16년 1회차

가정법원이 동의를 받아야 하는 법률행위의 범위를 정할 수 있는 것은 한정후견의 경우이고, 성년후견에서는 그러한 범위를 정하는 제도가 아니므로 옳지 않다.

성년후견이 개시되면 피성년후견인의 법률행위는 원칙적으로 취소할 수 있는 것이고, 가정법원은 오히려 취소할 수 없는 법률행위의 범위를 따로 정할 수 있을 뿐이다.

가정법원이 심판시 본인의 의사를 고려해야 하는 것, 개시·종료 심판을 본인도 청구할 수 있는 것, 일상생활에 필요하고 대가가 과도하지 않은 행위는 취소할 수 없는 것, 청구에 의해 취소할 수 없는 행위의 범위를 변경할 수 있는 것은 모두 옳은 설명이다.

실종선고 취소 전 선의의 행위 보호는 실종선고가 있은 후 그 취소 전에 이루어진 행위에 대해서만 적용되므로, 보호 범위를 실종기간이 만료된 때부터로 넓힌 설명은 옳지 않다.

민법은 "실종선고 후 그 취소 전에 선의로 한 행위"의 효력에만 영향을 미치지 않는다고 정하고 있어, 아직 실종선고가 내려지기 전 단계에서 한 행위까지 이 조항으로 보호되는 것은 아니다.

실종선고 취소 청구에는 공시최고 절차가 필요 없는 것, 실종선고가 확정되면 실종기간 만료시에 사망한 것으로 보는 것, 선의로 재산을 취득한 자가 현존이익 한도에서 반환의무를 지는 것, 후순위 상속인에 불과한 자는 원칙적으로 실종선고를 청구할 이해관계인이 되지 못하는 것은 모두 옳은 설명이다.

사원의 결의권은 원칙적으로 평등하지만 이는 임의규정이므로 정관으로 달리 정할 수 있어, 정관으로도 달리 정할 수 없다는 설명은 옳지 않다.

사원총회에 대표권이나 업무집행권이 없는 것, 정관에 다른 규정이 없는 한 총사원 5분의 1 이상의 청구가 있으면 이사가 임시총회를 소집해야 하는 것, 정관에 규정이 있으면 통지된 목적사항 외의 사항도 결의할 수 있는 것, 정관변경에 총사원 3분의 2 이상의 동의가 필요한 것은 모두 옳은 설명이다.

감사는 법인의 필요기관이 아니라 정관이나 총회의 결의로 둘 수 있는 임의기관이고 등기사항도 아니므로, 필요기관으로서 성명과 주소를 등기해야 한다는 설명은 옳지 않다.

특별대리인이 임시기관으로서 법인의 대표기관인 것, 이사가 선임한 대리인은 법인의 대표기관이 아닌 것, 이사가 없어 손해가 생길 염려가 있을 때 법원이 임시이사를 선임해야 하는 것, 법인의 불법행위가 성립해도 가해행위를 한 이사 등이 자신의 손해배상책임을 면하지 못하는 것은 모두 옳은 설명이다.

종물만을 별도로 처분하는 특약은 유효하므로 옳은 설명이다. 주물·종물에 관한 민법 규정은 임의규정이어서 당사자의 특약으로 주물 처분시 종물을 제외하거나 종물만 따로 처분하는 것도 가능하다.

• 독립한 부동산도 판례상 종물이 될 수 있다.
• 저당권의 효력은 다른 약정이 없는 한 설정 후의 종물에도 미친다.
• 구분건물 전유부분에 대한 가압류의 효력은 특별한 사정이 없는 한 대지권에도 미친다.
• 권리 상호간에도 주물·종물의 법리가 유추적용된다.

반사회적 법률행위로 인한 무효는 절대적 무효이므로 선의의 제3자에게도 대항할 수 있어, 대항할 수 없다는 설명은 옳지 않다.

보험사고를 가장할 목적으로만 체결한 생명보험계약이 무효인 것, 비자금을 소극적으로 은닉하기 위한 임치가 반사회적 법률행위로 볼 수 없는 것, 부첩관계 청산시 희생의 배상 등 명목의 금원지급 약정이 공서양속에 반하지 않는 것, 형사사건에 관한 변호사 성공보수 약정이 사회질서에 위배될 수 있는 것은 모두 옳은 설명이다.

제시된 네 사람 모두 통정허위표시의 무효로써 대항할 수 없는 제3자가 될 수 있다.

여기서 제3자란 허위표시를 기초로 새로운 법률상 이해관계를 맺은 자를 말한다. 판례는 허위의 외관을 신뢰해 독자적인 이익을 갖게 되었는지를 기준으로 삼을 뿐, 권리취득의 형태가 등기인지 집행절차인지를 가리지 않는다.

• 가장 금전소비대차의 대여금채권을 가압류한 자는 그 채권에 관해 새로운 이해관계를 취득하므로 제3자에 해당한다.
• 가장매매의 매수인으로부터 가등기를 마친 자, 그리고 다시 매수해 소유권이전등기를 마친 자는 목적 부동산에 관한 권리를 새로 취득한 전형적인 제3자다.
• 가장 전세권설정계약으로 등기된 전세권 위에 저당권을 취득한 자 역시 그 외관을 신뢰한 제3자로 보호된다.

따라서 이들이 선의인 한 통정허위표시의 당사자는 그 무효를 주장할 수 없다.

상대방이 표의자의 착오를 알고 이용한 경우에는 표의자에게 중대한 과실이 있더라도 의사표시를 취소할 수 있으므로, 취소할 수 없다는 설명은 옳지 않다.

대리인에 의한 법률행위에서 착오 유무를 대리인 기준으로 판단하는 것, 착오의 존재 여부를 의사표시 당시를 기준으로 판단하는 것, 착오취소의 의사표시가 묵시적으로도 가능한 것, 착오를 이유로 취소한 표의자가 상대방에게 불법행위책임을 지지 않는 것은 모두 옳은 설명이다.

착오가 중요부분에 관한 것이라는 점은 취소를 주장하는 표의자가 증명해야 하지만, 중대한 과실이 없었다는 점까지 표의자가 증명할 필요는 없고 오히려 상대방이 표의자의 중과실을 증명해 취소를 막아야 하므로 옳지 않다.

통정허위표시에서 제3자의 악의를 무효를 주장하는 자가 증명하는 것, 사기에 의한 의사표시에서 제3자의 악의를 취소를 주장하는 자가 증명하는 것, 진의 아닌 의사표시에서 상대방의 악의·과실을 무효를 주장하는 자가 증명하는 것, 보통우편으로 발송한 의사표시의 도달을 그 도달을 주장하는 자가 증명해야 하는 것은 모두 옳은 설명이다.

정당한 이유의 유무는 대리행위 당시를 기준으로 판단하며 그 이후의 사정은 고려하지 않으므로, 이후의 사정까지 고려한다는 설명은 옳지 않다.

복대리인 선임권이 없는 대리인이 선임한 복대리인의 권한도 기본대리권이 될 수 있는 것, 기본대리권이 표현대리행위와 동종·유사할 필요가 없는 것, 권한을 넘은 표현대리가 법정대리에도 적용되는 것, 대리권을 제한하는 강행규정을 위반한 경우에는 표현대리가 인정되지 않는 것은 모두 옳은 설명이다.

본인의 성년후견 개시는 대리권의 소멸사유가 아니다. 민법이 정한 대리권의 공통 소멸사유는 본인의 사망, 그리고 대리인의 사망·성년후견의 개시·파산이다.

본인에게 성년후견이 개시되면 본인이 스스로 법률행위를 하기 어려워지므로 오히려 대리인을 통한 처리가 필요해지고, 그래서 이는 소멸사유에 들어 있지 않다. 임의대리권은 이와 별도로 원인된 법률관계의 종료나 수권행위의 철회로도 소멸한다.

본인이 무권대리인에게만 추인한 경우, 상대방이 그 추인 사실을 알지 못한 동안에는 여전히 계약을 철회할 수 있으므로, 철회할 수 없다는 설명은 옳지 않다.

무권대리행위에 따라 마쳐진 소유권이전등기는 원인무효이므로 본인이 그 말소를 청구할 수 있는 것, 무권대리인이 제한능력자인 경우에는 상대방에 대한 계약이행·손해배상책임을 지지 않는 것, 본인이 무권대리행위를 알면서도 매매대금을 청구해 전부 수령했다면 특별한 사정이 없는 한 추인으로 볼 수 있는 것, 유효한 추인이 있으면 계약 시로 소급하여 본인에게 효력이 있는 것은 모두 옳은 설명이다.

복대리인은 대리인이 자기의 이름으로 선임한 본인의 대리인이지, 본인의 명의로 선임하는 것이 아니므로 옳지 않다.

임의대리인이 본인의 승낙이나 부득이한 사유 없이는 복대리인을 선임하지 못하는 것, 복대리인이 제3자에 대해 대리인과 동일한 권리의무를 가지는 것, 임의대리인이 본인의 지명에 의해서도 복대리인을 선임할 수 있는 것, 대리인의 대리권이 소멸하면 복대리인의 대리권도 함께 소멸하는 것은 모두 옳은 설명이다.

조건의 성취가 미정한 권리도 일반규정에 따라 처분·상속·보존·담보로 할 수 있으므로 옳은 설명이다.

• 조건 성취로 불이익을 받을 당사자가 신의성실에 반하여 조건 성취를 방해한 경우, 상대방은 조건이 성취한 것으로 주장할 수 있다.
• 혼인·입양과 같은 신분행위나 상계처럼 조건에 친하지 않은 법률행위가 있어, 모든 법률행위에 조건을 붙일 수 있는 것은 아니다.
• 정지조건이 법률행위 당시 이미 성취한 것이면 그 법률행위는 조건 없는 법률행위가 된다.
• 정지조건이 법률행위 당시 이미 성취할 수 없는 것이면 그 법률행위는 무효가 된다.

귀책사유가 있는 자도 유동적 무효 상태에 있는 계약의 무효를 주장할 수 있으므로, 주장할 수 없다는 설명은 옳지 않다.

허가구역 지정이 해제되면 계약이 확정적으로 유효로 되는 것, 허가구역 지정기간 만료 후 재지정을 하지 않으면 확정적으로 유효로 되는 것, 허가를 받으면 계약 체결시로 소급해 유효로 되어 새로 계약을 체결할 필요가 없는 것, 사기로 계약이 체결된 경우 허가신청 전에 사기를 이유로 취소를 주장하며 협력을 거절하면 계약을 확정적으로 무효화할 수 있는 것은 모두 옳은 설명이다.

동시이행의 항변권이 붙어있는 채권은 항변권의 존재 여부와 무관하게 이행기가 도래하면 소멸시효가 진행하므로, 항변권이 소멸된 이후부터 진행한다는 설명은 옳지 않다.

이행기 도래 후 채무자의 요청으로 채권자가 기한을 유예했다면 유예한 이행기일부터 다시 소멸시효가 진행하는 것, 불확정기한부 채권은 객관적으로 기한이 도래한 때부터 진행하는 것, 매수인이 목적물을 인도받아 점유하고 있는 동안에는 소유권이전등기청구권의 소멸시효가 진행하지 않는 것, 이행불능으로 인한 손해배상채권은 이행불능이 된 때부터 소멸시효가 진행하는 것은 모두 옳은 설명이다.

취소권의 행사기간은 추인할 수 있는 날로부터 3년과 법률행위를 한 날로부터 10년 중 먼저 도래하는 때까지이며, 이 사안에서는 3년의 기간이 먼저 만료된다.

甲은 1998년 3월 14일 출생이므로 출생일을 산입하여 19년이 되는 2017년 3월 14일 0시에 성년이 되고, 그때부터 단독으로 추인할 수 있다.

기간의 기산점이 오전 영시이므로 그 날을 산입하여 계산하며, 3년의 기간은 기산일에 해당한 날의 전일로 만료하므로 2020년 3월 13일 24시에 끝난다.

법률행위를 한 날인 2016년 2월 19일로부터 10년이 되는 시점은 이보다 훨씬 뒤이므로, 결국 甲은 2020년 3월 13일 24시까지 취소권을 행사할 수 있다.

불공정한 법률행위로 무효인 매매계약에도 무효행위 전환에 관한 규정이 적용될 수 있으므로, 적용될 수 없다는 설명은 옳지 않다.

일부무효의 경우 그 무효부분이 없더라도 법률행위를 했을 것으로 인정되면 나머지 부분이 무효가 되지 않는 것, 무효행위의 추인이 명시적뿐 아니라 묵시적으로도 가능한 것, 부동산 이중매매에서 제2매수인이 매도인의 배임행위에 적극 가담한 경우 그 매매계약은 무효이고 추인으로도 유효로 되지 않는 것, 무효인 가등기를 유효한 등기로 전용하기로 한 약정은 그때부터 유효할 뿐 가등기가 소급하여 유효한 등기로 전환되지 않는 것은 모두 옳은 설명이다.

부관에 표시된 사실이 발생하지 않는 것으로 확정된 때에도 채무를 이행해야 한다고 보는 것이 상당한 경우는 조건부 법률행위가 아니라 불확정기한부 법률행위로 보아야 하므로 옳지 않다.

조건을 붙이려는 의사가 있어도 표시되지 않으면 조건이 되지 않는 것, 조건의 존재는 이를 주장하는 자가 증명해야 하는 것, 조건 성취가 미정인 동안 상대방의 이익을 해하지 못하는 것, 조건 내용 자체가 불법이면 법률행위 전부가 무효로 되는 것은 모두 옳은 설명이다.

근저당권설정등기청구의 소를 제기하는 것은 그 피담보채권의 존재를 재판상 주장하는 것으로 볼 수 있어 소멸시효 중단사유가 되므로, 중단효력이 없다는 설명은 옳지 않다.

소유권에 기한 물권적 청구권이 소멸시효의 대상이 되지 않는 것, 공유관계가 존속하는 한 공유물분할청구권만 독립하여 시효로 소멸하지 않는 것, 소멸시효를 주장하는 자가 제기한 소에 권리자가 응소하여 적극적으로 권리를 주장하고 그것이 받아들여지면 응소한 때에 시효가 중단되는 것, 소멸시효 중단사유인 승인이 시효의 진행이 개시된 이후에만 가능한 것은 모두 옳은 설명이다.

저당권설정등기청구권도 장래에 확정될 청구권으로서 보전을 위한 가등기가 인정되므로, 인정되지 않는다는 설명은 옳지 않다.

가등기상 권리의 이전등기를 가등기에 대한 부기등기 형식으로 할 수 있는 것, 가등기에 기한 본등기가 되어도 물권변동의 효력 자체가 가등기한 때로 소급하지는 않는 것, 가등기가 부적법하게 말소된 후 소유권이전등기를 마친 제3자가 가등기 회복등기절차에서 승낙의무를 지는 것, 가등기에 기한 본등기청구권과 소유권이전등기청구권은 등기원인이 같더라도 서로 다른 청구권으로 보아야 하는 것은 모두 옳은 설명이다.

명인방법으로도 수목 등에 대한 양도담보를 공시할 수 있으므로, 공시할 수 없다는 설명은 옳지 않다.

명인방법이 관습법상의 공시방법인 것, 아직 수확하지 않은 농작물에도 인정되는 것, 지상물이 독립된 물건이며 현재의 소유자가 누구인지를 명시해야 하는 것, 건물 이외의 지상물을 토지나 원물과 분리하지 않은 채 독립된 거래객체로 삼는 데 이용되는 것은 모두 옳은 설명이다.

경매도 선의취득의 원인이 되는 거래행위에 해당하므로, 경매에 의한 동산 취득에 선의취득이 인정되지 않는다는 설명은 옳지 않다.

점유개정이 선의취득에서의 인도 방법으로 인정되지 않는 것, 간이인도가 인도 방법으로 인정되는 것, 등기로 공시되는 저당권은 선의취득의 대상이 아니지만 인도로 성립하는 동산질권은 대상이 되는 것, 물권적 합의가 동산 인도보다 먼저 이루어지면 양수인의 선의·무과실은 인도된 때를 기준으로 판단하는 것은 모두 옳은 설명이다.

가등기 자체에는 추정력이 없으므로, 가등기가 있다는 사정만으로 소유권이전등기를 청구할 어떤 법률관계가 있다고 추정되지는 않는다. 이는 옳은 설명이다.

• 전 등기명의인이 허무인으로 밝혀지면 그로부터 이어받은 소유권이전등기의 추정력은 깨진다.
• 신축건물의 보존등기 명의자가 실제 신축자가 아니라면 그 등기의 추정력은 인정되지 않는다.
• 등기가 원인 없이 말소되었더라도 실체관계에 부합하면 회복등기 전이라도 말소된 등기명의인이 적법한 권리자로 추정될 수 있다.
• 소유권이전등기 명의자는 특별한 사정이 없는 한 전 소유자에 대해서도 적법한 등기원인에 의해 소유권을 취득한 것으로 추정된다.

중간생략등기 합의가 있었더라도 매도인의 매매대금채권은 그대로 유지되므로, 중간매수인이 대금을 지급하지 않았다면 매도인은 최후매수인에게 곧바로 소유권이전등기를 해줄 의무를 지는 것은 아니어서 옳지 않다.

신축한 건물을 매수한 자 명의로 당사자 합의에 따라 경료된 보존등기가 실체관계에 부합해 유효한 것, 토지거래허가구역 내에서 중간생략등기 합의가 있더라도 최후매수인이 자신과 최초매도인을 당사자로 하여 받은 허가에 따른 소유권이전등기는 무효인 것, 전원의 합의가 없으면 최후매수인이 최초매도인에게 직접 이전등기를 청구할 수 없는 것, 전원 합의가 있어도 중간매수인은 최초매도인에 대한 등기청구권을 잃지 않는 것은 모두 옳은 설명이다.

옳은 것은 매도인이 악의였던 경우 명의수탁자가 매도인에게 매매대금의 반환을 청구할 수 있다는 설명뿐이다.

수탁자 丙이 스스로 매수인이 되어 매도인 甲과 계약을 맺은 이 사안은 계약명의신탁이다. 甲이 명의신탁약정을 몰랐다면 등기는 유효해 丙이 완전한 소유권을 취득하고, 甲이 알았다면 매매계약과 등기가 모두 무효가 되어 소유권은 甲에게 그대로 남는다.

• 甲이 선의여서 丙이 유효하게 소유권을 취득한 경우, 乙은 丙에게 소유권이전을 구할 수 없고 제공한 매수자금의 부당이득반환만 청구할 수 있다.
• 甲이 악의여서 계약이 무효가 되더라도 乙은 애초에 소유권을 취득한 적이 없으므로 진정명의회복을 원인으로 한 이전등기를 청구할 수 없다.
• 乙과 甲 사이에는 아무런 매매계약이 없으므로, 乙이 甲을 대위해 丙 명의 등기의 말소를 구할 수 있을 뿐 매수인의 지위에서 이전등기를 청구할 수는 없다.

반면 매매계약이 무효가 된 이상 계약당사자인 丙은 이미 지급한 대금을 甲에게 부당이득으로 반환청구할 수 있다.

토지소유자가 그 지상에 건물을 신축하는 것은 원시취득에 해당하여 보존등기 없이도 소유권을 취득하므로, 등기를 해야 소유권을 취득한다는 설명은 옳지 않다.

무효인 중복등기에 바탕을 둔 등기부취득시효가 인정되지 않는 것, 무효등기를 유용하는 합의는 그 합의 전에 등기상 이해관계 있는 제3자가 없으면 유효한 것, 증여로 부동산을 취득했지만 등기원인을 매매로 기재해도 실체관계에 부합하면 그 등기가 유효한 것, 민법에 등기의 추정력에 관한 명문 규정을 두고 있지 않은 것은 모두 옳은 설명이다.

공유물을 손괴한 자에 대한 손해배상청구권은 특별한 사정이 없는 한 각 공유자의 지분비율에 따라 나뉘어 귀속되므로, 공유자 1인이 손해 전부를 청구할 수 있다는 설명은 옳지 않다.

공유자 사이에 특약이 없으면 지분 비율로 관리비용 등의 의무를 부담하는 것, 공유자 1인이 상속인 없이 사망하면 그 지분이 다른 공유자에게 지분 비율로 귀속되는 것, 공유토지 위에 건물을 신축하려면 공유자 전원의 동의가 있어야 하는 것, 공유자가 다른 공유자의 지분권을 대외적으로 주장하는 것은 보존행위가 아닌 것은 모두 옳은 설명이다.

권원 없이 타인의 토지에 나무를 심은 경우 그 나무는 토지에 부합하여 원칙적으로 토지소유자에게 귀속되므로, 나무를 심은 자가 소유권을 주장할 수 있다는 설명은 옳지 않다.

부동산에 동산이 부합한 경우 동산의 가격이 더 크더라도 부동산 소유자가 부합한 동산의 소유권을 취득하는 것, 동산끼리 부합되어 주종을 구별할 수 없을 때는 각 소유자가 부합 당시 가액 비율로 합성물을 공유하는 것, 토지 위에 건물이 신축 완공되면 그 건물은 별개의 부동산으로서 토지에 부합하지 않는 것, 임차인이 권원에 기해 증축한 부분이 독립성을 가지면 부합되지 않는 것은 모두 옳은 설명이다.

점유취득시효 완성 후 등기 전에 점유를 상실하더라도 그 사실만으로 곧바로 시효이익을 포기한 것으로 간주되어 등기청구권이 소멸하는 것은 아니므로 옳지 않다.

소유자가 제3자에게 목적물을 매도하여 이전등기를 마치면 점유취득시효를 완성한 자는 그 효력을 제3자에게 주장할 수 없는 것, 제3자가 소유자의 배임행위에 적극 가담해 매매가 이루어졌다면 그 매매는 반사회질서 법률행위로 무효인 것, 소유자가 취득시효 완성 사실을 알면서도 제3자에게 목적물을 매도했다면 시효완성자는 소유자에게 손해배상을 청구할 수 있는 것, 목적물이 수용되기 전에 등기청구권을 행사했다면 대상청구권을 행사할 수 있는 것은 모두 옳은 설명이다.

선의의 점유자도 본권에 관한 소에서 패소하면 그 소가 제기된 때부터 악의의 점유자로 간주되므로, 제소 후 판결 확정 전에 취득한 과실도 반환해야 하여 옳지 않다.

선의의 점유자는 점유물의 사용이익을 반환할 의무가 없는 것, 악의의 점유자가 과실을 소비한 경우 그 과실의 대가를 보상해야 하는 것, 점유자의 책임 있는 사유로 점유물이 멸실·훼손된 경우 선의의 자주점유자는 이익이 현존하는 한도에서 배상하는 것, 과실을 취득한 점유자는 통상의 필요비 상환을 청구하지 못하는 것은 모두 옳은 설명이다.

주위토지통행권이 인정되는 도로의 폭과 면적은 구체적 사안에서 필요한 범위 내로 정해지는 것이지, 건축법상 도로에 관한 제한규정에 따라 결정해야 하는 것은 아니므로 옳지 않다.

토지의 분할이나 일부양도로 인한 무상주위통행권 규정은 직접 당사자 사이에만 적용되고 특정승계인에게는 적용되지 않는 것, 주위토지통행권은 그 필요성이 없어지면 당연히 소멸하는 것, 기존 통로가 있어도 실제로 통로로서 기능을 하지 못하는 경우에는 주위토지통행권이 인정될 수 있는 것, 통행지소유자는 주위토지통행권자의 허락을 얻어 사실상 통행하는 자에게는 손해의 보상을 청구할 수 없는 것은 모두 옳은 설명이다.

출제 당시(2016년) 판례는 구분소유자 일부가 복도·계단 같은 공용부분을 권원 없이 점유·사용하더라도, 다른 구분소유자가 그 부분을 임대할 수 있었던 것이 아닌 한 임료 상당의 손해가 발생했다고 볼 수 없다고 보았으므로, 손해가 발생한 것으로 볼 수 있다는 설명이 옳지 않은 것으로 출제되었다.

다만 2020년 대법원 전원합의체 판결로 판례가 변경되어, 공용부분을 무단으로 배타적으로 점유·사용한 구분소유자는 다른 구분소유자들에게 임료 상당의 부당이득을 반환할 의무가 있다고 본다. 따라서 현행 판례 기준으로는 이 보기도 옳은 설명이 되므로, 이 문항은 출제 당시의 판례를 기준으로 풀이해야 한다.

• 공용부분을 전유부분으로 변경하려면 구조상·이용상 독립성을 갖추어야 한다.
• 대지에 대한 지상권도 대지사용권이 될 수 있다.
• 관리단은 구분소유자 전원을 구성원으로 하며 별도의 설립행위 없이 당연히 성립한다.
• 건축허가신청 등으로 구분의사가 객관적으로 표시되면 건물 완성 전이라도 구분행위가 인정된다.

근저당권의 확정 전에 발생한 원본채권에서 확정 후에 발생하는 이자·지연손해금이라도 채권최고액 범위 내에서는 근저당권의 효력이 계속 미친다는 것이 판례의 태도다.

근저당권은 확정시까지 피담보채권의 범위가 유동적이므로, 확정 전 원본채권에서 파생된 이자는 확정 후 발생분이라도 채권최고액 한도 안에서 담보된다.

• 확정 전에는 채무자 변경이 가능하다는 것이 판례의 입장이므로 변경할 수 없다는 설명은 옳지 않다.
• 선순위근저당권자가 경매를 신청하면 후순위근저당권의 피담보채권은 경매개시결정시가 아니라 매각대금 완납시에 확정된다.
• 확정 전에는 부종성의 원칙상 피담보채권·기본계약과 분리하여 근저당권만 양도할 수 없다.
• 채무자 겸 근저당권설정자는 채권최고액이 아니라 실제 채무액 전부를 변제해야 말소를 청구할 수 있다.

점유를 침탈당한 유치권자는 점유회수의 소에서 승소하여 점유를 회복해야 점유를 상실하지 않았던 것으로 간주되므로, 소를 제기한 것만으로 유치권 보유가 간주된다는 설명은 옳지 않다.

점유의 소급효를 정한 민법 규정은 승소에 의한 점유 회복을 전제로 하는 것이지 소 제기 자체에 그런 효과를 부여하지 않는다.

• 임차보증금반환청구권은 임차건물 자체로부터 생긴 채권이 아니어서 유치권의 피담보채권이 될 수 없다.
• 유치권의 발생을 배제하는 특약은 유효하다.
• 피담보채권이 변제기에 이르지 않으면 유치권을 행사할 수 없다.
• 유치권자는 유치물의 과실을 수취하여 다른 채권보다 우선하여 변제에 충당할 수 있다.

용익물권적 권능의 당연소멸, 법정갱신 시 변경등기 불요, 존속기간 만료 후 전세권 자체에 대한 저당권 실행 불가 세 가지가 옳다.

전세권의 존속기간이 만료되면 사용·수익을 내용으로 하는 용익물권적 권능은 말소등기 없이 당연히 소멸하고, 전세금반환채권을 담보하는 담보물권적 권능만 남는다. 또한 전세권의 법정갱신은 법률규정에 의한 물권변동이므로 기간에 관한 변경등기를 하지 않아도 효력이 생긴다.

그 결과 존속기간이 만료된 뒤에는 전세권 자체를 목적으로 저당권을 실행할 수 없고, 저당권자 丙은 전세금반환채권에 대한 물상대위로 채권을 압류·추심해 우선변제를 받아야 한다.

다만 전세권저당권도 재산권이므로 피담보채권과 함께라면 양도할 수 있다. 담보물권의 부종성·수반성에 비추어 양도 자체가 불가능하다는 설명은 옳지 않다.

점유개정의 방식으로 이중으로 양도담보를 설정받은 자는 선의취득이 인정되지 않으므로, 후순위 양수인이 선의취득한다는 설명은 옳지 않다.

선의취득이 성립하려면 점유 상태에 실질적 변화가 있어야 하는데, 점유개정은 외형상 점유상태에 변화가 없어 선의취득의 요건인 점유취득으로 인정되지 않는다는 것이 판례의 태도다.

• 유동집합물 양도담보의 효력은 원칙적으로 이후 편입되는 새끼돼지에도 미친다.
• 목적물 멸실로 발생한 화재보험금청구권에 대해서는 양도담보권자가 물상대위권을 행사할 수 있다.
• 양도담보 사실을 아는 자에게 점유개정으로 인도한 경우에도 선의취득은 인정되지 않는다.
• 별도 자금으로 반입한 사실이 증명되면 그 부분에는 기존 양도담보권의 효력이 미치지 않는다.

민법은 지상권과 달리 지역권에 관하여 존속기간의 제한을 두고 있지 않으므로, 최장 30년이라는 설명은 옳지 않다.

지역권은 요역지 소유권에 부종하여 존속하는 것이 원칙이어서 별도의 존속기간 제한 규정을 두지 않는다.

• 요역지와 승역지가 반드시 서로 인접할 필요는 없다.
• 공유자 1인이 지역권을 취득하면 다른 공유자도 이를 취득한다.
• 지역권설정등기는 승역지 등기부 을구에 기재된다.
• 지역권자는 방해할 염려가 있는 행위를 하는 자에게 그 예방을 청구할 수 있다.

가압류 후 본압류·강제경매로 넘어간 경우, 관습법정지상권의 성립요건인 토지와 건물의 동일인 소유 여부는 가압류의 효력발생시를 기준으로 판단한다는 것이 판례의 입장이다.

저당권 없이 강제경매로 이어지는 사안에서 가압류가 먼저 있었다면 그 가압류 효력발생시가 소유자 동일성 판단의 기준점이 된다.

• 법정지상권 성립 후 구건물이 철거되고 신건물이 축조된 경우, 존속기간·범위 등은 신건물이 아니라 구건물을 기준으로 정해진다.
• 관습법정지상권이 성립하려면 건물이 무허가·미등기 건물이어도 무방하다.
• 건물이 그대로 존속하는데 등기부만 멸실·폐쇄된 경우라면 이후 경매로 소유자가 달라지더라도 법정지상권이 성립할 수 있다.
• 구분소유적 공유관계에서 자신의 특정 소유 부분이 아닌 곳에 신축한 건물을 양도한 경우에는 관습법정지상권이 성립하지 않는다.

전세권자는 목적물의 통상의 필요비는 상환청구할 수 없고 유익비만 청구할 수 있으므로, 둘 다 상환청구할 수 있다는 설명은 옳지 않다.

전세권자는 목적물의 현상유지와 통상의 관리에 속하는 수선의무를 스스로 부담하기 때문에 통상의 필요비는 상환청구 대상에서 제외된다.

• 설정행위로 금지하지 않은 이상 전세권은 양도할 수 있으므로, 소유자의 승낙 없이 제3자에게 양도했다는 사정만으로는 소멸청구사유가 되지 않는다.
• 타인의 토지에 있는 건물에 설정된 전세권의 효력은 그 건물의 소유를 목적으로 한 토지임차권에도 미친다.
• 목적물의 일부가 불가항력으로 멸실된 때에는 그 멸실된 부분의 전세권만 소멸한다.
• 건물 일부에만 전세권이 설정된 경우 그 전세권자는 건물 전부에 대한 경매를 청구할 수 없다.

공급함수가 가격과 무관하게 $Q_S=300$으로 고정된 완전 비탄력적 공급이므로, 소비자에게 세금을 부과해도 거래량이 변하지 않아 자중손실은 0원이다.

$Q_S=300$은 가격에 대해 완전 비탄력적인 수직 공급곡선을 뜻하므로 세금 부과 후에도 균형거래량은 그대로 300으로 유지된다.

거래량 변화가 없으면 자원배분의 왜곡이 발생하지 않으므로 자중손실도 발생하지 않는다.

가격이 변해도 지출액이 일정하다는 것은 가격 변화율만큼 수량이 반대로 변한다는 뜻이므로 수요의 가격탄력성은 단위탄력적(e=1)이다.

지출액 $TE=P\times Q$가 가격에 대해 불변이려면 가격 상승률만큼 수량이 정확히 감소해야 하고, 이는 탄력성 정의상 $e=1$일 때만 성립한다.

甲과 乙의 개별수요를 합한 시장수요함수에서 $P=2.5$일 때 시장수요의 가격탄력성은 1이다.

시장수요함수는 $Q_D=(10-2P)+(15-3P)=25-5P$이고 $dQ/dP=-5$이다.

P=2.5일 때 $Q=25-5(2.5)=12.5$이므로 탄력성은 $e=\left|\dfrac{dQ}{dP}\right|\times\dfrac{P}{Q}=5\times\dfrac{2.5}{12.5}=1$이다.

X재와 Y재의 한계효용이 동일한데 가격은 X재(60원)가 Y재(100원)보다 낮으므로, 원(₩)당 한계효용은 X재가 더 커서 X재 소비를 늘리고 Y재 소비를 줄여야 효용이 커진다.

원당 한계효용을 비교하면 $\dfrac{MU_X}{P_X}=\dfrac{20}{60}$이 $\dfrac{MU_Y}{P_Y}=\dfrac{20}{100}$보다 크다.

효용극대화 조건인 $\dfrac{MU_X}{P_X}=\dfrac{MU_Y}{P_Y}$에 도달하려면 X재 소비를 늘리고 Y재 소비를 줄여야 한다.

예산제약 하 효용극대화점에서는 한계대체율이 상대가격비와 같아지므로, $MRS_{XY}=P_X/P_Y=0.25$이다.

효용극대화의 1계조건은 $MRS_{XY}=\dfrac{P_X}{P_Y}$이고, $\dfrac{P_X}{P_Y}=\dfrac{2{,}000}{8{,}000}=0.25$이다.

따라서 소득이나 구체적 소비량을 구하지 않아도 한계대체율은 0.25로 결정된다.

생산의 양(+)의 외부효과가 있으면 사회적 한계비용이 사적 한계비용보다 작으므로, 완전경쟁시장 균형에서는 가격이 사적 한계비용과 같고 이는 사회적 한계비용보다 높다.

시장균형은 기업의 사적 유인에 따라 $P=PMC$에서 결정되는데, 외부편익이 존재하면 사회적 한계비용이 사적 한계비용보다 작으므로 결국 $P=PMC>SMC$가 된다.

효용함수가 $U=2XY$인 경우 한계대체율이 체감한다는 설명이 옳다.

이 효용함수에서 $MRS_{XY}=\dfrac{MU_X}{MU_Y}=\dfrac{2Y}{2X}=\dfrac{Y}{X}$이므로, 같은 무차별곡선을 따라 X 소비를 늘리면 Y가 줄어 한계대체율이 계속 작아진다. 원점에 대해 볼록한 콥-더글러스형 무차별곡선의 전형적인 성질이다.

• $U=\sqrt{XY}$일 때 $MU_X=\dfrac{1}{2}X^{-1/2}Y^{1/2}$이므로 X가 늘수록 값이 작아져 X재의 한계효용은 체감한다.
• $U=\min(X,Y)$는 완전보완재이므로 한 재화의 가격이 오르면 다른 재화의 수요도 함께 줄어 교차탄력성이 음(-)이며, 소득이 늘면 두 재화를 같은 비율로 늘리므로 소득소비곡선은 원점을 지나는 기울기 양(+)의 직선이다.
• $U=X+Y$는 완전대체재여서 값이 싼 재화만 소비하는 구석해가 되므로, X재 가격이 Y재보다 비싸면 X재는 아예 소비하지 않는다.

총비용함수가 $C=25+5Q$로 고정비용 25에 한계비용이 일정하게 5인 형태이므로, 모든 생산량에서 평균가변비용과 한계비용이 같다.

가변비용은 $5Q$이므로 평균가변비용은 $AVC=5Q/Q=5$이고, 한계비용도 $MC=dC/dQ=5$로 일정해 모든 산출량에서 두 값이 일치한다.

한계수입이 가격보다 낮은 수준에서의 산출량 결정, 우하향하는 개별 수요곡선, 장기이윤 0 세 가지가 독점적 경쟁시장의 특성이다.

독점적 경쟁기업은 제품차별화 덕분에 어느 정도 가격설정력을 가져 우하향하는 수요곡선에 직면한다. 이때 한계수입곡선은 수요곡선보다 아래에 놓이므로 이윤극대화 산출량에서 언제나 한계수입이 가격보다 낮다.

또한 진입과 퇴출이 자유로우므로 초과이윤이 생기면 새 기업이 들어와 개별 기업의 수요가 줄고, 장기균형에서는 가격이 평균비용과 같아져 장기이윤이 0이 된다.

다만 이윤극대화 산출량은 한계수입과 한계비용이 일치하는 지점에서 결정된다. 한계수입이 한계비용보다 높은 구간은 생산을 더 늘려야 이익이 커지는 구간이므로 균형이 될 수 없다.

한계비용이 0인 독점기업이 두 시장에서 이윤을 극대화할 때 두 시장의 가격이 같아지려면 $a_1 b_2=a_2 b_1$의 관계가 성립해야 한다.

선형수요 $Q=a-bP$에서 MC=0인 독점기업의 이윤극대화 가격은 $P^*=\dfrac{a}{2b}$이다.

따라서 $P_A^*=\dfrac{a_1}{2b_1}$, $P_B^*=\dfrac{a_2}{2b_2}$이고, 두 가격이 같으려면 $a_1 b_2=a_2 b_1$이어야 한다.

보상수요곡선이 우하향한다는 것과 수요의 소득탄력성이 0보다 작다는 것이 기펜재에 관한 옳은 설명이다.

기펜재는 열등재 가운데 소득효과가 대체효과를 압도하는 재화다. 열등재이므로 소득이 늘면 수요가 줄어 수요의 소득탄력성은 음(-)이 된다.

보상수요곡선은 실질소득을 일정하게 유지한 상태의 수요를 나타내어 대체효과만을 담는다. 대체효과는 언제나 가격과 반대 방향으로 작용하므로 기펜재라도 보상수요곡선은 항상 우하향한다.

반면 기펜재는 가격이 하락할 때 오히려 수요량이 줄어드는, 즉 수요법칙이 성립하지 않는 재화이므로 가격 하락 시 수요량이 증가한다는 설명은 옳지 않다.

수요함수 $Q_D=100-2P$에서 가격 30을 책정할 때 한계수입은 10이다.

역수요함수는 $P=50-\dfrac{Q}{2}$이고 총수입은 $TR=50Q-\dfrac{Q^2}{2}$이므로 $MR=50-Q$이다.

P=30일 때 $Q=100-60=40$이므로 $MR=50-40=10$이다.

완전경쟁시장의 장기균형에서는 가격이 평균비용의 최저점과 같아지므로 $P=4$, $Q=2$이다.

평균비용은 $AC=Q^2-4Q+8$이고, 이를 최소화하는 $Q$는 $\dfrac{dAC}{dQ}=2Q-4=0$에서 $Q=2$이다.

이때 $AC(2)=4-8+8=4$이므로 장기균형가격도 4가 된다.

독점기업의 한계수입곡선은 수요곡선보다 가파르게 우하향하고, 완전경쟁기업의 한계수입곡선은 시장가격 수준에서 수평이므로, 독점의 MR곡선이 우상향한다는 설명은 옳지 않다.

완전경쟁기업은 가격수용자이므로 MR곡선이 수평선이며, 독점기업은 수요곡선이 우하향하기 때문에 MR곡선도 함께 우하향한다.

• 독점기업의 한계수입은 가격보다 낮고, 완전경쟁기업의 한계수입은 시장가격과 같다.
• 독점기업이 직면하는 수요곡선은 우하향하지만, 완전경쟁기업이 직면하는 수요곡선은 시장가격 수준의 수평선이다.
• 단기균형에서 독점기업은 가격이 한계비용보다 높은 점에서, 완전경쟁기업은 가격과 한계비용이 같은 점에서 생산한다.
• 장기균형에서 독점기업은 경제적 이윤을 얻을 수 있지만 완전경쟁기업은 얻을 수 없다.

노동의 한계생산물가치는 한계생산과 재화가격의 곱으로 계산되어 300이다.

$VMP_L=MP_L\times P=15\times 20=300$이다. 평균생산 17은 이 계산에 사용되지 않는다.

B국은 A국이 어떤 전략을 택하든 저관세에서 더 큰 보수를 얻으므로 B국의 우월전략은 저관세이다.

보수쌍의 오른쪽 숫자가 B국의 보수다. A국이 저관세일 때 B국은 저관세 250 대 고관세 100이고, A국이 고관세일 때도 B국은 저관세 300 대 고관세 200이다. 두 경우 모두 저관세가 크므로 B국의 우월전략은 저관세다.

왼쪽 숫자인 A국 보수도 구조가 같다. B국이 저관세면 250(저관세)이 100(고관세)보다 크고, B국이 고관세면 300(저관세)이 200(고관세)보다 크므로 A국의 우월전략도 저관세이며 고관세가 아니다.

따라서 우월전략균형은 (저관세, 저관세)의 보수쌍 (250, 250) 하나뿐이고 이것이 유일한 내쉬균형이다. 내쉬균형이 2개라거나 (200, 200) 또는 (100, 300)이 균형이라는 설명은 성립하지 않는다.

공급함수 $Q=100+2P$는 가격이 0일 때도 공급량이 100인, 즉 수량축(가로축) 절편이 양(+)인 공급곡선이므로 모든 $P>0$에서 공급의 가격탄력성은 0과 1 사이이다.

$e=\dfrac{dQ}{dP}\times\dfrac{P}{Q}=\dfrac{2P}{100+2P}$이고, 분모가 분자보다 항상 100만큼 크므로 이 값은 언제나 1보다 작고 0보다는 크다.

X재와 Y재를 1:1 비율로 묶어 소비하므로 두 재화의 소비량이 같아지고, 예산제약식으로부터 X재 수요함수는 $Q_X=\dfrac{1{,}000}{10+P_X}$가 도출된다.

$Q_X=Q_Y=Q$라 하면 예산제약은 $P_X Q+10Q=1{,}000$이 되고, 이를 정리하면 $Q=\dfrac{1{,}000}{P_X+10}$이다.

로렌츠곡선이 대각선이고, 지니계수가 0이며, 십분위분배율이 2인 상태는 모두 소득분배가 완전히 균등한 경우를 가리킨다.

로렌츠곡선은 인구 누적비율과 소득 누적비율의 관계인데, 완전균등이면 인구 하위 x%가 소득의 x%를 가지므로 곡선이 45도 대각선인 완전균등선과 일치한다.

지니계수는 대각선과 로렌츠곡선 사이의 면적으로 정의되어 0과 1 사이 값을 가지며, 두 선이 겹쳐 그 면적이 사라지면 지니계수는 0이 된다.

십분위분배율은 하위 40% 소득점유율을 상위 20% 소득점유율로 나눈 값이므로 완전균등이면 $\dfrac{40\%}{20\%}=2$가 되어 이론상 최댓값 2를 갖는다. 세 진술이 모두 옳다.

수요함수 $Q=100-P$와 비용함수 $C=Q^2$에서 이윤극대화 조건 MR=MC를 풀면 이윤극대화 가격은 75이다.

역수요함수는 $P=100-Q$이므로 $MR=100-2Q$이고, $MC=2Q$이다.

$100-2Q=2Q$에서 $Q=25$이고, $P=100-25=75$이다.

실질이자율은 명목이자율에서 물가상승률을 뺀 값이며, 물가상승률이 마이너스(디플레이션)인 경우가 가장 높은 실질이자율을 만든다.

각 조합의 실질이자율을 계산하면 1%-1%=0%, 1%-(-10%)=11%, 5%-1%=4%, 10%-1%=9%, 10%-10%=0%이다.

명목이자율이 1%이면서 물가상승률이 -10%인 경우 실질이자율이 11%로 가장 높다.

한국인의 해외 주식 취득은 경상수지가 아니라 금융계정(증권투자)에 기록되는 항목이다.

경상수지는 상품·서비스의 수출입, 임금·투자소득 등 본원소득, 무상원조 등 이전소득으로 구성된다.

• 쌀 수출은 상품수지에 기록된다.
• 중국인의 국내 관광 지출은 서비스수지에 기록된다.
• 해외 원조는 이전소득수지에 기록된다.
• 해외 근로소득 송금은 본원소득수지에 기록된다.

명목GDP와 GDP디플레이터로부터 계산한 실질GDP는 2013년 1,000억 달러에서 2014년 1,500억 달러로 늘어 증가율은 50%이다.

실질GDP는 $\dfrac{\text{명목GDP}}{\text{GDP디플레이터}/100}$이므로 2013년은 $\dfrac{1{,}000}{1}=1{,}000$, 2014년은 $\dfrac{3{,}000}{2}=1{,}500$이다.

따라서 증가율은 $\dfrac{1{,}500-1{,}000}{1{,}000}=50\%$이다.

콥더글라스 생산함수의 성장회계식을 이용하면 2015년 자본량 증가율은 5%이다.

$Y=AK^{1/4}L^{3/4}$이므로 $\%\Delta Y=\%\Delta A+\dfrac14\%\Delta K+\dfrac34\%\Delta L$이다.

$4=2+\dfrac14\%\Delta K+\dfrac34(1)$을 풀면 $\%\Delta K=5\%$이다.

주어진 모형의 IS와 LM을 연립하면 총수요곡선은 $Y=3+\dfrac{3}{P}$로 도출된다.

생산물시장 균형은 $Y=C+I+G=(2+0.5Y)+(2-r)+3$이므로 정리하면 $0.5Y=7-r$, 즉 IS곡선은 $r=7-0.5Y$이다.

화폐시장은 실질화폐공급과 실질화폐수요가 같아지는 $\dfrac{3}{P}=4+0.5Y-r$에서 균형을 이루므로 LM곡선은 $r=4+0.5Y-\dfrac{3}{P}$이다.

두 식을 연립하면 $7-0.5Y=4+0.5Y-\dfrac{3}{P}$이고, 이를 Y에 대해 풀면 $Y=3+\dfrac{3}{P}$가 된다. 물가 P가 양수인 한 $\dfrac{3}{P}$도 양수여서 단서로 준 Y가 3보다 크다는 조건과도 정확히 부합한다.

생산가능인구 500만 명 중 경제활동인구가 300만 명으로 계산되어 경제활동참가율은 60%이다.

실업률 5%에서 실업자수를 $x$라 하면 경제활동인구는 취업자 285만 명을 포함해 $\dfrac{x}{285+x}=0.05$를 만족한다.

이를 풀면 경제활동인구는 300만 명이고, 경제활동참가율은 $\dfrac{300}{500}=60\%$이다.

균형국민소득 하에서 계산한 균형이자율은 5이고, 이때 총저축은 1,250이다.

생산물시장 균형 $Y=C+I+G$에서 $5{,}000=(3{,}000-50r)+(2{,}000-150r)+1{,}000$을 풀면 $r=5$이다.

이때 소비는 $C=2{,}750$이므로 총저축은 $Y-C-G=5{,}000-2{,}750-1{,}000=1{,}250$이다.

노동량 L이 갑자기 줄면 1인당 생산과 노동의 한계생산이 증가한다.

총생산은 $Y=AK^{\alpha}L^{1-\alpha}$로 L의 증가함수이므로, A와 K가 일정한 상태에서 L이 줄면 총생산 Y는 오히려 감소한다.

1인당 생산은 $\dfrac{Y}{L}=A\left(\dfrac{K}{L}\right)^{\alpha}$이고, K가 고정된 채 L만 줄면 자본-노동비율이 커지므로 1인당 생산은 증가한다.

• 자본의 한계생산 $MP_K=\alpha AK^{\alpha-1}L^{1-\alpha}$는 L의 증가함수이므로 L이 감소하면 함께 감소한다.
• 노동의 한계생산 $MP_L=(1-\alpha)AK^{\alpha}L^{-\alpha}$는 L의 감소함수이므로 L이 감소하면 증가한다.

규모수익불변이라는 점, 1인당 자본량이 늘면 1인당 소득이 는다는 점, 자본이 고정된 채 인구가 늘면 1인당 소득이 준다는 점이 모두 옳다.

K와 L을 함께 t배 하면 $(tK)^{1/2}(tL)^{1/2}=tK^{1/2}L^{1/2}=tY$로 생산도 정확히 t배가 되므로 이 함수는 1차 동차, 즉 규모에 따른 수익불변이다.

양변을 L로 나누면 1인당 생산함수는 $y=k^{1/2}$가 되고 이는 k의 증가함수이므로 1인당 자본량이 늘면 1인당 국민소득도 증가한다.

같은 식을 $y=\left(\dfrac{K}{L}\right)^{1/2}$로 보면, K가 일정한데 인구 L만 늘 경우 1인당 자본량이 작아져 1인당 국민소득은 감소한다.

개방경제의 균형식에서 r=5일 때 투자와 소비를 대입하면 순수출은 10이다.

소비는 $C=0.7(100)=70$이고, 투자는 $I=30-2(5)=20$이다.

정부지출이 없는 개방경제 균형식 $Y=C+I+NX$에서 $100=70+20+NX$이므로 $NX=10$이다.

실물경기변동이론에서는 화폐의 중립성이 성립하고 경기변동이 시간에 따른 균형 자체의 변화로 설명된다.

이 이론은 임금과 가격이 신축적이라고 전제하며 경기변동의 원인을 기술충격 등 실물충격에서 찾는다. 가격 경직성을 출발점으로 삼는 것은 새케인즈학파의 시각이다.

또한 불경기도 경제주체들이 주어진 여건에서 최적화한 결과인 균형이며 파레토 효율적이라고 보므로, 불경기에 생산의 효율성이 달성되지 않는다는 진술은 이 이론과 배치된다.

가격이 신축적이므로 통화량 변화는 물가만 바꿀 뿐 실질변수에 영향을 주지 못하고(화폐의 중립성), 경기변동은 균형에서 이탈한 불균형이 아니라 균형점 자체가 이동하는 현상으로 파악된다.

균형은 물가 1.25, 산출 0.75라는 설명만 옳고, 장기균형이라는 진술과 합리적 기대 하 기대물가가 1.25라는 진술은 옳지 않다.

기대물가 1.5를 총공급식에 넣으면 $P=1.5+(Y-1)=0.5+Y$이고, 총수요식은 $P=2-Y$이다. 두 식을 연립한 $2-Y=0.5+Y$에서 $Y=0.75$, $P=1.25$를 얻는다.

• 장기균형은 실제물가와 기대물가가 일치해야 하는데 여기서는 실제물가 1.25가 기대물가 1.5보다 낮으므로 단기균형일 뿐이다.
• 합리적 기대에서는 기대물가와 실제물가가 같아져 총공급식이 $P=P+(Y-1)$이 되므로 $Y=1$이고, 총수요식에서 $P=2-1=1$이다. 즉 기대물가수준은 1이지 1.25가 아니다.

정부의 재정지출 증대와 한국은행의 국공채 매입이 총수요를 확대하는 정책이다.

정부지출을 늘리면 총수요의 구성요소가 직접 커져 총수요곡선이 오른쪽으로 이동한다. 한국은행이 국공채를 사들이면 그 대금만큼 본원통화가 풀려 통화량이 늘고 이자율이 내려가 투자와 소비가 늘어난다.

• 근로소득세율 인상은 가처분소득을 줄여 소비를 위축시키므로 총수요를 축소하는 긴축 정책이다.
• 법정 지급준비율 인상은 통화승수를 낮춰 통화량을 줄이므로 역시 총수요를 위축시킨다.

구직활동을 포기한 실망실업자가 많아지면 이들이 실업자에서 비경제활동인구로 옮겨가면서 측정되는 실업률은 오히려 하락한다.

실업률은 실업자수를 경제활동인구로 나눈 값인데, 원래 실업자였던 사람이 구직을 포기해 비경제활동인구로 이동하면 분자의 감소 비율이 분모의 감소 비율보다 커서 비율 자체는 낮아진다.

• 실업률 측정 대상은 만 15세 이상 인구이므로 15세 미만은 포함되지 않는다.
• 마찰적 실업은 자연실업률 측정에 포함되는 항목이다.
• 더 좋은 직장을 구하려 잠시 그만둔 경우는 경기적 실업이 아니라 마찰적 실업에 해당한다.
• 경기적 실업은 자연실업률 측정에 포함되지 않는다.

2015년 GDP 디플레이터가 125로 계산되므로 물가상승률은 25%이다.

2015년 명목GDP는 그해 수량에 그해 가격을 곱해 더한 값으로 $10\times 3+20\times 1=50$이다.

2015년 실질GDP는 기준연도인 2014년 가격을 적용하므로 $10\times 2+20\times 1=40$이다.

따라서 $\text{GDP 디플레이터}=\dfrac{50}{40}\times 100=125$이고, 기준연도 2014년의 디플레이터는 100이므로 물가상승률은 $\dfrac{125-100}{100}\times 100=25\%$가 된다.

현금보유비율과 지급준비금비율을 통화승수 공식에 대입하면 승수는 4.0이다.

통화승수는 $m=\dfrac{1+cr}{cr+rr}$이고, $cr=0.2$, $rr=0.1$을 대입하면 $m=\dfrac{1.2}{0.3}=4.0$이다.

투자가 710이 되어야 국민소득 항등식이 성립하므로 균형 이자율은 2.25이다.

먼저 소비를 구하면 $C=400+0.65(4{,}000-1{,}400)=400+1{,}690=2{,}090$이다.

이를 $Y=C+I+G$에 대입하면 $4{,}000=2{,}090+I+1{,}200$이므로 $I=710$이다.

투자함수 $I=800-40r$에 넣으면 $800-40r=710$, 즉 $40r=90$이므로 $r=2.25$가 된다.

공개시장 채권 매입이 LM곡선을 오른쪽으로 이동시킨다는 설명과, 투자가 이자율에 반응하지 않으면 IS곡선이 수직이 된다는 설명이 옳다.

중앙은행이 공개시장에서 채권을 매입하면 그만큼 본원통화가 공급되어 통화량이 늘고, 같은 소득수준에서 균형이자율이 낮아지므로 LM곡선은 오른쪽으로 이동한다.

IS곡선은 이자율 변화가 투자를 통해 국민소득을 바꾸기 때문에 우하향한다. 투자가 이자율의 영향을 전혀 받지 않으면 이자율이 아무리 변해도 균형국민소득이 그대로여서 IS곡선은 수직선이 된다.

반면 정부지출 증가나 감세 같은 확장적 재정정책은 같은 이자율에서 총수요와 균형국민소득을 늘리므로 IS곡선을 오른쪽으로 이동시킨다. 왼쪽 이동은 긴축적 재정정책의 결과다.

단기 필립스곡선 식에서 인플레이션율을 2%p 낮추기 위해 추가로 감수해야 하는 실업률은 5.0%p이다.

$\pi=\pi^e-0.4(u-u_n)$에서 기대인플레이션이 불변이므로 $\Delta\pi=-0.4(u-u_n)$이다.

$-2=-0.4(u-u_n)$을 풀면 $u-u_n=5$이므로 자연실업률보다 5.0%p 높은 실업률을 감수해야 한다.

1인당 생산함수와 감가상각률로부터 계산한 황금률 수준의 1인당 소비는 5이다.

황금률 조건은 $MPK=\delta$이며, $MPK=\dfrac{dy}{dk}=k^{-1/2}$이므로 $k^{-1/2}=0.2$에서 $k^*=25$이다.

이때 $y^*=2\sqrt{25}=10$이고, 1인당 소비는 $c^*=y^*-\delta k^*=10-0.2(25)=5$이다.

자본·자산과 같은 개념은 경제적 측면에서의 부동산 분류이지 기술적(물리적) 측면의 개념이 아니므로, 이를 기술적 측면으로 묶어 설명한 지문은 옳지 않다.

부동산의 개념은 통상 물리적(기술적)·경제적·법률적 측면으로 나누어 설명하며, 자본·자산·생산요소 등은 경제적 개념에 속한다.

• 협의의 부동산은 민법 제99조 제1항의 토지 및 그 정착물을 말한다.
• 부동산은 등기로, 동산은 점유로 공시의 효과를 가진다.
• 준부동산은 물권변동을 등기·등록으로 공시하는 동산을 포함하는 개념이다.
• 입목법상 소유권보존등기된 입목과 공장재단은 부동산에 준하여 취급된다.

문화재·중요시설물·문화적·생태적으로 보존가치가 큰 지역의 보호와 보존을 위해 지정하는 용도지구는 보존지구이고, 시설보호지구는 학교시설·공용시설·항만·공항 등 시설의 보호와 기능 증진을 위해 지정하는 지구이므로, 두 지구의 목적을 바꿔 서술한 지문은 옳지 않다.

참고로 이 문제 출제 이후 국토의 계획 및 이용에 관한 법률이 개정되어 시설보호지구와 보존지구는 보호지구(역사문화환경 보호지구·중요시설물 보호지구·생태계 보호지구 등)로 통합·정비되었다.

• 용도지역지구제는 토지이용에 따르는 부(-)의 외부효과를 제거하거나 줄이는 데 목적이 있다.
• 도시자연공원구역은 도시지역 안 식생이 양호한 산지의 개발을 제한할 필요가 있을 때 도시·군관리계획으로 결정할 수 있다.
• 사적시장이 외부효과를 효율적으로 해결하지 못할 때 정부가 채택할 수 있는 부동산규제 수단이다.
• 공동주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위한 지역은 제2종전용주거지역으로 지정한다.

용도적 지역의 세분된 지역 안에서 용도가 바뀌는 이행지와, 임지·농지·택지지역 상호간에 전환되고 있는 후보지의 설명이 옳다.

토지에 건물 등 정착물이 없는 상태를 가리키는 것은 택지가 아니라 나지의 개념이다(나지는 정착물이 없고 사법상 사용·수익을 제한하는 권리가 설정되지 않은 토지로, 공법상 제한은 받는다). 택지는 주거·상업·공업용으로 조성되어 건축이 가능한 토지를 가리킨다.

법률상의 단위개념으로서 소유권이 미치는 범위를 뜻하는 것은 획지가 아니라 필지다. 획지는 가격수준이 유사한 일단의 토지를 묶는 경제적·감정평가상의 단위다.

재난 시 피난이나 일조 등 양호한 생활환경 확보를 위해 건축하면서 남겨 둔 일정 면적의 토지는 건부지가 아니라 공지다. 건부지는 건물 등의 부지로 실제 이용되고 있는 토지를 말한다.

부동성은 부동산활동을 국지화시키는 동시에 현장을 직접 확인하는 임장활동을 필요하게 만드는 특성이지, 이를 배제하는 특성이 아니다.

위치가 고정되어 있기 때문에 거래 당사자는 현장을 방문해 상태를 확인해야 하므로 부동성은 오히려 임장활동의 근거가 된다.

• 토지는 물리적으로 영속성을 가지지만 경제적 가치는 주변 여건 변화로 하락할 수 있다.
• 영속성으로 인해 토지는 감가상각의 대상에서 제외되는 자산이다.
• 개별성으로 인해 부동산활동이 구체적·개별적으로 이루어지고 정보의 중요성이 커진다.
• 용도의 다양성으로 인해 용도가 경합할 때 최유효이용 방안을 도출해 실행하게 된다.

에스크로우 회사는 협상과정에 참여하여 조언하는 역할을 하지 않는다는 설명이 옳지 않다. 에스크로우 회사는 매도자와 매수자 사이의 거래조건 협상에는 관여하지 않고, 계약 체결 이후 조건이 충족되는지를 확인하며 대금과 서류를 중립적으로 관리ㆍ이전하는 역할만 수행한다.

나머지 설명은 모두 타당하다. 매수자의 권원상 위험을 사전에 방지하고 매도자ㆍ저당대출기관의 권익도 함께 보호하며, 권리보험제도와 병행하면 거래안전의 시너지 효과를 거둘 수 있다는 점, 공인중개사법령상 개업공인중개사가 계약금 등을 자신 명의로 금융기관에 예치하도록 권고할 수 있다는 점은 모두 옳은 설명이다.

독점중개계약, 일반중개계약, 공동중개계약에 관한 서술이 옳다.

독점중개계약은 계약기간 내에 거래가 성사되면 누가 성사시켰든 의뢰받은 개업공인중개사가 보수를 청구할 수 있고, 일반중개계약은 여러 중개업자에게 의뢰한 뒤 먼저 거래를 성사시킨 자에게만 보수를 지급한다. 공동중개계약은 부동산정보센터·협회 등을 매개로 여러 개업공인중개사가 협동해 중개하는 형태다.

• 전속중개계약은 공인중개사법령상 중개의뢰인이 특정 개업공인중개사에게만 중개를 의뢰하는 계약을 체결할 수 있다고 정한 임의적 제도이지, 반드시 체결하여야 한다고 규정한 것이 아니다.
• 순가중개계약은 의뢰인이 받을 가격을 미리 정해 두고 그 초과액 전부를 개업공인중개사가 보수로 취득하는 방식이므로, 초과액을 의뢰인과 나누어 갖는다는 서술은 옳지 않다.

환매특약등기와 신탁등기는 소유권에 관한 사항이므로 등기부의 갑구에 기재되며, 을구가 아니다. 등기부의 갑구는 소유권에 관한 사항을, 을구는 소유권 이외의 권리(저당권ㆍ지상권 등)에 관한 사항을 기록하므로 자료판독시 이를 혼동해서는 안 된다.

나머지 설명은 모두 타당하다. 권리분석은 비권력적 성격을 가지며, 우리나라 등기는 신청주의를 원칙으로 하고, 부동산권리분석 주체가 주요 사항을 직접 확인해야 한다는 탐문주의 원칙이 적용되며, 공법상 이용제한ㆍ거래규제의 확인도 판독 내용에 포함된다.

토지대장의 등록사항을 통해 토지소유자가 변경된 날과 그 원인을 확인ㆍ판단한 것이 옳은 설명이다. 토지대장에는 토지의 소재ㆍ지목ㆍ면적 등 외에 소유자가 변경된 날짜와 변경원인도 등록사항으로 기록된다.

• 지적도상 지목부호 "공"은 공장용지가 아니라 공원을 나타내는 부호이므로 잘못된 판단이다.
• 인공적인 수로ㆍ둑 및 그 부속시설물의 부지와 자연의 소규모 수로부지는 하천이 아니라 구거의 정의에 해당한다.
• 경락대금을 완납하면 등기 없이도 경락인이 목적부동산의 소유권을 취득하므로, 등기를 하여야만 취득한다는 판단은 틀렸다.
• 건물의 소재지ㆍ구조ㆍ용도 등 사실관계는 토지이용계획확인서가 아니라 건축물대장을 통해 확인해야 한다.

계절적 변동은 예기치 못한 사태로 초래되는 비순환적 현상이 아니라, 계절에 따라 매년 일정한 시기에 되풀이되는 규칙적인 변동이다. 예기치 못한 돌발적 사태로 초래되는 비순환적 변동은 무작위적(불규칙) 변동에 해당한다.

나머지 설명은 모두 타당하다. 부동산경기변동은 상승국면과 하강국면이 반복되는 현상이며, 건축착공량ㆍ부동산거래량은 경기측정 지표로 활용되고, 하향시장이 장기화되면 공실률 증가로 임대료가 감소해 소유자에게 부담이 될 수 있으며, 회복시장은 하향을 멈추고 상승을 시작하는 국면이다.

1사분면은 부동산 가격이 아니라 임대료와 공간재고량(점유 공간)의 관계를 나타낸다. 디파스퀠리&위튼 모형에서 1사분면은 공간시장에서 재고량에 따라 임대료가 결정되는 관계를 보여준다.

나머지 설명은 모두 타당하다. 이 모형은 공간시장과 자산시장의 상호관계를 설명하며, 2사분면은 임대료와 가격(자산시장), 3사분면은 가격과 신규건설량, 4사분면은 신규건설량과 공간재고량의 관계를 각각 나타낸다.

신탁계약은 위탁자와 수탁자 간에 체결되며, 수익자가 계약당사자가 되는 것이 아니다. 또한 수익증권은 위탁자가 아니라 자산운용을 담당하는 수탁자(신탁회사)가 발행하므로, 이 설명은 두 가지 점에서 옳지 않다.

나머지 설명은 모두 타당하다. 신탁은 위탁자가 재산권을 수탁자에게 이전하여 수익자의 이익을 위해 관리ㆍ처분하게 하는 법률관계이고, 수익자는 신탁이익을 받는 자로서 위탁자가 지정한 제3자가 될 수도 있으며, 수탁자는 자산운용을 담당하는 신탁회사가 될 수 있다.

준공과 동시에 소유권을 정부·지방자치단체에 이전하고 사업시행자가 관리운영권을 받아 직접 운영하며 이용료로 수익을 얻는 방식은 BTO(build-transfer-operate)다.

도로·터널·철도·항만처럼 이용자에게 사용료를 직접 징수해 자체 수익을 낼 수 있는 시설에 쓰이며, 수요 위험을 민간이 부담하는 것이 특징이다.

• BOO는 준공 후에도 소유권이 민간에 그대로 남는 방식이어서 소유권을 국가에 귀속시킨다는 설명과 맞지 않는다.
• BTL은 소유권 이전 후 시설을 정부에 임대해 정부로부터 임대료를 받는 구조로, 학교·기숙사처럼 이용료 징수로는 수익을 내기 어려운 시설에 쓰인다.
• BOT·BLT는 일정 기간 민간이 소유·운영하거나 임대한 뒤 기간 만료 시점에 소유권을 넘기므로 준공 즉시 귀속시키는 방식과 다르다.

원리금균등분할상환방식의 원리금은 대출금에 감채기금계수가 아니라 저당상수를 곱하여 산출한다. 감채기금계수는 장래 일정 금액을 적립하기 위한 매기 적립액을 구할 때 쓰이는 계수로, 원리금 산출과는 별개이다.

나머지 설명은 모두 타당하다. 원금균등분할상환방식은 매기 원금을 균등 상환하고 이자는 점차 감소하며, 만기일시상환방식은 만기까지 이자만 내다가 만기에 원금을 일시 상환하고, 체증분할상환방식은 초기 상환부담을 적게 하다가 점차 늘리며, 원리금균등분할상환방식은 상환이 진행될수록 이자비중은 줄고 원금비중은 늘어난다.

외부효과는 제3자에게 영향을 미치면서도 그에 대한 대가(보상)가 지급되거나 수수되지 않는 현상이지, 보상이 지급되었는데 제3자가 이를 인지하지 못하는 현상이 아니다. 보상 자체가 이루어지지 않는다는 점이 외부효과의 핵심이다.

나머지 설명은 모두 타당하다. 정(+)의 외부효과는 핌피(PIMFY) 현상을, 부(-)의 외부효과는 배출권 거래제도 등으로 완화할 수 있고 보조금은 정(+)의 외부효과를 장려하는 수단이며, 공장 인근지역의 폐수 등은 부(-)의 외부효과의 예에 해당한다.

부동산 보유 단계에 부과되는 세금은 재산세와 종합부동산세다.

부동산 조세는 부과 시점에 따라 취득·보유·처분 단계로 나뉘는데, 재산세는 매년 과세기준일 현재 사실상 소유자에게, 종합부동산세는 공시가격 합계가 기준을 넘는 보유자에게 부과되는 보유과세다.

• 취득세와 상속세는 유상 또는 무상으로 부동산을 취득하는 단계에서 부과된다.
• 양도소득세는 부동산을 양도(처분)하여 생긴 소득에 부과되는 처분과세다.

부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법령상 부동산개발의 정의에서는 시공을 담당하는 행위를 제외한다. 토지를 조성하거나 건축물을 건축하는 행위라도 시공을 담당하는 행위는 정의규정의 단서에 따라 부동산개발에서 제외되므로, 이를 포함시킨 서술은 옳지 않다.

나머지 설명은 모두 타당하다. 부동산개발업은 타인에게 공급할 목적으로 개발을 수행하는 업을 말하고, 공급은 조성ㆍ건축 등으로 개발된 부동산이나 그 이용권을 판매ㆍ임대하는 행위를 뜻하며, 도시개발사업과 노후ㆍ불량건축물의 정의도 옳게 서술되어 있다.

주택저당채권 집합물을 가공해 위험-수익 구조가 서로 다른 여러 트랜치(tranche)로 나누어 발행하는 채권형 증권은 CMO(다계층저당증권)다.

트랜치마다 원리금 상환 순위와 만기를 달리해 조기상환 위험을 투자자 선호에 맞게 배분하는 것이 핵심이며, 저당채권 집합물의 소유권과 원리금 수취권은 발행자가 보유한다.

• MPTS는 지분형 증권으로 저당채권 집합물의 소유권과 원리금 수취권이 모두 투자자에게 이전되어 트랜치 구분이 없다.
• MBB는 발행자가 저당채권을 담보로 자기 신용으로 발행하는 단일 구조의 채권이고, MPTB는 소유권은 발행자가 갖되 원리금 수취권만 투자자에게 넘기는 혼합형이어서 다계층 구조와 구별된다.

보기 가운데 지분금융에 해당하는 것은 부동산 신디케이트뿐이다.

지분금융은 지분권(소유권)을 나누어 주고 자금을 조달하는 방식으로, 여러 투자자가 공동으로 출자해 부동산에 투자하는 신디케이트가 여기에 속한다.

• 저당금융, 신탁증서금융, 자산유동화증권은 원리금 상환 의무가 따르는 부채금융이다.
• 신주인수권부사채는 사채이면서 주식을 인수할 권리가 붙어 있어 부채와 지분의 성격을 겸하는 메자닌금융이다.

공실을 뺀 유효총소득에서 감가상각비를 제외한 영업경비만 차감하면 상각전 순영업소득은 11,120,000원이다.

가능총소득 = 100㎡ × 20,000원/㎡ × 12개월 = 24,000,000원
유효총소득 = 24,000,000원 − (24,000,000원 × 5%) = 24,000,000원 − 1,200,000원 = 22,800,000원

영업경비 = 22,800,000원 × 60% = 13,680,000원이고 그 안에 감가상각비 2,000,000원이 들어 있다. 상각전 기준이므로 감가상각비는 차감하지 않아 실제 차감액은 13,680,000원 − 2,000,000원 = 11,680,000원이다.

따라서 (상각전)순영업소득 = 22,800,000원 − 11,680,000원 = 11,120,000원이다.

자본환원율은 순영업소득을 부동산 가치로 나눈 값이므로 4.5%이다.

유효총소득 = 가능총소득 20,000,000원 + 기타소득 1,000,000원 − 공실손실상당액 3,000,000원 = 18,000,000원
순영업소득 = 18,000,000원 − 영업경비 4,500,000원 = 13,500,000원

기타소득은 가능총소득에 포함되어 있지 않다는 조건이 있으므로 따로 더해 유효총소득을 구한 점이 관건이다.

$R = \dfrac{13{,}500{,}000}{300{,}000{,}000} = 0.045$ 이므로 종합환원율은 4.5%이다.

실질임대료는 지불임대료에 예금적·선불적 일시금에서 생기는 운용수익과 상각액을 더한 금액이므로 2,880,000원이다.

월 지불임대료가 200,000원이므로 연간 지불임대료 = 200,000원 × 12개월 = 2,400,000원이다.

실질임대료 = 2,400,000원 + 예금적 일시금의 운용수익 400,000원 + 선불적 일시금의 상각액 80,000원 = 2,880,000원

부채감당률(DCR)이 1보다 작으면 순영업소득으로 원리금을 지불하기에 부족하다는 의미이다. DCR이 1 미만이라는 것은 순영업소득이 매기 원리금상환액에 미치지 못한다는 뜻이므로 지불능력이 충분하다고 볼 수 없다.

나머지 설명은 모두 타당하다. 총투자수익률(ROI)은 순영업소득을 총투자액으로, 지분투자수익률(ROE)은 세후현금흐름을 지분투자액으로 나눈 비율이며, 유동비율은 유동자산을 유동부채로 나눈 값이고, 순소득승수(NIM)는 총투자액을 순영업소득으로 나눈 값이다.

공시지가는 감정평가 의뢰 시 의뢰인과 협의하여 확정해야 할 기본적 사항에 포함되지 않는다. 감정평가에 관한 규칙상 기본적 사항은 의뢰인, 대상물건, 감정평가 목적, 기준시점, 감정평가조건, 기준가치, 관련 전문가에 대한 자문 등에 관한 사항, 수수료 및 실비에 관한 사항이며, 공시지가는 이러한 사전 확정 항목이 아니라 평가 과정에서 활용되는 자료일 뿐이다.

건물을 원가법으로 평가해 거래가액에서 빼고 토지면적으로 나누면 토지 단가는 822,000원/㎡이다.

건물 재조달원가 = 500,000원/㎡ × 350㎡ = 175,000,000원
사용승인일 1992. 12. 25부터 거래시점 2016. 2. 21까지 만년감가 기준 경과연수는 23년이므로 잔존내용연수는 50년 − 23년 = 27년이다.

잔가율을 0으로 보는 정액법이므로 $\text{건물가격} = 175{,}000{,}000 \times \dfrac{27}{50} = 94{,}500{,}000\,\text{원}$

토지가격 = 300,000,000원 − 94,500,000원 = 205,500,000원이고, $\dfrac{205{,}500{,}000}{250} = 822{,}000\,\text{원}/\mathrm{m}^{2}$이 된다.

과수원을 감정평가할 때에는 수익환원법이 아니라 거래사례비교법을 원칙적으로 적용한다.

나머지 설명은 모두 타당하다. 토지는 공시지가기준법을 적용하고, 그 절차는 비교표준지 선정→시점수정→지역요인 비교→개별요인 비교→그 밖의 요인 보정 순서를 따르며, 건물은 원가법을 원칙적으로 적용한다. 자동차는 거래사례비교법을 원칙으로 하되 본래 용도의 효용가치가 없는 물건은 해체처분가액으로 평가할 수 있다.

화폐의 시간가치를 반영해 현금흐름을 현재가치로 환산하는 할인기법은 순현재가치법·내부수익률법·현가회수기간법이다.

순현재가치법은 유입의 현가에서 유출의 현가를 빼고, 내부수익률법은 순현가를 0으로 만드는 할인율을 구하며, 현가회수기간법은 할인된 현금흐름으로 투자금 회수기간을 계산한다.

반면 회계적수익률법은 장부상 연평균 순이익을 연평균 투자액으로 나눌 뿐 할인 과정을 거치지 않으므로 비할인기법에 속한다.

수익성지수는 현금유입의 현재가치를 현금유출의 현재가치로 나눈 값이므로 1.25이다.

할인율 10%로 각 연도 유입을 현재가치로 환산하면(단위: 만원)
$\dfrac{550}{1.1}=500$, $\dfrac{1{,}210}{1.1^2}=1{,}000$, $\dfrac{1{,}331}{1.1^3}=1{,}000$

유입의 현재가치 합계 = 500 + 1,000 + 1,000 = 2,500만원이고, 유출 2,000만원은 기초에 발생하므로 할인 없이 그대로 쓴다.

$PI = \dfrac{2{,}500}{2{,}000} = 1.25$

4년 후의 미래가치는 연금의 미래가치계수를 이용하여 4,641만원으로 계산된다.

매년 말 1,000만원씩 4년간 적립하는 정기적금이므로 연금의 미래가치계수를 사용한다.
$FV = 1{,}000 \times \dfrac{(1+0.1)^4 - 1}{0.1}$

$(1.1)^4 = 1.4641$ 이므로 $FV = 1{,}000 \times \dfrac{1.4641-1}{0.1} = 1{,}000 \times 4.641 = 4{,}641$만원이 된다.

영업인가를 받은 날부터 6개월이 지난 자기관리 부동산투자회사의 자본금은 70억원 이상이 되어야 한다는 설명이 옳다.

• 위탁관리 및 기업구조조정 부동산투자회사의 설립 자본금은 10억원이 아니라 3억원 이상이다.
• 자기관리 부동산투자회사의 설립 자본금은 3억원이 아니라 5억원 이상이다.
• 영업인가 후 6개월이 지난 위탁관리 및 기업구조조정 부동산투자회사의 자본금은 100억원이 아니라 50억원 이상이 되어야 한다.
• 부동산투자회사의 회계처리기준은 국토교통부가 아니라 금융위원회가 정하는 기준에 따른다.

기대수익률을 먼저 구한 뒤 편차 제곱을 확률로 가중평균하면 분산은 0.0024이다.

기대수익률 = (0.2 × 0.6) + (0.1 × 0.4) = 0.12 + 0.04 = 0.16, 즉 16%이다.

$\sigma^2 = 0.6\times(0.2-0.16)^2 + 0.4\times(0.1-0.16)^2$
$= 0.6\times0.0016 + 0.4\times0.0036 = 0.00096 + 0.00144 = 0.0024$

표준편차가 아니라 분산을 묻고 있으므로 제곱근을 취하지 않은 값이 답이 된다.

타인자본과 자기자본의 구성비율로 가중평균한 자본비용은 11.0 %이다.

총자본은 타인자본 4,000만원과 자기자본 6,000만원을 합한 1억원이므로 가중치는 각각 0.4와 0.6이다.
여기에 타인자본비용 5 %, 자기자본비용 15 %를 대입하면
$WACC = 0.4 \times 5\% + 0.6 \times 15\%$

$= 2\% + 9\% = 11\%$ 이므로 가중평균자본비용은 11.0 %가 된다.

법인세율이 없다는 단서가 있으므로 타인자본비용에 $(1-t)$를 곱하는 이자비용의 절세효과 조정은 하지 않는다. 만약 법인세가 있었다면 타인자본 부분만 세후 비용으로 낮아져 가중평균자본비용은 11 %보다 작아진다.

세대구분형 공동주택이 아니라 도시형 생활주택이 300세대 미만의 국민주택규모 주택으로서 단지형 연립주택, 단지형 다세대주택, 원룸형 주택으로 분류되는 개념이다. 세대구분형 공동주택은 하나의 세대 내부 공간을 구분하여 각각 독립적으로 생활할 수 있도록 한 공동주택을 말하는 별개의 개념이다.

나머지 설명은 모두 타당하다. 주택은 독립된 주거생활이 가능한 건축물과 그 부속토지를 말하고, 준주택은 주택 외의 건축물로서 주거시설로 이용 가능한 시설을 말하며, 공동주택은 각 세대가 하나의 건축물 안에서 독립적으로 생활할 수 있는 구조의 주택을, 민영주택은 국민주택등을 제외한 주택을 말한다.

토지의 물리적 양을 늘릴 수 없다는 부증성에서 파생되는 특징들이다.

제시된 네 가지 — 토지이용의 집약화, 독점소유욕 유발, 가격(지가)문제 발생, 양적 공급의 제한 — 은 모두 생산비를 투입해도 절대량을 늘릴 수 없다는 성질의 결과다. 공급량이 고정되어 있으니 한정된 토지를 고밀도로 이용하게 되고, 희소성 때문에 소유욕과 지가 상승 문제가 뒤따른다.

• 위치가 고정되어 있다는 성질은 외부효과와 지역별 시장 분화를 설명하지만, 양적 공급의 제한을 직접 설명하지는 못한다.
• 사용해도 소모되지 않는다는 성질은 토지에 물리적 감가가 없고 장기 보유·소득이득이 가능하다는 점을 설명한다.
• 물리적으로 완전히 동일한 토지가 없다는 성질은 일물일가 법칙의 배제와 개별 분석의 필요를, 여러 용도로 쓸 수 있다는 성질은 최유효이용 판정과 용도 전환을 설명한다.

부동산 거래신고는 잔금일이 아니라 계약체결일을 기준으로 그 신고기한이 산정된다. 부동산 거래신고에 관한 법령상 신고의무는 매매계약을 체결한 날을 기준으로 발생하며, 잔금 지급일을 기준으로 하지 않는다.

나머지 설명은 모두 타당하다. 부동산정책은 정부의 공적인 계획ㆍ실행 행위를 말하며, 개발제한구역은 국방부장관의 요청에 따라 국토교통부장관이 도시ㆍ군관리계획으로 지정ㆍ해제를 결정할 수 있고, 지적재조사사업은 지적공부를 디지털화하고 실제 현황과 불일치하는 등록사항을 바로잡는 국가사업이며, 산지관리법령상 국가ㆍ지방자치단체는 산지전용ㆍ일시사용제한지역의 산지를 협의 매수할 수 있다.

공공택지에서 공급하는 도시형 생활주택은 분양가상한제 적용대상에서 제외된다. 주택법령은 도시형 생활주택을 분양가상한제 적용주택의 예외로 정하고 있다.

나머지 설명은 모두 타당하다. 분양가상한제는 신규분양주택의 분양가격을 정한 기준을 초과하지 못하도록 규제하는 제도이며, 공공택지 외의 택지 중 심의를 거쳐 지정된 지역에서는 산정기준에 따른 가격 이하로 공급해야 하고, 공급자의 이윤 저하로 주택공급 감소가 나타날 수 있으며, 공공택지에서 분양가상한제 적용주택을 공급하는 사업주체는 입주자모집공고에 택지비ㆍ공사비 등 분양가격을 공시해야 한다.

상속세는 과세표준을 화폐단위(가액)로 표시하는 종가세에 해당하며, 종량세가 아니다. 종량세는 과세표준을 수량ㆍ중량 등 물리적 단위로 표시하는 조세를 말한다.

나머지 설명은 모두 타당하다. 재산세는 지방세이고, 선박도 재산세 과세대상에 포함되며, 상속세는 국세이면서 직접세에 해당한다.

고객점유 마케팅 전략은 AIDA(주의ㆍ관심ㆍ욕망ㆍ행동) 원리를 적용하여 소비자의 구매의사결정 과정에 맞춰 접근하는 전략이라는 설명이 옳다.

• 경쟁제품과 차별화된 제품개념을 정해 소비자의 지각 속에 위치시키는 것은 표적시장이 아니라 포지셔닝의 정의이다.
• 세분화된 시장 중 가장 좋은 시장기회를 제공하는 특화된 시장이라는 설명은 포지셔닝이 아니라 표적시장의 정의이다.
• 4P 마케팅믹스의 구성요소는 제품(Product)ㆍ가격(Price)ㆍ유통경로(Place)ㆍ판매촉진(Promotion)이므로, 포지셔닝을 구성요소로 든 것은 옳지 않다.
• STP는 시장세분화(Segmentation)ㆍ표적화(Targeting)ㆍ포지셔닝(Positioning)의 약자이며, 가격(Price)은 여기에 포함되지 않는다.

시설사용자의 요구에 소극적ㆍ기술적으로 대응하는 관리는 재산관리(Property Management)가 아니라 시설관리(협의의 관리)에 해당한다. 재산관리는 임대차 관리 등 부동산 운영 전반을 다루는 중간 단계의 관리로, 자산관리보다는 소극적이지만 시설관리보다는 적극적인 성격을 가진다.

나머지 설명은 모두 타당하다. 자산관리(Asset Management)는 포트폴리오 관점의 자산ㆍ부채 종합관리를 의미하고, 건물의 수리ㆍ점검은 기술적 측면의 관리에 해당하며, 위탁관리방식은 전문화된 관리ㆍ서비스를 받을 수 있는 장점이 있고 기밀유지 측면에서는 자가관리방식이 더 유리하다.

동심원이론(1925)은 선형이론(1939)ㆍ다핵심이론(1945)보다 먼저 제시된 이론이므로, 그 두 이론의 한계를 극복하기 위해 개발되었다는 서술은 성립하지 않는다. 또한 버제스의 동심원이론에서 점이지대는 중심업무지구와 저소득(근로자 주택)지대 사이에 위치하며, 저소득지대와 통근자지대 사이에 있는 것이 아니다.

나머지 설명은 모두 타당하다. 동심원이론은 도시생태학적 관점에서 접근하며 도시가 중심에서 동심원상으로 확대ㆍ분화되며 성장한다고 설명하고, 다핵심이론은 도시 내에 여러 핵심이 형성되며 성장한다는 이론이며, 선형이론은 도시가 교통망을 따라 부채꼴 모양으로 확장된다는 이론이다.

A할인점의 시장점유율이 20 %이고 그중 절반만 두 점포를 이용하므로, A할인점 이용객은 C도시 인구의 10.0 %다.

그림에 따르면 A할인점은 면적 8,000㎡로 C도시에서 8km 떨어져 있고, B할인점은 면적 2,000㎡로 C도시에서 2km 떨어져 있으며 C도시 인구는 20만명이다. 거리마찰계수 2를 적용한 각 점포의 유인력은
$A = \dfrac{8{,}000}{8^{2}} = 125$
$B = \dfrac{2{,}000}{2^{2}} = 500$

따라서 A할인점의 확률(시장점유율)은 $\dfrac{125}{125+500} = 0.2$, 즉 20 %다.

C도시 인구 중 50 %만 두 할인점을 이용한다는 조건이 있으므로 $50\% \times 20\% = 10\%$, 인구 20만명 기준 2만명이 A할인점을 이용한다. 매장면적이 4배 크더라도 거리가 4배 멀면 마찰계수 2 때문에 거리 효과가 제곱으로 커져 가까운 B할인점이 더 많은 고객을 흡인한다는 점이 이 모형의 핵심이다.

도시자연공원구역의 행위제한에 관한 계획은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 도시ㆍ군관리계획에 해당하지 않는다. 도시ㆍ군관리계획으로 열거된 것은 도시자연공원구역 등의 지정 또는 변경에 관한 계획이며, 그 구역 안의 행위제한에 관한 계획은 별도로 열거되어 있지 않다.

나머지 항목인 용도지역ㆍ용도지구의 지정ㆍ변경, 수산자원보호구역의 지정ㆍ변경, 기반시설의 설치ㆍ정비ㆍ개량, 입지규제최소구역의 지정ㆍ변경에 관한 계획은 모두 도시ㆍ군관리계획에 해당한다.

운동장은 공간시설이 아니라 공공ㆍ문화체육시설에 해당한다. 공간시설에는 광장, 공원, 녹지, 유원지, 공공공지가 포함된다.

나머지 연결은 모두 옳다. 유통ㆍ공급시설에는 유통업무설비ㆍ방송통신시설이, 보건위생시설에는 화장시설ㆍ도축장이, 환경기초시설에는 하수도ㆍ폐차장이, 방재시설에는 하천ㆍ유수지가 포함된다.

구청장은 국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 도시ㆍ군관리계획의 입안권자에 해당하지 않는다. 도시ㆍ군관리계획은 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수가 입안하며, 일반구의 구청장은 입안권자로 규정되어 있지 않다.

국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 도시자연공원구역과 시가화조정구역이 시ㆍ도지사가 지정할 수 있는 용도구역에 해당한다.

도시자연공원구역은 시ㆍ도지사 또는 대도시 시장이, 시가화조정구역은 시ㆍ도지사가 도시ㆍ군관리계획으로 지정한다.

반면 개발제한구역은 국가 차원의 광역적 규제 목적을 지녀 국토교통부장관이 지정하는 구역이고, 입지규제최소구역 역시 출제 당시 법령상 국토교통부장관이 지정하도록 되어 있었으므로(이후 지정권자에 관한 규정이 개정되었다) 시ㆍ도지사가 지정할 수 있는 용도구역에서 제외된다.

따라서 시ㆍ도지사 지정 대상만 골라 묶은 조합이 정답이 된다.

수도권 외 지역에서 광역시와 경계를 같이하지 않는 인구 10만 명 이하인 시는 도시ㆍ군기본계획을 수립하지 않을 수 있다.

수도권에 속하거나 광역시ㆍ특별시와 경계를 같이하는 인구 10만 명 이하의 시ㆍ군은 이 예외에 해당하지 않아 도시ㆍ군기본계획을 수립해야 한다.

또한 광역도시계획으로 기본계획 수립을 갈음하는 예외는 관할구역 전부에 대해 광역도시계획이 수립되고 그 광역도시계획에 기본계획의 내용이 모두 포함된 경우에만 인정되므로, 관할구역 일부에만 수립되었거나 내용이 일부만 포함된 경우는 이 예외에 해당하지 않는다.

부재부동산 소유자의 토지로서 매수대금이 채권으로 지급될 수 있는 기준금액은 2,000만원이 아니라 3,000만원을 초과하는 경우이다. 그 초과하는 금액에 대해서만 도시ㆍ군계획시설채권을 발행하여 지급할 수 있다.

나머지 설명은 모두 타당하다. 매수청구 대상은 지목이 대(垈)인 토지이므로 지목이 잡종지인 토지는 제외되고, 시행자가 정해진 경우 토지소유자는 그 시행자에게 매수를 청구할 수 있으며, 도시ㆍ군계획시설채권의 상환기간은 10년 이내이고, 매수 결정을 알린 날부터 2년 이내에 매수하여야 한다.

용도지역을 변경하는 지구단위계획에는 건축물의 용도제한에 관한 사항이 반드시 포함되어야 한다는 설명이 옳다.

• 지구단위계획은 도시ㆍ군기본계획이 아니라 도시ㆍ군관리계획으로 결정한다.
• 지구단위계획의 수립기준은 시ㆍ도지사가 아니라 국토교통부장관이 정한다.
• 지구단위계획구역은 계획관리지역에 한정되지 않고 여러 용도지역에 지정할 수 있다.
• 계획관리지역 내 지구단위계획구역에서 완화되는 비율은 건폐율 150퍼센트, 용적률 200퍼센트 이내이므로, 두 수치가 서로 바뀌어 서술되어 있다.

개발밀도관리구역의 지정기준을 정할 때 고려되는 기반시설에는 학교도 포함된다. 도로ㆍ상수도ㆍ하수도와 함께 학교의 수용능력도 지정기준 산정 시 고려대상이 된다.

나머지 설명은 모두 타당하다. 주거ㆍ상업ㆍ공업지역에서 개발행위로 기반시설 처리능력 부족이 예상되면서도 그 설치가 곤란한 지역을 개발밀도관리구역으로 지정할 수 있고, 지정 시에는 건폐율 또는 용적률을 강화하여 적용하며, 지정 절차상 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐야 하고, 구역경계는 특색 있는 지형지물로 분명하게 구분되도록 해야 한다.

미세분 도시지역에는 보전녹지지역, 미세분 관리지역에는 보전관리지역에 관한 규정을 적용한다.

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제79조 제2항은 도시지역 또는 관리지역이 세부 용도지역으로 지정되지 않은 경우, 건폐율·용적률·건축제한을 적용할 때 그 용도지역군에서 규제가 가장 엄격한 세부 용도지역을 기준으로 삼도록 하고 있다. 세분되지 않았다는 이유로 규제 공백이 생기는 것을 막기 위한 안전장치다.

도시지역의 녹지지역 가운데 가장 엄격한 것이 보전녹지지역, 관리지역 가운데 가장 엄격한 것이 보전관리지역이므로 생산녹지지역을 적용할 여지는 없다. 또 자연환경보전지역은 도시지역·관리지역과 나란히 놓이는 별개의 용도지역이어서 미세분 지역의 보충 기준이 될 수 없다.

상업지역에서 토지거래계약 허가를 요하지 않는 면적기준은 330제곱미터가 아니라 200제곱미터 이하이다.

나머지 기준은 모두 옳다. 주거지역은 180제곱미터 이하, 공업지역은 660제곱미터 이하, 녹지지역은 100제곱미터 이하, 도시지역 안에서 용도지역의 지정이 없는 구역은 90제곱미터 이하이면 허가를 요하지 않는다.

준주거지역에서는 아파트를 건축할 수 있다.

일반공업지역과 유통상업지역은 원칙적으로 아파트 건축이 허용되지 않으며, 계획관리지역과 제1종 일반주거지역 역시 저층ㆍ중층 위주의 용도지역으로서 아파트를 건축할 수 없다.

선매협의가 이루어지지 않은 경우 토지수용위원회에 재결을 신청해야 한다는 것은 옳지 않다. 선매협의가 성립되지 않으면 시장ㆍ군수 또는 구청장은 지체 없이 허가 또는 불허가 여부를 결정하여 통보할 뿐, 수용위원회의 재결절차를 거치지 않는다.

나머지 설명은 모두 타당하다. 선매자로 지정된 자는 지정일부터 15일 이내에 매수가격 등 선매조건을 적은 서면을 통지하여 선매협의를 해야 하고, 선매가격은 허가신청서에 적힌 가격이 감정가격보다 높으면 감정가격을 기준으로 하며, 불허가처분에 따른 매수청구는 토지매수청구서를 제출하는 방식으로 통지받은 날부터 1개월 이내에 할 수 있다.

행정청인 도시ㆍ군계획시설사업의 시행자는 조사를 위하여 허가 없이 타인의 토지에 출입할 수 있다는 설명이 옳다. 행정청이 아닌 시행자가 별도로 허가를 받아야 하는 것과 구별된다.

나머지 설명은 옳지 않다. 기초조사를 위한 출입으로 생긴 손실은 행위자 개인이 아니라 그 행위자가 속한 행정청이나 도시ㆍ군계획시설사업의 시행자가 보상한다. 또한 행정청이 아닌 자가 타인의 토지에 출입하려면 시ㆍ도지사가 아니라 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수의 허가를 받아야 하고, 타인의 토지를 임시통로로 일시사용하거나 장애물을 변경ㆍ제거하려는 경우에는 소유자ㆍ점유자 또는 관리인의 동의를 받아야 한다. 일출 전ㆍ일몰 후라도 점유자의 승낙이 있으면 택지나 담장ㆍ울타리로 둘러싸인 토지에 출입할 수 있다.

과징금 한도는 감정평가사는 5천만원 이하, 감정평가법인은 5억원 이하이다.

업무정지처분을 해야 하는 사유가 있더라도 그 처분이 표준지공시지가 조사·평가 등 업무의 정상적 수행에 지장을 주어 공익을 해칠 우려가 있으면, 국토교통부장관은 업무정지처분을 갈음하여 과징금을 부과할 수 있다. 이른바 영업정지 대체(변형된) 과징금이다.

한도액은 개인인 감정평가사와 법인을 구분해 정해져 있고, 법인의 한도가 개인의 10배인 5억원이라는 점이 암기 포인트다. 근거 규정은 현행 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」로 옮겨졌으나 금액은 그대로 유지되고 있다.

금고 이상의 형의 집행유예를 받고 그 유예기간이 만료된 날부터 2년이 경과된 자는 감정평가사가 될 수 있다. 집행유예로 인한 결격사유는 유예기간이 만료된 날부터 1년이 지나지 아니한 사람에게만 적용되므로, 이미 2년이 지났다면 결격사유에 해당하지 않는다.

반면 미성년자, 파산선고를 받고 복권되지 않은 자, 금고 이상의 형의 선고유예기간 중에 있는 자는 모두 결격사유에 해당한다. 또한 감정평가사 자격이 취소된 경우에는 3년이 지나야 하므로, 2년만 경과한 자는 여전히 결격사유에서 벗어나지 못한다.

표준지공시지가를 공시할 때에는 표준지 및 주변토지의 이용상황, 지리적 위치, 도로ㆍ교통상황, 지세가 모두 공시사항에 포함된다.

이 밖에도 표준지의 지번, 단위면적당 가격, 면적 및 형상 등이 함께 공시되는데, 이는 표준지의 특성을 다각도로 파악할 수 있도록 하기 위함이다.

따라서 제시된 네 항목은 모두 표준지공시지가의 공시사항에 해당한다.

감정평가법인은 5명 이상의 감정평가사를 두어야 하고, 법에 정한 사항을 제외하고는 「상법」 중 회사에 관한 규정을 준용한다는 설명이 옳다.

주사무소와 분사무소에 주재해야 하는 최소 감정평가사 수는 각각 2명이므로, 주사무소에 3명을 두어야 한다는 서술은 법령과 맞지 않는다.

또 감정평가법인의 설립은 인가 대상이지만 해산은 국토교통부장관에게 신고하면 되는 사항이다. 설립과 해산의 절차 성격이 다르다는 점이 자주 출제되는 함정이다.

근거 규정은 이후 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」로 분리·이관되었으나, 최소 감정평가사 수와 상법 준용의 내용은 그대로 유지되고 있다.

토지가격이 전년대비 급격하게 상승한 것 자체는 개별공시지가의 정정 사유에 해당하지 않는다. 정정 사유는 표준지 선정, 절차, 가격산정상의 오류를 바로잡기 위한 것이지 시장가격의 변동을 반영하기 위한 제도가 아니다.

표준지 선정의 착오, 의견청취절차 누락, 토지가격비준표 적용 오류, 주요 요인 조사 잘못은 모두 개별공시지가를 정정할 수 있는 사유에 해당한다.

일반재산인 토지의 대장가격이 3천만원 이상인 경우 처분예정가격은 하나가 아니라 두 개의 감정평가법인등의 평가액을 산술평균한 금액으로 결정하므로 이 설명이 옳지 않다.

일반재산은 대부 또는 처분할 수 있고, 관리·처분에 관한 사무의 일부는 위임·위탁이 가능하며, 개척사업 완성을 조건으로 한 대부·매각·양여의 예약도 허용된다.

대부계약의 갱신을 받으려는 자는 대부기간이 끝나기 1개월 전까지 중앙관서의 장등에게 신청하여야 한다.

지식재산의 사용허가등의 기간은 원칙적으로 5년 이내로 하므로, 상표권의 사용허가등의 기간을 10년 이내로 한다는 설명이 옳지 않다.

• 「디자인보호법」에 따라 등록된 디자인권은 국유재산법상 지식재산에 포함된다.
• 지식재산의 사용허가등은 수의(隨意)의 방법으로 할 수 있다.
• 「중소기업기본법」에 따른 중소기업의 수출증진을 위하여 필요하다고 인정되면 지식재산 사용허가에 따른 사용료를 면제할 수 있다.
• 저작권등의 사용허가등을 받은 자는 해당 지식재산을 관리하는 중앙관서의 장등의 승인을 받아 그 저작물을 변형할 수 있다.

관리 소홀에 대한 가산금 징수와 원칙적으로 5년 이내인 사용허가기간이 옳은 설명이다.

국유재산법은 사용허가를 받은 자가 재산 관리를 소홀히 해 손해를 발생시킨 경우 사용료 외에 가산금을 징수할 수 있도록 하고 있다. 또 행정재산의 사용허가기간은 5년 이내가 원칙이되, 기부받은 재산을 그 기부자 등에게 사용허가하는 경우에는 사용료 총액이 기부재산 가액에 이를 때까지로 달리 정한다.

• 주거용으로 사용허가를 하는 경우는 오히려 수의의 방법으로 사용허가를 받을 자를 결정할 수 있는 대표적 사유여서, 수의의 방법이 불가하다는 서술은 틀리다.
• 비영리 공익사업용으로 직접 사용한다는 이유로 사용료를 면제받을 수 있는 상대방은 지방자치단체이며, 개인은 그 대상이 아니다.

중앙관서의 장이 행정재산을 공용으로 사용하려는 지방자치단체에 사용허가하는 경우, 사용료는 면제할 수 있는 재량 사항이지 반드시 면제해야 하는 의무 사항이 아니므로 이 설명이 옳지 않다.

• 경쟁입찰로 사용허가하는 경우 첫 해 사용료는 최고입찰가로 정한다.
• 사용료가 100만원을 초과하면 연 6회 이내로 분할납부가 가능하다.
• 연간 사용료가 1천만원 이상이면 100분의 50 범위에서 보증금 예치나 이행보증조치를 하도록 해야 한다.
• 보존용재산은 유지·보존에 필요한 관리비를 사용료에서 공제한 나머지 금액만 징수할 수 있다.

위락시설에 해당하는 건축물은 용도·규모가 주거환경 등 주변 환경에 비추어 부적합하다고 인정되면 건축위원회의 심의를 거쳐 허가하지 않을 수 있으므로 이 설명이 옳다.

21층 이상이거나 연면적 합계 10만 제곱미터 이상인 건축물이라도 공장은 특별시장·광역시장의 허가 대상에서 제외되고, 고속도로 통행료 징수시설은 건축법 적용이 배제되는 시설이어서 대수선 허가 대상이 아니다.

또한 건축허가는 허가를 받은 날부터 2년 이내에 공사에 착수하지 않은 경우에 취소하며, 건축위원회 심의 결과를 통지받은 날부터 2년 이내에 건축허가를 신청하지 않으면 심의의 효력이 상실된다.

건축법령상 '건축'에는 신축·증축·개축·재축과 함께 이전도 포함되므로, 이전이 건축에 해당하지 않는다는 설명은 옳지 않다.

지하층은 바닥이 지표면 아래 있고 바닥에서 지표면까지 평균높이가 해당 층 높이의 2분의 1 이상인 층을 말하며, 리모델링은 노후화 억제나 기능향상을 위한 대수선·일부 증축 행위를 말한다.

고층건축물은 층수 30층 이상이거나 높이 120미터 이상인 건축물이므로 층수 25층·높이 120미터인 건축물은 고층건축물에 해당하고, 피뢰침은 건축설비로 분류된다.

용적률을 초과하여 건축된 경우의 이행강제금은 시가표준액의 100분의 50에 해당하는 금액에 위반면적을 곱한 금액을 상한으로 하여 용적률 초과에 대해 정해진 비율(100분의 90)을 곱해 산정하므로, 시가표준액의 100분의 10에 해당하는 금액이라는 설명은 옳지 않다.

허가권자는 위반 건축물의 현장관리인에게 공사중지를 명할 수 있고, 이행강제금을 부과하기 전에는 부과·징수한다는 뜻을 문서로 미리 계고하여야 한다.

이행강제금 미납 시 지방세외수입금 징수 절차에 따라 징수하며, 시정명령을 이행하면 새로운 부과는 즉시 중지하되 이미 부과된 이행강제금은 징수한다.

어린이 보호를 위해 필요하다고 인정되는 경우는 「행정대집행법」 적용 특례 사유로 규정되어 있지 않으므로 이 설명이 정답이다.

특례 사유에는 재해 발생 위험이 절박한 경우, 건축물 구조 안전상 붕괴 등 손괴 위험이 예상되는 경우, 공사중지명령에 불응하여 공사를 강행하는 경우, 도로통행에 현저히 지장을 주는 불법건축물인 경우가 포함된다.

합병 전 필지에 주거·사무실 등의 건축물이 있어 그 건축물이 위치한 지번을 합병 후 지번으로 신청한 경우에는 예외적으로 그 지번으로 부여할 수 있으므로, 그 경우에도 반드시 합병 대상 지번 중 선순위 지번으로 부여해야 한다는 설명은 옳지 않다.

지번은 원칙적으로 북서에서 남동으로 순차 부여하며, 분할 시에는 건축물이 있는 필지에 분할 전 지번을 우선 부여한다.

임야대장·임야도에 등록하는 토지의 지번은 숫자 앞에 '산'자를 붙이고, 신규등록·등록전환 대상토지가 여러 필지인 경우에는 지번부여지역의 최종 본번 다음 순번부터 본번으로 하여 부여할 수 있다.

지적소관청 소속 공무원이 지적공부와 부동산등기부의 부합 여부 확인을 위해 등기사항증명서 발급을 신청하는 경우 그 수수료는 면제되므로, 감경할 수 있다는 설명은 옳지 않다.

지적도·임야도에 등록된 필지의 경계 위치만 잘못된 경우 면적 증감 없이 직권으로 조사·측량하여 정정할 수 있고, 행정구역 명칭이 변경되면 지적공부상 토지소재는 새 명칭으로 변경된 것으로 본다.

신규등록 토지의 소유자에 관한 사항은 지적소관청이 직접 조사하여 등록하며, 국유재산법상 소유자 없는 부동산의 소유자 등록 신청은 지적공부에 소유자가 등록되어 있지 않은 경우에만 가능하다.

높낮이 차이가 없으면 구조물 등의 중앙, 있으면 구조물 등의 하단부, 해면·수면에 접하면 최대만조위 또는 최대만수위가 되는 선이 옳게 연결된 것이다.

지상 경계의 결정기준은 물이 흘러내리는 방향과 실제 이용 현황을 반영해 정해진다. 연접 토지 간 단차가 있을 때 하단부를 경계로 삼는 것도 옹벽·축대 등의 구조물 아래쪽이 실제 이용의 경계가 되기 때문이다.

• 도로·구거 등의 토지에 절토된 부분이 있는 경우의 기준은 경사면의 중앙이 아니라 경사면의 상단부다.
• 공유수면매립지에서 제방 등을 토지에 편입해 등록하는 경우의 기준은 바깥쪽 하단부가 아니라 바깥쪽 어깨부분이다.

제시된 정의에 해당하는 지목은 구거다.

구거는 용수 또는 배수를 위해 일정한 형태를 갖춘 인공적인 수로·둑 및 그 부속시설물의 부지와, 자연의 유수가 있거나 있을 것으로 예상되는 소규모 수로부지를 말한다. '인공적인 수로'와 '소규모'라는 두 한정어가 결정적 단서다.

• 자연의 유수가 있거나 있을 것으로 예상되는 토지라도 규모가 크면 하천으로, 물이 고이거나 상시적으로 물을 저장하는 댐·저수지·연못 등의 부지는 유지로 구분한다.
• 조수·자연유수·모래·바람 등을 막기 위해 설치된 방조제·방수제 등의 부지는 제방이고, 지하에서 온수·약수·석유류 등이 용출되는 용출구와 그 유지에 사용되는 부지는 광천지다.

소유권보존등기는 원시적으로 성립하는 등기이므로 등기원인과 그 연월일을 기록하지 않는다는 설명이 옳다.

토지대장에 최초 소유자로 등록된 자의 상속인도 소유권보존등기를 신청할 수 있고, 미등기 부동산에 대해 등기관이 직권으로 소유권보존등기를 하는 경우도 존재한다.

소유권 일부이전등기 시에는 이전되는 지분을 표시해야 하며, 소유권의 이전에 관한 사항은 을구가 아니라 갑구에 기록된다.

등기관이 직권으로 경정등기를 한 경우, 등기권리자·등기의무자·등기명의인이 각 2인 이상이더라도 그중 1인에게 통지하면 되고 반드시 모두에게 알려야 하는 것은 아니므로 이 설명이 옳지 않다.

신탁재산에 속하는 부동산의 신탁등기는 수탁자가 단독으로 신청할 수 있고, 부동산표시의 변경등기도 소유권 등기명의인이 단독으로 신청한다.

등기의 착오가 등기관의 잘못으로 인한 것임이 발견되고 이해관계 있는 제3자가 없다면 지체 없이 직권으로 경정해야 하며, 토지가 멸실된 경우 등기명의인은 그 사실이 있는 때부터 1개월 이내에 등기를 신청해야 한다.

신청정보 및 첨부정보는 보조기억장치 보존기간이 5년으로, 영구보존되는 신탁원부·공동담보목록·도면·매매목록과 보존기간이 다르다.

신탁원부, 공동담보목록, 도면, 매매목록은 모두 등기기록에 준하여 영구히 보존되는 자료로 취급된다.

등기관의 처분에 대한 이의신청을 하더라도 집행정지의 효력이 없다는 설명이 옳다.

이의신청은 관할 지방법원이 아니라 등기소에 이의신청서를 제출하는 방법으로 하며, 새로운 사실이나 새로운 증거방법을 근거로 삼을 수 없고 등기신청 당시의 자료만으로 판단한다.

등기관은 이의가 이유 있다고 인정하면 그에 해당하는 처분을 직접 하여야 하며, 이의에 대한 관할 지방법원의 결정에 대해서는 불복할 수 있다.

동산담보권의 효력은 법률에 다른 규정이 없거나 설정행위에 다른 약정이 없는 한 담보목적물의 종물에도 미친다는 것이 원칙이므로, 종물에 미치지 않는다는 설명이 옳지 않다.

• 창고증권이 작성된 동산은 담보등기의 목적물이 될 수 없다.
• 담보권설정자의 상호등기가 말소되어도 이미 설정된 동산담보권의 효력에는 영향이 없다.
• 동산담보권은 피담보채권과 분리하여 양도할 수 없다.
• 채권 일부를 변제받아도 담보권자는 담보목적물 전부에 대해 권리를 행사할 수 있다(불가분성).

단독주택·다세대주택 등이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설 확충을 통해 주거환경을 보전·정비·개량하는 사업은 주거환경관리사업이다.

주택재개발사업·도시환경정비사업은 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역을 정비하는 사업이어서 성격이 다르고, 주거환경개선사업은 정비기반시설이 극히 열악하고 노후·불량건축물이 과도하게 밀집한 지역의 주거환경을 개선하는 사업으로 구분된다.

다만 이 문제는 개정 전 법령을 기준으로 한 것으로, 2018년 시행된 「도시 및 주거환경정비법」 전부개정으로 주거환경관리사업은 주거환경개선사업에 통합되었고 주택재개발사업과 도시환경정비사업은 재개발사업으로 통합되었다.

가설공연장의 용도변경, 죽목의 벌채, 토지분할이 허가를 받아야 하는 행위다.

도시 및 주거환경정비법령은 정비구역에서 건축물(가설건축물 포함)의 건축과 용도변경, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 토석의 채취, 토지분할, 물건을 쌓아놓는 행위, 죽목의 벌채 및 식재를 허가 대상으로 규정한다. 가설공연장은 가설건축물이므로 그 용도변경도 허가 대상에 들어간다.

다만 물건을 쌓아놓는 행위는 이동이 쉽지 아니한 물건을 1개월 이상 쌓아놓는 경우만 해당하므로, 3주일 동안 쌓아놓는 행위는 기간 요건을 채우지 못해 허가 대상이 아니다.

주거환경개선사업은 정비기반시설이 극히 열악한 지역에서 시장·군수 등이나 토지주택공사등이 시행하는 사업으로, 토지등소유자로 구성된 조합이 시행할 수 없다.

가로주택정비사업, 주택재건축사업, 도시환경정비사업, 주택재개발사업은 토지등소유자로 구성된 조합이 시행할 수 있는 정비사업 유형에 해당한다.

다만 이 문제는 개정 전 법령을 기준으로 한 것으로, 현행법에서는 정비사업 유형이 주거환경개선사업·재개발사업·재건축사업으로 재편되었고 가로주택정비사업은 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」으로 옮겨졌다.

시장·군수가 그가 시행하는 정비사업으로 현저한 이익을 받는 정비기반시설 관리자와 협의하여 부담시킬 수 있는 금액은 해당 정비사업비의 3분의 1까지이므로, 3분의 2까지 부담시킬 수 있다는 설명은 옳지 않다.

시장·군수가 아닌 사업시행자가 시행하는 정비사업의 정비계획에 따라 설치되는 녹지 등 도시·군계획시설에 대해서는 건설비용의 전부 또는 일부를 시장·군수가 부담할 수 있다.

부과금·연체료 체납자에 대한 부과·징수 위탁, 공동구 설치비용의 점용예정면적비율에 따른 부담, 비용 부담 통지 절차는 각각 규정대로 옳은 설명이다.

증여받은 재화처럼 관련 지출이 없더라도 미래경제적효익이 유입될 가능성이 높고 신뢰성 있게 측정할 수 있다면 자산으로 인식할 수 있으므로, 지출이 없어 자산으로 인식할 수 없다는 설명은 옳지 않다.

이익 측정과 직접 관련된 요소는 수익과 비용이며, 합리적 추정이 불가능한 항목은 재무제표에 인식될 수 없다.

자산의 미래경제적효익은 직접·간접으로 미래 현금 및 현금성자산의 유입에 기여하는 잠재력을 의미하고, 유입·유출의 불확실성 평가는 이용가능한 증거에 기초해야 한다.