22년 1회차

공인중개사법상 소속공인중개사는 개업공인중개사에 소속된 공인중개사를 말하며, 개업공인중개사인 법인의 사원 또는 임원으로서 공인중개사인 자도 소속공인중개사에 포함된다.
따라서 "④ 개업공인중개사인 법인의 사원 또는 임원으로서 공인중개사인 자는 소속공인중개사에 해당하지 않는다"는 설명은 정의 규정과 반대되는 틀린 내용이므로 정답이다.
나머지 보기(중개·개업공인중개사·중개업·중개보조원의 정의)는 공인중개사법 제2조의 정의와 일치한다.

중개대상물이 되려면 특정된 부동산 또는 그에 관한 권리가 현존해야 한다.
ㄱ 동·호수가 특정되어 분양계약이 체결된 아파트 분양권은 장차 건물이 완성되면 그 소유권을 취득할 수 있는 권리로서 중개대상물인 건축물에 해당하고, ㄴ 기둥·지붕·주벽을 갖춘 신축 중인 건물은 미등기라도 독립된 부동산으로 인정되어 중개대상물이 된다.
반면 ㄷ 추첨기일에 신청하여 당첨되면 분양예정자로 선정될 수 있는 지위인 입주권과 ㄹ 이주자택지를 공급받을 지위인 대토권은 특정 토지·건물이 아니라 장래의 지위(권리)에 불과하여 중개대상물이 아니라는 것이 판례이다.

공인중개사법 제2조의2 제1항은 공인중개사 정책심의위원회의 심의사항으로 공인중개사의 시험 등 자격취득에 관한 사항(ㄱ), 부동산 중개업의 육성에 관한 사항(ㄴ), 중개보수 변경에 관한 사항(ㄷ), 손해배상책임의 보장 등에 관한 사항(ㄹ) 네 가지를 규정한다.
ㄱ~ㄹ이 모두 법정 심의사항에 그대로 해당한다. 참고로 이 중 자격취득에 관한 사항을 심의한 경우 시·도지사는 그 결정에 따라야 한다.

공인중개사법령상 시·도지사는 공인중개사자격시험 합격자 결정·공고일부터 1개월 이내에 합격자에게 자격증을 교부해야 한다.
따라서 "① 시·도지사는 ... 결정 공고일부터 2개월 이내에 ... 자격증을 교부해야 한다"는 교부 기한을 잘못 서술한 틀린 설명이므로 정답이다.
재교부 신청 절차와 수수료, 자격증 양도 금지, 무자격자의 명칭사용에 대한 벌칙(1년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금) 등 나머지 보기는 모두 옳은 내용이다.

공인중개사법 제10조 제1항의 결격사유를 기준으로 판단한다.
ㄱ 금고 이상의 실형은 집행이 종료·면제된 날부터 3년이 지나야 결격이 해소되므로 2년이 된 자는 여전히 결격이다(제4호).
ㄴ 이 법 위반 벌금형은 300만원 이상인 경우에만 결격사유가 되므로 200만원의 벌금형을 받은 자는 결격이 아니다(제11호).
ㄷ 금고 이상의 형의 집행유예기간 중인 자는 결격이고(제5호), 그러한 사원이 있는 법인도 결격이다(제12호).

공인중개사법은 개업공인중개사가 중개대상물의 표시·광고를 할 때 중개사무소·개업공인중개사에 관한 사항을 명시하도록 하면서 중개보조원에 관한 사항은 명시해서는 아니 된다고 규정한다. 중개보조원이 개업공인중개사나 소속공인중개사인 것처럼 소비자에게 인식되는 것을 막기 위한 취지이므로 "⑤ 개업공인중개사는 의뢰받은 중개대상물에 대한 표시·광고에 중개보조원에 관한 사항을 명시해서는 아니된다"가 옳다.
"④ 소속공인중개사는 등록관청에 신고를 거쳐 천막 그 밖에 이동이 용이한 임시 중개시설물을 설치할 수 있다"는 신고를 하면 설치할 수 있다는 점에서 틀리다 — 천막 등 이동이 용이한 임시 중개시설물은 개업공인중개사에게도 설치 자체가 전면 금지되어 있고, 신고로 허용되는 절차는 존재하지 않는다.
또한 소속공인중개사는 이중소속이 금지되어 개설등록을 신청할 수 없어 ①이 틀리고, 법인인 개업공인중개사는 중개업과 함께 개업공인중개사를 대상으로 한 중개업의 경영기법 및 경영정보 제공업무를 겸할 수 있으므로 ②가 틀리며, 분사무소 설치는 허가가 아니라 신고 사항이므로 ③도 틀리다.

부동산 거래신고 등에 관한 법률은 토지거래허가구역에서 허가받은 사항을 변경하려는 경우 변경허가를 받지 아니하고 토지거래계약을 체결한 자에 대해, 애초에 허가 없이 토지거래계약을 체결한 경우와 동일하게 2년 이하의 징역 또는 계약 체결 당시 개별공시지가에 따른 해당 토지가격의 100분의 30에 해당하는 금액 이하의 벌금에 처하도록 규정한다.
따라서 "② 토지거래계약허가를 받은 사항을 변경하려는 경우 변경허가를 받지 아니하고 토지거래계약을 체결한 자"가 정답이다.
나머지 보기(자료 미제출, 외국인 취득신고 위반, 부동산거래신고 관련 위반)는 이와 별개의 과태료 또는 다른 벌칙 규정이 적용되는 대상이다.

국토교통부령으로 정하는 표준서식인 일반중개계약서와 전속중개계약서에는 공통적으로 개업공인중개사가 중개보수를 법정한도를 초과하여 받은 경우 그 차액을 환급한다는 취지의 조항이 규정되어 있으므로 "⑤"가 옳은 설명이다.
일반중개계약은 특정 개업공인중개사에 한정하지 않고 여러 개업공인중개사에게 의뢰할 수 있는 계약이므로 ①은 전속중개계약에 대한 설명이고, 부동산거래정보망 공개 의무나 2주일에 1회 이상 문서 통지 의무는 전속중개계약에만 요구되므로 ②·③은 틀리며, 국토교통부령으로 정하는 전속중개계약서에 의하지 아니하고 전속중개계약을 체결한 행위는 업무정지 사유에 해당하므로 ④도 틀린 설명이다.

중개대상물 확인·설명서[Ⅱ](비주거용 건축물) 서식의 개업공인중개사 기본 확인사항에는 대상물건의 표시, 소유권 및 소유권 외의 권리관계, 토지이용계획·공법상 이용제한 및 거래규제, 관리에 관한 사항 등이 포함되지만, 비선호시설(1km 이내) 유무는 [Ⅰ](주거용 건축물) 서식에만 있는 항목으로 [Ⅱ] 서식의 기본 확인사항에는 포함되지 않는다.
따라서 "③ 비선호시설(1km이내)의 유무에 관한 사항"이 비주거용 건축물 확인·설명서의 기본 확인사항이 아닌 것으로 정답이다.

ㄱ 판례는 공매대상 부동산 취득의 알선도 중개행위에 해당하므로 공인중개사법령상 중개보수 제한 규정이 적용된다고 보므로 틀린 설명이다.
ㄴ 법정 한도를 초과하는 중개보수 약정은 초과하는 범위 내에서만 무효이고 한도 내 부분은 유효하므로 옳다.
ㄷ 거래계약이 완료되지 않은 경우에도 중개의뢰인과 중개행위에 상응하는 보수를 지급하기로 약정할 수 있으나, 그 약정에도 중개보수 제한 규정이 그대로 적용되므로 옳다.

ㄱ 개업공인중개사가 보증보험금·공제금 또는 공탁금으로 손해배상을 한 때에는 15일 이내에 다시 가입하거나 부족액을 보전해야 한다(시행령 제26조 제2항).
ㄴ 등록한 인장을 변경한 경우에는 변경일부터 7일 이내에 변경된 인장을 등록관청에 등록해야 한다(시행규칙 제9조 제2항).
ㄷ 중개사무소를 이전한 때에는 이전한 날부터 10일 이내에 등록관청에 이전사실을 신고해야 한다(법 제20조 제1항).
따라서 큰 수부터 나열하면 ㄱ(15) - ㄷ(10) - ㄴ(7) 순이다.

공인중개사법령상 거래계약서에는 거래당사자 인적사항, 물건의 표시, 계약일, 거래금액, 물건의 인도일시 등과 함께 중개대상물확인·설명서 교부일자가 필수 기재사항으로 규정되어 있으므로 ② 지문이 옳다.
거래계약서 표준서식은 사용이 법적으로 강제되지 않아 미사용을 이유로 자격을 취소할 수 없고, 서로 다른 둘 이상의 거래계약서를 작성한 경우 업무정지는 등록관청의 재량에 따른 임의적 처분이며, 소속공인중개사가 거래계약서를 작성하더라도 개업공인중개사가 함께 서명 및 날인해야 하고, 거래계약서를 공인전자문서센터에 보관한 경우에는 원칙적인 보존의무(5년)가 면제되므로 나머지 지문은 옳지 않다.

공인중개사법상 개업공인중개사가 업무정지기간 중에 중개업무를 한 경우, 개인인 개업공인중개사가 사망한 경우, 이중으로 중개사무소 개설등록을 한 경우, 최근 1년 이내에 2회 이상 업무정지처분을 받고 다시 업무정지처분에 해당하는 행위를 한 경우는 등록관청이 반드시 개설등록을 취소해야 하는 필요적(절대적) 등록취소 사유이다.
반면 ④ 천막 등 이동이 용이한 임시 중개시설물을 설치한 경우는 등록관청이 재량으로 취소할 수 있는 임의적 등록취소 사유에 해당할 뿐, 반드시 취소해야 하는 사유로 명시되어 있지 않다.

공인중개사법 제24조 제5항은 거래정보사업자 지정취소 사유로 거짓 등 부정한 방법으로 지정을 받은 경우(ㄱ, 제1호), 운영규정 승인·변경승인을 받지 않거나 운영규정을 위반하여 운영한 경우(ㄹ, 제2호), 의뢰받은 내용과 다르게 또는 차별적으로 정보를 공개한 경우(ㄷ, 제3호), 정당한 사유 없이 지정받은 날부터 1년 이내에 부동산거래정보망을 설치·운영하지 않은 경우(ㄴ, 제4호), 사망·해산 등으로 계속적 운영이 불가능한 경우(제5호)를 규정한다.
ㄱ~ㄹ이 모두 법정 취소사유에 해당한다.

공인중개사법상 관계 법령에서 양도가 금지된 부동산의 분양과 관련 있는 증서의 매매를 중개하는 행위, 중개의뢰인과의 직접거래, 거래당사자 쌍방을 대리하는 행위, 단체를 구성하여 특정 중개대상물에 대한 중개를 제한하는 행위는 모두 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 해당하는 금지행위이다.
반면 ② 법정 중개보수를 초과하여 수수하는 행위는 이보다 가벼운 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 해당하는 별도의 처벌 대상이므로 3년 이하 징역·3천만원 이하 벌금에 해당하지 않는다.

공제규정에서 정하는 책임준비금의 적립비율은 공제사고 발생률과 공제금 지급액 등을 고려하여 정하되 공제료 수입액의 100분의 10 이상으로 하여야 한다(시행령). 따라서 ② 100분의 20 이상이라는 설명은 틀렸다.
나머지는 옳다. 협회는 공제사업을 다른 회계와 구분한 별도의 회계로 관리해야 하고(①), 국토교통부장관은 자산상황이 불량하여 공제 가입자나 중개사고 피해자의 권익을 해칠 우려가 있으면 자산예탁기관의 변경이나 불건전한 자산에 대한 적립금 보유를 명할 수 있으며(③④), 매년도 공제사업 운용실적은 일간신문·협회보 등으로 공시해야 한다(⑤).

공인중개사법 시행령상 중개보수의 지급시기는 개업공인중개사와 중개의뢰인 간의 약정에 따르되, 약정이 없는 경우에는 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날로 하므로 ④ 지문이 옳다.
개업공인중개사의 고의·과실로 거래행위가 취소·무효·해제된 경우에는 보수를 받을 수 없고, 권리이전 의뢰인으로부터 권리관계 등 확인에 소요되는 실비 및 권리취득 의뢰인으로부터 계약금등 반환채무이행 보장에 소요되는 실비는 각각 받을 수 있으며, 주택 외 중개대상물의 중개보수는 국토교통부령이 정하는 범위에서 개업공인중개사와 중개의뢰인이 협의하여 정하므로 나머지 지문은 옳지 않다.

공인중개사법 제40조가 근거다.
ㄱ 폐업신고 전의 위반행위로 받은 행정처분의 효과는 그 처분일부터 1년간 재등록 개업공인중개사에게 승계되므로 2년이라는 설명은 틀리다(제2항).
ㄷ 과태료 부과처분의 효과도 같은 규정에 따라 처분일부터 1년간 승계되므로 10개월된 때 재등록한 자에게 승계되어 옳다.
ㄴ·ㄹ 재등록자에게 폐업신고 전 위반행위로 처분을 할 수 있으나, 폐업기간이 3년을 초과하면 등록취소처분을, 업무정지에 해당하는 위반행위로서 폐업기간이 1년을 초과하면 업무정지처분을 할 수 없다(제3항 단서). 폐업기간 2년 초과·3년 6개월인 사례는 각각 이에 해당하여 옳다.

법인의 중개사무소 개설등록 기준은 시행령 제13조 제1항 제2호에 규정되어 있다.
ㄱ 대표자는 공인중개사여야 하므로 기준에 부합한다(다목).
ㄴ 건축물대장(가설건축물대장 제외)에 기재된 건물에 소유·전세·임대차·사용대차 등의 방법으로 사용권을 확보하면 되므로 전세로 확보한 것도 부합한다(마목).
ㄷ 「협동조합 기본법」상 협동조합이라도 사회적협동조합은 제외되므로, 자본금이 5천만원 이상이어도 등록기준에 부합하지 않는다(가목).

공인중개사법 제46조 제1항은 포상금 지급대상으로 무등록 중개업, 거짓·부정한 방법의 개설등록, 중개사무소등록증 또는 공인중개사자격증의 양도·대여 및 양수·대여받은 행위, 부당한 표시·광고, 시세에 부당한 영향을 주는 행위 등, 개업공인중개사등의 업무방해 행위를 규정한다.
ㄴ 자격증을 다른 사람으로부터 대여받은 자는 이에 해당한다.
ㄱ 중개대상물의 매매를 업으로 하는 행위와 ㄷ 거래상 중요사항에 관한 거짓된 언행으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위는 금지행위로서 처벌 대상이지만 포상금 지급대상으로는 열거되어 있지 않다.

공인중개사법령상 단순히 벌금형을 선고받은 것은 자격취소 사유에 해당하지 않는다. 따라서 "300만원 이상 벌금형의 선고를 받은 경우 자격을 취소해야 한다"는 설명이 틀린 것이다.

자격취소 사유는 부정한 방법으로 자격을 취득한 경우, 자격정지기간 중에 중개업무를 행한 경우, 자격증을 다른 사람에게 양도·대여한 경우, 이 법을 위반하여 징역형의 선고(집행유예 포함)를 받은 경우이다.

다음은 모두 법령상 옳은 내용이다.

• 자격증 반납의무
• 5일 이내 국토교통부장관 보고 및 다른 시·도지사 통지
• 자격취소 시 청문 실시
• 부정한 방법으로 자격 취득 시 취소

토지거래계약 신고(허가) 대상에서 면제되는 토지면적 기준은 국토계획법상 용도지역을 기준으로 주거지역 60㎡ 이하, 상업지역과 공업지역 각 150㎡ 이하, 녹지지역 200㎡ 이하로 정해져 있고, 이는 ② "ㄱ: 60, ㄴ: 150, ㄷ: 150, ㄹ: 200"의 수치와 정확히 일치한다.

부동산 거래신고 등에 관한 법령은 국토교통부장관이 운영하는 부동산정보체계의 관리 대상 정보로 부동산거래 신고 정보와 검증 관련 정보, 주택임대차계약 신고 정보, 외국인등의 부동산 취득·보유 신고 자료, 토지거래계약의 허가 관련 정보(ㄹ), 「부동산등기 특별조치법」 제3조에 따른 검인 관련 정보(ㄴ), 부동산 거래계약 등 부동산거래 관련 정보(ㄱ) 등을 명시하고 있다.
ㄷ 중개사무소의 개설등록에 관한 정보는 공인중개사법상 등록관청의 사무일 뿐 부동산정보체계의 관리 대상으로 명시되어 있지 않다.

외국인등이 토지취득 허가를 신청하면 신고관청은 신청서를 받은 날부터 15일 이내에 허가 또는 불허가 처분을 해야 한다.

나머지 지문은 다음 이유로 틀리다.

• 생태·경관보전지역에서 허가 없이 체결한 계약: 취득허가 대상 구역은 군사기지 및 군사시설 보호구역 등 국방목적상 필요한 지역, 지정문화재와 이를 위한 보호물·보호구역, 자연환경보전법상 생태·경관보전지역, 야생생물 특별보호구역이고, 이 허가 없이 체결한 계약은 무효이다.
• 토지거래허가구역과 지정문화재 보호구역에 있는 토지: 토지거래허가구역 안의 토지에 대해 토지거래계약 허가를 받은 경우에는 별도의 토지취득허가가 필요 없다는 법 규정에 반하고, 애초에 토지거래허가구역은 취득허가 대상 구역 자체가 아니다.
• 건축물 신축으로 인한 취득: 허가가 아니라 사후 신고 사항이다.
• 대한민국 국민이 외국인으로 변경된 후의 계속보유: 허가가 아니라 사후 신고 사항이다.

부동산 거래신고 등에 관한 법령상 시장·군수·구청장은 토지거래계약 허가를 받아 취득한 토지를 이용의무대로 이용하지 않는 자에게 상당한 기간을 정하여 이행명령을 할 수 있고, 그 이행기간은 3개월 이내로 정해야 한다.
정해진 기간 내에 이행되지 않으면 이행강제금을 부과하는데, 허가받은 목적대로 이용하지 않고 방치한 경우에는 토지 취득가액의 100분의 10에 상당하는 금액을 부과한다.
따라서 ㄱ은 3, ㄴ은 10이다.

허가구역의 지정은 지정을 공고한 날부터 5일 후에 효력이 발생하도록 규정되어 있으므로, ④ "공고한 날의 다음 날부터 효력이 발생한다"는 설명이 틀렸다. 공익사업용 토지에 대한 선매자 지정(①), 지정 사유가 없어진 경우 지체 없는 해제(②), 불허가처분을 받은 자의 1개월 이내 매수청구권(③), 허가신청서에 이용계획·취득자금 조달계획 등을 기재하도록 한 것(⑤)은 모두 법령상 옳은 내용이다.

부동산 거래신고 등에 관한 법령상 외국인등은 ㄴ 대한민국 국적을 보유하고 있지 아니한 개인, ㄷ 외국의 법령에 따라 설립된 법인 또는 단체, 구성원·임원의 2분의 1 이상이 외국인인 법인·단체, 외국인이 자본금 또는 의결권의 2분의 1 이상을 가진 법인·단체, ㅁ 외국 정부, 그리고 대통령령으로 정하는 국제기구를 말한다.
국제기구에는 ㄱ 국제연합과 그 산하기구·전문기구, 정부간 기구, 준정부간 기구, ㄹ 비정부간 국제기구가 모두 포함되므로 ㄱ~ㅁ 전부가 외국인등에 해당한다.

옳은 것은 토지 이용의무의 승계에 관한 마지막 지문 1개뿐이다. 토지 소유권자에게 부과된 토지 이용에 관한 의무는 소유권 변동과 동시에 승계인에게 이전한다.
나머지는 틀렸다. 농지에 대하여 토지거래계약 허가를 받으면 「농지법」에 따른 농지취득자격증명을 받은 것으로 볼 뿐 농지전용허가를 받은 것으로 보지 않고, 국세·지방세의 체납처분을 하는 경우에는 허가구역 내 토지거래 허가 규정을 적용하지 아니하며, 이행강제금은 토지 이용 의무기간이 지난 후에는 부과할 수 없다.

ㄱ 부동산의 위치와 면적을 특정하여 2인 이상이 구분소유하기로 약정하고 그 구분소유자의 공유로 등기한 경우(구분소유적 공유)는 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제2조 제1호 나목에 의해 명의신탁약정에서 제외되므로 그 등기는 유효하다. 따라서 틀린 설명이다.
ㄴ 배우자 명의로 부동산 물권을 등기한 경우 조세 포탈·강제집행 면탈·법령상 제한 회피 목적이 없으면 특례가 적용되어 등기가 유효하다(제8조 제2호).
ㄷ 3자간 등기명의신탁이 무효인 경우 매매계약 자체는 유효하므로 명의신탁자는 매도인에 대한 소유권이전등기청구권을 보전하기 위해 매도인을 대위하여 수탁자 명의 등기의 말소를 청구할 수 있다는 것이 판례이다.

유치권은 목적물에 대한 유치적 효력만 있을 뿐 우선변제권이 없으므로, 유치권자는 경매절차의 매수인에게 피담보채권의 변제를 청구할 수 없고 변제를 받을 때까지 목적물의 인도를 거절할 수 있을 뿐이라는 것이 확립된 판례이다. 따라서 유치권자가 매수인에게 피담보채권의 변제를 청구할 수 있다는 설명이 틀렸다.

다음은 모두 민사집행법상 옳은 내용이다.

• 후순위 저당권자의 경매신청으로 매각부동산 위 모든 저당권이 소멸한다.
• 대항력 없는 전세권·등기된 임차권은 매각으로 소멸한다.
• 최선순위 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸한다.
• 매수인은 매각대금을 다 낸 때 매각 목적물의 권리를 취득한다.

ㄱ 상가건물 임대차보호법 제2조 제3항은 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에도 대항력, 계약갱신요구, 권리금에 관한 규정(제10조의2부터 제10조의9까지) 등을 적용하도록 하고 있으므로 옳다.
ㄴ 임대인이 갱신요구를 거절할 수 있는 연체 요건은 3기의 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있는 경우이므로(제10조 제1항 제1호), 2기라는 설명은 틀리다.
ㄷ 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 이내에 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다(제13조 제2항).

주택임대차보호법상 소액임차인의 최우선변제권은 임차주택에 대한 경매신청등기 전에 대항요건(주택의 인도와 주민등록)을 갖춘 경우에 한하여 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있다.
③ "대항요건을 갖추지 않은 경우에도 우선변제권이 있다"는 서술은 이 요건을 정반대로 뒤집은 것이므로 틀린 설명이다.

중개대상물 확인·설명서[I](주거용 건축물)는 거래형태에 따라 기재항목이 달라진다.
ㄱ 취득 시 부담할 조세의 종류 및 세율은 취득이 전제된 매매·교환에만 적용되므로 임대차의 경우 제외한다.
ㄴ 개별공시지가(㎡당) 및 건물(주택)공시가격도 임대차의 경우 생략할 수 있다.
반면 ㄷ 다가구주택 확인서류 제출여부는 임차인 보호를 위해 주택 임대차 중개 시 오히려 반드시 확인·기재해야 하는 사항이고, ㄹ 건축물의 방향은 거래형태와 무관한 기본 확인사항이므로 생략할 수 없다.

공인중개사법령상 전속중개계약서 표준서식은 위약금 사유와 비용상환 사유를 구별한다. 다른 개업공인중개사에게 중개를 의뢰하여 거래하거나 개업공인중개사의 소개로 알게 된 상대방과 개업공인중개사를 배제하고 거래한 경우에는 중개보수에 해당하는 금액을 위약금으로 지급해야 한다.
반면 유효기간 내에 중개의뢰인이 스스로 발견한 상대방과 거래한 경우에는 위약금이 아니라 중개보수의 50퍼센트에 해당하는 금액의 범위에서 개업공인중개사가 중개행위를 할 때 소요된 비용을 지급하면 된다.
따라서 ⑤ "스스로 발견한 상대방과 거래한 경우 중개보수 전액을 위약금으로 지급해야 한다"는 서술이 틀린 설명이다.

ㄱ 「공인중개사의 매수신청대리인 등록 등에 관한 규칙」상 매수신청대리의 대상물에는 토지, 건물 그 밖의 토지의 정착물, 입목과 함께 공장재단·광업재단이 포함되므로 옳다.
ㄴ 매수신청대리인 등록과 그 취소는 중개사무소 소재지를 관할하는 지방법원장의 권한이므로 시·도지사가 등록을 취소한다는 설명은 틀리다.
ㄷ 등록취소 후 3년의 결격기간은 원칙이지만, 폐업신고를 이유로 한 등록취소는 그 결격사유에서 제외되므로 甲은 곧바로 다시 등록할 수 있어 틀리다.

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률상, 전유부분이 속하는 1동의 건물의 설치 또는 보존의 흠으로 다른 사람에게 손해를 입힌 경우 그 흠은 공용부분에 존재하는 것으로 추정한다.
이는 공용부분 관리책임을 명확히 하기 위한 추정 규정으로, ① 지문이 이를 그대로 서술하여 옳다.

공인중개사법령상 일반중개계약서 표준서식은 의뢰인이 매도·임대 등 권리이전을 의뢰하는 경우와 매수·임차 등 권리취득을 의뢰하는 경우로 나뉘어 기재사항이 다르다. 주택을 임차하려는 의뢰인은 권리취득 의뢰인이므로 희망물건의 종류·거래형태와 함께 ④ "희망 지역"을 기재하며, 소유자 및 등기명의인·은행융자 등 권리관계·중개의뢰 금액·공법상 제한사항은 매도·임대(권리이전) 의뢰인용 서식의 기재사항이다.

전용면적 85㎡ 이하이면서 상·하수도 시설을 갖춘 전용입식 부엌·전용수세식 화장실 및 목욕시설을 갖춘 오피스텔은 주택 외의 중개대상물이지만 시행규칙 제20조 제4항 제1호에 따라 별표 2의 요율이 적용된다.
ㄴ 별표 2의 매매·교환 상한요율은 1천분의 5이므로 옳다. ㄷ 중개보수는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받을 수 있으므로 옳다. ㄱ 중개대상물 소재지(B시)와 중개사무소 소재지(A시)가 다르면 중개사무소 소재지를 관할하는 시·도의 조례 기준에 따르므로 옳다(같은 조 제3항).
ㄹ 오피스텔은 주택이 아니므로 주택(부속토지 포함)의 중개보수·실비 규정을 적용하지 않는다. 따라서 틀리다.

부동산거래계약신고서 작성 시 거래대상의 종류가 공급계약(분양)인 경우 물건별 거래가격 및 총 실제거래가격은 부가가치세를 포함한 금액으로 적어야 한다.
⑤ 지문은 이를 반대로 "부가가치세를 제외한 금액"이라고 서술하여 틀린 설명이다.

대법원 전원합의체 판례에 따르면, 자기 소유 토지에 분묘를 설치한 사람이 분묘이장에 관한 특약 없이 그 토지를 양도하여 분묘기지권을 취득한 경우, 특별한 사정이 없는 한 분묘기지권이 성립한 때부터 지료를 지급할 의무가 있다.
③ 지문이 이를 정확히 서술하고 있다. 반면 분묘기지권의 존속기간은 지상권 규정이 유추적용되어 30년으로 정해지는 것이 아니라 분묘가 존속하는 동안 인정되고(①은 틀림), 장사 등에 관한 법률 시행 후에도 분묘기지권의 시효취득은 여전히 인정되며(②는 틀림), 시효취득자도 토지소유자의 지료지급청구가 있으면 그때부터는 지료지급의무를 진다(④는 틀림).

「택지개발촉진법」에 따른 택지개발지구로 지정·고시된 지역은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 도시지역으로 결정·고시된 것으로 본다(도시지역에 연접한 항만구역·어항구역의 공유수면, 국가·일반·도시첨단산업단지, 전원개발사업구역도 같다).
② 재해가 반복하여 발생할 우려가 있는 지역에 의무적으로 지정하여야 하는 것은 방재지구이고, 특정용도제한지구는 주거·교육환경 보호나 청소년 보호를 위해 오염물질 배출시설·청소년 유해시설 등의 입지를 제한하는 지구여서 재해와는 무관하다.
① 복합용도지구는 일반주거지역·일반공업지역·계획관리지역에만 지정할 수 있어 유통상업지역에는 지정할 수 없고, ③ 용도지역 안에서의 건축물 용도·종류·규모 제한 규정은 도시·군계획시설에는 적용되지 않으며, ④ 매립 목적이 이웃 용도지역의 내용과 다른 경우에는 의제되지 않고 도시·군관리계획 결정으로 용도지역을 따로 지정해야 한다.

국토교통부장관은 개발행위로 주변의 환경·경관 등이 크게 오염되거나 손상될 우려가 있는 지역 등에서 개발행위허가를 제한하려면 중앙도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다(시·도지사, 시장 또는 군수가 제한하는 경우는 지방도시계획위원회의 심의).
④ 기반시설부담구역은 개발행위허가 제한 대상 지역에 포함되지만, 제한은 한 차례만 3년 이내로 할 수 있고 기반시설부담구역 등에 대해서는 심의 없이 한 차례 2년 이내 연장이 가능할 뿐이므로 '10년간'은 옳지 않다.
① 「사방사업법」에 따른 사방사업을 위한 개발행위는 도시계획위원회의 심의를 거치지 아니하는 행위이고, ② 토지의 일부가 도시·군계획시설로 지형도면고시된 당해 토지의 분할은 허가 없이 할 수 있는 경미한 행위이며, ⑤ 토지분할은 준공검사 대상이 아니고 준공검사권자도 시·도지사가 아니라 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수이다.

성장관리계획구역 내 생산녹지지역·생산관리지역·농림지역·자연녹지지역에서는 30퍼센트 이하의 범위에서 건폐율을 완화하여 적용할 수 있다. 용적률 완화(125% 이하)는 계획관리지역에 한해 인정되고 보전관리지역에는 적용되지 않으며(③), 성장관리계획구역 지정대상은 녹지·관리·농림·자연환경보전지역 등이지 공업지역이 아니고(①), 그 지정은 도시·군관리계획결정 사항이 아니며(④), 주민 열람 기간도 14일 이상이어야 한다(⑤).

개발행위허가를 받은 자가 행정청인 경우, 그가 새로 설치한 공공시설은 그 시설을 관리할 관리청에 무상으로 귀속된다.
② 행정청의 경우 개발행위로 용도가 폐지되는 공공시설은 설치비용 상당 범위라는 제한 없이 그 전부가 무상으로 귀속되며, 새로 설치한 공공시설의 설치비용에 상당하는 범위에서 무상 양도하는 것은 행정청이 아닌 자에 관한 규정이다.
③ 관리청이 불분명한 재산 중 도로 등은 국토교통부장관, 하천은 환경부장관, 그 밖의 재산은 기획재정부장관을 관리청으로 본다.
④ 행정청인 경우 귀속·양도 시점은 준공검사를 받은 때가 아니라 공공시설의 종류와 토지의 세목을 관리청에 통지한 날이고, ⑤ 귀속된 공공시설의 처분으로 생긴 수익금은 도시·군계획사업 외의 목적으로 사용할 수 없다.

관계 중앙행정기관의 장, 시·도지사, 시장 또는 군수는 국토교통부장관이나 도지사에게 광역계획권의 지정 또는 변경을 요청할 수 있다. 광역계획권이 둘 이상의 도에 걸치는 경우 지정권자는 국토교통부장관이고(①), 하나의 도 관할구역에 속하는 경우에는 도지사가 단독으로 지정하며(②), 도지사가 지정하는 경우에는 관계 시장·군수의 의견을 들은 후 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다(③).

국토교통부장관이 도시·군계획시설결정권자에게 도시·군계획시설결정의 해제를 권고하려는 경우에는 중앙도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다. 시·군·구에도 지방도시계획위원회를 두고(①), 분과위원회에 위임된 사항이 모두 중앙도시계획위원회의 심의로 의제되는 것은 아니며(②), 회의록은 열람 외에 사본 제공도 가능하고(④), 시장·군수의 성장관리계획구역 지정은 중앙이 아닌 지방도시계획위원회의 심의사항이다(⑤).

시가화조정구역 안에서 농업·임업·어업을 영위하는 자의 관리용건축물은 기존 면적을 제외하고 33제곱미터 이하인 경우에만 허가를 받아 건축할 수 있으므로, 이를 초과하는 건축은 허가 대상 행위에 해당하지 않는다. 반면 100제곱미터 이하의 주택 증축, 마을공동시설로서의 간이휴게소·농로·제방·사방시설·농기계수리소 및 유류판매소의 설치는 허가를 받아 할 수 있는 행위로 열거되어 있다.

기반시설부담구역으로 지정·고시된 경우 기반시설설치계획은 그 지정고시일부터 1년이 되는 날까지 수립하여야 하며(3년이 아님), 이 기간까지 수립하지 않으면 그 다음 날에 기반시설부담구역 지정이 해제된 것으로 본다.

다음은 모두 옳은 설명이다.

• 개발밀도관리구역에서의 용적률 강화 적용
• 개발행위허가 건수가 20퍼센트 이상 증가한 지역에 대한 기반시설부담구역 지정 의무
• 기반시설부담구역 지정 시 기반시설설치계획 수립·도시·군관리계획 반영
• 기반시설설치비용 관리를 위한 특별회계 설치

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제35조 제1항 제1호는 도시지역 또는 지구단위계획구역에서 미리 도시·군관리계획으로 결정하지 않고 설치할 수 있는 기반시설로 주차장·공공공지·열공급설비·방송통신시설·시장·공공청사·문화시설·사회복지시설·장사시설·종합의료시설·폐차장 등을 열거하고, 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 시설도 포함하도록 하고 있다.
ㄴ 대지면적 500㎡ 미만인 도축장, ㄷ 폐기물처리 및 재활용시설 중 재활용시설, ㄹ 방송대학·통신대학 및 방송통신대학은 국토교통부령이 정한 시설에 해당한다.
반면 ㄱ 광장은 열거된 시설이 아니므로 미리 도시·군관리계획으로 결정하여야 설치할 수 있다.

국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 토지에의 출입 등 규정은 도시·군계획 및 광역도시계획에 관한 기초조사, 개발밀도관리구역·기반시설부담구역 및 기반시설설치계획에 관한 기초조사, 지가의 조사 등을 위해 필요한 경우 타인의 토지에 출입할 수 있도록 정하고 있으므로, 괄호 안에는 각각 개발밀도관리구역과 기반시설부담구역이 들어간다.

도시ㆍ군기본계획의 승인을 받으려는 시장ㆍ군수는 계획안에 기초조사 결과, 공청회 개최 결과, 해당 시ㆍ군의회의 의견청취 결과, 관계 행정기관의 장과의 협의 및 (지방)도시계획위원회의 심의에 필요한 서류를 첨부하여 도지사에게 제출하여야 한다.
따라서 ① 기초조사 결과가 첨부서류에 해당한다.
② 청문회의 청문조서는 이러한 절차와 무관하고, ③은 의회의 심의ㆍ의결이 아니라 의견청취 결과가 맞으며, ④의 지방도시계획위원회 심의 결과와 ⑤의 중앙행정기관ㆍ중앙도시계획위원회 관련 서류는 첨부서류로 규정되어 있지 않다.

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제78조 제1항이 정한 용도지역별 용적률 최대한도의 범위는 도시지역의 경우 주거지역 500퍼센트 이하, 상업지역 1천500퍼센트 이하, 공업지역 400퍼센트 이하, 녹지지역 100퍼센트 이하이고, 관리지역은 보전관리·생산관리 각 80퍼센트 이하, 계획관리지역 100퍼센트 이하이며, 농림지역과 자연환경보전지역은 각 80퍼센트 이하이다.
따라서 ㄱ은 500, ㄴ은 100, ㄷ은 80이다.

도시개발법 시행령상 토지상환채권의 발행규모는 그 채권으로 상환할 토지ㆍ건축물이 해당 도시개발사업으로 조성되는 분양토지 또는 분양건축물 면적의 2분의 1을 초과하지 아니하도록 제한된다.
따라서 ② 지문이 옳다.
지방공사 등 공공시행자는 은행 등의 지급보증 없이도 토지상환채권을 발행할 수 있어 ①은 틀리고, 토지상환채권은 기명증권으로 이전이 가능하며 토지가격 추산방법도 발행계획에 포함되고, 토지등의 매수대금 일부 지급을 위해서도 발행할 수 있어 ③ㆍ④ㆍ⑤도 모두 틀린 설명이다.

도시개발법상 시행자는 지정권자에 의한 준공검사를 받은 경우(지정권자가 시행자인 경우에는 공사 완료 공고가 있는 때)에는 60일 이내에 환지처분을 하여야 한다.
따라서 이를 90일 이내로 서술한 ③ "준공검사를 받은 경우에는 90일 이내에 환지처분을 하여야 한다"가 틀린 지문이다.
① 공람 기간 중 의견서 제출, ② 과부족분의 금전 청산, ④ 환지 계획에서 정한 사항의 토지 소유자 통지 및 관보ㆍ공보 공고, ⑤ 환지처분 공고일 다음 날부터 종전의 토지로 보는 효력은 모두 옳은 설명이다.

도시개발법상 국토교통부장관은 국가가 도시개발사업을 실시할 필요가 있는 경우, 관계 중앙행정기관의 장이 요청하는 경우, 천재지변 등으로 긴급히 시행할 필요가 있는 경우, 관계 도지사 간 협의가 성립하지 아니하는 경우 등에는 직접 도시개발구역을 지정할 수 있고, 이 밖에 관계 중앙행정기관의 장이나 한국토지주택공사 등 대통령령으로 정하는 공공기관ㆍ정부출연기관의 장이 30만 제곱미터 이상의 규모로 국가계획과 밀접한 관련이 있는 도시개발구역의 지정을 제안하는 경우에도 지정할 수 있다.
③은 한국토지주택공사 사장의 제안이라도 그 규모가 20만 제곱미터로 30만 제곱미터 기준에 미달하여 국토교통부장관의 지정 사유에 해당하지 않는다.

도시개발사업조합의 정관 변경은 원칙적으로 지정권자의 인가를 받아야 하지만, 주된 사무소의 소재지 변경과 같이 대통령령으로 정하는 경미한 사항의 변경은 인가가 아니라 신고로 족하다.
따라서 주된 사무소 소재지 변경에 지정권자의 변경인가를 받아야 한다고 서술한 ②가 틀린 지문이다.
조합은 주된 사무소 소재지에서 설립등기를 함으로써 성립하고(①), 조합원은 도시개발구역의 토지 소유자로 하며(④), 설립인가일부터 30일 이내에 설립등기를 하여야 한다는(⑤) 내용은 모두 옳다.

도시개발법령상 도시개발사업의 시행자로 지정될 수 있는 공공기관에는 국가ㆍ지방자치단체, 한국토지주택공사, 한국수자원공사, 한국관광공사, 한국농어촌공사, 지방공사 등이 포함되나, 한국부동산원은 그 지정 대상으로 규정되어 있지 않다.
따라서 ②가 시행자로 지정될 수 없는 경우에 해당한다.

도시개발법 시행령 제7조 제1항 제1호는 환지방식 지역의 면적 변경이 다음에 해당하면 경미한 변경으로 보지 않아 정식 변경절차를 거치도록 한다.
제외되는 토지의 면적이 종전 환지방식 적용면적의 100분의 10 이상인 경우(ㄱ), 편입 또는 제외되는 면적이 각각 3만 제곱미터 이상인 경우(ㄴ), 토지의 편입·제외로 환지방식 적용면적이 종전보다 100분의 10 이상 증감하는 경우(ㄷ)이다.
따라서 ㄱ은 10, ㄴ은 3, ㄷ은 10이다.

도시 및 주거환경정비법령상 사업시행자는 건설한 국민주택규모 주택을 국토교통부장관ㆍ시ㆍ도지사ㆍ시장ㆍ군수ㆍ구청장 또는 토지주택공사등에 공급하여야 하고, 이때 인수자에게 공급해야 하는 국민주택규모 주택은 공개추첨의 방법으로 선정하며, 인수자는 시ㆍ도지사, 시장ㆍ군수ㆍ구청장 순으로 우선하여 인수할 수 있고 그 부속 토지는 인수자에게 기부채납한 것으로 본다.
시ㆍ도지사 및 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 인수할 수 없는 경우에는 한국토지주택공사가 당연히 인수하는 것이 아니라, 시ㆍ도지사가 국토교통부장관에게 토지주택공사등을 인수자로 지정할 것을 요청하는 절차를 거친다.
따라서 ⑤ "시ㆍ도지사 및 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 인수할 수 없는 경우 한국토지주택공사가 인수하여야 한다"가 틀린 설명이고, ①ㆍ②ㆍ③ㆍ④는 모두 옳다.

도시 및 주거환경정비법상 대의원회는 조합원 수가 많아 총회 권한 일부를 대행하는 기구로서, 조합장이 아닌 조합임원(이사ㆍ감사)은 대의원을 겸할 수 없다.
따라서 조합장이 아닌 조합임원도 대의원이 될 수 있다고 서술한 ③이 틀린 지문이다.
토지등소유자가 100인을 초과하는 경우 이사 5명 이상을 두어야 하고(①), 임원의 임기는 3년 이하 범위에서 정관으로 정하되 연임할 수 있으며(②), 조합임원은 같은 목적의 다른 정비사업 조합의 임원ㆍ직원을 겸할 수 없고(④), 전문조합관리인이 선정되면 그 업무를 대행하던 임원은 당연퇴임한다는(⑤) 내용은 모두 옳다.

도시 및 주거환경정비법 제73조에 따르면 사업시행자는 관리처분계획의 인가·고시가 있은 날의 다음 날부터 90일 이내에 분양신청을 하지 아니한 자 등과 토지·건축물 등에 대한 손실보상 협의를 하여야 하고, 그 협의가 성립되지 아니하면 협의기간 만료일의 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기하여야 한다. 따라서 ㄱ은 90, ㄴ은 60이다.

도시 및 주거환경정비법 시행령 제29조 제1항은 추진위원회가 운영에 필요한 사항을 공개하도록 하면서, 그중 조합설립에 대한 동의철회 및 그 방법과 조합설립 동의서에 포함되는 사항만은 조합설립인가 신청일 60일 전까지 추진위원회 구성에 동의한 토지등소유자에게 등기우편으로 통지하도록 규정한다.
조합설립 동의서에 포함되는 사항은 건축물 설계의 개요, 정비사업비, 정비사업비의 분담기준, 사업 완료 후 소유권의 귀속, 조합 정관이므로 ② 정비사업비의 분담기준이 등기우편 통지 대상이다.
①③④⑤ 안전진단 결과, 개략적인 사업시행계획서, 정비사업전문관리업자 선정, 추진위원회 위원 선정은 게시·공개 대상일 뿐 등기우편 통지사항이 아니다.

토지등소유자 전체회의도 도시 및 주거환경정비법 제53조에 열거되어 있기는 하나 신탁업자가 사업시행자인 경우로 한정되므로, 한국토지주택공사가 단독으로 시행하는 이 사안의 시행규정에는 포함될 사항이 아니다. 토지등소유자 전체회의는 신탁업자가 사업시행자로 지정된 경우 조합의 총회를 갈음하는 의결기구라는 점에서 공사 단독시행과는 무관하다.

같은 조는 시장·군수등, 토지주택공사등 또는 신탁업자가 단독으로 정비사업을 시행하는 경우 작성하는 시행규정의 기재사항을 열거하고 있고, 다음은 모두 여기에 포함된다.

• 토지등소유자의 권리·의무
• 토지 및 건축물에 관한 권리의 평가방법
• 정비사업의 시행연도 및 시행방법
• 공고·공람 및 통지의 방법

도시 및 주거환경정비법 제92조 제2항은 시장·군수등이 아닌 사업시행자가 시행하는 정비사업의 정비계획에 따라 설치되는 도시·군계획시설 중 대통령령으로 정하는 주요 정비기반시설 및 공동이용시설의 건설비용 전부 또는 일부를 시장·군수등이 부담할 수 있도록 한다.
그 시설은 시행령 제77조에서 도로·상하수도·공원·공용주차장·공동구·녹지·하천·공공공지·광장으로 규정하고 있으므로 ㄱ 공원, ㄴ 공공공지, ㄷ 공동구, ㄹ 공용주차장이 모두 해당한다.

도시형 생활주택 중 소형 주택의 요건은 ㄱ 세대별 주거전용면적 60㎡ 이하일 것, ㄴ 세대별로 독립된 주거가 가능하도록 욕실 및 부엌을 설치할 것, ㄹ 지하층에는 세대를 설치하지 아니할 것이다.
ㄷ 주거전용면적이 30㎡ 미만인 경우 욕실·부엌을 제외한 부분을 하나의 공간으로 구성하도록 한 요건은 종전 원룸형 주택에 있던 규정으로, 소형 주택으로 개편되면서 삭제되어 현재의 요건이 아니다.

발행 조건이 주택상환사채권에 적어야 하는 사항에 포함된다는 설명만 옳다.

주택법령상 주택상환사채를 발행하려는 등록사업자는 자본금 요건과 건설업 등록, 일정 규모 이상의 주택건설실적을 갖추어야 하고, 발행 시 국토교통부장관의 승인을 받아야 한다. 또한 액면 또는 할인의 방법으로 발행할 수 있고 기명증권으로 발행하여야 한다.

따라서 다음 지문은 모두 틀리다.

• 자본금 3억원인 등록사업자가 발행할 수 있다는 지문
• 시·도지사 승인을 받아야 한다는 지문
• 액면발행만 가능하다는 지문
• 무기명증권으로 발행한다는 지문

토지임대료를 선납하거나 보증금으로 전환하여 납부하는 경우 그 금액을 산정할 때 적용되는 이자율은 「은행법」에 따른 은행의 3년 만기 정기예금 평균이자율 이상이어야 한다(주택법 시행령 제82조).
나머지는 모두 수치·상대방이 틀렸다. ① 임대차기간은 50년이 아니라 40년 이내이고, ② 갱신 청구 요건은 3분의 2가 아니라 주택 소유자의 75퍼센트 이상이다(주택법 제78조 제1항). ④ 양도하려는 경우 매입을 신청할 상대방은 시·도지사가 아니라 한국토지주택공사이며, ⑤ 토지임대료는 분기별이 아니라 월별 임대료가 원칙이다(같은 조 제6항).

주택법은 보고·검사 등 규정에 따라 국토교통부장관 또는 지방자치단체의 장이 소속 공무원으로 하여금 사업장에 출입하여 검사하게 한 경우, 그 검사를 거부·방해 또는 기피한 자를 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처하도록 정하고 있다. 따라서 사업장 검사를 방해한 자가 징역·벌금 대상이다.

나머지는 모두 과태료 대상이다.

• 품질점검단의 점검에 따르지 아니한 사업주체: 2천만원 이하의 과태료
• 주택조합 임원의 겸직 위반: 1천만원 이하의 과태료
• 품질점검 결과에 따른 조치명령 불이행: 500만원 이하의 과태료
• 거주실태 조사를 방해·기피한 자: 300만원 이하의 과태료

같은 보고·검사 규정이라도 보고 또는 검사 명령 위반은 과태료인 반면 검사의 거부·방해·기피는 형벌이라는 점을 구분해야 한다.

ㄱ. 도시형 생활주택은 분양가상한제 적용 제외 대상이므로 적용주택에 해당하지 않는다(주택법 제57조 제2항).
ㄴ. 분양가격은 원칙적으로 택지비와 건축비로 구성되지만, 토지임대부 분양주택은 건축비만 해당하므로 틀렸다(같은 조 제3항).
ㄷ. 공공택지에서 공급하는 분양가상한제 적용주택은 입주자 모집공고에 택지비·공사비·간접비 등을 공시해야 하므로, 간접비가 제외된다는 서술은 틀렸다(같은 조 제5항).
따라서 옳은 것은 ㄱ뿐이다.

주택법상 리모델링은 동을 리모델링하거나 주택단지 전체를 리모델링할 수 있어 동별 시행이 가능하다. 따라서 공동주택의 리모델링은 동별로 할 수 있다는 설명이 옳다.

나머지 설명은 다음 이유로 틀리다.

• 대수선도 리모델링의 한 유형에 포함되므로, 대수선이 리모델링에서 제외된다는 설명은 틀리다.
• 주택단지 전체를 리모델링하기 위한 주택조합 설립에는 구분소유자와 의결권의 각 3분의 2 이상의 결의가 필요하므로, 과반수 결의로 충분하다는 설명도 틀리다.
• 리모델링 허가는 시장·군수·구청장이 하는 것이지 시·도지사가 하는 것이 아니다.
• 리모델링주택조합 설립에 동의한 자로부터 건축물을 취득한 자는 그 동의를 승계한 것으로 보므로, 동의한 것으로 보지 않는다는 설명 역시 틀리다.

주택법령상 국토교통부장관의 권한 중 주택건설사업의 등록 업무는 시·도지사에게 위임되는 것이 아니라 협회(주택사업자단체)에 위탁되는 업무이며, 등록말소·영업의 정지·사업계획의 승인·사용검사·임시 사용승인 등은 시·도지사에게 위임된 권한이다. 따라서 ① 주택건설사업의 등록은 시·도지사 위임 권한에 해당하지 않는다.

건축법령상 안전영향평가기관은 해당 건축물에 적용된 설계기준 및 하중의 적정성, 하중저항시스템의 해석·설계의 적정성, 지반조사 방법 및 지내력 산정결과의 적정성, 굴착공사에 따른 지하수위 변화 및 지반 안전성에 관한 사항, 그리고 그 밖에 국토교통부장관이 필요하다고 인정하는 사항을 검토하도록 법정되어 있다. ⑤ "지방건축위원회가 결정하는 사항"은 법령상 검토사항 목록에 없으며, 마지막 항목의 결정권자는 지방건축위원회가 아니라 국토교통부장관이다.

건축법령상 대지 안의 피난 및 소화에 필요한 통로 너비는 단독주택은 유효 너비 0.9미터 이상, 바닥면적 합계 500제곱미터 이상인 문화 및 집회시설·종교시설·의료시설·위락시설·장례시설은 유효 너비 3미터 이상, 그 밖의 용도로 쓰는 건축물은 유효 너비 1.5미터 이상으로 확보하도록 정하고 있다. 이에 따라 ㄱ: 0.9, ㄴ: 500, ㄷ: 3, ㄹ: 1.5인 ② 가 옳다.

건축법령상 의원·치과의원·한의원·조산원·산후조리원 등 주민의 진료·치료를 위한 시설은 바닥면적 제한 없이 제1종 근린생활시설에 해당한다. 따라서 면적 제한이 없는 산후조리원만 제1종 근린생활시설에 해당한다.

나머지는 다음 이유로 제1종에 해당하지 않는다.

• 서점(소매점): 바닥면적 합계 1,000제곱미터 미만이어야 제1종에 해당하는데, 문제에 제시된 바닥면적(1,000제곱미터)으로는 이 요건을 충족하지 못한다.
• 탁구장: 500제곱미터 미만이어야 제1종에 해당한다.
• 파출소 등 공공업무시설: 1,000제곱미터 미만이어야 제1종에 해당한다.
• 극장: 문화 및 집회시설로 분류된다.

건축법상 결합건축을 할 수 있는 지역은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 지정된 상업지역, 「역세권의 개발 및 이용에 관한 법률」에 따른 역세권개발구역, 「도시 및 주거환경정비법」상 주거환경개선사업 시행구역, 그리고 시행령이 정하는 건축협정구역·특별건축구역·리모델링 활성화구역·도시재생활성화지역 등이다. 특별가로구역은 이 대상 지역 목록에 포함되어 있지 않으므로 ④가 결합건축 대상 지역에 해당하지 않는다.

건축법 제73조 제1항에 따라 특별건축구역에 건축하는 건축물에는 제42조(대지의 조경)·제55조(건폐율)·제56조(용적률)·제58조(대지 안의 공지)·제60조(건축물의 높이 제한)·제61조(일조 등의 확보)를 적용하지 아니할 수 있다.
따라서 ㄱ(제42조 대지의 조경)과 ㄹ(제58조 대지 안의 공지)이 적용배제 대상이다. ㄴ(제44조 대지와 도로의 관계)과 ㄷ(제57조 대지의 분할 제한)은 열거되어 있지 않아 그대로 적용된다.

건축법령상 지하주차장의 경사로(지상층에서 지하 1층으로 내려가는 부분)는 건축면적과 바닥면적 산정에서 모두 제외되도록 규정되어 있다. 따라서 "지하주차장의 경사로의 면적은 건축면적에 산입한다"는 ②의 설명이 틀린 내용이며, 이 문제의 정답이다.

건축법상 사전결정 통지를 받으면 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제56조에 따른 개발행위허가, 산지관리법에 따른 산지전용허가 등, 농지법에 따른 농지전용허가·신고 및 협의, 하천법 제33조에 따른 하천점용허가를 받은 것으로 본다.
다만 산지전용허가 의제는 보전산지인 경우 도시지역만 해당하므로, ㄹ(도시지역 외의 지역에서 보전산지에 대한 산지전용허가)은 의제되지 않는다. 따라서 ㄱ·ㄴ·ㄷ이 허가를 받은 것으로 볼 수 있다.

농지법령상 주말·체험영농을 위한 농지 소유는 농업진흥지역 "외"의 농지에 한하여 예외적으로 허용되며, 농업진흥지역 안의 농지는 이 예외 대상에서 제외된다. 따라서 ④ "주말·체험영농을 하려고 농업진흥지역 내의 농지를 소유하는 경우"는 농지 소유 제한의 예외에 해당하지 않는다.

농지법령상 농지대장은 모든 농지에 대하여 필지별로 작성하도록 정하고 있으므로, "농지대장은 모든 농지에 대해 필지별로 작성하는 것은 아니다"라는 ①의 설명은 틀렸다.

대지권등록부에는 토지의 소재·지번·대지권 비율·전유부분의 건물표시·건물의 명칭·집합건물별 대지권등록부의 장번호·토지소유자가 변경된 날과 그 원인·소유권 지분·토지의 고유번호 등이 등록되지만, 지목은 등록사항이 아니다(지목은 토지대장·임야대장의 등록사항이다). 따라서 ① "지번, 지목" 조합에는 등록사항이 아닌 지목이 포함되어 있으므로 대지권등록부의 등록사항만으로 나열된 것이 아니다.

청산금의 납부고지 또는 수령통지를 받은 자는 그 날부터 1개월 이내에 지적소관청에 이의신청을 할 수 있고, 이의신청을 받은 지적소관청은 1개월 이내에 축척변경위원회의 심의·의결을 거쳐 그 결과를 이의신청인에게 통지하여야 한다. 따라서 ㄱ·ㄴ이 모두 1개월 이내인 ③ "ㄱ: 1개월 이내, ㄴ: 1개월 이내"가 옳다.

지적소관청이 토지의 이동현황을 직권으로 조사·측량하여 등록사항을 결정하려는 경우에는 토지이동현황 조사계획을 수립하여야 하며, 이 계획은 원칙적으로 시·군·구별로 수립하되 부득이한 사유가 있는 때에는 읍·면·동별로 수립할 수 있다. 따라서 ㄱ은 시·군·구, ㄴ은 읍·면·동이 되어 ① "ㄱ: 시·군·구, ㄴ: 읍·면·동"이 옳다.

물을 정수하여 공급하기 위한 취수·저수·도수·정수·송수 및 배수 시설의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지는 "수도용지"로 한다는 지문은 수도용지의 정의를 그대로 서술한 것이다.

나머지 지문은 다음과 같이 틀렸다.

• 온수·약수·석유류 운송용 송수관·송유관 및 저장시설의 부지는 광천지에서 제외되는 것이 옳은 정의이다.
• 종교용지 안에 있는 유적·고적·기념물 보호구역은 사적지에서 제외되는 것이 옳은 정의이다.
• 궤도 설비를 이용하는 토지와 그 부속시설물의 부지는 "도로"가 아니라 "철도용지"이다.

부동산종합공부의 등록사항은 지적공부에 따른 토지의 표시·소유자에 관한 사항, 건축물대장에 따른 건축물의 표시·소유자에 관한 사항, 토지이용계획확인서에 따른 토지의 이용 및 규제에 관한 사항, 개별공시지가·개별주택가격·공동주택가격 등 부동산의 가격에 관한 사항으로 한정된다. 토지적성평가서의 내용은 부동산종합공부의 등록사항에 해당하지 않으므로 ⑤가 옳다.

이 문항은 실제 시험에서 전항정답으로 처리된 문항입니다. 출제 오류로 판단되어 어느 선택지를 골라도 정답으로 인정되었습니다. 여기서는 채점을 위해 한 선택지만 정답으로 두었으니, 다른 것을 고르셨더라도 틀린 판단이 아닙니다.

지적전산자료의 이용·활용 승인신청을 받은 국토교통부장관, 시·도지사 또는 지적소관청은 신청 사항의 처리가 전산정보처리조직으로 가능한지 여부, 지적업무수행에 지장을 주지 않는지 여부, 개인의 사생활 침해 여부, 자료의 목적 외 사용 방지 및 안전관리대책을 심사하여야 한다. "지적전산코드 지정의 적정 여부"는 심사사항에 해당하지 않으므로 ②가 옳다.

지적소관청은 축척변경에 관한 측량을 완료하였을 때에는 축척변경 신청일 현재의 지적공부상 면적과 측량 후의 면적을 비교하여 그 변동사항을 표시한 "축척변경 지번별 조서"를 작성하여야 하며, "토지이동현황 조사서"는 이와 별개로 지적소관청이 토지의 이동현황을 직권으로 조사할 때 작성하는 서류이다. 따라서 ③은 작성해야 할 문서의 명칭을 잘못 서술한 틀린 설명이다.

지적기준점성과와 그 측량기록은 시·도지사나 지적소관청이 보관하고 일반인이 열람할 수 있도록 하여야 하므로 ③이 옳다. 지적측량을 의뢰하려는 자는 지적소관청이 아니라 지적측량수행자에게 의뢰서를 제출하여야 하고(②), 당사자가 합의로 기간을 달리 정하는 경우 전체 기간의 4분의 3은 측량기간, 4분의 1은 측량검사기간으로 보아야 하므로(⑤) 문항에 제시된 비율은 반대로 되어 있다.

지적측량은 지적기준점을 정하거나, 경계점을 지상에 복원하거나, 바다가 된 토지의 등록을 말소하거나, 지적공부의 등록사항을 정정하는 등 법령에서 정한 경우로서 측량이 필요할 때 실시한다. 지상건축물 등의 현황을 지적도 및 임야도에 등록된 경계와 대비하여 표시할 필요가 있는 경우(지적현황측량)에 지적측량을 실시하는 것이지 "지형도에 표시하는 경우"가 아니므로 ③이 틀린 설명이다.

지적공부에 등록된 토지소유자의 변경사항은 등기관서에서 등기한 것을 증명하는 등기필증·등기완료통지서·등기사항증명서 또는 등기전산정보자료에 따라 정리하되, 신규등록하는 토지의 소유자는 지적소관청이 직접 조사하여 등록한다. 또한 지적공부와 부동산등기부가 일치하지 않는 사실을 발견한 경우 지적소관청이 등기관서에 그 사실을 통지하고 등록사항 정정을 요청할 수 있으므로, ㄱ은 신규등록, ㄴ은 지적소관청이 되어 ④가 옳다.

공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률상 지적소관청이 축척변경을 하려면 축척변경 시행지역의 토지소유자 3분의 2 이상의 동의를 받아 축척변경위원회의 의결을 거친 후 시·도지사 또는 대도시 시장의 승인을 받아야 한다. 따라서 빈칸에는 ② 3분의 2 이상이 들어간다.

지적측량 의뢰서는 소유자 등이 측량을 신청할 때 제출하는 서류일 뿐 복구의 근거자료로 열거되어 있지 않다.

지적공부가 멸실·훼손된 경우 지적소관청은 멸실·훼손 당시의 지적공부와 가장 부합된다고 인정되는 관계 자료로 복구하여야 한다. 그 관계 자료는 지적공부의 등본, 측량 결과도, 토지이동정리 결의서, 부동산등기부 등본 등 등기사항을 증명하는 서류, 법원의 확정판결서 정본 또는 사본, 지적소관청이 작성·발행한 지적공부의 등록내용을 증명하는 서류 등이다.

부동산등기규칙상 매매로 인한 소유권이전등기의 신청정보에는 등기의 목적·원인, 부동산의 표시(토지의 경우 소재·지번·지목·면적), 등기의무자의 등기필정보, 신청인의 성명·주소 등을 제공해야 한다. ② 토지의 표시에 관한 사항 중 면적은 이러한 필수 기재사항에 해당한다. 반면 표시번호는 등기관이 등기기록에 부여하는 사항이고, 등기필정보는 등기의무자의 것을 제공해야 하며, 법인 대표자나 대리인의 주민등록번호는 신청정보 사항이 아니다.

ㄱ. 부동산표시의 변경이나 경정의 등기는 소유권의 등기명의인이 단독으로 신청한다(부동산등기법 제23조 제5항).
ㄷ. 등기신청을 대리하는 임의대리인은 행위능력자일 것을 요하지 않는다.
ㄹ. 근저당권 설정 후 소유권이 제3자에게 이전된 경우, 근저당권설정자(종전 소유자)와 제3취득자 모두 말소등기의 등기권리자가 될 수 있어 근저당권자와 공동으로 말소등기를 신청할 수 있다(대법원 판례).
ㄴ은 채권자대위에 의한 등기신청에서 신청인은 대위채권자이고 채무자는 등기명의인에 그치므로 틀렸다.

등기부 자체는 전쟁·천재지변이나 그 밖에 이에 준하는 사태를 피하기 위한 경우 외에는 보관·관리 장소 밖으로 옮기지 못한다(부동산등기법 제14조 제3항). 법관이 발부한 영장에 의한 압수를 예외로 인정하는 것은 신청서 등 부속서류에 관한 규정이므로 ②는 틀렸다.
① 등기부의 영구 보존, ③ 등기를 마친 때의 등기부부본자료 작성 의무, ④ 등기기록의 부속서류에 대해 이해관계 있는 부분만 열람 청구 가능, ⑤ 등기기록 전환 시 종전 등기기록 폐쇄는 모두 옳다.

상속인의 채권자는 상속인이 상속포기를 할 수 있는 기간 내라도 채권자대위권을 행사하여 법정상속분에 따른 상속등기를 신청할 수 있다는 것이 등기실무의 입장이므로, 이를 부정하는 ① 상속인이 상속포기를 할 수 있는 기간 내에는 상속인의 채권자가 대위권을 행사하여 상속등기를 신청할 수 없다는 틀린 설명이다. 이후 상속인이 실제로 상속을 포기하면 그에 맞추어 경정등기를 하게 될 뿐, 포기 가능기간이라는 사정만으로 대위신청 자체가 금지되는 것은 아니다.

부동산등기규칙상 거래가액은 등기기록 중 갑구의 권리자 및 기타사항란에 기록하는 방법으로 등기하며(매매목록이 제공된 경우에는 매매목록에 기록), 등기원인란에 기록하는 것이 아니다. 따라서 '등기관은 거래가액을 등기기록 중 갑구의 등기원인란에 기록하는 방법으로 등기한다'는 틀린 설명이다.

• 신고한 거래가액과 거래계약신고필증정보는 신청정보·첨부정보로 제공해야 한다.
• 신고 관할관청이 같은 거래부동산이 2개 이상이거나 매도인·매수인이 각 여러 명인 경우에는 매매목록을 첨부해야 한다.

소유권보존등기는 등기명의인이 원시적으로 소유권을 취득하였음을 공시하는 등기이므로 등기원인과 그 연월일을 기록하지 않는다. 따라서 '등기관이 보존등기를 할 때에는 등기원인과 그 연월일을 기록해야 한다'는 틀린 설명이다.

• 대장상 최초 소유자로 등록된 자의 상속인은 보존등기를 신청할 수 있다.
• 수용으로 소유권을 취득한 자는 보존등기를 신청할 수 있다.
• 특별자치도지사·시장·군수 등의 확인으로 자기의 소유권을 증명하는 자는 보존등기를 신청할 수 있다.
• 법원의 촉탁에 의한 처분제한등기 시에는 등기관이 직권으로 보존등기를 한다.

부동산등기법상 부기등기로 하는 등기로 공유물 분할금지의 약정등기가 명시적으로 열거되어 있으므로 ② 공유물 분할금지의 약정등기가 정답이다. 부동산멸실등기·토지분필등기·표제부의 표시변경등기는 표제부에 하는 등기이고, 소유권이전등기는 주등기로 하는 것이 원칙이다.

환매특약의 등기는 매매로 인한 소유권이전등기의 신청과 동시에 신청해야 하므로, ③ 환매특약등기는 매매로 인한 소유권이전등기가 마쳐진 후에 신청해야 한다는 틀린 설명이다. 환매등기에는 매수인이 지급한 대금과 매매비용을 기록해야 하고, 환매기간은 등기원인에 정하여져 있는 경우에만 기록하며, 환매권 행사로 권리취득등기를 하면 등기관은 특별한 사정이 없는 한 환매특약등기를 직권으로 말소한다.

가등기에 관하여 여러 사람의 가등기권리자가 있는 경우, 판례상 각 가등기권리자는 자신의 지분에 관하여만 본등기를 신청할 수 있을 뿐 공유물보존행위에 준하여 가등기 전부에 관한 본등기를 신청할 수는 없다. 이를 옳게 서술한 ④(공유물보존행위에 준한 가등기 전부의 본등기 신청 불가)가 정답이다.
가등기명의인은 가등기의무자의 협력 없이도 단독으로 가등기말소를 신청할 수 있으므로 ①(단독말소 신청 불가)은 틀리고, 가등기의무자도 가등기명의인의 승낙을 받으면 단독으로 말소신청이 가능하므로 ②(승낙받아도 단독신청 불가)도 틀리며, 가등기권리자는 법원의 가처분명령을 받으면 단독으로 가등기를 신청할 수 있으므로 ③(가처분명령 있어도 단독신청 불가)도 틀리고, 가등기 후 목적물의 소유권이 제3자에게 이전되어도 본등기의 등기의무자는 여전히 원래의 가등기의무자이지 ⑤(제3자가 등기의무자)처럼 그 제3자가 되는 것은 아니다.

전세권의 목적 범위가 건물의 일부이면서 특정 층 전부인 경우에는 그 층 전체가 목적물로 특정되므로 도면 첨부가 필요하지 않고, 층의 일부만을 목적으로 할 때 비로소 그 부분을 특정하기 위한 도면을 첨부해야 한다. 따라서 ④(특정 층 전부인 경우에도 도면 첨부 필요)는 틀린 설명이다.
전세권설정등기에는 전세금 기록이 필수이고(①), 사용·수익권을 완전히 배제하고 채권담보만을 위해 설정한 전세권은 그 본질에 반하여 무효이며(②, 판례), 집합건물의 대지권은 전유부분과 분리하여 전세권을 설정할 수 없고(③), 전세권등기 후 가압류가 마쳐진 상태에서 전세권말소판결을 받았더라도 이해관계인인 가압류권자의 승낙서 또는 대항할 수 있는 재판의 등본을 첨부해야 말소등기를 신청할 수 있다(⑤).

소유권이전청구권보전 가등기에 기해 본등기를 하면, 등기관은 가등기 후 본등기 전에 마쳐진 등기 중 가등기로 보전되는 권리를 침해하는 등기, 즉 그 사이에 설정된 지상권·지역권·저당권·임차권 등의 제한물권 설정등기를 직권말소한다.
그러나 ⑤(가등기상 권리를 목적으로 하는 가압류등기)는 가등기 목적물이 아니라 가등기라는 권리 자체를 대상으로 한 처분제한등기이므로, 본등기가 되더라도 그대로 존속할 뿐 직권말소 대상이 아니다.

법원이 신탁관리인 선임의 재판을 한 경우, 신탁원부 기록의 변경은 법원의 촉탁에 따라 등기관이 처리하는 사항이지 신탁관리인이 직접 변경등기를 신청할 의무를 지는 것이 아니다. 따라서 ⑤(신탁관리인이 지체없이 변경등기를 신청)가 틀린 설명이다.
수익자는 수탁자를 대위하여 신탁등기를 신청할 수 있고(①), 신탁등기의 말소등기는 수탁자가 단독으로 신청할 수 있으며(②), 신탁가등기는 소유권이전청구권보전 가등기와 같은 방식으로 신청하되 신탁원부 작성정보를 첨부해야 하고(③), 여러 수탁자 중 1인의 임무종료로 합유명의인변경등기를 하면 등기관이 직권으로 신탁원부 기록을 변경한다(④).

ㄴ. 이의신청인·심판청구인은 신청 또는 청구 금액이 2천만원 미만(2024.12.31 개정)인 경우 배우자 등을 대리인으로 선임할 수 있으므로, 8백만원이면 배우자를 대리인으로 선임할 수 있다.
ㄷ. 보정기간은 결정기간에 산입하지 않는다.
ㄱ은 지방세기본법상 통고처분이 이의신청·심판청구의 대상이 되는 처분에서 제외되므로 틀렸고, ㄹ은 이의신청을 거치지 않고 곧바로 심판청구를 할 수 있으므로 틀렸다.

기한을 정하여 납세고지서 등을 송달했더라도, 서류가 납부기한이 지난 후에 도달한 경우나 도달한 날부터 7일 이내에 납부기한이 되는 경우에만 징수금의 납부기한이 도달일부터 14일이 지난 날로 연장된다. ②는 도달한 날부터 10일이 되는 날이 납부기한이므로 7일 이내에 해당하지 않아 연장되지 않는다.
①(연대납세의무자 모두에게 각각 송달), ③(납세관리인의 주소·영업소로 송달), ④(사리를 분별할 수 있는 사용인에 대한 교부송달), ⑤(공고일부터 14일 경과 시 공시송달의 효력 발생)은 모두 옳다.

지방세법상 재산세 과세대상 구분 기준이다. ㄱ. 1동의 건물이 주거와 주거 외 용도로 사용되면 주거용으로 사용되는 부분만 주택으로 본다.
ㄴ. 1구의 건물이 겸용되는 경우에는 주거용 사용면적이 전체의 100분의 50 이상이면 그 전부를 주택으로 보므로, 100분의 60인 경우도 주택으로 본다.
ㄷ. 주택 부속토지의 경계가 명백하지 아니하면 그 주택 바닥면적의 10배에 해당하는 토지를 부속토지로 한다.
따라서 ㄱ·ㄴ·ㄷ 모두 옳다.

지방세법상 국가·지방자치단체 소유 재산은 원칙적으로 재산세가 비과세되지만, 소유권의 유상이전을 약정하고 그 재산을 취득하기 전에 미리 사용하는 경우에는 이 비과세 대상에서 제외되어 재산세가 부과된다. 따라서 '부과하지 아니한다'고 서술한 ②가 틀린 설명이다.
사실상 종중재산을 공부상 개인 명의로 등재해 두고 종중소유임을 신고하지 않은 경우 공부상 소유자가 납세의무를 지고(①), 과세기준일 현재 소유권 귀속이 불분명하여 사실상 소유자를 확인할 수 없으면 사용자가 납세의무를 지며(③), 재산세 납기는 토지 9월 16일~9월 30일, 건축물 7월 16일~7월 31일이고(④), 과세대상 누락·위법·착오 등의 사유가 있으면 납기와 무관하게 수시로 부과·징수할 수 있다(⑤).

종합부동산세법상 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자는 원칙적으로 종합부동산세를 납부할 의무를 진다(공시가격 합산액이 공제기준을 초과하는 경우). 이는 종합부동산세가 재산세 과세 대상 중 일정 규모 이상을 별도로 국세로 과세하는 구조이기 때문이며, 이를 옳게 서술한 ⑤가 정답이다.
①·③·④는 법인·단체에 대한 세율, 합산배제 신고기한, 1세대 1주택자 보유기간별 세액공제율 등 구체적인 수치를 다루는 지문으로, 실제 법령상 수치와 다르게 서술되어 있다.

종합부동산세법상 종합부동산세를 신고납부방식으로 납부하려는 납세의무자는 과세표준과 세액을 해당 연도 12월 1일부터 12월 15일까지 관할세무서장에게 신고하여야 하며, 이 경우 관할세무서장의 결정은 없었던 것으로 본다. 이를 옳게 서술한 ④가 정답이다.
③(납부기간 개시 5일 전까지 주택분과 토지분을 합산한 과세표준·세액 기재)은 시기는 맞지만, 납부고지서에는 주택 및 토지로 구분한 과세표준과 세액을 기재해야 하므로 '합산한'이 틀렸다.
①(종합합산 토지 1%~5%)의 종합합산과세대상 토지 세율은 1%~3%이고, ⑤(별도합산 토지 0.5%~0.8%)의 별도합산과세대상 토지 세율은 0.5%~0.7%이며, ②(세액 200만원이면 분납)는 분납이 납부할 세액 250만원 초과인 경우에만 허용되므로 200만원은 분납 대상이 아니다.

장부를 기장하는 부동산임대업의 총수입금액은 월임대료 합계 + 간주임대료이고, 간주임대료는 $(\text{보증금} - \text{건설비상당액}) \times \text{이자율} - \text{금융수익}$으로 계산한다. 건설비상당액은 건물 취득가액 2억원만 해당하고 토지 취득가액 3억원은 제외한다.
임대료는 $1{,}000{,}000 \times 12 = 12{,}000{,}000$원이고, 간주임대료는 $(500{,}000{,}000 - 200{,}000{,}000) \times 0.06 = 18{,}000{,}000$원에서 차감 대상인 수입이자 1,000,000원을 뺀 17,000,000원이다(유가증권처분이익은 차감하지 않는다).
따라서 총수입금액은 $12{,}000{,}000 + 17{,}000{,}000 = 29{,}000{,}000$원이다.

실지거래가액이 모두 확인되므로 기준시가는 사용하지 않는다. 양도차익은 $67{,}000{,}000 - 42{,}000{,}000 - 4{,}000{,}000 = 21{,}000{,}000$원이다.
보유기간이 2년으로 3년 미만이어서 장기보유특별공제가 적용되지 않으므로 양도소득금액도 21,000,000원이고, 여기에서 양도소득 기본공제 2,500,000원을 차감하면 과세표준은 $21{,}000{,}000 - 2{,}500{,}000 = 18{,}500{,}000$원이다.

법정신고기한까지 양도소득세 과세표준 신고를 하지 아니한 경우(부정행위로 인한 무신고는 제외) 무신고납부세액의 100분의 20을 무신고가산세로 부과하는 것이 원칙이다.
①은 신축건물을 취득일부터 5년 이내에 양도하면서 감정가액·환산취득가액을 취득가액으로 하는 경우 그 가액의 100분의 5를 양도소득 결정세액에 가산하는 것이 맞는 규정이므로, 지문의 기간·세율(3년, 100분의 3) 자체가 실제 규정과 다르다.
③의 예정신고 세액공제(5%) 제도는 이미 폐지되어 존재하지 않으므로 옳지 않다.

이 사안은 배우자·직계존비속 간 증여가 아니라 형제자매(기타 특수관계인) 간 증여 후 우회양도로서, 증여세·양도소득세 합계액이 甲이 직접 양도한 경우의 양도소득세보다 적으므로 소득세법상 부당행위계산 부인(우회양도) 규정이 적용되어 甲이 직접 양도한 것으로 본다.
이 경우 취득가액·보유기간은 모두 甲을 기준으로 계산하고 甲과 乙은 연대납세의무를 지며(②③④⑤ 모두 옳음), 乙이 납부한 증여세는 필요경비에 산입되지 않고 그 부과를 취소하여 乙에게 환급하는 것이 원칙이므로 ①의 설명은 틀렸다.
참고로 배우자·직계존비속 간 증여 후 양도라면 이월과세가 적용되어 증여세가 필요경비에 산입되는데, 이 사안은 형제자매 간 증여이므로 이월과세가 아닌 부당행위계산 부인이 적용된다는 점이 핵심이다.

재산권 등 권리의 취득·이전에 관한 사항을 공부에 등기·등록(등재 포함)하려는 경우에는 등기·등록 신청서를 등기·등록관서에 접수하는 날까지 취득세를 신고·납부하여야 하는 것이 지방세법상 원칙이다.
①은 취득세의 징수방법이 원칙적으로 신고납부이지 보통징수가 아니므로 틀렸고, ②는 상속으로 인한 취득의 신고납부기한이 60일이 아니라 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 일정 기간(상속인이 외국에 있는 경우 더 긴 기간) 이내로 정해져 있어 틀렸다.

3주택 이상(주택 수 제외 대상 제외)을 소유한 거주자가 주택·주택부수토지를 임대한 경우라도, 해당 주택에 대해 받은 보증금 등의 합계액이 3억원을 초과하는 경우에 한하여 그 초과분을 기준으로 간주임대료를 계산해 총수입금액에 산입하는 것이 소득세법상 원칙이다.
③은 이 3억원 초과 요건을 언급하지 않고 3주택 이상이면 곧바로 간주임대료가 산입되는 것처럼 서술하여 틀렸다.
④의 주택 수 제외 소형주택 기준(전용 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하)은 옳은 설명이다.

결론: 등록면허세는 특별징수의무자가 세액을 부족하게 납부해도 가산세를 부과하지 않는다는 점에서, 과소납부분의 100분의 1을 가산세로 부과한다는 설명이 틀렸다.

특별징수는 면허에 대한 등록면허세에서 쓰이는 징수방법인데, 지방세법은 특별징수의무자가 징수할 세액을 기한까지 납부하지 않거나 부족하게 납부하더라도 가산세는 부과하지 아니한다고 정하고 있다. 지상권 등기는 애초에 등록에 대한 등록면허세로서 납세의무자가 스스로 신고납부하는 대상이기도 하다.

• 일정한 채권금액이 없을 때 채권의 목적이 된 것의 가액이나 처분제한의 목적이 된 금액을 채권금액으로 본다는 설명은 과세표준 규정과 같다.
• 같은 채권을 담보하는 둘 이상의 저당권 등록을 하나의 등록으로 보아 처음 등록하는 등록관청 소재지를 납세지로 삼는다는 설명은 납세지 규정과 같다.
• 납세지가 분명하지 않으면 등록관청 소재지를 납세지로 한다는 설명도 규정과 같다.
• 채권자대위자의 신고납부가 있으면 납세의무자에게 즉시 통보하도록 한 것도 규정과 같다.

관할세무서장 등이 양도소득과세표준과 세액을 결정·경정한 결과 결정된 양도소득 총결정세액이 이미 납부한 확정신고세액을 초과하는 경우, 그 초과세액을 해당 거주자에게 알린 날부터 30일 이내에 징수하는 것이 소득세법상 원칙이다.
①은 초과 납부세액을 다른 국세에 충당할 수 없다고 한 점, ③은 부담부증여 채무인수액도 원칙적으로 예정신고 대상이라는 점, ④는 양도소득세가 신고납세방식으로서 원칙적으로 납세의무자의 신고로 확정된다는 점에서 각각 틀렸다.

소득세법 시행령 제155조의 1세대 1주택 특례 기간을 묻고 있으며, 아래 각 경우 1세대 1주택으로 보아 비과세 규정을 적용한다.

영농 목적으로 취득한 귀농주택과 일반주택을 각각 1개씩 소유한 1세대가 귀농주택 취득일부터 5년 이내에 일반주택을 양도하는 경우, 취학 등 부득이한 사유로 취득한 수도권 밖 주택의 경우 그 사유가 해소된 날부터 3년 이내에 일반주택을 양도하는 경우가 이에 해당한다.

혼인으로 1세대 2주택이 된 경우에는 혼인한 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택이 이에 해당한다.

건축물의 부대설비 중 주체구조부와 일체가 되어 건축물로서의 효용가치를 이루는 부분은, 그것을 주체구조부 취득자가 아닌 다른 자가 가설한 경우라도 주체구조부 취득자가 함께 취득한 것으로 간주하는 것이 지방세법상 원칙이므로 ①은 옳다.
②는 2020년 세제개편 이후 주택분 재산세가 과세되는 오피스텔은 취득세 중과 판정 시 소유자의 주택 수에 가산한다는 점에서 틀렸고, ④는 임시건축물이라도 존속기간이 일정 기간(1년)을 초과하면 취득세가 과세된다는 점에서 틀렸다.