06년 1회차

부동산거래신고를 하고 신고필증을 교부받은 때에는 매수인이 부동산등기 특별조치법에 따른 검인을 받은 것으로 보므로(검인 의제), ④ "신고필증을 교부받은 때에는 매수인은 검인을 받은 것으로 본다"가 옳다.
② "거래계약 체결일로부터 60일 이내"는 기간이 틀렸다. 신고기한은 거래계약 체결일부터 30일 이내이며, 신고관청을 토지·건축물 소재지 관할 시장·군수 또는 구청장으로 본 부분 자체는 옳다.
① 신고 대상은 매매계약에 한정되어 임대차는 신고대상이 아니고, ③ 주택법상 주택거래신고를 한 주택은 부동산거래신고를 한 것으로 보아 다시 신고할 필요가 없다.

중개대상물 확인·설명의무 위반이나 확인·설명서 보존의무 위반은 과태료가 아니라 업무정지 처분 사유에 해당하므로, ⑤ "과태료 처분의 대상이 된다"는 서술은 틀리다. 확인·설명서 미교부, 서명·날인 누락, 근거자료 미제시 등도 마찬가지로 업무정지 대상이다. 나머지 지문인 ① 확인·설명서 3년 보존, ② 계약서 작성 시 확인·설명서 작성·교부, ③ 수수료·실비 산출내역 기재, ④ 매도의뢰인 등에 대한 자료요구권은 모두 옳은 설명이다.

부동산 거래계약 신고사항에는 계약일·중도금 및 잔금지급일(②), 거래대상 부동산의 종류·면적·실제 거래가격(③), 계약의 조건이나 기한(④), 부동산의 소재지·지번·지목(⑤)이 포함된다. 그러나 ① "중개업자의 인적사항 및 중개사무소 개설등록에 관한 사항"은 개업공인중개사가 거래당사자를 대신하여 신고하는 경우에 추가로 기재되는 사항으로, 거래당사자가 직접 신고하는 경우에는 애초에 중개업자가 개입하지 않으므로 신고사항이 될 수 없다.

부동산 거래가격 검증체계는 지방자치단체가 아니라 중앙행정기관이 전국 단위로 구축·운영하는 시스템으로, 당시 소관 부처인 ① 건설교통부장관이 그 구축·운영 주체였다. 실제 신고가격의 적정성 조사·검증 업무는 시장·군수·구청장이 담당하지만, 이는 중앙에서 구축한 검증체계를 활용하는 것일 뿐 체계 자체의 구축·운영 주체는 아니다.

중개보수는 원칙적으로 중개사무소가 소재하는 시·도의 조례 기준에 따르며, 이는 중개대상물(주택)의 소재지가 다른 시·도라 하더라도 마찬가지다. 그런데 ③ 지문은 반대로 "주택의 소재지를 관할하는 시·도"의 조례에 따른다고 서술하여 틀렸다. ①·②·④·⑤ 지문(주택·주택 외 구분, 매매·교환과 임대차 구분, 교환 시 큰 가액 적용, 동일 기회 복수거래 시 매매 기준 적용)은 모두 옳은 내용이다.

⑤ 비밀누설금지의무는 중개업자뿐 아니라 소속공인중개사, 중개보조원, 중개법인의 사원·임원 모두에게 적용되며 그 직을 떠난 후에도 유지되는 의무이다. 반면 ① 등록증 등 게시의무, ② 이중등록 금지, ③ 인장등록의무, ④ 품위유지 및 공정의무는 원칙적으로 개업공인중개사(또는 그 일부)에게 한정되는 의무로서 중개보조원 등 관계자 전원에게 일률적으로 적용되지 않는다.

③ "소유권 지분, 대지권 비율 - 공유지연명부"는 부적합한 짝짓기다. 대지권 비율은 공유지연명부가 아니라 대지권등록부의 등록사항이며, 공유지연명부는 1필지를 여러 명이 공유하는 경우의 소유권 지분 등만을 기재하는 장부이기 때문이다. 나머지 ①토지이용계획확인서, ②등기부 을구, ④토지·임야대장, ⑤건축물대장은 각 근거자료의 용도에 맞게 옳게 짝지어져 있다.

판례는 아파트를 분양받을 수 있는 지위, 즉 아파트입주권을 매매의 대상으로 하는 경우 이는 완성된 건물이나 장차 건축될 특정 건물 자체가 아니라 분양예정자로 선정될 수 있는 지위(권리)에 불과하므로 중개대상물인 건물로 보기 어렵다는 입장이다.

• 동·호수가 특정되어 분양계약이 체결된 미완성 아파트는 장래 건축될 특정 건물의 중개로 인정된다.
• 공장재단·광업재단을 구성하는 개별 재산은 재단과 분리되어 독립한 중개대상물이 될 수 없다.
• 명인방법을 갖추지 않은 가식의 수목 등도 중개대상물로 인정되지 않는다.

외국인이 토지취득신고 자체를 게을리한 경우(⑤)는 과태료 부과 대상일 뿐 벌금형의 대상은 아니므로 ⑤ 지문이 틀렸다. 반면 야생동식물특별보호구역·문화재보호구역 등 허가 대상 구역에서 허가 없이 계약을 체결한 경우(①·②)에는 계약의 효력이 발생하지 않고, 나아가 이를 위반하여 계약을 체결한 자는 징역형 또는 벌금형이라는 형사처벌의 대상이 된다(④)는 점에서 신고의무 위반과 허가의무 위반은 제재 수준이 다르다.

임대주택의 임차인은 임차권을 다른 사람에게 양도하거나 임대주택을 전대할 수 없고, 근무·생업·질병치료나 국외 이주 등 법령이 정한 사유가 있는 경우에도 임대사업자의 동의를 얻어야 한다. '동의 없이' 할 수 있다고 한 ①이 틀렸다.
② 보증금이 모두 변제되지 아니한 대항력 있는 임차권은 경락으로 소멸하지 않고(주택임대차보호법 제3조의5 단서), ③ 명의신탁약정과 그에 따른 물권변동은 무효이나 그 무효는 제3자에게 대항하지 못한다(부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조).

공인중개사법상 폐업신고 전 개업공인중개사에 대한 업무정지 및 과태료 처분의 효과는 그 처분일로부터 1년간 재등록 개업공인중개사에게 승계되도록 규정되어 있다.
따라서 ②「폐업신고 전의 중개업자에 대한 업무정지 처분의 효과는 그 처분일로부터 3년간 재등록중개업자에게 승계된다.」는 승계기간을 3년으로 잘못 서술하여 틀린 지문이다.
③ 과태료 처분 효과의 1년간 승계, ④ 폐업기간 3년 초과 시 등록취소 불가, ⑤ 폐업기간 1년 초과 시 업무정지 불가는 모두 옳은 서술이다.

공인중개사법상 개업공인중개사는 다른 개업공인중개사와 중개사무소를 공동으로 사용할 수 있고, 이는 법인인 개업공인중개사에게도 마찬가지로 허용되므로 ④「중개법인도 다른 중개업자와 중개사무소를 공동으로 사용할 수 있다.」가 옳은 지문이다.
반면 ⑤「이동이 용이한 임시 중개시설물을 일시적으로 설치하여 사용할 수 있다」는 실제로는 금지행위이고, ①처럼 다른 개업공인중개사의 소속공인중개사·중개보조원 또는 법인의 사원·임원을 겸하는 것(이중소속)도 금지되어 있어 틀린 지문이다.

개업공인중개사의 손해배상책임은 중개행위 과정에서 고의·과실로 거래당사자에게 손해를 입혔는지로 판단하며, 중개의뢰인이 중개수수료를 지급했는지 여부와는 무관하게 인정된다.
따라서 ③「중개의뢰인이 소정의 중개수수료를 지급하지 않은 경우 손해배상책임을 지지 않는다.」는 수수료 미지급을 면책사유로 서술한 점에서 틀린 지문이다.

이 문항의 근거인 목적 규정은 공인중개사의 업무 등에 관한 사항을 정하여 그 전문성을 제고하고 부동산중개업을 건전하게 지도ㆍ육성하여 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립함으로써 국민경제에 이바지함을 목적으로 한다고 정하고 있다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제1조).
따라서 ① 부동산중개업을 건전하게 지도ㆍ육성한다, ③ 투명한 부동산거래질서를 확립한다, ④ 공정한 부동산거래질서를 확립한다, ⑤ 국민경제에 이바지한다는 모두 목적조항의 문언에 그대로 들어 있다.
반면 ② 부동산중개 업무를 적절히 규율한다는 목적조항에 나타나지 않는 표현이므로 명문으로 규정되어 있지 않은 것에 해당한다.

개업공인중개사는 소속공인중개사 또는 중개보조원과의 고용관계가 종료된 경우 그 종료일부터 10일 이내에 등록관청에 신고하여야 한다.
따라서 ⑤「소속공인중개사를 해고하는 경우 해고일로부터 10일 이내에 등록관청에 신고하여야 한다.」가 옳은 지문이다.

계약금 등의 반환채무이행 보장을 위한 예치기관에는 금융기관·공제사업을 하는 자·신탁업자 외에 우체국예금·보험에 관한 법률에 따른 체신관서도 포함되므로, ④「우체국예금ㆍ보험에 관한 법률에 따른 체신관서도 예치기관이 될 수 있다.」가 옳은 지문이다.

다른 사람에게 자기의 성명을 사용하여 중개업무를 하게 하는 행위(명의대여)는 1년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금에 해당하는 위반행위이므로, 그 벌금액이 법정 상한인 1천만 원을 초과한 1천 2백만 원이 될 수는 없다.
따라서 ④「다른 사람에게 자기의 성명을 사용하여 중개업무를 하게 한 중개업자가 1천 2백만원의 벌금형을 받았다.」가 틀린 지문이다.

공인중개사협회를 설립하려면 발기인이 작성하여 서명·날인한 정관에 대하여 회원 600인 이상이 출석한 창립총회에서 출석회원 과반수의 동의를 얻어 설립인가를 받아야 한다.
이때 창립총회에는 서울특별시에서는 100인 이상, 광역시 및 도에서는 각각 20인 이상의 회원이 참여하여야 하므로 순서대로 600, 100, 20이다.

실무상 우리나라에서는 업무범위나 책임소재가 상대적으로 명확한 전속중개계약보다 일반중개계약이 더 많이 이용되어 왔으므로, ③「우리나라에서는 일반중개계약보다 전속중개계약이 업무범위나 책임소재를 명확히 할 수 있어 주로 이용되고 있다.」는 실제 이용 현황과 반대로 서술한 틀린 지문이다.
전속중개계약이 법정서식에 따라야 한다는 점(①), 유상임을 명시하지 않아도 보수청구권이 인정된다는 점(②), 순가중개계약이라도 법정보수 한도를 초과해 받지 않았다면 처벌 대상이 아니라는 점(④)은 모두 옳은 서술이다.

구 주택법상 주택거래신고지역으로 지정된 지역에서 주택을 매매하는 경우, 거래당사자는 계약체결일부터 15일 이내에 관할 시장·군수·구청장에게 공동으로 그 실제 거래가격 등을 신고하여야 한다.
따라서 빈칸에는 ①「15일」이 들어가는 것이 옳다.

분사무소의 책임자는 원칙적으로 공인중개사여야 하지만, 다른 법률의 규정에 따라 중개업을 할 수 있는 법인(예: 협동조합 등)의 분사무소인 경우에는 이러한 책임자 요건의 예외가 인정된다.
분사무소는 주된 사무소가 소재하는 시ㆍ군ㆍ구를 제외한 시ㆍ군ㆍ구별로 설치할 수 있고, 신고는 설치하려는 곳이 아니라 주된 사무소 소재지 관할 등록관청에 하여야 하며, 분사무소 책임자도 실무교육을 받아야 하므로 나머지 보기는 옳지 않다.

주택임대차보호법은 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 이 법을 적용하지 아니한다고 규정한다.
소액임차인이 우선변제권을 가지려면 임차권등기명령에 의한 등기가 되기 전에 대항요건을 갖추어야 하며 그 이후에 임차한 경우에는 우선변제권이 인정되지 않고, 소액보증금 우선변제의 범위ㆍ기준은 지역별로 다르게 정해지며, 2년 미만으로 정한 임대차기간은 계약 자체가 무효인 것이 아니라 임차인이 그 기간의 유효를 주장할 수 있을 뿐이고, 임대차가 종료되어도 보증금이 반환될 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 보므로 나머지 보기는 틀리다.

보증금 외에 차임이 있는 임대차의 거래금액은 보증금 + 월차임 × 100으로 산정하되, 합산액이 5천만원 미만이면 월차임에 70을 곱한 금액을 보증금에 합산한다.
$1{,}600 + 20 \times 100 = 3{,}600$(만원)으로 5천만원 미만이므로 다시 산정하면 $1{,}600 + 20 \times 70 = 3{,}000$(만원)이고, 요율 0.5%를 적용하면 $3{,}000 \times 0.005 = 15$(만원)으로 한도액 20만원 이내다.
중개수수료는 임대인·임차인 쌍방으로부터 각각 받을 수 있으므로 총액은 $15 \times 2 = 30$(만원), 즉 300,000원이다.

중개업자가 부동산거래정보망을 통해 거래를 완성한 때에는 지체 없이 그 사실을 해당 거래정보사업자에게 통보하여야 한다.
부동산거래정보망 지정을 받은 자는 지정받은 날부터 3월 이내에 운영규정을 정하여 건설교통부장관의 승인을 받아야 하며(시ㆍ도지사의 승인 사항이 아님), 정당한 사유 없이 지정받은 날부터 일정기간 내 설치ㆍ운영하지 아니하면 지정을 취소할 수 있는 것이지 자동으로 취소되는 것도 아니므로 나머지 보기는 옳지 않다.

경매대금에서는 경매절차비용(집행비용)이 배당에 앞서 가장 먼저 공제되고, 다음으로 소액임차인의 보증금 중 일정액이 다른 담보물권자보다 앞서 최우선변제된다.
건강보험료는 국세·지방세에 이어 배당받는 공과금으로서 일반채권보다는 우선하므로, 순위는 (ㄴ) 경매절차비용 - (ㄷ) 소액임차보증금 - (ㄹ) 건강보험료 - (ㄱ) 일반채권이 된다.

법인인 중개업자의 겸업 범위에 상업용 건축물 및 주택의 분양대행이 포함되기는 하지만, 주택법령상 사업주체가 20호(세대) 이상의 주택을 공급하는 최초 분양은 입주자모집공고와 청약자격 심사 절차를 거쳐 사업주체가 직접 하여야 하므로 중개업자가 이를 대행할 수 없다.
⑤ 150세대 중 입주자 모집 결과 미달된 15세대는 청약자격 심사 없이 선착순으로 공급되는 잔여분이어서 분양대행이 가능하므로 옳고, 같은 기준에서 ② 20호의 단지로 구성된 단독주택의 분양대행은 허용되지 않는다.
① 농업용 창고시설의 관리업은 겸업이 허용된 상업용 건축물 및 주택의 관리대행 범위를 벗어나고, ③ 중개업의 경영기법ㆍ경영정보 제공은 중개업자를 대상으로 해야 하므로 시험준비생을 상대로 한 것은 안 되며, ④ 도배ㆍ이사업체는 소개(알선)만 할 수 있을 뿐 직접 운영하는 것은 겸업 범위 밖이다.

전속중개계약을 체결한 개업공인중개사는 부동산거래정보망 등에 중개대상물 정보를 공개하여야 하지만, 권리자의 주소ㆍ성명 등 인적사항에 관한 정보는 공개하여서는 안 된다.
서면에 의한 중개계약, 중개의뢰인의 일반중개계약서 작성 요청, 전속중개계약 체결 시 2주일에 1회 이상 문서로 업무처리상황을 통지해야 하는 의무, 일반중개계약을 체결하고도 다른 중개업자에게 중복하여 의뢰할 수 있다는 설명은 모두 옳다.

부동산가격 및 임료수준의 적정성은 부동산의 물리적ㆍ구조적 특성을 가리키는 기술적 측면이 아니라 경제적 측면의 셀링포인트에 해당하므로, 이를 기술적 측면에서 가장 중요한 내용이라고 한 설명은 틀리다.
셀링포인트는 중개의뢰인의 욕구를 충족시키는 특징으로서 상대적 성격을 가지고, 지나치게 많이 제시하면 오히려 의사결정에 대한 제시효과가 떨어질 수 있으며, 교육여건ㆍ투자가치 등도 주택의 셀링포인트로 활용될 수 있다는 나머지 설명은 옳다.

산지관리법상 산지에서 흙ㆍ돌 등 토석을 굴취ㆍ채취(채석)하려는 경우에는 원칙적으로 산림청장의 허가를 받아야 하므로 이 설명이 옳다.
지문에 제시된 '도시지역과 그 주변지역의 무질서한 시가화를 방지하고 계획적ㆍ단계적 개발을 도모하기 위해 일정기간 시가화를 유보'하는 제도는 개발제한구역이 아니라 시가화조정구역의 지정 목적이고, 주택법에 따라 공급된 주택을 부정한 방법으로 공급받은 경우에는 계약취소뿐 아니라 형사처벌의 대상도 되므로 나머지 보기는 옳지 않다.

공인중개사법상 금지행위로 규제되는 것은 개업공인중개사가 거래당사자로서 직접 거래하거나 거래당사자 쌍방을 대리하는 행위인데, 매도의뢰인의 급박한 사정으로 그의 위임을 받아 매수의뢰인과 계약을 체결한 것은 매도인측만을 대리한 편면적(일방) 대리에 해당할 뿐 쌍방대리가 아니므로 금지행위에 해당하지 않는다.
의뢰인의 정보를 이용해 본인이 직접 매수한 행위, 법정 한도 이외에 금품(미술품)을 추가로 받은 행위, 미확정 개발정보를 이용해 매수를 권유한 행위, 매매계약 체결 후 등기를 이전하지 않고 다시 이중으로 매매계약을 체결한 행위(미등기전매 유사행위)는 모두 금지행위에 해당한다.

옳은 것은 2개다. (ㄱ) 공인중개사의 자격취소는 자격증을 교부한 시·도지사가 하므로 서울특별시장의 처분은 적법하고, (ㄹ) 다른 사람에게 자기의 성명을 사용하여 중개업무를 하게 한 것은 절대적 등록취소 사유로서 등록관청인 군산시장이 등록을 취소한 것도 옳다.
(ㄴ) 자격정지는 구청장이 아니라 시·도지사의 권한이고, (ㄷ) 거짓으로 개설등록한 경우는 업무정지가 아니라 등록취소 사유이며, (ㅁ) 등록증 미게시는 등록관청이 부과하는 100만원 이하의 과태료 대상이어서 강원도지사의 500만원 과태료 부과는 옳지 않다.

바르게 연결된 것은 (ㄷ)·(ㄹ)·(ㅁ)이다. 중개의뢰인과의 직접거래는 3년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금, 등록취소 후 등록증 미반납은 100만원 이하의 과태료, 이중등록·이중소속은 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 해당한다.
(ㄱ) 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 개설등록한 자는 1년 이하가 아니라 3년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금이고, (ㄴ) 공인중개사가 아닌 자의 유사명칭 사용은 과태료가 아니라 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금 대상이어서 잘못 연결되었다.

공인중개사법령상 하나의 사건에 대하여 2건 이상의 신고 또는 고발이 접수된 경우, 포상금은 신고·고발 건수에 따라 균등하게 배분하는 것이 아니라 최초로 신고 또는 고발한 자에게만 지급한다. 따라서 ④ '건수에 따라 균등하게 배분하여 지급한다'는 설명이 틀렸다.
포상금은 1건당 50만원이고, 지급 소요비용 중 국고보조 비율은 100분의 50 이내이며, 등록관청의 지급결정일로부터 1월 이내에 지급해야 하고, 검사가 공소제기 또는 기소유예의 결정을 한 경우에 한하여 지급한다는 나머지 설명은 모두 옳다.

공인중개사법령상 등록한 인장을 변경한 경우에는 변경일부터 7일 이내에 변경된 인장을 등록관청에 등록하여야 하므로, ② '변경일로부터 10일 이내'라는 설명이 틀렸다.
중개업자 및 소속공인중개사가 업무개시 전 인장을 등록해야 한다는 점(①), 법인의 인장 등록은 인감증명서 제출로 갈음할 수 있다는 점(③), 분사무소용 인장은 상업등기처리규칙에 따라 대표자가 보증하는 인장으로 등록할 수 있다는 점(④), 등록된 인장을 사용하지 않으면 업무정지처분 대상이 된다는 점(⑤)은 모두 옳은 설명이다.

등록할 수 있는 자는 (ㄷ)과 (ㅁ)이다. 파산선고를 받은 자는 복권되면 그 즉시 결격사유가 해소되고, 결격사유가 되는 벌금형은 이 법을 위반한 경우에 한하므로 변호사법 위반으로 벌금형을 받은 자가 사원으로 있는 법인은 등록할 수 있다.
(ㄱ) 미성년자는 혼인으로 성년의제가 되더라도 법이 정한 결격사유 그 자체에 해당하고, (ㄴ) 한정치산자는 법정대리인의 동의 여부와 무관하게 결격이며, (ㄹ) 이 법 위반 벌금형은 3년이 지나야 하므로 1년 경과로는 결격이 해소되지 않는다.

공인중개사법령상 휴업기간은 원칙적으로 6개월을 초과할 수 없지만, 질병으로 인한 요양, 징집으로 인한 입영, 취학, 임신 또는 출산 등 부득이한 사유가 있는 경우에는 예외적으로 6개월을 초과하여 휴업할 수 있다. 따라서 ①이 옳은 설명이다. 중개법인의 분사무소는 주사무소와 별도로 휴업·폐업 신고를 할 수 있으므로 ③은 틀린 설명이다.

중개대상물 확인·설명서에서 환경조건은 일조량·소음·진동의 3개이고, 입지조건은 도로·주차장·교육시설·판매 및 의료시설의 4개다.
소방·열공급·수도·배수는 환경조건이나 입지조건이 아니라 내부·외부 시설물의 상태란에 기재하는 항목이다.

「공인중개사의 매수신청대리인 등록 등에 관한 규칙」상 매수신청대리인이 되려는 중개업자는 등록신청일 전 1년 이내에 법원행정처장이 지정하는 교육기관에서 부동산경매에 관한 실무교육을 이수하여야 한다. 따라서 그 교육기관 지정권자를 '중개사무소가 있는 곳을 관할하는 지방법원의 장'이라고 한 ②의 설명이 틀렸다.
매수신청대리인 등록 자체는 중개사무소가 있는 곳을 관할하는 지방법원의 장에게 하는 것이 맞으므로(①) 등록관청과 실무교육기관 지정권자를 혼동하지 않아야 한다. 매각장소·집행법원에 직접 출석해야 한다는 점(③), 동일 부동산에 이해관계가 다른 2인 이상의 대리인이 될 수 없다는 점(④), 예규에서 정한 범위 내에서 수수료를 받는다는 점(⑤)은 모두 옳은 설명이다.

「입목에 관한 법률」상 입목을 목적으로 하는 저당권의 효력은 입목을 벌채한 경우 그 토지로부터 분리된 수목에 대하여도 미친다. 따라서 저당권의 효력이 분리된 수목에 미치지 않는다고 한 ③의 설명이 틀렸다.
소유권보존등기를 받을 수 있는 수목의 집단은 입목등록원부에 등록된 것에 한정된다는 점(①), 입목의 소유자가 토지와 분리하여 입목을 양도할 수 있다는 점(②), 경매 등으로 토지와 입목이 각각 다른 소유자에게 속하게 된 경우 토지소유자가 입목소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다는 점(④), 입목을 저당권의 목적으로 하려는 자는 그 입목을 보험에 붙여야 한다는 점(⑤)은 모두 옳은 설명이다.

부동산 거래신고 제도상 신고서에는 원칙적으로 거래당사자가 공동으로 서명 또는 날인하여야 하므로 ①이 옳은 설명이다.
개업공인중개사가 거래계약서를 작성·교부한 경우에는 그 개업공인중개사가 신고의무를 지고 단독으로 신고서를 제출할 수 있어 항상 거래당사자가 공동으로 제출해야 하는 것은 아니므로 ③은 틀리고, 신고인의 신분증명서는 신고관청(시장·군수·구청장)에게 제시하는 것이지 시·도지사에게 제시하는 것이 아니므로 ②도 틀린 설명이다.

“축척변경”이란 지적도에 등록된 경계점의 정밀도를 높이기 위해 작은 축척을 큰 축척으로 변경하여 등록하는 것을 말하며, 이는 지적법령상 정의와 정확히 일치한다.

• “소관청”은 지방자치단체 자체가 아니라 지적공부를 관리하는 시장·군수·구청장을 뜻한다.
• “지목”은 토지의 주된 “용도”에 따라 구분하는 것이지 “형상”에 따르는 것이 아니다.
• “토지의 표시”에는 소유자가 포함되지 않는다.
• “좌표”는 경위도좌표가 아니라 평면직각종횡선수치로 표시한 것이다.

따라서 나머지는 모두 틀린 정의다.

소관청이 직권으로 토지표시의 이동현황을 조사하여 지목 등을 결정하려는 때에 수립해야 하는 것은 “토지이동현황 조사계획”이며, 지문의 “토지이용현황조사계획”은 용어 자체가 잘못되었다.

나머지 지문은 모두 지적법령 내용과 일치한다.

• 등록전환시 인접 본번에 부번을 붙이는 지번부여 원칙
• 지목 설정의 일필일목·주지목추종·일시변경불변 원칙
• 경계점좌표등록부 지역의 면적단위(제곱미터 이하 한 자리)
• 절토지의 지상경계를 절토면 상단부로 정하는 규정

경부고속철도에 접속된 역사 부지는 건축자금이 민간자본인지 여부와 관계없이 “대”가 아니라 “철도용지”로 설정해야 하므로, 이를 “대”로 한 지문은 잘못 서술하고 있다.

지목 정의상 “철도용지”는 교통운수를 위한 궤도 설비와 이에 접속된 역사(驛舍)·차고·발전시설·공작창 등 부속시설물의 부지를 포함한다.

나머지 지문은 모두 지목 설정 기준에 부합한다.

• 실외기능교육장을 갖춘 자동차운전학원 부지는 “잡종지”
• 위락·휴양시설을 갖춘 어린이놀이터 부지는 “유원지”
• 시설물 부지 인근에 설치된 부설주차장(주차장법 제19조제4항)은 “주차장”
• 인공 양식시설 부지는 “양어장”

지적위원회의 지적측량 적부(재)심사 의결서에 따라 그 내용대로 경계를 정정하는 경우는 의결 자체가 정정 근거가 되어 별도의 이해관계인 승낙서를 받을 필요가 없으므로, 승낙서를 받아야 한다는 지문이 틀린 설명이다.

지적공부의 등록사항 중 경계를 직권으로 정정할 때 원칙적으로 인접 토지소유자 등 이해관계인의 승낙서(또는 이에 대항할 수 있는 확정판결서 정본)가 필요하지만, 의결서에 따른 정정은 그 예외에 해당한다.

나머지 지문은 지적법령의 토지이동신청 특례와 부합한다.

• 도시개발사업 착수신고 후 완료 전 사업시행자 외의 이동신청 제한
• 농어촌정비사업 시행자의 이동신청
• 공동주택 지목변경시 관리단 관리인의 대위신청
• 주택건설사업 시행자 파산시 시공보증자·입주예정자의 대위신청

지적측량업자의 손해배상책임보험금을 청구할 때에는 손해배상의 원인과 범위를 확인할 수 있도록 지적측량의뢰인과 지적측량수행자 간에 성립한 손해배상합의서(또는 이에 갈음할 확정판결서 등)를 첨부해야 보험회사가 지급 여부와 금액을 심사할 수 있다. 측량수행계획서, 개별공시지가확인서, 적부심사청구서 사본, 측량방법에 대한 의견서는 손해배상금 청구와 직접 관련된 첨부서류가 아니다.

미터법 시행에 따른 면적환산은 기존에 평(坪) 단위로 등록된 면적을 제곱미터로 산술적으로 환산·등록하는 것에 불과하여 별도의 지적측량이 필요하지 않다.

지적측량에 의한 면적측정이 필요한 경우는 등록전환·분할·신규등록이나 축척변경처럼 실제 측량을 통해 면적을 새로 결정해야 하는 경우다. 임야대장에서 토지대장으로의 등록전환, 축척변경을 위한 합병, 경계침범 시정을 위한 분할, 미등록 토지의 신규등록은 모두 측량을 통한 면적 결정이 필요한 경우다.

분할의 경우 분할 후 여러 필지 중 1필지는 분할 전의 지번을 그대로 사용하고, 나머지 필지에는 본번의 최종 부번 다음 순번을 부번으로 부여하는 것이 지번 부여의 원칙이다. ① 지번은 남동에서가 아니라 북서에서 남동으로 순차 부여하고, ② 임야대장·임야도 등록 토지의 지번에는 “임”이 아니라 “산”자를 붙이며, ⑤ 합병시에는 후순위가 아니라 선순위의 지번을 그 지번으로 하므로 나머지 지문은 모두 틀린 설명이다.

축척변경위원회는 5인 이상 10인 이내의 위원으로 구성하되, 위원의 2분의 1 이상을 토지소유자로 하여야 하므로(토지소유자가 5인 이하인 경우 그 전원을 위원으로 위촉) “3분의 1 이상”이라는 ①의 지문은 틀렸다. 나머지 지문인 위원 정수(5인~10인), 축척변경 시행계획·청산금의 산정·청산금 이의신청에 관한 사항의 심의·의결 기능은 모두 축척변경위원회의 구성·기능과 일치한다.

토지소유자가 이동신청 의무를 이행하지 않아 소관청이 직권으로 조사·측량하여 정리한 경우에는 그 비용을 토지소유자에게 징수할 수 없으므로, 수수료를 징수할 수 있다는 지문이 틀린 설명이다.

지적공부정리 신청수수료는 토지소유자 등이 자발적으로 신청하는 지적공부정리에 대해 징수하는 것이다.

나머지 지문은 모두 지적법령의 토지이동 신청·정리 규정과 부합한다.

• 전세권 등기가 있어도 다른 합병요건이 충족되면 합병 가능
• 소유자 주소 불일치시 합병 불가
• 정리결의서와 다른 등록사항의 직권 정정
• 임야도 등록토지의 지목변경 없는 등록전환 신청

지적공부에 관한 전산자료를 이용·활용하려는 자는 관계 중앙행정기관의 장의 심사를 거쳐 국토교통부장관, 시·도지사 또는 소관청의 승인을 받아야 하며, 다만 지방자치단체의 장이 승인을 신청하는 경우에는 이 심사가 면제된다. 따라서 지방자치단체의 장이 아닌 자가 전산자료를 이용하려면 관계 중앙행정기관의 장의 심사를 거쳐야 한다.

지적측량업 등록의 결격사유는 금치산자 또는 한정치산자, 금고 이상의 실형을 선고받고 그 집행이 종료되거나 면제된 날부터 일정 기간이 지나지 아니한 자, 형의 집행유예기간 중에 있는 자, 지적측량업의 등록이 취소된 후 2년이 지나지 아니한 자 등이다.
파산자로서 복권되지 아니한 자는 결격사유로 규정되어 있지 않으므로 ②가 결격사유가 아니다.

지적도에 등록하는 경계는 0.1mm 폭의 선으로 제도하므로, 0.2mm 폭으로 제도한다고 한 ⑤가 틀렸다.
① 색인도 가운데에 표기된 숫자가 그 도면의 번호이므로 제15호가 맞고, ② 지번 뒤의 지목 부호 '장'은 공장용지를 뜻하며, ④ 지번 앞에 붙은 (산) 표기는 임야대장·임야도에 등록된 토지임을 나타낸다.

대지권등록부에는 토지의 소재·지번, 대지권 비율, 소유자의 성명·주소·주민등록번호, 소유권 지분, 건물의 명칭, 전유부분의 건물표시, 토지의 고유번호, 대지권등록부의 장번호 등이 등록된다.
④ "건물명칭·대지권 비율·소유권 지분·토지의 고유번호"는 모두 이에 해당하여 옳다.
반면 지목(①)은 토지·임야대장의 등록사항이고, 개별공시지가(②)·토지의 이동사유(③)·도면번호(⑤) 역시 대지권등록부가 아닌 토지대장 등의 등록사항이므로 틀리다.

등기신청의 흠결이 보정할 수 있는 것으로서 신청인이 등기소에 출석하여 그날(당일) 보정을 마친 경우에는 등기관이 그 흠결을 이유로 신청을 각하하지 않고 등기를 실행한다.
따라서 "당일 보정할 수 있는 경우에도 이유를 기재한 결정으로써 각하하여야 한다"는 ④의 설명은 틀리다.
보정이 불가능하거나 정해진 기간 내에 보정하지 아니한 경우에 한하여 각하결정을 하는 것이 원칙이다.

구분소유권은 1동 건물 중 구조상·이용상 독립성을 갖춘 부분이 있다고 해서 당연히 성립하는 것이 아니라, 그 부분을 구분건물로 하겠다는 소유자의 구분행위(구분의사)가 있어야 비로소 성립한다는 것이 확립된 판례 법리다.
따라서 독립성 요건만 갖추면 그 건물을 반드시 구분건물로 등기하여야 한다는 ⑤의 설명은 틀리다.
소유자는 구분행위를 하지 않고 1동 전체를 하나의 건물로 보존등기할 수도 있다.

건물의 표시에 관한 등기는 건축물대장의 기재를 바탕으로 하므로, 건물의 구조가 변경된 경우에는 먼저 건축물대장의 기재사항을 변경하고 그 대장등본을 첨부하여 변경등기를 신청하여야 한다는 ①의 설명이 옳다.
행정구역이나 그 명칭이 변경된 때에는 등기명의인의 별도 신청 없이도 변경등기가 있는 것으로 보므로 ②는 틀리고, 등기명의인 표시변경등기는 등기명의인이 단독으로 신청할 수 있어 공동신청을 요한다는 ④도 틀리다.

근저당권의 채권최고액 변경등기도 통상의 권리변경등기이므로, 법령이 명시적으로 면제하지 않는 한 다른 등기와 마찬가지로 등기신청수수료를 납부하여야 한다.
따라서 "수수료를 납부하지 아니한다"는 ③의 설명이 틀리다.
등기신청수수료는 국가·지방자치단체의 촉탁등기 등 법령이 정한 면제 대상을 제외하고는 등기의 종류를 불문하고 납부함이 원칙이다.

"사건이 등기할 것이 아닌 때"는 신청된 사항 자체가 법률상 등기부에 등기할 수 없는 성질의 것인 경우를 말한다.
하나의 부동산 중 일부분만에 대한 보존등기 말소신청(①), 이미 전세권이 설정된 주택 전부에 대한 주택임차권등기 촉탁(②), 예고등기만의 단독 말소신청(③), 합유지분에 대한 개별 가압류기입등기촉탁(④)은 모두 그 성질상 등기부에 등기할 수 없는 전형적 사례에 해당한다.
반면 공동상속인 중 일부만 당사자가 된 확정판결에 의한 협의분할 상속등기 신청(⑤)은 판결의 당사자적격이나 신청의 당부가 문제될 뿐 사건 자체가 등기할 수 없는 것은 아니므로 이 각하사유에 해당하지 않는다.

2인 이상이 토지의 위치와 면적을 특정하여 각자 그 부분을 배타적으로 소유하기로 약정하면서도 등기부상으로는 공유(지분)등기를 마친 경우, 판례는 이를 구분소유적 공유(상호명의신탁) 관계로 보아 그 등기를 유효하다고 인정한다.
따라서 ④의 설명이 옳다.
이때 각 공유자는 자신이 특정하여 점유·사용하는 부분에 대해서만 실질적 소유권을 가지며, 등기부상 지분은 나머지 부분에 대한 상호 명의신탁으로 해석된다.

등기능력 있는 건물이 되려면 토지에 정착되어 있고 기둥·지붕 및 주벽(周壁)을 갖추어 독립한 구조를 구비하여야 한다는 것이 확립된 판례의 기준이다.
조적조 기초에 컨테이너 구조체를 얹고 슬레이트 지붕을 설치한 주택(②)은 이러한 요건을 갖춘 통상의 건물로서 등기능력이 인정된다.
반면 경량 조립식 패널구조물, 해저 암반에 앵커로 고정된 폐유조선, 주벽이 없는 주유소 캐노피, 옥외풀장은 토지에 대한 영구적 정착성이나 기둥·지붕·주벽 요건을 갖추지 못하여 등기능력이 부정된다.

토지거래허가구역에서 甲→乙→丙으로 순차 매매가 이루어졌음에도 마치 甲·丙 사이에 직접 거래가 있었던 것처럼 토지거래허가를 받아 甲에서 丙으로 직접 소유권이전등기를 마친 경우, 판례는 이를 실체적 권리관계에 부합하지 않는 무효인 등기로 본다. 따라서 이러한 등기가 유효하다고 한 ④ 지문이 판례의 태도와 반대되어 틀린 설명이다. 같은 취지에서 ⑤와 같이 甲·乙·丙의 합의만으로 甲으로부터 丙에게 직접 이전등기를 하는 것도 허용되지 않는다.

등기관의 처분에 대한 이의신청은 그 처분으로 등기상 직접 불이익을 받는 등기신청인(등기권리자·등기의무자) 등에 한하여 할 수 있고, 해당 등기신청의 당사자가 아닌 제3자는 원칙적으로 이의신청권이 없다. 저당권이전등기는 저당권의 양도인·양수인 사이의 신청사항이고 저당권설정자는 그 등기신청의 당사자가 아니므로 이의신청을 할 수 없어, 저당권설정자의 이의신청이 가능하다고 한 ① 지문이 틀린 설명이다.

특조법은 미등기 부동산 또는 등기부와 실제 권리관계가 일치하지 않는 부동산을 사실상 양수한 자가 보증서와 확인서에 의해 소유권보존·이전등기를 받을 수 있도록 한 예외적 특별절차로서, 통상적인 등기의무자 명의의 등기필증 등 첨부서류를 갖추기 어려운 경우를 구제하기 위한 제도이다. 따라서 특조법에 의한 등기신청에 등기의무자의 등기필증 제출을 요구한다고 한 ② 지문은 특조법의 취지에 반하여 틀린 설명이다.

전산정보처리조직을 이용한 등기신청(전자신청)은 인터넷 등기소를 통해 당사자나 자격자대리인이 등기소에 직접 출석하지 않고도 신청할 수 있도록 하는 데 제도의 취지가 있으므로, 전자신청에도 출석이 필요하다고 한 ② 지문은 전자신청 제도의 본질과 배치되어 틀린 설명이다.

토지거래계약허가증은 발급 후 상당한 기간이 경과하여 그 증명력이 의심스러운 경우, 등기관이 최근 발행된 허가증의 제출을 요구할 수 있다. 따라서 이러한 요구를 할 수 없다고 한 ③ 지문이 틀린 설명이다.

등기신청서에 인감증명을 첨부하여야 하는 등기의무자는 서명이 아닌 인감 날인을 하여야 하므로, 소유권이전등기·협의분할에 의한 상속등기·소유권에 관한 가등기의 말소 등 인감증명 첨부가 요구되는 신청에서는 서명이 허용되지 않는다. 반면 전세권 등 소유권 이외의 권리에 관한 등기의무자는 인감증명 제출의무가 없으므로, ⑤ 전세권말소등기 신청시의 전세권자는 서명이 허용된다.

개인 간의 부동산 교환은 대가관계가 있는 유상 취득에 해당하여 지방세법상 취득세 과세대상이 되므로, 교환의 경우 취득세를 과세하지 않는다고 한 ⑤ 지문이 틀린 설명이다.

지방세법상 취득세 과세객체는 부동산과 차량·기계장비·항공기·선박, 그리고 골프회원권·콘도미니엄회원권·승마회원권·종합체육시설이용회원권·요트회원권 등 법에 열거된 각종 회원권이며, 부동산 임차권은 등기 여부와 관계없이 취득세 과세대상에 포함되지 않는다. 따라서 ② 등기된 부동산 임차권이 취득세 과세객체가 아닌 것에 해당한다.

부동산 보유단계에서 과세되는 세목 중 종합부동산세는 국세이고, 같은 보유단계 세금인 재산세는 지방세이다. 취득세는 취득단계, 양도소득세와 상속세는 각각 양도·상속 단계에 과세되는 세목이므로, 보유단계에서 과세되는 국세로는 ② 종합부동산세가 옳다.

지방세법은 취득세 신고·납부기한을 정하면서 상속에 대해서만 별도의 기한(상속개시일부터 6월, 납세자가 외국에 주소를 둔 경우 9월)을 두고, 증여 등 그 밖의 취득에는 일반적인 취득세 신고·납부기한을 그대로 적용한다. 즉 증여에 대해서만 따로 3월의 기한을 정한 규정은 없으므로, 증여로 취득한 경우 3월 이내에 신고·납부한다고 한 ① 지문이 틀린 설명이다. ② 상속에 의한 취득을 상속개시일부터 6월로 본 것은 상속에 관한 이 특칙과 일치한다.

등록세의 과세표준은 신고가액과 시가표준액 중 큰 금액을 적용하므로, 신고가액 1억원이 시가표준액 8천만원보다 크므로 1억원이 과세표준이 된다.
신축주택 소유권보존등기의 등록세율은 부동산가액의 1000분의 8(0.8%)이므로 $100{,}000{,}000 \times 0.008 = 800{,}000$원이 산출된다.
따라서 ③ 800,000원이 옳다.

소득세법 시행령상 특수관계자는 본인의 사용인뿐 아니라 그 사용인과 생계를 같이하는 친족까지 포함하는 것으로 규정한다.
따라서 甲의 종업원 C와 생계를 같이하는 친족 D도 甲과 특수관계에 있다고 보아야 하므로, ③ "甲과 D는 특수관계에 있지 아니하다"는 설명은 틀렸다.

소득세법상 거주자의 양도소득세 납세지는 원칙적으로 주소지(주소가 없으면 거소지)이며, 양도물건의 소재지가 아니다.
따라서 ① "국내 거주자인 경우 그 납세지는 양도물건의 소재지이다"라는 설명이 틀렸다.

물납은 세법에서 개별적으로 인정하는 예외적 납부방법으로, 당시 상속세·증여세·재산세·종합부동산세는 각 세법에 물납 규정을 두고 있었다.
반면 부가가치세법에는 물납 규정이 없어 금전으로만 납부해야 하므로, ④ 부가가치세가 물납을 허용하지 않는 세목에 해당한다.

현행 종합부동산세는 납세의무자별(인별) 합산과세 방식이다. 주택분 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산하여 계산하므로(종합부동산세법 제7조 제1항·제8조 제1항), 각각 주택을 소유한 甲과 乙이 혼인하여 한 세대를 이루더라도 세대 단위로 합산하지 않고 각자의 주택에 대하여 따로 과세한다. 따라서 세대별로 합산하여 과세한다는 설명이 틀렸다.

• 토지분 종합부동산세는 종합합산과세대상과 별도합산과세대상으로 구분하여 과세하며(제11조), 별도합산과세대상토지는 공시가격 합계액이 80억원을 초과하는 자가 납세의무를 진다(제12조 제1항 제2호). 별도합산과세대상토지 역시 납세의무자별로 합산하므로 세대별로 합산하지 않는다.
• 과세기준일은 지방세법에 따른 재산세의 과세기준일(6월 1일)로 한다(제3조).
• 재산세 분리과세대상토지는 종합부동산세 과세대상이 아니다.

기출 당시(2006년)에는 세대별 합산과세 방식이어서 혼인 후 보유 주택을 합산하여 과세하였고 별도합산과세대상토지의 과세기준도 40억원이었으나, 2008년 헌법재판소의 위헌 결정에 따른 2008년 12월 개정으로 인별 합산으로 전환되고 기준금액도 80억원으로 상향되었다.

소득세법상 국외자산 양도소득에 대해 국내에서 신고·납부의무를 지는 자는 해당 자산의 양도일까지 계속하여 5년 이상 국내에 주소 또는 거소를 둔 거주자이다.
따라서 ⑤ "5년 이상 국내에 거소를 둔 자"가 옳다.

재산세는 직전연도 재산세액 대비 당해연도 산출세액의 증가폭을 일정 비율로 제한하는 세부담 상한제도를 두고 있으며, 공시가격 6억원인 주택은 직전연도 재산세액의 110%를 초과하여 부과할 수 없다.
2006년도 고지 재산세 500,000원의 110%는 $500{,}000 \times 1.1 = 550{,}000$원으로, 2007년도 산출세액 1,240,000원보다 작으므로 상한이 적용되어 550,000원만 납부하면 된다.
따라서 ② 550,000원이 옳다.

상속세및증여세법상 배우자 등에 대한 양도시 증여추정은 법원의 경매·파산선고에 의한 처분, 국세징수법에 의한 공매, 대가를 지급받은 사실이 명백히 입증되는 경우 등에는 적용되지 않는다.
그러나 대물변제로 소유권이전등기가 되었더라도 그것이 본래의 채무에 갈음한 양도임이 입증되지 않으면 증여추정 배제 사유에 해당하지 않아 증여추정이 그대로 적용되므로, ④가 예외에 해당하지 않는 경우이다.

토지거래허가구역 내 토지에 관한 매매계약은 허가를 받기 전에는 유동적 무효 상태에 있으므로, 대금을 먼저 청산했더라도 토지거래계약허가일을 양도시기로 보아 예정신고기한을 산정한다.
허가일이 2007.5.30.이므로 그 날이 속하는 달의 말일(2007.5.31.)부터 2개월 이내인 2007.7.31.까지 예정신고를 하여야 한다.
따라서 ③ 2007.7.31.이 옳다.

부가가치세법상 사업자의 재화가 국세징수법에 의한 공매(강제경매 포함)로 양도되는 경우에는 재화의 공급으로 보지 아니한다.
따라서 이를 재화의 공급으로 본다고 서술한 ①이 틀린 설명이다.

국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 도시관리계획은 특별시·광역시·시 또는 군의 개발·정비 및 보전을 위하여 수립하는 토지이용·교통·환경 등에 관한 계획으로 정의되므로 ④ "도시관리계획은 특별시ㆍ광역시ㆍ시 또는 군의 개발ㆍ정비 및 보전을 목적으로 수립하는 계획이다"가 옳다.
① 광역도시계획은 특정 자치단체가 아니라 인접한 둘 이상의 특별시·광역시·시·군을 포괄하는 광역계획권의 장기발전방향을 제시하는 계획이고, ② 도시기본계획은 광역도시계획이 아니라 도시관리계획 수립의 지침이 되는 계획이며, ⑤ 지구단위계획은 도시계획 수립대상지역의 일부에 대하여 수립하는 도시관리계획이다.

국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 도시관리계획을 입안할 때에는 원칙적으로 환경성 검토 등 기초조사를 실시해야 하지만, 이미 대지화되어 환경오염 우려가 적은 도심지의 상업지역에 지구단위계획을 입안하는 경우와 같이 일정한 경우에는 이를 생략할 수 있으므로 ③ "도심지의 상업지역에 지구단위계획을 입안하는 경우에는 환경성 검토를 실시하지 아니할 수 있다"가 옳다.
① 도시관리계획의 입안권은 시장·군수 등의 고유권한이 아니라 법령에 따라 건설교통부장관·도지사 등도 입안할 수 있고, ④ 도시관리계획의 수립기준은 시·도지사가 아니라 건설교통부장관이 정하며, ⑤ 주민도 기반시설의 설치 등에 관한 도시관리계획 입안을 제안할 수 있다.

국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 시가화조정구역은 도시지역과 그 주변지역의 무질서한 시가화를 방지하고 계획적·단계적인 개발을 도모하기 위하여 일정 기간 시가화를 유보할 필요가 있는 경우 지정하며, 그 유보기간은 5년 이상 20년 이내로 정하므로 ⑤ "시가화조정구역의 지정에 의하여 시가화를 유보할 수 있는 기간은 5년 이상 20년 이내이다"가 옳다.
① 용도지역은 서로 중복되지 않게 지정하는 것이 원칙이고, ③ 관리지역 중 농업진흥지역으로 지정·고시된 지역은 자연환경보전지역이 아니라 농림지역으로 결정·고시된 것으로 본다.

국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 도시계획시설 부지의 매수의무자는 매수하기로 결정한 토지를 매수결정을 알린 날부터 2년 이내에 매수하여야 하므로 ② "도시계획시설부지의 매수의무자는 매수결정을 통지한 날부터 2년 이내에 토지를 매수하여야 한다"가 옳다.
① 매수청구의 대상이 되려면 토지의 지목이 대(垈)인 경우여야 하고, ③ 채권으로 지급하는 경우 상환기간은 7년이 아니라 10년 이내이며, ⑤ 도시계획시설결정의 효력은 고시일부터 20년이 지날 때까지 사업이 시행되지 않은 경우에 상실되는 것이지 10년이 아니다(10년은 매수청구권이 발생하는 시점일 뿐이다).

국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 개발행위허가의 취소, 행정청이 아닌 도시계획시설사업 시행자 지정의 취소, 실시계획인가의 취소 및 토지거래계약 허가의 취소 등 처분을 하려는 경우에는 청문을 실시하여야 하지만, 도시기본계획 승인의 취소는 이러한 청문 대상 처분에 해당하지 않으므로 ① "도시기본계획 승인의 취소"가 청문 실시 대상이 아닌 경우로서 정답이다.

틀린 것을 고르는 문제로, 고시된 지형도면의 열람 신청기한을 30일 이내로 정한 규정은 존재하지 않으므로 ④ "고시된 지형도면을 열람하고자 하는 자는 지형도면의 고시일부터 30일 이내에 이를 신청하여야 한다"가 틀린 설명이다.
시장·군수가 지형도면을 작성한 때 도지사 승인을 받아야 한다는 것(①), 도시관리계획결정 고시로 지형도면 고시에 갈음하는 경우 그 취지를 명기해야 한다는 것(②), 지형도면 고시 없이 결정고시일부터 2년이 되는 날까지 지나면 그 다음 날 도시관리계획결정의 효력이 상실된다는 것(⑤)은 모두 옳은 설명이다.

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 부칙상 도시지역이 세부 용도지역으로 지정되지 아니한 경우에는 보전녹지지역에 관한 규정을 적용하므로 ① "도시지역이 세부용도지역으로 지정되지 아니한 경우, 그에 대한 행위제한은 보전녹지지역에 관한 규정을 적용한다"가 옳다.
② 최고고도지구 안에서는 위원회 자문 여부와 무관하게 그 지구에서 정한 높이를 초과할 수 없고, ④ 시가화조정구역 안에서 공익시설·공공시설을 설치하려는 경우에도 원칙적으로 허가를 받아야 한다.

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령상 개발제한구역에서 해제되는 구역 중 계획적인 개발 또는 관리가 필요한 지역의 전부 또는 일부에 대하여는 제1종지구단위계획구역으로 지정할 수 있으므로 ③ "개발제한구역에서 해제되는 구역 중 계획적인 개발 또는 관리가 필요한 지역의 전부 또는 일부에 대하여 제1종지구단위계획구역을 지정할 수 있다"가 옳다.

국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 행정청이 아닌 자가 재해복구 또는 재난수습을 위한 응급조치로 개발행위를 한 경우에는 그 행위를 한 자가 1개월 이내에 허가권자에게 신고하여야 하므로 ④ "행정청이 아닌 자가 재해복구 또는 재난수습을 위한 응급조치를 한 경우, 당해 행위를 한 자는 1월 이내에 허가권자에게 이를 신고하여야 한다"가 옳다.
① 도시계획사업(실시계획인가 등을 거친 사업)에 의한 행위는 개발행위허가 대상에서 제외되고, ③ 관리지역에서 개발행위허가 규모의 상한은 5만㎡가 아니라 이보다 작은 면적(예: 계획관리지역 3만㎡)으로 정해져 있다.

국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 개발밀도관리구역 안에서는 해당 용도지역에 적용되는 용적률 최대한도의 50% 범위에서 용적률을 강화하여 적용할 수 있으므로 ① "개발밀도관리구역안에서는 당해 용도지역에 적용되는 용적률의 최대한도의 50% 범위안에서 용적률을 강화하여 적용한다"가 옳다.
⑤ 개발밀도관리구역의 지정권자는 건설교통부장관이 아니라 특별시장·광역시장·시장 또는 군수이다.

이행강제금은 허가관청이 정한 최초의 이행명령이 있은 날을 기준으로 1년에 1회씩, 그 명령이 이행될 때까지 반복하여 부과·징수할 수 있다.
허가권자는 시·도지사가 아니라 시장·군수·구청장이고, 허가구역 지정은 공고 후 5일이 지나야 효력이 발생하며, 허가 대상은 대가를 받는 유상계약에 한하고 경매로 인한 취득은 허가 대상에서 제외되므로 나머지 설명은 모두 틀리다.

국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 행정청이 아닌 도시계획시설사업의 시행자가 한 처분에 불복하는 자는, 그 시행자가 아니라 시행자를 지정한 행정청을 상대로 행정심판을 제기하여야 한다.
따라서 ② "당해 사업시행자에게 행정심판을 제기한다"는 설명이 틀리다.
나머지 보기는 옳다. 과태료는 행정소송의 대상이 되는 처분이 아니라 별도의 이의제기와 과태료 재판 절차로 다투므로 ① 행정소송 제기가 허용되지 않는다는 설명은 맞고, ③ 허가신청에 대한 처분의 이의신청과 ④ 불허가처분에 따른 매수청구는 각각 1월 이내에 할 수 있으며, ⑤ 처음부터 허가를 배제·잠탈할 목적의 거래계약은 판례상 확정적 무효로 본다.

지구단위계획을 수립한 지역에서 그 계획 내용에 맞추어 개발행위를 허가하는 경우에는, 이미 지구단위계획 수립 단계에서 도시계획위원회 심의를 거쳤으므로 개발행위허가 시 별도로 지방도시계획위원회의 심의를 다시 거칠 필요가 없다.
따라서 "지구단위계획을 수립한 지역안에서의 개발행위는 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 허가하여야 한다"는 설명은 틀리다.

국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 도시계획시설사업에 관한 측량을 위해 타인의 토지에 출입하려는 자는 그 권한을 표시하는 증표와 허가증을 지니고 이를 이해관계인에게 내보여야 한다.

개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법상 매수대상토지의 매수가격 산정을 위한 감정평가 등에 소요되는 비용은 원칙적으로 매수청구인이 아니라 매수의무자(국가)가 부담하므로, "매수청구인이 부담한다"는 설명은 틀리다.

개발제한구역법령상 취락지구정비사업을 시행할 때 필요하면 그 취락지구에 대해 제2종지구단위계획을 수립하여 시행할 수 있는 것일 뿐, 반드시 제2종지구단위계획구역으로 지정하여야 하는 것은 아니다.
따라서 이를 의무사항으로 서술한 설명은 틀리다.

환지방식에서 평균 토지부담률은 $\dfrac{\text{보류지면적} - \text{시행자에게 무상귀속되는 공공시설면적}}{\text{환지계획구역면적} - \text{시행자에게 무상귀속되는 공공시설면적}} \times 100$으로 계산한다.
제시된 조건인 환지계획구역 면적 10만㎡, 시행자에게 무상 귀속되는 공공시설면적 2만㎡, 보류지 면적 6만㎡를 대입하면 $\dfrac{6-2}{10-2}\times100=50(\%)$가 된다.

환지계획에서 환지를 정하지 아니하기로 결정된 토지는, 그 결정(환지처분) 공고가 있은 날의 다음 날부터 오히려 종전 소유자의 사용ㆍ수익권이 소멸하는 것이지, 시행자가 그 소유자에게 계속 사용ㆍ수익하게 하는 것이 아니므로 이 설명은 틀리다.
환지처분이 공고된 날의 다음 날부터 환지는 종전의 토지로 간주되고, 종전 토지의 임차권자는 환지예정지 지정의 효력발생일부터 환지처분 공고일까지 환지예정지에 대해 종전과 동일한 권리를 행사할 수 있다는 나머지 설명은 옳다.

도시개발법령상 도시개발구역으로 지정할 수 있는 면적기준은 주거지역ㆍ상업지역 1만㎡ 이상, 공업지역 3만㎡ 이상, 자연녹지지역 1만㎡ 이상이다.
광역도시계획 및 도시기본계획이 수립되지 않은 지역이라도 주거지역은 1만㎡ 이상이면 지정할 수 있으므로 2만㎡의 주거지역은 요건을 충족한다.
반면 공업지역은 1만㎡로는 3만㎡ 기준에 미달하고, 자연녹지지역은 5,000㎡로는 1만㎡ 기준에 미달하여 지정할 수 없다.

지방공기업법에 따라 설립된 지방공사인 시행자는 국가ㆍ지방자치단체와 같은 공공시행자에 해당하므로, 토지소유자의 동의 없이도 도시개발사업에 필요한 토지를 수용 또는 사용할 수 있고, 금융기관의 지급보증을 받지 않고도 토지상환채권을 발행할 수 있다.
따라서 이와 반대로 서술한 (ㄴ) "동의없이 수용ㆍ사용할 수 없다"와 (ㄷ) "지급보증을 받은 경우에 한하여 토지상환채권을 발행할 수 있다"는 설명이 틀리다.
반면 개발계획에 수용ㆍ사용할 토지의 세목이 고시되면 별도로 사업인정 및 고시가 있은 것으로 보며(ㄱ), 토지소유자나 조합인 시행자가 선수금을 받으려면 공사진척률이 100분의 10 이상이어야 한다(ㄹ)는 설명은 옳다.

도시개발법상 도시개발구역이 지정·고시되면 해당 구역은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 도시지역과 지구단위계획구역으로 결정·고시된 것으로 의제될 뿐이며, 지구단위계획(구체적인 계획 그 자체)이 수립·고시된 것으로 의제되는 것은 아니다.
따라서 ⑤ '도시개발구역이 지정·고시된 경우 당해 도시개발구역은 제1종지구단위계획으로 결정·고시된 것으로 본다'는 의제 대상을 '지구단위계획구역'이 아닌 '지구단위계획' 자체로 잘못 서술하여 틀린 설명이다.
반면 ① 시장·군수·구청장의 지정 요청과 시·도지사의 지정권한, ② 개발계획 수립 시 토지면적 3분의 2 이상 및 토지소유자 총수 2분의 1 이상의 동의 요건, ③ 공람·공청회를 통한 주민의견 수렴 절차, ④ 구역 지정 후 개발계획을 나중에 수립할 수 있다는 점은 모두 도시개발법상 옳은 내용이다.

도시 및 주거환경정비법 제2조는 정비사업의 유형을 대상지역의 상태에 따라 구분하는데, 주택재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업으로 정의되므로 ①은 옳다.
반면 ⑤의 '토지등소유자'는 정비구역 안의 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자를 말하는 것이지 임차권자를 포함하지 않으므로 틀렸고, ②의 주택재건축사업은 개별 건축물·토지소유자가 단독으로 시행할 수 없고 조합 방식으로만 시행할 수 있다는 점에서도 틀렸다.

주택재개발사업의 토지등소유자는 정비구역 안의 토지 또는 건축물의 소유자와 지상권자이되, 하나의 토지나 건축물을 여럿이 공유하거나 토지소유자와 지상권자가 함께 있는 경우에는 이들을 대표하는 1인으로, 한 사람이 여러 필지나 여러 건축물을 소유하면 그 사람을 1인으로 산정한다.
지번 2는 공유자 B·C와 지상권자 D·E를 합하여 1인, 지번 3은 토지소유자 F와 건축물소유자 G가 각각 산정되어 2인, 지번 1과 4는 소유자가 모두 A이므로 1인이다. 따라서 합계는 4인이다.

도시 및 주거환경정비법상 안전진단은 재건축사업의 시행 여부를 결정하기 위해 실시하는 절차로서, 노후·불량건축물에 해당하는 공동주택을 대상으로 실시한다.
이는 주택재건축사업이 정비기반시설은 양호하나 노후·불량한 공동주택이 밀집한 지역을 대상으로 시행하는 사업이라는 정의와도 부합하므로 ①이 옳다.

도시 및 주거환경정비법상 정비사업의 시행방법에 따르면, 주택재개발사업과 도시환경정비사업은 인가받은 관리처분계획에 따라 주택·건축물을 공급하는 방법과 도시개발법상 환지로 공급하는 방법을 모두 선택할 수 있다.
이에 비해 주택재건축사업은 관리처분계획에 따른 공급 방법만 인정되어 환지방식이 허용되지 않고, 주거환경개선사업은 자력개량·수용·환지 등의 방법만 규정될 뿐 관리처분계획에 따른 공급이 그 방법으로 규정되지 않는다.
따라서 표에서 주택재개발사업·도시환경정비사업에 해당하는 항목을 고른 ④ '(ㄴ), (ㄹ)'가 정답이다.

주택재건축사업에서는 1세대 또는 1인이 여러 주택을 소유하고 있어도 1주택만 공급하는 것이 원칙이나, 투기과열지구가 아닌 지역의 정비구역에서 시행하는 재건축사업은 소유한 주택 수의 범위에서 3주택까지 공급받을 수 있다.
근로자 숙소·기숙사 용도로 주택을 소유한 토지등소유자와 국가·지방자치단체·주택공사등은 소유 주택 수만큼 공급받을 수 있으나 단서에서 제외되었으므로, (ㄱ)은 1주택, (ㄴ)은 3주택이다.

주택법령에서는 공동주택의 입주자등이 관리주체의 동의를 받아야 하는 행위를 주택법 시행령에 직접 열거하고 있는데, 발코니 난간·외벽에 돌출물을 설치하는 행위(① 돌출물 설치), 물건을 적재하여 통행·피난 및 소방을 방해하는 행위(② 공용부분 적재), 광고물·표지물 또는 표지를 부착하는 행위(③ 표지물 부착), 가축을 사육하거나 방송시설 등을 사용하여 공동주거생활에 피해를 미치는 행위(⑤ 가축사육 등)가 모두 여기에 포함된다.
반면 ④ '늦은 시간이나 이른 시간에 골프연습기·운동기구 등을 사용하는 행위'는 시행령이 정한 동의 대상 행위에 열거되어 있지 않고, 각 단지의 관리규약에서 생활소음 자제 사항으로 정하는 데 그친다.
문제는 단서로 관리규약에 의하여 동의를 얻도록 규정되는 사항을 제외한다고 했으므로, 법령상 열거되지 않은 ④가 정답이 된다.

결론: 과밀억제권역의 분양가상한제 적용주택 전매제한기간을 5년으로 본 설명이 규정과 다르다.

전매행위 제한기간은 주택의 종류와 지역, 주거전용면적에 따라 시행령이 구분해서 정한다. 따라서 특정 지역과 면적 구간에 임의의 기간을 대응시킨 서술은 그 구분과 맞지 않는다.

• 주택가격 안정을 위해 심의를 거쳐 투기과열지구를 지정할 수 있다는 설명은 지정 절차와 같다.
• 상속으로 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하면서 사업주체의 동의를 받는 경우는 전매제한의 예외다.
• 세대원 전원의 해외 이주나 2년 이상 해외 체류도 같은 예외 사유에 해당한다.
• 투기과열지구를 지정하거나 해제할 때 시·도지사의 의견을 듣도록 한 것도 규정과 같다.

주택법령상 간선시설이란 도로·상수도 및 하수도·전기시설·가스시설·통신시설·지역난방시설 등 주택단지 안의 기간시설을 그 주택단지 밖에 있는 동종의 시설에 연결시키는 시설을 말한다.
이 정의에 해당하는 것은 ③ 지역난방시설이며, 주택단지 안의 도로·주차장·관리사무소·주민운동시설은 부대시설 또는 복리시설에 해당하여 간선시설이 아니다.

이 문항은 실제 시험에서 전항정답으로 처리된 문항입니다. 출제 오류로 판단되어 어느 선택지를 골라도 정답으로 인정되었습니다. 여기서는 채점을 위해 한 선택지만 정답으로 두었으니, 다른 것을 고르셨더라도 틀린 판단이 아닙니다.

주택거래신고지역은 지정하는 날이 속하는 달의 직전월을 기준으로, (ㄱ) 소급하여 1년간의 아파트 또는 연립주택 매매가격 상승률이 전국의 같은 기간 상승률의 1.5배 이상이거나, (ㄴ) 소급하여 3월간의 매매가격 상승률이 2% 이상이거나, (ㄷ) 직전월의 매매가격 상승률이 1.0% 이상인 지역을 대상으로 지정한다.
따라서 순서대로 1.5배 - 2% - 1.0%이다.

기존 건축물의 높이를 6m나 높이는 증축은 신고 기준을 초과하므로 신고가 아니라 허가 대상이다.

건축법령상 신고만으로 가능한 건축·대수선은 시행령이 정한 소규모 기준 이내로 한정되며, 기존 건축물의 높이를 3m 이하의 범위에서 증축하는 경우까지만 신고 대상이다.

• 바닥면적 80m²의 개축(85m² 이내)은 신고 대상이다.
• 연면적 180m²·2층 건축물의 대수선(연면적 200m² 미만·3층 미만)은 신고 대상이다.
• 연면적 합계 100m²의 신축은 신고 대상이다.
• 공업지역 안 연면적 500m² 이하 2층 이하 공장의 신축은 신고 대상이다.

판매시설(영업시설군)에서 문화 및 집회시설(문화집회시설군)로의 변경은 규제가 강화되는 상위 시설군 이동이므로 허가 대상이다.

건축물의 용도변경은 시설군을 기준으로, 규제가 더 엄격한 상위 시설군으로 이동(하위→상위)하는 경우에는 허가를 받아야 하고, 반대로 규제가 완화되는 방향(상위→하위)으로 이동하는 경우에는 신고로 충분하다.

• 숙박시설→의료시설: 하위 시설군 이동이므로 신고로 가능하다.
• 종교시설→운동시설: 하위 시설군 이동이므로 신고로 가능하다.
• 제1종 근린생활시설→공동주택: 하위 시설군 이동이므로 신고로 가능하다.
• 방송통신시설→수련시설: 하위 시설군 이동이므로 신고로 가능하다.

허가권자는 건축허가를 받은 자가 허가를 받은 날부터 1년 이내에 공사에 착수하지 아니하거나 그 기간 내에 착수하였더라도 공사의 완료가 불가능하다고 인정되는 경우 그 허가를 취소하여야 하며, 정당한 사유가 있다고 인정되면 1년의 범위에서 착수기간을 연장할 수 있다.
따라서 착수기간을 '2년'으로 제시한 ⑤가 틀리다.
① 21층 이상 건축물을 특별시·광역시에 건축하는 경우 특별시장·광역시장의 허가사항이고, ③ 건축허가·착공 제한기간은 2년 이내이되 1회에 한하여 1년 이내에서 연장할 수 있다는 점도 규정된 내용이다.

건축법 시행령상 야외극장은 문화 및 집회시설이 아니라 야외음악당·어린이회관 등과 함께 관광휴게시설로 분류된다. 나머지 연결은 모두 옳다 — 무도학원은 위락시설, 주유소는 위험물저장 및 처리시설, 마을회관은 제1종 근린생활시설, 안마시술소는 제2종 근린생활시설에 해당한다.

건축물이 부분에 따라 층수를 달리하는 경우, 건축법령상 그 건축물의 층수는 가중평균이 아니라 가장 많은 층수를 그 건축물의 층수로 본다. 나머지 지문 — 건축면적은 외벽의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 산정하는 점, 부속용도인 지상층 주차장 면적이 용적률 산정에서 제외되는 점, 지하층이 층수 산정에서 제외되는 점, 층 구분이 명확하지 않은 건축물은 높이 4m마다 하나의 층으로 산정하는 점은 모두 옳은 설명이다.

건축분쟁조정위원회의 조정은 3인, 재정은 5인의 위원으로 구성된 위원회에서 하고, 조정신청은 당사자 중 1인 이상이 할 수 있으나 재정신청은 당사자 간의 합의로 하여야 한다.
당사자가 조정안을 수락하고 조정서에 기명날인한 때에는 당사자 사이에 조정서와 같은 내용의 합의가 성립된 것으로 볼 뿐이므로, 재판상 화해가 성립한 것으로 본다는 ④가 틀리다.
⑤ 위원이 공무원이 아니더라도 수뢰죄 등 벌칙 적용에서는 공무원으로 의제된다.

지방공사의 사장이 농림부장관과 농지전용협의를 완료한 농지를 소유하는 경우는 농지법이 정한 예외로 성립하지 않는다.

농지법상 농지전용협의는 주무부장관이나 지방자치단체의 장이 도시지역 편입·도시계획시설 결정 등을 하면서 농림부장관과 하는 협의이므로, 지방공기업법에 따른 지방공사나 그 사장은 애초에 협의의 주체가 될 수 없다. 지방공사가 농지를 전용하려면 농지전용허가를 받아야 하고, 그 경우에 비로소 '전용허가를 받은 자'로서 소유제한의 예외가 된다.

나머지는 모두 농지 소유제한의 예외사유에 해당한다.

• 토지수용에 의한 농지 취득
• 공유수면매립법에 의한 매립농지 취득
• 농업인주택·마을회관 등 농업인 공동생활 편익시설 부지로 농지전용신고를 마친 자의 소유
• 상속에 의한 취득

양수장·정수장은 공중화장실·대피소 등과 같은 등급으로 묶여 부지 면적 3,000m² 미만인 경우에만 설치가 허용되고 5,000m² 미만이라는 기준은 적용되지 않는다.

농지법 시행령상 농업보호구역에서 설치할 수 있는 시설은 종류별로 부지면적 상한이 다르게 규정되어 있다. 나머지 단독주택·제1종 근린생활시설 중 일용품 소매점(1,000m² 미만), 관광농원사업 시설, 주말농원사업 시설은 각각 정해진 부지면적 기준 내에서 농업보호구역 내 설치가 허용된다.

결론: 산지전용 타당성 심의를 중앙산지관리위원회가 맡는 면적 기준은 30만제곱미터가 아니다.

산지전용허가를 할 때의 타당성 심의는 전용하려는 산지의 규모에 따라 요구되고, 심의를 담당하는 위원회도 규모와 허가권자에 따라 중앙과 지방으로 나뉜다. 지문이 든 면적은 중앙산지관리위원회 심의 대상으로 규정된 기준과 맞지 않는다.

• 용도를 정하여 산림청장의 허가를 받도록 한 것은 산지전용허가의 기본 구조와 같다.
• 대체산림자원조성비가 소액인 경우 일정 기간 내 납부를 조건으로 허가할 수 있다는 설명은 규정과 같다.
• 허가를 받지 못하거나 허가가 취소되면 이미 납부한 대체산림자원조성비를 환급하도록 한 것도 규정과 같다.
• 변경허가를 받지 않고 산지전용을 한 자를 처벌하도록 한 것도 벌칙 규정과 같다.

산지관리법령상 집단적으로 생육하던 입목·죽이 일시적으로 상실된 토지는 산지의 정의 자체(산지관리법 제2조제1호)에 포함되는 토지이다. 반면 과수원·차밭·삽수 및 접수의 채취원, 건물 담장 안의 토지, 논두렁·밭두렁, 하천·제방은 입목·죽이 자라고 있더라도 시행령이 정한 산지에서 제외되는 토지에 해당한다.