15년 1회차

판례상 “중개”란 중개대상물에 대하여 거래당사자 간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말하므로, 법정지상권을 양도하는 행위를 알선하는 것도 이러한 권리 변동 알선에 해당하여 중개로 인정된다. 반면 “업”으로 한다는 것은 반복성·계속성, 영업성을 전제로 하므로, 단 1회 중개를 하고 보수를 받았다고 하여 중개를 업으로 한 것으로 볼 수 없다.

공인중개사법상 “중개”의 정의에서 말하는 ‘그 밖의 권리’에는 저당권과 같은 담보물권도 포함되므로, 저당권 설정 등을 알선하는 행위도 중개대상 권리의 득실변경에 관한 알선에 해당할 수 있어 저당권이 제외된다는 서술은 틀리다. 반면 「입목에 관한 법률」에 따라 등기된 입목은 중개대상물에 해당하고, 공용폐지되지 않은 행정재산인 토지나 이주자 택지를 공급받을 지위인 대토권은 판례상 중개대상물로 인정되지 않는다.

공인중개사법령상 공인중개사 자격증의 재교부는 시·도지사에게 신청하지만, 중개사무소 등록증의 재교부는 등록관청(시장·군수·구청장)에게 신청해야 하므로, 자격증과 등록증을 모두 시·도지사에게 재교부 신청한다는 서술은 틀리다. 등록증 교부·재교부의 통보 및 재교부 수수료 등 나머지 절차에 관한 설명은 옳다.

공인중개사법 시행령 제13조 제1항 제2호는 법인의 중개사무소 개설등록 기준으로 상법상 회사 또는 협동조합으로서 자본금 5천만원 이상일 것(ㄱ), 대표자는 공인중개사일 것(ㄴ)을 정하고 있어 두 지문은 옳다.
ㄷ은 대표자를 제외한 임원 또는 사원의 3분의 1 이상이 공인중개사여야 하므로 '대표자를 포함한'이라는 부분이 틀렸다.
ㄹ은 대표자·임원 또는 사원 전원이 실무교육을 받아야 하므로 '3분의 1 이상'이라는 부분이 틀렸다.

거짓 그 밖의 부정한 방법으로 중개사무소 개설등록을 하여 등록이 취소된 자는 등록취소일부터 3년이 지나지 아니하면 결격사유에 해당한다. 2012년 11월 15일 등록취소된 자는 2015년 11월 15일까지 결격기간 중이므로 2015년 10월 23일 현재 결격사유에 해당한다.

• 형의 선고유예는 결격사유가 아니다(금고 이상의 실형 또는 집행유예만 해당).
• 2015년 4월 15일 복권된 파산자는 복권으로 결격이 해소된다.
• 벌금형은 공인중개사법 위반으로 300만원 이상인 경우에만 문제되므로 도로교통법 위반 벌금 500만원은 결격사유가 아니다.
• 자격정지기간 중에 있는 자는 결격사유이지만 자격정지기간은 최장 6개월이므로 2015년 4월 15일 처분을 받았다면 늦어도 2015년 10월 15일에 기간이 끝나 기준일에는 이미 결격이 아니다.

법인인 개업공인중개사가 분사무소를 설치하려는 경우에는 분사무소 소재지가 아니라 주된 사무소의 소재지를 관할하는 등록관청에 신고해야 하므로, 분사무소 소재지를 관할하는 시장·군수·구청장에게 신고한다는 서술은 틀리다.

공인중개사법 제14조 제1항은 법인인 개업공인중개사가 겸업할 수 있는 업무로 부동산의 관리대행, 부동산의 이용·개발 및 거래에 관한 상담(ㄴ), 개업공인중개사를 대상으로 한 중개업의 경영기법 및 경영정보의 제공(ㄹ), 상업용 건축물 및 주택의 분양대행(ㄱ), 그 밖에 대통령령으로 정하는 업무를 규정한다.
같은 법 시행령 제17조 제2항은 그 '대통령령으로 정하는 업무'를 중개의뢰인의 의뢰에 따른 도배·이사업체의 소개 등 주거이전에 부수되는 용역의 알선으로 정하므로 ㄷ도 겸업할 수 있다.
따라서 네 가지 모두 겸업 가능한 업무이다.

소속공인중개사에 대한 고용신고를 받은 등록관청은 그 공인중개사 자격증을 발급한 시·도지사에게 자격 확인을 요청해야 하므로 옳다.

• 고용신고는 업무개시 후 10일 이내가 아니라 업무개시 전에 해야 한다.
• 소속공인중개사는 고용신고일 전 1년 이내에 실무교육을 받아야 한다(직무교육은 중개보조원의 교육이다).
• 소속공인중개사·중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 본다(추정이 아니라 간주)고 규정되어 있다.
• 이 경우 개업공인중개사가 손해배상책임을 지더라도 불법행위를 한 중개보조원 본인의 책임이 면제되는 것은 아니다.

등록증을 타인에게 대여한 행위는 중개사무소 개설등록의 취소사유에 해당할 뿐 공인중개사 자격취소 사유는 아니므로(자격취소 사유는 자격증 대여 등이다) 이 서술은 틀리다. 반면 자격증·등록증의 유상·무상 대여 금지, 무자격자의 유사명칭 사용 제한, 대여자에 대한 벌칙 등 나머지 설명은 옳다.

법인인 개업공인중개사가 분사무소를 이전한 경우에는 이전 후 분사무소 소재지를 관할하는 등록관청이 아니라 주된 사무소의 소재지를 관할하는 등록관청에 이전사실을 신고해야 하므로 이 서술은 틀리다. 반면 개인인 개업공인중개사의 사무소 이전신고는 이전 후 중개사무소를 관할하는 등록관청에 하고, 이전신고 전 사유로 인한 행정처분은 이전 후 등록관청이 행하는 것이 맞다.

공인중개사법 제21조 제1항은 개업공인중개사가 3개월을 초과하는 휴업을 하려는 때에는 등록관청에 미리 신고하도록 하고 있어 ㄱ은 옳다.
같은 법 시행령 제18조 제1항은 휴업신고 시 국토교통부령으로 정하는 신고서에 중개사무소등록증을 첨부하도록 규정하므로 ㄴ도 옳다.
ㄷ은 틀렸다. 지체 없이 간판을 철거할 의무는 중개사무소 이전사실의 신고·폐업사실의 신고·개설등록 취소처분의 경우에만 발생하고(같은 법 제21조의2 제1항), 휴업신고는 여기에 포함되지 않는다.

공인중개사법 시행령 제20조 제2항은 전속중개계약 체결 시 공개할 정보로 중개대상물을 특정하기 위한 사항, 벽면 및 도배의 상태(ㄱ), 수도·전기·가스·소방·열공급·승강기 설비와 오수·폐수·쓰레기 처리시설 등의 상태(ㄹ), 도로 및 대중교통수단과의 연계성 등 입지·환경조건(ㄷ), 권리관계, 공법상 이용제한 및 거래규제, 거래예정금액 및 공시지가를 열거한다.
다만 권리관계에 관한 사항 중 각 권리자의 주소·성명 등 인적 사항에 관한 정보는 공개하여서는 아니 되므로 ㄴ은 공개 대상에서 제외된다.

지역농업협동조합이 사업범위 내에서 하는 농지 임대차 중개는 공인중개사법상 중개업에 해당하지 않아 별도의 개설등록이 필요 없고, 휴업 중인 개업공인중개사도 여전히 개업공인중개사 지위를 유지하므로 이중소속 금지 규정에 따라 다른 개업공인중개사인 법인의 사원·임원이 될 수 없다.
등록 결격사유인 '이 법을 위반하여 300만원 이상 벌금형을 선고받고 3년이 경과되지 아니한 자'는 양벌규정으로 처벌받는 사용주인 개업공인중개사에게는 적용되지 않는다는 것이 판례이며, 업무정지 기준은 국토교통부령, 과태료 부과·징수는 대통령령으로 정한다.
반면 공인중개사법령상 시·도지사가 자격정지처분을 한 경우에는 자격취소처분과 달리 다른 시·도지사에게 통지하도록 하는 규정이 없으므로, '시·도지사가 공인중개사의 자격정지처분을 한 경우에 다른 시·도지사에게 통지해야 하는 규정이 없다'는 설명이 옳다.

공인중개사법 시행령 제22조 제1항은 거래계약서 기재사항으로 거래당사자의 인적 사항, 물건의 표시, 계약일(ㄱ), 거래금액·계약금액 및 그 지급일자 등 지급에 관한 사항, 물건의 인도일시(ㄴ), 권리이전의 내용(ㄷ), 계약의 조건이나 기한이 있는 경우 그 조건 또는 기한, 중개대상물확인·설명서 교부일자(ㄹ), 그 밖의 약정내용을 규정한다.
따라서 ㄱ·ㄴ·ㄷ·ㄹ이 모두 법령상 명시된 기재사항이다.

공인중개사법령상 개업공인중개사가 성실·정확하게 중개대상물의 확인·설명을 하지 아니하거나 설명의 근거자료를 제시하지 아니한 경우는 업무정지 사유가 아니라 500만원 이하의 과태료 부과 대상이므로 '업무정지사유에 해당한다'는 설명은 틀리다.
이에 비해 취득에 따라 부담해야 할 조세의 종류 및 세율은 확인·설명 사항에 포함되고, 확인·설명서는 작성하여 거래당사자에게 교부한 후 그 사본을 3년간 보존해야 하며, 확인·설명서에는 개업공인중개사뿐 아니라 해당 중개행위를 한 소속공인중개사도 함께 서명 및 날인해야 하므로 나머지 설명은 모두 옳다.

중개보수는 중개사무소의 소재지를 관할하는 시·도의 조례에서 정한 기준에 따라 받아야 하므로, '중개대상물의 소재지를 관할하는 시·도의 조례에 따라' 받아야 한다는 설명은 기준을 잘못 서술하여 틀리다.
무등록으로 중개업을 하면서 체결한 중개보수 지급약정은 판례상 강행법규 위반으로 무효이고, 보수 지급시기 약정이 없으면 거래대금 지급이 완료된 날로 하며, 주택 외 중개대상물의 보수는 국토교통부령으로, 주택의 보수는 조례가 정하는 한도(매매의 경우 거래금액의 1천분의 9 이내) 내에서 정하므로 나머지 설명은 옳다.

ㄱ은 옳다. 다른 법률에 따라 부동산중개업을 할 수 있는 자(지역농업협동조합 등)는 중개업무를 개시하기 전에 보장금액 1천만원 이상의 보증을 보증기관에 설정하고 그 증명서류를 갖추어 등록관청에 신고해야 한다.
ㄴ은 틀렸다. 공인중개사법 제30조 제2항은 개업공인중개사가 자기의 중개사무소를 다른 사람의 중개행위의 장소로 제공하여 거래당사자에게 재산상 손해를 발생하게 한 때에도 그 손해를 배상할 책임이 있다고 명문으로 정한다.
ㄷ도 틀렸다. 보증보험금·공제금 또는 공탁금으로 손해배상을 한 때에는 15일 이내에 다시 가입하거나 부족액을 보전하여야 한다.

공인중개사법 제33조의 금지행위 중 제1호부터 제4호까지(중개대상물 매매업, 무등록중개업자와의 협력, 보수·실비 초과 금품 수수, 거짓 언행)를 위반하면 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처하고, 제5호부터 제9호까지(양도가 금지된 부동산 관련 증서 등의 매매 중개, 직접거래·쌍방대리, 투기조장 등)를 위반하면 3년 이하의 징역형이 적용되는 무거운 벌칙을 받는다.
ㄱ. 거래당사자 쌍방을 대리하는 행위는 제6호, ㄴ. 중개대상물의 매매를 업으로 하는 행위는 제1호이므로 벌칙 연결이 옳다.
반면 ㄷ. 양도가 금지된 부동산의 분양 관련 증서 등의 매매를 중개하는 행위는 제5호여서 3년 이하 징역형에 해당하고, ㄹ. 사례 명목의 보수·실비 초과 금품 수수는 제3호여서 1년 이하 징역형에 해당하므로 두 지문은 서로 뒤바뀌어 틀렸다.

중개보조원이 고용관계 종료 신고 후 1년 이내에 다시 고용신고의 대상이 되는 경우에는 이미 직무교육을 이수한 것으로 보아 시·도지사 또는 등록관청이 실시하는 직무교육을 다시 받지 않아도 된다.
실무교육을 이수한 개업공인중개사·소속공인중개사는 2년마다 시·도지사가 실시하는 연수교육(직무교육이 아님)을 받아야 하고, 분사무소 책임자가 되려는 공인중개사는 분사무소 설치신고일 전 1년 이내에 실무교육을 받아야 하며, 국토교통부장관이 마련하는 교육지침에는 교육대상·과목·시간뿐 아니라 수강료도 포함되므로 나머지 설명은 모두 틀리다.

중개대상물 확인·설명서에 서명 및 날인을 하지 아니한 경우는 개업공인중개사에게는 업무정지 사유가 되고, 그 중개행위를 한 소속공인중개사에게는 자격정지 사유도 함께 되는 대표적인 위반행위이다.
이에 비해 거래계약서 사본의 보존기간 미준수, 거래계약서의 미작성·미교부, 확인·설명서의 미교부는 개업공인중개사의 업무정지 사유에는 해당하지만 소속공인중개사의 자격정지 사유에는 포함되지 않는다.

공인중개사법령상 중개사무소 개설등록의 상대적(임의적) 취소사유에는 등록기준 미달, 임시 중개시설물 설치, 6개월을 초과한 휴업, 손해배상책임 보장조치를 이행하지 않고 업무를 개시한 경우 등이 포함된다. 그러나 ② 전속중개계약서에 의하지 아니하고 전속중개계약을 체결한 경우는 등록취소 사유가 아니라 업무정지 사유에 해당한다. 나머지 ①③④⑤는 모두 등록관청이 등록을 취소할 수 있는 사유이므로, 등록취소 사유가 아닌 것은 ②이다.

거래정보사업자가 정당한 사유 없이 지정받은 날부터 1년 이내에 부동산거래정보망을 설치·운영하지 아니한 경우, 국토교통부장관은 그 지정을 취소할 수 있다(임의적 취소사유)는 것이 옳은 내용이며, ③처럼 "취소해야 한다"고 기속행위로 서술한 것은 틀린 설명이다. 나머지 ①②④⑤는 거래정보사업자의 정보공개 의무, 지정받은 날부터 3개월 이내 운영규정에 대한 국토교통부장관 승인, 개업공인중개사의 거래완성 통보의무 등 공인중개사법령의 내용과 일치한다.

ㄱ은 X이다. 중개사무소등록증의 양도·대여는 공인중개사법 제38조 제1항의 필요적 등록취소 사유이지 업무정지 사유가 아니므로, 이를 이유로 업무정지처분을 할 수는 없다.
ㄴ도 X이다. 결격사유자인 미성년자를 중개보조원으로 둔 경우라도 그 사유가 발생한 날부터 2개월 이내에 해소하면 업무정지처분 대상에서 제외되는데(제39조 제1항 제1호 단서), 45일은 그 기간 안이다.
ㄷ 역시 X이다. 폐업신고 전 위반행위에 대한 처분이 업무정지에 해당하는 경우 폐업기간이 1년을 초과하면 재등록 개업공인중개사에게 처분할 수 없는데(제40조 제3항 제2호), 폐업기간이 4년이므로 처분이 불가능하다.

공인중개사법령상 포상금 지급에 소요되는 비용은 국고에서 그 일부만 보조할 수 있을 뿐, 전부를 국고에서 보조하도록 정하고 있지 않다. 따라서 ② "포상금의 지급에 소요되는 비용은 그 전부 또는 일부를 국고에서 보조할 수 있다"는 설명은 틀렸다. 나머지 ①③④⑤는 포상금 지급대상(거짓 등록자 신고 등), 1건당 50만원, 지급결정일부터 1개월 이내 지급, 최초 신고자 지급 원칙과 부합하는 옳은 내용이다.

공인중개사가 연수교육을 정당한 사유 없이 받지 아니한 경우는 100만원 이하가 아니라 500만원 이하의 과태료 부과대상이다. 반면 중개사무소 이전신고 미이행, 등록증 게시 의무 위반, 사무소 명칭에 소정의 문자 미사용, 옥외광고물에 성명 거짓 표기 등은 100만원 이하의 과태료 대상에 해당한다. 따라서 100만원 이하 과태료 대상이 아닌 것은 ③이다.

공인중개사의 자격취소처분은 원칙적으로 그 공인중개사에게 자격증을 교부한 시·도지사가 행하는 것이며, 중개사무소 소재지를 관할하는 시·도지사가 행하는 것이 아니다(자격증 교부 시·도지사와 사무소 소재지 관할 시·도지사가 다른 경우에 한하여 상호 통보하여 처리하도록 함). 따라서 "자격취소처분은 중개사무소의 소재지를 관할하는 시ㆍ도지사가 한다"는 설명은 틀렸다.

나머지 지문은 다음 절차와 일치한다.

• 자격증 대여를 이유로 취소하는 경우의 청문 실시
• 취소처분 후 5일 이내 국토교통부장관 보고 및 다른 시·도지사 통지
• 처분받은 날부터 7일 이내 자격증 반납
• 자격증을 교부한 시·도지사에게 반납하는 절차

개업공인중개사가 등록관청에 중개사무소의 이전사실을 신고한 경우에는 지체 없이 종전 사무소의 간판을 철거해야 한다는 것이 옳은 내용이다. ①은 등록관청·시·도지사 등이 부동산거래사고 예방 교육을 실시할 수 있다는 점에서, ③은 폐업신고 후 1년 이내에 다시 고용 신고의 대상이 되면 실무교육이 면제된다는 점에서, ⑤는 중개보조원이 자신의 성명을 명시하여 중개대상물 표시·광고를 하는 것이 금지된다는 점에서 각각 틀린 설명이다.

부동산 거래신고는 중개사무소 소재지가 아니라 부동산 등의 소재지를 관할하는 시장·군수 또는 구청장에게 해야 하므로, ④ "중개사무소 소재지 등록관청에 제출해야 한다"는 설명은 틀렸다. 나머지 ①②③⑤는 관리처분계획 인가로 취득한 입주자로 선정된 지위에 관한 매매계약의 신고대상성, 중개대상물이라 하여 모두 신고대상이 되는 것은 아니라는 점, 신고필증의 즉시 발급, 소속공인중개사의 신고서 제출 대행 가능성과 부합하는 옳은 내용이다.

공인중개사법령상 거래계약서에 대해서는 중개대상물 확인·설명서와 달리 국토교통부장관이 정하는 표준서식(법정서식)이 존재하지 않으며, 개업공인중개사가 그 서식을 정하여 사용할 수 있다. 따라서 "국토교통부장관이 정한 표준서식을 사용해야 한다"는 설명은 틀렸다.

나머지 지문은 다음과 일치한다.

• 거래내용을 거짓으로 기재한 경우 등록취소 가능
• 하나의 거래계약에 이중계약서 작성 금지
• 거래계약서 사본의 5년 보존
• 소속공인중개사가 있는 경우 개업공인중개사와 함께 서명·날인해야 한다는 점

개업공인중개사가 전속중개계약을 체결한 때 보존해야 하는 그 계약서의 기간은 3년이며, 5년이 아니다(5년은 일반 거래계약서 사본의 보존기간이므로 혼동하기 쉽다). 따라서 "그 계약서를 5년 동안 보존해야 한다"는 설명은 틀렸다.

나머지 지문은 다음과 부합하는 옳은 내용이다.

• 2주일에 1회 이상 문서로 업무처리상황 통지
• 유효기간을 다른 약정이 없으면 3개월로 한다는 점
• 비공개 요청 시 정보를 공개해서는 안 된다는 점
• 전속중개계약에 정하지 않은 사항을 당사자 합의로 정할 수 있다는 점

이 오피스텔은 전용면적이 85제곱미터 이하이면서 상·하수도 시설이 갖추어진 전용입식 부엌, 전용수세식 화장실 및 목욕시설을 갖추어 준주택 오피스텔의 임대차 중개보수 요율인 1천분의 4(0.4%)가 적용된다.
월차임이 있는 경우 거래금액은 보증금+(월차임×100)으로 산정하되, 그 금액이 5천만원 미만이면 월차임에 70을 곱한 금액을 보증금에 합산한다.
보증금 2,000만원+월차임 25만원×100=4,500만원으로 5천만원 미만이므로, 거래금액은 $2000\text{만원}+(25\text{만원}\times70)=3750\text{만원}$이다.
중개보수 한도액은 $3750\text{만원}\times0.004=150{,}000\text{원}$이므로 ① 150,000원이 최고한도액이다.

지방공기업법에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사는 주택임대차보호법 시행령상 법인이 주택을 임차하는 경우에도 대항력이 인정되는 법인으로 명시되어 있으므로, ⑤ "대항력이 인정되는 법인이 아니다"라는 설명은 틀렸다.
주택임대차보호법은 원칙적으로 법인의 임차에는 대항력을 인정하지 않으나, 한국토지주택공사와 지방공기업법상 주택사업을 목적으로 하는 지방공사 등은 예외적으로 대항력이 인정되는 법인으로 시행령에 열거되어 있다.

대항력 있는 임차권으로서 보증금이 전액 변제되지 아니한 경우에는 상가건물 임대차보호법상 매각으로 소멸하지 않고 매수인이 인수하므로, ⑤ "매각되면 소멸한다"는 설명은 틀렸다.
이는 임차인의 보증금 회수를 보호하기 위한 규정으로, 대항력을 갖춘 임차권 중 보증금이 전액 변제되지 않은 것은 경매가 실시되어 매각되더라도 소멸하지 아니한다.

농지법은 임대차·무상사용이 허용되는 농지에 대해 그 임대차 기간을 3년 이상으로 하도록 정하고 있고, 농지이용증진사업 시행계획에 따른 임대도 이 3년 이상 규정의 적용을 받는다(자경 농지를 이모작을 위해 8개월 이내로 임대하는 경우만 제외된다).
따라서 ③ "농지이용증진사업 시행계획에 따라 농지를 임대하는 경우 임대차기간은 5년 이상으로 해야 한다"는 설명은 기간을 5년으로 든 점에서 틀렸다.
나머지는 옳다 — ① 선거에 따른 공직취임으로 일시적으로 농업경영에 종사하지 못하게 된 자의 소유 농지는 임대할 수 있고, ② 농지 임대차계약은 서면계약을 원칙으로 하며, ④ 임차료 협의가 이루어지지 않으면 농지소재지 관할 시장·군수·자치구구청장에게 조정을 신청할 수 있고, ⑤ 임대 농지의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

‘실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리사항’은 중개대상물 확인·설명서상 세부확인사항에 해당하는 항목으로, 개업공인중개사가 매도(임대)의뢰인에게 자료를 요구하여 확인한 사항을 별도로 기재하는 부분이다.
반면 입지조건, 거래예정금액, 취득 시 부담할 조세의 종류 및 세율, 비선호시설은 모두 기본확인사항에 속하므로, ② "실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리사항"이 기본확인사항에 해당하지 않는 항목이다.

중개대상물 확인·설명서 작성 시 중개보수는 거래예정금액을 기준으로 계산하고, 부가가치세는 별도로 부과될 수 있다는 취지로 기재하는 것이 원칙이므로 협의가 없다고 하여 부가가치세가 당연히 포함된 것으로 보지는 않는다.
따라서 ④ "실제거래금액을 기준으로 계산하고, 협의가 없는 경우 부가가치세는 포함된 것으로 본다"는 설명이 틀렸다.

매각부동산 위의 전세권은 원칙적으로 저당권 등에 대항할 수 없는 경우에 매각으로 소멸하지만, 대항할 수 있는 경우라도 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸한다.
이는 배당요구를 통해 전세권자가 스스로 배당절차에 참여하겠다는 의사를 표시한 것으로 보아 전세권을 소멸시키고 그 대신 배당을 받도록 한 것이므로, ⑤가 옳은 설명이다.

「공인중개사의 매수신청대리인 등록 등에 관한 규칙」상 매수신청대리인 등록은 개업공인중개사만 할 수 있고, 소속공인중개사는 매수신청대리인이 될 수 없다.
따라서 ④ "소속공인중개사는 매수신청대리인 등록을 할 수 있다"는 설명은 틀렸다.

외국인토지법은 외국인이 대한민국 안의 토지를 취득하는 경우에 적용되는 법으로, 건물에 대한 저당권은 토지 자체의 취득이 아니라 건물에 대한 담보물권의 취득에 불과하므로 애당초 외국인토지법의 적용대상에 해당하지 않는다.
따라서 ③ "외국인이 대한민국에 소재하는 건물에 대한 저당권을 취득하는 경우에는 외국인토지법이 적용될 여지가 없다"는 설명이 옳다.

부동산거래계약 신고서 작성 시 신고 대상 부동산별 ‘거래금액’과 ‘실제 거래가격(전체)’란에는 부가가치세를 제외한 금액을 기재하도록 되어 있으므로 ① 설명이 옳다.
부가가치세가 별도로 발생하는 거래라도 신고서에는 부가가치세를 뺀 순수 거래가격만을 적는 것이 원칙이다.

지적공부 중 토지대장과 임야대장에는 토지의 소재·지번·지목·면적 등과 함께 토지의 이동사유가 등록사항으로 포함된다.
경계점좌표등록부·대지권등록부·공유지연명부·지적도에는 토지이동사유가 등록되지 않으므로 ③ 토지대장이 정답이다.

지적측량의뢰인과 지적측량수행자가 측량기간과 측량검사기간을 합의로 정한 경우, 전체기간의 4분의 3은 측량기간, 4분의 1은 측량검사기간으로 하며, 지적기준점 설치가 필요 없는 지역이므로 별도 가산일수는 없다.
합계가 $20$일이므로 측량검사기간은 $20 \times \frac{1}{4} = 5$일이 되어 ① 5일이 정답이다.

지적소관청은 축척변경 등으로 지번에 결번이 생긴 경우 그 사유를 결번대장에 적어 영구히 보존하여야 하므로 ⑤가 옳다.
지번변경은 국토교통부장관이 아닌 시·도지사 또는 대도시 시장의 승인을 받아야 하고, 임야대장·임야도의 지번은 숫자 뒤가 아닌 앞에 “산”자를 붙이며, 지번은 북서에서 남동으로 순차적으로 부여하고, 분할 시에는 1필지는 종전 지번을 그대로 쓰고 나머지 필지는 새로운 부번을 부여하므로(새 본번이 아님) 나머지 지문은 모두 틀리다.

도시개발사업 등 시행지역의 토지이동 신청 특례에 따라 사업시행자는 그 사업의 착수·변경 및 완료 사실을 지적소관청에 신고하여야 하는데, ①은 이를 “시·도지사”에게 신고한다고 하여 틀린 지문이다.
나머지 지문(토지소유자의 이동신청 요청, 형질변경 등 공사 준공 시 토지이동 간주, 도시개발사업 15일 이내 신고, 파산 시 시공보증자·입주예정자의 대위신청)은 모두 옳은 내용이다.

지적공부의 복구에 관한 관계 자료에는 지적공부의 등본, 측량 결과도, 토지이동정리 결의서, 부동산등기부 등 등기사실을 증명하는 서류, 지적소관청이 작성·발행한 지적공부 등록내용 증명서류, 법원의 확정판결서 정본 또는 사본 등이 해당한다.
“지적측량 수행계획서”는 이러한 복구자료 목록에 포함되지 않으므로 ④가 정답이다.

공장용지는 제조업을 하고 있는 공장시설물의 부지와 같은 구역에 있는 의료시설 등 부속시설물의 부지를 포함하므로 ③이 옳다.
② “물건 등을 보관하거나 저장하기 위하여 독립적으로 설치된 보관시설물의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지”는 문언 그대로 창고용지의 정의이므로 “대”가 아니고, ① 목장용지 안에 있더라도 주거용 건축물의 부지는 “대”로 하며, ④ 물을 상시적으로 직접 이용해 벼·연·미나리·왕골 등을 재배하는 토지는 “답”이다(지목에 “농지”는 없다).
⑤ 용수·배수를 위한 인공적인 수로·둑 및 그 부속시설물의 부지는 “구거”이고, 제방은 조수·자연유수·모래·바람 등을 막기 위해 설치된 방조제·방수제·방사제·방파제 등의 부지를 말한다.

지적도면의 등록사항에는 토지의 소재·지번·지목·경계와 함께 도면의 색인도, 제명 및 축척, 도곽선과 그 수치, 삼각점 및 지적기준점의 위치, 건축물 및 구조물 등의 위치가 포함되며, 이 중 “좌표에 의하여 계산된 경계점 간의 거리”는 경계점좌표등록부를 갖춰 두는 지역으로 한정해 등록하는 사항이다. 따라서 ② 좌표에 의하여 계산된 경계점 간의 거리가 정답이며, 높이·오차·각도·방위는 지적도 등록사항이 아니다.
같은 지역의 지적도에는 이와 별도로 도면의 제명 끝에 “(좌표)”를 표시하고 도곽선의 오른쪽 아래 끝에 “이 도면에 의하여 측량을 할 수 없음”을 적어야 한다.

지적측량은 지적재조사사업에 따른 토지이동, 측량성과에 대한 검사측량, 지적도·임야도에 등록된 경계점의 지상 복원(경계복원측량), 도시정비사업 등에 따른 토지이동 등의 경우에 실시한다.
“연속지적도”는 편의상 제작된 참고용 도면일 뿐 지적측량의 기초가 되는 지적공부가 아니므로 이를 기준으로 경계점을 지상에 표시하는 것은 지적측량 실시 대상이 아니어서 ③이 틀린 지문이다.

공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법령상 지상경계점등록부에는 토지의 소재, 지번, 경계점 위치 설명도, 경계점좌표등록부 시행지역의 경계점 좌표와 함께 공부상 지목과 실제 토지이용 지목(ㄴ), 경계점의 사진 파일(ㄹ), 경계점표지의 종류 및 경계점 위치(ㄱ)가 등록된다.
따라서 ㄱ·ㄴ·ㄹ이 등록사항이고, ㄷ 토지소유자와 인접 토지소유자의 서명·날인은 등록사항으로 규정되어 있지 않다.

지적소관청은 지적공부의 전부 또는 일부가 멸실·훼손된 경우 지체 없이 이를 복구하여야 하며, 이때 국토교통부장관의 별도 승인을 받아야 한다는 규정은 없으므로 ⑤가 틀린 지문이다.
정보처리시스템을 통한 지적공부의 지적정보관리체계 영구보존, 지적서고 설치·보존, 국토교통부장관의 관련 전산자료 요청권, 본인·상속인이 자신(피상속인)의 토지에 대한 지적전산자료를 신청할 때 승인이 면제되는 점은 모두 옳은 내용이다.

이 문항은 출제 당시 법령을 기준으로 한 문항입니다. 이후 관련 규정이 개정되어 현행 기준과 다를 수 있으니, 시험을 준비하실 때는 최신 법령을 함께 확인하시기 바랍니다.

공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법령상 지적소관청이 납부고지하거나 수령통지한 청산금에 이의가 있는 자는 그 고지 또는 통지를 받은 날부터 1개월 이내에 지적소관청에 이의신청을 할 수 있다(ㄱ).
또한 청산금의 납부고지를 받은 자는 그 고지를 받은 날부터 3개월 이내에 청산금을 지적소관청에 내야 한다(ㄴ).
따라서 ㄱ은 1개월, ㄴ은 3개월이다.

공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률상 지적측량성과에 대한 다툼이 있는 경우, 토지소유자·이해관계인 또는 지적측량수행자는 관할 시·도지사를 거쳐 지방지적위원회에 지적측량 적부심사를 청구할 수 있다. 이에 불복하는 경우에는 국토교통부장관을 거쳐 중앙지적위원회에 재심사를 청구하는 구조이므로, 1심 격인 심사기관은 ② 지방지적위원회가 된다.

부동산등기법상 전세권설정등기를 할 때 전세금은 필수적으로 기록하여야 하는 등기사항이다. 따라서 전세금을 필수 기록사항으로 규정한 지문이 옳다.

• 존속기간은 약정이 있는 경우에 한하여 기록하는 임의적 기재사항이어서 반드시 기록하여야 한다는 지문은 틀리다.
• 전세권의 이전등기는 부기등기로 하므로 주등기로 한다는 지문도 틀리다.
• 건물의 특정 부분이 아닌 공유지분에는 전세권을 설정할 수 없다는 것이 판례이므로 공유지분에 대한 전세권설정등기가 가능하다는 지문도 틀리다.
• 부동산의 일부에 대하여도 전세권설정등기 신청이 가능하므로 부동산의 일부에 대하여는 신청할 수 없다는 지문도 틀리다.

부동산등기규칙상 신탁재산이 수탁자의 고유재산이 되었다는 뜻의 등기는 주등기로 하여야 하며, 부기등기로 하는 것이 아니다. 따라서 부기등기로 하여야 한다고 서술한 지문이 틀렸다.

나머지 지문은 모두 옳다.

• 신탁의 일부가 종료되어 권리이전등기와 신탁등기의 변경등기를 함께 할 때 하나의 순위번호를 사용한다.
• 신탁등기는 수탁자가 단독으로 신청한다.
• 신탁등기의 신청은 해당 신탁으로 인한 권리의 이전·보존·설정등기의 신청과 1건의 신청정보로 일괄하여야 한다.
• 신탁가등기의 신청도 등기실무상 허용된다.

공동가등기권자 중 일부가 자신의 지분에 관하여만 본등기를 신청하는 것은 판례상 허용되는 적법한 신청으로서 등기신청의 각하사유에 해당하지 않는다. 반면 대지사용권과의 분리처분금지 위반, 저당권을 피담보채권과 분리한 양도·담보 제공, 이미 보존등기된 부동산에 대한 이중 보존등기, 법령상 근거 없는 특약사항의 등기신청은 모두 부동산등기법상 인정되는 각하사유이다.

근저당권설정등기 후 소유권이 제3자에게 이전된 경우, 근저당권 말소등기의 등기의무자는 현재의 등기명의인인 근저당권자이고 등기권리자는 현재의 소유자인 제3취득자이다. 따라서 제3취득자는 이미 소유권을 상실한 근저당권설정자가 아니라 근저당권자와 공동으로 말소등기를 신청하여야 하므로, '근저당권설정자와 공동으로' 신청한다고 서술한 ②가 틀린 지문이다.

근저당권은 피담보채권이 확정되기 전에는 부종성이 완화되어, 개별 피담보채권이 양도되더라도 근저당권 자체는 이에 수반하여 이전하지 않는다. 따라서 확정 전 피담보채권의 양도를 원인으로 하는 근저당권이전등기는 신청할 수 없다는 ④가 옳은 지문이다. 나머지 지문은 근저당권의 채권최고액 방식·저당권 일부이전등기 가능성·물상보증인 승낙 불요 등 실무상 인정되는 예외를 반대로 서술한 오답이다.

판례상 전세권과 임차권은 성질을 달리하는 별개의 권리이므로, 당사자가 전세권설정에 합의하였음에도 착오로 임차권으로 등기된 경우에는 등기명의의 동일성이 인정되지 않아 경정등기로 시정할 수 없다. 따라서 경정등기로 시정할 수 있다고 서술한 지문이 틀렸다.

나머지 지문은 모두 확립된 판례 법리이다.

• 등기원인 오기라도 실체관계 부합 시 유효
• 미등기부동산 양수인의 보존등기 유효
• 진정한 권리자 아닌 자 명의 등기는 경정 불가
• 건물 표시의 사소한 차이는 무방

법인 아닌 사단이 등기를 신청하는 경우, 사원총회결의가 있었음을 증명하는 정보는 사단이 등기의무자로서 처분행위를 하는 경우에 요구되는 첨부정보이고, 사단이 등기권리자로서 단순히 권리를 취득하는 경우에는 요구되지 않는다. 따라서 등기권리자인 경우에도 사원총회결의 증명정보를 제공하여야 한다고 서술한 ②가 틀린 지문이다.

가등기상의 권리도 재산적 가치가 있는 권리로서 처분이 가능하며, 이를 보전하기 위한 가압류등기(부기등기)도 실무·판례상 허용된다. 따라서 소유권이전등기청구권 보전을 위한 가등기에 대해 가압류등기를 할 수 없다고 서술한 ④가 틀린 지문이다. 나머지 지문(등기효력의 발생시점, 대지권등기 후 건물만의 뜻 부기등기, 부기등기 상호간 순위, 등기의 적법추정이 등기원인에도 미친다는 법리)은 모두 옳은 내용이다.

확정판결에 의한 소유권이전등기 신청권은 소멸시효나 제척기간의 제한을 받지 않는다. 판결이 일단 확정된 이상 그 확정판결을 원인으로 한 등기신청은 판결확정 후 10년이 경과하더라도 언제든지 신청할 수 있다는 것이 등기실무의 입장이므로, "판결 확정 후 10년을 경과하면 그 판결에 의한 등기를 신청할 수 없다"는 설명이 틀렸다.

반면 승소한 등기권리자가 단독으로 판결에 의한 등기를 신청하는 경우에는 등기의무자의 등기필정보를 제공할 필요가 없어 옳은 설명이다.

등기관은 형식적 심사권만 가지므로 담보가등기에 기초한 본등기 신청 시 청산절차를 거쳤는지, 첨부정보(청산금 관련 서류 등)를 갖추었는지와 같은 실체적 하자는 심사할 수 없고, 이를 이유로 이미 마쳐진 본등기를 직권으로 말소할 수 없다. 따라서 이의신청이나 별도 소송절차로 다투어야 하므로 ③ "등기관이 직권으로 그 본등기를 말소할 수 있다"는 설명이 틀렸다.

건물에 대한 소유권보존등기를 신청하기 위해 소유권을 증명하려면 국가가 아니라 특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장의 확인(또는 이들을 상대로 한 소송)에 의하여야 하며, 판례는 건물에 대해 국가를 상대로 한 소유권확인판결은 확인의 이익이 없어 부적법하다고 본다(국가 상대 확인판결이 허용되는 것은 토지의 경우이다). 따라서 ①이 틀린 설명이다.

등기관의 처분에 대한 이의신청은 등기관의 결정 당시에 제출된 자료만을 기초로 그 당부를 판단하며, 새로운 사실이나 새로운 증거방법을 근거로 이의신청을 할 수 없다. 따라서 ① "새로운 사실이나 새로운 증거방법을 근거로 할 수 있다"는 설명이 틀렸다.

지방세법상 부동산 취득세의 표준세율은 상속으로 인한 취득의 경우 농지 1천분의 23·농지 외 1천분의 28이므로 ㄱ이 옳고, 합유물 및 총유물의 분할로 인한 취득은 1천분의 23이므로 ㄴ도 옳다.
원시취득은 1천분의 28이되 공유수면의 매립·간척으로 인한 농지 취득은 따로 낮은 세율이 적용되므로 이를 괄호로 제외한 ㄷ의 연결이 옳다.
상속 외의 무상취득은 원칙적으로 1천분의 35이지만 법령으로 정한 비영리사업자의 무상취득은 1천분의 28이므로 ㄹ도 옳아, 네 가지 모두 옳게 연결되어 있다.

등록면허세는 등록을 하려는 자가 과세표준에 세율을 적용하여 산출한 세액을 등록을 하기 전까지 납세지를 관할하는 지방자치단체의 장에게 신고·납부하여야 하는 신고납부 세목이므로 ④가 옳다. 반면 부동산 등기에 대한 등록면허세의 납세지는 부동산 소재지이지 부동산 소유자의 주소지가 아니므로 ①은 틀린 설명이다.

환매등기를 병행하는 부동산의 매매로서 환매기간 내에 매도자가 환매한 경우, 그 매도자와 매수자의 취득은 지방세법상 세율의 특례 대상이어서 표준세율에서 중과기준세율을 뺀 세율로 산출한 금액을 세액으로 한다. 따라서 "표준세율에 중과기준세율을 합한 세율로 산출한다"는 설명은 공제를 가산으로 뒤바꾼 것이어서 틀렸다.

상속으로 인한 일정한 취득, 법인의 합병, 공유물의 분할, 건축물의 이전, 이혼에 따른 재산분할 등 형식적 취득이 같은 유형이다.

한편 중과기준세율만 적용하는 것은 건축물의 개수, 과점주주의 취득, 선박·차량 등의 종류 변경, 존속기간 1년을 초과하는 임시건축물의 취득 등 별개의 특례 사안이고, 표준세율에 중과기준세율의 배수를 더하는 방식은 대도시 내 법인의 부동산 취득 등 중과세 규정에서 쓰인다.

지방자치단체 징수금은 체납처분비 → 지방세 → 가산금의 순서로 징수하므로 ⑤가 옳은 설명이다.

건축물에 부속된 조작설비 등이 주체구조부와 일체를 이루어 건축물로서의 효용가치를 이루는 경우에는, 그 조작설비를 주체구조부 취득자 외의 자가 가설하였더라도 주체구조부의 취득자가 이를 함께 취득한 것으로 보므로 ②가 옳은 설명이다.

지방세기본법상 등록면허세는 구세(자치구세) 세목이며 특별시세가 아니다. 반면 주민세·취득세·지방소비세·지방교육세는 특별시세에 해당하므로, 특별시세 세목이 아닌 것은 ⑤ 등록면허세이다.

이혼에 따른 위자료를 금전이 아닌 부동산으로 지급하는 것은 위자료 지급채무를 소멸시키기 위해 부동산 소유권을 대물변제로 이전하는 것이므로 유상으로 자산을 이전하는 양도에 해당한다.
따라서 ② 법원의 확정판결에 의한 이혼위자료로 배우자에게 토지의 소유권을 이전하는 경우가 양도소득세 과세대상인 양도이다.
반면 ① 신탁해지로 인한 소유권 환원, ③ 지분 변경 없는 공유토지의 단순 재분할, ④ 본인이 경매·공매로 자기 자산을 재취득하는 경우, ⑤ 매매원인무효 판결에 따른 원상회복은 모두 실질적인 자산 이전이 없거나 애초의 유상이전 자체가 부인되는 경우이므로 양도로 보지 않는다.

취득당시 실지거래가액을 확인할 수 없어 취득가액을 추계로 산정할 때에는 매매사례가액 → 감정가액 → 환산가액 → 기준시가의 순서로 적용한다.
따라서 ① 매매사례가액, 환산가액, 감정가액, 기준시가의 순으로 적용한다는 서술은 감정가액과 환산가액의 순서가 뒤바뀌어 틀렸다.
② 실지거래가액이 확인되면 그에 따라 양도가액·취득가액을 산정하고, ③ 실지거래가액 적용 시 자본적지출액은 필요경비에 포함되며, ④ 매매사례가액 등을 취득가액으로 하는 경우 개별공시지가의 3/100에 해당하는 금액이 필요경비로 개산공제되고, ⑤ 양도가액을 기준시가로 산정하면 취득가액도 기준시가로 산정하는 것은 모두 옳은 설명이다.

장기보유특별공제는 보유기간 3년 이상인 자산부터 적용되므로, 1세대1주택 요건을 충족한 고가주택이라도 보유기간이 2년 6개월에 불과하면 3년 미만이라 공제를 받을 수 없다.
따라서 ③ 보유기간 2년 6개월인 고가주택에 장기보유특별공제가 적용된다는 서술이 틀렸다.
① 미등기 건물은 공제대상에서 제외되고, ② 등기된 상가건물도 3년 이상 보유하면 공제가 적용되며, ④ 공제액은 양도차익에 보유기간별 공제율을 곱해 산정하고, ⑤ 보유기간 12년인 등기된 상가건물은 최고 구간인 100분의 30의 공제율이 적용되므로 모두 옳은 설명이다.

양도소득세 예정신고를 하지 않은 경우에도 확정신고를 하면 무신고에 따른 불이익이 일부 완화될 뿐, 예정신고 불이행에 따른 가산세가 전혀 부과되지 않는 것은 아니다.
따라서 ② 예정신고를 하지 않고 확정신고만 하면 예정신고에 대한 가산세가 부과되지 않는다는 서술이 틀렸다.
① 토지거래허가구역 밖의 토지를 2015년 5월 15일 양도하였다면 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내인 7월 31일까지 예정신고하여야 하고, ③ 분할납부 가능, ④ 예정신고를 한 경우 확정신고 생략 가능, ⑤ 수용에 따른 물납 신청기한은 모두 옳은 설명이다.

1세대 1주택 비과세를 적용할 때 겸용주택은 주택 면적이 주택 외 면적보다 큰 경우에만 전부를 주택으로 보고, 그렇지 않으면 주택 부분만 주택으로 본다. 여기서는 주택 80㎡ < 상가 120㎡이므로 상가 120㎡는 과세된다.
부수토지 800㎡는 건물 면적비율로 안분하여 주택분 $800\times\frac{80}{200}=320$㎡, 상가분 $800\times\frac{120}{200}=480$㎡가 된다.
도시지역 내 주택부수토지의 비과세 한도는 주택 정착면적의 5배인 $80\times 5=400$㎡이고 주택분 토지 320㎡는 이에 미달하므로 전부 비과세된다.
따라서 양도소득세가 과세되는 것은 건물 120㎡, 토지 480㎡이다.

양도소득세 과세대상이 되는 부동산에 관한 권리 중 임차권은 등기된 부동산임차권만 해당하며, 등기되지 않은 부동산임차권은 과세대상에서 제외된다.
따라서 ④ 등기되지 않은 부동산임차권의 양도는 양도소득세 과세대상이 아니다.
① 지상권, ② 전세권은 등기 여부와 무관하게 부동산에 관한 권리로 과세대상이고, ③ 골프회원권은 기타자산으로, ⑤ 사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권도 기타자산으로 모두 과세대상에 해당한다.

재산세의 과세표준은 토지·건축물·주택 모두 시가표준액에 공정시장가액비율을 곱하여 산정하며(주택 100분의 60, 토지·건축물 100분의 70), 취득가격이 확인되더라도 그 장부가액을 과세표준으로 하지는 않는다.
따라서 ③ 토지의 과세표준을 사실상 취득가격이 증명되는 때 장부가액으로 한다는 서술이 틀렸다.
①② 공정시장가액비율에 관한 서술은 옳고, ④ 둘 이상의 세율이 해당하는 경우 높은 세율을 적용하며, ⑤ 주택분 재산세는 건물과 부속토지를 통합하여 주택별로 표준세율을 적용하므로 모두 옳다.

주택에 대한 재산세는 해당 연도 세액이 20만원 이하인 경우에만 조례로 정하는 바에 따라 7월에 한꺼번에 부과·징수할 수 있고, 이를 초과하면 세액의 2분의 1씩 7월(16~31일)과 9월(16~30일)에 나누어 부과·징수한다.
세액이 100만원인 경우는 이 기준을 초과하므로 7월에 한꺼번에 징수할 수 없어 ① 서술이 틀렸다.
② 납세고지서는 토지·건축물·주택·선박·항공기별로 구분하여 납기개시 5일 전까지 발급하고, ③ 토지분은 납세의무자별로 한 장의 고지서로 합산 발급하며, ④ 재산세는 관할 지방자치단체장이 보통징수 방법으로 부과·징수하고, ⑤ 고지서 1장당 세액이 2천원 미만이면 징수하지 않는 것이 모두 옳다.

종합부동산세는 주택과 토지만을 과세대상으로 하므로 ㄷ 공장용 건축물은 과세대상이 아니다.
ㄹ 회원제 골프장용 토지 중 구분등록 대상이 되는 토지는 재산세 분리과세대상이어서 종합합산·별도합산 어느 쪽에도 들어가지 않으므로 역시 과세대상이 아니다.
ㄴ은 부부가 지분을 균등하게 보유하므로 인별로 각 5억원이 되어 주택분 공제액 6억원에 미달하여 과세되지 않는다.
반면 ㄱ 여객자동차운송사업의 차고용 토지(최저보유차고면적기준의 1.5배 이내)는 재산세 별도합산과세대상으로서 공시가격 합계가 80억원을 초과하면 과세되므로, 100억원인 경우 과세대상에 해당한다.

재산세 과세기준일은 6월 1일이므로, ㄱ처럼 5월 31일에 잔금을 받고 소유권이전등기까지 마친 매도인은 기준일 현재 소유자가 아니어서 납세의무자가 아니다.
ㄷ 위탁자별로 구분되어 수탁자 명의로 등기·등록된 신탁재산은 수탁자가 납세의무자이므로 위탁자는 해당하지 않는다.
ㄹ 환지계획에서 체비지로 정한 토지는 사업시행자를 납세의무자로 보므로 종전 토지소유자는 해당하지 않는다.
반면 ㄴ 공유토지는 분할등기가 되지 않았더라도 각 지분권자가 그 지분에 해당하는 부분에 대하여 납세의무를 지므로 납세의무자에 해당한다.

국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 광역계획권은 둘 이상의 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 관할 구역에 걸치는 경우 국토교통부장관이, 하나의 도의 관할 구역에 속하는 경우 도지사가 지정하는 것이지, 광역시장은 지정권자가 아니다.
나머지 지문은 모두 옳은 설명으로, 광역도시계획과 도시ㆍ군기본계획의 내용이 다를 때 광역도시계획이 우선한다는 점, 도지사가 시장ㆍ군수의 요청에 따라 단독으로 수립할 수 있다는 점, 공청회 개최의무, 국토교통부장관의 조정 시 중앙도시계획위원회 심의를 거쳐야 한다는 점은 모두 법령상 규정된 내용이다.

도시ㆍ군관리계획 결정의 효력은 지형도면을 고시한 날부터 발생하며, "고시한 날의 다음 날부터"가 아니다.
용도지구 지정을 도시ㆍ군관리계획으로 결정하는 점, 주민이 기반시설의 설치ㆍ정비ㆍ개량에 관한 사항을 입안권자에게 제안할 수 있는 점, 도시ㆍ군관리계획이 광역도시계획ㆍ도시ㆍ군기본계획에 부합되어야 하는 점, 도시ㆍ군기본계획 수립 시 도시ㆍ군관리계획을 함께 입안할 수 있는 점은 모두 옳은 설명이다.

기반시설부담구역에 설치가 필요한 기반시설의 종류(도로, 공원, 녹지, 수도, 하수도, 폐기물처리시설, 학교 등)에는 학교가 포함되지만 대학은 제외된다.
따라서 공원ㆍ도로ㆍ폐기물처리시설ㆍ녹지는 해당시설이지만, 대학은 기반시설부담구역의 설치 필요 기반시설에 해당하지 않는다.

공동구가 설치된 경우 전선로ㆍ통신선로ㆍ수도관ㆍ열수송관 등은 공동구에 의무적으로 수용되는 시설인 반면, 가스관과 하수도관은 공동구협의회의 심의를 거쳐 수용 여부를 정하는 시설이다.

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 시행령은 지구단위계획구역의 지정목적이 한옥마을 보존이나 차 없는 거리 조성 등에 해당하는 경우, 지구단위계획으로 「주차장법」 제19조제3항에 따른 주차장 설치기준을 100퍼센트까지 완화하여 적용할 수 있다고 규정한다.
따라서 괄호에 들어갈 값은 ⑤ 100이다. 지구단위계획으로 완화할 수 있는 용적률이 해당 용도지역 용적률의 120퍼센트 이내인 것과 혼동하지 않아야 한다.

도시ㆍ군계획시설부지에 대한 매수청구에서 매수의무자가 매수하기로 결정한 토지는 매수 결정을 알린 날부터 2년 이내에 매수하여야 하며, 3년이 아니다.
지방자치단체가 매수의무자인 경우 토지소유자가 원하면 채권을 발행하여 매수대금을 지급할 수 있는 점, 도시ㆍ군계획시설채권의 상환기간이 10년 이내인 점, 매수하지 아니하기로 결정한 경우 개발행위허가를 받아 공작물을 설치할 수 있는 점, 시행자가 정하여진 경우 그 시행자에게 매수를 청구할 수 있는 점은 모두 옳은 설명이다.

도시·군관리계획으로 결정하는 사항은 용도지역·용도지구의 지정·변경, 개발제한구역·도시자연공원구역·시가화조정구역·수산자원보호구역의 지정·변경, 기반시설의 설치·정비 또는 개량에 관한 계획, 도시개발사업이나 정비사업에 관한 계획, 지구단위계획구역의 지정·변경과 지구단위계획 등이다(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제2조제4호).
ㄱ 도시자연공원구역의 지정, ㄷ 도시개발사업에 관한 계획, ㄹ 기반시설의 정비에 관한 계획은 모두 여기에 해당한다. 반면 ㄴ 개발밀도관리구역은 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수가 지방도시계획위원회 심의를 거쳐 지정하는 것으로, 도시·군관리계획으로 결정하는 사항이 아니다.

국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 기반시설 중 폐차장은 환경기초시설에 해당하며 교통시설이 아니다.
공간시설-유원지, 공공ㆍ문화체육시설-청소년수련시설, 방재시설-저수지, 환경기초시설-하수도의 연결은 모두 옳은 설명이다.

「택지개발촉진법」에 따른 택지개발지구로 지정ㆍ고시되었다가 택지개발사업의 완료로 지구 지정이 해제되는 경우, 그 지역은 지구 지정 이전의 용도지역으로 환원되지 아니한다(택지개발지구 지정으로 이미 결정ㆍ고시된 것으로 의제된 용도지역의 효력이 유지된다).
도시지역 축소에 따른 용도지역 변경 시 의견청취 절차를 생략할 수 있는 점, 「농지법」상 농업진흥지역으로 지정ㆍ고시된 관리지역이 농림지역으로 결정ㆍ고시된 것으로 의제되는 점, 세부 용도지역 지정에 도시ㆍ군관리계획 결정이 필요한 점, 세부 용도지역이 지정되지 아니한 경우 보전녹지지역에 관한 규정을 적용하는 점은 모두 옳은 설명이다.

개발행위허가를 받은 자가 그 개발행위를 마치면 관할 행정청의 준공검사를 받아야 하지만, 토지의 분할 및 물건을 쌓아놓는 행위에 대한 개발행위허가는 준공검사 대상에서 제외된다.
건축물 연면적을 5퍼센트 범위에서 확대하려면 변경허가를 받아야 하는 점, 경관 등에 관한 조치를 할 것을 조건으로 허가할 수 있는 점, 「도시개발법」에 따른 도시개발사업에 의한 건축물 건축은 개발행위허가가 불필요한 점, 공공용지를 위한 토지분할은 개발행위허가가 불필요한 점은 모두 옳은 설명이다.

국토계획법령상 토지적성평가는 도시·군관리계획을 입안할 때 원칙적으로 실시하지만, 도시·군계획시설 부지에서 도시·군관리계획을 입안하는 경우 등에는 예외적으로 이를 실시하지 아니할 수 있다.

• 사회복지시설이 도시지역에 있다고 하여 반드시 도시·군계획시설로 결정해야 하는 것은 아니다.
• 매수청구 대상에는 지목이 대(垈)인 토지뿐 아니라 그 지상 건축물도 포함된다.
• 용도지역의 건축물 용도·종류·규모 제한 규정은 도시·군계획시설에는 적용되지 않는다.
• 행정청인 시행자의 처분에 대해서도 행정심판을 제기할 수 있다.

토지거래허가구역에서는 용도지역과 무관하게 일정 면적을 초과하는 토지에 관하여 소유권·지상권 등을 이전·설정하는 유상계약을 체결하려면 원칙적으로 허가를 받아야 한다. 매수인이 농업경영을 목적으로 하는 농업인이라는 사정은 허가 여부 판단(이용목적 심사)에서 고려될 뿐 허가 자체를 면제하는 사유는 아니다.

나머지 지문은 옳다.

• 대가를 받고 지상권을 설정하는 계약도 허가 대상이다.
• 허가를 받으면 「농지법」상 농지취득자격증명을 받은 것으로 의제된다.
• 자기 거주용 주택용지 취득 목적은 허가기준을 충족하는 경우로서 기속적으로 허가하여야 한다.
• 불허가처분 통지를 받은 날부터 1개월 이내에 토지에 관한 권리의 매수를 청구할 수 있다.

도시개발법상 환지처분은 행정상 처분이나 그 밖의 법률행위로 종전의 토지에 전속(專屬)하는 권리관계에 대하여는 영향을 미치지 아니한다고 규정되어 있으므로, "영향을 미친다"고 서술한 것은 틀리다.

나머지 지문은 모두 법령에 부합한다.

• 환지는 환지처분 공고일의 다음 날부터 종전의 토지로 본다.
• 행사할 이익이 없어진 지역권은 공고일이 끝나는 때 소멸한다.
• 보류지는 환지 계획에서 정한 자가 공고일 다음 날 소유권을 취득한다.
• 청산금은 공고일 다음 날 확정된다.

도시개발법령상 학교·공공청사 등 공공시설용지를 공급하는 경우에는 그 조성토지의 가격을 감정평가업자가 평가한 가격 이하로 정할 수 있다.

• 지방자치단체인 시행자도 토지상환채권을 발행할 수 있다.
• 지방자치단체 등 공공시행자는 토지 소유 비율과 무관하게 토지를 수용·사용할 수 있어 3분의 2 소유 요건은 적용되지 않는다.
• 시행자는 조성토지 대금의 전부 또는 일부를 미리 받을 수 있다.
• 원형지는 도시개발구역 전체 토지면적의 3분의 1 이내에서만 공급할 수 있다.

도시개발법상 국토교통부장관이 도시개발구역을 지정할 수 있는 경우는 국가가 사업을 시행할 필요가 있는 경우, 관계 중앙행정기관의 장이 지정을 요청하는 경우, 한국토지주택공사 등 공공기관의 장이 30만 제곱미터 이상으로 국가계획과 밀접한 관련이 있는 구역의 지정을 제안하는 경우, 천재지변 등으로 긴급히 시행할 필요가 있는 경우 등으로 한정되어 있고, 지방공사의 장이 지정을 요청하는 경우는 이에 해당하지 않는다.

도시개발법령상 도시개발구역을 지정한 후에 개발계획을 수립할 수 있는 경우로는 개발계획을 공모하는 경우(① 개발계획 공모), 자연녹지지역(② 자연녹지지역)·생산녹지지역·도시지역 외의 지역(③ 도시지역 외의 지역)에 지정하는 경우, 국토교통부장관이 국가균형발전을 위하여 관계 중앙행정기관의 장과 협의하여 지정하는 경우(④ 상업지역 지정) 등이 규정되어 있다.
여기에는 구역에 포함되는 주거지역·상업지역·공업지역 면적의 합계가 전체 도시개발구역 지정 면적의 100분의 30 이하인 지역도 포함되는데, ⑤는 주거지역이 100분의 40이어서 기준인 100분의 30을 초과하므로 이에 해당하지 않는다.

도시개발법상 지정권자가 도시개발사업을 환지 방식으로 시행하려고 개발계획을 수립할 때에는 환지 방식이 적용되는 지역의 토지면적 3분의 2 이상에 해당하는 토지 소유자와 토지 소유자 총수의 2분의 1 이상의 동의를 받아야 하지만, 시행자가 국가나 지방자치단체인 경우에는 토지 소유자의 동의를 받을 필요가 없다.
따라서 시행자가 지방자치단체인데도 동의를 받아야 한다는 ④ 지문은 틀리다. ① 서로 떨어진 둘 이상의 지역을 결합한 하나의 구역 지정, ② 분할 후 사업시행지구 면적 각각 1만 제곱미터 이상, ③ 세입자의 주거 및 생활 안정 대책을 구역 지정 후 개발계획에 포함, ⑤ 개발계획의 도시·군기본계획 부합은 모두 법령에 맞는 설명이다.

도시개발법령상 조성토지등의 가격 평가는 원칙적으로 감정평가업자 둘 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정하는 것이 기본 원칙이다.

도시 및 주거환경정비법령상 기본계획에 대하여는 5년마다 그 타당성 여부를 검토하여 그 결과를 기본계획에 반영하여야 하므로, "3년마다"라고 서술한 것은 틀리다.

나머지 지문은 모두 법령에 부합한다.

• 대도시가 아닌 시는 도지사가 수립이 필요하다고 인정하는 경우를 제외하고는 기본계획을 수립하지 않을 수 있다.
• 수립 시 14일 이상 주민 공람과 지방의회 의견 청취를 거쳐야 한다.
• 대도시 시장이 아닌 시장이 수립한 때에는 도지사의 승인을 받아야 한다.
• 수립한 때에는 지체 없이 지방자치단체 공보에 고시하여야 한다.

도시 및 주거환경정비법령상 토지등소유자가 도시환경정비사업을 시행하는 경우에는 사업시행인가를 받은 후 규약이 정하는 바에 따라 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정하는 것이므로, 경쟁입찰의 방법에 의하여야 한다는 ① 지문은 틀리다.
이에 비해 ② 시장·군수가 직접 시행하는 경우에는 주민대표회의가 경쟁입찰의 방법으로 추천한 자를 시공자로 선정하여야 하고, ③ 그 입찰방식에는 일반경쟁입찰·제한경쟁입찰·지명경쟁입찰이 있으며, ④ 조합원 100명 이하인 정비사업은 조합총회에서 정관 등이 정하는 바에 따라 선정할 수 있고, ⑤ 시공자와의 공사계약에는 기존 건축물의 철거공사에 관한 사항을 포함시켜야 한다.

도시정비법상 정관의 기재사항 중 조합원의 자격, 정비구역의 위치 및 면적, 조합의 비용부담 및 회계, 시공자·설계자의 선정 및 계약서에 포함될 내용 등을 변경하려면 총회에서 조합원 3분의 2 이상의 동의를 받아야 한다.
반면 대의원의 수 및 선임절차는 이러한 특별 의결정족수가 요구되는 사항이 아니라 일반 정관변경 절차로 변경할 수 있다.

청산금을 지급받을 권리 또는 이를 징수할 권리는 이전고시일의 다음 날부터 5년간 행사하지 아니하면 소멸한다. 기산점이 고시일 다음 날이므로 "소유권 이전의 고시일로부터 5년간"이라고 한 ④는 틀린 설명이다.
① 정관등에 정하거나 총회의 의결을 거쳐 따로 정한 경우 관리처분계획인가 후부터 이전고시일까지 분할징수할 수 있고, ② 종전 토지·건축물의 가격과 분양받은 대지·건축물의 가격은 규모·위치·용도·이용상황·정비사업비 등을 참작하여 평가하며, ③ 시장·군수등이 아닌 사업시행자는 시장·군수등에게 징수를 위탁할 수 있고, ⑤ 저당권자는 청산금 지급 전에 압류절차를 거쳐 물상대위로 저당권을 행사할 수 있다.

도시정비법령상 가로주택정비사업은 소규모 정비사업의 절차를 간소화하기 위한 특례가 인정되어, 조합을 설립하려는 경우 추진위원회를 구성하는 절차 없이 바로 조합설립인가를 받을 수 있다.
조합은 설립인가를 받은 날부터 일정 기간 내 등기함으로써 성립하고, 조합임원은 다른 정비사업 조합의 임원을 겸할 수 없으며, 주택재건축사업도 원칙적으로 조합을 설립하여 시행하므로 나머지 보기는 틀린 설명이다.

도시정비법상 시장·군수 등이 정비사업을 직접 시행할 수 있는 사유 중 하나로, 정비구역 안의 국·공유지 면적이 전체 토지면적의 2분의 1 이상이고 토지등소유자의 과반수가 직접시행에 동의하는 경우를 규정한다.
이 보기는 그 기준을 3분의 1 이상으로 잘못 제시하고 있어 직접시행 사유에 해당하지 않는다.

주택법령상 연간 20호(세대) 이상의 주택건설사업이나 연간 1만㎡ 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 국토교통부장관에게 등록하여야 한다.

주택법상 사업주체(지방공사 등 공공 사업주체 포함)가 견본주택을 건설하는 경우에는 마감자재 목록표와 견본주택 각 실 내부를 촬영한 영상물 등을 제작하여 시장·군수·구청장에게 제출하여야 한다.
도시형 생활주택과 관광특구 내 일정 층수 이상 공동주택은 분양가상한제 적용이 배제되고, 분양가심사위원회는 시·도지사가 아니라 시장·군수·구청장이 설치·운영하므로 나머지 보기는 틀린 설명이다.

주택법령상 사업주체가 매도청구소송 등 소송으로 공사착수가 지연되어 연장을 신청하는 경우, 사업계획승인권자는 그 분쟁이 종료된 날부터 1년의 범위에서 공사 착수기간을 연장할 수 있다.
이 보기는 연장기간을 2년으로 제시하고 있어 틀린 설명이다.

주택법령상 사업주체가 주택건설대지면적의 100분의 95 이상에 대해 사용권원을 확보하지 못한 경우라도 100분의 80 이상을 확보하면 매도청구를 할 수 있되, 이 경우 사용권원을 확보하지 못한 대지의 소유자 중 지구단위계획구역 결정고시일 10년 이전에 해당 대지의 소유권을 취득하여 계속 보유하고 있는 자에 대하여는 매도청구를 할 수 없도록 하여 장기보유자를 보호한다.

주택법령은 주택건설사업을 시행하려는 자가 주택단지를 공구별로 분할하여 건설·공급할 수 있는 대상을 전체 세대수가 600세대 이상인 주택단지로 정하고 있다.
따라서 괄호에 들어갈 값은 ⑤ 600이다. 하나의 공구는 세대수가 300세대 이상이어야 한다는 기준과 구별해야 한다.

주택법령상 리모델링주택조합 설립인가를 신청할 때에는 창립총회 회의록, 조합원 전원이 자필로 연명한 조합규약, 사용검사 후 15년 이상 경과하였음을 증명하는 서류, 조합원 명부 등을 첨부하여야 한다.
반면 토지사용승낙서는 지역주택조합·직장주택조합 등 신규 주택건설을 위한 조합 설립 시 요구되는 서류로, 이미 구분소유자들이 조합원이 되는 리모델링주택조합 설립인가에는 필요하지 않다.

주택법상 사업계획승인권자는 원칙적으로 대지면적 10만제곱미터 이상이면 시·도지사 또는 대도시 시장, 10만제곱미터 미만이면 시장·군수 등이지만, 국가 및 한국토지주택공사가 시행하는 경우와 대통령령으로 정하는 경우에는 국토교통부장관이 승인권자가 된다.
ㄱ은 한국토지주택공사가 시행하는 사업이므로 대지면적과 무관하게 국토교통부장관이, ㄴ은 지역균형개발이 필요하여 국토교통부장관이 지정·고시하는 지역에서 시행하는 주택건설사업이므로 역시 국토교통부장관이 승인권자이다.
따라서 ① ㄱ: 국토교통부장관, ㄴ: 국토교통부장관이 옳다(한옥은 50호 이상이면 사업계획승인 대상이다).

건축법 제3조는 문화재보호법에 따른 지정문화재, 철도나 궤도의 선로 부지에 있는 운전보안시설·철도 선로의 위아래를 가로지르는 보행시설·플랫폼·급수급탄시설, 고속도로 통행료 징수시설 등을 건축법을 적용하지 않는 건축물로 열거하고 있다.
④ 지역자치센터(주민센터)는 이러한 적용 제외 목록에 포함되지 않으므로 건축법이 그대로 적용되는 건축물이다.

건축법령상 다중이용 건축물은 문화 및 집회시설(전시장과 동·식물원은 제외)·종교시설·판매시설·운수시설 중 여객용 시설·의료시설 중 종합병원·숙박시설 중 관광숙박시설로 쓰는 바닥면적의 합계가 5천 제곱미터 이상인 건축물이거나, 용도와 관계없이 16층 이상인 건축물이다.
③ 관광호텔은 바닥면적 합계가 4천 제곱미터여서 면적 요건에는 미달하지만 16층이므로 층수 요건만으로 다중이용 건축물에 해당한다.
② 전시장(5천 제곱미터·10층)과 ⑤ 동물원(5천 제곱미터·2층)은 문화 및 집회시설이지만 전시장·동식물원은 대상 용도에서 명시적으로 제외되고 16층에도 미달하며, ④ 연구소는 교육연구시설로서 대상 용도 자체가 아니고 15층이어서 해당하지 않는다.
① 성당은 종교시설이나 4천 제곱미터·5층으로 두 요건 모두 충족하지 못한다.

건축법령상 실내건축의 재료 또는 장식물은 벽·천장·바닥 및 반자틀의 재료, 실내에 설치하는 난간·창호 및 출입문의 재료, 실내에 설치하는 전기·가스·급수·배수·환기시설의 재료, 실내에 설치하는 충돌·끼임 등 안전사고 방지시설의 재료로 규정되어 있다(건축법 시행령 제3조의4).
ㄱ 배수시설, ㄴ 환기시설, ㅁ 전기시설의 재료는 셋째 항목에, ㄷ 난간과 ㄹ 창호의 재료는 둘째 항목에 각각 해당하므로 ㄱ~ㅁ 전부가 실내건축의 재료에 해당한다.

건축법 시행령 제53조는 경계벽 설치 대상으로 단독주택 중 다가구주택의 각 가구 간, 공동주택(기숙사 제외)의 각 세대 간, 기숙사의 침실 간, 의료시설의 병실 간, 교육연구시설 중 학교의 교실 간, 노유자시설의 호실 간, 숙박시설의 객실 간 등을 열거하고 있다.
③ 판매시설 중 상점 간은 이 열거 대상에 포함되지 않으므로 경계벽 설치 의무가 없다.

건축법 제54조 제1항은 대지가 지역·지구(녹지지역과 방화지구는 제외)에 걸치는 경우 대지의 과반이 속하는 지역·지구의 규정을 그 건축물과 대지 전부에 적용하는 것을 원칙으로 하면서, 단서에서 건축물이 미관지구에 걸치는 경우에는 건축물과 대지 전부에 미관지구에 관한 규정을 적용하도록 정하므로 ②가 옳다.
① 방화지구와 그 밖의 구역의 경계가 방화벽으로 구획되면 그 밖의 구역에 있는 부분에는 방화지구 규정이 적용되지 않으므로 '건축물 전부에 적용'은 틀리다.
③ 대지가 녹지지역과 그 밖의 지역에 걸치면 각 지역·지구의 규정을 각각 적용하고, 전부 적용으로 돌아가는 예외는 녹지지역 안의 건축물이 미관지구나 방화지구에 걸치는 경우뿐이어서 취락지구에 걸치는 경우에는 전부에 취락지구 규정을 적용하지 않는다.
④ 가로구역별 건축물 높이를 조례로 정할 수 있는 자는 특별시장·광역시장이며, ⑤ 일조 확보를 위해 인접 대지경계선으로부터 1.5미터 이상 띄우는 규정은 전용주거지역·일반주거지역에 적용되고 상업지역에는 적용되지 않는다.

건축법 제18조에 따르면 국토교통부장관에게 건축허가 제한을 요청할 수 있는 자는 국방부장관·문화재청장·환경부장관 등 관계 주무부장관이며, 교육감은 이러한 요청권자에 해당하지 않는다.
따라서 ② 지문은 틀린 설명으로 정답이 된다.
참고로 시·도지사는 지역계획이나 도시·군계획상 필요하면 관할 시장·군수·구청장의 건축허가를 제한할 수 있고, 착공제한 기간은 2년 이내(1회에 한해 1년 연장 가능)이며, 시·도지사의 제한이 지나치다고 인정되면 국토교통부장관이 해제를 명할 수 있다.

건축법 시행령 제27조의2에 따라 공개공지 등을 확보해야 하는 대상 지역은 일반주거지역·준주거지역·상업지역·준공업지역으로 한정되며, 일반공업지역은 이 대상 지역에 포함되지 않는다.
따라서 ① 일반공업지역에 있는 종합병원은 바닥면적 요건 충족 여부와 무관하게 공개공지 설치 대상이 아니다.

농지법령상 농지취득자격증명 발급 없이 농지를 취득할 수 있는 경우는 상속, 시효의 완성, 공유농지의 분할, 담보농지의 취득, 농업법인의 합병 등 법률의 규정이나 특별한 사유로 소유권이 이전되는 경우로 한정된다.
② 농지전용신고를 한 자가 그 농지를 매매 등으로 취득하는 경우는 통상적인 취득에 해당하므로 농지취득자격증명을 발급받아야 하는 경우이며, 자격증명 없이 취득 가능한 예외에 해당하지 않는다.

농지법상 소유 농지를 자기의 농업경영이나 주말·체험영농에 이용하지 아니하게 된 경우에는 원칙적으로 1년 이내에 처분하여야 하지만, 징집·소집으로 자경할 수 없게 된 경우 등은 처분의무가 면제되는 정당한 사유로 인정된다.
따라서 ⑤ 징집으로 인해 주말·체험영농에 이용하지 못하게 된 경우에도 1년 이내에 처분하여야 한다는 설명은 틀렸다.