집중되므로 가중평균 회수기간인 듀레이션이 더 길어진다.

나머지 지문은 옳지 않다.

• 조기상환권(콜옵션)은 대출자가 아니라 차입자에게 주어지는 권리이다.
• 부채감당률이 1보다 작다는 것은 순영업소득으로 부채서비스를 감당하지 못한다는 뜻이므로, 금융기관은 그런 대출안을 우선 실행하는 것이 아니라 오히려 기피한다.
• 대출수수료와 조기상환수수료를 차입자가 부담하면 그 비용이 짧은 기간에 몰리므로 상환시점이 앞당겨질수록 실효이자율은 상승한다.
• 고정금리 대출의 총상환액은 원금균등분할상환방식이 원리금균등분할상환방식보다 작다.

다양한 자산으로 분산된 포트폴리오가 줄이는 위험은 체계적 위험이 아니라 비체계적 위험이므로 이 설명은 옳지 않다.

체계적 위험은 시장 전체에 영향을 미치는 위험으로 분산투자로도 제거할 수 없고, 개별자산 고유의 비체계적 위험만 분산투자를 통해 줄일 수 있다.

나머지 지문은 모두 옳은 내용이다.

• 위험회피형 투자자는 위험이 커질수록 더 높은 기대수익률(위험프리미엄)을 요구한다.
• 동일한 자산으로 구성되었더라도 구성비중에 따라 포트폴리오의 수익과 위험은 달라진다.
• 자산가격이 시장상황에 민감할수록 수익률의 표준편차(위험)는 커진다.
• 지분투자수익률은 지분투자자 관점의 투자성과를 나타낸다.

준공(Build)과 동시에 소유권이 정부에 귀속(Transfer)되고 그 뒤 사업시행자가 일정기간 운영권을 받아 이용료로 투자비를 회수하는 방식은 BTO(build-transfer-operate)방식이다.

영문 약어의 글자 순서가 곧 사업 진행 순서라는 점이 판별의 열쇠다. 여기서는 '준공 → 소유권 이전 → 운영'의 순서이므로 B-T-O가 되고, 도로·터널처럼 소유권을 민간에 넘기기 부적절한 SOC시설에 주로 쓰인다는 마지막 조건도 이를 뒷받침한다.

• BOT는 준공 후 사업시행자가 먼저 운영해 투자비를 회수한 다음 소유권을 이전하므로 소유권 이전 시점이 다르다.
• BLT는 준공 후 정부에 임대(lease)해 임대료로 투자비를 회수한 뒤 소유권을 이전하는 방식이고, BOO는 준공과 동시에 사업시행자가 소유권을 계속 보유하므로 소유권이 정부에 귀속된다는 조건과 정면으로 어긋난다.

주어진 조건으로 산정한 환원이율은 5.61 %이다. 순영업소득과 총투자액(부동산가격)을 각각 구해 나누면 된다.

공실상당액과 세 가지 영업경비가 모두 가능총소득 기준이므로 순영업소득은
$NOI = 85{,}000{,}000 \times (1 - 0.05 - 0.02 - 0.02 - 0.03) = 74{,}800{,}000\ \text{원}$ 이다.

융자액은 부채서비스액을 저당상수로 나눈 $\dfrac{20{,}000{,}000}{0.06} \fallingdotseq 333{,}333{,}333\ \text{원}$ 이고, 대부비율이 25 %이므로 부동산가격은 $\dfrac{333{,}333{,}333}{0.25} \fallingdotseq 1{,}333{,}333{,}333\ \text{원}$ 이다.

따라서 $R = \dfrac{74{,}800{,}000}{1{,}333{,}333{,}333} \fallingdotseq 0.0561$, 곧 5.61 %이다. 같은 값을 저당지분환원법으로도 확인할 수 있는데, 지분배당률이 $\dfrac{74{,}800{,}000-20{,}000{,}000}{1{,}000{,}000{,}000}=5.48\%$ 이므로 $R = 0.25 \times 0.06 + 0.75 \times 0.0548 = 0.0561$ 로 같다.

총투자수익률(ROI)은 총투자액을 순영업소득(NOI)으로 나눈 것이 아니라, 반대로 순영업소득을 총투자액으로 나눈 비율이므로 이 설명은 옳지 않다.

나머지 지문은 모두 옳은 내용이다.

• 영업비용비율(OER)은 운영경비를 유효총소득으로 나눈 비율이다.
• 총부채상환비율(DTI)이 높을수록 차입자의 부채상환가능성은 낮아진다.
• 채무불이행률(DR)은 유효총소득으로 운영경비와 부채서비스를 감당할 수 있는 정도를 나타낸다.
• 지분투자수익률(ROE)은 세후현금흐름을 지분투자액으로 나눈 비율이다.

세분시장은 서로 다른 세분시장과 마케팅믹스에 대해 다르게 반응해야 세분화의 의미가 있으므로, 동일하게 반응한다는 설명은 옳지 않다.

시장세분화는 이질적인 전체시장을 상대적으로 동질적인 하위시장으로 나누어 각 세분시장에 차별화된 마케팅믹스를 적용하기 위한 전략이며, 세분시장 간에는 반응이 달라야 차별화 전략이 성립한다.

나머지 지문은 모두 옳은 내용이다.

• 시장세분화는 마케팅활동을 수행하기 위해 구매자 집단을 나누는 것이다.
• 세분시장은 규모와 구매력 등이 측정 가능해야 한다.
• 표적시장은 세분시장 중 가장 효과적인 성과가 기대되어 마케팅활동의 대상이 되는 시장이다.
• 포지셔닝은 표적시장 고객의 지각 속에 경쟁제품과 차별화된 자사제품의 개념을 위치시키는 것이다.

서로 다른 내부수익률(IRR)을 가지는 두 자산에 동시에 투자하는 투자안의 내부수익률이 각 자산의 내부수익률을 단순히 더한 값과 같다는 설명은 옳지 않다.

내부수익률은 현금흐름의 시점과 크기에 따라 비선형적으로 결정되므로, 두 자산을 결합한 투자안의 내부수익률은 각 자산 내부수익률의 합이 아니라 결합된 현금흐름으로 새로 계산되는 별도의 값이다.

나머지 지문은 모두 옳은 내용이다.

• 동일한 현금흐름이라도 요구수익률에 따라 순현재가치는 달라질 수 있다.
• 동일한 투자안에서도 내부수익률이 복수로 존재할 수 있다.
• 내부수익률법은 내부수익률과 요구수익률을 비교하여 투자 여부를 판단한다.
• 투자규모가 다른 상호배타적 투자안에서는 순현재가치법과 수익성지수법의 결론이 달라질 수 있다.

위탁관리방식은 외부의 전문업체에 관리업무를 맡기는 방식이므로, 소유자가 직접 관리하는 자기관리방식보다 오히려 기밀유지 측면에서 불리하다. 따라서 이 설명은 옳지 않다.

나머지 지문은 모두 옳은 내용이다.

• 업무를 맡길 대상이므로 신뢰도 높은 업체 선정이 중요하다.
• 관리업무의 전문성과 효율성을 제고할 수 있다.
• 오피스빌딩 같은 대형건물 관리에 유용하다.
• 관리환경 변화에 대한 예측과 적응에 유리하다.

타인자본을 쓰지 않으면 자기자본수익률은 7.0 %, 40 %를 차입하면 9.0 %가 된다.

두 경우 모두 총수익은 순영업소득 500만원과 자본이득 $10{,}000 \times 0.02 = 200$ 만원을 합한 700만원으로 같다.
타인자본이 없으면 자기자본이 10,000만원이므로 $\dfrac{700}{10{,}000} = 7.0\%$ 이다.

40 %를 차입하면 대출액 4,000만원, 자기자본 6,000만원이고 이자는 $4{,}000 \times 0.04 = 160$ 만원이다.
따라서 $\dfrac{700-160}{6{,}000} = 0.09$, 곧 9.0 %가 된다.

차입이자율 4 %가 총자본수익률 7 %보다 낮아 정(+)의 지렛대효과가 나타났고, 그 결과 자기자본수익률이 7 %에서 9 %로 높아진 것이다.

계약기간 1년 동안 지급할 임대료 합계는 13,000만원이다. 기본임대료 총액에 손익분기점 초과분에 대한 추가임대료를 더해 구한다.

기본임대료는 $5\text{만원/㎡} \times 200\text{㎡} = 1{,}000\text{만원}$(월)이므로 1년치는 12,000만원이다.

1월~7월 매출액은 $8\text{만원/㎡} \times 200\text{㎡} = 1{,}600\text{만원}$으로 손익분기점 2,000만원에 못 미쳐 추가임대료가 없다.
8월~12월 매출액은 $20\text{만원/㎡} \times 200\text{㎡} = 4{,}000\text{만원}$이어서 초과매출액이 월 2,000만원이고, 추가임대료는 $2{,}000 \times 0.1 \times 5\text{개월} = 1{,}000\text{만원}$이다.

따라서 임대료 합계는 $12{,}000 + 1{,}000 = 13{,}000\text{만원}$이다. 초과매출액에만 임대료율을 곱한다는 점(매출액 전액이 아님)이 이 유형의 핵심이다.

세 설명은 각각 신탁방식, 환지방식, 공영개발방식에 해당한다.

토지소유자와의 약정에 따라 수익증권을 발행하고 그 소유자에게 수익을 배당한다는 점은 신탁회사가 토지를 수탁받아 개발하는 토지(개발)신탁방식의 특징이다. 사업위탁방식은 소유권을 넘기지 않고 개발업자에게 업무만 맡기고 수수료를 지급하므로 수익증권 발행과는 무관하다.

사업에 든 비용 등을 제외하고 면적비율에 따라 원래 토지소유자에게 되돌려 주는 것은 감보(減步)를 전제로 한 환지방식이다. 수용방식은 시행자가 토지를 전면 매수·수용해 개발한 뒤 분양하는 방식이어서 되돌려 준다는 설명과 맞지 않는다.

공익성이 강하고 대량공급이 가능한 택지개발사업을 국가·지방자치단체·공공기관이 주도하는 것은 공영개발방식이며, 민간개발방식이나 민관협력개발방식과는 시행 주체가 다르다.

도축장은 보건위생시설에 해당하는 기반시설이지 환경기초시설이 아니므로 이 연결은 옳지 않다.

환경기초시설에는 하수도, 폐기물처리 및 재활용시설, 빗물저장 및 이용시설, 수질오염방지시설, 폐차장이 속하며, 도축장·장사시설·종합의료시설 등은 보건위생시설로 분류된다.

나머지 연결은 모두 옳다.

• 공간시설 - 녹지
• 유통·공급시설 - 공동구
• 공공·문화체육시설 - 공공청사
• 방재시설 - 유수지

국토교통부장관은 기초조사정보체계를 구축한 경우 등록된 정보의 현황을 5년마다 확인하고 변동사항을 반영하여야 한다는 설명이 옳다.

나머지 지문은 옳지 않다.

• 중앙행정기관의 장, 시·도지사, 시장뿐 아니라 군수도 도지사에게 광역계획권의 지정을 요청할 수 있다.
• 도지사가 광역계획권을 지정·변경할 때에는 관계 시·도지사 등의 의견을 듣고 지방도시계획위원회의 심의를 거치는 것이지, 중앙도시계획위원회 심의나 중앙행정기관장의 승인을 받는 것이 아니다.
• 광역계획권을 지정·변경하면 지체 없이 그 사실을 통보하여야 할 상대방은 관계 중앙행정기관의 장이 아니라 관계 시·도지사, 시장 또는 군수이다.
• 광역계획권 지정일부터 3년이 지날 때까지 시장·군수의 승인 신청이 없으면 관할 도지사가 광역도시계획을 수립한다(2년이 아니다).

도시·군관리계획의 입안을 제안받은 자는 그 입안 및 결정에 필요한 비용의 전부 또는 일부를 제안자에게 부담시킬 수 있으므로, 전부를 부담시킬 수는 없다는 설명은 옳지 않다.

나머지 지문은 모두 옳은 내용이다.

• 국토교통부장관은 국가계획과 관련된 경우 직접 도시·군관리계획을 입안할 수 있다.
• 도시·군관리계획은 광역도시계획과 도시·군기본계획에 부합해야 한다.
• 주민은 지구단위계획 수립에 관한 사항을 도시·군관리계획 입안 제안할 수 있다.
• 주거지역에 도시·군관리계획을 입안할 때는 토지적성평가를 실시하지 않을 수 있다.

중고층주택을 중심으로 하는 지역은 제2종이 아니라 제3종일반주거지역이므로 이 설명은 옳지 않다.

제2종일반주거지역은 중층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위한 지역이고, 중고층주택을 중심으로 하는 지역은 제3종일반주거지역이다.

나머지 지문은 모두 옳은 내용이다.

• 일반상업지역은 일반적인 상업기능 및 업무기능을 위한 지역이다.
• 생산녹지지역은 주로 농업적 생산을 위해 개발을 유보할 필요가 있는 지역이다.
• 시가지방재지구는 건축물·인구가 밀집된 지역의 재해 예방을 위한 지구이다.
• 집단취락지구는 개발제한구역 안의 취락을 정비하기 위한 지구이다.

공동구의 설치비용은 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 공동구 점용예정자와 사업시행자가 부담한다는 설명이 옳다.

나머지 지문은 옳지 않다.

• 공동구 설치 의무가 생기는 도시개발구역의 규모는 100만제곱미터가 아니라 200만제곱미터를 초과하는 경우이다.
• 전선로·통신선로·수도관·열수송관 등은 공동구협의회의 심의 없이 공동구에 의무적으로 수용하며, 가스관·하수도관 등이 심의를 거쳐 수용하는 시설이다.
• 부담금 납부통지를 받은 점용예정자는 공사 착수 전에 부담액의 3분의 1 이상을 납부해야 한다(3분의 2가 아니다).
• 공동구관리자는 1년에 1회 이상 안전점검을 실시해야 한다(2회가 아니다).

자연환경보전지역에서 개발행위 규모 제한을 받는 토지형질변경면적 상한은 5천제곱미터 미만이므로 이 설명이 옳다.

용도지역별 상한은 주거지역·상업지역·자연녹지지역·생산녹지지역이 1만제곱미터 미만, 공업지역·관리지역·농림지역이 3만제곱미터 미만, 보전녹지지역·자연환경보전지역이 5천제곱미터 미만으로 구분된다.

이 기준에 따르면 자연녹지지역과 주거지역은 1만제곱미터 미만, 공업지역은 3만제곱미터 미만, 생산녹지지역은 1만제곱미터 미만이 되어야 하므로 이와 다른 수치를 제시한 나머지 지문은 옳지 않다.

건폐율 최대한도는 유통상업지역 80 % > 일반공업지역 70 % > 제2종전용주거지역 50 % > 농림지역 20 % 순이므로 ㄴ - ㄷ - ㄱ - ㄹ이 된다.

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령이 정한 상한을 보면 상업지역이 가장 높고(중심상업 90 %, 일반상업 80 %, 유통상업 80 %, 근린상업 70 %), 공업지역은 70 %, 주거지역 중 전용주거지역은 50 %로 가장 낮은 축에 든다.

도시지역 밖의 관리ㆍ농림ㆍ자연환경보전지역은 모두 20 %가 상한이어서 언제나 맨 끝에 놓인다. 이 문제처럼 순서를 묻는 유형은 상업 → 공업 → 주거 → 녹지ㆍ농림이라는 큰 흐름을 먼저 잡고 세부 수치를 붙이면 빠르게 정리된다.

개발행위허가를 받은 자가 행정청인 경우 새로 설치된 공공시설의 귀속시점은 준공검사를 받은 날이 아니라 관리청에 공공시설의 종류와 토지의 세목을 통지한 날이므로 이 설명은 옳지 않다.

행정청은 개발행위가 끝나 준공검사를 마친 때에 관리청에 그 종류와 토지의 세목을 통지하여야 하고, 공공시설은 그 통지한 날에 관리청과 개발행위허가를 받은 자에게 각각 귀속되거나 양도된 것으로 본다. 반면 허가를 받은 자가 행정청이 아닌 경우에는 준공검사를 받음으로써 귀속·양도된 것으로 본다.

나머지 지문은 모두 옳은 내용이다.

• 새로 설치한 공공시설은 그 시설을 관리할 관리청에 무상으로 귀속된다.
• 기존 공공시설에 대체되는 공공시설을 설치한 경우 종래의 공공시설은 허가를 받은 자에게 무상으로 귀속된다.
• 준공검사를 마친 때에는 관리청에 공공시설의 종류와 토지의 세목을 통지하여야 한다.
• 귀속된 공공시설의 처분으로 인한 수익금은 도시·군계획사업 외의 목적에 사용할 수 없다.

개발밀도관리구역에서 용적률을 강화하는 범위는 해당 용도지역에 적용되는 용적률 최대한도의 50퍼센트 범위이므로, 30퍼센트라는 설명은 옳지 않다.

나머지 지문은 모두 옳은 내용이다.

• 공업지역에서 기반시설 수용능력이 부족할 것으로 예상되나 기반시설 설치가 곤란한 지역은 개발밀도관리구역으로 지정할 수 있다.
• 개발밀도관리구역을 변경하려면 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다.
• 지정권자는 지정 사실을 해당 지방자치단체의 공보에 게재하는 방법으로 고시해야 한다.
• 지정기준을 정할 때 고려되는 기반시설에는 수도공급설비도 포함된다.

성장관리계획구역의 건폐율 완화 한도는 계획관리지역 50 퍼센트 이하, 생산관리지역ㆍ농림지역 및 대통령령으로 정하는 녹지지역 30 퍼센트 이하이다.

국토의 계획 및 이용에 관한 법률은 성장관리계획구역으로 지정된 곳에서 계획적 개발을 유도하기 위해 일반 기준(계획관리지역 40 %, 생산관리ㆍ농림지역 20 %)보다 건폐율을 높여 주는 특례를 두고 있다.

다만 무조건 완화되는 것이 아니라 위 한도 범위에서 성장관리계획으로 정하는 바에 따라 지방자치단체의 조례로 정하는 비율까지만 적용된다는 점, 그리고 계획관리지역에는 용적률 완화(125 % 이하) 특례도 함께 인정된다는 점을 묶어 기억해 두면 좋다.

「산업입지 및 개발에 관한 법률」에 따른 국가산업단지로 지정된 지역은 도시지역으로 결정·고시된 것으로 본다는 설명이 옳다.

나머지 지문은 옳지 않다.

• 용도지역의 세분 지정은 도시·군기본계획이 아니라 도시·군관리계획으로 한다.
• 둘 이상의 시·군에 걸치는 용도지역이라도 하나의 시·도 안에 있다면 국토교통부장관이 아니라 관할 도지사가 직접 입안할 수 있다.
• 매립목적이 이웃 용도지역과 같아 입안·결정 절차 없이 지정된 것으로 보는 규정은 하천이 아니라 바다인 공유수면의 매립에 적용된다.
• 구역등이 해제되면 원칙적으로 종전 용도지역으로 환원되지만, 택지개발지구가 개발사업의 완료로 해제되는 경우에는 환원되지 않는다.