08년 1회차

중개행위에 해당하는지 여부는 거래당사자 보호라는 법의 취지에 비추어 중개업자의 주관적 의사가 아니라 객관적으로 판단해야 한다는 것이 판례의 입장이므로, ⑤ "중개업자가 진정으로 알선·중개하려는 의사를 갖고 있었는가를 기준으로 판단한다"는 설명은 틀리다.
자격증 교부권자가 시·도지사라는 점, 중개업의 반복·계속성·영업성 요건, 장차 건축될 특정 건물도 중개대상물에 포함된다는 점, 영업상 노하우 등 무형의 재산적 가치는 중개대상물이 아니라는 점은 모두 옳은 설명이다.

공인중개사법상 금고 이상의 형의 집행유예를 선고받고 그 유예기간 중에 있는 자는 중개사무소 개설등록의 결격사유에 해당하여 등록할 수 없다.
한정치산선고를 받지 않아 사실상 상태에 그친 자, 파산선고 후 복권된 자, 등록취소 후 3년이 경과한 자, 공인중개사법이 아닌 도로교통법 위반으로 벌금형을 받은 자는 결격사유에 해당하지 않으므로 개설등록이 가능하다.

ㄱ 중개보조원은 공인중개사가 아닌 자로서 중개업자에 소속되어 단순 업무를 보조하는 자이므로 옳다.
ㅁ 공인중개사 자격이 없는 자가 명함에 '부동산뉴스 대표'라고 표시하고 중개행위를 한 것은 공인중개사와 유사한 명칭을 사용한 것에 해당한다는 것이 판례이므로 옳다.
ㄴ 중개계약은 불요식·낙성계약이어서 "모두 요식계약"이 아니고, ㄷ 중개업은 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 하는 것이므로 보수가 없으면 중개업이 아니며, ㄹ 이중소속이 금지되므로 다른 중개업자인 법인의 사원은 물론 임원도 될 수 없다.

이 문항은 시행처 최종정답에서 전항정답으로 처리되었다(어느 보기를 선택해도 정답 인정).

공인중개사법상 중개대상물은 토지와 건축물 그 밖의 토지의 정착물, 입목, 공장재단·광업재단으로 한정되고, 중개의 대상이 되는 권리 역시 그 물건 위의 소유권·지상권·전세권·임차권·저당권 등 부동산에 관한 권리의 득실변경에 한한다.

그런데 법률 규정으로 당연히 성립해 거래로 이전하기 어려운 권리, 부동산과 무관한 권리, 그리고 물건이 아닌 사실상의 이익에 해당하는 권리금은 중개대상성 판단이 갈려 결국 전항정답으로 처리되었다.

판례는 중개업자가 미등기전매를 알선한 경우 중개의뢰인이 실제로 전매차익을 얻었는지 여부와 관계없이 부동산투기를 조장하는 금지행위에 해당한다고 보므로, ③의 설명은 틀리다.
업무상 비밀누설죄가 반의사불벌죄인 점, 중개업자의 직접 매매업 금지, 위탁관계 없는 거래상대방에 대한 일반적 주의의무, 중개대상물의 중대한 하자는 비밀에 해당하지 않는다는 점은 판례·법령상 옳은 설명이다.

부동산거래신고를 받은 시장·군수 또는 구청장은 신고내용을 확인한 후 지체 없이 신고필증을 신고인에게 교부하여야 하며 별도의 유예기간을 두고 있지 않으므로, "7일 이내에 교부하여야 한다"고 한 ②의 설명은 틀리다.
주택거래신고지역 외 지역에서 중개업자가 거래계약서를 작성·교부한 때 중개업자가 신고의무자가 되는 점, 거래당사자가 중개업자에게 거짓신고를 요구할 수 없는 점, 부동산의 종류·계약대상 면적이 신고사항인 점, 세무관서가 신고사항을 과세자료로 활용할 수 있는 점은 옳은 설명이다.

공인중개사법령상 중개업자가 확인·설명의무를 위반하여 중개의뢰인에게 재산상 손해를 발생시킨 경우, 손해배상책임은 중개의뢰인이 중개업자에게 수수료를 지급하였는지 여부와 무관하게 성립한다는 것이 판례의 입장이므로, 수수료를 지급하지 않았다면 책임을 지지 않는다고 한 ⑤의 설명은 틀리다.

계약금 등을 중개업자 명의로 금융기관 등에 예치한 경우, 중개업자는 예치된 계약금 등을 임의로 인출할 수 없고 거래당사자의 동의를 받아야 인출할 수 있으므로 ②의 설명은 틀리다.
계약금·중도금·잔금이 예치대상에 포함되는 점, 계약금 등의 예치가 반드시 강제되는 사항은 아니라는 점, 예치 관련 안전보장 규정 위반 시 업무정지처분의 대상이 되는 점, 이 제도가 계약이행기간 동안의 거래안전을 보장하기 위한 것이라는 점은 모두 옳은 설명이다.

중개업자가 중개수수료 산정에 관한 지방자치단체 조례를 잘못 해석하여 법령상 허용된 금액을 초과한 수수료를 받은 경우라도, 판례는 조례 해석의 착오가 위법성을 조각하지 못한다고 보아 초과 수수료를 수령한 이상 처벌대상이 된다고 판단하므로, 처벌대상이 되지 않는다고 한 ⑤는 판례의 입장이 아니다.

공인중개사법상 금지행위인 직접거래는 중개업자 자신이 거래당사자가 되어 중개의뢰인과 매매·임대차 등 계약을 체결하는 경우를 말하므로, ② 자신이 매매를 중개한 부동산을 다른 중개업자의 중개를 통하여 임차한 경우는 중개업자 자신이 거래당사자와 직접 계약을 체결한 것이 아니어서 직접거래에 해당하지 않아 금지행위가 아니다.
청약통장 등의 거래 알선, 임대인·임차인 쌍방을 대리하여 계약을 체결하는 행위, 소유권 확보가 불가능함을 숨기고 거래를 성사시키는 행위, 무등록중개업자임을 알면서 그를 통해 중개를 의뢰받는 행위는 모두 금지행위에 해당한다.

공인중개사법상 자격취소 사유는 공인중개사 개인의 자격에 관한 사유로, 부정한 방법으로 자격을 취득한 경우, 자격정지기간 중에 중개업무를 하거나 다른 개업공인중개사의 소속공인중개사가 된 경우, 자격증을 양도·대여하거나 타인에게 자기 성명을 사용하여 중개업무를 하게 한 경우, 이 법 위반으로 징역형을 선고받은 경우 등으로 한정된다.
반면 거래계약서에 거래금액 등 거래내용을 거짓으로 기재하는 행위는 개업공인중개사에 대한 등록취소·금지행위 사유에 해당할 뿐 공인중개사 개인의 자격취소 사유에는 해당하지 않는다.

공인중개사법상 절대적(필요적) 등록취소 사유는 이중등록, 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 개설등록을 한 경우, 등록증의 양도·대여, 개인인 개업공인중개사의 사망 또는 법인의 해산 등으로 한정된다.
등록기준에 미달하게 된 경우는 등록관청의 재량 판단에 따르는 임의적(상대적) 등록취소 사유에 해당하므로 절대적 등록취소 사유가 아니다.

공인중개사법령상 동일 당사자 간에 매매를 포함한 둘 이상의 거래가 동일한 기회에 이루어지는 경우에는 매매계약에 관한 거래금액만을 기준으로 중개보수를 산정한다.
교환계약의 경우 거래금액이 큰 중개대상물의 가액을 기준으로 하며, 중개업자의 고의·과실로 거래가 해제된 경우 판례상 보수청구권이 인정되지 않는다는 점에서 나머지 보기들은 옳지 않다.

자격취소처분을 받은 공인중개사는 그 자격증을 교부한 시ㆍ도지사에게 자격증을 반납하여야 하며, 중개사무소 소재지를 관할하는 시ㆍ도지사에게 반납하는 것이 아니다.
무등록중개업자가 관여한 매매계약이 당연히 무효는 아니라는 판례, 개설등록신청서상 종별이 법인과 공인중개사로 한정된다는 점 등 나머지 설명은 모두 옳으므로 이 부분이 틀린 설명에 해당한다.

전속중개계약을 체결한 개업공인중개사는 부동산거래정보망 또는 일간신문에 중개대상물에 관한 정보를 공개하여야 하며, 다만 중개의뢰인이 비공개를 요청한 경우에는 공개하지 않는다.
전속중개계약서는 표준서식이 법정되어 있고, 유효기간은 약정이 없으면 3개월이며, 업무처리상황을 문서로 정기 통지할 의무와 계약서 보존의무도 규정되어 있으므로 나머지 보기는 옳지 않다.

이 문항은 실제 시험에서 전항정답으로 처리된 문항입니다. 출제 오류로 판단되어 어느 선택지를 골라도 정답으로 인정되었습니다. 여기서는 채점을 위해 한 선택지만 정답으로 두었으니, 다른 것을 고르셨더라도 틀린 판단이 아닙니다.

분사무소 설치신고는 분사무소 소재지가 아니라 주된 사무소 소재지를 관할하는 등록관청에 하여야 하고, 다른 법률에 따라 중개업을 할 수 있는 법인의 분사무소에는 공인중개사를 책임자로 두지 않아도 되는 예외가 있으며, 외국인도 공인중개사 자격을 취득하고 결격사유가 없으면 국내에서 개설등록을 할 수 있으므로 이들 보기는 옳지 않다.
사무소 공동사용 시 등록관청 공무원이 임대인의 동의 여부를 확인하도록 하는 규정도 없으므로, 소거법에 의해 휴업기간 변경신고 미이행에 대한 과태료를 설명한 보기가 옳은 설명이 된다.

법인인 중개업자는 중개업 외에 부동산의 관리대행(ㄱ), 부동산의 이용·개발 및 거래에 관한 상담(ㄷ), 중개업의 경영기법 및 경영정보 제공, 상업용 건축물 및 주택의 분양대행, 그리고 도배·이사업체의 소개 등 주거이전에 부수되는 용역의 알선(ㅁ) 등을 겸업할 수 있다.
ㄴ 주택저당채권의 발행 및 유통과 ㄹ 부동산펀드 조성은 겸업 허용 범위에 들어 있지 않다.

공인중개사법령상 개업공인중개사는 등록한 인장을 변경한 경우 변경일부터 7일 이내에 등록관청에 그 변경된 인장을 등록하여야 한다.
중개보조원 등의 고용 및 고용관계 종료는 별도의 신고의무가 있고, 개업공인중개사는 소속공인중개사의 업무상 행위에 대해 사용자로서 책임을 지며, 소속공인중개사도 인장등록 의무가 있으므로 나머지 보기는 옳지 않다.

중개사무소에 게시하여야 할 서류는 중개사무소등록증 원본, 개업공인중개사 및 소속공인중개사의 자격증 원본, 사업자등록증, 중개보수·실비의 요율 및 한도액표, 보증설정을 증명하는 서류 등으로 법정되어 있으며, 실무교육 이수증은 게시의무 대상이 아니다.
중개사무소의 최소면적에 관한 명문 규정이 없다는 점, 분사무소에 분사무소설치신고필증을 게시해야 한다는 점, 옥외간판에 성명을 표기하지 않은 경우 철거를 명할 수 있다는 점은 모두 옳은 설명이다.

등록하지 아니한 인장의 사용, 거래계약서·확인설명서에 대한 서명날인 누락, 성실·정확한 확인설명 의무 위반 등은 개업공인중개사에게는 업무정지 사유로, 소속공인중개사에게는 자격정지 사유로 공통으로 규정되어 있다.
그러나 업무정지기간 중에 중개업무를 행한 경우는 개업공인중개사에게는 절대적 등록취소 사유이고 소속공인중개사가 이에 준하는 행위를 하면 자격취소로 이어지는 더 중한 사유이므로, 단순히 업무정지·자격정지 모두의 사유가 되는 경우에는 해당하지 않는다.

공인중개사법령상 중개사무소 개설등록의 취소는 등록관청(시장·군수·구청장)의 권한이며 시·도지사의 권한이 아니므로, ③ 시ㆍ도지사 - 등록취소 - 중개법인은 처분권자가 잘못 연결된 지문이다. 이에 비해 자격취소·자격정지는 자격증을 교부한 시ㆍ도지사의 권한이고, 업무정지는 등록관청의 권한이며, 거래정보사업자에 대한 지정·지정취소와 협회 공제사업에 대한 시정명령은 국토해양부장관의 권한으로 나머지 지문은 모두 옳다.

부동산거래정보망의 지정을 받으려는 자는 지정신청서에 본인(신청인)이 갖출 주된 컴퓨터설비의 내역을 기재하여 국토해양부장관에게 제출한다. 아직 부동산거래정보망을 이용하게 될 개별 중개업자의 컴퓨터설비 내역을 기재하는 것이 아니므로, 중개업자의 주된 컴퓨터 설비 내역을 기재해야 한다는 설명이 틀렸다.

나머지는 모두 공인중개사법령의 내용에 부합한다.

• 부동산거래정보망 제도의 취지
• 신청서 제출 상대방
• 일반중개계약 체결 시 정보공개의무에 관한 명문규정 부재
• 운영규정에 회비 관련 사항을 정하도록 한 점

공인중개사협회의 공제규정 제정·변경은 국토해양부장관의 승인 사항이지 금융감독원장의 승인 사항이 아니므로 ①이 틀린 설명이다. 공제료를 공제사고 발생률·보증보험료 등을 고려하여 정하는 점, 공제사업을 다른 회계와 구분하여 관리하는 점, 회계기준을 손해배상기금과 복지기금으로 구분하는 점, 책임준비금 적립비율을 공제료 수입액의 100분의 10 이상으로 정하는 점은 모두 옳은 서술이다.

폐업신고 후 등록 없이 중개업을 영위하는 것은 무등록중개업에 해당하므로, 이를 신고한 자는 공인중개사법령상 포상금 지급대상이 된다. 반면 거짓으로 개설등록을 한 자, 무등록중개업자, 자격증·등록증을 양도·대여한 자 등을 신고한 경우도 지급대상이 되므로 ①은 틀린 지문이며, 하나의 사건에 대해 2건 이상 신고가 접수된 경우에는 최초로 신고한 자에게만 포상금을 지급하므로 균등배분이라는 ⑤도 틀린 지문이다.

중개사무소의 개설등록을 하지 않고 중개업을 한 자(ㄹ)와 탈세 등 관계 법령을 위반할 목적으로 이전등기를 하지 않은 부동산의 매매를 중개하는 등 부동산투기를 조장하는 행위를 한 자(ㄷ)가 3년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금 대상이다.
ㄱ 성명 대여, ㄴ 이중등록·이중소속, ㅁ 중개사무소등록증 양도·대여는 모두 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 해당한다.

부동산 거래신고 시 신고해야 할 사항은 거래당사자의 인적사항, 계약의 체결일·조건·기한, 거래대상 부동산의 소재지·지번·지목·면적, 실제 거래가격 등이며, 거래대상 부동산의 권리관계는 신고사항으로 규정되어 있지 않다. 권리관계는 등기부 등을 통해 별도로 확인되는 사항이므로 ④가 틀린 지문이다.

지방자치단체 조례가 정하는 수수료 납부 대상은 자격시험 응시자, 자격증 재교부 신청자, 중개사무소 개설등록 신청자(ㄴ), 등록증 재교부 신청자, 분사무소설치 신고자(ㄱ), 분사무소설치신고필증 재교부 신청자(ㄹ)다.
ㄷ 자격증을 최초로 교부받는 것은 재교부가 아니어서 수수료 대상이 아니고, ㅁ 휴업·폐업 신고 역시 수수료 납부 대상으로 규정되어 있지 않다.

공인중개사협회가 지부 또는 지회를 설치한 때에는 그 사실을 지부는 시ㆍ도지사에게, 지회는 등록관청(시장ㆍ군수ㆍ구청장)에게 신고하여야 하고, 국토해양부장관에게 신고하는 것이 아니므로 ③은 신고 상대방이 잘못 연결된 틀린 지문이다. 협회가 법인인 점, 총회 의결내용을 국토해양부장관에게 보고하는 점, 300인 이상의 발기인과 600인 이상이 출석한 창립총회를 거쳐 설립등기로 성립하는 점은 모두 옳은 설명이다.

판례상 분묘기지권이 성립한 분묘가 일시적으로 멸실되었더라도 유골이 존재하여 분묘의 원상회복이 가능한 정도라면 분묘기지권은 소멸하지 않는다는 것이 확립된 대법원의 입장이다. 따라서 유골의 존재 여부를 불문하고 일시적 멸실만으로 분묘기지권이 소멸한다고 서술한 ④는 판례에 반하는 틀린 설명이다.

중개대상물 확인ㆍ설명서에는 중개가 완성되기 전 거래당사자가 부담하게 될 취득 관련 조세의 세율을 기재하도록 하고 있어 취득세ㆍ등록세ㆍ농어촌특별세ㆍ지방교육세가 그 대상이 된다. 재산세는 부동산을 보유하는 동안 매년 부과되는 보유세로서 취득 시 부담하는 조세가 아니므로 세율 기재 대상에 해당하지 않아 ⑤가 틀린 지문이다.

부동산 등기부와 주민등록증만을 대조하는 방법으로는 매도의뢰인이 진정한 권리자인지 확인하기에 부족하다는 것이 판례의 태도로, 중개업자에게는 사안에 따라 추가적인 조사·확인의무가 인정된다. 따라서 등기부와 주민등록증 확인만으로 족하다는 설명이 틀렸다.

나머지 설명은 옳다.

• 중개대상물의 가격도 금지행위상 거래상 중요사항에 포함된다.
• 분양대행 관련 금원은 초과수수 금지대상이 아니다.
• 무자격자가 작성한 계약서에 인감을 날인하는 행위는 자격증 대여에 해당한다.

주택임대차보호법상 임차권등기명령에 의해 등기된 임차권은 등기부에 공시되므로, 그 등기가 첫 경매개시결정등기보다 먼저 이루어졌다면 임차인은 별도의 배당요구 없이도 당연히 배당받을 채권자에 해당한다.

나머지 설명은 틀리다.

• 차임 증액청구 제한은 존속 중인 임대차의 갱신에 적용될 뿐 기간 만료 후 새로 체결하는 재계약에는 적용되지 않는다.
• 대항력을 갖춘 임차인은 임대인의 소유권 상실 후에도 새로운 소유자에게 대항할 수 있다.
• 일시사용이 명백한 임대차에는 동법이 적용되지 않는다.

공인중개사의 매수신청대리인 등록 등에 관한 규칙상 매수신청대리 업무를 하려는 중개업자는 공인중개사법령상 실무교육과는 별도로 매수신청대리에 관한 실무교육을 이수해야 하며, 최근 실무교육을 받았다는 사정만으로 이 교육이 면제되지 않는다. 따라서 실무교육 이수 후 1년이 경과되지 않으면 면제된다고 서술한 ③ 지문이 틀린 설명이다.

차임이 있는 주택임대차의 중개보수 산정 시 거래(환산)금액이 5천만원 미만이 되는 경우에는 보증금에 월차임×70을 더해 계산한다.
$1000\text{만원} + 30\text{만원} \times 70 = 3100\text{만원}$
따라서 5천만원 미만 구간(요율 5/1000, 한도액 20만원)이 적용된다.

1인당 수수료는 다음과 같으며 한도액 이내이다.
$3100\text{만원} \times \frac{5}{1000} = 155{,}000\text{원}$

이는 임대인과 임차인 각각으로부터 받는 금액이므로 중개의뢰인들로부터 받는 총액은 다음과 같다.
$155{,}000 \times 2 = 310{,}000\text{원}$

주택법령상 전매제한은 투기과열지구 등 특정 지역·요건에서 적용되는 제도이고, ‘투기지역’은 양도소득세 중과와 관련하여 지정되는 것으로 전매제한과 직접 연결되지 않는다. 따라서 국토해양부장관이 지정한 투기지역에서 주택 전매제한이 있다고 서술한 ① 지문이 틀린 설명이다.

외국인등이 토지취득계약 체결 전에 관할관청의 허가를 받아야 하는 곳은 ㄹ 군사기지 및 군사시설 보호구역 등 국방목적상 필요한 지역, ㅁ 지정문화재와 이를 위한 보호물 또는 보호구역, ㄴ 생태·경관보전지역, ㄷ 야생동식물특별보호구역이다.
ㄱ 자연공원법상 공원보호구역은 허가대상 구역·지역으로 열거되어 있지 않다.

(ㄱ) 자연환경·농지 및 산림의 보호, 보건위생, 보안과 도시의 무질서한 확산 방지를 위하여 녹지의 보전이 필요한 지역은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 녹지지역이다.
(ㄴ) 물을 상시적으로 이용하지 않고 곡물·원예작물(과수류 제외)·뽕나무·관상수 등을 주로 재배하는 토지와 식용 죽순을 재배하는 토지의 지목은 전이다. 물을 상시적으로 이용하면 답, 과수류를 집단적으로 재배하면 과수원이다.

중개대상물 확인·설명서 서식상 근저당 등 담보물권이 설정된 경우에는 채권최고액을 확인하여 기재하도록 되어 있을 뿐, 담보인정비율(LTV)이나 채무보증한도액을 확인·기재하도록 하는 항목은 규정되어 있지 않다. 따라서 이를 확인·기재한다고 서술한 ④ 지문이 틀린 설명이다.

토지거래허가구역 내 토지매매계약이 확정적으로 무효가 된 경우에는 그에 관하여 귀책사유가 있는 당사자라도 신의칙에 반하지 않는 한 스스로 그 무효를 주장할 수 있다는 것이 판례의 태도이다. 따라서 귀책사유 있는 당사자는 무효를 주장할 수 없다고 서술한 ① 지문이 틀린 설명이다.

중개대상물 확인·설명서 서식상 주거용 건축물에 관하여는 벽면·바닥면·도배 상태, 소방·난방 시설, 입지조건 등을 기재하도록 되어 있을 뿐, 건물설계도의 확인 여부를 기재하는 항목은 규정되어 있지 않다. 따라서 이를 기재사항으로 서술한 ④ 지문이 틀린 설명이다.

등록전환에 따른 지번은 그 지번부여지역 안에서 인접토지의 본번에 부번을 붙여서 부여하는 것이 원칙이다(여의치 않을 때에 한해 그 지역 최종 본번 다음 순번으로 부여). 따라서 등록전환에 관한 설명이 옳다.

• 임야대장·임야도에 등록하는 토지의 지번은 숫자 앞에 “임”이 아니라 “산”자를 붙인다.
• 지번은 북서에서 남동으로 순차 부여하므로 방향이 반대이다.
• 합병 시 본번으로 된 지번이 있으면 그 중 선순위 지번을 합병 후 지번으로 하므로 “최종순위”라는 서술이 틀렸다.

용수 또는 배수를 위하여 일정한 형태를 갖춘 인공적인 수로·둑 및 그 부속시설물의 부지는 지목을 “구거”로 하고, “하천”은 자연의 유수가 있거나 있을 것으로 예상되는 토지에 부여하는 지목이므로 ④의 서술이 틀렸다. 나머지는 지목설정의 원칙(주된 용도 추종, 일시적·임시적 사용은 지목 불변)과 “유지”·“대”의 정의에 부합하는 옳은 설명이다.

공유수면매립지의 토지 중 제방 등을 토지에 편입하여 등록하는 경우 지상경계는 바깥쪽 어깨부분으로 결정하는 것이 원칙이므로, “안쪽 하단부분”이라고 한 ③의 서술이 틀렸다. 나머지 지문(고저가 없으면 구조물 중앙, 고저가 있으면 하단부, 해면·수면과 접하면 최대만조위·최대만수위가 되는 선, 절토된 부분이 있으면 경사면 상단부)은 모두 지상경계 결정기준에 부합한다.

지목의 부호는 원칙적으로 지목 명칭의 첫 글자를 따르되 다른 지목과 겹치는 경우 두 번째 글자를 사용하며, 이에 따라 “주차장”의 부호는 “차”이고 “주”는 주유소용지의 부호이다. 지적도상 지번 14는 “주”로 표기되어 있어 그 지목은 주차장이 아니라 주유소용지이므로 ②의 서술이 틀렸다. 지번 13(공→공원), 15(양→양어장), 17(수→수도용지), 18(유→유지)은 모두 부호와 지목 명칭이 올바르게 대응하는 옳은 설명이다.

지적공부의 등록사항이 토지이동정리결의서의 내용과 다르게 정리된 경우는 소관청이 직권으로 조사·측량하여 정정할 수 있는 사유에 해당하므로, “정정할 수 없다”고 한 ④의 서술이 틀렸다. 합병·분할·지목변경의 신청 요건 및 바다로 되어 말소된 토지의 회복등록에 관한 나머지 설명은 모두 옳다.

토지대장에는 토지소재·지번·지목·면적 및 소유자에 관한 사항이 등록되므로 정답은 ②토지대장이다. 일람도·지번색인표는 도면·지번을 찾기 위한 색인자료이고, 대지권등록부·공유지연명부는 소유권 지분 등 권리관계만을 등록할 뿐 지목·면적은 등록하지 않는다.

소관청이 토지소유자의 변동에 따라 지적공부를 정리할 때 작성하는 문서는 “소유자정리결의서”이다. “토지이동정리결의서”는 신규등록·분할·합병 등 토지의 이동사항을 정리할 때 작성하는 문서이므로, 소유자 변동 정리에 토지이동정리결의서를 작성한다는 설명이 틀렸다.

나머지 설명은 모두 옳다.

• 소유자 정리는 원칙적으로 등기부에 의한다(신규등록은 제외).
• 등기부와 지적공부의 표시가 부합하지 않으면 정리를 보류하고 등기관서에 통지한다.
• 국가·총괄청의 소유자등록신청을 등록할 수 있다.
• 등기부 열람·등본교부 수수료는 면제된다.

축척변경 청산금의 납부고지 또는 수령통지에 이의가 있는 자는 그 고지·통지를 받은 날부터 1월(30일) 이내에 소관청에 이의신청을 할 수 있으므로, “60일 이내”라고 한 ②의 서술이 틀렸다. 시행공고일부터 30일 이내 경계점표지 설치, 청산금 결정공고일부터 20일 이내 납부고지·수령통지, 고지받은 날부터 3월 이내 납부, 청산금 완납 후 지체없는 확정공고 등 나머지 기간·절차는 모두 옳다.

신규등록은 공유수면매립 준공 등으로 새로 생긴 토지에 대하여 지적공부를 처음 작성하는 것으로 그 토지에 관한 등기부 자체가 아직 존재하지 않으므로, 소관청이 등기소에 등기를 촉탁할 대상이 되지 않는다. 따라서 ①이 등기촉탁 사유에 해당하지 않는 것이고, 지목변경·지번변경(행정구역 개편 포함)·바다로 된 토지의 등록말소는 모두 기존 등기부의 표시사항을 변경시키는 토지이동이므로 등기촉탁 대상에 해당한다.

분할에 따른 지적측량을 할 때에는 분할되는 필지마다 면적을 측정하여야 하므로, “측정하지 않아도 된다”고 한 ③의 서술이 틀렸다. 甲의 측량 의뢰는 지적측량수행자에게 하여야 하고, 분할허가 대상 토지는 허가서 사본을 첨부하여야 하며, 분할에 따른 지상경계는 지상건축물에 걸리지 않게 결정하는 것이 원칙이고 경계점표지를 설치한 후 측량할 수 있다는 나머지 설명은 모두 옳다.

지적측량 시행규칙상 지적측량성과에 대한 검사가 원칙이지만, 경계복원측량과 지적현황측량은 그 성과에 대하여 시·도지사, 대도시 시장 또는 소관청의 검사를 받지 않아도 되는 예외에 해당한다. 따라서 경계복원측량을 실시한 경우 측량성과 검사를 받아야 한다고 서술한 지문이 틀린 설명이며, 나머지 지문은 지적측량의 정의·의뢰·구분 및 방법에 관한 옳은 설명이다.

지적측량 시행규칙에 따르면 측량의뢰인과 지적측량수행자가 별도로 기간을 합의하지 않는 한 지적측량의 측량기간은 5일, 측량검사기간은 4일이 원칙이며, 지적측량기준점을 설치하여 측량 또는 검사를 하는 경우에 한하여 기준점 수에 따라 기간이 가산된다. 사안은 동(洞)지역 1필지에 대해 지적측량기준점을 설치하지 않고 하는 분할측량이므로 가산 없이 원칙대로 측량기간 5일, 검사기간 4일이 적용된다.

이 문항은 확정답안에서 복수정답으로 처리된 문항입니다. 「어느 부동산이 등기되어 있지 않다는 사실」와 「등기 전산정보처리조직(전산화된 등기부)에 특정지번에 관한 등기전산정보자료가 존재하지 않는다는 사실」가 모두 정답으로 인정되었습니다. 여기서는 채점을 위해 한 선택지만 정답으로 두었으니, 다른 하나를 고르셨더라도 틀린 판단이 아닙니다.

등기소는 등기부에 기재되지 아니한 사항이 있다는 사실, 등기사항에 변경이 없다는 사실, 등기부 초본의 기재사항에 변경이 없다는 사실, 전산정보처리조직에 의한 등기전산정보자료가 존재하지 아니한다는 사실에 대해서는 증명서를 발급할 수 있으나, 특정 부동산 자체가 등기되어 있지 않다는 사실을 증명하는 서면은 발급 대상으로 규정되어 있지 않다. 따라서 ②번이 발급할 수 없는 증명서에 해당한다.

예고등기가 있는 소송에서 패소하여 등기가 말소되는 경우 그 소송이 계속되었던 법원이 말소촉탁을 하는 것이 원칙이었으나, 말소촉탁 사유가 상고심에서 발생한 경우에도 사실심리를 담당한 제1심 법원이 말소촉탁을 하도록 하였다. 예고등기는 등기의 무효를 추정시키거나 권리보전의 효력을 갖지 않으며, 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기청구의 소는 등기원인의 무효·취소·해제를 다투는 것이 아니므로 예고등기의 대상이 되지 않는다.

지상권은 목적물이 농지라도 건물 소유를 목적으로 설정등기를 할 수 있으므로 건물 소유 목적의 농지에 대한 지상권설정등기가 가능하다.

• 민법상 농경지는 전세권의 목적으로 하지 못하므로(민법 제303조 제2항) 농작물 경작 목적의 농지에 대한 전세권설정등기는 할 수 없다.
• 공유지분만에 대한 전세권설정등기도 허용되지 않는다.
• 소유권보존등기는 원시취득에 따른 등기로서 청구권보전을 위한 가등기의 대상이 될 수 없다.
• 유치권은 점유에 의해 성립하는 법정담보물권으로 등기능력이 인정되지 않는다.

ㄱ 가등기된 권리 중 일부 지분에 관하여도 가등기에 기한 본등기를 신청할 수 있고, ㄴ 가등기는 소유권·지상권·전세권·저당권뿐 아니라 부동산임차권의 설정·이전·변경·소멸의 청구권을 보전하기 위해서도 할 수 있으므로 두 지문은 옳다.
ㄷ 가등기상 권리를 제3자에게 양도한 경우 그 이전등기는 주등기가 아니라 부기등기로 하고(판례), ㄹ 토지거래계약허가 대상 토지에 대한 소유권이전등기청구권보전 가등기를 신청할 때에도 허가서를 첨부해야 하므로 틀리다.

지역권은 요역지 소유권에 부종하는 권리이므로(민법 제292조), 요역지의 소유권이 이전되면 별도의 지역권이전등기 없이도 지역권이 함께 이전된다. 따라서 지역권 이전의 효력이 발생하기 위해서는 원칙적으로 지역권이전등기를 하여야 한다는 ⑤번 설명이 틀린 내용이며, 나머지 지문은 지역권설정등기의 당사자·형식·기재사항에 관한 옳은 설명이다.

농지법상 상속으로 농지를 취득하는 경우에는 농지취득자격증명 발급대상에서 제외되므로, 부인이 남편 소유의 농지를 상속받아 소유권이전등기를 신청하는 경우 농지취득자격증명을 첨부할 필요가 없다. 이에 반해 매매·증여 등 법률행위로 농지를 취득하거나 국가로부터 매수하는 경우, 영농조합법인이 농지를 매수하는 경우 등은 원칙적으로 농지취득자격증명을 첨부하여야 한다.

부동산의 표시(소재·지번·지목·면적 등)에 관한 경정등기는 등기명의인의 권리관계 자체에는 영향을 미치지 않으므로 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙 여부가 문제되지 않는다. 반면 권리에 관한 경정등기는 그로 인해 손해를 입을 우려가 있는 제3자가 있는 경우 그 승낙서 등을 첨부하여야 경정등기를 할 수 있다는 점에서 차이가 있다.

임차권등기가 이미 경료된 후 그 임차권을 양도하거나 목적물을 전대하는 경우, 임차권의 이전등기 및 전대등기는 원임차권등기에 대한 부기등기의 형식으로 실행한다. 이는 임차권의 이전·전대가 기존 임차권등기의 내용을 변경·추가하는 종속적 성격을 가지기 때문이다.

부동산등기 특별조치법상 검인계약서 제도는 미등기 부동산의 전매를 통한 투기·탈세를 방지하려는 취지의 제도로, 건물이 무허가이거나 미등기 상태라도 그 매매계약서나 분양계약서에는 검인을 받아야 한다.
따라서 ② 무허가 건물에 대한 매매계약서나 미등기 아파트에 대한 분양계약서는 검인을 받아야 한다는 설명이 옳다.

(1) 피담보채권의 변제로 근저당권이 소멸한 경우, 근저당권설정자인 甲도 설정계약에 기한 말소청구권을 가지므로 현 소유자 丙과 마찬가지로 등기권리자가 되어 乙과 공동으로 말소등기를 신청할 수 있다(ㄷ 옳음, 따라서 ㄱ은 틀림).
(2) 원인무효를 이유로 하는 말소청구는 소유권에 기한 방해배제이므로 이미 소유권을 상실한 甲은 등기권리자가 될 수 없다(ㄴ 옳음).
ㄹ 말소등기도 등기권리자와 등기의무자의 공동신청이 원칙이므로 등기의무자인 乙이 단독으로 신청할 수는 없다.

법인 아닌 사단이 조직·대표자를 갖춘 성립요건을 갖추면 부동산등기법상 그 사단 명의로 등기신청적격이 인정되므로, 동(洞) 주민들이 이러한 법인 아닌 사단을 설립한 경우에도 그 대표자가 동 명의로 등기신청을 할 수 있다. 따라서 ⑤ 동(洞) 명의로 동민들이 법인 아닌 사단을 설립한 경우에는 그 대표자가 동 명의로 등기신청을 할 수 있다가 옳다.
반면 읍·면은 지방자치단체가 아닌 그 하부 행정구역에 불과하여 등기신청 당사자능력이 인정되지 않고, 국·공립대학교뿐 아니라 사립대학교도 학교 자체에는 법인격이 없어 학교 명의로 등기할 수 없으며(사립대학교는 설립 학교법인 명의로 등기), 특별법상 법인인 농업협동조합의 부동산은 조합원의 합유가 아니라 조합 명의로 등기한다.

공유물분할판결은 공유관계를 해소하고 각 지분을 단독소유로 귀속시키는 형성판결이므로, 판결이 확정되면 그 소송의 원고뿐 아니라 피고도 자신의 지분에 관하여 단독으로 공유물분할을 원인으로 한 지분이전등기를 신청할 수 있다. 따라서 ④ 공유물분할판결이 확정되면 그 소송의 피고도 단독으로 공유물분할을 원인으로 한 지분이전등기를 신청할 수 있다가 옳다.
이행판결은 확정되어야 등기신청이 가능하여 가집행선고만으로는 등기를 신청할 수 없고, 판결주문에 등기원인일자가 없으면 통상 판결선고일을 등기원인일로 기재하며, 신청서에는 판결정본과 함께 확정증명서를 첨부하여야 한다.

재산세는 과세대상별로 납기가 다르며, 토지분 재산세의 납기는 매년 9월 16일부터 9월 30일까지이다. 따라서 토지분 재산세의 납기를 "9월 1일부터 9월 15일까지"라고 한 ② 토지에 대한 재산세의 납기는 매년 9월 1일부터 9월 15일까지이다는 틀린 설명이다.
상속으로 인한 취득세의 신고기한, 등록세의 등기·등록 전 신고기한, 양도소득세의 다음 연도 5월 확정신고기한, 종합부동산세의 12월 15일 신고납부기한은 모두 옳은 설명이다.

국세기본법·지방세기본법상 당해세 우선의 원칙에 따라, 저당권·전세권 등으로 담보된 채권이 국세·지방세에 우선하더라도 그 재산 자체를 과세객체로 삼는 당해세(재산세, 종합부동산세, 상속세, 증여세 등)에는 우선하지 못한다. 취득세·등록세는 취득이라는 거래행위에 부과되는 유통세이고 양도소득세·종합소득세는 소득에 부과되는 세금이어서 당해세가 아니므로, 재산 자체를 과세대상으로 하는 ③ 종합부동산세가 이에 해당한다.

결론: 화해조서로 취득가격이 입증되는 유상승계취득은 사실상 잔금지급일을 취득시기로 보지 않는다.

사실상 잔금지급일을 취득시기로 삼는 것은 취득가격이 객관적으로 확인되는 경우로 한정되는데, 여기서 말하는 판결문은 민사소송·행정소송으로 확정된 판결문을 뜻하고 화해·인낙·포기나 자백간주에 따른 것은 제외된다. 화해조서는 당사자 합의로 금액을 정할 수 있어 취득가격의 객관적 입증자료로 인정되지 않기 때문이다.

• 외국으로부터의 수입에 의한 취득은 수입가격이 드러나므로 사실상 잔금지급일이 취득시기다.
• 법인이 작성한 법인장부로 취득가격이 입증되는 취득도 마찬가지다.
• 공매는 낙찰가격이 공적으로 확인되므로 마찬가지다.
• 국가·지방자치단체 및 지방자치단체조합으로부터의 취득도 마찬가지다.

지방세법상 과점주주 간주취득세는 법인 설립 이후 주식 취득 등으로 새로 과점주주가 되거나 지분비율이 증가한 경우에 부과되는 것으로, 법인 설립시에 발행하는 주식을 취득함으로써 과점주주가 된 경우는 그 예외에 해당하여 취득세 납세의무가 없다. 따라서 ② 법인설립시에 발행하는 주식을 취득함으로써 과점주주가 된 때에는 당해 법인의 부동산 등을 취득한 것으로 본다는 설명은 틀렸다.
등기 여부와 무관하게 사실상 취득한 때 취득으로 보는 실질과세, 임차 목적 선박 수입시 수입자의 취득 의제, 지목변경에 따른 가액증가의 취득 의제, 조합주택용 부동산에 대한 조합원의 취득 의제는 모두 옳은 설명이다.

지방세법상 임시용 건축물에 대한 취득세 비과세는 그 존속기간이 1년을 초과하지 아니하는 경우에 한하여 인정되므로, 존속기간이 1년을 초과하는 임시흥행장·공사현장사무소 등은 비과세 대상이 아니라 과세 대상이다. 따라서 ④ 영리법인이 임시흥행장, 공사현장사무소 등 존속기간이 1년을 초과하는 임시용건축물의 취득을 비과세라고 한 것은 틀렸다.
종교·제사 목적 비영리단체, 마을주민공동체, 별정우체국사업, 정당이 그 고유목적사업에 직접 사용하기 위하여 취득하는 부동산은 취득세 비과세 대상에 해당한다.

이 문항은 확정답안에서 복수정답으로 처리된 문항입니다. 「채권금액에 의하여 과세액을 정하는 경우 일정한 채권금액이 없을 때에는 채권의 목적이 된 것 또는 처분의 제한의 목적이 된 금액을 그 채권금액으로 본다.」와 「감가상각의 사유로 변경된 가액을 과세표준으로 할 경우에는 등기ㆍ등록일 현재의 법인장부 또는 결산서에 의하여 입증되는 가액을 과세표준으로 한다.」가 모두 정답으로 인정되었습니다. 여기서는 채점을 위해 한 선택지만 정답으로 두었으니, 다른 하나를 고르셨더라도 틀린 판단이 아닙니다.

등록세의 과세표준은 원칙적으로 등기 당시의 가액이고, 그 가액은 신고가액에 의하되 신고가 없거나 신고가액이 시가표준액에 미달하면 시가표준액에 의한다. 다만 취득세의 과세표준을 사실상의 취득가격으로 하는 경우, 즉 국가·지방자치단체 및 지방자치단체조합으로부터의 취득, 외국으로부터의 수입에 의한 취득, 판결문·법인장부에 의하여 취득가격이 입증되는 취득, 공매방법에 의한 취득 등은 등록세에서도 그 사실상의 취득가격을 과세표준으로 하는 법정 예외이다.
따라서 공매로 토지를 취득한 경우의 과세표준은 시가표준액이 아니라 사실상의 취득가격이므로, ③ 공매방법에 의한 토지 취득의 경우에는 토지의 시가표준액을 과세표준으로 한다는 설명은 틀렸다. 반면 ② 신고가액이 시가표준액에 미달하는 경우 시가표준액을 과세표준으로 한다는 것은 위 예외에 해당하지 않는 일반적인 경우의 원칙으로서 옳고, 일정한 채권금액이 없을 때 채권의 목적이 된 것 또는 처분제한의 목적이 된 금액을 채권금액으로 보는 것과 감가상각으로 변경된 가액을 법인장부·결산서로 입증하여 과세표준으로 삼는 것도 옳은 설명이다.

지방세법상 재산세의 납세의무자는 원칙적으로 과세기준일 현재의 사실상 소유자이며, 소유자와 사용자가 다르다는 사정만으로 사용자가 납세의무자가 되는 것은 아니다.
사용자가 예외적으로 납세의무자가 되는 경우는 소유자의 소재·행방이 불분명하거나 소유권 귀속이 불분명한 경우 등 법령이 정한 특수한 사정이 있을 때에 한정되므로, ④ 주택의 사실상 소유자와 사용자가 다른 경우에는 그 사용자가 납세의무자라는 서술은 옳지 않다.
이에 비해 국가·지방자치단체와의 연부매매계약에 따른 매수계약자(①), 공유재산의 지분권자(②), 신탁재산의 위탁자(③), 체비지로 정한 경우의 사업시행자(⑤)는 모두 지방세법이 정한 재산세 납세의무자에 해당한다.

재산세 과세대상은 토지·건축물·주택·선박·항공기다.
ㄱ 항공기, ㄷ 고급주택(주택), ㄹ 카지노업에 사용되는 건축물(건축물), ㅁ 과수원(토지)이 모두 여기에 해당한다.
반면 ㅂ 차량·ㅇ 기계장비는 재산세가 아닌 다른 세목의 과세대상이고, ㅅ 골프회원권·ㅈ 광업권은 취득 단계에서 과세될 뿐 재산세 과세대상이 아니다.

재산세는 과세대상 물건별로 개별 부과되는 조세로서 세대별 합산과세가 이루어지지 않는다.
세대별로 합산하여 과세하는 방식은 종합부동산세(주택분)의 과세방식에 관한 내용이므로, ② 주택분 재산세도 종합부동산세와 함께 세대별로 합산하여 과세된다는 서술은 옳지 않다.
주택외 건축물이 종합부동산세 과세대상에서 제외되는 점(①), 별장에 대한 재산세에 단일세율이 적용되는 점(③), 주택의 재산세·종합부동산세 과세표준이 공시가격을 기초로 산정되는 점(④), 국가·지방자치단체 등이 1년 이상 무상으로 공공용에 사용하는 재산에 대한 재산세 비과세(⑤)는 모두 옳은 내용이다.

2008년 주택분 종합부동산세는 주택 공시가격의 합계액에서 (ㄱ) 6억원을 공제한 금액을 과세표준으로 하고, 세율은 4단계 초과누진세율로서 최고 (ㄴ) 1천분의 30이며, 과세표준에 곱하는 적용비율은 2008년분의 경우 (ㄷ) 100분의 90이다.
산출세액은 종합부동산세액에서 공제할 (ㄹ) 재산세액과 세부담상한 초과세액을 차감하여 구하며, 세부담 상한은 전년도 총세액상당액의 (ㅁ) 300%다.

배우자 또는 직계존비속이 아닌 자 간의 부담부증여에서 수증자가 증여자의 채무를 인수하는 경우, 그 채무액에 상당하는 부분은 자산이 유상으로 이전된 것으로 보아 양도소득세 과세대상이 된다.
따라서 채무액 상당부분이 양도소득세 과세대상이 아니라고 한 ③의 서술이 틀렸다.
토지의 양도가액을 원칙적으로 실지거래가액으로 하는 점(①), 특수관계 없는 자에 대한 무상이전(증여)은 양도가 아니어서 양도소득세 과세대상이 아닌 점(②), 파산선고에 의한 처분소득의 비과세(④), 미등기자산에 대한 양도소득기본공제 배제(⑤)는 모두 옳은 내용이다.

당시 소득세법상 법령이 정한 비사업용토지의 양도에 대해서는 초과누진세율이 아닌 100분의 60의 단일세율이 적용되었다.
이에 비해 1세대 2주택에 해당하는 주택의 양도(③)는 이보다 낮은 세율이, 미등기자산의 양도(④)는 가장 높은 세율(100분의 70)이 적용되어 100분의 60과는 구분되었다.

소득세법상 양도소득금액은 부동산 등 그룹, 주식 등 그룹 등 자산의 종류별로 구분하여 계산하며, 서로 다른 그룹 간에는 결손금을 통산하지 않는다.
따라서 토지(부동산 등 그룹)와 주식(주식 등 그룹)에서 각각 발생한 결손금을 서로 통산한다고 한 ⑤의 서술이 틀렸다.
환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되는 경우 양도로 보지 않는 점(①), 담보목적 자산양도 후 채무불이행으로 변제에 충당된 경우 양도로 보는 점(②), 지상권의 양도가 과세대상인 점(③), 거주자의 양도소득세 과세표준을 종합소득·퇴직소득의 과세표준과 구분하여 계산하는 점(④)은 모두 옳다.

경작상 필요에 의한 농지의 교환에 대한 양도소득세 비과세는, 3년 이상 농지소재지에 거주하면서 경작하는 요건 외에 쌍방 토지가액의 차액이 가액이 큰 편의 4분의 1 이하일 것을 요건으로 한다.
A농지가액 10억원을 기준으로 하면 그 4분의 1은 $10\text{억원} \times \frac{1}{4} = 2.5\text{억원}$이므로, 차액인 (10억원-Y원)이 2억5천만원 이하인 경우에만 비과세 요건을 충족한다.
따라서 그 범위 안에 있는 ① 2억원 < (10억원-Y원) ≤ 2억5천만원인 경우에만 비과세되고, 나머지 선택지는 차액이 2억5천만원을 초과하여 비과세 요건을 충족하지 못한다.

특수관계자 간 자산을 시가보다 낮은 가액으로 양도한 경우, 시가와 거래가액의 차액이 시가의 5% 이상이거나 3억원 이상이면 부당행위계산 부인 규정이 적용된다.
시가 10억원인 토지를 9억원에 양도하면 차액이 1억원으로 시가의 5%인 5천만원을 초과하므로 부당행위계산 부인 규정이 적용되며, 따라서 적용되지 않는다고 한 ④의 서술이 틀렸다.
시가의 정의(①), 직계존비속 간 특수관계 해당(②), 양도소득세 납세지가 원칙적으로 거주자의 주소지인 점(③), 증여 후 일정기간 내 특수관계없는 자에게 재양도한 경우 증여자가 직접 양도한 것으로 보는 규정(⑤)은 모두 옳다.

양도소득세는 자산의 양도가 있었던 이상 양도차익이 없거나 결손금이 발생한 경우에도 예정신고 의무가 있다.
따라서 양도차익이 없으면 예정신고를 할 필요가 없다고 한 ③의 서술이 틀렸다.
건물 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고를 하여야 하는 점(①), 양도소득세가 분납 가능한 점(②), 예정신고와 함께 자진납부 시 세액을 공제하는 점(④), 매매계약서 조작 등 부정한 방법으로 과소신고한 경우 가산세가 부과되는 점(⑤)은 모두 옳은 내용이다.

국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 광역도시계획은 도시기본계획과 달리 법령에서 계획기간을 특정 연수로 못박아 정하고 있지 않다. 따라서 광역도시계획을 10년 단위로 수립하여야 한다는 설명이 틀리다.

• 도지사가 광역도시계획을 수립할 때 국토해양부장관의 승인을 받아야 하는 점은 옳다.
• 광역계획권이 같은 도의 관할구역에 속하면 관할 도지사가 수립하는 점은 옳다.
• 시·도지사가 공동으로 수립하다 협의가 이루어지지 않으면 공동 또는 단독으로 국토해양부장관에게 조정을 신청할 수 있는 점은 옳다.
• 기초조사로 인한 손실을 그 행위자가 속한 행정청이 보상하는 점은 옳다.

나머지 설명은 모두 법령상 옳은 내용이다.

도시기본계획의 수립기준은 시·도지사가 아니라 국토해양부장관이 정한다. 따라서 수립기준 등을 대통령령에 따라 시·도지사가 정한다는 설명이 틀리다.

• 도시기본계획이 도시관리계획 수립의 지침이 되는 점은 옳다.
• 시장 또는 군수가 수립할 때 미리 해당 시·군 의회의 의견을 듣는 절차는 옳다.
• 특별시장·광역시장이 수립·변경할 때 국토해양부장관의 승인을 얻어야 하는 점은 옳다.
• 시장 또는 군수가 5년마다 타당성을 전반적으로 재검토하여 정비하는 점은 옳다.

나머지 설명은 모두 법령상 옳다.

시가화조정구역의 지정에 관한 도시관리계획결정 당시 이미 관계 법령에 따라 허가 등을 받아 사업이나 공사에 착수한 자는 그 결정과 관계없이 사업을 계속할 수 있는 것이 아니다. 시장·군수에게 신고를 한 후에만 계속 시행할 수 있으므로, 결정에 관계없이 사업을 계속할 수 있다는 설명이 틀리다.

• 도시관리계획의 입안권자 범위(국토해양부장관·특별시장·광역시장·도지사·시장 또는 군수, 광역시의 군수는 제외)는 옳다.
• 주민이 도시관리계획도서와 계획설명서를 첨부하여 기반시설 설치에 관한 입안을 제안할 수 있는 점은 옳다.
• 주민 의견청취에 필요한 사항을 대통령령이 정하는 기준에 따라 조례로 정하는 점은 옳다.
• 도지사가 지구단위계획 중 건축물 배치에 관한 계획을 결정할 때 건축위원회와 도시계획위원회의 공동심의를 거치는 점은 옳다.

세부용도지역으로 지정되지 아니한 관리지역은 건폐율·용적률 모두 계획관리지역이 아니라 보전관리지역에 관한 규정을 적용하므로 ② 관리지역이 세부용도지역으로 지정되지 아니한 경우 용적률에 대하여는 계획관리지역에 관한 규정을 적용한다.가 틀린 설명이다. 4대 용도지역 자체로 지정되지 않은 지역에 자연환경보전지역 규정을 적용하는 점(① 도시지역ㆍ관리지역ㆍ농림지역 또는 자연환경보전지역으로 용도가 지정되지 아니한 지역에 대하여는 건폐율 규정을 적용함에 있어서 자연환경보전지역에 관한 규정을 적용한다.), 농업진흥지역이 농림지역으로 의제되는 점(③ 관리지역 안에서「농지법」에 의한 농업진흥지역으로 지정ㆍ고시된 지역은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 농림지역으로 결정ㆍ고시된 것으로 본다.), 매립목적이 이웃 용도지역과 다른 매립구역의 용도지역을 도시관리계획결정으로 지정하는 점(④ 공유수면의 매립목적이 당해 매립구역과 이웃하고 있는 용도지역의 내용과 다른 경우 그 매립구역이 속할 용도지역은 도시관리계획결정으로 지정하여야 한다.), 택지개발예정지구가 도시지역으로 의제되는 점(⑤ 「택지개발촉진법」에 의한 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 지역은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 도시지역으로 결정ㆍ고시된 것으로 본다.)은 모두 옳다.

개발행위허가 대상 중 토석의 채취는 토지의 형질변경을 목적으로 하지 않는 경우에도 별도로 개발행위허가를 받아야 한다. 따라서 형질변경을 목적으로 하지 않는 토석의 채취가 개발행위허가를 요하는 행위에 해당한다.

나머지는 모두 개발행위허가가 필요 없는 예외 행위이다.

• 경작을 위한 토지의 형질변경
• 도시계획사업에 의한 개발행위
• 재해복구·재난수습을 위한 응급조치
• 조성이 완료된 기존 대지에서 건축물 등의 설치를 위한 토지굴착

국토해양부장관은 토지거래계약허가구역을 지정하기 전에 중앙도시계획위원회의 심의를 거쳐야 하므로 이 설명이 옳다.

다음 설명들은 틀리다.

• 자기의 거주용 주택용지 등 실수요 목적의 허가 신청은 원칙적으로 허가하여야 한다.
• 투기적 거래나 지가 급등 우려가 없는 지역은 애초에 허가구역으로 지정할 수 없다.
• 허가구역 안에서 토지거래계약을 체결하려는 당사자는 시·도지사가 아니라 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 한다.

자연환경보전지역 안에서는 건축이 엄격히 제한되며, 교육연구시설 중에서는 초등학교만 예외적으로 건축이 허용되므로 ⑤ 교육연구시설 중 초등학교가 옳다. 교정 및 군사시설(① 교정 및 군사시설), 의료시설(② 의료시설), 종교시설(③ 종교시설), 묘지관련시설(④ 묘지관련시설)은 자연환경보전지역에서 건축할 수 없는 시설에 해당한다.

계획관리지역의 건폐율·용적률 최대한도는 각각 40%·100%로 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령상 규정된 상한과 일치하므로 ④ 계획관리지역 : 40% - 100%가 옳다. 주거지역은 건폐율 최대한도가 70%로 60%보다 크고(① 주거지역 : 60% - 500%), 나머지 지역들도 시행령상 건폐율·용적률 최대한도와 일치하지 않아 틀린 연결이다.

대지 전체의 최대연면적은 두 지역의 최대연면적을 합산한 1,400m²이다.

제2종일반주거지역 부분의 면적은 그 지역의 건축 가능한 최대연면적 1,200㎡를 용적률 200%로 나누어 구한다.
$1{,}200 \div 2.0 = 600\text{m}^2$
생산녹지지역 부분의 면적은 전체 1,000㎡에서 이를 뺀 값이다.
$1{,}000 - 600 = 400\text{m}^2$

생산녹지지역의 용적률은 50%이므로 그 부분의 최대연면적은 다음과 같다.
$400 \times 0.5 = 200\text{m}^2$
두 지역을 합산하면
$1{,}200 + 200 = 1{,}400\text{m}^2$

도시자연공원구역의 지정은 국토해양부장관이 아니라 시·도지사 또는 대도시 시장이 도시관리계획으로 결정하므로 ② 국토해양부장관은 도시자연공원구역의 지정을 도시관리계획으로 결정할 수 있다.가 틀린 설명이다. 개발제한구역은 국토해양부장관이 지정하는 점(① 국토해양부장관은 개발제한구역의 지정을 도시관리계획으로 결정할 수 있다.), 도시자연공원구역에 필요한 세부사항은 따로 법률(도시공원 및 녹지 등에 관한 법률)로 정하는 점(③ 도시자연공원구역의 지정에 관하여 필요한 사항은 따로 법률로 정한다.), 시가화조정구역은 국토해양부장관이 직접 또는 관계 행정기관장 요청으로 지정하는 점(④ 국토해양부장관은 직접 또는 관계 행정기관의 장의 요청을 받아 시가화조정구역의 지정을 도시관리계획으로 결정할 수 있다.), 수산자원보호구역은 농림수산식품부장관이 직접 또는 요청을 받아 지정하는 점(⑤ 농림수산식품부장관은 직접 또는 관계 행정기관의 장의 요청을 받아 수산자원보호구역의 지정을 도시관리계획으로 결정할 수 있다.)은 모두 옳다.

토지거래허가를 받은 자가 허가받은 목적대로 이용하지 아니하고 방치한 경우, 이행강제금은 해당 토지 취득가액의 100분의 10에 해당하는 금액으로 부과된다.
참고로 직접 이용하지 않고 임대한 경우나 그 밖의 경우는 100분의 7, 승인 없이 이용목적을 변경하여 이용하는 경우는 100분의 5로 이보다 낮게 규정되어 있어, 방치가 가장 높은 비율이 적용되는 유형이다.

국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 과태료는 정당한 사유 없이 기초조사를 방해한 경우, 도시계획시설사업 시행자가 감독상 보고를 허위로 한 경우, 개발행위허가를 받은 자가 소속 공무원의 업무상황 검사를 거부·방해·기피한 경우, 공동구 설치비용을 부담하지 않은 자가 허가 없이 공동구를 사용한 경우 등에 부과되도록 규정되어 있다.
반면 공동구에 수용하여야 하는 시설을 수용하지 아니한 경우 자체에 대하여는 별도의 과태료 부과 규정이 없으므로 과태료 대상에 해당하지 않는다.

도시개발법령상 지정권자는 필요하다고 인정하면 직접 개발계획을 수립하거나 변경할 수 있고, 반드시 관계 중앙행정기관의 장·시장·군수·구청장·사업시행자의 요청이 있어야만 변경할 수 있는 것은 아니다.
따라서 지정권자의 직접 변경 권한을 배제하고 요청이 있어야만 변경할 수 있다고 서술한 지문이 틀린 설명이다.

도시개발법령상 실시계획 인가과정에서 인·허가등의 의제사항이 있어 지정권자가 관계 행정기관의 장과 협의를 요청하면, 협의 요청을 받은 관계 행정기관의 장은 20일 이내에 의견을 제출하여야 하며 그 기간 내에 의견제출이 없으면 협의가 이루어진 것으로 본다.
따라서 그 기간을 60일로 서술한 지문이 협의 의견제출기간을 잘못 표현한 것이어서 틀리다.

도시개발법령상 환지계획 작성기준 등에 필요한 사항은 시행자가 임의로 정하는 것이 아니라 국토교통부장관(국토해양부장관)이 정하는 기준에 따라야 한다.
따라서 환지계획의 기준 등에 관하여 필요한 사항을 시행자가 정한다고 서술한 지문은 그 결정권자를 잘못 표현한 것이어서 틀리다.

환지처분은 원칙적으로 공사완료 공고가 있은 후 60일 이내에 하여야 하지만, 지정권자 자신이 시행자인 경우에는 별도의 준공검사 절차 없이 스스로 공사완료 공고를 한 후 그 기간 내에 환지처분을 하면 되고, 국토해양부장관의 준공검사를 받는 절차는 지정권자가 아닌 시행자의 경우에 필요하다.
따라서 지정권자인 시행자가 국토해양부장관의 준공검사를 받은 후에 환지처분을 하여야 한다고 서술한 지문은 절차를 잘못 표현한 것이어서 틀리다.

체비지는 시행자가 도시개발사업 비용 충당을 위해 처분·사용·수익할 수 있도록 정해진 보류지로서, 시행자는 준공 전이라도 지정권자의 별도 사용허가 없이 체비지를 사용·수익하거나 처분할 수 있다.
다른 조성토지등과 달리 체비지는 준공 전 사용허가 대상에서 제외되는 것과도 부합하므로, 지정권자의 사용허가를 받지 아니하고는 체비지를 사용할 수 없다는 지문은 틀리다.

도시개발법령상 도시개발사업에 필요한 비용은 원칙적으로 시행자가 부담하고, 그 사업으로 이익을 받는 다른 지방자치단체나 공공시설관리자에게 비용의 일부를 부담시킬 수 있으며, 시행자가 행정청인 경우에는 비용의 전부를 국고에서 보조하거나 융자할 수 있으므로 ①·②·③·⑤는 옳다.
도시개발구역 안의 전기시설을 시행자가 지중선로로 설치할 것을 요청하는 경우, 그 설치비용은 원칙적으로 전기를 공급하는 자와 지중 설치를 요청하는 자가 각각 2분의 1씩 부담하지만, 전부 환지방식으로 시행하는 경우에는 전기를 공급하는 자가 3분의 2, 지중선로 설치를 요청하는 자가 3분의 1의 비율로 부담한다.
따라서 ④ 전부환지방식에서 전기시설공급자와 지중선로설치요청자가 각각 2분의 1씩 부담한다는 서술은 부담 비율을 일반 원칙과 혼동한 것이어서 틀리다(부담 주체 자체는 옳게 적혀 있다).

주거환경개선사업은 정비구역 지정고시일 현재 토지등소유자의 (ㄱ) 3분의 2 이상의 동의와 세입자 세대수 (ㄴ) 과반수의 동의를 각각 얻어 시장·군수가 직접 시행하거나 주택공사 등을 사업시행자로 지정하여 시행하게 할 수 있다.
다만 세입자의 세대수가 토지등소유자의 (ㄷ) 2분의 1 이하인 경우 등 대통령령이 정하는 사유가 있으면 세입자의 동의절차를 생략할 수 있다.

도시 및 주거환경정비법령상 정비사업전문관리업자의 등록취소는 원칙적으로 재량(임의적) 사유이지만, 다른 사람에게 자기의 성명이나 상호를 사용하여 이 법에서 정한 업무를 수행하게 한 경우와 같은 명의대여성 부정행위는 필요적(반드시) 등록취소 사유로 규정되어 있다.
등록기준 미달, 감독상 보고 허위, 계약금액 3분의 1 이상의 재산상 손실, 최근 3년간 업무정지기간 합산 6월 초과 등은 모두 임의적 취소·업무정지 등 재량사유에 해당한다.

도시 및 주거환경정비법상 특별시장·광역시장·시장은 기본계획을 수립하거나 변경한 때에는 국토해양부령이 정하는 방법 및 절차에 따라 국토해양부장관에게 보고하여야 한다.
기본계획은 10년 단위로 수립하되 5년마다 타당성 여부를 재검토하여 반영하도록 되어 있으므로 ① '20년 단위'와 ⑤ '10년마다 타당성 검토'는 모두 틀리고, 기본계획의 작성기준·작성방법은 국토해양부장관이 정하므로 ③도 틀리며, 산업의 유치업종 및 배치계획은 기본계획의 필수 포함사항이 아니므로 ②도 틀리다.

도시 및 주거환경정비법상 정비사업 시행자가 사업시행에 따른 인가·허가 등을 받는 경우 관계 법령상 각종 인허가가 의제되는데, 주거환경개선사업에 따른 건축허가를 받는 때에는 「주택법」상 국민주택채권 매입에 관한 규정이 적용되지 않는다(면제).
따라서 국민주택채권 매입 규정이 적용된다고 서술한 ③이 틀린 지문이다.

도시 및 주거환경정비법상 시장·군수가 효율적인 준공검사를 위하여 관계행정기관·정부투자기관·연구기관 등에 준공검사의 실시를 의뢰할 수 있으나, 이때 건축위원회의 심의를 거쳐야 한다는 요건은 규정되어 있지 않다.
따라서 그러한 절차를 요구한 ④가 틀린 지문이며, 대한주택공사의 자체 준공인가 처리 인정, 준공검사의 지체없는 실시, 준공인가 전 사용허가에 관한 나머지 지문은 준공인가 절차 규정에 부합한다.

당시 도시 및 주거환경정비법령은 주택재건축사업을 위한 안전진단 신청 시 제출할 서류만 정하고 있을 뿐 토지등소유자의 동의를 신청 요건으로 하지 않았으므로 ②가 옳다.
⑤ '주택의 구조안전상 사용금지가 필요하다고 시·도지사가 인정하는 건축물'은 안전진단 대상에서 제외할 수 있는 사유 자체는 맞지만 이를 인정하는 주체가 시·도지사가 아니라 시장·군수이므로 틀리다.
③ 안전진단 비용의 예치, ④ 실시 여부의 결정·통보도 모두 시장·군수를 상대로 이루어지고, 실시 여부는 신청일부터 30일 이내에 통보하도록 되어 있어 '시·도지사', '20일 이내'로 쓴 ③·④ 역시 틀리다.

주택법상 등록사업자의 결격사유에는 거짓이나 부정한 방법으로 등록하여 그 등록이 말소된 후 2년이 경과되지 아니한 자가 포함되므로 ⑤는 등록을 할 수 없다.
① 한정치산은 선고가 취소되면 그 즉시 결격사유가 해소되어 별도의 경과기간을 요하지 않고, ② 파산선고를 받은 자도 복권되면 곧바로 결격에서 벗어나므로 두 지문 모두 등록이 가능한 경우다.
③ 결격사유는 금고 이상의 형을 기준으로 하므로 자격정지형은 해당하지 않고 집행이 면제된 날부터 2년도 지났으며, ④ 집행유예는 유예기간 중에 있는 자만 결격이므로 유예기간이 종료된 자는 등록할 수 있다.

주택정책심의위원회의 회의는 긴급을 요하는 경우를 제외하고 위원장이 회의 개최 3일 전까지 회의일시·장소 및 심의안건을 각 위원에게 통지한 후 소집한다.
⑤ 위원회의 의결은 재적위원 과반수의 출석과 출석위원 과반수의 찬성으로 하므로 "출석위원 3분의 2 이상의 찬성"은 틀리다.

국민주택기금의 수탁자는 채무자의 무자력 등으로 대출금 회수가 불가능하다고 인정되는 경우 국토해양부령이 정하는 바에 따라 대출채권을 상각할 수 있다.
이는 부실채권을 정리하여 기금 운용의 건전성을 확보하기 위한 근거 규정으로, 다른 보기(자금 예탁, 운용계획 승인권자, 이익금 적립비율, 손실금 보전방식)와 구별된다.

주택법상 사업주체가 저당권 설정 등의 제한에 관한 부기등기를 하는 경우, 주택건설대지에 대하여는 입주자모집공고승인 신청과 동시에, 이미 건설된 주택에 대하여는 소유권보존등기와 동시에 하여야 한다.
이는 입주예정자를 보호하기 위해 사업주체가 임의로 저당권 등을 설정하지 못하도록 그 제한 사실을 대지와 주택 각각에 대해 시기를 달리하여 공시하도록 한 것이다.

주택법상 등록사업자에 관한 규정은 국가·지방자치단체·한국토지공사(현 한국토지주택공사) 등 공공기관이 사업주체가 되는 경우에는 적용되지 아니하므로, 이러한 공공기관은 별도로 등록할 필요가 없다.
등록의무는 민간 사업주체가 일정 호수 이상의 주택건설사업 등을 시행하려는 경우에 부과되는 것이다.

주택조합과 등록사업자가 공동으로 주택건설사업을 시행·시공하는 경우, 등록사업자는 자신에게 책임 있는 사유로 사업추진이 지연되어 조합원에게 손해가 발생하면 이를 배상할 책임을 진다.
이는 등록사업자가 단순히 시공만 담당하는 것이 아니라 공동사업주체로서 사업 지연에 관한 귀책에 따른 손해배상책임을 부담한다는 법리이다.

주택법령상 등록사업자가 주택상환사채를 발행하려면 자본금 등 대통령령으로 정하는 발행 기준을 충족하고 금융기관 또는 대한주택보증주식회사의 보증을 받은 때에 한하여 발행할 수 있으므로 이 설명이 옳다.
주택상환사채발행계획은 기획재정부장관이 아니라 국토해양부장관의 승인을 받아야 하고, 사채권자의 명의변경은 채권에 기재하는 것만으로는 부족하며 취득자의 성명·주소를 사채원부에 기재해야 대항력이 생기며, 등록사업자의 등록이 말소되어도 이미 발행한 사채의 효력에는 영향이 없고, 주택법에 규정이 없는 사항에 한하여 「상법」 중 사채발행 규정을 보충적으로 적용하므로 나머지는 틀리다.

건축법 시행령상 슈퍼마켓 등 일용품 소매점은 같은 건축물에서 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 1,000㎡ 미만이면 제1종근린생활시설에 해당하므로, 바닥면적 합계 400㎡인 ⑤ 수퍼마켓은 제1종근린생활시설이다.
부동산중개업소·사무소 등은 바닥면적 합계 30㎡ 미만인 경우에만 제1종근린생활시설이 되므로 400㎡에서는 해당하지 않고, 테니스장·골프연습장은 운동시설 또는 제2종근린생활시설로, 일반음식점은 면적과 무관하게 제2종근린생활시설로 분류되어 제1종에 해당하지 않는다.

건축법상 국토해양부장관 또는 시·도지사가 건축허가나 착공을 제한하는 경우 제한기간은 2년 이내로 하되, 연장은 1회에 한하여 1년 이내의 범위에서만 가능하다.
③ "2회에 한하여 1년 이내의 범위에서 연장할 수 있다"는 연장 횟수를 잘못 서술한 것으로 실제로는 1회만 연장할 수 있으므로 틀린 설명이다.

건축법상 대지가 둘 이상의 지역·지구에 걸치는 경우 원칙적으로 과반이 속하는 지역·지구의 규정을 적용하지만, 건축물이 미관지구에 걸치는 경우에는 예외적으로 그 건축물과 대지의 전부에 대하여 미관지구 안의 건축물과 대지에 관한 규정을 적용하도록 정하고 있어 ①이 옳다.
가로구역별 높이는 건축물의 용도·형태 등을 고려하여 다르게 정할 수 있고, 최고높이 미지정 시의 산정 기준이나 일조 확보를 위한 높이제한 배제·정북방향 인접대지경계선 관련 규정도 지문과 다르게 정해져 있어 나머지는 틀리다.

건축법령상 특별건축구역에서는 「문화예술진흥법」에 따른 건축물에 대한 미술장식 설치 규정을 개별 건축물마다 적용하지 않고 특별건축구역의 전부 또는 일부를 대상으로 통합하여 적용할 수 있도록 특례를 두고 있어 ④가 옳다.
개발제한구역·자연공원 등은 특별건축구역으로 지정할 수 없는 지역에 해당하고, 특별건축구역 지정이 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」상 용도지역 지정으로 의제되는 것도 아니므로 나머지 설명은 틀리다.

건축법상 건축물의 유지·관리 의무는 원칙적으로 건축물의 소유자 또는 관리자에게 있으며, 이들이 1년에 1회 이상 정기점검을 실시하여 건축물·대지 및 건축설비가 건축법령의 각 규정에 적합하도록 유지·관리하여야 한다.

건축법 시행령상 구조 안전 확인 대상 건축물은 층수 3층 이상, 높이 13m 이상, 처마높이 9m 이상, 일정 기준 이상의 연면적 및 기둥과 기둥 사이의 거리가 10m 이상인 건축물 등으로 정해져 있으므로, 기둥과 기둥 사이 거리가 8m에 그치는 건축물은 이 기준에 미달하여 구조 안전 확인 대상에 해당하지 않는다.
나머지 보기(층수 5층, 처마높이 12m, 높이 15m, 연면적 1,500㎡)는 각각 해당 기준을 충족하여 구조 안전 확인 대상이 된다.

건축법상 전자정보처리 시스템으로 처리된 전산자료를 이용하려는 자가 관계 중앙행정기관의 장의 심사를 거쳐 승인을 신청하는 구조이고, 그 승인권자는 자료의 범위에 따라 전국 단위는 국토해양부장관, 시·도 단위는 시·도지사, 시·군·구 단위는 시장·군수·구청장으로 나뉜다.
또한 승인을 받아 전산자료를 이용하는 자는 사용료를 내야 하므로 무상 제공이 아니다.
따라서 ③ "허가권자는 전국단위의 전산자료를 국토해양부장관의 승인을 받아 그것을 이용하려는 자에게 무상으로 제공해야 한다"는, 승인을 받는 주체가 허가권자인 것처럼 서술하고 제공을 무상·의무로 규정한 점에서 틀리다.
나머지 보기는 건축통계의 세부 사항을 국토해양부령으로 정하는 점, 허가권자의 건축통계 보고 의무, 국토해양부장관의 건축행정 전산화 계획 수립·시행, 허가권자의 전자정보처리 시스템 이용 모두 법 규정과 일치한다.

농지법상 농지취득자격증명의 발급권자는 농지 소재지를 관할하는 시장(구를 두지 아니한 시의 시장)·구청장·읍장 또는 면장이며, "군수"는 발급권자가 아니라 군 지역에서는 읍장·면장이 발급 업무를 담당하므로, 발급권자를 "시장·군수·구청장"이라고 서술한 ⑤가 틀린 설명이다.
국가·지방자치단체의 농지 소유, 농업법인의 합병에 의한 취득, 상속에 의한 취득의 경우에는 농지취득자격증명을 발급받지 않아도 되고, 부정한 방법으로 증명을 발급받은 자에 대한 벌칙 규정도 옳은 설명이다.

농지법상 국가나 지방자치단체가 소유하는 농지는 농지소유상한의 적용을 받지 않아 제한 없이 소유할 수 있으므로, 지방자치단체가 임대 목적으로 소유하는 경우 총 1만㎡까지만 소유할 수 있다는 ①은 소유상한이 적용되지 않는 주체에 상한을 적용시킨 것이어서 틀린 설명이다.
8년 이상 농업경영 후 이농한 자와 농업경영을 하지 않는 상속인은 각각 이농 당시 또는 상속 농지 중 총 1만㎡까지만 소유할 수 있고, 농지 소유에 관하여 농지법 외에 특례를 정할 수 없다는 점, 부정한 자격증명 취득자를 신고하는 자에게 포상금을 지급할 수 있다는 점은 옳은 설명이다.