06년 1회차

부동산의 경제적 개념은 부동산을 자본·자산·생산요소·소비재 등 시장에서 가치를 지니는 대상으로 파악하는 개념이다. ④ 공장재단은 공장의 토지·건물·기계 등을 하나의 부동산처럼 일괄하여 저당권의 목적으로 삼기 위한 법·제도적 개념(등기 대상)에 해당하므로 경제적 개념과 거리가 멀다.

지목은 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에서 정한 법정 분류로 토지의 주된 용도를 등록부에 표시하는 것이며, ① 유지(溜地)가 이에 해당하는 지목의 하나이다. 반면 택지·나지·공지·맹지는 이용상황이나 접면도로 유무 등에 따른 이용상황·형태상 분류일 뿐 법정 지목이 아니다.

③ 토지신탁방식은 토지소유자(위탁자)가 신탁회사(수탁자)에게 개발기간 동안 토지의 소유권을 형식적으로 이전하고, 신탁회사가 자금조달과 개발을 진행한 뒤 완공 후 소유권을 다시 위탁자에게 이전(또는 처분)하는 방식이다. 따라서 사업기간 중 형식적 소유권 이전이 수반되는 개발방식에 해당한다.

토지는 인위적으로 생산량을 늘릴 수 없다는 부증성(비생산성)을 지니므로, ③ "토지는 다른 생산물과 마찬가지로 노동이나 생산비를 투입하여 재생산할 수 있다"는 설명은 틀렸다. 나머지 지문은 각각 부동성·영속성·개별성 등 부동산 특성에 대한 옳은 설명이다.

부동산은 부동성·부증성·개별성 등으로 인해 수요·공급이 신속히 조절되기 어려워 단기적으로 가격 왜곡(초과수요·초과공급)이 발생하기 쉬우므로 ①이 옳다. 반면 부동산시장은 국지성으로 인해 특정 지역 내 거래참가자 수가 제한되고(소수의 판매자·구매자), 개별성으로 인해 상품의 표준화·조직화가 어려우며, 지역별로 가격이 상이하게 형성되므로 나머지 지문은 틀렸다.

공급량은 $Q^s=300$으로 고정되어 있으므로, 균형에서는 수요함수에 $Q^d=300$을 대입해 가격을 구한다. 변화 전: $300=500-2P$ → $P=100$. 변화 후: $300=450-2P$ → $P=75$. 따라서 균형가격은 $100-75=25$만큼 감소하여 ① 25가 정답이다.

매년 경작노력을 요하지 않는 나무·다년생식물 등은 토지에 부착되어 계속적으로 이용되는 정착물로서 원칙적으로 토지의 일부(또는 별개의 부동산인 정착물)로 인정되어 부동산 거래·중개의 대상이 될 수 있다. 따라서 이를 정착물로 간주되지 않는다고 한 ②의 설명이 틀렸다.

다른 조건이 같다면 임대차 기간이 길수록 재계약·공실 발생 빈도가 낮아져 공실위험이 줄어드는 반면, 임대차 기간이 짧을수록 계약 갱신·임차인 교체가 잦아져 공실위험이 커진다. 따라서 짧은 임대차 기간이 공실위험을 줄인다고 한 ⑤의 설명이 틀렸다.

혼합관리방식은 자가관리와 위탁관리를 병행하는 방식으로, 관리 주체가 이원화되면서 문제 발생 시 책임 소재가 불분명해지기 쉽다는 단점이 있다. 따라서 책임소재가 분명해지는 장점이 있다고 한 ④의 설명이 틀렸다.

부동산마케팅 전략은 통상 시장점유마케팅, 고객점유마케팅, 관계마케팅으로 구분되는데, 공급자와 소비자 간의 장기적·지속적 상호작용을 중시하는 것은 관계마케팅의 특징이다. 고객점유마케팅은 AIDA 원리처럼 소비자의 심리적 구매 의사결정 과정(주의-관심-욕망-행동)에 영향을 미치는 전략이므로, 이를 장기적·지속적 상호작용 중시로 설명한 ③이 틀렸다.

수익환원법의 환원이율은 시장추출법(유사 거래사례에서 직접 구하는 방법), 요소구성법(무위험률에 위험할증률 등을 가산하는 방법), 투자결합법(저당·지분 등 자본구성비율로 가중평균하는 방법), 엘우드법(지분수익률을 기초로 저당조건·보유기간·가치변화를 반영하는 방법) 등으로 구한다. 분해법(breakdown method)은 환원이율을 구하는 방법으로 사용되지 않으므로 이것이 정답이다.

인근지역과 별개의 지역인 유사지역에서 사례자료를 구하는 경우에는 인근지역과 유사지역 간 가격수준의 차이를 조정하기 위한 지역요인 비교(지역격차 수정) 과정이 반드시 필요하다. 따라서 지역요인의 비교과정이 필요하지 않다는 설명은 틀렸다. 인근지역 내부에서 사례자료를 구하는 경우라면 지역요인이 동일하므로 비교가 필요 없지만, 유사지역은 이와 다른 지역이므로 비교가 요구된다.

참여정부는 부동산실거래가 신고제·종합부동산세·재건축개발이익 환수제·양도소득세제 강화 등 부동산 보유·양도 단계의 세부담을 강화하는 방향으로 정책을 시행했다. 반면 취득세·등록세는 실거래가 과세체계로 전환하면서 오히려 세율을 낮추는 방향으로 조정되었으므로, 취득세·등록세 세율 인상은 참여정부 정책과 거리가 멀다.

교차탄력성은 $\text{교차탄력성} = \dfrac{\text{빌라 수요량 변화율}}{\text{아파트 가격 변화율}}$이므로, 아파트 가격이 1,600만원에서 2,000만원으로 상승한 변화율은 $\dfrac{2000-1600}{1600}=0.25$이다. 빌라 수요량 변화율은 $0.8\times0.25=0.20$이 되어, 빌라 수요량은 $1200\times(1+0.20)=1{,}440$세대로 증가한다.

부동산권리분석은 등기부 등 공부상의 권리관계 확인에 그치지 않고, 실제 점유·이용 현황을 현장에서 확인하는 임장활동을 포함하는 활동이다. 등기부상 소유권 이전은 정상적으로 완료되었어도 타인이 불법 점유하고 있는 경우처럼 공부와 현황이 다른 하자는 임장활동을 통해서만 발견할 수 있으므로, 임장활동이 필요없다는 설명은 틀렸다.

표준산업분류상 부동산관련서비스업은 부동산관리업과 부동산중개, 자문 및 감정평가업의 두 항목으로 구분되며, 감정평가업·컨설팅업·중개업이 각각 독립된 병렬 항목으로 나뉘어 있지 않다. 따라서 부동산관련서비스업을 부동산관리업·부동산감정업·부동산컨설팅업·부동산중개업 네 가지로 병렬 분류한 설명은 틀렸다.

레일리의 소매인력법칙에 따라 계산하면 인구유인 비율은 도시 A 40.0%, 도시 B 60.0%이다.

도시 C로부터 도시 A, B로의 인구유인력 비율 공식:
$\dfrac{B_A}{B_B}=\dfrac{P_A}{P_B}\times\left(\dfrac{D_B}{D_A}\right)^2$
인구 7만명·거리 10km인 도시 A와 인구 42만명·거리 20km인 도시 B를 대입:
$\dfrac{7}{42}\times\left(\dfrac{20}{10}\right)^2=\dfrac{1}{6}\times4=\dfrac{2}{3}$

산재성 점포는 모이면 경쟁만 심해져 흩어져야 유리하므로(잡화점·이발소·세탁소 등), 분산입지해야 유리하다는 서술이 정의에 부합한다.

점포는 입지특성에 따라 집심성(도시 중심부에 입지해야 유리 — 백화점·고급음식점·극장 등), 집재성(같은 업종끼리 모여 입지해야 유리 — 가구점·서점·금융업 등), 산재성, 국부적집중성(동일 업종이 국부적 중심지에 모여야 유리 — 농기구점·석재점·비료상 등)으로 구분된다.

• 집심성 점포를 '같은 업종이 서로 모여 입지'로 설명한 것은 집재성 점포의 정의이므로 틀리다.
• 집재성 점포를 '동일 업종끼리 국부적 중심지에 입지'로 설명한 것은 국부적집중성 점포의 정의이므로 틀리다.
• 구매습관에 따른 분류에서 선매품점은 여러 점포를 비교한 뒤 구매하는 상품을 취급하고, 전문품점은 노력·비용에 구애받지 않고 취미·기호에 따라 구매하는 상품을 취급하므로 두 보기의 설명이 서로 뒤바뀌어 있다.

부동산개발의 타당성 분석은 대상지역 전반의 경제 여건을 살피는 지역경제분석에서 시작해, 특정 용도의 수요·공급을 분석하는 시장분석, 해당 프로젝트가 시장에서 실제로 흡수될 수 있는지를 검토하는 시장성분석, 이를 토대로 사업의 채산성을 판단하는 타당성분석을 거쳐, 최종적으로 투자 여부를 결정하는 투자분석 순으로 진행된다.

원리금균등분할상환 방식의 매년 원리금은 $\text{대출원금}\times\text{저당상수}$이므로 $300{,}000{,}000\times0.094393=28{,}317{,}900$원이다. 첫 회 이자는 대출원금에 이자율을 곱한 $300{,}000{,}000\times0.07=21{,}000{,}000$원이므로, 첫 회 상환 원금은 $28{,}317{,}900-21{,}000{,}000=7{,}317{,}900$원이다.

임대료 상한규제는 규제선이 시장균형임대료보다 높게 설정되면 실제 거래에 아무런 제약을 가하지 못하므로 임대주택 공급량에 영향을 미치지 않는다.

• 공급이 완전비탄력적인 경우 재산세 부담은 가격조정이 불가능한 공급자에게 전부 귀착되므로 수요자 귀착은 틀리다.
• 임대료 상한규제는 오히려 기존 임차인의 이동을 억제시키는 동결효과를 낳는다.
• 저소득층 임대료보조는 소득효과로 정상재인 다른 재화의 소비도 함께 늘 수 있어 '항상 감소'는 옳지 않다.
• 임차인의 주거지 선택 자유를 보장하는 것은 공급자 보조가 아니라 임차인에게 직접 지급하는 수요자 보조 방식이다.

민간이 시설을 건설(build)한 뒤 준공과 동시에 소유권을 국가·지방자치단체에 이전(transfer)하고, 사업시행자는 그 시설에 대한 관리운영권을 받아 시설을 정부에 임대(lease)한 다음 정부가 지급하는 임대료(시설임대료·운영비)로 투자비를 회수하는 방식이 BTL(build-transfer-lease)이다. 학교·기숙사·도서관·군인아파트처럼 이용자에게 사용료를 직접 징수해 수익을 내기 어려운 시설에 주로 활용된다.

• BLT(build-lease-transfer)는 임대기간이 끝난 뒤에야 소유권을 이전한다는 점에서 소유권 이전 시점이 다르다.
• BTO는 소유권을 이전한 뒤 민간이 직접 시설을 운영해 이용자 사용료로 투자비를 회수한다.
• BOO는 소유권 이전 없이 민간이 계속 소유·운영한다.

토지은행(토지비축)제도는 공공이 협의매수·토지선매 등 소유자의 임의적 양도 의사표시를 전제로 장래 필요한 토지를 미리 확보하는 제도이므로, 강제로 소유권을 박탈하는 토지수용제도보다 사적 권리 침해 정도가 오히려 작다. 따라서 침해 정도가 토지수용보다 크다고 서술한 ⑤가 틀린 설명이다. 공공시설용지의 적기·저렴 공급, 무질서한 개발 방지, 대량매입 시 지가상승 유발 가능성 등 나머지 지문은 토지은행제도의 특성을 옳게 설명하고 있다.

최저주거기준은 국민의 최소한의 주거수준을 보장하기 위한 주거복지 정책수단으로, 주로 저소득층 등 취약계층의 주거 여건 개선을 목적으로 설정·운용된다. 따라서 이를 중산층 이상의 주택수요에 부응하기 위한 것으로 서술한 ⑤가 틀린 설명이다. 시장실패 보완, 소득재분배·주거복지 증진, 부(-)의 외부효과에 대한 세금·규제, 공공재의 과소생산 문제 대응은 모두 정부가 부동산시장에 개입하는 정당한 근거로 인정된다.

고정비용은 조업도(거래·판매실적)와 무관하게 일정하게 발생하는 비용으로, 사무원 급료·차입금이자·사무실 임차료·감가상각비가 이에 해당한다. 반면 판매실적 수당은 중개실적에 비례하여 지급되는 변동비용이므로 고정비용에 해당하지 않는다.

그림에서 수요곡선이 D0에서 D1으로 좌측(감소) 이동하고 있으므로 해당 주택에 대한 수요를 줄이는 요인을 찾아야 한다. 대체재 가격이 하락하면 소비자는 상대적으로 비싸진 해당 주택 대신 대체재를 선택하게 되어 주택 수요가 감소하므로 수요곡선이 좌측으로 이동한다.

• 주택거래규제 완화·소득 증가·모기지대출 금리 하락은 모두 수요를 증가시켜 곡선을 우측으로 이동시키는 요인이다.
• 건축자재 가격 하락은 생산비용 하락으로 공급곡선을 이동시키는 요인일 뿐 수요곡선의 이동요인이 아니다.

건물 내부 구성요소 간 배분이 균형을 이루지 못해 발생하는 기능적 감가(ㄱ)는 균형의 원칙과, 인근환경 등 외부요인과 부적합하여 발생하는 경제적 감가(ㄴ)는 적합의 원칙과, 부동산 가격이 시간 흐름에 따라 변동하므로 가격판정의 기준이 되는 시점이 필요하다는 것(ㄷ)은 변동의 원칙과 관련이 깊다. 따라서 ㄱ·ㄴ·ㄷ 순서대로 균형의 원칙, 적합의 원칙, 변동의 원칙을 나열한 ⑤가 옳다.

역모기지론(주택연금)은 한국주택금융공사가 보증하는 대출상품으로 취급되는 것이지, 한국은행이 채권 형태로 발행하는 상품이 아니므로 틀린 설명이다.

• MBB는 채권형 증권으로 투자자가 저당채권 집합물에 대한 소유권을 갖지 않고 발행자가 그 소유권을 계속 보유한다.
• MPTS는 지분형 증권으로 원리금 수취·조기상환 등 관련 위험이 투자자에게 이전된다.
• CMO 역시 발행자가 저당채권집합물의 소유권을 그대로 보유한 채 다양한 트랜치의 채권을 발행하는 방식이다.

순소득승수(net income multiplier)는 총투자액(부동산가치)을 순영업소득으로 나눈 값이고 종합자본환원율(overall capitalization rate)은 순영업소득을 총투자액으로 나눈 값이므로 둘은 서로 역수 관계에 있다.

• 부채감당률이 1보다 작다는 것은 순영업소득이 부채서비스액에도 미치지 못한다는 뜻이므로 상환능력이 부족함을 의미한다.
• 총자산회전율은 총투자액 대비 총소득(매출)의 비율이지 순영업소득의 비율이 아니다.
• 대부비율이 높아질수록 타인자본 의존도가 커져 레버리지 효과는 오히려 확대된다.
• 순영업소득이 영업경비·부채서비스액을 감당하는 능력을 측정한다는 것은 부채감당률의 개념을 채무불이행률에 잘못 대입한 서술이어서 옳지 않다.

공영개발사업은 국가·지방자치단체 등 공공이 사업시행자가 되어 택지 등을 직접 조성·공급하는 방식으로, 공공이 시장에서 직접 공급자(또는 수요자)로 참여하는 대표적 개입수단이다. 반면 용도지역·지구 지정, 개발부담금 부과, 개발권양도제(TDR), 종합부동산세 부과는 모두 시장참여자의 행위를 유도·제한하는 간접적(규제·조세적) 개입수단일 뿐 공공이 직접 공급·수요 주체로 나서는 방식이 아니다.

손익분기점은 총임대료 수입과 총비용(고정비용+변동비용)이 같아지는 지점이다.
1실당 월임대료를 $x$라 하면 $80x = 3{,}600 + 20 \times 80$이므로 $80x = 5{,}200$, $x = 65$(만원)이다.
따라서 손익분기점이 되는 1실당 월임대료는 ② 65만원이다.

대출금리 인상 요인은 금융기관의 자금조달비용이나 차입자의 채무불이행 위험이 커지는 경우이다.
인플레이션율 상승 예상, 콜금리 인상은 조달비용을, 차입자의 취업상태 불안정과 연체실적 과다는 신용위험을 높여 모두 금리 인상 요인이 된다.
반면 ⑤ 정부가 대출상환액 중 이자비용에 대한 소득공제한도를 감소시켰다는 차입자의 세후 부담을 늘리는 조세정책일 뿐 금융기관의 조달비용·신용위험과는 무관하므로 대출금리 인상 요인으로 볼 수 없다.

순영업소득(NOI)은 유효총소득(임대료 수입·주차료 수입 등에서 공실·불량부채 손실을 차감)에서 영업경비(화재보험료 등)를 공제하여 산정하므로, 임대료 수입·공실률·주차료 수입·화재보험료는 모두 NOI 산정에 반영되는 항목이다.
⑤ 이자비용은 소유주의 자본조달(저당) 구조에 따른 재무적 비용으로 영업경비가 아니므로, NOI 산정 이후 단계에서 별도로 차감되며 NOI 추정에는 포함되지 않는다.

거래사례비교법은 실제 시장 거래사례를 기초로 하는 시장성 중심의 평가방법이므로, 시장이 급격히 위축되거나 과열되는 과도한 호황·불황기에는 사례의 대표성·신뢰성이 떨어져 적용에 한계가 있다.
따라서 ④ 거래사례비교법은 시장성에 근거하므로 과도한 호황ㆍ불황기에도 매우 유용하다는 설명은 틀렸다.
감가수정의 내용연수를 경제적 내용연수로 보는 점, 평가목적·가격시점의 필수 기재, 개별분석의 최유효이용 판정 기능, 신뢰할 자료가 있을 때 실지조사 생략 가능성은 모두 옳은 설명이다.

회계적수익률법(평균이익률법)은 각 연도의 회계상 순이익을 투자액으로 나누어 산출하는 방식으로, 미래 현금흐름을 할인하지 않는 비할인법이다.
이에 비해 내부수익률법·순현재가치법·수익성지수법·현가회수기간법은 모두 미래현금흐름을 현재가치로 할인하는 기법이므로 화폐의 시간가치를 고려한다.
따라서 화폐의 시간가치를 고려하지 않는 것은 ① 회계적수익률(accounting rate of return)법이다.

위험 1단위당 기대수익률(기대수익률 ÷ 표준편차)은 A가 $6 \div 4 = 1.5$, B가 $10 \div 7 \approx 1.43$, C가 $12 \div 10 = 1.2$로 A가 가장 높다.
① 펀드의 기대수익률은 투자금액 비중으로 가중평균하므로 $0.1\times6\% + 0.3\times10\% + 0.6\times12\% = 10.8\%$여서 틀리고, ③ 기대수익률 10.8%가 요구수익률 10%를 넘으므로 투자한다. ② A는 C보다 저위험·저수익이며, ④ 자산을 추가로 편입해 줄일 수 있는 것은 비체계적 위험이고 체계적 위험은 분산투자로 제거되지 않으므로 모두 틀리다.

개별요인 비교치는 부분별 비교치를 면적으로 가중평균하여 구한다.
완경사 600㎡는 20% 감가되므로 비교치 0.8, 평지 400㎡는 감가요인이 없으므로 1.0이다.
따라서 $\frac{600 \times 0.8 + 400 \times 1.0}{1{,}000} = \frac{480 + 400}{1{,}000} = 0.88$이다.

위험도가 높은 자산을 투자 대상에서 애초에 배제하는 것은 위험 자체를 부담하지 않는 위험회피(risk avoidance)이며, 위험의 전부 또는 일부를 임차인·보험자 등 제3자에게 이전하는 위험전가(risk shifting)와는 구별된다.
따라서 ③ 위험도가 높은 자산을 투자에서 제외시키는 것은 위험을 전가(risk shifting)시키는 방법의 하나다는 설명은 틀렸다.
유동성위험의 정의, 수익은 낮게·비용은 높게 잡는 보수적 추정, 감응도 분석, 전액 자기자본 조달 시 금융위험 제거 가능성에 대한 설명은 모두 옳다.

그림에서 D_A는 기울기가 가파른 비탄력적 수요, D_B는 완만한 탄력적 수요를 나타내므로 옳은 것은 (ㄱ)·(ㄴ)·(ㄷ) 3개다.
(ㄱ) 대체재가 많을수록 수요는 탄력적이 되므로 B의 대체재가 더 많고, (ㄴ) 공급이 감소할 때 수요가 비탄력적인 A의 가격변화 폭이 더 크며, (ㄷ) 소득 증가로 수요곡선이 우측 이동하면 두 부동산 모두 정상재다.
반면 (ㄹ)은 두 수요곡선 모두 우하향하므로 가격이 오르면 B의 수요량도 감소하여 틀리다.

재조달원가는 원가법 적용 시 자가건설이든 도급건설이든 동일하게 산정해야 하므로, 자가건설의 경우에도 도급건설을 한 것으로 의제하여 수급인의 적정이윤 등을 포함한 표준적 건설비로 처리한다.
따라서 ② 자가건설의 경우 재조달원가는 도급건설한 경우에 준하여 처리한다는 설명이 옳다.
재조달원가는 신축시점이 아니라 가격시점(기준시점) 현재 새로 조달하는 데 드는 비용을 뜻하고, 표준적 건설비에는 수급인의 적정이윤이 포함되며, 대체원가를 이용하면 최신 자재·설계가 반영되어 별도의 기능적 감가는 필요 없이 물리적 감가만 반영하면 되고, 복제원가는 동일 자재·설계로 물리적으로 동일하게 재현하는 비용(동일 효용의 신축비용은 대체원가의 정의)을 말한다.

상가건물임대차보호법은 임대차기간을 1년 미만으로 정한 경우 그 기간을 1년으로 보되, 이는 임차인을 보호하려는 규정이므로 그 1년 미만 약정의 유효함은 임차인만 주장할 수 있고 임대인은 주장할 수 없다.
따라서 임대인이 그 기간의 유효함을 주장할 수 있다는 ① 지문이 틀렸다.
임차권등기명령 기각결정에 대한 항고(④), 3기 차임 연체 시 갱신거절(⑤) 등 나머지 지문은 옳다.

민법상 승낙기간을 정하여 한 계약의 청약은 원칙적으로 그 기간 내에 철회하지 못한다. 甲이 10.27. 18시까지 승낙기간을 정하여 청약한 이상 그 기간 중에는 청약을 임의로 철회할 수 없으므로, 甲이 그때까지 청약을 철회할 수 있다는 ② 지문이 틀렸다.
승낙기간이 지난 뒤 도달한 승낙은 새로운 청약으로 볼 수 있고(④), 청약자가 청약 후 사망하더라도 반대의 특별한 의사표시가 없는 한 청약의 효력에는 영향이 없다(⑤).

광업권은 토지소유권과는 별개의 독립한 물권으로 인정되므로, 토지소유권과 광업권이 동일인에게 귀속되더라도 혼동으로 소멸하지 않는다.
따라서 광업권이 혼동으로 소멸한다는 ⑤ 지문이 틀렸다.
소유권은 소멸시효에 걸리지 않고(①), 지상권이 저당권의 목적인 경우 지상권자가 토지소유권을 취득하더라도 저당권자 보호를 위해 혼동으로 소멸하지 않는다(④)는 것은 옳다.

민법상 부동산의 환매기간은 5년을 넘지 못하며, 환매기간을 정한 때에는 이를 다시 특약으로 연장하지 못한다.
따라서 환매기간이 특약으로 연장될 수 있다는 ④ 지문이 틀렸다.
환매특약은 매매계약과 동시에 하여야 하고(①), 환매기간 내에 매도인이 환매대금을 제공하지 않으면 환매권은 소멸한다(⑤)는 것은 옳다.

민법상 인접지 수목의 가지가 경계를 넘은 때에는 소유자에게 제거를 청구하고 불응 시 비로소 제거할 수 있지만, 뿌리가 경계를 넘어온 때에는 상대방의 승낙 없이 임의로 제거할 수 있다.
따라서 乙이 甲소유 감나무 뿌리를 甲의 의사에 반해서도 제거할 수 있다는 ② 지문이 옳다. 나머지는 경계표·인접지 사용에 관한 상린관계 규정과 맞지 않는 서술이다.

丙이 甲의 배임행위에 적극 가담하여 이루어진 매매계약은 반사회질서 법률행위로 무효이지만, 제1매수인 乙은 甲에 대한 소유권이전등기청구권을 가진 채권자에 불과하여 丙 명의 등기의 말소를 직접 구할 당사자적격이 없고, 甲을 대위하여 丙에게 등기말소를 청구하여야 한다.
따라서 乙이 甲을 대위하지 않고 丙에게 직접 등기말소를 청구할 수 있다는 ③ 지문이 틀렸다. 이 무효인 매매를 기초로 전득한 丁은 선의라도 소유권을 취득하지 못한다(⑤).

판례는 사자(使者)의 경우에도 본인이 외견상 대리권이 있는 것과 같은 표시나 행동을 하여 상대방이 이를 신뢰할 만한 정당한 사유가 있다면 표현대리 법리를 유추적용하여 본인의 책임을 인정할 수 있다는 입장이므로 ⑤ 지문이 옳다.
불공정한 법률행위의 궁박은 본인을 기준으로 판단하고(①), 대리인은 행위능력자임을 요하지 않으나 의사능력은 있어야 하며(②), 매매계약체결권을 수여받은 대리인은 특별한 사정이 없는 한 중도금·잔금 수령권한도 포함한다고 보는 것이 판례이므로(③) 나머지는 틀렸다.

민법 제295조 제1항은 공유자 1인이 지역권을 취득한 때에는 다른 공유자도 이를 취득한다고 규정하므로 ④ 지문이 옳다.
지상권자의 건물이 그의 과실로 소실되어도 존속기간 동안 지상권은 소멸하지 않고(①), 전세목적물의 통상 관리에 속한 수선의무는 전세권설정자가 아니라 전세권자가 부담하며(③), 지상권이 저당권의 목적인 경우에도 2년 이상 지료 연체가 있으면 지상권소멸청구가 인정된다는 점(⑤)에서 나머지 지문은 틀렸다.

동시이행항변권은 하나의 쌍무계약에서 발생한 대가관계 있는 채무 상호간에 인정되는 것이 원칙이므로, 그 계약과 별개의 약정으로 성립한 상대방의 채무는 특약이 없는 한 동시이행관계에 있지 않다.
따라서 특약이 없어도 동시이행관계에 있다고 한 ② 지문이 틀렸다.
계약이 무효·취소된 경우 각 당사자의 원상회복의무는 동시이행관계에 있고(④), 저당권이 설정된 부동산 매매에서 소유권이전등기의무·저당권말소의무가 대금지급의무와 동시이행관계에 있다는 것(⑤)은 판례상 옳다.

가등기담보 등에 관한 법률상 청산금은 통지 당시 목적부동산의 가액에서 그 채권액(가등기담보권자의 채권액과 선순위담보권에 의해 담보된 채권액)을 공제한 금액이고, 후순위권리자의 채권액은 공제 대상에 포함되지 않는다.
따라서 그 시점에 존재하는 모든 피담보채권액을 공제한다고 한 ③ 지문이 틀렸다.
채권자가 나름대로 평가한 청산금이 객관적 평가액에 미달하더라도 통지로서 효력이 있다는 것(②)과, 매매대금채권 확보가 주된 목적이고 대여금채권 확보가 부수적 목적인 경우 동법이 적용되지 않는다는 것(④)은 판례상 옳다.

제112조는 의사표시의 상대방이 그 통지를 받은 때에 제한능력자인 경우 표의자는 그 의사표시로써 대항하지 못한다고 정하면서도, 그 법정대리인이 도달 사실을 안 후에는 표의자가 대항할 수 있다는 단서를 두고 있어 ⑤ "수령무능력자에 대한 의사표시의 도달을 그 법정대리인이 안 경우, 표의자는 무능력자에게 대항할 수 있다"가 옳다.
자기계약·쌍방대리는 채무의 이행이라도 새로운 이해대립이 생기는 다툼 있는 채무라면 본인 허락 없이 허용되지 않고, 무권대리의 추인은 다른 정함이 없는 한 소급효가 있으며, 정지조건 성취사실의 증명책임은 권리취득을 주장하는 자에게 있고, 강제집행을 면할 목적의 허위 근저당권설정은 판례상 반사회적 법률행위(제103조)로 보지 않는다는 점에서 나머지는 모두 틀리다.

분묘기지권은 관습법상 물권으로, 타인의 토지에 분묘를 설치한 뒤 20년간 평온·공연하게 점유하면 시효로 취득하는데, 이때 취득하는 것은 토지 소유권이 아니라 분묘 수호·제사에 필요한 범위의 사용권이므로 ①은 틀리고, 그 점유는 소유의 의사가 추정되지 않는 타주점유여서 ②도 틀리며, 관습법상 물권이어서 등기 없이도 성립하므로 ③도 틀리다.
존속기간에 관한 약정이 없으면 분묘의 수호와 봉사를 계속하는 한 존속한다는 것이 판례여서 ⑤ 5년도 틀리고, 지료에 관하여는 당시 판례가 특별한 약정이 없는 한 시효취득자에게 지료 지급의무를 인정하지 않았으므로 ④가 옳은 것으로 다루어졌다.
다만 이는 출제 당시 판례 기준이며, 2021년 대법원 전원합의체 판결로 분묘기지권을 시효취득한 자도 토지소유자가 지료를 청구하면 청구한 날부터 지료를 지급할 의무가 있다고 변경되어 현재는 ④와 같이 볼 수 없다.

제149조는 조건의 성취 여부가 미정인 권리도 일반규정에 따라 처분·상속·보존 또는 담보로 할 수 있다고 정하므로 ①이 옳다.
정지조건부 매매로 인한 소유권이전청구권도 그 보전을 위한 가등기의 대상이 되고, 해제조건이 성취되면 특약이 없는 한 그 효력은 장래에 향하여 소멸할 뿐 소급효가 없으며, 조건이 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 것(불법조건)이면 조건뿐 아니라 법률행위 전체가 무효가 된다는 점에서 나머지는 틀리다.

약관에 규정된 내용이 이미 법령에 규정되어 있는 사항을 되풀이하거나 부연한 것에 불과한 경우에는 판례상 사업자의 명시·설명의무가 면제됨이 원칙이므로, "설명의무가 면제되지 않음이 원칙"이라는 ③의 서술이 틀리다.
격지자 간 계약은 승낙의 통지를 발송한 때 성립하고(발신주의), 청약이 교차한 경우 두 청약이 모두 도달한 때 계약이 성립하며, 약관의 일부 조항이 무효라도 나머지 부분만으로 계약이 유효함이 원칙이고, 계약당사자에 관해 행위자와 상대방의 의사가 불일치하면 합리적인 상대방의 관점에서 당사자를 결정한다는 점에서 나머지는 모두 옳다.

계약교섭 단계에서 상대방에게 계약체결에 대한 정당한 신뢰를 부여하고도 상당한 이유 없이 계약체결을 거부한 경우, 판례는 이를 신의성실의 원칙에 위반한 위법행위로 보아 신뢰이익 상당의 손해배상책임(불법행위책임)을 인정할 뿐, 계약자유의 원칙상 상대방이 甲에게 계약체결 자체를 강제할 수는 없다고 보므로 ①이 옳다.
계약이 성립하지 않은 이상 甲의 책임은 채무불이행이 아니라 불법행위책임의 문제이고, 거부에 상당한 이유가 있으면 책임이 없으며, 배상 범위도 이행이익이 아닌 신뢰이익에 한정된다는 점에서 나머지는 틀리다.

수목의 소유를 목적으로 하는 지상권은 그 종류를 불문하고 견고한 건물의 경우와 같이 존속기간이 약정이 없으면 30년이므로, "종류를 정하지 않은 수목의 소유를 목적으로 한 지상권의 존속기간은 15년"이라는 ⑤는 틀리다(15년은 견고하지 않은 건물의 소유를 목적으로 하는 경우에 적용된다).
지상권자의 유익비상환청구권, 견고한 건물 소유 목적 지상권의 30년 법정존속기간, 영구 지상권 약정의 허용, 그리고 지상권의 양도·임대를 자유롭게 한 규정이 지상권자에게 불리한 특약을 무효로 하는 강행규정이어서 양도금지 특약이 있어도 지상권 양도가 보장된다는 점은 모두 옳다.

유치권은 목적물 자체에 대한 유치적 효력만 인정되는 담보물권으로 우선변제권이나 물상대위성이 인정되지 않으므로, 乙의 과실 없이 X건물이 소실되어 甲이 화재보험금청구권을 취득하더라도 乙의 유치권 효력이 그 보험금청구권에 미친다고 볼 수 없어 ⑤는 틀리다.
유치권자는 채권 변제를 받을 때까지 목적물을 유치할 수 있고, 경매를 청구할 수 있으며, 선량한 관리자의 주의로 점유하여야 하고, 보존에 필요한 범위의 사용은 채무자의 승낙 없이도 가능하여 불법행위책임을 지지 않는다는 점에서 나머지는 모두 옳다.

임차인이 부속물매수청구권을 행사하면 그 즉시 부속물에 관하여 매매계약이 성립한 것과 같은 효과가 생기므로, 임대인의 매수대금 지급의무와 임차인의 부속물 인도의무는 원칙적으로 동시이행관계에 있어 ④가 옳다.
보증금반환채권은 건물 자체에 관하여 생긴 채권이 아니어서 유치권의 피담보채권이 될 수 없고, 부속물매수청구권은 임대차 종료를 요건으로 할 뿐 갱신요구를 전제로 하지 않으며, 乙이 임대차 종료 후 건물을 사용·수익하지 않은 이상 실질적 이득이 없어 부당이득반환의무도 발생하지 않고, 임차인의 채무불이행으로 임대차가 해지된 경우에는 부속물매수청구권이 인정되지 않는다는 점에서 나머지는 틀리다.

(ㄱ) 전세권자는 설정행위로 금지되지 않는 한 설정자의 동의 없이도 전세권을 양도할 수 있고(민법 제306조), 양수인은 설정자에 대해 양도인과 동일한 권리의무를 가지므로(제307조) 甲은 丙에게 전세금을 반환해야 한다.
(ㄴ) 전세권 소멸을 정지조건으로 하는 장래의 전세금반환채권은 존속 중에도 분리하여 양도할 수 있고, (ㄷ) 목적물이 양도되면 신소유자가 전세권설정자의 지위를 승계하므로 전세금반환의무는 丙이 진다.
(ㄹ) 전세권저당권은 전세권이 기간만료로 소멸하면 목적물이 없어져 전세권 자체에 대한 실행은 불가능하고, 저당권자는 전세금반환채권에 대한 물상대위로 만족을 얻어야 한다. 따라서 네 지문 모두 옳다.

최고를 받고도 해제권자가 확답을 하지 않아 해제권이 소멸하는 효과(제552조)는 당사자가 의욕한 바에 따라 발생하는 것이 아니라 법률의 규정에 의하여 당연히 발생하는 효과이므로, 이를 "당사자의 의사에 근거한다"고 서술한 ⑤가 틀리다.
임대차계약은 청약·승낙의 합치로 성립하는 대표적 법률요건이고, 선의·악의와 같은 관념적 용태도 법률사실에 해당하며, 시간의 경과(기간)는 사람의 정신작용에 의하지 않는 법률사실(사건)이고, 무권대리 추인 여부에 관한 상대방의 최고는 준법률행위 중 의사의 통지에 해당한다는 점에서 나머지는 모두 옳다.

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률상 공용부분 관리비에 관해 대법원은 공용부분 관리비 채권은 특별승계인에게 승계되지만, 이는 관리비 원금에 한정되고 이에 대한 연체료는 특별승계인에게 승계되지 않는다고 본다.
따라서 관리비뿐 아니라 연체료까지 당연히 승계된다는 ① 서술이 틀린 설명이다.
재건축결의는 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 다수를 요하고(②), 분담액이나 산출기준을 정하지 않은 재건축결의는 원칙적으로 무효라는 ⑤도 판례·법리와 일치하는 옳은 설명이다.

임차인의 비용상환청구권은 임대차계약이라는 채권관계에 기한 것이어서 원칙적으로 계약상대방인 임대인(甲)에 대해서만 행사할 수 있고, 임대인 지위를 승계하지 않은 양수인 丙에게는 민법 제203조의 점유자의 비용상환청구권으로도 행사할 수 없다는 것이 판례이므로 ②가 틀린 설명이다.
필요비(유지비)는 지출 즉시, 임대차기간 중이라도 상환청구가 가능하지만(①), 유익비(개량비)는 임대차 종료 시 가액 증가가 현존하는 경우에 한해 민법 제626조에 따라 청구할 수 있고(④·⑤), 사소한 파손으로 사용·수익에 지장이 없다면 임대인에게 수선의무가 없다(③).

가등기는 청구권 순위보전의 효력만 있을 뿐 그 자체로 소유권 등 실체적 물권을 발생시키지 않으므로, 가등기권리자 乙은 본등기를 마치기 전에는 소유권에 기한 방해배제청구권의 주체가 될 수 없어 丁 명의의 중복 소유권보존등기 말소를 자신의 이름으로 직접 청구할 수 없다는 것이 원칙이다(등기명의인을 대위하여 청구하는 것은 별개 문제).
가등기 자체만으로는 원인된 법률관계의 존재가 추정되지 않고(①), 본등기 청구는 가등기 당시 등기의무자였던 甲을 상대로 해야 하며(②), 본등기 전 丙의 사용·수익에 대해 乙이 부당이득반환을 청구할 수 없고(③), 丙은 등기의 권리추정력에 따라 적법한 등기원인으로 소유권을 취득한 것으로 추정된다(④)는 점에서 나머지는 옳은 설명이다.

매매목적물에 대항력 있는 임차권이 존재하는 경우는 매도인의 담보책임 문제로, 민법은 제한물권 등이 붙어 있어 매수인이 이를 알지 못한 때에는 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 해제할 수 있고 그 밖에는 손해배상만 청구할 수 있도록 정하고 있으며, 판례는 이를 대항력 있는 임차권에도 적용한다. 따라서 ③ '대항력 있는 임차권의 존재를 모르고 매수한 자는 계약목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 해제할 수 있다'가 옳다.
④는 소액임차인의 최우선변제권 때문에 틀리다. 소액임차인은 확정일자 없이 주택의 인도와 주민등록이라는 대항요건만 갖추고 경매신청 등기 전에 이를 구비하면 보증금 중 일정액을 선순위 저당권자보다도 먼저 변제받으므로, 대항요건만 갖춘 임차인이 우선변제받을 경우가 '없다'고 할 수 없다.
⑤도 틀리다. 임차인이 보증금반환청구소송의 확정판결에 기하여 임차주택의 경매를 신청할 때에는 주택임대차보호법상 반대의무(주택 명도)의 이행이나 이행제공을 집행개시요건으로 하지 않는다. 한편 ①은 공부상 용도가 아니라 실제 용도로 판단하고, ②는 대지 저당권 설정 후 신축된 건물의 소액임차인은 대지 매각대금에서 우선변제를 받을 수 없다는 것이 판례이다.

기간의 정함이 없는 토지임대차에서 임대인의 해지통고로 임대차가 종료된 경우에는 임차인이 별도로 계약갱신을 청구할 필요 없이 즉시 지상물매수청구권을 행사할 수 있다는 것이 판례이다.
매수청구권은 지상물의 객관적 경제적 가치나 임대인에 대한 효용 유무를 요건으로 하지 않고, 임대인의 동의 없이 신축한 건물도 대상이 되며, 지상물 포기 특약은 임차인에게 불리하여 원칙적으로 무효이고, 토지임차권이 등기된 경우 임차인은 토지양수인에게도 매수청구권을 행사할 수 있어 나머지 선지는 틀리다.

이 사안은 甲(요약자)·乙(낙약자) 사이의 매매계약을 통해 丙(수익자)이 급부를 받는 제3자를 위한 계약 구조이다.
판례는 낙약자(乙)가 요약자(甲)와 제3자(丙) 사이의 대가관계(원인관계)의 하자를 이유로는 수익자에 대한 채무이행을 거절할 수 없다고 보므로, 甲·丙 사이 계약이 무효임을 알더라도 乙은 丙의 지급요구를 거절할 수 없다.
丙은 계약당사자가 아니어서 매매계약 해제권이 없고, 甲의 착오취소·해제는 丙의 동의 없이도 가능함이 원칙이며, 낙약자의 통지만으로 丙이 채권을 취득하는 것이 아니라 丙 스스로 수익의 의사표시를 해야 하므로 나머지 선지는 틀리다.

무권대리인이 본인을 단독으로 상속한 경우, 상속으로 취득한 본인의 지위에서 종전 무권대리행위의 추인을 거절하는 것은 신의칙에 반하여 허용되지 않는다는 것이 판례이다.
부부간 일상가사대리권은 권한을 넘은 표현대리(민법 제126조)의 기본대리권이 될 수 있고, 법정대리에도 표현대리가 성립할 수 있으며, 일부 추인은 상대방의 동의 없이는 효력이 없고, 대리인이 기본대리권과 다른 종류의 행위를 한 경우에도 권한을 넘은 표현대리가 성립할 수 있으므로 나머지 선지는 틀리다.

근저당권의 피담보채권은 채무자의 파산선고·회생절차개시결정, 기본계약의 해지, 후순위 근저당권자의 경매신청에 따라 선순위 근저당권자의 매수인이 매각대금을 완납한 때 등에 확정된다는 것이 판례이다.
반면 근저당권자(채권자)의 사망은 그 지위가 상속인에게 포괄승계되어 근저당권 관계가 그대로 존속할 뿐이므로 확정사유에 해당하지 않는다.

대항력 있는 임대차가 종료된 후 임차주택이 양도된 경우에도 양수인이 임대인 지위를 승계하는 것이 원칙이지만, 임차인이 그 승계를 원하지 않는 경우에는 이를 벗어나 종전 임대인에게 직접 보증금반환을 구할 수 있다는 것이 판례이므로, 甲의 보증금반환채권이 존속할 여지가 없다고 단정한 ③이 틀린 설명이다.
배우자·자녀의 주민등록도 대항요건이 될 수 있고(①), 임차인 의사와 무관한 직권말소로 대항력은 원칙적으로 상실되며(②), 점유매개관계에 있는 실거주자의 주민등록으로도 대항력을 취득할 수 있고(④), 선순위 저당권이 있으면 대항력을 갖춘 임차인이라도 그 저당권 실행으로 소유권을 취득한 자에게는 대항할 수 없다(⑤)는 점에서 나머지는 옳은 설명이다.

(ㄷ) 대리권 수여행위는 불요식행위여서 위임장 같은 서면 없이 구두만으로도 유효하게 성립하고, (ㄹ) 출연행위는 자기 재산을 감소시키면서 타인의 재산을 증가시키는 행위이므로 타인의 재산증가 없이 자기 재산만 줄이는 행위는 출연행위가 아니다.
반면 (ㄱ)은 성립요건을 갖췄더라도 효력요건을 갖추지 못하면 의도한 법률효과가 발생하지 않으므로 틀리고, (ㄴ)의 규범적 해석은 내심의 의사가 아니라 표시행위가 상대방에게 갖는 객관적 의미를 확정하는 것이므로 틀리다(내심적 의사의 확정은 자연적 해석이다).

국유재산 중 일반재산(구 잡종재산)에 대해 점유취득시효가 완성되었더라도, 소유권이전등기를 마치기 전에 그 재산이 행정재산으로 편입되면 더 이상 시효완성을 이유로 소유권이전등기를 청구할 수 없다는 것이 판례이므로 ④가 옳다.
① 자기 소유 부동산에 대해서도 취득시효 주장이 가능하고, ③ 점유자가 주장한 자주점유의 권원(예: 매매)이 증명되지 않았다는 사정만으로는 자주점유의 추정이 번복되지 않으며, ② 점유기간 중 등기명의자(소유자)의 변동이 없다면 취득시효의 기산점을 임의로 선택할 수 있다는 것이 판례이므로 나머지는 모두 틀린 설명이다.

계약명의신탁에서 매도인이 명의신탁약정에 관하여 선의인 경우, 그 매매계약에 따른 물권변동(소유권이전등기)은 유효하지만 명의신탁약정 자체는 여전히 무효라는 것이 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률의 태도이므로, 명의신탁약정이 유효하다는 서술이 틀린 설명이다.

다음은 모두 옳은 설명이다.

• 매도인이 악의인 경우 명의신탁자가 매수인 지위를 당연승계하지 않는다.
• 3자간 등기명의신탁에서 신탁자가 매도인의 말소등기청구권을 대위행사할 수 있다.
• 경매절차에서 자금을 댄 자와 명의를 빌린 자 사이는 명의신탁관계이다.
• 상호명의신탁(구분소유적 공유)은 동법의 적용대상이 아니다.

매도인 甲의 소유권이전의무와 매수인 乙의 잔금지급의무가 동시이행관계에 있으므로, 잔금지급기일에 甲이 자기 채무의 이행을 제공하지 않으면 乙의 대금지급의무(연체 중도금을 포함)는 이행지체에 빠지지 않아 지연배상책임을 지지 않는다는 것이 판례이다. 따라서 甲의 이행제공 여부와 무관하게 乙이 지연배상책임을 진다고 서술한 ③이 틀린 설명이다.

법률행위의 외형만 존재할 뿐 표의자가 의사결정의 자유를 완전히 박탈당한 상태에서 이루어진 강박에 의한 의사표시는 의사표시 자체가 없는 것으로 보아 무효라는 것이 판례이므로 옳은 설명이다.

나머지는 틀린 설명이다.

• 비진의표시의 '진의'는 표의자가 진정으로 원하는 사항이 아니라 특정한 내용의 의사표시를 하고자 하는 표의자의 생각을 뜻한다.
• 동기의 착오로 인한 취소는 동기가 의사표시의 내용으로 표시되면 충분할 뿐 상대방과의 합의까지 요구되지 않는다.
• 의사표시의 도달은 상대방이 알 수 있는 상태에 놓이면 충분하고 현실적 수령까지는 요구되지 않는다.

확정적으로 무효인 법률행위는 당사자가 추인하더라도 유효로 되지 않는 것이 원칙이므로 ②가 틀린 설명이다. 취소된 법률행위는 소급하여 무효가 되고, 법률행위 일부에 대한 취소도 요건을 갖추면 가능하며, 추인할 수 있는 날로부터 3년의 취소권 행사기간은 제척기간이고, 법정대리인은 취소원인 종료 전에도 추인할 수 있다는 나머지 설명은 모두 옳다.

매매목적물인 권리의 일부가 타인에게 속한 경우, 선의의 매수인은 그 사실을 안 날로부터 1년 내에 담보책임을 물어야 하는 것이지 계약한 날로부터 1년이 아니다(악의의 매수인이 계약한 날로부터 1년). 따라서 '계약한 날로부터 1년 내에 권리를 행사해야 한다'는 설명이 틀렸다.

나머지는 옳다.

• 권리 전부가 타인에게 속한 경우 악의의 매수인은 손해배상을 청구할 수 없다.
• 매도인의 손해배상책임은 이행이익 상당액이다.
• 건축이 불가능한 하자의 유무는 계약성립시를 기준으로 판단한다.
• 수량지정매매의 정의는 통설·판례와 일치한다.

건물은 부동산이므로 그 소유권을 취득하려면 등기를 갖추어야 하고, 무허가건물이라 하더라도 점유만 이전받은 매수인 乙은 등기 없이 건물소유권을 취득하지 못하므로 이 설명이 틀렸다.

나머지 설명은 모두 옳다.

• 명인방법을 갖추지 않은 입목의 매수는 물권변동의 효력이 없다.
• 구분등기 없이는 건물 일부만의 소유권보존등기가 허용되지 않는다.
• 입목법상 등기된 수목의 집단은 토지와 별개로 저당권의 목적이 될 수 있다.
• 명인방법을 갖춘 미분리과실(쪽파)의 매수인은 그 소유권을 취득한다.

법정대리인은 자기의 책임으로 복대리인을 선임할 수 있으나, 부득이한 사유로 선임한 때에는 임의대리인과 마찬가지로 본인에 대하여 선임·감독상의 책임만 진다(민법 제122조 단서).

• '복대리인은 대리인의 대리행위에 의하여 선임되는 본인의 대리인이다'는, 복대리인이 본인의 대리인이라는 부분은 맞지만 복대리인을 선임하는 복임행위는 대리인이 자기의 이름으로 하는 행위일 뿐 본인을 대리하여 하는 대리행위가 아니라는 점에서 틀렸다.
• '복대리권은 대리권의 존재와 범위에 영향을 받지 않는다'는 복대리권이 대리권에 종속하여 대리권이 소멸하면 함께 소멸하므로 틀리다.
• '대리권소멸 후 선임된 복대리인의 행위로는 표현대리가 성립할 수 없다'는 그 경우에도 표현대리가 성립할 수 있다는 판례에 반한다.
• 임의대리인은 본인의 승낙이나 부득이한 사유가 있어야 복임권이 생기므로 본인의 명시적 금지가 있으면 복대리인을 선임할 수 없다.

민법상 점유자는 소유의 의사로 점유한 것, 즉 자주점유로 추정되므로 점유자 스스로 자주점유임을 증명할 필요가 없고 오히려 타주점유임을 주장하는 상대방이 이를 증명해야 한다. 따라서 '점유자는 스스로 자주점유임을 증명하여야 한다'는 설명이 틀렸다.

나머지는 옳다.

• 점유자는 평온·공연한 점유로도 추정된다.
• 점유할 권리가 소멸하더라도 사실상 지배가 계속되면 점유권은 소멸하지 않는다.
• 간접점유자는 목적물반환청구권의 양도로 간접점유를 승계시킬 수 있다.
• 건물소유자는 현실적으로 점거하지 않아도 특별한 사정이 없는 한 그 부지에 대한 점유가 인정된다.

민법상 소유물방해예방청구권은 소유권을 방해할 염려가 있는 자에 대하여 그 예방 또는 손해배상의 담보를 청구할 수 있도록 정하고 있을 뿐 두 가지를 함께 청구할 수 있는 것은 아니므로 이 설명이 틀렸다.

나머지는 옳은 설명이다.

• 임차인은 임차목적물 침해자에 대해 임대인의 물권적 청구권을 대위행사할 수 있다.
• 점유권의 양도는 점유물의 인도로 효력이 생긴다.
• 동일 물건 위에 성질·범위·순위가 같은 물권은 동시에 성립할 수 없다.
• 등기된 부동산임차권은 제3자에 대하여 효력이 있다.