12년 1회차

분사무소의 설치신고는 주된 사무소의 소재지를 관할하는 등록관청에 분사무소설치신고서를 제출하는 방식으로 하므로 ④ "분사무소의 설치신고를 하려는 자는 분사무소 설치신고서를 주된 사무소의 소재지를 관할하는 등록관청에 제출해야 한다."가 옳다.
법인인 중개업자의 분사무소는 주된 사무소가 소재하는 등록관청의 관할구역 밖의 지역에 둘 수 있어 ①은 틀리고, 이동이 용이한 임시 중개시설물의 설치는 금지행위이므로 ②도 틀리며, 다른 법률에 따라 중개업을 할 수 있는 법인의 분사무소는 공인중개사를 책임자로 두지 않아도 되는 예외가 인정되어 ③도 틀리다. 중개업자 간 중개사무소 공동사용은 허용되므로 ⑤도 틀리다.

부동산거래정보망에 중개대상물에 관한 거래의 중요한 정보를 거짓으로 공개한 중개업자는 과태료가 아니라 등록관청의 업무정지 처분(6개월 이내) 대상이 되므로, ⑤ "...500만원 이하의 과태료에 처한다."가 틀린 설명이다.
국토해양부장관의 거래정보사업자 지정, 부동산거래정보망의 설치목적, 지정받은 날부터 3월 이내 운영규정 승인, 정당한 사유 없이 1년 이내 미설치 시 지정취소가 가능하다는 나머지 지문은 모두 옳다.

중개대상물 확인·설명서 교부일자는 거래계약서의 기재사항에 해당하므로(거래당사자 인적사항, 계약일, 물건의 인도일시, 확인·설명서 교부일자 등이 기재사항), 이를 기재사항이 아니라고 한 ⑤ "중개대상물 확인ㆍ설명서 교부일자는 거래계약서에 기재할 사항이 아니다."가 틀린 설명이다.
거래계약서에 서명 및 날인해야 한다는 점, 표준서식 사용을 권장할 수 있으나 법령상 별지서식이 정해져 있지 않다는 점, 물건의 인도일시가 기재사항이라는 점은 모두 옳다.

공인중개사법령상 서류의 의무 보존기간은 전속중개계약서 3년, 중개대상물 확인·설명서 사본 3년, 거래계약서 사본 5년이다.
따라서 ㄱ은 3년, ㄴ은 3년, ㄷ은 5년이다.

부동산거래계약 신고필증을 교부받으면 「부동산등기 특별조치법」에 따른 검인을 받은 것으로 의제되므로 ⑤ "부동산거래계약 신고필증을 교부받은 때에는 매수인은 「부동산등기 특별조치법」에 따른 검인을 받은 것으로 본다."가 옳다.
증여계약은 부동산거래신고 대상이 아니고(매매계약만 해당), 개업공인중개사가 거래계약서를 작성·교부한 경우에는 거래당사자가 아니라 해당 중개업자가 신고해야 하며, 농지취득자격증명 취득이 거래신고를 갈음하지 않고, 부동산거래가격 검증체계는 국토교통부장관이 구축·운영하므로 나머지 지문은 모두 틀리다.

등록한 인장을 변경한 경우에는 변경일부터 7일 이내에 변경된 인장을 등록관청에 등록해야 하므로 ㄱ은 옳고, 전속중개계약을 체결한 때에는 중개의뢰인에게 2주일에 1회 이상 중개업무 처리상황을 문서로 통지해야 하므로 ㄷ도 옳다.
ㄴ은 중개완성 시 손해배상책임의 보장에 관한 사항을 설명하는 데 그치지 않고 관계 증서의 사본을 교부하거나 관계 증서에 관한 전자문서를 제공해야 하므로 틀리다.
ㄹ은 3년간 보존의무가 있는 것은 전속중개계약서이고 일반중개계약서에는 보존의무가 없으므로 틀리다.

법인이 중개사무소 개설등록을 하려면 「상법」상 회사 등으로서 자본금 5천만원 이상이어야 하고, 목적사업은 중개업과 법이 허용하는 겸업(주택 및 상가의 분양대행 등)이어야 한다. 유한책임회사도 상법상 회사이므로 ㄱ·ㄴ은 옳다.
ㄷ은 대표자를 제외한 임원 또는 사원의 3분의 1 이상이 공인중개사여야 하므로, 7명이라면 3명 이상이 필요해 2명으로는 등록기준을 충족하지 못한다.
ㄹ은 분사무소 설치요건상 책임자가 실무교육을 받은 자이면 되고, 소속공인중개사까지 그 요건에 포함되지는 않는다.

공인중개사법령상 중개사무소에는 소속공인중개사의 공인중개사 자격증 원본을 게시해야 하므로, 이를 사본이라고 한 ④ "...소속공인중개사의 공인중개사 자격증 사본을 중개사무소에 게시해야 한다."가 틀린 설명이다.
소속공인중개사 고용신고 시 등록관청이 자격증 발급 시·도지사에게 자격 확인을 요청해야 한다는 점, 업무개시 전 중개보조원 고용신고 의무, 소속공인중개사의 업무상 행위를 고용한 중개업자의 행위로 본다는 점, 중개보조원 해고 시 10일 이내 신고의무는 모두 옳은 내용이다.

중개사무소를 등록관청의 관할지역 외의 지역으로 이전한 경우에는 이전한 날부터 10일 이내에 이전 후의 중개사무소를 관할하는 등록관청에 신고해야 하므로, 이전 전의 등록관청에 신고한다는 ㄱ은 틀리다.
이전신고 전에 발생한 사유로 인한 행정처분은 종전(이전 전) 등록관청이 행하므로 ㄴ은 옳다.
관할지역 외로 이전한 경우 신고를 받은 등록관청은 중개사무소등록증을 재교부해야 하며, 등록증에 변경사항을 적어 교부할 수 있는 것은 관할지역 내에서 이전한 경우이므로 ㄷ은 틀리다.

휴업신고·폐업신고·휴업기간 변경신고·중개사무소 재개신고는 전자문서에 의한 신고가 허용되지 않는 예외에 해당하므로, 폐업신고를 전자문서로 할 수 있다고 한 ③ "중개업자의 폐업신고는 전자문서에 의하여 할 수 있다."가 틀린 설명이다.
징집으로 인한 입영 등 부득이한 사유가 있는 경우 6월을 초과하는 휴업이 가능하고, 재개신고를 받은 등록관청은 반납받은 등록증을 즉시 반환해야 하며, 휴업기간의 변경과 개설등록 후 3월을 초과하여 업무를 개시하지 않으려는 경우에는 사전 신고의무가 있다는 점은 모두 옳다.

공인중개사법령상 벌금형으로 인한 결격사유는 이 법을 위반하여 300만원 이상의 벌금형을 선고받고 3년이 지나지 아니한 경우에 한정되므로, ①처럼 「집회 및 시위에 관한 법률」위반으로 벌금형을 선고받은 것은 결격사유에 해당하지 않는다. 반면 ② 금치산자(현행 피성년후견인), ③ 파산선고 후 미복권자가 임원으로 있는 법인, ④ 금고형 집행유예 기간 중인 자, ⑤ 징역형 실형 집행종료 후 3년 미경과자는 모두 법정 결격사유에 해당한다.

법인인 중개업자가 등록할 인장은 「상업등기규칙」에 따라 신고한 법인의 인장(법인 인감)이어야 하는 것이지, ①처럼 대표자 개인의 인장이어야 하는 것이 아니므로 틀린 지문이다. 분사무소에서 사용할 인장은 법인의 대표자가 보증하는 인장(사용인감)을 등록할 수 있고, 법인 인장등록은 상업등기규칙에 따른 인감증명서 제출로 갈음할 수 있다는 나머지 지문은 옳다.

등록취소처분을 하려는 경우 등록관청은 원칙적으로 청문을 실시해야 하지만, 중개업자인 개인이 사망하거나 법인이 해산한 경우에는 상대방에게 의견진술의 실익이 없어 청문을 실시하지 않을 수 있다. 반면 이중등록, 중개의뢰인과의 직접거래, 등록증 대여, 서로 다른 2 이상의 거래계약서 작성은 모두 위반행위에 대한 제재적 처분이므로 청문 대상이 된다.

중개업자로 하여금 부동산거래신고를 하지 아니하게 하거나 거짓으로 신고하도록 요구한 자에 대한 과태료는 국토해양부장관이 아니라 신고관청(시장ㆍ군수ㆍ구청장)이 부과하므로 ①의 연결이 틀렸다. 등록증ㆍ자격증 미반납, 등록증 미게시 등에 대한 과태료는 등록관청 또는 시ㆍ도지사가 부과하는 것이 맞다.

계약금등을 금융기관 등에 예치하는 데 소요되는 실비는 특별한 약정이 없는 한 매수인이 부담하는 것이 원칙이므로, 매도인이 부담한다는 ①의 지문이 틀렸다. 중도금ㆍ잔금까지 예치를 권고할 수 있다는 점, 예치금액에 상당하는 보증보험ㆍ공제 가입 또는 공탁 의무, 자기 예치금과의 분리관리, 거래당사자 동의 없는 임의인출 금지는 모두 옳은 내용이다.

공인중개사시험위원회에서 시험에 관한 사항을 정한 경우 시·도지사는 이에 따라야 하므로 ㄱ은 옳다.
시험시행기관장은 시험을 시행하기 어려운 부득이한 사정이 있으면 시험위원회의 의결을 거쳐 당해 연도의 시험을 시행하지 않을 수 있으므로 ㄷ도 옳다.
ㄴ은 국토해양부장관이 직접 시험문제를 출제하거나 시험을 시행하려는 경우 미리 시험위원회의 의결을 거쳐야 하므로 사후 의결이라는 서술이 틀리고, ㄹ은 합격자에게 자격증을 교부하는 자가 시·도지사이므로 틀리다.

공인중개사협회는 회원인 중개업자들로 구성되는 사단법인이므로, 이 법에 규정되지 않은 사항에는 「민법」중 사단법인에 관한 규정을 준용하는 것이지 재단법인에 관한 규정을 준용하는 것이 아니므로 ⑤가 틀렸다. 협회의 서울특별시 소재 주된 사무소, 총회 의결내용의 국토해양부장관 보고, 연구ㆍ개선업무 수행, 지부 설치 시 시ㆍ도지사 신고는 모두 옳은 내용이다.

하나의 사건에 대해 2인 이상이 공동으로 신고ㆍ고발한 경우 포상금은 원칙적으로 균등하게 배분하되, 신고인들 사이에 배분에 관한 합의가 있으면 그 합의된 배분방법이 균등배분방법에 우선하여 적용된다. ③은 이 우선순위를 반대로 서술하고 있으므로 틀렸다.

업무상 알게 된 비밀을 누설한 경우에 대한 처벌규정은 피해자의 명시한 의사에 반하여 공소를 제기할 수 없는 반의사불벌죄로 되어 있어, 피해자가 처벌을 원하지 않으면 처벌할 수 없다. 반면 부정한 방법의 개설등록, 임시중개시설물 설치, 이중사무소 설치, 중개대상물 매매업은 반의사불벌죄가 아니므로 피해자의 의사와 무관하게 처벌할 수 있다.

소속공인중개사에 대한 자격정지 처분권자는 그 공인중개사에게 자격증을 교부한 시ㆍ도지사이며, 등록관청인 시장ㆍ군수 또는 구청장은 자격정지를 명할 권한이 없으므로 ①이 틀렸다. 2 이상의 중개사무소 소속, 거래금액 거짓기재, 미등록 인장 사용에 대한 자격정지 기간 및 가중ㆍ감경 한도(2분의 1 범위, 가중 시 6월 초과 불가)는 옳은 내용이다.

공인중개사법상 재등록 개업공인중개사에 대해 폐업신고 전의 위반행위를 사유로 행정처분을 하는 경우, 개설등록취소에 해당하는 위반행위는 폐업기간이 3년을 초과하면 그 위반행위를 이유로 다시 행정처분을 할 수 없고, 업무정지에 해당하는 위반행위는 폐업기간이 1년을 초과하면 처분할 수 없다.
따라서 "③ 폐업기간이 3년을 초과한 경우에도 … 개설등록 취소사유에 해당하는 위반행위를 이유로 행정처분을 할 수 있다"는 이 제척기간 규정에 반하여 틀린 설명이다.
반면 ① 업무정지 사유의 1년 초과 제척, ② 업무정지 처분효과의 1년간 승계, ⑤ 폐업기간·폐업사유 등 고려의무는 모두 법령의 내용과 일치한다.

판례는 대토권(택지개발지구 내 이주자택지를 공급받을 수 있는 지위)과 입주권(추첨에 당첨되면 분양예정자로 선정될 수 있는 지위)은 특정 토지나 건물 그 자체가 아니어서 중개대상물이 아니라고 본다.
반면 분양계약이 체결되어 동·호수가 특정된 장차 건축될 아파트는 중개대상물인 건축물에 해당하고, 「입목에 관한 법률」에 따른 입목과 「공장 및 광업재단 저당법」에 따른 광업재단은 공인중개사법이 중개대상물로 명시하고 있다.
따라서 중개대상물이 될 수 있는 것은 3개이다.

ㄷ은 사례·증여 그 밖의 어떤 명목으로든 법정 한도를 초과하여 금품을 받는 행위가 업무정지 또는 임의적 등록취소 사유일 뿐 반드시 등록을 취소해야 하는 절대적 등록취소 사유는 아니므로 틀리다.
ㄹ은 동일한 중개대상물에 대하여 동일 당사자 간에 매매와 임대차가 동일 기회에 이루어지는 경우 매매계약에 관한 거래금액만을 적용하여 산정하므로, 두 계약의 거래금액을 합산한다는 서술이 틀리다.
중개대상물 소재지와 중개사무소 소재지가 다르면 중개사무소 소재지를 관할하는 시·도 조례의 기준을 따르고(ㄱ), 교환계약은 거래금액이 큰 중개대상물의 가액을 거래금액으로 하므로(ㄴ) 둘 다 옳다.

주택(부속토지 포함)의 중개수수료는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 그 한도는 매매·교환의 경우 거래금액의 1천분의 9 이내, 임대차 등의 경우 거래금액의 1천분의 8 이내의 범위에서 시·도 조례로 정한다.
따라서 ㄱ은 1천분의 9, ㄴ은 1천분의 8이다.

법인인 개업공인중개사가 손해배상책임을 보장하기 위해 설정해야 하는 보증보험 금액은 주된 사무소 2억원 이상에 더하여 분사무소를 설치하는 경우 분사무소마다 1억원 이상을 추가로 설정해야 한다.
이 법인은 주된 사무소 1곳(서울 A구)과 분사무소 4곳(B·C·D·E구)을 두므로, 최저 보증보험금액의 합계는 $2\text{억원} + 1\text{억원} \times 4 = 6\text{억원}$이다.

공인중개사법령상 실무교육은 시·도지사가 실시하며 32시간 이상 44시간 이하로 하고, 중개사무소 이전만으로는 재교육 의무가 없으며 폐업 후 2년이 지나 재등록하려는 자는 다시 실무교육을 받아야 한다는 나머지 설명은 모두 옳다.
다만 법인이 중개사무소를 개설하는 경우 임원뿐 아니라 사원(합명·합자회사의 무한책임사원 포함)도 전원 실무교육을 받아야 하므로, "사원은 실무교육을 받을 필요가 없다"는 설명이 틀렸다.

공인중개사법은 중개업자가 중개의뢰인과 직접 거래를 하거나 거래당사자 쌍방을 대리하는 행위를 금지행위로 규정한다. 따라서 "③ 중개의뢰인으로부터 매도의뢰 받은 주택을 직접 자기 명의로 매수하는 행위"는 전형적인 직접거래로서 금지행위에 해당하고, 의뢰인이 그 사실을 알았거나 승낙하였더라도 직접거래의 성립에는 영향이 없다(다만 이 규정은 단속규정이므로 그 거래계약 자체가 곧바로 무효가 되지는 않는다).
반면 ① 공인중개사인 중개업자 개인의 문구점 겸업은 법인에만 적용되는 겸업제한의 대상이 아니고, ② 상가분양대행은 중개행위가 아니어서 중개수수료 한도 규정이 적용되지 않으며(판례), ④ 다른 중개업자의 중개로 자녀가 거주할 주택을 임차하는 것은 자신이 중개의뢰를 받은 물건에 관한 거래가 아니어서 직접거래가 아니고, ⑤ 금지되는 것은 쌍방대리이므로 일방대리는 허용된다.

중개대상물 확인·설명은 중개완성 전에 하여야 하고 권리취득 의뢰인에게 하며, 계약서 작성 시 확인·설명서를 작성해 거래당사자에게 교부해야 하고, 수수료 미지급이 확인·설명의무 위반에 따른 손해배상책임을 당연히 소멸시키지 않는다는 설명은 모두 옳다.
그러나 주거용 건축물의 경우 일조·소음·진동 등 환경조건은 확인·설명서(주거용) 서식에 명시된 확인·설명 대상 사항이므로, "확인하기 곤란하여 대상이 아니다"라는 설명은 틀렸다.

국토해양부(현 국토교통부)가 정한 전속중개계약서 표준서식에는 중개의뢰인이 개업공인중개사의 확인·설명의무 이행에 협조해야 한다는 내용이 명시되어 있어 ④가 옳다.
일반중개계약서 서식 사용은 강제되지 않고, 전속중개계약의 유효기간은 다른 약정이 없으면 3월이며, 전속중개계약서에 의하지 않고 계약을 체결해도 등록취소가 아니라 업무정지 사유에 해당하고, 유효기간 내 의뢰인이 스스로 발견한 제3자와 직접 거래해도 매매계약 자체는 무효가 아니다(다만 위약금 지급의무가 발생할 수 있다).

부동산 거래계약 신고서에는 거래당사자, 거래대상 부동산의 소재지·지목·면적·종류, 계약대상 면적, 물건별 거래금액과 총 실제 거래가격, 계약일·중도금 지급일·잔금 지급일 등을 적으며, 권리이전의 내용은 기재사항이 아니어서 ②는 틀리다.
계약대상 면적은 실제 거래면적을 적되 집합건축물은 전용면적을 적고(③), 2 이상의 부동산을 함께 거래하면 부동산별 거래금액을 각각 적으며(④), 신고서 제출은 거래계약을 중개한 개업공인중개사의 위임을 받은 소속공인중개사가 대행할 수 있다(⑤).

확인·설명서 중 개업공인중개사 기본 확인사항은 대상물건의 표시·권리관계·토지이용계획 등 공법상 제한사항·입지조건·관리에 관한 사항·비선호시설(1km 이내)·거래예정금액·취득시 부담할 조세의 종류 및 세율 등이다.
반면 ④ 내·외부시설물의 상태는 실제 권리관계, 벽면·바닥면·도배 상태, 환경조건 등과 함께 세부 확인사항에 속하므로 기본 확인사항이 아니다.

④ "당해 중개행위를 한 소속공인중개사가 있는 경우, 확인·설명서에 중개업자와 소속공인중개사가 함께 서명 또는 날인해야 한다"는 서술이 틀리다.
공인중개사법상 개업공인중개사는 확인·설명서에 서명 및 날인을 해야 하고, 소속공인중개사가 있는 경우에도 개업공인중개사와 소속공인중개사가 함께 서명 및 날인을 해야 한다(서명 또는 날인이 아님).
나머지 지문(기본 확인사항 기재 주체, 등기사항증명서 확인, 조세 종류·세율 사전 확인, 거래예정금액 기준 중개보수 산정)은 모두 옳은 내용이다.

대법원 판례는 농지취득자격증명은 농지 매매 등 소유권이전을 내용으로 하는 법률행위의 효력발생요건이 아니라, 소유권이전등기를 신청할 때 필요한 등기요건에 불과하다고 본다.
따라서 농지취득자격증명이 없더라도 매매계약 자체는 유효하게 성립한다.
농지에는 전세권을 설정할 수 없고, 경매로 농지를 매수하는 경우 매수신청 단계가 아니라 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 제출하면 되며, 통작거리 제한과 같은 규정은 매매의 효력요건이 아니다.

공인중개사법은 소속공인중개사 또는 중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 본다고 정하여, 사용자인 개업공인중개사에게 손해배상책임을 지운다.
다만 보증설정은 중개사무소 개설등록 후 업무 개시 전에 해야 하고, 甲의 책임은 乙의 업무 관련 행위에 한정되며, 乙 본인도 불법행위자로서 丙에게 직접 손해배상책임을 지고, 공제사업자가 丙에게 지급한 경우 甲에게 구상권을 행사할 수 있다는 점에서 나머지 지문은 모두 틀리다.

당시 외국인토지법에 따르면 외국인이 경매 등 계약 외의 원인으로 국내 토지를 취득한 경우에는 토지를 취득한 날부터 6개월 이내에 시장·군수 또는 구청장에게 신고해야 한다.
내국인이 외국인으로 변경되어 계속 보유하려는 경우의 신고기간도 3개월이 아닌 6개월이고, 과태료 부과·징수권자는 국토해양부장관이 아닌 시장·군수·구청장이며, 부동산거래신고를 한 경우에는 별도의 토지취득신고를 하지 않아도 되도록 신고가 의제되므로 나머지 지문은 틀리다.

주택임대차보호법상 대항력은 주택의 인도와 주민등록(전입신고)만으로 취득하며, 확정일자는 대항력이 아니라 우선변제권 취득을 위한 요건이다.
따라서 대항력 취득에 확정일자까지 필요하다는 서술은 틀리다.
임대차기간을 2년 미만으로 정한 경우 임차인이 그 기간의 유효를 주장할 수 있다는 것, 미등기 전세에 이 법이 준용되는 것, 묵시적 갱신 후 임차인이 언제든지 해지통지를 할 수 있다는 것, 임차인에게 불리한 약정이 무효라는 것은 모두 옳다.

상가건물 임대차보호법상 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위에서 행사할 수 있으므로 ㄱ은 틀리다.
임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 이내에 임차인을 대위하여 임대인에게 갱신요구권을 행사할 수 있고(ㄴ), 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우는 임대인이 갱신요구를 거절할 수 있는 사유이므로(ㄷ) 둘 다 옳다.
ㄹ은 갱신되는 임대차가 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보되 차임과 보증금은 법정 범위에서 증감할 수 있으므로 틀리다.

상가건물 임대차보호법령상 차임 또는 보증금이 경제사정의 변동으로 상당하지 않게 된 경우 그 증액청구는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 9의 금액을 초과하지 못한다.
또 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 전환되는 금액에 연 1할 5푼을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다.
따라서 ㄱ은 100분의 9, ㄴ은 연 1할 5푼이다.

차순위매수신고는 그 신고액이 최고가매수신고액에서 보증액을 뺀 금액을 넘는 때에만 할 수 있다는 것은 민사집행법이 정한 내용 그대로이다.
기일입찰의 매수신청보증금액은 매수신고가격이 아니라 최저매각가격의 10분의 1이 원칙이고, 매수인은 등기촉탁 시가 아니라 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득하며, 재매각절차에서 전(前)의 매수인은 매수신청을 할 수 없다.

매수신청대리인으로 등록하려는 공인중개사는 중개사무소 개설등록을 위한 실무교육 이수 여부와 관계없이, 법원행정처장이 지정하는 교육기관에서 실시하는 부동산경매에 관한 실무교육을 별도로 이수해야 하므로 해당 서술이 틀리다.
매수신청대리인 등록관청(중개사무소 관할 지방법원장), 위임받은 경우의 차순위매수신고 대리, 손해배상 공탁금의 폐업·사망·해산 후 3년간 회수 제한, 경매목적물의 경제적 가치까지 포함한 확인·설명의무는 모두 옳은 내용이다.

지적측량 시행규칙상 지적측량성과에 대한 검사는 원칙적으로 받아야 하나, 경계복원측량과 지적현황측량은 그 성과를 검사받지 않아도 된다. 신규등록측량·분할측량·등록전환측량·지적확정측량은 모두 검사 대상이므로 ② 지적현황측량이 정답이다.

지적삼각점성과의 열람·등본발급은 시·도지사에게, 지적삼각보조점성과·지적도근점성과의 열람·등본발급은 지적소관청에게 신청하며, 그 신청을 받은 시·도지사나 지적소관청이 열람하게 하거나 등본을 발급하여야 한다. ⑤는 이 발급 주체를 '지적측량수행자'로 잘못 서술하고 있어 틀린 설명이다.

지목을 지적도·임야도에 등록할 때에는 지목 명칭의 첫 글자를 따서 표기하는 것이 원칙이나(전·답·대·묘 등), 주차장·공장용지·하천·유원지 네 가지만은 예외적으로 두 번째 글자를 따서 각각 '차'·'장'·'천'·'원'으로 표기한다. 따라서 공장용지는 '공'이 아니라 '장'으로 등록하여야 하므로 ⑤ 공장용지를 '공'으로 표기한다는 설명이 틀렸다.

토지의 분할 시 분할 후 필지 중 1필지의 지번은 분할 전의 지번으로 하고, 나머지 필지의 지번은 본번의 최종 부번 다음 순번으로 부번을 붙여 순차적으로 부여하는 것이 원칙이다. ③은 나머지 필지에 '본번'을 순차적으로 부여한다고 서술하여 틀렸다.

토지의 조사·등록 등에 관하여 국토해양부장관은 모든 토지에 대하여 필지별로 소재·지번·지목·면적·경계 또는 좌표 등을 조사·측량하여 지적공부에 등록하여야 하며, 지적공부에 등록하는 지번·지목·면적·경계 또는 좌표는 토지의 이동이 있을 때 토지소유자의 신청을 받아 지적소관청이 결정한다. 이 내용에 부합하는 ⑤(ㄱ: 국토해양부장관, ㄴ: 모든 토지, ㄷ: 토지의 이동, ㄹ: 지적소관청)가 정답이다.

지적소관청은 지적정리 등을 한 경우 토지의 표시에 관한 변경등기가 필요하지 아니한 때에는 지적공부에 등록한 날부터 7일 이내에, 변경등기가 필요한 때에는 그 등기완료의 통지서를 접수한 날부터 15일 이내에 토지소유자에게 통지하여야 한다.

지적소관청은 토지의 표시 변경에 따라 지적공부를 정리한 경우 관할 등기관서에 등기를 촉탁하여야 하나, 신규등록은 그 토지가 아직 등기부에 등재되지 않은 상태(미등기 토지)이므로 촉탁할 기존 등기 자체가 없어 등기촉탁 대상에서 제외된다. 합병·지목변경·등록전환·분할은 모두 기존 등기부가 있는 토지의 표시변경으로 등기촉탁 대상이다.

신규등록 신청 시 첨부서류는 법원의 확정판결서 정본 또는 사본, 공유수면 관리 및 매립에 관한 법률에 따른 준공검사확인증 사본, 도시계획구역의 토지를 그 지방자치단체 명의로 등록할 때의 기획재정부장관과 협의한 문서의 사본, 소유권을 증명할 수 있는 서류의 사본 등으로 한정된다. 지형도면에 고시된 도시관리계획도 사본은 이에 해당하지 않으므로 ④가 정답이다.

대지권등록부의 등록사항은 토지의 소재·지번, 대지권 비율, 소유권 지분, 건물의 명칭, 전유부분의 건물표시, 토지소유자가 변경된 날과 그 원인 등으로 법정되어 있고, 건물의 경계는 이에 포함되지 않는다. 건물의 경계·면적 등은 건축물대장 소관 사항이므로 ④가 정답이다.

지적소관청이 직권으로 조사·측량하여 정정할 수 있는 사유에는 지적공부의 등록사항이 잘못 입력된 경우, 지적측량성과와 다르게 정리된 경우, 지적공부의 작성·재작성 당시 잘못 정리된 경우, 경계의 위치만 잘못되고 면적의 증감이 없는 경우 등과 함께 토지이동정리결의서의 내용과 다르게 정리된 경우가 포함된다. ③은 이를 '토지이용계획서'로 잘못 서술하고 있어 직권정정 사유에 해당하지 않으므로 정답이다.

「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」상 지번은 지적소관청이 지번부여지역별로 북서에서 남동으로 순차적으로 부여하는 것이 원칙이므로, ① "북동에서 남서로 순차적으로 부여한다"는 설명은 틀렸다. 지번부여 주체(②), 아라비아 숫자 표기(③), 본번과 부번 사이 "―" 연결(④), 임야대장·임야도 지번에 "산"자 표기(⑤)는 모두 옳은 설명이다.

지적측량수행자는 측량 의뢰를 받으면 측량기간·측량일자·측량수수료 등을 적은 지적측량 수행계획서를 그 다음 날까지 지적소관청에 제출하여야 하므로, ② "시·도지사에게 제출"한다는 설명은 틀렸다. 측량기간 5일·측량검사기간 4일이라는 원칙(③), 복구·신규등록·등록전환·축척변경을 위한 세부측량 시 필지마다 면적측정(④), 지적기준점측량의 절차(⑤)는 모두 옳은 설명이다.

지상권·전세권·임차권과 같은 용익권은 1필지 토지의 특정된 일부분에 대하여도 분할을 선행하지 않고 설정등기를 할 수 있으므로, ② "분할을 선행하지 않으면 지상권을 설정하지 못한다"는 설명은 틀렸다. 반면 소유권이나 저당권은 토지의 특정 일부에는 설정할 수 없어 분할이 선행되어야 한다는 점과 대비된다.

부동산등기법은 사건이 등기할 것이 아닌 경우를 등기신청의 각하사유로 정하는데, 제시된 네 가지가 모두 이에 해당한다.
가등기에 기한 본등기금지가처분등기와 소유권이전등기말소청구권을 보전하기 위한 가등기는 법률상 허용되지 않으며, 저당권은 그 담보한 채권과 분리하여 다른 채권의 담보로 하지 못한다(민법 제361조).
또 소유권보존등기는 부동산 전체에 대하여 하는 것이어서 일부 지분에 대한 소유권보존등기 신청도 각하된다.

같은 채권을 담보하기 위하여 소유자가 다른 여러 개의 부동산에 대한 저당권(공동저당)설정등기를 신청하는 경우에도, 등기목적과 등기원인이 동일하고 관할 등기소가 같으면 1건의 신청정보로 일괄하여 신청할 수 있으므로 ④ "일괄하여 신청할 수 없다"는 설명은 틀렸다. 이행판결에 의한 단독신청(①), 매도인 사망 시 상속등기를 생략한 신청(②), 유증으로 인한 소유권이전등기의 공동신청(③), 중간말소 시 대위신청(⑤)은 모두 옳은 설명이다.

등기를 신청한 권리가 실체법상 허용되지 않는 것임에도 등기관의 착오로 등기가 완료된 경우, 이를 발견한 등기관은 직권으로 그 등기를 말소하여야 하므로 ⑤가 옳다. 말소등기는 단독신청이 아니라 공동신청이 원칙이라는 점에서 ①은 틀린 설명이다.

전세금 증액변경등기와 같이 등기상 이해관계 있는 제3자의 이익에 영향을 미치는 권리변경등기는, 그 제3자의 승낙이 있으면 부기등기로 하지만 승낙이 없으면 기존 순위를 그대로 유지시킬 수 없어 주등기로 실행하여야 하므로 ③이 정답이다. 등기명의인표시변경등기(①), 근저당권이전등기(②), 권리소멸에 관한 약정의 등기(④), 권리질권의 등기(⑤)는 이해관계인의 승낙 유무와 관계없이 항상 부기등기로 실행된다.

가등기명의인은 단독으로 가등기의 말소를 신청할 수 있고, 가등기의무자나 등기상 이해관계 있는 자도 가등기명의인의 승낙을 받으면 단독으로 가등기의 말소를 신청할 수 있다.

• 법원의 촉탁에 의하여 가등기를 한다는 지문: 가등기를 명하는 법원의 가처분명령이 있는 경우 가등기권리자가 단독으로 신청하는 것이지 법원의 촉탁에 의하는 것이 아니다.
• 저당권설정등기를 직권으로 말소한다는 지문: 지상권 등 용익권 설정청구권보전 가등기에 의해 본등기를 한 경우 그 사이에 마쳐진 저당권설정등기는 본등기된 지상권과 양립할 수 있어 직권말소 대상이 아니다.

소유권이전청구권보전을 위한 가처분채권자 丙이 그 가처분에 의한 소유권이전등기를 신청하는 경우, 가처분등기 이후에 마쳐져 丙의 권리 실현을 방해하는 丁의 가압류등기는 丙이 단독으로 말소를 신청할 수 있다.

• 임의경매개시결정등기의 말소를 신청할 수 있다는 지문: 가처분등기보다 먼저 설정된 乙의 근저당권 및 그에 의한 임의경매개시결정등기는 丙에게 대항할 수 있어 말소 대상이 아니다.
• 丙의 가처분등기를 丙이 신청하거나 법원의 촉탁으로 말소한다는 지문: 丙 명의의 소유권이전등기가 마쳐지면 목적을 달성한 丙의 가처분등기는 등기관이 직권으로 말소한다.

미등기 토지에 대하여 법원의 촉탁으로 가압류등기 등 처분제한의 등기를 하는 경우, 등기관은 직권으로 소유권보존등기를 하여야 한다.

• 특별자치도지사의 확인 지문: 특별자치도지사 등의 확인에 의한 소유권 증명은 건물의 소유권보존등기에만 인정되어 토지에는 해당하지 않는다.
• 증여받은 자의 보존등기 지문: 미등기 토지를 증여 등으로 특정승계한 자는 직접 자기 명의로 보존등기를 신청할 수 없다.
• 등기원인과 그 연월일 기록 지문: 소유권보존등기는 원시취득에 해당하여 등기원인과 그 연월일을 기록하지 않는다.

등기관은 등기신청에 대해 형식적 심사권만 가지므로, 절차적으로는 적법하게 완료된 등기의 원인서류가 위조된 것과 같은 실체적 하자는 등기관이 판단할 수 없어 직권말소 대상이 아니다. 이런 경우는 별도의 말소등기 소송을 통해서만 바로잡을 수 있다.

반면 다음은 모두 사건이 등기할 것이 아닌 때에 해당하여 등기관이 발견 시 직권으로 말소할 수 있다.

• 등기능력이 없는 유치권에 대한 등기
• 전세권의 목적으로 할 수 없는 농지에 설정된 전세권등기
• 법원의 촉탁 없이 채권자가 직접 신청한 가압류등기
• 공동상속인 중 일부 지분만에 대한 상속등기

신탁법상 수탁자가 여러 명인 경우 신탁재산은 수탁자들의 합유로 귀속되므로, 등기관은 신탁재산이 합유인 뜻을 등기부에 기록하여야 한다. "공유인 뜻을 기록한다"고 서술한 ③이 이 점에서 틀린 설명이다. 신탁재산에 속하게 된 부동산에 대한 수탁자의 단독 신청, 수익자·위탁자의 대위신청, 신탁원부를 등기기록의 일부로 보는 점, 농지에 대한 신탁등기 시 신탁목적을 불문하고 농지취득자격증명을 첨부해야 하는 점은 모두 옳은 설명이다.

가등기권리자가 여러 명인 경우 그중 일부의 가등기권리자가 자신의 가등기 지분에 관하여만 본등기를 신청하는 것도 가능하다는 것이 확립된 실무·판례의 입장이므로, 이를 "신청할 수 없다"고 서술한 지문이 틀린 설명이다.

가등기의무자 사망 시 상속등기를 거치지 않고 상속인과 공동으로 본등기를 신청할 수 있는 점, 일부지분에 대한 본등기가 가능한 점, 이행을 명하는 판결이 아니면 그 판결로 단독신청이 불가능한 점, 의사진술을 명하는 판결로 등기권리자가 단독신청할 수 있는 점은 모두 옳은 설명이다.

합유는 조합체의 재산소유 형태로서 합유자 개인의 지분 처분과 분할청구가 제한되어 있어, 합유지분만을 대상으로 하는 압류·가압류 등기는 할 수 없다. 반면 공유지분에 대한 처분금지가처분(③), 등기된 임차권이나 전세권에 대한 가압류(④·⑤), 지상권을 목적으로 하는 근저당권 설정(①)은 모두 등기할 수 있다.

「도시개발법」에 따른 환지처분으로 토지의 일부가 보류지로 충당되는 경우(ㄱ)와 이혼에 따라 「민법」 제839조의2에 의해 혼인 중 형성된 재산을 재산분할하는 경우(ㄷ)는 자산의 유상 이전, 즉 양도로 보지 않아 양도소득세 과세대상이 아니다. 처음부터 판매할 목적으로 신축한 다가구주택을 양도하는 경우(ㅁ)도 부동산매매업의 사업소득으로 과세될 뿐 양도소득세 과세대상이 아니다.

반면 지방자치단체가 발행하는 토지상환채권의 양도(ㄴ)는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로서, 개인 토지를 법인에 현물출자하는 경우(ㄹ)는 자산의 유상이전으로서 각각 양도소득세 과세대상이 된다.

배우자·직계존비속이 아닌 특수관계인에게 자산을 증여한 후 수증자가 그 자산을 곧바로 타인에게 양도하는 경우, 증여일부터 일정기간(5년) 이내에 양도한 때에 한하여 부당행위계산부인 규정에 따라 증여자가 직접 양도한 것으로 보아 과세한다.

문제의 경우 증여일부터 6년이 지난 후 양도하였으므로 이 기간 요건을 충족하지 못해 甲이 직접 양도한 것으로 보지 않고 수증자인 乙이 양도소득세 납세의무를 진다. 따라서 甲이 직접 양도한 것으로 보아 과세된다는 설명이 틀렸다.

사촌 형제는 국세기본법상 혈족으로서 특수관계인에 해당하고, 비사업용토지는 보유기간과 무관하게 장기보유특별공제가 배제되며, 특수관계인 간 저가양도로서 부당행위계산부인 요건을 충족하면 양도가액을 시가로 재계산하고, 미등기양도제외자산이 아닌 미등기 토지에는 70%의 세율이 적용된다.

양도소득세는 각 과세기간 내 자산 간 양도차익·차손을 통산할 뿐, 사업소득의 이월결손금 공제와 달리 다음 과세기간으로 이월하여 공제하는 제도 자체가 없다. 따라서 2012년에 발생한 양도차손을 이후 5년 이내 양도소득금액에서 이월공제받을 수 있다는 설명이 틀렸다.

3년 이상 보유한 등기 주택은 1세대 다주택자라도 장기보유특별공제를 적용받을 수 있고, 겸용주택은 주택 연면적이 그 외 부분보다 크면 전부를 주택으로 보며, 부담부증여에서 수증자가 인수한 채무액에 상당하는 부분은 유상이전으로 보고, 당시 1세대 1주택 고가주택의 기준금액인 9억원을 초과하는 부분의 양도차익에는 과세된다.

1세대 1주택 비과세는 국내에 소재한 주택을 기준으로 판단하므로, 국외에 주택을 보유하고 있더라도 국내에 1주택만 있는 경우라면 그 국내주택 양도 시에는 1세대 1주택으로 취급되어 2년 이상 보유 등 요건을 충족하면 비과세를 적용받을 수 있다. 따라서 국내주택을 먼저 양도하면 무조건 1세대 2주택으로 과세된다는 설명이 틀렸다.

국외자산 양도소득세는 양도일까지 계속 5년 이상 국내에 주소를 둔 거주자에게만 납세의무가 있고, 납세지는 주소지가 원칙이며, 국외자산 양도소득세 외국납부세액은 필요경비 산입이 가능하고, 국외자산 양도에도 연 250만원의 양도소득기본공제가 적용된다.

부담부증여에서 수증자가 인수한 채무액에 상당하는 부분은 유상으로 이전된 것으로 보아 양도소득세를 과세하며, 이때 양도가액·취득가액은 다음 산식으로 안분하여 계산한다.
$\text{취득(증여)당시가액} \times \dfrac{\text{채무액}}{\text{증여재산가액}}$

여기서 채무액은 근저당권의 채권최고액(1억2천만원)이 아니라 실제 인수한 피담보채무 1억원이고, 증여재산가액은 상속세및증여세법에 따른 평가액인 감정가액 5억원이므로, 취득가액은 다음과 같다.
$8000\text{만원} \times \dfrac{1\text{억원}}{5\text{억원}} = 1600\text{만원}$

소득세법상 부동산임대업에서 발생하는 사업소득의 범위에는 부동산의 임대뿐 아니라, 자기 소유의 부동산을 타인의 채무 담보로 제공하고 그 대가로 받는 금품도 포함된다고 명시되어 있어 ④가 옳은 설명이다. 거주자는 국내외 모든 원천소득에 대해 납세의무를 지므로 국외 소재 주택의 임대소득도 부동산임대업 사업소득에 해당하여 ⑤의 설명은 틀렸다.

지방세법상 부동산 취득의 표준세율은 원시취득 1천분의 28, 상속으로 인한 농지취득 1천분의 23, 상속으로 인한 농지 외 토지취득 1천분의 28, 합유물·총유물의 분할로 인한 취득 1천분의 23인데, 매매로 인한 농지 외의 토지 취득은 1천분의 40이 표준세율이므로 ④ 매매로 인한 농지 외의 토지 취득 : 1천분의 30은 틀린 서술이다.

국가·지방자치단체·지방자치단체조합에 귀속 또는 기부채납을 조건으로 취득하는 부동산에는 취득세를 부과하지 아니하므로 귀속·기부채납 조건부 취득의 비과세가 옳다.

• 등기하지 않으면 취득으로 볼 수 없다는 서술: 부동산은 등기를 하지 않았더라도 사실상 취득하면 취득한 것으로 보므로 틀리다.
• 법인설립 시 과점주주의 간주취득: 법인설립 시 발행하는 주식·지분을 취득해 과점주주가 된 경우는 취득으로 보지 아니하므로 틀리다.
• 고급오락장 임시건축물의 비과세: 임시건축물의 취득은 존속기간이 1년을 초과하지 않으면 비과세하되 별장·골프장·고급주택·고급오락장·고급선박 등 사치성 재산은 처음부터 이 비과세에서 제외되므로, 고급오락장에 해당하는 임시건축물은 존속기간과 관계없이 취득세가 부과되어 부과하지 아니한다는 서술이 틀리다.
• 대수선으로 인한 공동주택 취득의 면제: 공동주택의 개수(改修)로 인한 취득은 일정 가액 이하이면 비과세되지만 건축법상 대수선은 제외되므로 틀리다.

지방세법은 사치성 재산인 별장·골프장·고급주택·고급오락장·고급선박을 취득하는 경우 취득세를 중과하므로 골프장(ㄴ)과 고급주택(ㄷ)이 이에 해당한다.
또 과밀억제권역 안에서 법인의 본점·주사무소용 부동산을 신축·증축하는 경우에도 중과되므로, 본점의 사무소전용 주차타워(ㄹ)가 해당한다.
병원의 병실(ㄱ)과 백화점의 영업장(ㅁ)은 사치성 재산에 해당하지 않아 중과대상이 아니다.

등록면허세는 납세의무자가 신고를 하지 않았더라도 등록을 하기 전까지 산출세액을 납부하면 신고를 한 것으로 보아 신고불성실가산세를 징수하지 않는 특례가 있으므로, 신고를 하지 않고 등록 전 납부한 경우 가산세를 징수한다는 서술은 틀렸다.

등록면허세 납세의무자는 등기·등록을 받는 자로서, 근저당권 설정등기는 근저당권자, 말소등기는 근저당권설정자 또는 현재 소유자가 납세의무자이고, 부동산등기의 납세지는 부동산 소재지가 원칙이므로 나머지 지문은 옳다.

종합부동산세는 재산세 과세대상 중 주택과 종합합산·별도합산과세대상 토지에 대해서만 과세하며, 건축물 자체나 분리과세대상 토지는 과세대상이 아니다. 건축법 등 관계 법령에 따라 허가를 받아야 할 건축물로서 허가를 받지 아니한 건축물의 부속토지는 재산세 종합합산과세대상 토지에 해당하여 종합부동산세 과세대상이 된다.

• 취득세 중과대상인 별장: 종합부동산세 과세대상 주택에서 제외된다.
• 사회복지사업자가 소유하는 농지: 재산세 분리과세대상으로 종합부동산세 과세대상이 아니다.
• 상업용·공장용 건축물: 건축물 자체로서 종합부동산세 과세대상이 아니다.

재산세 과세표준은 원칙적으로 시가표준액에 공정시장가액비율을 곱하여 산정하며, 공동주택은 시가표준액에 100분의 60을 곱한 가액을 과세표준으로 하므로 ④가 옳다. 단독주택·토지·건축물의 과세표준도 개별주택가격, 개별공시지가, 시장·군수·구청장 결정가액 그 자체가 아니라 여기에 공정시장가액비율을 곱해 산정하므로 나머지 지문은 틀렸다.

취득세 중과대상인 별장에 대한 재산세는 1천분의 40의 단일세율이 적용되므로, ② 1천분의 50이라는 서술이 틀렸다. 별장 외 주택은 4단계 초과누진세율, 종합합산과세대상 토지는 3단계 초과누진세율이 적용되고, 재해 등으로 인한 세율 조정은 해당 연도에만 적용되며, 건축물 재산세의 세부담 상한은 직전연도 세액의 100분의 150이므로 나머지 지문은 옳다.

이 문항은 출제 당시 법령을 기준으로 한 문항입니다. 이후 관련 규정이 개정되어 현행 기준과 다를 수 있으니, 시험을 준비하실 때는 최신 법령을 함께 확인하시기 바랍니다.

지방세기본법상 압류한 재산에 대하여는 이의신청·심판청구에 대한 결정처분이 있는 날부터 30일까지 공매처분을 보류할 수 있으므로, ④ 60일까지라는 서술이 틀렸다. 이의신청은 처분이 있음을 안 날부터 90일 이내, 이의신청을 거친 후 심판청구는 결정통지를 받은 날부터 90일 이내, 결정기간 내 통지를 받지 못하면 결정기간 경과일부터 심판청구가 가능하고, 재해 등으로 이의신청을 할 수 없었던 경우 사유가 소멸한 날부터 14일 이내에 신청할 수 있으므로 나머지 지문은 옳다.

취득세의 제2차 납세의무를 지는 과점주주는 법인의 발행주식총수의 100분의 50을 초과하여 소유하면서 법인의 경영을 사실상 지배하는 자를 말한다. 따라서 발행주식총수의 정확히 100분의 50에 관한 권리를 행사하는 자는 과점주주 요건인 '초과'에 해당하지 않아 제2차 납세의무를 부담하지 않는다.

합명·합자회사의 무한책임사원과 경영을 사실상 지배하는 과점주주 및 그 특수관계인은 각각 제2차 납세의무를 부담하므로 나머지는 모두 제2차 납세의무자에 해당한다.

재산세는 신고에 의해 확정되는 세목이 아니라 지방자치단체가 세액을 산정하여 부과·고지하는 보통징수 방식의 세목이므로, 과세표준과 세액을 신고하여 확정된다는 서술이 틀렸다.

재산세 납세의무는 매년 6월 1일(과세기준일)에 성립하고, 건축물분 재산세 납기는 7월 16일부터 7월 31일까지이다. 사기 등 부정행위가 없는 경우 부과제척기간은 5년이므로 2012년 6월 1일 성립분은 2017년 5월 31일까지 부과하지 않으면 소멸하고, 재산세 납부세액이 1천만원을 초과하면 물납을 신청할 수 있으므로 나머지 지문은 옳다.

도시・군관리계획은 용도지역・용도지구・용도구역의 지정 또는 변경, 시가화조정구역・개발제한구역 등의 지정, 지구단위계획구역의 지정 및 지구단위계획, 기반시설의 설치・정비・개량 등에 관한 계획으로서 모두 도시・군관리계획으로 결정하여야 한다.
반면 개발밀도관리구역은 특별시장・광역시장・시장 또는 군수가 개발행위로 기반시설의 처리・공급・수용능력이 부족할 것으로 예상되는 지역에 대해 별도로 지정하는 제도로, 도시・군관리계획 결정 절차를 거치지 않는다.

토지거래허가구역의 지정은 지가 급등이 우려되는 지역에 신속하게 대응하기 위한 제도로, 국토교통부장관 또는 시・도지사가 별도의 주민 의견청취 절차 없이 지정할 수 있다.
이에 비해 시범도시사업계획의 수립, 기반시설부담구역의 지정 및 기반시설부담계획의 수립, 광역도시계획의 수립은 각각 관계 법령상 주민(및 지방의회) 의견청취 절차가 요구된다.

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제58조 제1항은 개발행위허가의 기준으로 용도지역별 특성을 고려한 개발행위 규모에 적합할 것, 도시·군관리계획의 내용에 어긋나지 아니할 것, 도시·군계획사업의 시행에 지장이 없을 것, 주변환경이나 경관과 조화를 이룰 것, 기반시설의 설치나 그에 필요한 용지의 확보계획이 적절할 것을 정하고 있다.
제시된 다섯 항목이 모두 이 기준에 해당하므로 5개이다.

결론: 축산업 경영을 목적으로 허가받은 토지의 이용의무기간은 3년이 아니다.

토지이용 의무기간은 허가받은 이용목적별로 정해지는데, 농업·축산업·임업·어업 경영 목적은 하나의 항목으로 묶여 2년이 적용된다. 취득 후 축산물이 없다는 사정은 의무기간을 늘리는 사유가 되지 않는다.

• 자기 거주용 주택용지 목적의 3년은 출제 당시 규정된 기간과 같다.
• 허가구역 주민을 위한 편익시설 설치 목적의 4년도 규정된 기간과 같다.
• 농업 경영 목적의 2년은 축산업과 같은 항목에 적용되는 기간이다.
• 건축물·공작물 설치가 금지된 토지를 현상보존할 목적으로 취득한 경우의 5년도 규정과 같다.

입안권자가 용도지역・용도지구 또는 용도구역의 지정에 관한 도시・군관리계획을 입안하려는 경우에는 미리 해당 지방의회의 의견을 들어야 한다.
반면 도시・군관리계획의 타당성 재검토는 5년마다 실시하고(10년이 아님), 결정의 효력은 단순히 고시된 날이 아니라 지형도면이 고시된 날부터 발생하며, 입안 제안에 따른 비용은 제안자에게 전부 또는 일부를 부담시킬 수 있을 뿐 전부 부담이 의무는 아니다.

한국토지주택공사와 같이 관계 법률에 따라 도시・군계획시설사업의 시행자로 지정될 수 있는 공공기관 등에는 사업 시행에 필요한 토지 소유자의 동의 요건이 적용되지 않는다.
사업대상 토지면적 2/3 이상 및 토지소유자 총수 1/2 이상의 동의 요건은 행정청이 아닌 민간 시행자가 시행자 지정을 받으려는 경우에 적용되는 것이므로, 한국토지주택공사에 이러한 동의 요건을 요구한다는 설명은 틀리다.

장기미집행 도시・군계획시설에 대해 해제 권고를 받은 도지사 등 입안권자는 특별한 사유가 없으면 그 해제 신청을 받은 날부터 1년 이내에 해당 시설의 해제를 위한 도시・군관리계획 결정을 하여야 한다.
참고로 도시・군계획시설결정의 실효 기간은 고시일부터 20년이며(10년이 아님), 장기미집행 현황 보고 주체는 지방의회가 아니라 특별시장・광역시장・시장・군수이고, 해제 신청은 국토해양부장관이 아니라 도지사 등에게 하는 것이므로 나머지 선지는 틀리다.

시장・군수 또는 구청장이 토지거래계약 허가신청이 된 토지에 대해 선매자를 지정하는 경우, 선매자가 그 토지를 매수하는 가격은 신청인이 신고한 매입가격이 아니라 감정가격을 기준으로 한다(다만 허가신청서에 적힌 가격이 감정가격보다 낮은 경우에는 그 가격으로 할 수 있다).
따라서 선매가격을 토지소유자의 매입가격으로 한다는 설명은 틀리다.

제2종전용주거지역은 공동주택 중심의 양호한 주거환경 보호를 목적으로 하는 용도지역으로, 건축법령상 일반음식점은 이 지역에서 건축이 허용되는 용도에 포함되지 않아 도시・군계획조례로도 허용할 수 없다.
반면 제1종일반주거지역, 자연녹지지역, 계획관리지역, 전용공업지역 등에서는 일정한 조건 하에 도시・군계획조례로 일반음식점의 건축을 허용할 수 있다.

건축물별 기반시설유발계수는 위락시설 2.1, 제2종 근린생활시설 1.6, 종교시설 1.4, 판매시설 1.3이다.
따라서 계수가 높은 것부터 나열하면 ㄹ(위락시설)-ㄱ(제2종 근린생활시설)-ㄴ(종교시설)-ㄷ(판매시설) 순이다.

개발행위허가를 받은 사업의 시행기간을 연장하는 것은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령상 변경허가 없이 처리할 수 있는 경미한 변경 사항(예: 사업기간의 단축 등)에 해당하지 않으므로, ① "허가받은 개발행위의 사업기간을 연장하려는 경우에는 변경에 대한 허가를 받아야 한다"가 옳은 설명이다.
③ 용도지역이 지정되지 아니한 지역에서도 개발행위허가 대상에서 제외되지 않으며, ④ 허가관청은 기반시설의 설치 등을 위하여 조건을 붙여 개발행위를 허가할 수 있으므로 각각 틀린 설명이다.

집단취락지구 안에서의 건축제한은 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법령이 정하는 바에 따르므로 ㄴ은 옳다.
고도지구는 최고고도지구와 최저고도지구로 세분되어 도시·군관리계획으로 정하는 높이를 초과하거나 그에 미달하는 건축물을 건축할 수 없으므로 ㄷ도 옳다.
ㄱ은 경관지구 안 건축물의 건폐율·용적률·높이·최대너비·색채 및 대지 안의 조경 등을 도시·군계획조례로 정하므로 틀리고, ㄹ은 자연취락지구 안에서 건축할 수 있는 건축물이 4층 이하로 제한되므로 틀리다.

도시개발법상 환지계획에는 환지 설계, 필지별로 된 환지 명세, 필지별과 권리별로 된 청산 대상 토지 명세, 체비지 또는 보류지의 명세 등이 포함되어야 하나, 청산금의 결정 자체는 환지계획의 필수 기재사항이 아니라 이후 환지처분 단계에서 이루어지는 절차이므로 ⑤ "청산금의 결정"이 환지계획에 포함되어야 할 사항이 아니다.

도시개발법상 원형지개발자에 대한 매각 제한(10년의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간 동안 매각 금지)은 민간 원형지개발자 등에게 적용되는 것으로, 국가 및 지방자치단체인 원형지개발자는 이 매각 제한 규정의 적용을 받지 않으므로 ③ "원형지개발자인 지방자치단체는 10년의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간 안에는 원형지를 매각할 수 없다"는 설명이 틀리다.

도시개발법상 도시개발구역의 지정을 제안할 수 있는 자는 국가ㆍ지방자치단체, 한국토지주택공사ㆍ한국수자원공사ㆍ한국농어촌공사 등 공공기관, 「지방공기업법」에 따른 지방공사, 토지소유자 등인데, 도시개발조합은 도시개발구역 지정 이후에 비로소 설립되어 사업을 시행하는 자일 뿐 구역 지정을 제안할 수 있는 자에는 해당하지 않으므로 ① "도시개발조합"이 정답이다.

도시개발법상 도시개발조합 총회의 의결사항 중 조합임원(이사ㆍ감사)의 선임은 조합원 전체의 이해가 걸린 사항으로서 대의원회가 총회의 권한을 대행할 수 없고, 자금의 차입ㆍ체비지의 처분방법ㆍ부과금의 금액 또는 징수방법ㆍ환지예정지의 지정 등은 대의원회가 대행할 수 있으므로 ③ "이사의 선임"이 정답이다.

도시개발법령상 사업시행면적을 100분의 10의 범위에서 감소시키는 것은 실시계획의 경미한 변경사항에 해당하여 별도의 변경인가 절차 없이 처리할 수 있으므로, ② "시행자는 사업시행면적을 100분의 10의 범위에서 감소시키고자 하는 경우 인가받은 실시계획에 관하여 변경인가를 받아야 한다"는 설명이 틀리다.

도시개발법상 청산금은 이자를 붙여 분할징수하거나 분할교부할 수 있으므로 ④ "청산금은 이자를 붙이더라도 분할교부할 수 없다"는 설명이 틀리다. 청산금을 받을 권리나 징수할 권리는 5년간 행사하지 아니하면 시효로 소멸하고, 토지 면적 조정을 위해 환지를 정하지 아니하는 토지에 대하여는 환지처분 전이라도 청산금을 교부할 수 있다.

도시 및 주거환경정비법상 주거환경개선사업은 정비기반시설이 극히 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 과도하게 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업으로 정의되는데, ② "정비기반시설은 양호하나 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역"이라는 설명은 정비기반시설의 상태를 반대로 서술하고 있어 틀리다.

도시 및 주거환경정비법상 관리청에 귀속될 정비기반시설과 사업시행자에게 귀속·양도될 재산은 그 정비사업이 준공인가되어 관리청에 준공인가통지를 한 때에 국가·지방자치단체에 귀속되거나 사업시행자에게 귀속·양도된 것으로 본다. 따라서 ④ "정비사업시행으로 용도가 폐지되어 조합에게 양도될 정비기반시설은 정비사업이 준공인가된 때에 조합에게 양도된 것으로 본다"는 관리청에 대한 준공인가통지라는 요건을 빠뜨려 양도 시점을 잘못 서술한 것이어서 틀리다.
⑤ 사업시행자가 귀속 또는 양도될 재산의 종류와 세목을 정비사업의 준공 전에 관리청에 통지하여야 한다는 것은 같은 규정에 따른 옳은 설명이고, ② 용도폐지되는 국가·지방자치단체 소유 정비기반시설이 새로 설치한 정비기반시설의 설치비용에 상당하는 범위에서 사업시행자에게 무상양도된다는 것도 옳다.

도시정비법령상 관리처분계획의 수립기준에 따르면 같은 세대에 속하지 아니하는 2인 이상이 1주택을 공유한 경우에도 원칙적으로 소유자 수만큼이 아니라 1주택만 공급하는 것이 원칙이므로, 소유자 수만큼 공급하여야 한다는 설명이 틀리다.

지나치게 넓은 토지·건축물을 적정 규모로 감소시키는 것, 분양설계에 관한 계획을 분양신청기간 만료일을 기준으로 수립하는 것, 너무 좁은 토지·건축물이나 정비구역 지정 후 분할 취득분에 대해 현금청산이 가능한 것은 모두 옳은 설명이다.

여러 필지가 1필지로 합병되어 토지등소유자 수가 오히려 감소하는 경우는 소유자 수가 늘어나는 상황이 아니어서 아래 규제 대상에 해당하지 않는다.

도시정비법령은 투기 목적의 지분 쪼개기를 방지하기 위하여 권리산정기준일 이후 다음의 경우에는 1명의 분양대상자로만 산정하도록 정하고 있다.

• 1필지가 여러 필지로 분할되는 경우
• 다가구주택이 다세대주택으로 전환되는 경우
• 나대지에 새로 건축되어 토지등소유자가 증가하는 경우
• 하나의 대지범위 안 동일인 소유의 토지와 건축물을 분리하여 소유하는 경우

도시정비법령상 조합장을 제외한 이사·감사는 대의원을 겸할 수 없으므로, 조합의 이사가 당해 조합의 대의원이 될 수 있다는 ⑤의 설명이 틀리다. 공유자 중 대표 1인을 조합원으로 보는 것(①), 이사의 자기를 위한 조합과의 계약에서 감사가 조합을 대표하는 것(②), 조합임원이 같은 목적의 다른 정비사업 조합의 임원·직원을 겸할 수 없는 것(③), 당연퇴임된 임원이 퇴임 전에 관여한 행위의 효력이 유지되는 것(④)은 모두 옳은 설명이다.

정비사업비의 조합원별 분담내역 결정은 조합 설립 이후 관리처분계획의 내용으로서 총회 의결을 거쳐 정해지는 사항이므로 조합설립추진위원회의 업무가 아니어서 ⑤가 정답이다. 조합정관의 초안 작성(①), 창립총회의 개최(②), 개략적인 정비사업 시행계획서의 작성(③), 토지등소유자의 동의서 징구(④)는 추진위원회가 수행할 수 있는 업무에 해당한다.

주택법령상 주택의 공급질서 교란행위로 금지되는 것은 주택상환사채·입주자저축증서·무허가건물확인서·이주대책대상자 지위 등 주택을 공급받을 수 있는 증서나 지위를 양도·양수·알선하거나 그러한 목적으로 광고하는 행위이며, 도시개발법에 따른 도시개발채권의 양도는 이에 해당하지 않으므로 ③이 정답이다.

도시형 생활주택은 원칙적으로 다른 유형의 주택과 하나의 건축물에 함께 건축할 수 없지만, 예외적으로 준주거지역이나 상업지역에서는 원룸형 주택과 원룸형이 아닌 주택 1세대를 함께 건축할 수 있으므로, 함께 건축할 수 없다고 서술한 ⑤가 틀린 설명이다.

최저주거기준에는 가구구성별 최소 주거면적, 용도별 방의 개수, 설비기준 등이 포함되지만, 주택의 분양가격은 별도의 분양가 규제로 다루어지는 사항으로 최저주거기준의 구성요소가 아니므로 ③이 틀린 설명이다.

분양가상한제 적용주택의 전매제한기간 기산점은 입주자모집을 하여 최초로 주택공급계약 체결이 가능한 날이고(①), 전매제한 대상 주택이 전매되는 경우 한국토지주택공사가 우선 매입할 수 있다(③).
상속으로 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하면서 한국토지주택공사의 동의를 받으면 전매가 허용되며(④), 근무 등을 이유로 한 세대원 전원 이전은 수도권으로 이전하는 경우를 제외하므로 수도권으로 옮기는 경우에는 전매할 수 없다(⑤).
②는 수도권 외의 비투기과열지구 공공택지에 소재하는 주택의 전매제한기간을 3년이라고 하였으나 법령이 정한 기간과 다르므로 틀리다.

주택상환사채는 세대원의 취학·질병치료·근무 등의 사유로 세대원 전원이 다른 행정구역으로 이전하는 경우, 세대원 전원이 2년 이상 해외 체류를 하려는 경우, 세대원 전원이 상속으로 취득한 주택으로 이전하는 경우 등에 한하여 양도하거나 중도 해약할 수 있다. 근무로 인하여 세대원 일부만 다른 행정구역으로 이전하는 경우는 세대원 전원 이전 요건을 충족하지 못하므로 ③이 정답이다.

분양가상한제가 적용되는 주택의 분양가격은 택지비와 건축비를 합산하여 산정하므로 옳은 설명이다.

• 한국토지주택공사·복리시설의 입주자 모집 승인: 국가·지방자치단체·한국토지주택공사·지방공사 등 공공사업주체가 입주자를 모집하는 경우와 복리시설의 입주자를 모집하는 경우는 시장·군수·구청장의 승인 대상이 아니다.
• 분양가격 공시 불필요: 공공택지에서 공급되는 분양가상한제 적용주택은 입주자모집승인을 받으면 분양가격을 공시하여야 한다.
• 관광특구 공동주택의 분양가상한제 적용: 관광특구 내 일정 요건을 충족하는 공동주택은 분양가상한제 적용에서 제외될 수 있다.

주택거래신고지역 안의 주택거래계약을 신고할 때에는 거래가액이 법령이 정한 금액을 초과하는 경우 거래대상 주택의 취득에 필요한 자금의 조달계획과 입주 여부에 관한 계획을 함께 신고해야 하므로, 거래가액이 9억원인 ④는 옳다.
같은 이유로 입주계획을 포함하지 않는다는 ⑤는 틀리다.
또 주택거래계약의 신고는 대가를 수반하는 유상거래를 대상으로 하므로, 대가 없이 증여받은 경우를 신고대상이라고 한 ③도 틀리다.

건축법 제18조에 따르면 국토교통부장관이나 시·도지사가 건축허가나 착공을 제한하는 경우 그 제한기간은 2년 이내이며, 연장하는 경우에도 1회에 한하여 1년 이내의 범위에서만 연장할 수 있다.
③ "1회에 한하여 2년 이내의 범위에서 제한기간을 연장할 수 있다"는 연장기간을 잘못 서술한 것이므로 틀렸다. 국방·문화유산 보존·환경보전을 위한 착공 제한, 환경부장관의 요청에 따른 건축허가 제한, 시·도지사의 지역계획상 제한, 제한이 지나칠 때 국토교통부장관의 해제 명령은 모두 같은 조의 내용과 일치한다.

층의 구분이 명확하지 아니한 건축물은 그 건축물의 높이 4미터마다 하나의 층으로 산정하고, 건축물이 부분에 따라 층수가 다른 경우에는 그중 가장 많은 층수를 그 건축물의 층수로 본다(건축법 시행령). 높이 12m인 300㎡ 부분은 $12 \div 4 = 3$층, 높이 16m인 300㎡ 부분은 $16 \div 4 = 4$층이 되므로 둘 중 큰 값인 4층이 건축물의 층수가 된다.
지하층은 건축물의 층수에 산입하지 아니하므로, 지하 2개층은 층수 계산에 반영하지 않는다.

용적률을 산정할 때 연면적의 합계에는 지하층의 면적, 지상층 중 해당 건축물의 부속용도인 주차장 면적, 초고층·준초고층 건축물의 피난안전구역 면적, 경사지붕 아래 대피공간 면적은 제외한다(건축법 시행령). 따라서 ② "용적률을 산정할 경우 연면적에는 지하층의 면적은 포함되지 않는다"는 서술이 옳다.
① 건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율이지 바닥면적의 비율이 아니고, ③ 건축법은 건폐율 기준을 강화뿐 아니라 완화하여 적용하도록 규정한 경우도 있으며, ④ 용적률은 하나의 대지에 건축물이 둘 이상 있으면 그 연면적의 합계를 기준으로 산정하고, ⑤ 건축물이 있는 대지는 건폐율·용적률 기준에 못 미치게 분할할 수 없다.

건축법상 용도변경 시설군은 자동차 관련시설군(1)·산업 등 시설군(2)·전기통신시설군(3)·문화 및 집회시설군(4)·영업시설군(5)·교육 및 복지시설군(6)·근린생활시설군(7)·주거업무시설군(8)·그 밖의 시설군(9) 순서로 정해져 있고, 번호가 더 작은 상위군으로 용도를 변경하는 경우가 허가 대상이다. ② 영업시설군(5)에서 문화 및 집회시설군(4)으로 옮기는 것은 상위군으로의 이동이므로 허가를 받아야 한다.

건축법 시행령상 건축허가나 건축신고를 신청할 때 건축물의 건축에 관한 사항과 함께 공사용 가설건축물의 건축에 관한 사항을 함께 제출한 경우에는 별도의 가설건축물 축조신고서 제출을 생략할 수 있다. 따라서 ④ "건축신고를 하였더라도 공사용 가설건축물의 축조가 필요한 경우에는 별도로 가설건축물 축조신고를 하여야 한다"는 이러한 예외를 무시한 서술이므로 틀렸다.

건축법 제47조에 따르면 건축물과 담장은 건축선의 수직면을 넘어서는 아니 되지만, 지표 아래 부분은 그러하지 아니하다고 예외를 명시하고 있다. 따라서 ⑤ "건축물의 지표 아래 부분은 건축선의 수직면을 넘을 수 있다"는 서술이 옳다.
참고로 건축물의 대지는 원칙적으로 2미터 이상이 도로에 접하여야 하므로, ②의 "6미터 이상"이라는 서술은 틀렸다.

ㄷ은 미관지구에서 건축물의 외부형태(담장 포함)를 변경하는 것으로서 증축·개축·재축에 해당하지 않는 것은 대수선에 해당한다는 규정과 일치하고, ㄹ은 초고층·준초고층 건축물에 설치하는 피난안전구역의 면적은 용적률을 산정할 때 연면적에서 제외한다는 규정과 일치하므로 둘 다 옳다.

• ㄱ: 지하층의 정의에서 바닥에서 지표면까지 평균높이가 해당 층 높이의 "3분의 1"이 아니라 2분의 1 이상이어야 하므로 틀렸다.
• ㄴ: 천재지변이나 그 밖의 재해로 멸실된 건축물을 종전과 같은 규모로 다시 축조하는 것은 재축의 정의이지 개축이 아니므로 틀렸다.

농지법상 유휴농지의 대리경작자는 수확량의 100분의 10을 그 농지의 소유권자나 임차권자에게 토지사용료로 지급하여야 한다. 또한 「농어업경영체 육성 및 지원에 관한 법률」에 따라 설립된 영농조합법인과, 같은 법에 따라 설립되고 업무집행권을 가진 자 중 3분의 1 이상이 농업인인 농업회사법인이 농지법상 "농업법인"에 해당한다.

농지법상 농지전용허가나 농지의 타용도 일시사용허가를 받은 자가 관계 공사의 중지 등 조치명령을 위반한 경우에는 재량으로 조업정지만 명할 수 있는 것이 아니라 그 허가를 취소하여야 한다(기속행위). 따라서 ⑤ "허가를 취소하거나 조업의 정지를 명할 수 있다"는 서술은 틀렸다.
불법으로 개간한 농지를 산림으로 복구하는 경우는 농지전용허가 대상이 아니라는 점, 다른 법률에 따라 농지전용허가가 의제되는 협의를 거치면 별도 허가가 필요 없다는 점, 토석 채굴을 위한 일시사용은 복구를 조건으로 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 한다는 점, 농지보전부담금은 미리 납입하게 하거나 납입을 허가 조건으로 해야 한다는 점은 모두 옳다.