21년 1회차

공인중개사법상 중개대상물은 토지·건축물 그 밖의 토지의 정착물·입목·공장재단 및 광업재단이며, 토지는 지목과 무관하게 당연히 중개대상물에 해당하므로 ④ 지목(地目)이 양어장인 토지가 정답이다. 판례상 토지에서 채굴되지 않은 광물, 영업상 노하우 등 무형의 재산적 가치, 토지로부터 분리되어 동산이 된 수목, 특정 부동산에 관한 물권변동을 목적으로 하지 않는 이주자택지 수분양권과 같은 지위는 중개대상물로 인정되지 않는다.

공인중개사법 시행령상 정책심의위원회는 중개보수 변경에 관한 사항을 심의할 수 있고(ㄱ), 위원장 1명을 포함하여 7명 이상 11명 이내의 위원으로 구성한다(ㄴ). 반면 위원장은 국토교통부장관이 아니라 국토교통부 제1차관이 맡으며(ㄷ 틀림), 위원장이 부득이한 사유로 직무를 수행할 수 없을 때에는 위원 중 호선된 자가 아니라 위원장이 미리 지명한 위원이 그 직무를 대행한다(ㄹ 틀림). 따라서 옳은 것은 ① ㄱ, ㄴ이다.

甲과 乙 사이의 매매계약과 별도로 乙이 丙에게 명의신탁하여 매도인 甲으로부터 丙 앞으로 곧바로 소유권이전등기가 이루어진 경우는 3자간(중간생략형) 등기명의신탁에 해당한다. 甲乙간 매매계약 자체는 유효하므로 乙은 매도인 甲의 소유권에 기한 방해배제청구권을 대위행사하여 丙명의 등기의 말소를 구할 수 있다(ㄷ).

• ㄱ: 부동산실명법상 명의신탁약정과 그에 따른 丙명의 등기는 무효이므로 소유권은 여전히 甲에게 남아 있어, 丙명의 등기가 유효하다는 설명은 틀리다.
• ㄴ: 丙이 소유권을 취득한 바 없으므로, 乙이 丙에게 매매대금 상당의 부당이득반환을 구할 수 있다는 설명도 틀리다.

자기 소유 토지에 분묘를 설치한 뒤 이장 특약 없이 토지를 양도하여 분묘기지권을 취득한 이른바 양도형 분묘기지권의 경우, 대법원 전원합의체는 특별한 사정이 없는 한 분묘기지권이 성립한 때부터 토지 소유자에게 지료를 지급할 의무가 있다고 판시하였다. 따라서 '甲은 토지사용의 대가로서 지료를 지급할 의무가 없다'는 설명이 틀리다.

참고로 20년간 점유로 시효취득한 분묘기지권은 기산점이 달라, 토지 소유자가 지료를 청구한 때부터의 지료를 지급할 의무가 있다.

나머지 지문은 확립된 판례 법리와 일치한다.

• 분묘기지권은 등기 없이 성립하는 관습법상 물권이어서 등기사항증명서로 확인할 수 없다.
• 수호·제사에 필요한 범위의 주위 공지까지 효력이 미친다.
• 유골이 존재해 원상회복이 가능한 일시적 멸실이면 소멸하지 않는다.
• 새로운 분묘를 설치할 권능은 포함되지 않는다.

공인중개사법상 개업공인중개사가 중개대상물에 대해 표시·광고를 할 때에는 중개사무소 및 개업공인중개사에 관한 사항을 명시해야 하지만, 중개보조원에 관한 사항은 명시해서는 안 된다. 따라서 중개보조원에 관한 사항까지 명시해야 한다는 ① 설명이 틀리다. 나머지 지문인 부당한 표시·광고 금지, 국토교통부장관의 기본·수시 모니터링, 모니터링 업무의 위탁은 법령 내용과 일치한다.

집합건물법상 구분소유자는 원칙적으로 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없지만, 규약으로 달리 정한 경우에는 분리 처분이 허용된다. 따라서 규약으로 달리 정한 경우에도 분리 처분할 수 없다고 서술한 ④가 틀린 지문이다. 나머지 지문은 아파트 지하실 등 공용부분의 성질, 전유부분의 용도 제한, 공용부분 지분의 전유부분과의 일체 처분 원칙, 일부공용부분의 귀속에 관한 집합건물법 법리와 일치한다.

중개보조원에 대한 직무교육은 개업공인중개사가 등록관청에 고용 신고를 하기 전에 미리 받도록 해야 하는 것이지, 신고 후 업무개시 전까지 받도록 하면 되는 것이 아니다. 따라서 ④ 설명이 틀리다. 나머지 지문인 고용관계 종료 시 10일 이내 신고, 소속공인중개사에 대한 자격 확인 요청, 고용인의 업무상 행위에 대한 개업공인중개사의 책임(사용자책임 의제), 협회 통보는 법령 내용과 일치한다.

개업공인중개사가 아닌 자가 '공인중개사사무소', '부동산중개' 또는 이와 유사한 명칭을 사용한 경우의 벌칙은 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금이므로, '3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다'는 설명이 틀리다.

3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금은 무등록 중개업 등 더 중한 위반행위에 대한 벌칙이다.

나머지 지문인 분사무소의 설치신고확인서 게시, 소속공인중개사의 자격증 게시, 유사명칭 사용 판단, 옥외광고물 설치 시 성명 표기 의무는 법령·판례 내용과 일치한다.

금고 이상의 형의 집행유예를 선고받고 그 유예기간 중에 있는 자는 결격사유에 해당하여 등록할 수 없으므로 ㄴ은 맞다.

• ㄱ: 공인중개사법상 등록의 결격사유는 피성년후견인·피한정후견인이며, 피특정후견인은 결격사유에 해당하지 않아 중개사무소 등록이 가능하므로 틀리다.
• ㄷ: 법인인 개업공인중개사의 자본금 요건은 협동조합기본법상 협동조합 중 사회적협동조합은 제외하고 적용되므로, 사회적협동조합은 자본금 요건을 충족하더라도 중개사무소를 등록할 수 없어 틀리다.

공인중개사법령상 법인인 개업공인중개사가 겸업할 수 있는 업무에는 부동산의 관리대행, 부동산의 이용·개발 및 거래에 관한 상담, 개업공인중개사를 대상으로 한 중개업의 경영기법·경영정보 제공, 주택 및 상업용 건축물의 분양대행, 이사업체 소개 등 주거이전에 부수되는 용역의 알선, 공매대상 부동산의 권리분석 및 취득의 알선 등이 열거되어 있으나, 개업공인중개사를 대상으로 한 공제업무의 대행은 이에 포함되지 않으므로 ③이 정답이다.

공인중개사법령상 중개대상물 확인·설명사항과 전속중개계약에 따라 부동산거래정보망에 공개해야 할 정보에는 공통적으로 ㄱ(공법상의 거래규제에 관한 사항), ㄴ(벽면 및 도배의 상태), ㄷ(일조·소음의 환경조건)이 포함된다.
반면 ㄹ(취득 시 부담해야 할 조세의 종류와 세율)은 확인·설명사항에는 해당하지만, 부동산거래정보망 공개정보에서는 제외되는 항목이므로 공통사항에 포함되지 않는다.

「공인중개사의 매수신청대리인 등록 등에 관한 규칙」상 매수신청대리 보수의 지급시기는 당사자 간 약정이 없으면 매각대금의 지급기한일로 정해져 있는데, 이를 매각허가결정일로 설명한 부분이 틀렸다.
甲의 차순위매수신고, 입찰표 작성·제출 대리, 보증 반환 신청, 기일입찰 시 매각장소·집행법원 직접 출석 의무에 관한 나머지 설명은 모두 옳다.

공인중개사법령상 개업공인중개사가 보존해야 하는 서류는 중개대상물 확인·설명서(3년)와 거래계약서(5년)이며, 이 두 서류가 「전자문서 및 전자거래 기본법」에 따른 공인전자문서센터에 보관된 경우에는 보존의무가 면제된다.
손해배상책임보장에 관한 증서나 소속공인중개사 고용신고서는 애초에 이 보존의무의 대상 서류로 규정되어 있지 않으므로 ㄴ, ㄷ은 해당하지 않는다.

거래정보사업자지정대장에는 지정 번호 및 지정 연월일, 상호 또는 명칭과 대표자의 성명, 주된 컴퓨터설비의 내역, 전문자격자의 보유에 관한 사항이 기재사항으로 규정되어 있다.
「전기통신사업법」에 따른 부가통신사업자번호는 거래정보사업자 지정을 신청할 때 갖추어야 하는 요건·제출서류와 관련된 사항일 뿐, 지정대장 서식의 기재사항으로는 규정되어 있지 않다.

판례는 공인중개사법령상 손해배상책임보장 규정(보증보험·공제 등)의 적용대상을 개업공인중개사의 중개행위로 인한 재산상 손해에 한정하고 있으며, 위자료 등 비재산적 손해는 이 보장규정의 적용범위에 포함되지 않는다고 본다.
따라서 고의로 손해를 입힌 경우 비재산적 손해까지 공인중개사법령상 손해배상책임보장규정에 의해 배상책임이 있다는 설명은 틀렸다.

중개사무소를 등록관청 관할지역 내로 이전한 경우, 등록관청은 중개사무소등록증에 변경사항만을 적어 교부할 수 있다고 규정되어 있어, 반드시 재교부해야 한다는 ㄴ의 설명은 틀렸다.
또한 이전신고 시에는 중개사무소등록증을 첨부하여 제출해야 하므로, 제출하지 않아도 된다는 ㄷ의 설명도 틀렸다.
이전한 날부터 10일 이내 신고(ㄱ)와 건축물대장 미기재 건물로 이전 시 기재 지연사유서 제출(ㄹ)에 관한 설명은 옳다.

휴업 후 재개신고를 하면 등록관청은 보관 중이던 중개사무소등록증을 즉시 반환해야 한다.
휴업신고는 3개월을 초과하는 경우에만 의무이고(3개월 이하는 신고 불요), 6개월을 초과하는 휴업이 허용되는 사유에는 취학·질병요양·징집 외에 임신 또는 출산 등도 포함되므로 나머지 설명은 틀렸다.

공인중개사법령상 개업공인중개사는 중개사무소 이전사실을 신고한 경우, 폐업사실을 신고한 경우, 개설등록 취소처분을 받은 경우에 지체 없이 사무소의 간판을 철거해야 한다.
반면 6개월을 초과하는 휴업신고를 한 경우는 이후 재개가 예정되어 있으므로 간판 철거 의무 사유에 해당하지 않는다.

판례에 따르면 임대차계약을 알선한 개업공인중개사가 계약 체결 후에도 목적물 인도 등 계약상 의무의 이행에 관여하여 이를 주선하기로 예정되어 있었다면, 그러한 사후관리 행위도 사회통념상 중개행위의 범주에 포함된다.
중개행위 해당 여부는 개업공인중개사의 주관적 의사가 아니라 객관적으로 보아 판단해야 하고, 거래계약서에는 서명 및 날인을 모두 해야 하므로 나머지 설명은 틀렸다.

부동산 거래신고 등에 관한 법률상 토지거래허가구역 내 무허가 거래계약이나 속임수 등 부정한 방법에 의한 허가취득에 대한 벌칙은 계약체결 당시 개별공시지가에 따른 해당 토지가격의 일정 비율을 벌금으로 정하고 있고, 실제거래가격 허위신고나 신고의무자가 아닌 자의 허위신고에 대한 과태료 역시 취득가액의 비율로 규정되어 있다.
반면 외국인이 부정한 방법으로 토지취득허가를 받은 경우의 벌칙은 개별공시지가나 취득가액에 연동되지 않는 정액(징역 또는 벌금)으로 규정되어 있어 비율 형식이 아니다.

공인중개사법 제40조에 따라 폐업신고 전의 과태료부과처분의 효과는 그 처분일부터 1년간 재등록 개업공인중개사에게 승계된다. ㄱ의 甲은 처분일(2020. 11. 16.)부터 1년 이내인 2021. 10. 15.에 재등록했으므로 효과가 승계된다.
ㄴ의 乙은 폐업기간(2020. 9. 1.~2021. 10. 1.)이 1년을 초과하여 폐업신고 전 위반행위에 대한 업무정지처분을 할 수 없고, ㄷ의 丙은 폐업신고일부터 재등록일까지의 기간(2018. 9. 5.~2021. 10. 5.)이 3년을 초과하여 등록취소처분을 할 수 없다.

주택임대차보호법 제4조 제1항에 따르면 임대차기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 경우 그 기간은 2년으로 본다. 다만 같은 항 단서에서 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다고 규정하므로, 임차인 乙이 그 기간의 유효를 주장하지 못한다는 설명은 틀렸다.

반면 아래 점은 모두 옳은 설명이다.

• 묵시적 갱신 시 존속기간을 2년으로 보는 점
• 묵시적 갱신 후 임차인의 해지통지가 있으면 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 발생하는 점
• 계약갱신요구권 행사로 갱신된 임대차의 존속기간도 2년으로 보며, 이 경우에도 임차인이 언제든지 해지통지를 할 수 있는 점

공인중개사법 제35조 제1항은 자격취소 사유로 부정한 방법으로 공인중개사 자격을 취득한 경우, 다른 사람에게 성명을 사용하게 하거나 자격증을 양도·대여한 경우, 자격정지처분을 받고 자격정지기간 중에 중개업무를 행한 경우, 이 법 또는 직무와 관련하여 형법의 일정 조항 위반으로 금고 이상의 형(집행유예 포함)을 선고받은 경우를 규정한다.
ㄱ·ㄴ·ㄷ이 각각 제1호·제2호·제3호에 그대로 해당하므로 모두 자격취소 사유이다.

ㄱ·ㄴ은 절대적 등록취소 사유인 최근 1년 이내에 2회 이상 업무정지처분을 받고 다시 업무정지처분에 해당하는 행위를 한 경우이다(공인중개사법 제38조 제1항).
ㄷ은 등록 결격사유로서 금고 이상의 실형 선고를 받고 집행이 종료되거나 면제된 날부터 3년이 지나지 아니한 자이며(같은 법 제10조 제1항), ㄹ은 공탁금을 폐업 또는 사망한 날부터 3년 이내에는 회수할 수 없다는 규정이다(같은 법 제30조 제4항).

공인중개사법 제38조 제1항이 정한 필요적(절대적) 등록취소 사유이다. ㄱ(개업공인중개사인 법인의 해산)은 제1호, ㄴ(거짓이나 부정한 방법의 개설등록)은 제2호, ㄷ(이중 개설등록)은 제4호에 해당한다.
ㄹ은 금고 이상의 형의 집행유예를 받고 그 유예기간 중인 자로서 등록 결격사유(같은 법 제10조 제1항 제5호)에 해당하게 된 경우이므로 제3호에 따라 역시 등록을 취소하여야 한다. 따라서 넷 모두 해당한다.

보증변경신고를 할 때는 손해배상책임보증 변경신고서의 “보증”란에 변경 후의 보증내용을 적어 제출하므로 이 설명이 옳다.

나머지 보기는 모두 틀린 설명이다.

• 보증설정 증명서류는 전자문서로도 제출할 수 있다.
• 보증기관이 보증사실을 등록관청에 직접 통보한 경우에는 개업공인중개사가 별도로 보증설정신고를 할 필요가 없다.
• 보증을 다른 보증으로 변경할 때는 기존 보증의 효력이 있는 기간 중에 새로운 보증을 먼저 설정해야 한다(기간이 지난 후가 아님).
• 보증보험금 등으로 손해배상을 한 경우에도 다른 공제에 다시 가입하는 데 제한이 없다.

공인중개사법 시행령 제31조는 협회가 수행할 수 있는 업무로 회원의 품위유지, 부동산중개제도의 연구·개선, 회원의 자질향상을 위한 지도 및 교육·연수, 회원의 윤리헌장 제정 및 그 실천, 부동산 정보제공에 관한 업무, 공제사업 등을 열거하고 있다. 따라서 설립목적 달성을 위한 경우에도 부동산 정보제공 업무를 수행할 수 없다는 설명은 틀렸다.

나머지는 모두 옳다.

• 시·도지사는 실무교육에 관한 업무를 협회에 위탁할 수 있다(법 제45조).
• 협회는 공제사업을 다른 회계와 구분하여 별도의 회계로 관리해야 하며, 책임준비금을 다른 용도로 사용하려면 국토교통부장관의 승인을 얻어야 한다(법 제42조 제4항).
• 협회에 관하여 이 법에 규정된 것 외에는 민법 중 사단법인에 관한 규정을 적용한다(법 제43조).

개업공인중개사가 중개의뢰인과 직접 거래를 하는 행위는 공인중개사법상 금지행위에 해당하여 행정처분·벌칙의 대상이 되지만, 포상금 지급대상인 신고·고발 대상에는 포함되지 않는다. 반면 무등록 중개업, 부정한 방법에 의한 개설등록, 공인중개사 자격증의 양수(대여받은 자), 시세에 부당한 영향을 줄 우려가 있는 행위(거짓으로 거래완료를 꾸미는 등 시장질서교란행위)를 한 자는 모두 신고·고발 시 포상금 지급대상에 해당한다.

공인중개사법 제39조 제1항은 ㄱ(중개대상물에 관한 정보를 거짓으로 공개), ㄴ(중개대상물확인·설명서 미교부), ㄷ(거래계약서를 적정하게 작성·교부하지 아니함)을 각각 업무정지 사유로 규정한다.
ㄹ의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위는 같은 법 제33조 제1항의 금지행위로서 임의적 등록취소 사유(제38조 제2항)에 해당하는데, 제39조 제1항은 제38조 제2항 각 호에 해당하는 경우도 업무정지 사유로 규정하므로 업무정지처분도 할 수 있다. 따라서 넷 모두 해당한다.

공인중개사법 제35조는 이 법을 위반하여 징역형의 선고를 받은 경우를 공인중개사 자격취소 사유로 규정하고 있을 뿐, 제36조의 자격정지 사유에는 해당하지 않는다. 반면 둘 이상의 중개사무소에 소속된 경우, 성실·정확하게 중개대상물의 확인·설명을 하지 않은 경우, 등록하지 않은 인장을 사용하여 중개행위를 한 경우, 중개대상물의 매매를 업으로 하는 등 금지행위를 한 경우는 모두 자격정지 사유에 해당한다.

중개대상물의 거래상 중요사항에 관하여 거짓된 언행 등으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위는 공인중개사법상 금지행위로서 징역·벌금 등 형사처벌 대상이지 과태료 부과대상이 아니다.
반면 휴업 후 재개 미신고, 권리관계 확인·설명의무 위반, 인터넷 표시·광고 시 가격 및 거래형태 미명시, 연수교육 미이수는 모두 공인중개사법령상 과태료 부과대상으로 규정되어 있다.

부동산 거래신고 등에 관한 법률상 포상금 지급대상은 실제 거래가격을 거짓으로 신고한 자, 해제등 신고를 거짓으로 한 자, 계약을 체결하지 않았음에도 거짓으로 신고한 자, 허가 없이 토지거래계약을 체결하거나 부정한 방법으로 허가를 받은 자, 토지거래계약허가를 받아 취득한 토지를 허가받은 목적대로 이용하지 아니한 자를 신고·고발한 경우이다.
따라서 ㄱ과 ㄷ이 해당한다. ㄴ(개업공인중개사에게 신고를 하지 않도록 요구하는 행위)과 ㄹ(거짓 신고를 조장하는 행위)은 과태료 부과 대상일 뿐 포상금 지급대상으로 열거되어 있지 않다.

법인인 개업공인중개사가 등록관청의 관할구역 외의 지역에 둘 수 있는 분사무소는 공인중개사법령상 시·군·구별로 1개소를 초과할 수 없도록 정해져 있을 뿐, 시·도별로 1개소로 제한되는 것이 아니다.
따라서 분사무소 설치 기준을 시·도별 1개소 초과 금지로 서술한 지문이 틀린 설명이다.

법인 외의 자가 주택을 매수하는 경우 실제 거래가격이 6억원 이상이거나 투기과열지구 또는 조정대상지역에 소재하는 주택이면, 부동산 거래신고 시 자금조달계획과 함께 매수인 본인의 입주 여부 및 입주 예정 시기를 신고해야 한다(자금조달계획 증빙서류까지 첨부해야 하는 것은 투기과열지구 소재 주택이다).
ㄱ은 투기과열지구에 소재하므로 거래가격이 3억원이어도 신고대상이고, ㄷ도 투기과열지구 소재 주택이므로 10억원의 거래가격과 무관하게 신고대상이다. 매도인 丁이 지방공단이라는 사정은 매수인 甲이 신고해야 할 사항에 영향을 주지 않는다.
반면 ㄴ은 투기과열지구·조정대상지역 외의 지역에 있고 거래가격이 5억원으로 6억원에 미치지 못하므로 입주 여부 신고대상이 아니다.

주택임대차계약의 신고는 보증금이 6천만원을 초과하거나 월 차임이 30만원을 초과하는 주택임대차계약을 신규로 체결한 경우가 대상이다.
이때 계약당사자는 그 보증금 또는 차임 등을 임대차계약의 체결일부터 30일 이내에 주택 소재지를 관할하는 신고관청에 공동으로 신고해야 한다.

개업공인중개사가 업무상 알게 된 비밀을 누설하는 행위는 공인중개사법상 벌칙 부과대상이지만, 피해자의 명시한 의사에 반하여 벌할 수 없는 반의사불벌죄로 규정되어 있다.
거래정보사업자의 부정공개, 초과보수 수수, 시세 왜곡 강요, 단체를 통한 공동중개 제한 등 다른 금지행위·벌칙 대상 행위에는 이러한 반의사불벌 규정이 적용되지 않는다.

ㄱ. 업무를 집행하는 사원이나 이사 등 임원의 2분의 1 이상이 대한민국 국적을 보유하지 않은 개인인 법인은 외국인등에 해당한다.
ㄴ. 상속·경매나 건축물의 신축·증축·개축·재축 등 계약 외의 원인으로 국내 부동산을 취득한 경우에도 취득신고를 해야 한다.
ㄹ. 생태·경관보전지역 등 허가대상 구역의 토지를 허가 없이 취득하는 계약은 효력이 발생하지 않는다.
ㄷ은 군사기지 및 군사시설 보호구역 안의 토지도 허가를 받으면 취득할 수 있으므로 틀렸다.

토지거래계약허가를 받아 취득한 토지를 허가받은 목적대로 이용하지 않는 경우, 시장·군수·구청장이 취할 수 있는 조치는 이행명령, 이행강제금 부과, 허가취소, 협의매수 등이며, 과태료 부과는 이러한 이용의무 위반에 대한 조치로 규정되어 있지 않다.
이용의무 불이행에 대한 제재는 형벌·과태료가 아니라 이행강제금 부과를 통해 이루어진다.

토지거래허가신청에 대하여 불허가처분을 받은 자는 그 통지를 받은 날부터 1개월 이내에 시장·군수·구청장에게 해당 토지에 관한 권리의 매수를 청구할 수 있다.
이는 부동산 거래신고 등에 관한 법률상 불허가처분 토지에 대한 매수청구권 행사기간으로 명문화되어 있는 내용이다.

토지거래허가구역의 지정을 공고할 때에는 지정기간·허가대상자·허가대상 용도와 지목, 허가구역 내 토지의 소재지와 지목·면적 등과 함께 축척 5만분의 1 또는 2만5천분의 1의 지형도를 포함하여야 한다.
① 법령 개정으로 행위제한이 강화되는 지역은 지정 대상이 아니며, 법령의 제정·개정·폐지나 그에 따른 고시·공고로 토지이용에 대한 행위제한이 완화되거나 해제되는 지역이 지정 대상이므로 방향이 반대이다.
② 허가구역은 5년 이내의 기간을 정하여 지정하므로 특별한 사유가 있어도 5년을 넘길 수 없고, ④ 공고내용을 관할 등기소의 장에게 통지하는 주체는 시·도지사가 아니라 통지를 받은 시장·군수·구청장이다.
⑤ 허가구역 지정 자체에 대한 이의신청 제도는 두고 있지 않다(이의신청은 이행강제금 부과처분 등에 대한 것이다).

국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 광역계획권이 하나의 도의 관할 구역에 속하여 있는 경우에는 관할 시장 또는 군수가 공동으로 광역도시계획을 수립하여야 하고, 도지사가 수립하는 것이 아니다.
따라서 ② '관할 도지사가 광역도시계획을 수립하여야 한다'는 설명은 틀렸다.
다만 광역계획권을 지정한 날부터 3년이 지날 때까지 관할 시장 또는 군수로부터 승인 신청이 없는 경우에는 예외적으로 관할 도지사가 수립할 수 있으므로 ⑤는 옳은 설명이다.

도시ㆍ군기본계획을 수립하지 아니할 수 있는 시 또는 군은 「수도권정비계획법」에 따른 수도권에 속하지 아니하고 광역시와 경계를 같이하지 아니한 인구 10만 명 이하인 시 또는 군으로 한정된다.
① '수도권에 속하고... 인구 20만명 이하인 시'는 수도권 제외 요건과 인구 기준을 모두 잘못 서술한 것이므로 틀린 설명이다.

도시ㆍ군계획시설채권은 매수의무자가 지방자치단체인 경우에만 발행할 수 있고, 한국토지주택공사ㆍ지방공사 등 매수의무자는 채권을 발행할 수 없다.
따라서 ① '매수의무자인 지방공사가 도시ㆍ군계획시설채권을 발행하여 그 대금을 지급할 수 있다'는 설명은 틀렸다.

도시ㆍ군관리계획 결정의 효력은 지형도면을 고시한 날부터 발생하며, 고시한 다음 날부터 발생하는 것이 아니다.
따라서 ④의 설명은 틀렸다.

지구단위계획구역에서 건축물을 건축하거나 용도를 변경하려는 경우 원칙적으로 그 지구단위계획에 맞게 하여야 하지만, 공사기간 중 이용하는 공사용 가설건축물의 건축 등은 지구단위계획에 맞지 아니하여도 허용되는 예외에 해당한다.
따라서 이를 지구단위계획에 맞게 하여야 한다고 서술한 ①의 설명은 틀렸다.

국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 공공시설의 처리는 개발행위허가를 받은 자가 행정청인지 여부에 따라 달라진다. 행정청인 경우 새로 설치한 공공시설은 관리청에 무상으로 귀속되고 종래의 공공시설은 그 행정청에게 무상으로 귀속되지만(④는 옳음), 행정청이 아닌 경우에는 새로 설치한 공공시설만 관리청에 무상으로 귀속되고 용도가 폐지되는 종래의 공공시설은 새로 설치한 공공시설의 설치비용에 상당하는 범위에서 무상으로 "양도할 수 있다"에 그친다.
즉 비행정청의 경우는 법률상 당연히 소유권이 넘어가는 귀속이 아니라 관리청의 재량에 따른 양도이므로, ⑤ '개발행위허가를 받은 자에게 무상으로 귀속된다'는 설명은 틀렸다.

시장 또는 군수는 개발밀도관리구역에서 해당 용도지역에 적용되는 용적률의 최대한도의 50퍼센트 범위에서 용적률을 강화하여 적용할 수 있다.
따라서 ④의 설명이 옳다.

성장관리계획구역은 녹지지역ㆍ관리지역ㆍ농림지역ㆍ자연환경보전지역 중 난개발이 우려되는 지역 등을 대상으로 지정할 수 있고, 주거지역은 지정 대상에 포함되지 않는다.
따라서 ③ 주거지역이 성장관리계획구역을 지정할 수 있는 지역이 아니다.

시가화조정구역의 시가화유보기간은 5년 이상 20년 이내의 기간으로 도시ㆍ군관리계획으로 정한다.
따라서 ②의 설명이 옳다.
참고로 시가화조정구역은 시ㆍ도지사(국가계획과 관련된 경우 국토교통부장관)가 도시ㆍ군관리계획으로 결정하여 지정하는 것이지 도시ㆍ군기본계획으로 결정하는 것이 아니다.

도시ㆍ군계획시설사업이 같은 도의 관할 구역에 속하는 둘 이상의 시 또는 군에 걸쳐 시행되는 경우에는 관할 도지사가 시행자를 정하며, 국토교통부장관이 시행자를 정하는 것이 아니다.
국토교통부장관은 국가계획과 관련되거나 둘 이상의 시ㆍ도에 걸치는 경우 등에 시행자를 지정한다.
따라서 ②의 설명은 틀렸다.

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령상 기반시설은 교통시설·공간시설·유통및공급시설·공공문화체육시설·방재시설·보건위생시설·환경기초시설로 구분된다.
이 중 폐기물처리 및 재활용시설은 환경기초시설에 속하며, 보건위생시설에는 장사시설·도축장·종합의료시설이 해당한다.
따라서 ⑤ '보건위생시설 - 폐기물처리 및 재활용시설'의 연결이 틀렸다.

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제85조 제1항의 용도지역별 용적률 최대한도는 근린상업지역 900%, 준주거지역 500%, 준공업지역 400%, 계획관리지역 100%, 보전녹지지역 80%이다.
따라서 큰 순서대로 나열하면 ㄱ(근린상업) - ㄷ(준주거) - ㄴ(준공업) - ㅁ(계획관리) - ㄹ(보전녹지)이 된다.

도시개발법상 도시개발구역의 지정권자는 시·도지사와 대도시 시장이 원칙이고, 국토교통부장관도 국가가 도시개발사업을 실시할 필요가 있는 경우 등 법정 사유가 있으면 지정할 수 있다.
한국토지주택공사는 일정한 요건 아래 도시개발구역의 지정을 제안할 수 있을 뿐 지정권자는 아니다. 따라서 ㄱ·ㄴ·ㄷ이 해당한다.

도시개발법상 원형지개발자(국가 및 지방자치단체는 제외)는 원칙적으로 원형지에 대한 공사완료 공고일부터 5년이 지나기 전에는 그 원형지를 매각할 수 없으며, 지방공사도 이 제한을 받는 원형지개발자에 해당한다.
반대로 5년이 지난 후에는 별도의 예외사유 없이도 매각이 가능하므로, ④ '지방공사가 공사완료 공고일부터 5년이 지난 시점에 원형지를 매각할 수 있다'는 설명이 옳다.

도시개발법 제31조(토지면적을 고려한 환지)에 따르면, 시행자가 토지 규모를 조정할 특별한 필요가 있는 경우 과소 토지가 될 우려가 있는 면적이 작은 토지에 한하여 면적을 늘려서 환지를 정하거나 환지 대상에서 제외할 수 있다.
면적이 넓은 토지는 그 면적을 줄여서 환지를 정할 수 있을 뿐 환지 대상에서 제외하는 것은 허용되지 않으므로, ② '면적이 넓은 토지는 그 면적을 줄여서 환지를 정하거나 환지 대상에서 제외할 수 있다'는 설명이 틀렸다.

이 문항은 실제 시험에서 전항정답으로 처리된 문항입니다. 출제 오류로 판단되어 어느 선택지를 골라도 정답으로 인정되었습니다. 여기서는 채점을 위해 한 선택지만 정답으로 두었으니, 다른 것을 고르셨더라도 틀린 판단이 아닙니다.

도시개발법령상 도시개발채권의 상환기간은 5년부터 10년까지의 범위에서 해당 시·도의 조례로 정하므로, ④ '상환기간은 5년보다 짧게 정할 수는 없다'가 옳다.
② 이율은 기획재정부장관이 아니라 국채·공채 등의 금리와 특별회계의 상황 등을 고려하여 해당 시·도의 조례로 정하고, ③ 발행하려는 시·도지사는 행정안전부장관의 승인을 받아야 한다.
또한 도시개발채권은 시·도지사만 발행할 수 있어 ⑤ 공공기관의 장이 발행한다는 설명은 틀리고, ① 매입의무자는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 개발행위허가 중 토지의 형질변경허가를 받은 자 등이어서 공작물 설치허가를 받은 자는 해당하지 않는다.

도시개발법령상 도시개발구역에서는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률의 개발행위허가 대상 행위를 준용하여, 건축물의 건축, 공작물의 설치, 토지의 형질 변경, 토석의 채취, 토지의 분할, 물건의 적치, 죽목의 벌채 및 식재, 공유수면의 매립, 건축물의 용도 변경 등을 할 때 허가를 받아야 한다.
이 허가 대상에 토지의 분할은 포함되지만 토지의 합병은 포함되지 않으므로, ① '토지의 합병'이 허가 대상으로 명시되지 않은 행위이다.

도시개발법상 지정권자가 속한 기관의 종사자 등으로부터 제공받은 미공개정보를 목적 외로 사용한 자는 5년 이하의 징역 또는 그 위반행위로 얻은 재산상 이익의 3배 이상 5배 이하에 상당하는 벌금에 처한다. 다만 그 5배에 해당하는 금액이 10억원 이하인 경우에는 벌금의 상한액을 10억원으로 한다.
재산상 이익 1억 5천만원의 5배는 $150{,}000{,}000 \times 5 = 750{,}000{,}000$원으로 10억원 이하이므로, 이 경우 벌금의 상한액은 10억원이 된다.

도시 및 주거환경정비법상 주거환경개선사업은 도시저소득 주민이 집단거주하는 지역 등 정비기반시설이 극히 열악하고 노후·불량건축물이 과도하게 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나, 단독주택 및 다세대주택이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설 확충을 통해 주거환경을 보전·정비·개량하기 위한 사업으로 정의된다.
제시된 정의가 이 개념에 해당하므로 ① '주거환경개선사업'이 정답이다.

대의원회가 총회의 권한을 대행할 수 없는 사항에는 조합임원의 선임 및 해임(ㄱ), 정비사업전문관리업자의 선정 및 변경(ㄹ), 정비사업비의 변경(ㄷ)이 모두 포함된다(도시 및 주거환경정비법 시행령 제43조).
조합의 합병 또는 해산에 관한 사항도 원칙적으로 대행할 수 없으나 사업완료로 인한 해산의 경우는 명문으로 제외되어 있어, ㄴ 사업완료로 인한 조합의 해산은 대의원회가 대행할 수 있다.
따라서 대행할 수 없는 것은 ③ ㄱ, ㄷ, ㄹ이다.

정비계획의 입안권자가 정비구역의 지정권자에게 공공재개발사업 예정구역의 지정을 신청한 경우, 지방도시계획위원회는 신청일부터 30일 이내에 심의를 완료해야 한다(도시 및 주거환경정비법 시행령 제80조의2 제3항).
다만 30일 이내에 심의를 완료할 수 없는 정당한 사유가 있다고 판단되면 심의기간을 30일의 범위에서 한 차례 연장할 수 있다.
따라서 ㄱ은 신청일, ㄴ과 ㄷ은 모두 30으로, ③ ㄱ: 신청일, ㄴ: 30, ㄷ: 30이 된다.

도시 및 주거환경정비법 시행령상 지분형주택의 규모는 주거전용면적 60제곱미터 이하인 주택으로 한정되므로 ① 지문이 옳다.
분양신청기간의 연장은 20일의 범위에서 한 차례만 할 수 있고(② 30일은 틀림), 관리처분계획의 타당성 검증은 관리처분계획인가 신청이 있은 날부터 15일 이내에 조합원 5분의 1 이상이 요청하는 경우에 시장ㆍ군수등이 검증을 요청하여야 하므로(④ 10분의 1ㆍ30일은 틀림) 나머지 지문은 옳지 않다.

도시 및 주거환경정비법령상 주민대표회의는 토지등소유자 과반수의 동의를 받아 구성하며, 위원장과 부위원장 각 1명과 1명 이상 3명 이하의 감사를 두도록 정하고 있으므로 ⑤가 옳다.
재개발사업을 토지등소유자가 직접 시행할 수 있는 경우는 토지등소유자가 20인 미만인 때이므로(② 30인은 틀림) 나머지 지문은 옳지 않다.

도시 및 주거환경정비법상 정비구역의 국유ㆍ공유재산은 정비사업 외의 목적으로 매각되거나 양도될 수 없다고 규정하므로 ②가 옳다.
청산금을 징수할 권리는 소유권이전고시일 다음 날부터 5년간 행사하지 아니하면 소멸하고(① 3년은 틀림), 청산금 수령을 거부하는 경우 사업시행자는 이를 공탁할 수 있다는 점에서(③은 반대로 서술됨) 나머지 지문은 옳지 않다.

분양가상한제 적용주택의 우선 매입금액은 주택법 시행령 별표에서 택지의 종류·분양가격 수준·보유기간에 따라 정하고 있다.
공공택지 외의 택지에서 건설·공급된 주택으로서 분양가격이 인근지역주택매매가격의 80퍼센트 이상 100퍼센트 미만이고 보유기간이 3년 이상 4년 미만인 경우의 매입금액은 매입비용의 25퍼센트에 인근지역주택매매가격의 75퍼센트를 더한 금액이다.
따라서 ② ㄱ: 25, ㄴ: 75이다.

주택법령상 철도ㆍ고속도로ㆍ자동차전용도로, 폭 20미터 이상인 일반도로, 폭 8미터 이상인 도시계획예정도로로 분리된 토지는 각각 별개의 주택단지로 본다.
③ 폭 10미터의 일반도로는 분리 기준인 20미터에 미달하여 별개 주택단지로 보는 시설에 해당하지 않으므로 정답이다.

ㄷ은 민영주택이란 국민주택을 제외한 주택이라는 주택법 제2조 제7호의 정의와 일치하여 옳다.
ㄱ의 주택에 딸린 「건축법」에 따른 건축설비는 복리시설이 아니라 부대시설에 해당한다(같은 조 제13호). 복리시설은 어린이놀이터·근린생활시설·유치원·주민운동시설·경로당 등 입주자의 생활복리를 위한 공동시설이다.
ㄴ의 도시형 생활주택은 300세대 미만의 국민주택규모 주택이어야 하므로(같은 조 제20호), 300세대인 단지형 다세대주택은 이에 해당하지 않는다.

투기과열지구 지정기준은 청약경쟁률 요건과 주택공급 위축 요건으로 나뉜다.
청약경쟁률 요건은 직전월부터 소급하여 주택공급이 있었던 2개월 동안 해당 지역에서 공급되는 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 5대 1을 초과하였거나, 국민주택규모 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 10대 1을 초과한 곳이다.
주택공급 위축 요건은 주택의 분양계획이 직전월보다 30퍼센트 이상 감소한 곳이므로, ① ㄱ: 2, ㄴ: 10, ㄷ: 분양계획이 된다.

주택법상 사업주체는 사업계획승인을 받은 날부터 5년 이내에 공사를 착수하여야 하므로, ④ '1년 이내에 공사를 착수하여야 한다'는 지문은 틀린 서술이다.
착공신고 수리 여부는 신고를 받은 날부터 20일 이내 통지하고(②), 사업계획승인 여부는 신청받은 날부터 60일 이내 통보하며(③), 전체 세대수 600세대 이상인 주택단지는 공구별 분할 건설ㆍ공급이 가능하고(①), 사업계획에 부대시설ㆍ복리시설 설치계획이 포함되어야 한다는 점(⑤)은 모두 옳은 내용이다.

주택상환사채의 납입금은 택지의 구입 및 조성(ㄴ), 주택건설자재의 구입(ㄱ), 건설공사비에의 충당, 그 밖에 주택상환을 위하여 필요한 비용으로서 국토교통부장관의 승인을 받은 비용에의 충당 용도로만 사용할 수 있다(주택법 시행령 제87조 제1항).
ㄷ 주택조합 운영비에의 충당과 ㄹ 주택조합 가입 청약철회자의 가입비 반환은 위 용도에 열거되어 있지 않으므로, 명시된 용도는 ① ㄱ, ㄴ이다.

주택법상 공급질서 교란금지의 대상이 되는 지위·증서의 양도·양수에는 매매·증여 등 권리변동을 수반하는 모든 행위가 포함되지만, 상속과 저당은 명시적으로 제외된다.
따라서 ㄱ(조합원 지위의 상속)과 ㄴ(입주자저축 증서의 저당)은 금지행위에 해당하지 않고, ㄷ(이주대책 대상자 지위의 매매)과 ㄹ(무허가건물 확인서의 증여)만 매매·증여에 해당하여 공급질서 교란행위로 규제된다.

건축법령상 특수구조 건축물이란 한쪽 끝은 고정되고 다른 끝은 지지되지 아니한 구조로 된 보·차양 등이 외벽(외벽이 없는 경우 외곽 기둥)의 중심선으로부터 3미터 이상 돌출된 건축물, 기둥과 기둥 사이의 거리가 20미터 이상인 건축물 등을 말한다.
③ 지문은 이 정의에 정확히 부합하여 옳고, ④는 기둥 간격 기준이 20미터가 아닌 15미터로 되어 있어 틀리다.

건축법령상 대지의 범위를 설정하기 곤란한 건축물(수면 위 건축물 등)에 대해서는 대지의 조경, 공개 공지 등의 확보, 건축물의 높이 제한, 대지의 안전 등 대지를 전제로 한 규정의 완화 적용을 요청할 수 있다.
반면 건축물 내진등급의 설정은 건축물 자체의 구조 안전에 관한 기준으로 대지의 범위 설정과 무관하므로 완화 적용 요청 대상이 아니다.

건축허가를 제한하는 경우 제한기간은 2년 이내로 하되, 1회에 한하여 1년 이내의 범위에서 연장할 수 있다.
국방·문화재보존 등을 이유로 한 제한은 주무부장관의 요청에 따라 국토교통부장관이 하는 것이지 주무부장관이 직접 하는 것이 아니고, 지역계획을 위한 제한은 시·도지사가 시장·군수·구청장의 허가를 제한하는 것이어서 특별자치시장에게는 해당하지 않는다.

건축법상 건축신고를 하면 건축허가를 받은 것으로 의제되므로, 甲이 대수선 전에 B시장에게 신고하면 별도의 허가 절차 없이 공사를 진행할 수 있다.
공사시공자 변경은 허가가 아닌 신고 사항이고, 신고 효력 상실 기준은 6개월이 아니라 신고일부터 1년이며, 소규모 대수선 신고 대상은 안전영향평가 대상이 아니고, 공사 완료 후에는 사용승인신청이 필요하다는 점에서 나머지 지문은 모두 틀리다.

건축법령상 허가권자는 사용승인서를 내준 경우, 건축허가·신고 대상 외의 건축물의 공사를 끝낸 후 기재요청이 있는 경우, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 건축물대장의 신규등록 신청이 있는 경우 모두 건축물대장에 건축물과 대지 현황·구조내력에 관한 정보를 적어서 보관·정비하여야 한다.
ㄱ·ㄴ·ㄷ이 이 세 가지 사유에 각각 해당하므로 모두 정비 대상이다.

건축법상 개발제한구역, 자연공원, 「도로법」에 따른 접도구역, 보전산지 등은 특별건축구역으로 지정할 수 없는 지역으로 명시되어 있어 ②가 옳다.
지방자치단체가 국제행사 등을 개최하는 지역의 사업구역은 국토교통부장관이 아니라 시·도지사가 지정하는 특별건축구역에 해당한다는 점에서 ①은 틀리다.

건축분쟁전문위원회의 조정·재정 대상은 건축관계자(건축주·설계자·공사시공자·공사감리자 등)와 인근주민, 건축관계자 상호간, 관계전문기술자와 건축관계자, 그리고 관계전문기술자와 인근주민 간의 분쟁 등으로 법정되어 있다.
허가권자나 건축지도원은 행정청·공무원으로서 여기서 말하는 '건축관계자'에 해당하지 않으므로 이들이 당사자인 분쟁(③, ⑤)은 대상이 아니고, ④의 관계전문기술자와 피해 인근주민 간 분쟁이 대상에 해당한다.

농지법령상 국가·지방자치단체의 농지 소유, 상속, 담보농지 취득, 시효완성으로 인한 취득, 농업법인의 합병, 공유 농지의 분할 등에 의한 취득은 농지취득자격증명 없이 농지를 취득할 수 있는 예외 사유로 열거되어 있다.
반면 주말·체험영농을 목적으로 농업진흥지역 밖의 농지를 취득하는 경우는 오히려 농지취득자격증명을 발급받아야 하는 대상이므로 예외에 해당하지 않는다.

대리경작자가 정당한 사유 없이 경작을 게을리하는 등의 사유가 있으면, 시장·군수·구청장은 대리경작 기간이 끝나기 전이라도 직권으로 대리경작자 지정을 해지할 수 있다.
지력 증진이나 토양 개량·보전을 위해 휴경하는 농지는 유휴농지에서 제외되어 지정 대상이 아니고, 지정은 신청뿐 아니라 직권으로도 가능하며, 대리경작 기간은 원칙상 3년이나 따로 정할 수 있고, 농지 임차권자도 대리경작자로 지정될 수 있다는 점에서 나머지 지문은 틀리다.

지상경계의 결정기준에 따르면 연접한 토지 간에 높낮이 차이가 있는 경우에는 경계를 그 구조물 등의 하단부로 정하므로 ① 지문이 옳다.
반대로 높낮이 차이가 없는 경우는 구조물의 중앙이, 도로ㆍ구거 등의 절토된 부분이 있는 경우는 경사면의 상단부가, 공유수면매립지의 제방을 편입하는 경우는 바깥쪽 어깨부분이, 해면ㆍ수면에 접하는 경우는 최대만조위 또는 최대만수위가 되는 선이 각각 기준이 되므로 ②ㆍ③ㆍ④ㆍ⑤는 항목별 내용이 뒤바뀐 오답이다.

지적현황측량은 지상건축물 등의 현황을 지적도 및 임야도에 등록된 경계와 대비하여 표시하기 위해 실시하는 지적측량이다.
등록전환측량은 임야대장에 등록된 토지를 토지대장으로 옮겨 등록할 때, 신규등록측량은 새로 조성된 토지를 등록할 때, 경계복원측량은 지적공부에 등록된 경계점을 지상에 복원할 때, 토지분할측량은 1필지를 여러 필지로 나눌 때 실시하는 것이어서 목적이 서로 다르다.

임야도의 축척은 1/3000과 1/6000 두 가지만 법정되어 있으므로, 제시된 항목 중 ㄷ(1/3000)ㆍㄹ(1/6000)만 해당하여 ② ㄷ, ㄹ이 옳다.
ㄴ(1/2400)은 지적도의 축척(1/500ㆍ1/600ㆍ1/1000ㆍ1/1200ㆍ1/2400ㆍ1/3000ㆍ1/6000)에는 포함되지만 임야도의 축척은 아니고, ㄱ(1/2000)ㆍㅁ(1/50000)은 지적도ㆍ임야도 어느 쪽의 법정 축척에도 해당하지 않는다.

지목 "유지(溜池)"는 댐ㆍ저수지ㆍ소류지ㆍ호수ㆍ연못 등 물이 고이거나 상시적으로 물을 저장하고 있는 토지와, 연(蓮)ㆍ왕골 등이 자생하는 배수가 잘 되지 아니하는 토지를 말한다.
그런데 ③ "물을 상시적으로 직접 이용하여 연ㆍ왕골 등의 식물을 주로 재배하는 토지"는 유지가 아니라 지목 "답(畓)"의 정의이므로 이 지문이 틀렸다.
염전ㆍ주유소용지ㆍ공원ㆍ구거에 관한 나머지 지문(①ㆍ②ㆍ④ㆍ⑤)은 모두 지목 정의에 부합하는 옳은 설명이다.

지적도 및 임야도의 등록사항에는 토지의 소재ㆍ지번ㆍ지목ㆍ경계, 도면의 색인도ㆍ제명 및 축척, 도곽선과 그 수치, 삼각점 및 지적기준점의 위치, 건축물 및 구조물 등의 위치, 경계점좌표등록부를 비치하는 지역의 경계점 간 거리 등이 포함된다.
문제에 제시된 항목이 모두 이러한 법정 등록사항에 해당하므로 전부를 고른 ⑤가 정답이다.

지적측량 적부심사 청구를 받은 시ㆍ도지사는 30일 이내에 조사하여 지방지적위원회에 회부하고, 지방지적위원회는 부득이한 경우가 아니면 회부받은 날부터 60일 이내에 심의ㆍ의결하며, 부득이한 경우 30일 범위에서 한 번만 연장할 수 있다.
시ㆍ도지사는 의결서를 받은 날부터 7일 이내에 청구인 및 이해관계인에게 통지해야 하므로 ④가 옳고, 불복 시에는 그 의결서를 받은 날부터 90일 이내에 국토교통부장관을 거쳐 중앙지적위원회에 재심사를 청구해야 하므로 "시ㆍ도지사를 거쳐"라고 한 ⑤는 틀렸다.

토지소유자의 신청이 없어 지적소관청이 토지의 이동현황을 직권으로 조사ㆍ측량하여 지번ㆍ지목ㆍ면적ㆍ경계 또는 좌표를 결정하려는 경우, 지적소관청은 미리 그 조사ㆍ측량계획을 수립해야 하며 이를 토지이동현황 조사계획이라 한다.

공유지연명부와 대지권등록부는 모두 토지대장ㆍ임야대장의 소유권 사항을 보완하는 대장으로서, 토지의 소재ㆍ지번, 소유권 지분, 소유자의 성명 또는 명칭ㆍ주소ㆍ주민등록번호, 토지의 고유번호, 필지별 대장의 장번호 등을 공통으로 등록한다.
문제에 제시된 항목이 모두 이러한 공통 등록사항에 해당하므로 전부를 고른 ⑤가 정답이다.

「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」은 지적측량을 할 필요가 있는 자가 지적측량수행자에게 측량을 의뢰하도록 하면서, 지적측량성과의 검사와 지적재조사사업에 따른 지적재조사측량은 의뢰 대상에서 제외하고 있다.
ㄱ 검사측량은 시·도지사나 지적소관청이 실시하는 것이고, ㄹ 지적재조사사업에 따른 토지이동은 「지적재조사에 관한 특별법」의 절차에 따라 이루어지므로 이해관계인이 의뢰할 사항이 아니다.
반면 ㄴ 등록전환, ㄷ 축척변경은 토지이동에 따른 측량으로 의뢰 대상에 해당하므로, 의뢰하여야 하는 경우가 아닌 것은 ② ㄱ, ㄹ이다.

축척변경위원회는 5명 이상 10명 이내의 위원으로 구성하되 위원의 2분의 1 이상을 토지소유자로 하여야 하고, 그 지역의 토지소유자가 5명 이하인 경우에는 토지소유자 전원을 위원으로 위촉해야 한다.
위원장은 위원 중에서 지적소관청이 지명하므로, 최소 위원 수와 전원위촉 기준이 모두 5명이고 위원장 지명권자가 지적소관청인 조합인 ②가 정답이다.

부동산종합공부의 열람이나 부동산종합증명서 발급 신청은 지적소관청이나 읍·면·동의 장에게 하도록 되어 있을 뿐, 시·도지사에게 신청하는 것이 아니다.
⑤ "부동산종합공부기록사항의 전부 또는 일부에 관한 증명서를 발급받으려는 자는 시·도지사에게 신청하여야 한다"는 부분이 실제 규정(지적소관청이나 읍·면·동장에게 신청)과 달라 틀린 설명이다.

ㄱ 지적서고는 지적사무를 처리하는 사무실과 연접하여 설치하여야 하고, ㄴ 지적소관청은 천재지변이나 이에 준하는 재난을 피하기 위하여 필요한 경우 지적공부를 청사 밖으로 반출할 수 있으며, ㄷ 지적공부를 정보처리시스템을 통하여 기록·저장한 경우 관할 시·도지사, 시장·군수 또는 구청장은 그 지적공부를 지적정보관리체계에 영구히 보존하여야 하므로 모두 옳다.
ㄹ은 카드로 된 토지대장·임야대장 등을 100장 단위로 바인더에 넣어 보관하여야 하므로 200장이라는 서술이 옳지 않다.
따라서 옳은 것은 ④ ㄱ, ㄴ, ㄷ이다.

관공서가 경매로 인한 소유권이전등기를 촉탁하는 경우에는 등기기록과 토지대장·건축물대장상의 부동산 표시가 서로 부합하지 않더라도 그 등기촉탁을 수리하는 것이 촉탁등기의 특칙이며, 표시 불일치를 이유로 각하되지 않는다.
① "그 등기촉탁을 수리할 수 없다"는 서술은 이러한 원칙과 반대되므로 틀린 설명이다.

ㄱ 가등기명의인은 공동신청의 원칙에도 불구하고 단독으로 가등기의 말소를 신청할 수 있고, ㄴ 수용으로 인한 소유권이전등기는 등기권리자가 단독으로 신청할 수 있으므로 토지를 수용한 한국토지주택공사가 단독신청할 수 있다.
ㄷ 근저당권의 채권최고액을 감액하는 변경등기는 근저당권설정자를 등기권리자, 근저당권자를 등기의무자로 하여 공동으로 신청하여야 한다.
ㄹ 포괄유증을 원인으로 하는 소유권이전등기도 수증자를 등기권리자, 유언집행자(또는 상속인)를 등기의무자로 하여 공동신청하므로, 단독신청할 수 있는 것은 ② ㄱ, ㄴ이다.

민법상 조합은 그 자체로 등기의 당사자능력이 인정되지 않으므로, 조합 명의로는 등기를 할 수 없고 조합원 전원의 명의로 합유등기를 하여야 한다.
④ "민법상 조합을 채무자로 표시하여 조합재산에 근저당권설정등기를 할 수 있다"는 이 원칙에 반하므로 틀린 설명이다. 반면 법인 아닌 사단은 대표자가 사단 명의로 등기신청을 할 수 있고, 읍·면과 같은 행정조직은 당사자능력이 없다는 서술은 모두 옳다.

검인은 계약을 원인으로 소유권이전등기를 신청할 때 등기원인을 증명하는 서면에 받는 것이다(부동산등기 특별조치법).
ㄷ 공유물분할합의, ㄹ 양도담보계약, ㅁ 명의신탁해지약정은 모두 계약에 해당하여 검인 대상이다.
반면 ㄱ 임의경매는 계약이 아닌 법원의 매각절차에 따른 취득이고, ㄴ 진정명의회복을 원인으로 하는 소유권이전등기도 등기원인이 계약이 아니므로 검인을 받을 필요가 없어, 검인 대상은 ⑤ ㄷ, ㄹ, ㅁ이다.

ㄴ 2006년 1월 1일 이후 작성된 매매계약서를 등기원인증명정보로 하여 소유권이전등기를 신청하는 경우에는 거래가액을 신청정보의 내용으로 제공해야 하고, ㄷ 그 경우 1개의 부동산에 관하여 여러 명의 매도인과 여러 명의 매수인 사이의 매매계약이면 매매목록을 첨부정보로 제공해야 하므로 모두 옳다.
ㄱ 공유물분할금지약정은 분할청구를 제한할 뿐이고 공유자는 여전히 자기 지분을 처분할 수 있으므로(민법 제263조) 금지기간 중에도 소유권 일부(지분)의 이전등기는 가능하다.
ㄹ 공유물분할금지약정의 변경등기는 공유자 전원이 공동으로 신청하여야 하므로 1인의 단독신청은 허용되지 않아, 옳은 것은 ③ ㄴ, ㄷ이다.

건물전세권이 법정갱신(민법 제312조 제4항)된 경우, 갱신의 효력 자체는 별도의 등기 없이도 발생하지만 그 전세권을 저당권 설정 등으로 처분하려면 먼저 존속기간 연장의 변경등기를 마쳐야 한다.
④ "甲은 존속기간 연장을 위한 변경등기를 하지 않아도 그 전세권에 대한 저당권설정등기를 할 수 있다"는 이 원칙과 반대되므로 틀린 설명이다.

추가로 공동담보가 설정된 경우, 공동담보 목적으로 새로 추가되는 C부동산의 등기기록에는 그 등기의 끝부분에 공동담보라는 뜻을 기록하지만, 종전에 등기한 A·B부동산의 등기기록에는 해당 등기에 부기등기로 그 뜻을 기록하여야 한다(부동산등기규칙 제135조 제3항). ①은 A·B에 대해서도 끝부분에 기록한다고 하여 옳지 않다.
②는 채권 일부의 대위변제로 저당권 일부이전등기를 할 때 변제액을 기록하도록 한 것, ③은 공동저당 대위등기에서 매각대금과 선순위 저당권자가 변제받은 금액을 제공하도록 한 것, ④는 공동담보목록을 전자적으로 작성하고 1년마다 번호를 새로 부여하도록 한 것으로 모두 옳다.
⑤ 후순위저당권자의 대위등기는 선순위 저당권자 甲이 등기의무자, 丙이 등기권리자가 되어 공동신청한다.

이 문항은 실제 시험에서 전항정답으로 처리된 문항입니다. 출제 오류로 판단되어 어느 선택지를 골라도 정답으로 인정되었습니다. 여기서는 채점을 위해 한 선택지만 정답으로 두었으니, 다른 것을 고르셨더라도 틀린 판단이 아닙니다.

폐쇄한 등기기록이라도 등기사항의 열람뿐 아니라 등기사항증명서의 발급 청구도 가능하다.
③ "등기사항증명서의 발급은 청구할 수 없다"는 부분이 실제와 달라 틀린 설명이며, 나머지 지문(공유지분 일부에 대한 전세권설정등기 불가, 구분건물의 전유부분별 부동산고유번호 부여, 전세금 증액 변경등기는 이해관계 있는 제3자의 승낙이 없으면 주등기로 함, 부기등기 시 가지번호 부여)은 모두 옳다.

환매특약의 등기에서 등기관이 반드시 기록해야 하는 사항은 매수인이 지급한 대금(ㄹ)과 매매비용(ㄷ)이며, 환매기간은 등기원인에 그 약정이 있는 경우에만 기록하는 임의적 기록사항이다(부동산등기법).
ㄱ 채권최고액은 근저당권설정등기의, ㄴ 이자지급시기는 저당권설정등기의 임의적 기록사항이므로 환매특약등기의 등기사항이 아니어서, 등기사항인 것은 ⑤ ㄷ, ㄹ이다.

가등기상 권리 자체를 목적으로 하는 가처분등기(가등기에 대한 처분제한등기)는 그 가등기에 의한 본등기가 이루어지면 본등기로 실현된 권리를 보전하는 등기이므로, 본등기와 양립할 수 없는 중간처분등기와 달리 직권말소 대상이 아니다.

따라서 이를 직권으로 말소한다고 서술한 "등기관이 소유권이전등기청구권보전 가등기에 의한 본등기를 한 경우, 가등기 후 본등기 전에 마쳐진 해당 가등기상권리를 목적으로 하는 가처분등기는 직권으로 말소한다."가 틀린 설명이다.

참고로 임차권설정등기청구권보전 가등기에 의한 본등기는 용익권적 성질을 가져 후순위 저당권과 양립할 수 있으므로, 그 저당권설정등기가 직권말소되지 않는다는 설명은 옳다.

사망자 명의로 신청되어 마쳐진 이전등기는 등기의 권리추정력이 인정되지 않아 원인무효로 다루어지므로, 그 등기가 실체관계에 부합하여 유효함을 주장하는 등기명의자 측이 그 사실을 증명할 책임을 진다는 것이 판례의 태도다.

"사망자 명의의 신청으로 마쳐진 이전등기에 대해서는 그 등기의 무효를 주장하는 자가 현재의 실체관계와 부합하지 않음을 증명할 책임이 있다."는 이 증명책임을 반대로 등기의 무효를 주장하는 자에게 지운다고 서술하고 있어 틀린 설명이다.

ㄴ 신탁재산이 수탁자의 고유재산이 되었다는 뜻의 등기는 주등기로 하고, ㄷ 등기관이 수탁자의 변경으로 인한 이전등기를 할 때에는 직권으로 신탁원부 기록의 변경등기를 하여야 하므로 모두 옳다.
ㄱ 법원이 신탁 변경의 재판을 한 경우에는 수탁자가 신청하는 것이 아니라 법원이 지체 없이 등기소에 촉탁하여야 한다.
ㄹ 신탁등기는 원칙적으로 해당 부동산에 관한 권리의 설정·이전등기와 동시에 신청하여야 하지만, 수익자나 위탁자가 수탁자를 대위하여 신청하는 경우에는 동시신청 규정이 적용되지 않아, 옳은 것은 ② ㄴ, ㄷ이다.

취득세 과세물건을 취득한 후 중과세율 적용대상이 되는 사유가 발생한 경우에는, 취득한 날이 아니라 그 사유가 발생한 날부터 60일 이내에 중과세율을 적용하여 산출한 세액에서 이미 납부한 세액을 공제한 금액을 신고·납부하여야 한다. ② "취득세 과세물건을 취득한 후에 그 과세물건이 중과세율의 적용대상이 되었을 때에는 취득한 날부터 60일 이내에..."는 신고납부기한의 기산일을 '취득한 날'로 잘못 서술하고 있어 틀린 설명이다.

미등기양도자산에 대해서는 양도소득세율이 양도소득 과세표준의 100분의 70으로 적용되고(ㄱ), 장기보유특별공제(ㄴ)와 양도소득기본공제(ㄹ)의 적용이 모두 배제된다.
반면 ㄷ 필요경비 개산공제는 적용이 배제되는 것이 아니라, 일반자산의 취득 당시 기준시가의 3퍼센트 대신 0.3퍼센트를 적용하여 그 금액을 축소할 뿐이다.
따라서 옳은 것은 ② ㄱ, ㄴ, ㄹ이다.

부담부증여로 부동산을 취득하는 경우 원칙적으로 수증자가 인수하는 채무액에 상당하는 부분은 유상취득으로, 나머지 부분은 무상취득(증여)으로 본다.

다만 증여자가 배우자 또는 직계존비속인 경우에는 채무인수 사실이 객관적으로 입증되지 않는 한 전체를 증여로 추정하는 것과 달리, "증여자가 배우자 또는 직계존비속이 아닌 경우 증여자의 채무를 인수하는 부담부 증여의 경우에는 그 채무액에 상당하는 부분은 부동산등을 유상으로 취득하는 것으로 본다."처럼 증여자가 배우자·직계존비속이 아니면 이 추정 규정이 적용되지 않아 채무액 상당분은 원칙대로 유상취득으로 본다.

• 지목을 사실상 변경한 경우를 취득으로 보지 않는다는 지문: 지목변경으로 가액이 증가한 경우도 간주취득에 해당해 틀리다.
• 상속회복청구 초과취득분을 증여로 본다는 지문: 상속회복청구로 인한 초과취득분도 증여가 아닌 상속에 의한 취득으로 보므로 틀리다.

재산세 표준세율에서 건축물은 골프장·고급오락장용(4%)과 특별시·광역시·시 지역의 주거지역 등에 있는 공장용 건축물(0.5%)을 제외하면 그 밖의 건축물에 0.25%의 단일세율이 적용된다.

"과세표준이 5억원인 과밀억제권역 외의 읍·면 지역의 공장용 건축물"은 0.5% 세율이 적용되는 지역 요건(시 지역 중 읍·면 제외)에 해당하지 않으므로 0.25%가 적용된다.

• 종합합산 5천만원: 0.2%
• 별도합산 2억원: 0.2%
• 실제 영농에 사용되는 농지: 저율 분리과세대상으로 0.07%
• 과세표준 1억5천만원인 주택: 누진구간상 0.15%

이들은 모두 0.25%보다 낮으므로, 세율이 가장 높은 것은 읍·면 지역의 공장용 건축물이다.

재산세 물납을 허가하는 경우 그 물납 부동산의 가액은 물납허가일이 아니라 과세기준일(매년 6월 1일) 현재의 시가로 평가한다. ③ "재산세 물납신청을 받은 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 물납을 허가하는 경우 물납을 허가하는 부동산의 가액은 물납허가일 현재의 시가로 한다."는 이를 '물납허가일 현재의 시가'로 잘못 서술하고 있어 틀린 설명이다.

ㄱ 토지의 시가표준액은 세목별 납세의무 성립시기 당시 개별공시지가가 공시되어 있으면 그 개별공시지가로 하므로 옳다(지방세법 제4조).
ㄴ 건축물의 시가표준액은 국세청장이 고시하는 건물신축가격기준액에 행정안전부장관이 정한 기준을 적용하여 지방자치단체의 장이 결정한 가액이고, ㄷ 공동주택가격이 공시되지 않은 공동주택의 시가표준액도 행정안전부장관이 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 산정한 가액이다.
ㄴ·ㄷ은 결정·산정 주체를 국토교통부장관이라고 하여 옳지 않으므로, 옳은 것은 ① ㄱ이다.

등록면허세는 등기·등록으로 권리를 취득하는 자에게 납세의무가 있으므로, 전세권을 설정받는 乙이 납세의무자이다.

• 과세표준 6억원: 전세권 설정에 따른 등록면허세의 과세표준은 부동산 시가가 아니라 전세금액(전세보증금) 3억원이므로 틀리다.
• 표준세율 1천분의 8: 세율은 전세금액의 1천분의 2이므로 틀리다.
• 납부세액 6천원: 이에 따른 납부세액은 3억원의 0.2%인 60만원이지 6천원이 아니어서 틀리다.
• 납세지 甲의 주소지: 등록면허세의 납세지는 부동산 소재지 관할 지방자치단체이지 甲의 주소지가 아니므로 틀리다.

양도소득세는 신고납세방식의 조세로서 예정신고를 함으로써 그 세액이 확정되며 별도의 확정신고나 결정이 있어야 확정되는 것이 아니므로, '예정신고만으로 납세의무가 확정되지 아니한다'는 서술이 틀리다.

나머지 지문은 모두 옳다.

• 증여로 인한 무상취득은 계약일에 취득세 납세의무가 성립한다.
• 등기하지 않은 매수인 甲에 대해서는 종전 소유자 乙에게 재산세 관련 소유권변동 신고의무가 있다.
• 종합부동산세를 신고납부 방식으로 선택하면 그 신고로써 세액이 확정된다.
• 취득세 면세점(50만원) 이하라도 등기·등록에 대해서는 별도로 등록면허세 납세의무가 발생한다.

주택분 종합부동산세의 결정세액을 산정할 때 이중과세를 조정하기 위해 공제하는 재산세 상당액은 '(공시가격 합산액 - 6억원) × 재산세의 공정시장가액비율 × 재산세 표준세율'로 산정하는 것이다. 종합부동산세의 공정시장가액비율을 적용하는 것이 아니므로 이를 적용한 산식은 틀린 설명이다.

나머지 지문은 모두 옳다.

• 재산세는 물건별 과세로 주택마다 개별로 표준세율이 적용된다.
• 상가건물(일반건축물)의 재산세는 시가표준액에 공정시장가액비율을 곱한 과세표준에 비례세율을 적용하며, 종합부동산세 과세대상에서는 제외된다.
• 2021년 귀속 주택분 종합부동산세는 공시가격 합산액에서 6억원을 공제한 금액에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 산정하고 누진세율을 적용한다.

문화재보호법에 따른 국가등록문화재에 해당하는 주택은 종합부동산세법상 합산배제(비과세) 신고를 하면 1세대가 소유한 주택 수 산정에서 제외되므로 옳은 설명이다. 공동명의 1주택자 특례는 별도의 신청이 있어야 적용되고, 일반주택과 합산배제 임대주택을 함께 보유한 경우 1세대1주택자 특례를 받으려면 그 일반주택에 실제 거주하여야 하므로 나머지 지문은 틀리다.

종합부동산세의 물납 제도는 2016년에 폐지되어 물납이 허용되지 않는다. 재산세 과세대상 중 분리과세대상 토지는 종합부동산세 과세대상에서 제외되고, 종합부동산세는 분납이 허용되며, 부과제척기간은 원칙적으로 5년이고, 세부담 상한이 적용된 경우에는 그 상한 적용을 받은 후의 세액을 공제하므로 나머지 지문은 모두 틀린 설명이다.

취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없으므로 취득가액은 환산취득가액으로 계산한다.
$\text{환산취득가액}=\text{양도가액}\times\frac{\text{취득당시 기준시가}}{\text{양도당시 기준시가}}=5\text{억}\times\frac{2\text{억}}{4\text{억}}=2.5\text{억원}$
취득가액을 환산취득가액으로 하는 경우 필요경비는 환산취득가액 + 개산공제(취득 당시 기준시가의 3퍼센트)와 자본적지출액 + 양도비의 합계 중 큰 금액으로 할 수 있다. 전자는 $2.5\text{억}+2\text{억}\times 3\%=2\text{억 }5{,}600\text{만원}$, 후자는 2억 6천만원이므로 양도차익을 최소화하려면 후자를 선택한다.
따라서 양도차익은 $5\text{억}-2.6\text{억}=2\text{억 }4{,}000\text{만원}$으로 ② 2억 4천만원이다.

도시개발법상 환지처분으로 교부받은 토지의 면적이 종전 권리면적보다 증가·감소한 경우, 그 증감된 면적에 대한 취득·양도시기는 환지처분의 공고가 있은 날의 다음 날이다. 공고가 있은 날 그 자체가 아니므로 이 지문이 틀린 설명이다.

나머지 지문은 각각 아래를 취득·양도시기로 하므로 옳다.

• 장기할부조건부 양도: 소유권이전등기 접수일·인도일·사용수익일 중 빠른 날
• 무허가 자기건설 건축물: 사실상의 사용일
• 민법 제245조 제1항의 취득시효: 점유개시일
• 대금청산일이 불분명한 경우: 등기부 등에 기재된 등기접수일 또는 명의개서일

국외자산의 양도차익은 양도가액에서 실제 소요된 취득가액·자본적지출액·양도비 등 필요경비를 차감하여 계산한다. 국내자산에 적용되는 필요경비개산공제 제도는 국외자산에는 적용되지 않으므로, 필요경비개산공제를 차감한다는 설명이 틀리다.

• 환율변동으로 발생한 환차익은 국외자산 양도소득의 범위에서 제외된다.
• 국외자산 양도에도 연 250만원의 양도소득기본공제가 적용된다.
• 장기보유특별공제는 국내자산에만 적용되어 국외자산에는 적용되지 않는다.
• 甲은 양도일까지 계속 5년 이상 국내에 주소를 둔 거주자이므로 국외자산에 대해서도 양도소득세 납세의무를 진다.

소득세법 시행령은 등기가 사실상 불가능하거나 정책적으로 제재할 수 없는 자산을 미등기양도제외자산으로 열거하고 있다.
ㄱ 양도소득세 비과세요건을 충족한 1세대 1주택으로서 「건축법」에 따른 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산, ㄴ 법원의 결정에 의하여 양도 당시 취득에 관한 등기가 불가능한 자산, ㄷ 「도시개발법」에 따른 도시개발사업이 종료되지 아니하여 취득등기를 하지 못하고 양도하는 토지는 모두 여기에 해당한다.
따라서 미등기양도제외자산은 ⑤ ㄱ, ㄴ, ㄷ이다.

배우자 증여재산 이월과세는 원칙적으로 소급 일정기간 내 증여받은 자산을 양도하는 경우 적용된다. 다만 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따라 협의매수·수용되는 경우로서 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이전에 증여받은 경우에는 이월과세를 적용하지 아니하는 예외가 있어 이 지문이 옳다.

나머지 지문은 틀리다.

• 이월과세를 적용하는 경우 증여받은 배우자가 납부한 증여세는 필요경비에 산입한다.
• 이월과세를 적용하여 계산한 세액이 적용하지 않고 계산한 세액보다 오히려 적은 경우에는 반대로 이월과세를 적용하지 아니한다는 예외가 있다.