23년 1회차

법인인 개업공인중개사는 「공인중개사법」 제14조 제1항에 따라 상업용 건축물 및 주택의 분양대행을 겸업할 수 있으므로 ㄱ은 금지되지 않는다. 반면 다른 사람의 중개사무소등록증을 양수하여 사용하는 행위는 제19조 제2항이(ㄴ), 공인중개사자격증의 대여를 알선하는 행위는 제7조가(ㄷ) 각각 금지하므로 ④ ㄴ, ㄷ이 금지되는 행위다.

공인중개사법령상 정책심의위원회의 위원은 위원장이 아니라 국토교통부장관이 임명하거나 위촉한다.
위원회는 위원장 1명을 포함하여 7명 이상 11명 이내의 위원으로 구성되고 중개보수 변경 등에 관한 사항을 심의하며, 위원회가 심의한 사항 중 공인중개사 자격취득에 관한 사항에 대해서는 시·도지사가 이에 따라야 한다.
따라서 ① "위원은 위원장이 임명하거나 위촉한다."는 설명이 틀렸다.

공인중개사법상 '공인중개사'란 이 법에 따라 공인중개사자격을 취득한 자를 말하며, 중개사무소의 개설등록 여부와는 관계가 없다.
이에 비해 '중개'는 거래당사자 간의 매매·교환·임대차 등을 알선하는 행위를, '중개업'은 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것을, '중개보조원'은 공인중개사가 아닌 자로서 개업공인중개사에 소속되어 단순 업무를 보조하는 자를 뜻하므로 나머지 설명은 모두 틀렸다.
따라서 ⑤ "공인중개사자격을 취득한 자는 중개사무소의 개설등록여부와 관계없이 '공인중개사'에 해당한다."가 옳다.

공인중개사법상 분사무소는 법인인 개업공인중개사만 주된 사무소의 관할구역 외의 지역에 설치할 수 있고, 법인이 아닌(개인) 개업공인중개사는 애초에 분사무소를 설치할 수 없다.
따라서 ④ "법인이 아닌 개업공인중개사가 그 관할 구역 외의 지역에 분사무소를 설치하기 위해서는 등록관청에 신고하여야 한다."는 신고 절차 이전에 개인 개업공인중개사는 분사무소 설치 자체가 허용되지 않는다는 점에서 틀린 설명이다.

공인중개사법 시행령상 법인의 중개사무소 개설등록기준은 대표자가 공인중개사일 것을 요구하는 것과 별도로, 대표자를 제외한 임원 또는 사원(합명·합자회사의 무한책임사원)의 3분의 1 이상이 공인중개사일 것을 요구한다.
따라서 ② "대표자를 포함한 임원 또는 사원의 3분의 1 이상은 공인중개사일 것"은 '대표자를 포함한'이 아니라 '대표자를 제외한'이어야 하므로 틀린 설명이다.

중개대상물은 토지와 건축물 그 밖의 토지의 정착물, 「입목에 관한 법률」에 따른 입목(ㄷ), 공장재단·광업재단으로 법정되어 있다. 판례는 아직 완성 전이라도 동·호수가 특정되어 분양계약이 체결된 아파트는 장차 건축될 특정 건물로서 중개대상물이 된다고 본다(ㄴ). 반면 근저당권의 피담보채권(ㄱ)은 물건이 아니고, 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치(ㄹ)는 이른바 권리금에 해당하여 중개대상물이 아니므로 ② ㄴ, ㄷ이 옳다.

공인중개사법령상 개업공인중개사는 소속공인중개사 또는 중개보조원과의 고용관계가 종료된 날부터 10일 이내에 등록관청에 신고하여야 하므로 ③ "고용관계가 종료된 날부터 10일 이내에 등록관청에 신고하여야 한다"가 옳다.
① 중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 본다. ② 고용 신고는 '고용 전에 미리'가 아니라 해당 고용인의 업무개시 전까지 하면 된다.
④ 고용 신고 시 실무교육 수료확인증을 첨부해 제출하는 것이 아니라, 신고를 받은 등록관청이 결격사유 해당 여부와 실무교육 수료 여부를 직접 확인하도록 정하고 있다. ⑤ 외국인이라도 결격사유에 해당하지 않으면 중개보조원으로 고용할 수 있다.

공인중개사법령상 중개사무소 개설등록 신청 시 등록관청은 시·도지사에게 공인중개사 자격 확인을 요청할 수 있으므로 신청인이 별도로 공인중개사자격증 사본을 제출할 필요는 없다.
반면 건축물대장 미기재 시 그 사유를 적은 서류, 여권용 사진, 전자확인이 안 되는 경우의 실무교육 수료확인증, 외국법인의 영업소 등기 증명서류는 실제 제출 대상이다.
따라서 ① "공인중개사자격증 사본을 제출하여야 한다."가 틀린 설명이다.

법인인 개업공인중개사가 분사무소별로 폐업신고를 하는 경우에는 분사무소설치신고확인서를 첨부해야 하고(ㄱ, 시행령 제18조 제2항), 임신 또는 출산은 6개월을 초과하여 휴업할 수 있는 부득이한 사유에 해당한다(ㄴ, 같은 조 제6항).

그러나 업무정지처분을 받고 폐업신고를 한 자는 업무정지기간(폐업에도 불구하고 진행되는 것으로 본다)이 지나지 아니하면 등록의 결격사유에 해당하여 개설등록을 할 수 없으므로(법 제10조 제1항) ㄷ은 틀리다.

공인중개사법 시행규칙상 등록된 인장을 변경한 경우에는 변경일부터 7일 이내에 그 변경된 인장을 등록관청에 등록하여야 하므로, ⑤ "변경일부터 10일 이내에 그 변경된 인장을 등록해야 한다."는 기간이 틀렸다.
인장의 크기가 가로·세로 각각 7밀리미터 이상 30밀리미터 이내여야 한다는 점, 개설등록 후 업무개시 전이면 인장을 등록할 수 있는 점, 고용 신고와 인장등록을 함께 할 수 있는 점, 분사무소용 인장으로 상업등기규칙에 따라 법인 대표자가 보증하는 인장을 등록할 수 있는 점은 모두 옳은 설명이다.

개업공인중개사가 중개사무소를 이전한 때에는 등록관청에 중개사무소이전신고서를 제출하면서 중개사무소등록증(법인의 분사무소는 분사무소설치신고확인서)을 첨부해야 하므로, 첨부하지 않아도 된다고 서술한 지문이 틀린 설명이다.

관할지역 외로 이전한 경우 이전 후 사무소를 관할하는 시장·군수·구청장에게 신고해야 하고, 이전신고 후에는 지체 없이 종전 사무소의 간판을 철거해야 한다. 분사무소의 이전신고는 주된 사무소 소재지 관할 등록관청에 제출하고, 업무정지 기간 중인 개업공인중개사와는 이전신고 방식으로 중개사무소를 공동사용할 수 없다는 나머지 설명은 모두 옳다.

공인중개사법상 국토교통부장관은 일반중개계약서의 표준서식을 정하여 그 사용을 권장할 수 있으므로(사용이 강제되지는 않음), 표준이 되는 서식이 정해져 있다는 ②의 설명이 옳다. 일반중개계약서는 별도의 3년 보존의무가 없고 이는 전속중개계약서에 해당하는 의무이므로 ①은 틀리며, 전속중개계약의 유효기간은 당사자 간 다른 약정이 있으면 3개월을 초과할 수 있으므로 ④도 틀린 설명이다.

부동산거래계약신고서 작성요령상 '임대주택 분양전환'은 법인인 임대주택사업자가 임대기한이 완료되어 분양전환하는 주택인 경우에 √표시를 하도록 정하고 있으므로, 이를 '법인이 아닌 임대주택사업자'로 서술한 지문이 틀린 설명이다.

관련 필지 등 기재사항이 복잡할 때 별지에 작성해 간인 처리하는 방법, '공급계약'의 정의, 비집합건축물의 계약대상 면적을 연면적으로 기재하는 방법, 전매계약의 물건별 거래가격에 부가가치세 포함 금액을 적는 방법에 관한 나머지 설명은 작성요령과 일치한다.

판례상 개업공인중개사는 근저당권이 설정된 중개대상물에 대해 채권최고액을 조사·확인하여 설명할 의무는 있으나, 실제의 피담보채무액까지 조사·확인하여 설명할 의무까지는 없다고 보므로 실제 피담보채무액 설명의무를 인정한 지문이 틀린 설명이다.

확인·설명서는 거래계약서를 작성하는 때에 교부해야 하고, 중개대상물의 범위 외 물건이라도 선량한 관리자의 주의로 조사·확인하여 설명할 의무가 있다. 설명의무 없는 사항이라도 그릇된 정보를 제공해서는 안 되고, 성실·정확한 확인·설명을 하지 않거나 근거자료를 제시하지 않으면 500만원 이하의 과태료 사유에 해당한다는 나머지 설명은 모두 옳다.

손해배상책임을 보장하기 위한 조치를 이행하지 않고 업무를 개시한 개업공인중개사는 공인중개사법상 업무정지사유에 해당하므로, 해당하지 않는다고 서술한 지문이 틀린 설명이다.

업무를 시작하기 전에 보장조치를 해야 하는 의무, 보증보험금·공제금·공탁금으로 배상한 때 15일 이내에 다시 가입하거나 부족분을 보전해야 하는 의무, 자기의 중개사무소를 다른 사람의 중개행위 장소로 제공하여 거래당사자에게 손해를 발생시킨 경우의 배상책임에 관한 나머지 설명은 공인중개사법상 옳다.

「부동산중개업법」(법률 제7638호) 부칙 제6조제2항에 따른 개업공인중개사(옛 중개인)는 사무소 명칭에 '공인중개사사무소'라는 문자는 사용할 수 없지만 '부동산중개'라는 문자는 사용해야 하므로, 두 문자를 모두 사용할 수 없다고 서술한 지문이 틀린 설명이다.

공인중개사자격증 원본과 사업자등록증을 사무소 안에 게시해야 하는 의무, 법인인 개업공인중개사의 사무소 명칭 표시 의무, 분사무소 옥외광고물에 분사무소설치신고확인서상 책임자의 성명을 표기해야 하는 의무에 관한 나머지 설명은 모두 옳다.

시·도지사는 연수교육을 실시하려는 경우 실무교육 또는 연수교육을 받은 후 2년이 되기 2개월 전까지 연수교육의 일시·장소·내용 등을 대상자에게 통지해야 하므로 ③이 옳은 설명이다. 실무교육 면제는 폐업신고 후 1년이 지나지 않은 경우에 한해 인정되는데, 400일은 1년을 초과하므로 실무교육을 받지 않아도 된다는 ①은 틀린 설명이다.

계약금등의 예치명의자가 될 수 있는 자로 공인중개사법령이 열거한 목록에는 개업공인중개사 외에 은행, 「보험업법」에 따른 보험회사, 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁업자, 체신관서, 공제사업자 등이 포함되므로 ㄱ(보험회사)과 ㄷ(신탁업자)이 해당한다. 같은 법에 따른 투자중개업자(ㄴ)나 「한국지방재정공제회법」에 따른 한국지방재정공제회(ㄹ)는 예치명의자로 열거되어 있지 않으므로 제외된다.

공인중개사법 시행령의 과태료 부과기준상 휴업한 중개업의 재개 신고를 하지 않은 경우의 개별기준 금액이, 중개사무소등록증 게시 위반·이전신고 위반·손해배상책임 보장사항 설명의무 위반·연수교육 미이수 등 다른 위반행위에 비해 상대적으로 가장 낮게 책정되어 있다.

甲은 매도인이자 동시에 임차인이므로, 동일한 중개대상물에 대하여 동일 당사자 간에 매매계약과 임대차계약이 동일 기회에 이루어지는 경우에는 매매계약의 거래금액만을 적용하여 중개보수 상한을 산정한다.

매매대금 2억 5천만원은 A시 조례상 '거래금액 2억원 이상 9억원 미만(매매·교환)' 구간의 상한요율 0.4%가 적용되므로, 甲으로부터 받을 수 있는 중개보수의 최고한도액은
$2\text{억 }5000\text{만원} \times 0.4\% = 100\text{만원}$이다.

당사자가 합의한 매매 중개보수 160만원은 이 법정 상한을 초과하므로 甲에게 그대로 청구할 수 없다.

개업공인중개사가 아닌 자는 중개대상물의 표시·광고를 할 수 없고(ㄴ, 법 제18조의2 제3항), 중개대상물의 매매를 업으로 하는 행위는 개업공인중개사등의 금지행위이며(ㄷ, 법 제33조 제1항 제1호), 시세에 부당한 영향을 줄 목적으로 온라인 커뮤니티 등을 이용해 특정 가격 이하로 중개를 의뢰하지 아니하도록 유도하는 행위는 누구든지 금지된다(ㄹ, 법 제33조 제2항 제3호).

반면 소속공인중개사도 공인중개사이므로 공인중개사 명칭 사용은 금지되지 않는다(ㄱ).

「공인중개사법 시행규칙」 별표 3의 자격정지 기준에서 2 이상의 중개사무소에 소속된 경우는 자격정지 6개월이다(ㄱ). 반면 거래계약서에 서명·날인을 하지 아니한 경우(ㄴ), 등록하지 아니한 인장을 사용한 경우(ㄷ), 확인·설명의 근거자료를 제시하지 아니한 경우(ㄹ)는 모두 자격정지 3개월이므로 ① ㄱ만 해당한다.

재등록 개업공인중개사에 대한 과태료 부과처분의 효과는 처분일부터 1년간 승계된다(공인중개사법 제40조). 甲이 2022. 4. 1. 과태료 처분을 받고 폐업신고 후 2023. 3. 2. 재등록하였다면 처분일로부터 아직 1년(2023. 4. 1.)이 지나지 않았으므로 ⑤ "그 처분의 효과는 승계된다"는 옳다.
지위 승계는 폐업신고한 개업공인중개사 본인이 다시 등록한 경우에만 인정되므로 ① "다른 개업공인중개사가 개설등록한 경우 지위를 승계한다"는 틀리고, 처분의 효과 승계기간은 "불복기간이 지난 날"이 아니라 "처분일"부터 기산하므로 ②도 틀리다. 폐업기간이 6개월인 경우는 업무정지 사유에 대한 처분 가능기간(1년) 이내이므로 여전히 행정처분이 가능해 ③도 틀리고, 재등록 개업공인중개사에게 행정처분을 할 때에는 폐업기간과 폐업의 사유를 고려하여야 하므로 ④도 틀리다.

공인중개사 자격취소처분은 청문을 거쳐 그 공인중개사자격증을 교부한 시·도지사가 행하는 것이며, 중개사무소의 개설등록증을 교부한 시·도지사가 행하는 것이 아니다(공인중개사법 제35조). 따라서 ① "개설등록증을 교부한 시·도지사가 행한다"는 설명은 틀리다.

공인중개사협회는 공제사업을 다른 회계와 구분하여 별도의 회계로 관리하여야 하므로(공인중개사법 제42조) ⑤가 옳다.
② "3개월 이내에 일간신문에 공시하거나 홈페이지에 게시"는 기한은 맞지만, 협회는 매 회계연도 종료 후 3개월 이내에 공제사업 운용실적을 일간신문 또는 협회보 등에 공시하고, 아울러 인터넷 홈페이지에 게시해야 하는 것이어서 둘 중 하나만 하면 되는 것처럼 쓴 점이 틀리다. ① 총회의 의결내용은 지체 없이 국토교통부장관에게 보고해야 하므로 "10일 이내에 시·도지사"는 틀리고, ③ 창립총회에는 특별자치도에서 20인 이상의 회원이 참여해야 하므로 10인은 틀리며, ④ 책임준비금의 적립비율은 공제료 수입액의 100분의 10 이상이어서 100분의 5는 틀리다.

중개대상물 확인·설명서[Ⅰ]의 '취득 시 부담할 조세의 종류 및 세율'은 임대차의 경우 제외되므로 적지 않아도 되고(ㄱ), '환경조건'은 내부·외부 시설물의 상태, 벽면·바닥면 및 도배 상태와 함께 개업공인중개사가 매도(임대)의뢰인에게 자료를 요구하여 확인한 사항을 적는다(ㄴ).

반면 '실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항'은 법정지상권·유치권 등 매도(임대)의뢰인이 고지한 사항을 적는 란이므로 ㄷ은 틀리다.

「공인중개사의 매수신청대리인 등록 등에 관한 규칙」상 개업공인중개사는 매수신청대리행위를 함에 있어 매각장소 또는 집행법원에 직접 출석하여야 하므로 옳은 설명이다.

• 미등기건물 지문: 미등기건물도 매수신청대리의 대상물에 포함되므로 틀리다.
• 차순위매수신고인 지위 포기 지문: 차순위매수신고인 지위를 포기하는 행위도 매수신청대리권의 범위에 속하므로 틀리다.
• 소속공인중개사 등록 지문: 소속공인중개사는 매수신청대리인으로 등록할 수 없고 개업공인중개사만 등록할 수 있으므로 틀리다.
• 지방자치단체의 장 등록 지문: 매수신청대리인 등록은 지방자치단체장이 아닌 관할 지방법원장에게 하여야 하므로 틀리다.

부동산 거래신고 등에 관한 법령상 토지거래허가를 받은 자가 허가받은 목적대로 이용하지 않아도 되는 예외사유로는 제1종·제2종 근린생활시설, 공장, 다세대주택 등을 취득하여 실제로 이용하는 자가 그 건축물의 일부를 임대하는 경우가 인정되지만, 단독주택 중 다중주택을 취득해 실제로 이용하는 자가 그 일부를 임대하는 경우는 이러한 예외사유로 규정되어 있지 않다. 따라서 ②가 예외사유에 해당하지 않는다.

「부동산 거래신고 등에 관한 법률」상 주택 임대차 계약의 신고는 임대차계약당사자가 공동으로 하는 것이 원칙이고 보증금 증액에 따른 변경신고도 마찬가지이므로, 乙이 단독으로 신고해야 한다는 ㄱ은 틀리다. 임차인이 「주민등록법」에 따라 전입신고를 하면 주택 임대차 계약의 신고를 한 것으로 보고(ㄴ), 임대차계약서를 제출하여 신고가 접수 완료되면 「주택임대차보호법」에 따른 확정일자가 부여된 것으로 본다(ㄷ). 따라서 ④ ㄴ, ㄷ이 옳다.

장사 등에 관한 법령상 법인묘지에는 폭 5미터 이상의 도로와 그 도로로부터 각 분묘로 통하는 충분한 진출입로를 설치하여야 하므로, "폭 4미터 이상"이라고 한 ③은 틀린 설명이다. 가족묘지의 면적 100제곱미터 이하 제한, 개인묘지의 정의(1기의 분묘 또는 배우자였던 자와의 합장 분묘), 화장한 유골의 매장 깊이 30센티미터 이상, 민법상 사단법인은 법인묘지 설치허가를 받을 수 없다는 나머지 지문은 모두 옳은 설명이다.

부동산 거래신고 등에 관한 법률상 매매계약의 신고 및 그 해제·무효·취소의 신고는 원칙적으로 거래당사자가 공동으로 하여야 한다. 따라서 "매도인이 매매계약을 취소하면 매도인이 단독으로 취소를 신고해야 한다"는 설명은 원칙적인 공동신고 의무와 맞지 않아 틀린 설명이다.

다만 일방이 신고를 거부하는 경우 그 사실을 증명하는 서류를 첨부하여 상대방이 단독으로 신고할 수 있고, 개업공인중개사가 거래계약서를 작성·교부하여 신고한 경우에는 그 개업공인중개사가 해제 등의 신고를 할 수 있다.

「민사집행법」상 전세권은 저당권·압류채권 등에 대항할 수 있는 최선순위인 경우 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않고 매수인이 인수하지만, 그 전세권자가 배당요구를 한 때에는 매각으로 소멸하며 그 대가로 우선변제를 받는다. 따라서 "배당요구 없이도 우선변제를 받을 수 있으며 전세권은 매각으로 소멸한다"는 것은 틀린 설명이다.

반면 다음은 모두 옳은 설명이다.

• 경매개시결정 기입등기 전 유치권 취득자의 대항력
• 최선순위 지상권의 인수
• 저당권의 소제주의(후순위 저당권자의 신청에 의한 경매에서 선순위 저당권의 소멸)
• 배당요구 종기를 첫 매각기일 이전으로 정하는 것

외국인이 토지를 매수하는 계약은 부동산 거래신고의 대상이어서 계약체결일부터 30일 이내에 신고해야 하고(ㄱ), 거래신고 대상이 아닌 증여 계약으로 취득하는 경우에는 외국인등의 취득 특례에 따라 계약체결일부터 60일 이내에 신고해야 한다(ㄴ). 계약 외의 원인인 상속·경매 등으로 취득한 경우에는 취득일부터 6개월 이내에 신고하므로(ㄷ) ③ ㄱ: 30, ㄴ: 60, ㄷ: 6이 옳다.

토지거래허가구역 내 허가대상 토지의 매매계약은 허가를 받기 전까지 유동적 무효여서 채권적 효력조차 발생하지 않는다(ㄱ 옳음).
따라서 허가 전에는 이행을 청구할 수 없으므로 당사자는 매매계약상 채무불이행을 이유로 계약을 해제하거나 손해배상을 청구할 수 없다(ㄴ 틀림).
반면 허가신청 협력의무 위반 등 무효에 일부 귀책사유가 있는 당사자라도 신의칙에 반하는 특별한 사정이 없는 한 그 계약의 확정적 무효를 주장할 수 있다는 것이 판례이므로 ㄷ은 옳다.

신고관청은 포상금지급신청서가 접수된 날부터 2개월 이내에 포상금을 지급하여야 하므로 '1개월 이내'라고 한 ㄴ은 틀리다.
또 하나의 위반행위에 대하여 2명 이상이 각각 신고한 경우에는 최초로 신고한 사람에게만 지급하고, 포상금을 균등하게 배분하는 것은 2명 이상이 공동으로 신고한 경우이므로 ㄷ도 틀리다.
ㄱ 익명이나 가명으로 신고하여 신고인을 확인할 수 없는 경우 포상금을 지급하지 아니할 수 있다는 것은 옳은 내용이다.

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」상 일부공용부분이라도 그 관리에 관한 사항 중 구분소유자 전원에게 이해관계가 있는 사항은 그 일부를 공용하는 구분소유자만의 결의가 아니라 구분소유자 전원의 집회결의로 결정하여야 한다. 따라서 "그것을 공용하는 구분소유자만의 집회결의로써 결정한다"는 틀린 설명이다.

나머지는 모두 옳은 설명이다.

• 전유부분의 정의
• 증축부분이 구분행위·구조상·이용상 독립성을 갖추지 못하면 구분소유권이 성립하지 않는다는 판례
• 공동이익에 반하는 행위 금지
• 일부공용부분의 공유

ㄱ 주택의 등기를 하지 아니한 전세계약에 관하여는 「주택임대차보호법」을 준용하므로(같은 법 제12조) 옳다.
ㄴ 주거용 건물에 해당하는지는 공부상의 표시가 아니라 임대차목적물의 실지용도를 기준으로 판단하므로 '공부상 표시만을 기준으로' 한다는 서술은 틀리다.
ㄷ 임차권등기 없이 우선변제청구권이 인정되는 소액임차인의 소액보증금반환채권도 배당요구가 필요한 배당요구채권에 해당한다는 것이 판례이므로 틀리다.

ㄴ 분묘기지권은 지상권 유사의 관습상 물권이므로 옳다.
ㄱ 토지소유자의 승낙에 의하여 성립한 분묘기지권에서 성립 당시 토지소유자와 분묘 수호·관리자가 지료 지급의무의 존부에 관하여 약정을 하였다면 그 약정의 효력은 분묘기지의 승계인에게도 미친다는 것이 판례이므로 틀리다.
ㄷ 「장사 등에 관한 법률」 시행일인 2001. 1. 13. 이후에 토지소유자의 승낙 없이 설치한 분묘에 대해서는 분묘기지권의 시효취득을 주장할 수 없으므로 틀리다.

부동산 거래신고 등에 관한 법률상 토지거래허가구역의 지정은 그 지정을 공고한 날부터 5일 후에 효력이 발생한다. 따라서 ① "공고한 날부터 7일 후에 그 효력이 발생한다"는 틀린 설명이다. 이의신청 기간(②), 사용대차계약이 허가대상에서 제외되는 점(③, 허가대상은 대가를 수반하는 유상계약에 한함), 허가신청서 접수 후 15일 이내 처분(④), 불허가처분 통지 후 1개월 이내 매수청구(⑤)는 모두 옳은 설명이다.

ㄱ 명의신탁약정은 무효이다(부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제1항).
ㄴ 소유자가 甲인 2자간 명의신탁에서, 약정에 기하여 甲에서 乙로 이전등기가 마쳐졌다는 이유만으로 당연히 불법원인급여에 해당한다고 볼 수 없다는 것이 판례이므로 옳다.
ㄷ 계약명의신탁에서는 매도인(丙)이 명의신탁약정을 알지 못한 경우에 한하여 수탁자의 물권취득이 유효하므로(같은 조 제2항 단서), 丙이 약정을 알았다면 乙은 소유권을 취득하지 못한다.

지구단위계획구역은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 개발행위허가를 제한할 수 있는 대상지역에 포함된다. 국토교통부장관·시·도지사·시장 또는 군수는 지구단위계획구역으로 지정된 지역 등에 대하여 중앙 또는 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 원칙적으로 최장 3년간(1회에 한하여 2년의 범위에서 연장 가능) 개발행위허가를 제한할 수 있으므로, 지구단위계획구역이 제한 대상지역에 포함되지 않는다는 설명은 틀린 내용이다.

개발행위 규모의 제한을 받지 않는 경우는 국토의 계획 및 이용에 관한 법령에 한정적으로 열거되어 있는데, 지구단위계획으로 정한 가구·획지 범위 안에서 기반시설 설치와 동시에 이루어지는 토지의 형질변경, 「농어촌정비법」에 따른 농어촌정비사업, 「국방·군사시설 사업에 관한 법률」에 따른 국방·군사시설사업, 초지조성·농지조성·영림 또는 토석채취를 위한 경우, 건축물의 건축·공작물의 설치·지목의 변경을 수반하지 않는 토지복원사업 등이 이에 해당한다.
④ 「환경친화적 자동차의 개발 및 보급 촉진에 관한 법률」에 따른 수소연료공급시설의 설치를 수반하는 경우는 이 열거 사유에 들어 있지 않으므로, 원칙대로 개발행위 규모의 제한을 받는다.

시·도지사 또는 대도시 시장이 복합용도지구를 지정할 수 있는 용도지역은 일반주거지역·일반공업지역·계획관리지역으로 한정된다(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제31조 제6항).
따라서 ㄷ 일반공업지역과 ㄹ 계획관리지역만 해당하고, ㄱ 준주거지역·ㄴ 근린상업지역·ㅁ 일반상업지역은 지정 대상이 아니다.
이때 지정은 해당 용도지역 전체 면적의 3분의 1 이하 범위에서 하여야 한다.

도시지역 내 복합적인 토지 이용을 증진시킬 필요가 있어 지구단위계획구역으로 지정할 수 있는 지역은 일반주거지역·준주거지역·준공업지역 및 상업지역으로서 낙후된 도심 기능 회복 등이 필요한 경우에 한하므로, 일반공업지역은 해당하지 않는다(시행령 제43조).
① 준산업단지는 지정 대상에 포함되고(법 제51조 제1항 제6호), ③ 택지개발지구는 사업이 끝난 후 10년이 지난 지역이 의무 지정 대상이며(제51조 제2항), ④ 도시지역 외 지역은 구역 면적의 100분의 50 이상이 계획관리지역이어야 한다(제51조 제3항).
⑤ 농림지역에 위치한 산업·유통개발진흥지구도 지정 대상에 포함된다.

시가화조정구역의 지정 및 변경은 국가 또는 지방자치단체가 직권으로 결정하는 사항으로, 주민이 입안을 제안할 수 있는 대상에 포함되지 않는다.

국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 주민(이해관계자 포함)이 입안권자에게 도시·군관리계획의 입안을 제안할 수 있는 사항은 기반시설의 설치·정비·개량, 지구단위계획구역·지구단위계획의 지정 및 수립·변경, 입지규제최소구역의 지정·변경 및 그 계획의 수립·변경, 개발진흥지구 중 산업·유통개발진흥지구의 지정 및 변경 등으로 한정된다.

주민이 입안을 제안한 지구단위계획에 관한 도시·군관리계획결정은 고시일부터 5년 이내에 허가·인가·승인 등을 받아 사업이나 공사에 착수하지 아니하면 그 5년이 된 날의 다음날에 효력을 잃는다(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제53조 제2항).
지구단위계획'구역'의 지정에 관한 결정이 고시일부터 3년 이내에 지구단위계획이 결정·고시되지 않아 실효되는 경우(같은 조 제1항)와 구별하여야 한다.

집단취락지구는 개발제한구역 안의 취락을 정비하기 위하여 필요한 지구이고, 복합개발진흥지구는 주거기능, 공업기능, 유통·물류기능 및 관광·휴양기능 중 2 이상의 기능을 중심으로 개발·정비할 필요가 있는 지구이다(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제31조 제2항).
참고로 녹지지역·관리지역·농림지역 또는 자연환경보전지역 안의 취락을 정비하기 위한 지구는 자연취락지구로, 개발제한구역 안의 취락을 대상으로 하는 집단취락지구와 구별된다.

이 문항은 출제 당시 법령을 기준으로 한 문항입니다. 이후 관련 규정이 개정되어 현행 기준과 다를 수 있으니, 시험을 준비하실 때는 최신 법령을 함께 확인하시기 바랍니다.

입지규제최소구역의 지정 대상으로 법령에 명시된 지역은 도시·군기본계획상 도심·부도심 또는 생활권의 중심지역, 지역 거점 역할을 하는 기반시설 중심의 주변지역, 세 개 이상 노선이 교차하는 대중교통 결절지로부터 1킬로미터 이내 지역, 「도시 및 주거환경정비법」상 노후·불량건축물이 밀집한 주거지역 또는 공업지역으로 정비가 시급한 지역, 도시경제기반형·근린재생형 활성화계획을 수립하는 지역, 도시첨단산업단지, 소규모주택정비사업의 시행구역 등이다.
따라서 ② 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」에 따른 고밀복합형 재정비촉진지구는 명시된 대상이 아니다.

개발밀도관리구역과 기반시설부담구역은 서로 별개의 제도로서, 이미 개발밀도관리구역으로 지정된 지역에는 기반시설부담구역을 지정할 수 없다. 따라서 기반시설을 설치하거나 그 용지를 확보하기 위하여 개발밀도관리구역에 기반시설부담구역을 지정할 수 있다는 설명은 틀린 내용이다.

나머지 설명은 모두 옳다.

• 개발밀도관리구역에서는 해당 용도지역 용적률 최대한도의 50퍼센트 범위에서 용적률을 강화하여 적용한다.
• 지정·변경 시 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다.
• 기초조사를 위해 타인 토지에 출입할 수 있다.

ㄷ 시장 또는 군수가 결정하는 도시·군관리계획의 심의와 ㄱ 도시·군관리계획과 관련하여 시장·군수 또는 구청장이 자문하는 사항에 대한 조언은 시·군·구도시계획위원회의 업무이다(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제113조 제2항).
ㄴ 시범도시사업계획의 수립에 관하여 시장·군수·구청장이 자문하는 사항에 대한 조언도 같은 항 제4호의 위임에 따라 시행령 제110조 제2항이 정한 업무에 포함된다.
따라서 ㄱ·ㄴ·ㄷ 모두 해당한다.

국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 행정청인 사업시행자가 타인의 토지에 출입하는 경우에는 별도의 허가 없이 출입할 수 있으나, 출입하려는 날의 7일 전까지 그 토지의 소유자·점유자 또는 관리인에게 일시와 장소를 알려야 한다.
재료 적치장·임시통로로 일시 사용하려는 경우에는 원칙적으로 소유자 등의 사전 동의를 얻어야 하고, 토지 점유자가 승낙하지 않으면 일출 전·일몰 후에는 울타리로 둘러싸인 타인의 토지에 출입할 수 없다.
손실보상에 관해 협의가 성립되지 않은 자는 국토교통부장관에게 조정을 신청하지 않고도 관할 토지수용위원회에 재결을 신청할 수 있다.

국토교통부장관은 국가계획과 관련되거나 그 밖에 특히 필요하다고 인정되는 경우에는 관계 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수의 의견을 들어 도시·군계획시설사업을 직접 시행할 수 있다.
단계별집행계획은 3년 이내에 시행하는 사업을 제1단계 집행계획에 포함시키는 것이 원칙이어서 '5년 이내'라는 설명은 틀리고, 한국토지주택공사와 같은 공공기관인 시행자는 토지소유자 동의 없이도 시행자로 지정받을 수 있어 '3분의 2 이상 동의' 요건도 틀리다.

평가식 환지설계에서 비례율은 $\text{비례율} = \frac{\text{조성 후 토지 및 건축물 평가액 합계} - \text{총사업비}}{\text{환지 전 토지 및 건축물 평가액 합계}} \times 100$ 으로 산정한다.
주어진 조건을 대입하면 $\frac{1{,}000\text{억} - 250\text{억}}{500\text{억}} \times 100 = \frac{750}{500} \times 100 = 150\%$ 이다.
따라서 환지계획에 포함되어야 하는 비례율은 150 %이다.

도시개발법령상 원형지를 공장 부지로 직접 사용하려는 원형지개발자의 선정은 원칙적으로 경쟁입찰 방식으로 하되, 입찰이 일정 횟수 이상 유찰되는 등 경쟁입찰이 성립하지 않는 경우에는 예외적으로 수의계약 방식으로 선정할 수 있다.
이와 달리 지정권자는 원형지 공급을 승인할 때 용적률 등 개발밀도에 관한 이행조건을 붙일 수 있고, 원형지 공급가격은 조례가 아니라 시행자와 원형지개발자의 협의로 정하며, 국가·지방자치단체가 원형지개발자인 경우에는 매각 제한 기간이 적용되지 않고, 원형지개발자가 시행자 동의 없이 무단 매각한 경우 시행자는 먼저 시정을 요구한 후에도 이행하지 않을 때 비로소 공급계약을 해제할 수 있다.

ㄱ 금고 이상의 형을 선고받고 그 형의 집행유예기간 중에 있는 자는 조합 임원의 결격사유에 해당하므로 옳다.
ㄹ 의결권을 가진 조합원 수가 50인 이상인 조합은 대의원회를 둘 수 있고, 대의원 수는 의결권을 가진 조합원 총수의 100분의 10 이상이어야 하므로 옳다.
반면 ㄴ 공고방법의 변경은 경미한 사항이어서 변경인가가 아니라 신고 대상이고, ㄷ 조합장·이사의 자기를 위한 조합과의 계약이나 소송에서는 대의원회가 아니라 감사가 조합을 대표한다.

도시개발법령상 도시개발사업의 시행자인 지방자치단체는 실시설계, 부지조성공사, 기반시설공사, 조성된 토지의 분양 업무를 「주택법」상 주택건설사업자 등에게 대행시킬 수 있다.
반면 토지상환채권의 발행은 시행자가 사업비를 조달하기 위해 스스로 행사하는 고유 권한으로서 대행 가능한 업무 범위에 포함되지 않는다.

도시개발법령상 개발계획은 원칙적으로 도시개발구역 지정과 동시에 수립하여야 하지만, 임대주택건설계획 등 세입자 등의 주거 및 생활 안정 대책은 예외적으로 도시개발구역 지정 후에도 개발계획에 포함시킬 수 있다.
환경보전계획, 보건의료시설·복지시설 설치계획, 원형지 공급 대상 토지 및 개발 방향, 사업시행지구 분할에 관한 사항은 모두 최초 개발계획 수립 단계에서 포함되어야 하는 사항이다.

도시개발법령은 토지 소유자의 동의나 신청에 따라 환지 대상에서 제외한 토지에 대하여는 청산금을 교부하는 때에 청산금을 결정할 수 있다고 규정한다. 따라서 '청산금을 결정할 수 없다'는 ② 지문은 법령 문언과 반대로 서술한 것이어서 틀리다.
나머지는 모두 옳다. 환지를 정하지 아니하는 토지에 대한 청산금은 환지처분 전이라도 교부할 수 있고, 청산금을 받을 권리·징수할 권리는 5년간 행사하지 아니하면 시효로 소멸하며, 청산금은 대통령령이 정하는 바에 따라 이자를 붙여 분할징수·분할교부할 수 있고, 행정청이 아닌 시행자가 특별자치도지사·시장·군수·구청장에게 청산금 징수를 위탁한 경우에는 징수액의 100분의 4를 해당 지방자치단체에 지급하여야 한다.

도시 및 주거환경정비법령상 공동으로 사용하는 구판장 등 공동이용시설은 주거환경개선사업을 위하여 지정·고시된 정비구역에서 새로 설치하는 경우에 한하여 정비기반시설로 인정되므로, 그 밖의 정비구역에서는 정비기반시설에 해당하지 않는다.
녹지, 공공공지, 공용주차장, 소방용수시설은 사업 유형과 관계없이 정비기반시설에 해당한다.

분양신청 통지사항에는 분양공고 사항 중 토지등소유자 외의 권리자의 권리신고방법을 제외한 나머지가 포함되고, 여기에 분양대상자별 종전 토지·건축물의 명세와 가격, 분담금 추산액, 분양신청서가 더해진다(도시 및 주거환경정비법 제72조 및 같은 법 시행령 제59조).
따라서 ㄱ 분양을 신청하지 아니한 자에 대한 조치만 통지·공고 양자에 공통으로 포함된다.
ㄴ 토지등소유자 외의 권리자의 권리신고방법은 공고에만, ㄷ 분양신청서와 ㄹ 분양대상자별 분담금의 추산액은 통지에만 포함된다.

청산금의 징수·지급의 방법 및 절차는 조합원 3분의 2 이상 찬성의 특별정족수 대상 목록에 포함되어 있지 않으므로 조합원 과반수의 찬성만으로 변경할 수 있는 사항이다.

도시 및 주거환경정비법령상 조합 정관 변경사항 중 조합원 3분의 2 이상의 찬성이 필요한 사항은 조합원의 자격, 조합원의 제명·탈퇴 및 교체, 정비구역의 위치 및 면적, 조합의 비용부담 및 조합의 회계, 정비사업비의 부담 시기 및 절차, 시공자·설계자의 선정 및 계약서에 포함될 내용으로 한정되어 있다. 그 밖의 정관 변경사항은 조합원 과반수의 찬성으로 의결한다.

도시정비법 시행규칙에 따르면 사업시행계획인가 고시 후 사업시행자로부터 공동구 설치비용 부담금의 납부통지를 받은 공동구점용예정자는 공동구의 설치공사가 착수되기 전에 부담금액의 3분의 1 이상을 납부하여야 하며, 나머지 잔액은 공사완료 고시일 전까지 납부하여야 한다.

나머지 지문들은 모두 틀렸다.

• 부담비율은 권리지분비율이 아니라 공동구의 점용예정면적비율에 따른다.
• 설치로 인한 보상비용도 설치비용에 포함된다.
• 공동구 관리비용은 반기별이 아니라 연도별로 산출·부과한다.
• 필요한 경우 분기별이 아니라 2회로 분할 납부하게 할 수 있다.

도시정비법상 조합임원이 결격사유에 해당하여 당연퇴임하더라도 그가 퇴임 전에 관여한 행위는 그 효력을 잃지 아니한다고 규정되어 있으므로, 효력을 잃는다고 서술한 지문이 틀린 내용이다. 이는 임원 지위의 소급 상실이 그 전까지 이루어진 조합 업무처리의 효력을 부정하지 않도록 하여 정비사업의 법적 안정성을 보장하려는 취지이다.

도시정비법 시행령상 세입자 등에게 임대하고 남은 재개발임대주택의 일부를 「주택법」상 토지임대부 분양주택으로 전환하여 공급해야 하는 대상은, 면적이 90제곱미터 미만인 토지를 소유하고 건축물은 소유하지 아니한 자, 그리고 바닥면적이 40제곱미터 미만인 사실상 주거용 건축물을 소유하고 토지는 소유하지 아니한 자이다.

주택법령상 조정대상지역 중 위축지역은 지정직전월부터 소급하여 6개월간의 평균 주택가격상승률이 마이너스 1퍼센트 이하인 지역(ㄱ: 1)으로서, 다음 중 하나에 해당해야 한다. 지정직전월부터 소급하여 3개월 연속(ㄴ: 3) 주택매매거래량이 직전 연도 같은 기간보다 20퍼센트 이상 감소(ㄷ: 20)한 지역이거나, 같은 3개월간의 평균 미분양주택 수가 직전 연도 같은 기간보다 2배 이상인 지역이다. 따라서 ① ㄱ: 1, ㄴ: 3, ㄷ: 20이 옳다.

주택법 제49조 제3항에 따르면 사업주체가 파산 등으로 사용검사를 받을 수 없는 경우에는 해당 주택의 시공을 보증한 자 또는 입주예정자만 사용검사를 받을 수 있고, 시공자까지 포함되어 사용검사를 받을 수 있는 경우는 사업주체가 정당한 이유 없이 사용검사 절차를 이행하지 않는 경우이다. 따라서 파산 등의 경우에도 '시공자'가 사용검사를 받을 수 있다고 서술한 지문이 틀렸다.

다음 지문은 모두 법령과 일치한다.

• 분할모집 시 동별 사용검사
• 신청일부터 15일 이내 사용검사
• 임시 사용승인에 의한 사용
• 무단거주가 아닌 입주예정자의 하자보수보증금 예치

주택법령상 지역주택조합·직장주택조합의 조합원 모집 광고에는 조합의 명칭 및 사무소의 소재지(ㄱ), 조합원의 자격기준에 관한 내용(ㄴ), 조합원 모집 신고 수리일(ㄹ) 등이 포함되어야 한다. 조합설립 인가일(ㄷ)은 조합원 모집·광고 단계에서는 아직 확정되지 않은 사항이므로 광고에 포함되어야 하는 법정 사항이 아니다.

「공동주택관리법」에 따른 행위허가·신고로 설치하는(기존 공동주택을 개조하는) 세대구분형 공동주택은 구분된 공간의 세대수가 기존 세대를 포함하여 2세대 이하일 것(ㄴ), 세대별로 별도의 욕실·부엌과 구분 출입문을 설치할 것(ㄷ), 구조·화재·소방 및 피난안전 등 관계 법령의 안전기준을 충족할 것(ㄹ)을 요건으로 한다.

세대 간 연결문 또는 경량구조 경계벽 설치(ㄱ)는 사업계획승인을 받아 신축하는 세대구분형 공동주택에 적용되는 요건이므로 이 유형에는 해당하지 않는다.

주택법 제5조에 따르면 토지소유자나 주택조합이 주택을 건설하는 경우에는 등록사업자와 공동으로 사업을 시행할 수 있다(임의적)고 정하는 반면, 고용자가 그 근로자의 주택을 건설하는 경우에는 등록사업자와 공동으로 사업을 시행하여야 한다고 하여 공동시행을 의무화하고 있다. 리모델링주택조합이 공동으로 사업을 시행하는 상대방도 국가가 아니라 등록사업자이다.

주택법령상 자전거보관소는 보안등·대문·경비실 등과 함께 부대시설로 분류되며, 어린이놀이터·근린생활시설·유치원 등 생활복리를 위한 공동시설인 복리시설에는 해당하지 않는다. 다세대주택의 공동주택 해당, 오피스텔의 준주택 해당, 폭 8미터 이상 도시계획예정도로에 의한 주택단지 분리, 도로·상하수도 등의 기간시설 해당은 모두 법령 내용과 일치한다.

주택법령상 시장·군수·구청장에게 안전진단을 요청하여야 하는 대상은 증축형 리모델링(세대수 증가형·수직증축형 등 증축을 수반하는 리모델링)으로 한정된다. 따라서 대수선인 리모델링을 하려는 자가 안전진단을 요청하여야 한다는 설명은 틀렸다.

참고로 다음 설명은 모두 옳다.

• 리모델링에 동의한 소유자는 허가신청서 제출 전까지 서면으로 동의를 철회할 수 있다.
• 수직증축형 리모델링의 설계자는 국토교통부장관이 고시하는 구조기준에 맞게 구조설계도서를 작성하여야 한다.

도로 폭이 소요 너비에 못 미치는 경우 건축선은 그 도로의 중심선에서 소요 너비의 2분의 1의 수평거리만큼 물러난 선으로 하되, 그 도로의 반대쪽에 경사지·하천·철도 등이 있으면 그 경계선에서 소요 너비에 해당하는 수평거리의 선을 건축선으로 한다. 이때 건축선과 도로 사이의 대지면적은 대지면적 산정에서 제외한다.

건축협정구역에서 건축기준을 완화 적용할 수 있는 항목 중 건축물의 용적률 완화는 건축위원회의 심의와 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 지방도시계획위원회의 심의를 통합하여 함께 거치도록 건축법령이 정하고 있다.

바닥면적 합계 500㎡의 자동차영업소(1천㎡ 미만이므로 제2종 근린생활시설)를 같은 제2종 근린생활시설군에 속하는 노래연습장으로 변경하는 것은 동일한 시설군 내의 용도변경에 해당한다. 이 경우 건축법상 허가나 신고 없이 건축물대장 기재내용의 변경을 신청하면 족하다.

착공신고 시 구조 안전 확인 서류를 허가권자에게 제출하여야 하는 건축물에는 높이가 13미터 이상인 건축물과 기둥과 기둥 사이의 거리가 10미터 이상인 건축물이 포함되므로 ㄱ·ㄷ이 옳다(건축법 시행령 제32조 제2항).
ㄴ 처마높이 기준은 9미터 이상이므로 '7미터 이상'은 틀리다.
이 밖에 층수 2층(목구조는 3층) 이상, 연면적 200㎡(목구조는 500㎡) 이상 등도 제출 대상이다.

전시장은 문화 및 집회시설에 속하지만, 건축법 시행령상 바깥쪽 출구 설치 대상에서 전시장 및 동·식물원은 제외된다. 반면 무도학원(위락시설), 동물 전용의 장례식장(장례시설), 인터넷컴퓨터게임시설제공업소, 국가·지방자치단체 청사(업무시설)는 모두 출구 설치 대상에 해당한다.

용적률 산정용 연면적에서는 지하층 면적과 지상층의 부속용도 주차장 면적을 제외한다.
따라서 산입되는 면적은 지상 1층의 제2종 근린생활시설 500㎡와 지상 2~11층 업무시설 $1{,}000 \times 10 = 10{,}000\ \text{m}^2$를 합한 10,500㎡이다.
$\text{용적률} = \frac{10{,}500}{1{,}500} \times 100 = 700\%$ 이다.

공개 공지 등의 설치 대상은 일반주거지역·준주거지역·상업지역·준공업지역 등에 위치한 문화 및 집회시설·종교시설·판매시설(농수산물유통시설 제외)·운수시설 중 여객용 시설·업무시설·숙박시설로서 해당 용도 바닥면적 합계가 5천㎡ 이상인 건축물이다. 준공업지역의 여객용 운수시설은 대상지역·대상용도 요건을 모두 충족한다. 반면 초등학교, 농수산물유통시설, 관망탑, 자연녹지지역의 시설은 각각 대상 용도나 대상 지역에서 벗어난다.

농지법상 60세 이상인 농업인이 거주하는 시·군에 있는 소유 농지 중 자기의 농업경영에 이용한 기간이 5년이 넘은 농지는 임대하거나 무상사용하게 할 수 있다(농지법 제23조 제1항).
또 부득이한 사유로 일시적으로 농업경영에 종사하지 아니하게 된 경우의 하나로 3개월 이상의 국외여행이 규정되어 있어, 그 자가 소유한 농지도 임대·무상사용하게 할 수 있다.
따라서 ㄱ: 60, ㄴ: 5, ㄷ: 3이다.

농지법령상 위탁경영이 허용되는 경우는 병역법에 따른 징집·소집, 선거에 따른 공직 취임, 농업법인의 청산, 농지이용증진사업 시행계획에 따른 위탁경영 등 부득이한 사유로 자경이 불가능한 경우에 한정된다. 반면 농업인이 자기 노동력이 부족하여 농작업의 전부를 위탁하는 것은 위탁경영이 허용되는 사유에 해당하지 않는다.

지적측량 시행규칙상 지적측량수행자는 지적측량 의뢰를 받은 날의 다음 날까지 지적측량수행계획서를 지적소관청에 제출하여야 한다. 이는 지적소관청이 측량 진행 일정을 사전에 파악·관리하기 위한 절차이므로 ① 지적측량 수행계획서가 옳다.

공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행령상 도시개발사업 등의 시행자가 사업의 착수·변경·완료 사실을 지적소관청에 신고하여야 하는 사업에는 공공주택지구 조성사업, 도시정비법상 정비사업, 택지개발사업, 지역개발사업 등이 해당하지만, ⑤ 「지적재조사에 관한 특별법」에 따른 지적재조사사업은 별도의 지적재조사 절차(사업지구 지정·경계결정 등)에 따라 진행되므로 이 신고 대상에 포함되지 않는다.

지목의 구분에서 공장용지는 제조업을 하고 있는 공장시설물의 부지와 같은 구역에 있는 의료시설 등 부속시설물의 부지를 포함하므로 ④가 옳다. 온수·약수·석유류 등을 일정한 장소로 운송하는 송수관·송유관 및 저장시설의 부지는 광천지에서 제외되고, 종교의식을 위한 교회·사찰 등의 부지는 사적지가 아닌 종교용지이며, 자연의 유수가 있거나 예상되는 토지는 구거가 아닌 하천이고, 공원·녹지로 결정·고시된 토지는 체육용지가 아닌 공원으로 한다.

지적도 축척이 600분의1인 지역은 토지의 면적을 0.1㎡ 단위(제곱미터 이하 한 자리)까지 등록하며, 끝수가 0.05㎡인 경우 구하려는 끝자리의 숫자가 0 또는 짝수이면 버리고 홀수이면 올린다. 측정값 145.450m²는 끝수가 0.050으로 그 앞자리 숫자 4가 짝수이므로 버려 145.4m²로 등록하므로 ②가 옳다.

대지권등록부와 경계점좌표등록부의 공통 등록사항은 토지의 소재·지번·토지의 고유번호와 장번호이다.
따라서 ㄱ 지번, ㄷ 토지의 소재, ㄹ 토지의 고유번호가 해당한다.
ㄴ 소유자의 성명 또는 명칭은 대지권등록부에만(소유권 지분·대지권 비율 등과 함께), ㅁ 지적도면의 번호는 경계점좌표등록부에만(좌표·부호 및 부호도와 함께) 등록된다.

공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률상 지적소관청은 토지의 표시에 관한 변경등기가 필요하지 아니한 경우에는 지적공부에 등록한 날부터 7일 이내에, 변경등기가 필요한 경우에는 등기완료의 통지서를 접수한 날부터 15일 이내에 토지소유자에게 지적정리 등을 통지하여야 한다. 이에 따라 ㄱ: 지적공부, ㄴ: 7일, ㄷ: 등기완료의 통지서, ㄹ: 15일인 ③이 옳다.

지적측량 시행규칙상 지적삼각점성과는 시·도지사 또는 지적소관청에, 지적삼각보조점성과와 지적도근점성과는 지적소관청에 그 등본 발급을 신청하여야 한다. 따라서 지적삼각보조점성과의 등본 발급 신청기관은 ③ 지적소관청이다.

축척변경 확정공고에는 토지의 소재 및 지역명, 축척변경 지번별 조서, 청산금 조서, 지적도의 축척이 포함되어야 하지만, 지역별 제곱미터당 금액조서는 확정공고 포함사항으로 규정되어 있지 않으므로 ⑤가 틀린 설명이다.

ㄴ 중앙지적위원회의 회의는 재적위원 과반수의 출석으로 개의하고 출석위원 과반수의 찬성으로 의결하며, ㄷ 관계인을 출석하게 하여 의견을 들을 수 있고 필요하면 현지조사를 할 수 있으므로 모두 옳다.
ㄱ 간사는 국토교통부의 지적업무 담당 공무원 중에서 국토교통부장관이 임명하므로 '지적업무 담당 국장이 임명한다'는 부분이 틀리다.
ㄹ 위원장이 회의를 소집할 때에는 회의 일시·장소 및 심의 안건을 회의 5일 전까지 각 위원에게 서면으로 통지하여야 하므로 '7일 전'은 틀리다.

지적측량 시행규칙상 지적측량의 측량기간은 5일, 측량검사기간은 4일을 원칙으로 하되, 지적기준점을 설치하여 측량 또는 측량검사를 하는 경우에는 기준점이 15점 이하이면 4일을, 15점을 초과하면 4일에 15점을 초과하는 4점마다 1일을 가산한다. 이에 따라 ㄱ: 5, ㄴ: 4, ㄷ: 4, ㄹ: 4, ㅁ: 4인 ②가 옳다.

지적소관청은 축척변경 확정공고를 하면 지체 없이 ④ 확정공고된 축척변경 지번별 조서에 등록된 사항에 따라 토지대장을 정리하여 등록한다. 확정측량 결과도·청산금납부고지서·토지이동현황 조사계획서·시행계획은 축척변경 절차의 다른 단계에서 사용되는 서류일 뿐 토지대장 등록의 직접적 근거가 아니다.

지상경계점등록부의 등록사항은 토지의 소재·지번, 경계점 위치 설명도, 경계점의 사진 파일, 경계점표지의 종류 및 경계점 위치, 공부상 지목과 실제 토지이용 지목이 다른 경우 그 실제 토지이용 지목 등으로 정해져 있으며, ① 지적도면의 번호는 등록사항에 포함되지 않는다.

학교는 그 자체가 독립한 권리능력의 주체(법인)가 아니므로 ② 사립대학이 부동산을 기증받더라도 학교 명의로 소유권이전등기를 할 수 없고, 설립자인 학교법인 등의 명의로 등기하여야 한다는 것이 확립된 실무이다. 정지조건부 유증의 소유권이전등기시 조건성취 증명서면 첨부, 법무사의 매도인·매수인 쌍방대리, 법인 아닌 사단인 종중 명의의 등기신청, 채권자대위에 의한 등기신청권 행사는 모두 인정되는 내용이다.

ㄱ 분묘기지권은 관습법상 인정되는 물권으로 등기 없이 성립하며 등기능력이 없고, ㄷ 주위토지통행권 역시 법률 규정에 의해 당연히 인정되는 권리로서 등기할 수 없다.
반면 ㄴ 전세권저당권은 전세권을 목적으로 하는 저당권으로 등기할 수 있고(민법 제371조), ㄹ 구분지상권도 지하·공간의 상하 범위를 정하여 설정등기를 할 수 있다(민법 제289조의2).

위조된 해지증서로 부적법하게 말소된 1번 근저당권등기가 회복되면 그 회복등기는 말소 전의 순위를 그대로 회복하므로, 이후에 설정된 2번 근저당권보다 회복된 1번 근저당권이 우선한다. 그런데 ③번 설명은 이와 반대로 2번 근저당권이 우선한다고 서술하고 있어 틀린 내용이다.

ㄱ 토지의 표시변경등기는 대장을 기초로 하므로 등기원인을 증명하는 정보로 토지대장정보를 제공하면 된다.
ㄴ 소유권이전등기를 신청하는 경우에는 등기권리자뿐 아니라 등기의무자의 주소를 증명하는 정보도 제공하여야 한다.
ㄷ 상속재산분할협의서가 공정증서로 작성되어 상속인 전원이 참여한 것이 공증으로 확인되면 상속인들의 인감증명은 따로 제출할 필요가 없다.
ㄹ 농지에 대한 소유권이전등기는 등기원인 증명정보가 집행력 있는 판결이더라도 농지취득자격증명을 첨부하여야 하므로 틀리다.

하나의 전세권설정계약으로 2개의 목적물에 전세권설정등기를 하는 경우, 공동전세목록은 목적 부동산이 5개 이상일 때 작성하므로 목적물이 2개에 불과한 경우에는 ④ 공동전세목록을 작성하지 않고 각 등기기록에 나머지 부동산에 관한 사항을 상호 기록한다.

근저당권설정등기를 할 때 채무자의 성명(명칭)과 주소(사무소 소재지)는 등기기록에 기록하지만, 채무자는 등기명의인이 아니므로 주민등록번호는 기록하지 않는다. 따라서 ① 채무자의 주민등록번호까지 기록하여야 한다는 설명이 틀린 내용이다.

소유권이전청구권 가등기에 기하여 본등기를 하는 경우, 가등기는 말소하지 않고 그대로 둔 채 본등기가 이루어지며 별도로 가등기를 말소하는 표시를 하지 않는다. 따라서 ⑤ 등기관이 가등기를 말소하는 표시를 하여야 한다는 설명이 틀린 내용이다.

등기관의 처분에 대한 이의신청은 관할 지방법원이 아니라 그 처분을 한 등기소에 이의신청서를 제출하는 방법으로 한다(부동산등기법). 따라서 ② 관할 지방법원에 제출한다는 설명이 틀린 내용이다.

ㄴ 「하천법」상 하천에 대해서는 소유권·저당권·권리질권·임차권에 관한 등기만 가능하므로 지상권설정등기는 신청할 수 없고, ㄷ 법령에 근거가 없는 특약사항의 등기신청, ㄹ 일부지분에 대한 소유권보존등기신청은 모두 '사건이 등기할 것이 아닌 경우'에 해당한다.
반면 ㄱ 위조한 개명허가서를 첨부한 등기명의인 표시변경등기신청은 신청 자체가 등기할 수 없는 사항인 것이 아니라 첨부정보의 진정성에 관한 문제이므로 제29조 제2호에는 해당하지 않는다.

규약상 공용부분이라는 뜻을 정한 규약을 폐지하여 더 이상 공용부분이 아니게 된 경우, 그 부분의 취득자는 소유권이전등기가 아니라 소유권보존등기를 신청하여야 한다(부동산등기법상 규약상 공용부분의 등기 법리).

규약상 공용부분이라는 뜻의 등기는 소유권 등에 관한 등기 없이 표제부에만 기록되기 때문이다. 따라서 이를 소유권이전등기 신청 대상으로 서술한 "집합건물의 규약상 공용부분이라는 뜻을 정한 규약을 폐지한 경우, 그 공용부분의 취득자는 소유권이전등기를 신청하여야 한다."가 틀린 설명이다.

특별자치도지사·시장·군수·구청장의 확인에 의하여 소유권을 증명하는 자가 소유권보존등기를 신청할 수 있는 대상은 건물에 한정되고, 토지에는 인정되지 않는다(부동산등기법상 소유권보존등기 신청인 규정). 따라서 미등기 토지에 대한 소유권을 군수의 확인으로 증명한 자도 소유권보존등기를 신청할 수 있다고 서술한 ③이 틀린 설명이다.

등기필정보는 부동산 및 등기명의인별로 아라비아 숫자와 그 밖의 부호를 조합하여 만든 일련번호와 비밀번호로 구성된다(부동산등기규칙상 등기필정보의 구성). 이를 그대로 서술한 ① "등기필정보는 아라비아 숫자와 그 밖의 부호의 조합으로 이루어진 일련번호와 비밀번호로 구성한다."가 옳은 설명이다.

국세기본법상 이의신청·심사청구(감사원법에 따른 심사청구 포함) 등에 대한 결정에 의하여 명의대여 사실이 확인되는 경우, 세무서장은 당초의 부과처분을 취소하고 그 결정이 확정된 날부터 1년 이내에 실제로 사업을 경영한 자에게 경정이나 그 밖에 필요한 처분을 할 수 있는 부과제척기간 특례가 있다.

나머지 지문은 틀렸다.

• 사기나 부정한 행위로 국세를 포탈한 경우(역외거래 제외)의 부과제척기간은 15년이 아니라 10년이다.
• 법정신고기한까지 신고서를 제출하지 않은 경우(역외거래 제외)도 10년이 아니라 7년이다.

상속으로 부동산을 상속인이 공동으로 취득하는 경우 상속인 각자가 상속받는 취득물건(지분)을 취득한 것으로 보되, 그 취득세는 공동상속인이 연대하여 납부할 의무를 진다. 이를 그대로 서술한 "상속으로 인하여 단독주택을 상속인이 공동으로 취득하는 경우에는 상속인 각자가 상속받는 취득물건을 취득한 것으로 보고, 공동상속인이 그 취득세를 연대하여 납부할 의무를 진다."가 옳은 설명이다.

이에 비해 다음은 연대납세의무가 없다.

• 공동주택의 공유물에 관한 지방세 징수금은 연대납세의무에서 제외된다.
• 공동소유 자산의 양도소득세는 원칙적으로 각자 계산·납부한다.
• 공동사업(주된 공동사업자 합산과세 제외)의 종합소득세는 원칙적으로 각자 계산·납부한다.

「도시개발법」에 따른 환지방식의 도시개발사업 시행으로 지목이 사실상 변경되어 가액이 증가한 경우, 환지계획에 따라 공급되는 환지는 조합원이, 체비지 또는 보류지는 사업시행자가 각각 취득한 것으로 본다(지방세법상 취득의 의제). 지문은 이를 반대로(환지=사업시행자, 체비지·보류지=조합원) 서술하였으므로 ②가 틀린 설명이다.

이 문항은 확정답안에서 복수정답으로 처리된 문항입니다. 「유상승계취득의 경우 사실상의 잔금지급일을 확인할 수 있는 때에는 사실상의 잔금지급일이 납세의무의 성립시기이다.」와 「「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축조합이 재건축사업을 하면서 조합원으로부터 취득하는 토지 중 조합원에게 귀속되지 아니하는 토지를 취득하는 경우에는 같은 법에 따른 준공인가 고시일의 다음 날이 납세의무의 성립시기이다.」가 모두 정답으로 인정되었습니다. 여기서는 채점을 위해 한 선택지만 정답으로 두었으니, 다른 하나를 고르셨더라도 틀린 판단이 아닙니다.

「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축조합·재개발조합이 조합원으로부터 취득하는 토지 중 조합원에게 귀속되지 아니하는 토지의 취득시기는 같은 법에 따른 소유권이전 고시일의 다음 날이며, '준공인가 고시일의 다음 날'이 아니다. 따라서 이를 준공인가 고시일 기준으로 서술한 ⑤가 틀린 설명이다. 상속개시일, 계약해제 시 불성립 요건, 사실상 잔금지급일, 재산분할의 등기일을 각 성립시기로 든 나머지 지문은 취득세 납세의무 성립시기에 관한 지방세기본법령의 내용과 일치한다.

혼인으로 인하여 1세대 2주택이 된 경우에 적용되는 것은 과세표준 합산 대상에서 애초에 제외하는 '합산배제'가 아니라, 혼인한 날부터 일정 기간 각자를 1세대 1주택자로 보아주는 별도의 특례 제도이다. 따라서 혼인으로 인한 특례를 합산배제 신청으로 서술한 "혼인으로 인한 1세대 2주택의 경우 납세의무자가 해당연도 9월 16일부터 9월 30일까지 관할세무서장에게 합산배제를 신청하면 1세대 1주택자로 본다."가 틀린 설명이다.

종합부동산세법상 합산배제는 임대주택·사원용주택 등 별도 유형의 주택에 적용되는 제도이다.

관할세무서장이 종합부동산세 세액을 결정·고지하는 기간과 마찬가지로, 종합부동산세를 신고납부방식으로 신고하려는 납세의무자도 해당 연도 12월 1일부터 12월 15일까지 관할세무서장에게 신고하여야 한다.

지문의 '11월 16일부터 11월 30일까지'는 종합부동산세의 신고기간이 아니므로 "종합부동산세를 신고납부방식으로 납부하고자 하는 납세의무자는 종합부동산세의 과세표준과 세액을 관할세무서장이 결정하기 전인 해당 연도 11월 16일부터 11월 30일까지 관할세무서장에게 신고하여야 한다."가 틀린 설명이다.

지방세법상 재산세의 탄력세율 규정에 따르면 지방자치단체의 장은 특별한 재정수요나 재해 등의 발생으로 세율 조정이 불가피하다고 인정되는 경우 조례로 정하는 바에 따라 표준세율의 100분의 50의 범위에서 가감할 수 있으나, 가감한 세율은 해당 연도에만 적용된다.
⑤는 이를 "해당연도를 포함하여 3년간 적용"한다고 서술하여 틀렸다.
나머지는 옳다. ① 고급선박은 1천분의 50, 고급오락장용 건축물은 1천분의 40이어서 고급선박이 더 높고, ② 특별시 등 주거지역·조례로 정하는 지역의 공장용 건축물은 1천분의 5, ③ 주택은 1천분의 1~1천분의 4의 4단계 초과누진세율, ④ 항공기와 고급선박 외의 선박은 모두 1천분의 3으로 같다.

주택분 재산세는 원칙적으로 세액의 2분의 1씩 매년 7월 16일~7월 31일, 9월 16일~9월 30일에 나누어 부과·징수하되, 해당 연도 부과세액이 20만원 이하인 경우에는 조례로 정하는 바에 따라 7월 16일부터 7월 31일까지를 납기로 하여 한꺼번에 부과·징수할 수 있다.
① 지문은 이 한꺼번에 부과·징수하는 납기를 "9월 16일부터 9월 30일까지"로 서술하여 틀렸다. ②~⑤는 보통징수 방법, 납세고지서 발급기한(납기개시 5일 전), 과세기준일(6월 1일), 소액징수면제(2천원 미만)에 관한 옳은 설명이다.

등록면허세는 국가·지방자치단체·지방자치단체조합·외국정부·주한국제기구 등의 등록에 대해 원칙적으로 비과세하지만, 대한민국 정부기관의 등록에 대하여 과세하는 외국정부의 등록에 대해서는 상호주의 원칙에 따라 비과세 대상에서 제외되어 등록면허세를 부과한다.
따라서 ④가 비과세되는 경우가 아니므로(틀린 지문) 정답이다. ①·③·⑤는 지방자치단체조합의 자기를 위한 등록, 법원 촉탁에 의한 회사정리·특별청산 등기, 공무원 착오로 인한 단순 표시변경 등기에 관한 비과세 규정이고, ②는 묘지인 토지에 관한 등기의 비과세 규정으로 모두 옳은 설명이다.

부동산 등록에 대한 등록면허세의 과세표준은 원칙적으로 등록 당시 신고한 가액으로 하되, 신고가 없거나 신고가액이 시가표준액보다 적은 경우에는 시가표준액을 과세표준으로 하여 과소신고를 방지한다.
④ 지문은 이를 반대로 "신고가액이 시가표준액보다 많은 경우"라고 서술하여 틀렸다. ①·②·⑤는 둘 이상의 지방자치단체에 걸친 경우의 납세지, 지방자치단체장의 탄력세율, 채권자대위자의 신고납부에 관한 옳은 설명이다.

3주택 이상 보유자의 보증금에 대한 간주임대료 과세 시 주거전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하인 소형주택은 주택 수 및 보증금 합계에서 제외된다.
B주택(40㎡, 기준시가 2억원)이 제외되면 A·C의 2주택만 남아 3주택 이상 요건을 충족하지 못하므로 보증금에 대한 간주임대료는 총수입금액에 산입되지 않는다.
또 甲은 2주택 이상 보유자이므로 월세는 전액 과세되어, 총수입금액은 $(500{,}000 + 1{,}000{,}000) \times 12 = 18{,}000{,}000$원이다.

소득세법 시행령상 완성되지 아니한 자산을 양도한 경우로서 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우의 취득(양도)시기는 대금청산일이 아니라 그 목적물이 완성 또는 확정된 날이다.
⑤ 지문은 이를 "대금을 청산한 날"이라고 서술하여 틀렸다. ①~④는 대금청산일 불분명 시 등기·등록접수일, 상속재산의 상속개시일, 청산 전 소유권이전등기 시의 등기접수일, 무허가 건축물의 사실상 사용일에 관한 옳은 설명이다.

소득세법상 분양권은 보유기간과 무관하게 1년 미만 보유 시 100분의 70, 1년 이상 보유 시 100분의 60의 세율이 적용된다. 보유기간이 10개월인 분양권은 1년 미만이므로 100분의 70이 적용되어 ②가 옳다.
반면 상가건물 등 일반 부동산(주택·조합원입주권 제외)은 1년 미만 50%·1년 이상 2년 미만 40%가 적용되므로 ①(6개월, 40%로 서술)과 ③(1년6개월, 30%로 서술)은 세율이 틀렸고, 조합원입주권은 1년 미만 70%·1년 이상 2년 미만 60%가 적용되므로 ④(1년10개월, 70%로 서술)도 틀렸으며, 분양권은 2년 이상 보유해도 60%가 그대로 적용되므로 ⑤(2년6개월, 50%로 서술)도 틀렸다.

양도소득세 과세대상은 전세권과 사업에 사용하는 토지·건물과 함께 양도하는 영업권의 2개이다(소득세법 제94조 제1항).
부동산임차권은 등기된 것만 과세대상이므로 등기되지 않은 부동산임차권은 제외된다.
이축권도 토지·건물과 함께 양도하면 원칙적으로 과세대상이지만, 해당 이축권의 가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 별도로 평가하여 신고하는 경우는 제외되어 기타소득으로 과세된다.

소득세법상 농지의 교환 또는 분합으로 발생하는 소득은 쌍방 토지가액의 차액이 가액이 큰 편의 4분의 1 이하인 경우에 한하여 비과세되며, 그 차액이 4분의 1을 초과하는 경우에는 비과세 요건을 충족하지 못해 양도소득세가 과세된다.
⑤ 지문은 이를 반대로 "4분의 1을 초과하는 경우 비과세된다"고 서술하여 틀렸다. ①~④는 파산선고에 의한 처분소득, 지적재조사 경계확정에 따른 조정금, 체비지·환지처분 전 양도, 미등기 상태의 도시개발사업 토지 양도에 관한 옳은 설명이다.

양도차익은 $25\text{억} - 19.5\text{억} - 0.5\text{억} = 5\text{억원}$이고, 1세대 1주택 고가주택이므로 12억원 초과분에 대응하는 부분만 과세된다.
과세대상 양도차익은 $5\text{억} \times \frac{25\text{억} - 12\text{억}}{25\text{억}} = 2.6\text{억원}$이다.
장기보유특별공제는 보유기간별 20 %와 거주기간별 20 %를 합한 40 %이므로 $2.6\text{억} \times 0.4 = 1.04\text{억원}$이고, 양도소득금액은 $2.6\text{억} - 1.04\text{억} = 1.56\text{억원}$이다.
여기서 양도소득 기본공제 250만원을 빼면 과세표준은 $156{,}000{,}000 - 2{,}500{,}000 = 153{,}500{,}000$원이다.