08년 1회차

부동산학은 법학·경제학·행정학 등 여러 학문이 결합된 종합응용사회과학의 성격을 가지며, 인간과 부동산의 관계를 다루는 실천적 학문이다.
따라서 ④ 부동산학을 물리학이나 지구과학과 같은 순수과학이라고 할 수 있다는 설명은 부동산학의 응용적·실천적 성격과 맞지 않아 틀린 지문이다.
나머지 지문들은 부동산학의 학제적·종합학문적 성격, 의사결정접근방법의 합리적 인간 가정을 옳게 설명하고 있다.

지적법상 지목은 토지의 주된 용도에 따라 법으로 정한 28종 중 하나로 정해지며, ① 제방은 조수·자연유수·모래·바람 등을 막기 위해 축조된 방조제·방수제·방사제 등의 부지로서 법정 지목에 해당한다.
② 저수지는 그 자체가 지목 명칭이 아니라 댐·호수·연못 등과 함께 유지(溜池)로 분류되고(육상에 인공으로 조성한 양식시설 부지인 양어장은 이와 구별되는 별도의 지목이다), ④ 사찰용지도 지목 명칭이 아니라 종교용지에 해당한다.
③ 유휴지와 ⑤ 선하지는 토지의 이용상태나 송전선 아래라는 위치를 가리키는 용어일 뿐 법정 지목이 아니다.

토지는 한번 조성·이용되면 원래 상태로 되돌리기 어려운 이용의 비가역성을 가지므로, 토지이용에 관한 의사결정은 장기적 관점에서 신중하게 이루어져야 한다는 ⑤가 옳은 설명이다.
계약상 대체불가능성은 부증성이 아니라 개별성(비대체성)에서 비롯되고, 토지의 공공성은 오히려 정부개입의 명분을 강화하며, 부증성은 물리적 총량의 증가를 제한할 뿐 개별 용도로의 공급전환은 가능하고, 시장의 국지화는 영속성이 아니라 부동성에서 기인하므로 나머지 지문은 틀리다.

소득이 10% 증가할 때 수요량이 8% 증가하였으므로 소득탄력성이 양(+)의 값을 가지며, 이는 소득이 늘어날 때 수요도 함께 증가하는 재화, 즉 ① 정상재의 특성이다.
소득탄력성이 음(-)이면 열등재이고, 보완재·대체재는 다른 재화 가격 변화에 대한 교차탄력성으로 구분되므로 이 문제와는 무관하다.

'수요의 변화'는 가격 외 요인(소득, 인구, 가구 수, 관련재 가격 등)으로 수요곡선 자체가 이동하는 것이고, '수요량의 변화'는 해당 재화 자체의 가격 변동에 따라 곡선상에서 이동하는 것이다.
③ "가구 수의 증가"는 대표적인 수요의 변화 요인이고 "아파트 가격의 하락"은 아파트 자체 가격의 변동이므로 수요량의 변화 요인에 해당하여, 제시된 순서(수요의 변화 : 수요량의 변화)에 정확히 부합한다.
나머지 지문들은 이자율·건축비 등 공급 측 요인을 섞어 제시하거나 두 요인의 순서를 뒤바꿔 제시하고 있어 틀리다.

수요 증가는 수요곡선을 우측으로, 공급 감소는 공급곡선을 좌측으로 이동시키며, 두 이동 모두 균형가격을 상승시키는 방향으로 작용하므로 가격 상승은 확실하다.
반면 균형거래량은 수요 증가에 따른 증가 효과와 공급 감소에 따른 감소 효과가 서로 반대로 작용하므로, 두 곡선 이동의 상대적 크기에 따라 증가할 수도 감소할 수도 있어 그 방향을 단정할 수 없다.
따라서 ⑤ 균형가격은 상승하고 균형거래량은 그 변화를 알 수 없다가 옳다.

거미집이론은 공급이 가격 변화에 일정한 시차를 두고 반응한다고 가정하는 동적(dynamic) 모형으로, 수요의 가격탄력성이 공급의 가격탄력성보다 클 경우 최초 균형에서 벗어나더라도 시간이 지남에 따라 진동폭이 점차 줄어들어 새로운 균형으로 수렴한다. 이는 ①의 설명과 일치한다.
두 탄력성이 같은 경우는 발산이 아니라 일정한 폭으로 순환하는 형태이고, 이 이론은 비교정학이 아닌 동적분석이며, 수요는 가격 변화에 즉각 반응하고 공급이 시차를 두고 반응한다고 가정하므로 나머지 지문은 틀리다.

동일한 개별수요함수를 가진 수요자 수가 2배로 늘면, 같은 가격 수준에서 시장 전체의 수요량도 2배가 된다.
기존 시장수요량을 $Q_D$, 새로운 시장수요량을 $Q_M$이라 하면 $Q_M = 2Q_D$이므로 $Q_D = \dfrac{Q_M}{2}$이다.
이를 $P = 100 - 4Q_D$에 대입하면 $P = 100 - 4 \times \dfrac{Q_M}{2} = 100 - 2Q_M$이 되어, ② P = 100 - 2Q_M이 새로운 시장수요함수이다.

부동산시장은 부동산의 개별성·고가성 등으로 인해 거래정보가 불완전하거나 비공개적인 경우가 많아 일반적으로 약성 내지 준강성 효율적 시장에 머무르는 경우가 많으며, 정보를 먼저 취득한 시장참여자는 초과이윤을 얻을 수 있다.
따라서 ⑤ "대부분 강성 효율적 시장이며 초과이윤을 누릴 수 없다"는 설명은 부동산시장의 정보 불완전성과 배치되어 틀린 지문이다.
국지화, 재화별 분화, 수급조절의 장기성, 정보의 불완전성은 모두 부동산시장의 일반적 특성으로 나머지 지문에서 옳게 서술되어 있다.

유량(flow)은 일정 기간에 걸쳐 측정하는 변수로 지대수입(ㄱ)·아파트 생산량(ㄹ)·가계소득(ㅁ)이 이에 해당한다. 저량(stock)은 일정 시점에 존재하는 양을 측정하는 변수로 실물자산(ㄴ)·도시인구(ㄷ)·주택재고(ㅂ)가 이에 해당한다.

최초 균형은 수요함수 $Q_{D1}=900-P$ 와 공급함수 $Q_S=2P$ 를 연립하여 $900-P=2P$ 에서 P=300, Q=600 으로 구해진다.
소득 증가로 수요함수가 $Q_{D2}=1200-P$ 로 바뀌면 $1200-P=2P$ 에서 P=400, Q=800 이 되므로, 균형가격은 300만원에서 400만원으로 상승하고 균형거래량은 600m²에서 800m²로 증가한다.

"고소득층 주거지역으로 저소득층이 들어오게 되어 상향여과과정이 계속되면, 고소득층 주거지역은 점차 저소득층 주거지역으로 바뀔 것이다"라는 설명은 실제로는 하향여과에 해당하는 현상을 상향여과로 잘못 지칭한 것이어서 틀린 설명이다.

여과과정에서 상향여과(filtering-up)는 저소득층 주택이 수선·개량되어 가치가 상승하고 고소득층이 사용하게 되는 현상을, 하향여과(filtering-down)는 고소득층 주택이 저소득층에게 이전되는 현상을 가리킨다.

튀넨(J.H. von Thünen)의 고립국이론은 농업입지에서 지대와 토지이용의 관계를 설명한 이론으로 버제스(E.W. Burgess)의 동심원이론보다 앞서 성립했으며, 오히려 버제스의 동심원이론이 튀넨의 지대원리를 도시공간구조 분석에 응용한 것이다. 따라서 ④ "튀넨의 고립국 이론은 버제스의 동심원이론을 농업부문에 응용한 것이다"라는 설명은 두 이론의 선후관계와 응용 방향이 뒤바뀌어 틀린 설명이다.

제시된 내용은 비옥한 토지의 희소성과 수확체감에서 지대의 발생 원인을 찾고, 생산성이 가장 낮은 한계지에서는 지대가 발생하지 않으며, 어떤 토지의 지대를 그 토지와 한계지의 생산성 차이로 설명하고, 지대는 곡물가격에 의해 결정되는 잉여일 뿐 생산물 가격의 구성요인이 아니라고 보는 리카도의 차액지대설이다. 마르크스의 절대지대설은 최열등지에서도 지대가 발생한다고 보고, 알론소의 입찰지대이론은 지불용의 최대금액으로 지대를 설명한다는 점에서 다르다.

정부가 주택시장에 개입하는 것은 시장실패 요인(외부효과, 정보 비대칭, 주거복지 필요성 등) 때문이며, 주택은 개별성·부동성으로 인해 오히려 시장 진입과 퇴거가 자유롭지 못한 특성을 가진다. ④ "주택시장은 시장으로의 진입과 퇴거가 자유롭기 때문이다"라는 서술은 완전경쟁시장의 특성에 가까운 내용으로, 정부개입의 근거가 되지 못하므로 틀린 설명이다.

공공재는 소비의 비경합성과 비배제성으로 인해 무임승차 문제가 발생하여, 생산을 시장에 맡기면 사회적 적정 수준보다 과소생산되는 경향이 있다. 따라서 ② "사회적 적정 생산량보다 과다하게 생산되는 경향이 있다"는 설명은 실제와 반대로 서술되어 틀린 설명이다.

외부효과란 어떤 경제주체의 경제활동이 시장(가격기구)을 통하지 않고 의도하지 않게 다른 경제주체의 후생에 영향을 미치는 현상을 말한다. ④ "의도적인 결과가 시장을 통하여" 다른 경제주체의 후생에 영향을 준다는 서술은 외부효과의 본질적 정의인 비의도성·비시장성과 반대되므로 틀린 설명이다.

분양가 상한제는 시장가격보다 낮은 수준으로 분양가를 규제하므로 주택건설업체의 수익성을 낮추어 공급을 감소시키고(ㄷ), 장기적으로 민간 신규주택 공급이 위축되어 오히려 주택가격을 상승시킬 수 있다(ㄱ). ㄴ은 상한가격이 시장가격보다 낮으면 수요는 늘고 공급은 줄어 초과수요가 발생하므로 틀리고, ㄹ은 상한가격을 시장가격보다 낮게 설정해야 규제 효과가 생기므로 '시장가격 이상으로 설정한다'는 서술이 틀리다.

임대료 보조정책은 저소득 임차인(수요자 측)에게 지급되어 실질소득을 높이고 임대주택에 대한 수요를 증가시키는 정책일 뿐, 공급자의 임대주택 공급량을 직접 축소시키는 요인은 아니다. 오히려 보조로 인한 수요 증가는 장기적으로 임대주택 공급 확대를 유인할 수 있으므로, ④ "임대주택의 공급을 감소시킨다"는 설명은 틀린 설명이다.

세전현금수지는 순운영소득에서 부채서비스액(연간융자월부금)을 빼서
$140{,}000{,}000-90{,}000{,}000=50{,}000{,}000$원이다.

과세소득은 순운영소득에서 융자이자와 감가상각을 빼서
$140{,}000{,}000-70{,}000{,}000-10{,}000{,}000=60{,}000{,}000$원이므로 영업소득세는
$60{,}000{,}000\times0.3=18{,}000{,}000$원이다.

따라서 세후현금수지는
$50{,}000{,}000-18{,}000{,}000=32{,}000{,}000$원이다. 재산세는 이미 순운영소득 계산 시 영업경비로 공제된 항목이므로 다시 차감하지 않는다.

현가회수기간법(present value payback period method)은 단순회수기간법의 한계인 화폐의 시간가치 미반영 문제를 보완하기 위해 미래 현금흐름을 현재가치로 할인하여 회수기간을 계산하는 방법이므로 화폐의 시간가치를 고려한다. 따라서 "화폐의 시간가치를 고려하지 않는다"는 설명이 틀렸다.

• 부채감당률(DSCR): 1.0보다 크다는 것은 순영업소득이 부채상환액을 충당하고도 여유가 있다는 뜻이다.
• 내부수익률(IRR): 수익성지수(PI)가 1.0이 되는 할인율과 같다.
• 자본환원율: 단년도 순수익과 가격의 비율이어서 화폐의 시간가치를 반영하지 않는 지표다.

할인율 5%를 적용해 각 사업의 순현가(NPV)와 수익성지수(PI)를 구하면, A는 $\dfrac{630}{1.05}-300=300$만원, C는 $\dfrac{420}{1.05}-100=300$만원으로 ① NPV가 같고, B는 $\dfrac{315}{1.05}-100=200$만원, D는 $\dfrac{262.5}{1.05}-100=150$만원으로 ② NPV가 가장 작은 사업은 D이며, C의 PI는 $\dfrac{400}{100}=4$로 ③도 맞다.
반면 PI는 A $=2.0$, B $=3.0$, C $=4.0$, D $=2.5$이므로 큰 순서는 C>B>D>A가 되어야 하는데, ④는 이를 "C>B>A>D"로 잘못 나열했다.

부동산투자회사법상 부동산개발사업에 투자·운영할 목적으로 설립되는 부동산투자회사(개발전문 부동산투자회사)는 정관으로 정하는 바에 따라 총자산의 전부를 부동산개발사업에 투자할 수 있는 특례가 인정된다. 따라서 "총자산의 전부를 부동산개발사업에 투자할 수 없다"는 ② 설명이 틀렸으며, 나머지 설립자본금·영업인가 후 자본금 요건·영업인가 전 현물출자 제한·자산운용 방법에 관한 설명은 옳다.

경기변동, 인플레이션, 이자율 변화처럼 모든 자산에 공통으로 영향을 미쳐 분산투자로도 제거할 수 없는 위험은 체계적 위험이라고 하는데, ②는 이를 "비체계적 위험"이라고 잘못 설명하고 있다. 비체계적 위험은 개별 자산 고유의 위험으로서 포트폴리오 구성을 통한 분산투자로 줄일 수 있는 위험을 가리키므로, 시장 전체에 영향을 미치는 위험과는 구분된다.

담보인정비율(LTV)과 소득대비 부채비율(DTI) 기준을 모두 충족해야 하므로 두 기준으로 각각 대출가능액을 구해 더 작은 값을 선택한다. LTV 기준으로는 $500{,}000{,}000 \times 0.6 = 300{,}000{,}000$원이 한도이고, DTI 기준으로는 연소득 $60{,}000{,}000 \times 0.4 = 24{,}000{,}000$원에서 기존 사업자금대출 연간 상환액 $12{,}000{,}000$원을 차감한 $12{,}000{,}000$원이 신규 대출의 연간 원리금상환 한도가 된다.
연간 저당상수가 $0.12$이므로 대출원금은 $\dfrac{12{,}000{,}000}{0.12}=100{,}000{,}000$원이 되어, 두 기준 중 더 작은 100,000,000원이 최대 대출가능금액이다.

주택연금(역모기지)은 가입자가 사망할 때까지 지급받은 대출원리금이 담보주택가격을 초과하더라도 그 초과분을 법정상속인에게 청구하지 않는 비소구형 구조로 설계되어 있어, 상속인은 초과 지급액을 상환할 의무가 없다. 따라서 "초과분을 법정상속인이 상환해야 한다"는 ⑤ 설명이 틀렸으며, 이용자격·지급방식·담보대상·보증료 구성에 관한 나머지 설명은 옳다.

기대수익률은 각 경제환경에서의 수익률에 발생확률을 곱해 합산한 값이다. $0.2 \times 4.0 + 0.6 \times 8.0 + 0.2 \times 13.0 = 0.8+4.8+2.6=8.2$(%)이므로 기대수익률은 8.2%가 된다.

부동산 프로젝트금융(PF)은 대상 사업의 현금흐름과 부동산을 담보·상환재원으로 하되, 차주의 다른 자산에 대한 소구권이 제한되는 비소구 내지 제한적 소구금융의 성격을 갖는 것이 일반적이다. 따라서 "소구금융(recourse loan)이 일반적이다"라는 ④ 설명이 틀렸으며, 부동산금융의 개념·자본조달 기능·세금감면 혜택·거래 활성화 기능에 관한 나머지 설명은 옳다.

주택저당담보부채권(MBB)은 저당채권을 담보로 발행되는 채권으로서 상환의무를 지는 부채금융 수단이며, 지분 참여를 통해 자금을 조달하는 지분금융과는 성격이 다르다. 반면 공모에 의한 증자, 부동산 신디케이트, 부동산투자신탁(REITs), 부동산간접투자펀드는 모두 투자자가 지분을 보유하는 지분금융 수단에 해당한다.

이자율 스왑(Swap) 등 파생상품을 활용해 금리변동위험을 거래상대방에게 전가하는 것은 금융기관이 활용하는 대표적인 위험관리 방법이다. 반대로 담보인정비율(LTV)이나 소득대비 부채비율(DTI)을 높이거나, 순영업소득이 부채상환액에 못 미치는 부채감당률(DSCR) 1.0 이하인 투자안을 선택하는 것은 오히려 대출 위험을 키우는 방향이므로 위험 축소 방법이 될 수 없다.

"소비자의 구매의사결정 과정의 각 단계에서 소비자와의 심리적인 접점을 마련하고 전달하려는 메시지의 취지와 강약을 조절하는 전략"은 실제로는 고객점유 마케팅 전략에 대한 설명이므로, 이를 시장점유 마케팅 전략이라고 한 설명은 틀렸다.

부동산 마케팅 전략은 크게 공급자 중심의 시장점유 마케팅 전략(시장세분화·표적시장선정·차별화 등 STP 및 4P Mix)과 소비자 중심의 고객점유 마케팅 전략(AIDA 원리)으로 구분된다. 나머지 표적시장선정, 차별화, 홍보, 시장세분화에 대한 설명은 각 전략의 정의로 옳다.

시장성분석은 개발된 부동산이 현재나 미래의 시장에서 매매·임대될 수 있는 가능성을 조사하는 것이고(ㄱ), 타당성분석 결과가 동일해도 개발업자의 목표와 위험선호에 따라 사업안의 채택 여부가 달라질 수 있으며(ㄴ), 예비적 타당성분석은 예상 수입과 비용을 개략적으로 계산해 수익성을 검토하는 단계이다(ㅁ).

ㄷ은 흡수율분석의 궁극적 목적이 과거·현재 추세 파악 자체가 아니라 그를 토대로 한 미래 흡수율의 예측에 있으므로 틀리고, ㄹ은 토지이용규제가 공법적 측면, 소유권 관계가 사법적 측면이어서 설명이 서로 바뀌었다.

"부동산개발 PF ABCP(자산담보부기업어음)의 도관체(conduit)는 상법의 적용을 받지 않고, 자산유동화에 관한 법률의 적용을 받는 회사로서 특례를 받을 수 있다"는 내용은 실제와 반대로 서술되어 틀렸다.

부동산개발 PF ABS는 자산유동화에 관한 법률에 따라 설립된 유동화전문회사가 발행하는 반면, PF ABCP의 도관체는 통상 상법상 회사(주식회사·유한회사) 형태로 설립되어 자산유동화에 관한 법률의 적용을 받지 않으며, 그로 인해 반복적으로 자산을 유동화할 수 있다는 점이 특징이다.

개발권양도제(TDR)는 개발제한으로 규제받는 보전지역 토지 소유자의 재산상 손실을, 그 토지에 내재된 개발권을 다른 개발지역 토지로 이전·양도하여 시장을 통해 보전하는 제도이다. ③ "규제지역 토지 소유자의 손실을 개발지역 토지에 대한 소유권 부여를 통해 보전하는 제도이다"는 이전되는 권리를 소유권으로 잘못 서술하여 틀렸으며, 실제로 이전·거래되는 것은 토지의 소유권이 아니라 개발권이다.

⑤ "구분평가란 일체로 이용하고 있는 물건의 일부만을 평가하는 경우를 말한다"는 부분평가에 대한 설명이므로 틀렸다. 구분평가는 하나의 대상물건이라도 가치를 달리하는 부분이 있을 때 이를 나누어 각각 평가하는 것을 말하며, 일체로 이용 중인 물건 중 일부만을 떼어내어 평가하는 것은 이와 구별되는 부분평가에 해당한다.

③ "수요와 공급의 변동에 따라 단기적으로 가치와 가격은 일치하게 되고, 장기적으로 가격은 가치로부터 괴리되는 현상을 나타낸다"는 단기·장기의 관계가 뒤바뀌어 서술되어 틀렸다. 부동산 가격이론상 수급 불균형 등으로 단기적으로는 가격이 가치와 괴리될 수 있으나, 장기적으로는 가격이 가치에 수렴하는 것이 일반적이다.

③ "시점수정은 거래사례 자료의 거래시점 가격을 현재시점의 가격으로 정상화하는 작업을 말한다"는 표현이 정확하지 않아 틀렸다. 시점수정은 거래사례의 거래시점 가격을 대상물건의 기준시점(가격시점)의 가격수준으로 수정하는 작업으로, 소급평가와 같이 가격시점이 과거인 경우도 있어 항상 현재시점을 의미하는 것은 아니다.

표준주택에 대해 매년 공시해야 하는 사항에는 표준주택가격, 표준주택의 지번·용도·대지면적 및 형상·사용승인일 등이 포함되지만, ② "표준주택의 건축허가일"은 공시 대상 항목에 해당하지 않으므로 틀렸다.

사례부동산의 ㎡당 단가는 $200{,}000{,}000\div1{,}000=200{,}000$원이다. 여기에 시점수정치 $1.05$(연간 지가상승률 5%, 1년 경과)와 개별요인 비교치 $1.10$(대상이 10% 우세)을 곱하면 $200{,}000\times1.05\times1.10=231{,}000$원/㎡이다. 대상 면적 900㎡를 곱하면 비준가격은 $231{,}000\times900=207{,}900{,}000$원이다.

개별주택 및 공동주택의 가격은 주택시장의 가격정보를 제공하고, 국가·지방자치단체 등의 기관이 과세 등의 업무와 관련하여 주택의 가격을 산정하는 경우에 그 기준으로 활용될 수 있다는 설명은 주택가격공시제도의 목적과 활용에 부합하는 옳은 설명이다.

• 지가 산정 기준: 국가·지방자치단체가 지가를 산정할 때 기준이 되는 것은 시가표준액이 아니라 표준지공시지가이다.
• 개별공시지가 이의신청: 국토해양부장관이 아니라 시장·군수·구청장에게 한다.
• 공동주택가격 공시: 시장·군수·구청장이 아니라 국토해양부장관이 조사·산정하여 공시한다.

따라서 모두 틀렸다.

법률행위의 목적이 계약 성립 당시부터 불가능한 원시적 불능인 경우에만 그 법률행위는 무효가 되고, 계약이 유효하게 성립한 후에 채무이행이 불가능해진 후발적 불능은 계약 자체를 무효로 만들지 않으며 위험부담이나 채무불이행 책임의 문제로 처리된다는 것이 통설·판례이다.

• 농지취득자격증명: 농지매매의 효력발생요건이 아니라 등기요건에 불과하다.
• 탈세 목적의 중간생략등기: 그 합의도 판례상 당연무효는 아니다.
• 표시된 동기의 반사회성: 표시된 동기가 사회질서에 반하면 오히려 반사회적 법률행위가 될 수 있다.
• 강제집행을 면하기 위한 허위 근저당권설정등기: 통정허위표시로 무효일 뿐 반사회적 법률행위는 아니라는 것이 판례이다.

따라서 나머지 지문은 모두 틀렸다.

대리인이 대리권의 범위 내에서 자기 또는 제3자의 이익을 도모할 목적으로 대리행위를 하였고 상대방이 그 진의를 알았거나 알 수 있었던 경우, 판례는 비진의표시(제107조 제1항 단서)를 유추적용하여 그 대리행위의 효과가 본인에게 미치지 않는다고 보므로, '유추적용될 수 없다'는 지문이 틀린 설명이다.

• 비진의표시의 효력: 원칙적으로 표시된 대로 효력이 발생한다.
• 사직서에 의한 중간퇴직: 그 의사표시는 비진의표시로 보지 않는다.
• 상대방이 안 경우: 상대방이 진의 아님을 안 경우에는 통정허위표시처럼 무효로 취급된다.
• 대출한도 초과 시 명의대여: 명의를 빌려준 자가 은행이 그 사정을 알았더라도 원칙적으로 대출금반환채무를 부담한다는 판례가 확립되어 있다.

따라서 나머지 지문은 모두 옳다.

판례·통설은 약관이 그 자체로 법규범이기 때문이 아니라 계약당사자가 이를 계약의 내용으로 삼기로 합의하였기 때문에 구속력을 갖는다는 계약설의 입장을 취하므로, 약관의 구속력 근거를 법규범적 성질에서 찾는 지문이 틀린 설명이다.

다음은 모두 판례상 타당한 설명이다.

• 고객에게 부당하게 불리한 약관조항의 공정성 상실 추정
• 사업자가 부담할 위험을 상당한 이유 없이 고객에게 전가하는 조항의 무효
• 설명의무 이행에 대한 증명책임이 이를 주장하는 자에게 있다는 점
• 골프클럽 운영회칙 중 회원의 권리·의무에 관한 규정이 약관에 해당한다는 점

계약 상대방의 대리인이 행한 기망행위는 상대방 본인과 동일시되어 민법 제110조 제2항이 정하는 '제3자의 사기'에 해당하지 않으므로, 표의자 丙은 본인 甲이 그 사실을 알았는지 여부와 무관하게 사기를 이유로 의사표시를 취소할 수 있다는 것이 판례이다.

• 제3자의 사기: 순수한 제3자의 사기로 인한 의사표시는 상대방이 그 사실을 알았거나 알 수 있었던 경우에만 취소할 수 있다.
• 포괄승계인: 사기에 의한 취소로 대항할 수 없는 선의의 제3자에 포괄승계인은 포함되지 않는다.
• 신원보증서면 착각: 신원보증서면인 줄 착각하고 연대보증서면에 서명한 경우는 착오의 문제이지 사기의 문제가 아니다.
• 교환계약의 시가 허위 고지: 교환계약에서 목적물의 시가를 허위로 고지하였더라도 원칙적으로 신의칙상 고지의무 위반의 기망행위로 보지 않는다는 것이 판례이다.

따라서 나머지 지문은 모두 틀렸다.

甲이 매도인 丙과 직접 매매계약을 체결하면서 명의만 친구 乙 앞으로 이전등기하게 한 것은 3자간 등기명의신탁에 해당하고, 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률에 따라 명의신탁약정과 그에 기한 乙 명의의 이전등기는 모두 무효이다. 따라서 소유권은 여전히 원소유자 丙에게 남아 있어 丙은 소유권에 기해 乙 명의 등기의 말소를 청구할 수 있다.

• 丙의 이전등기의무: 甲·丙 사이의 매매계약 자체는 유효하므로 丙의 이전등기의무는 소멸하지 않는다.
• 토지의 소유자: 3자간 등기명의신탁에서는 대내외적으로 소유자가 모두 丙이다.
• 甲의 청구: 甲은 명의신탁 해지가 아니라 매매계약에 기한 소유권이전등기청구권을 행사해야 한다.

따라서 나머지 지문은 모두 틀렸다.

등기부취득시효가 일단 완성되어 소유권을 취득한 후에는 그 등기가 불법으로 말소되더라도 이미 취득한 소유권 자체는 소멸하지 않는다는 것이 판례이므로, 소유권을 상실한다고 서술한 지문이 틀린 설명이다.

• 점유취득시효 완성의 효과: 점유취득시효 완성만으로는 부족하고 등기를 하여야 소유권을 취득한다.
• 등기부취득시효의 요건: 점유의 개시에 과실이 없어야 한다.
• 부당이득반환청구: 등기가 되기 전에는 점유자를 상대로 부당이득반환을 청구할 수 없다.
• 丙 명의 이전 후 甲의 소유권 회복: 시효완성 후 일시적으로 제3자 명의로 이전되었다가 원소유자가 다시 소유권을 회복하면 점유자는 그 원소유자에게 시효완성을 주장할 수 있다.

이는 모두 판례상 옳은 설명이다.

무효행위의 전환이나 추인은 일단 유효하게 성립한 법률행위가 무효인 경우에 그 효력을 되살리기 위해 인정되는 법리이므로, 계약이 애초에 불성립한 경우에는 이러한 규정이 적용될 여지가 없다는 것이 통설·판례이다.

• 무효인 가등기의 유용: 무효인 가등기를 유효한 등기로 유용하기로 하는 합의는 그때부터 유효할 뿐 소급하여 유효로 전환되지 않는다.
• 강박에 의한 취소와 전득자 丙: 강박에 의한 의사표시의 취소는 선의의 전득자 丙에게 대항할 수 없다.
• 취소의 효과: 취소의 효과는 소급하여 소멸하므로 당사자는 이행받은 것을 부당이득으로 반환해야 한다.
• 행위능력자 乙의 반환범위: 행위능력자가 체결한 계약을 취소한 경우에는 현존이익 한도로만 반환한다는 특칙(제한능력자에 대한 제141조 단서)이 적용되지 않는다.

따라서 나머지 지문은 모두 틀렸다.

토지소유자가 그 지상 건물소유자를 상대로 건물철거를 구하는 경우, 건물소유자 자신의 점유·거주는 건물소유권 행사의 한 모습에 불과하여 철거청구에 흡수되므로 그를 상대로 별도의 퇴거청구는 할 수 없다는 것이 판례이다. 이를 담은 '乙이 건물에 거주하는 경우 甲은 乙을 상대로 퇴거를 청구할 수 없다'가 옳다.

• 丙이 토지소유권을 이전받은 경우 甲이 철거를 청구할 수 있다는 지문: 소유권에 기한 방해배제청구는 현재의 소유자만이 행사할 수 있어 소유권을 상실한 甲은 더 이상 청구권자가 아니므로 틀렸다.
• 미등기건물 매수인 丁에 관한 지문: 미등기건물을 매수해 대금을 완납하고 인도받은 丁은 사실상 처분권을 가지므로 철거청구의 상대방이 되어 틀렸다.
• 戊에 대한 건물인도 지문: 乙의 지상권이 유효한 이상 건물소유자가 아닌 甲은 그 점유자 戊에게 건물인도를 구할 수 없어 틀렸다.
• 임차권 주장 지문: 건물소유를 목적으로 한 토지임차인은 그 지상 건물등기를 갖추어야 제3자에게 임차권으로 대항할 수 있으므로(민법 제622조), 미등기건물 소유자 乙은 새 토지소유자 丙에게 임차권을 주장하지 못한다.

유치권은 목적물을 점유함으로써 성립·유지되는 권리이고 점유를 상실하면 원칙적으로 소멸한다. 점유가 침탈된 경우에는 유치권 자체가 아니라 점유권에 기한 점유회수의 소(제204조)로 구제받을 뿐, 유치권이라는 물권 자체를 근거로 한 반환청구권은 인정되지 않는다는 것이 판례이므로 '유치권에 기한 반환청구권'이 정답이다.

이에 비해 경매권(제322조 제1항), 간이변제충당권(제322조 제2항), 비용상환청구권(제325조), 유치물의 보존에 필요한 사용권(제324조 제2항 단서)은 모두 민법이 유치권자에게 명문으로 인정하는 권리이다.

등기의 추정력은 전 등기명의인뿐 아니라 제3자에 대하여도 미친다는 것이 판례이므로, 제3자에 대해서는 추정력이 인정되지 않는다고 서술한 지문이 틀린 설명이다.

나머지는 모두 판례상 옳은 설명이다.

• 점유자는 평온·공연하게 점유하는 것으로 추정된다.
• 건물 소유권보존등기의 명의인이 신축한 사실이 없는 것으로 밝혀지면 그 등기의 추정력은 깨어진다.
• 등기에 의해 공시되는 부동산물권에 대해서는 점유자의 권리추정 규정이 원칙적으로 적용되지 않는다.
• 등기명의인인 매도인을 소유자로 믿고 매수하여 점유한 자는 특별한 사정이 없는 한 과실 없는 점유자로 인정된다.

표현대리가 성립하지 않으면 乙의 매매행위는 甲에 대하여 효력이 없는 무권대리에 불과하므로, 丙은 甲에게 소유권이전등기를 청구할 수 없다.
甲이 저당권설정에 필요한 서류 일체와 위임장을 교부한 것은 기본대리권을 수여한 것이어서 ① 지문은 옳고, 매매계약이 토지거래허가를 위반하여 확정적으로 무효라면 애초에 유효를 전제로 하는 표현대리 법리가 적용될 여지가 없다는 ③도 옳은 판례 법리다.
권한을 넘은 표현대리(민법 제126조)에서 정당한 이유의 유무는 대리행위 당시를 기준으로 판단하므로, 매매계약 성립 후 대리권 없음을 알았더라도 성립 여부에는 영향이 없다는 ④도 옳다.
乙이 자기 명의로 소유권이전등기를 마친 뒤 자신을 매도인으로 하여 처분한 경우는 甲의 대리인으로서 한 행위가 아니므로 丙은 표현대리를 주장할 수 없다는 ⑤도 옳다.

무주물 선점(민법 제252조)에 의한 소유권 취득도 소유의 의사로 점유할 것을 요건으로 하므로, 자주점유는 무주물 선점의 요건이 아니라는 서술은 틀렸다.
점유자의 점유는 소유의 의사로 하는 것으로 추정되고(민법 제197조 제1항), 피상속인의 점유가 타주점유였다면 그 점유의 성질은 상속인에게 그대로 승계되어 상속인의 점유도 타주점유이며, 매매가 무효임을 모르고 점유한 매수인은 자주점유자로 인정되고, 타주점유자가 새로운 권원으로 소유의 의사를 갖고 점유를 개시하면 그때부터 자주점유자로 전환된다는 것이 판례의 태도다.

부동산에 관한 환매특약은 매매등기와 동시에 환매권 보류의 등기를 해야 제3자에게 대항할 수 있으므로(민법 제592조), 등기 없이도 제3자에 대해 효력이 있다는 서술은 틀렸다.
환매기간을 정한 경우 이를 다시 연장하지 못하고, 환매계약은 매매계약과 동시에 해야 효력이 있으며, 교환계약은 유상계약으로서 매매 규정이 준용되고, 부동산 소유권 이전의 대가로 금전 아닌 재산권(주식)을 이전받기로 하는 약정은 교환계약에 해당한다는 나머지 지문은 모두 옳다.

점유취득시효가 완성된 자는 등기 전이라도 시효완성 당시의 소유자에 대해서는 점유할 권리가 있어 건물철거·토지인도 청구를 거절할 수 있다.
戊가 취득한 것은 시효완성 후 이전받은 乙의 지분뿐이고 甲·乙의 지분을 합해도 3분의 1에 그치는 반면, 丁은 시효완성 당시 소유자인 丙의 3분의 2 지분에 대해서는 여전히 시효취득을 주장할 수 있으므로 丁의 점유는 과반수 지분권자와의 관계에서 적법하다.
따라서 소수지분권자에 불과한 戊는 丁을 상대로 지상건물의 철거를 청구할 수 없다.
한편 ① 상속인 없이 사망한 공유자의 지분은 국유가 되지 않고 다른 공유자에게 지분비율로 귀속하며, ③ 토지의 특정 일부 임대와 ④ 토지 전부 임대는 모두 과반수 지분권자 丙의 적법한 관리행위이므로 소수지분권자는 임차인 丁에게 점유배제나 부당이득반환을 구할 수 없다.

근저당권자 스스로 경매를 신청한 때, 결산기가 도래한 때, 존속기간이 만료한 때, 채무자의 파산선고가 있는 때는 모두 근저당권의 피담보채권 확정 사유가 되지만, 후순위권리자가 경매를 신청한 경우에는 근저당권자 자신의 의사와 무관하므로 그 경매신청 시가 아니라 매수인이 매각대금을 완납하는 때에 비로소 피담보채권이 확정된다는 것이 판례의 태도다.

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률상 대지사용권은 원칙적으로 전유부분과 분리하여 처분할 수 없지만, 규약으로 달리 정한 경우에는 분리처분이 허용되므로(집합건물법 제20조), 규약으로 달리 정한 때에도 분리처분할 수 없다는 서술은 틀렸다.
관리단은 구분소유관계가 성립하면 별도의 조직행위 없이도 당연히 성립하고, 구조상·이용상 독립성이 있어도 구분건물로 등기하지 않고 1동을 객체로 등기하면 구분소유권이 성립하지 않으며, 공용부분 해당 여부는 건물의 구조에 따른 객관적 용도로 판단하고, 법인등기 전 재건축조합은 비법인사단으로서 정관에 달리 정함이 없으면 총회 결의로 의사를 결정해야 한다는 나머지 지문은 판례상 옳다.

물상보증인이 저당부동산을 제3자에게 양도하면서 그 제3취득자가 피담보채무를 이행인수한 경우, 이는 물상보증인과 제3취득자 사이의 내부적 채무부담 약정에 불과하여 채무자를 변경시키지 않으므로, 저당권이 실행되어 물상보증인이 손해를 입으면 물상보증인은 여전히 채무자에 대하여 구상권을 취득한다.
건물의 저당권자는 목적물을 점유할 권리가 없어 침해를 이유로 자신에게 직접 반환할 것을 청구할 수 없고, 저당권자에 우선하는 전세권자가 배당요구를 하면 그 전세권도 매각으로 소멸하며, 전세권 존속기간이 만료하면 전세권 자체가 아니라 전세금반환채권에 대해 물상대위로 저당권을 행사할 수 있을 뿐이고, 토지 저당권 설정 후 저당권설정자가 신축·취득한 건물에 대한 일괄경매청구권을 행사하더라도 우선변제권은 토지의 매각대금에 대해서만 인정된다.

조건부 권리는 조건의 성취 여부가 미정인 동안에도 일반규정(담보에 관한 규정)에 의하여 처분·상속·보존 또는 담보로 할 수 있다(민법 제149조).
동산 소유권유보부매매의 소유권유보 특약은 대금완납을 정지조건으로 소유권이 이전되는 정지조건부 약정이고, 기한의 이익은 원칙적으로 채무자를 위한 것으로 추정될 뿐 간주되는 것은 아니며, 조건 자체가 불법이어서 무효인 법률행위는 조건만 분리하지 않고 법률행위 전부가 무효가 되고, 조건성취로 불이익을 받을 자가 신의칙에 반하여 성취를 방해하면 상대방은 조건이 성취된 것으로 주장할 수 있으므로(제150조), 나머지 지문은 틀렸다.

매매계약 체결 당시 목적물과 대금이 구체적으로 확정되지 않았더라도 사후에 이를 구체적으로 확정할 수 있는 방법과 기준이 정해져 있다면 계약의 성립을 인정할 수 있다는 것이 판례의 태도이므로, 인정할 수 없다는 서술은 틀렸다.
청약에 조건을 붙이거나 변경을 가한 승낙은 청약을 거절하고 새로운 청약을 한 것으로 보고, 청약과 승낙의 불합치를 당사자가 합치한 것으로 오신하더라도 계약은 성립하지 않으며, 청약은 그 내용을 상대방이 승낙만 하면 계약이 성립할 수 있을 정도로 구체적·확정적이어야 하고, 교차청약은 양 청약의 의사표시가 동시에 도달하지 않으면 나중에 도달하는 청약이 도달한 때 계약이 성립한다는 나머지 지문은 옳다.

지상권자가 그 지상권이 설정된 토지의 소유권을 단독으로 상속하면 제한물권과 소유권이 동일인에게 귀속하고, 그 지상권을 목적으로 하는 제3자의 권리도 없고 지상권을 존속시킬 본인의 이익도 없으므로 지상권은 혼동으로 확정적으로 소멸한다.
② 저당목적물의 매매계약이 원인무효이면 소유권 취득 자체가 없었던 것이 되어 혼동도 생기지 않으므로 저당권은 소멸하지 않는다.
③ 가압류등기가 된 뒤 저당권자가 소유권을 취득한 경우 저당권이 소멸하면 그 가압류에 기한 경매에서 저당권자가 우선변제를 받지 못해 스스로 불이익을 입고, ④ 1번 저당권이 소멸하면 2번 저당권자 丙이 순위상승하여 乙이 손해를 보며, ⑤ 임차권이 소멸하면 후순위 저당권이 실행될 때 임차인이 대항력·우선변제권을 잃는다.
따라서 ③④⑤는 모두 권리자 본인의 이익을 지키기 위해 혼동의 예외로서 그 권리가 소멸하지 않는 경우다.

민법 제535조의 계약체결상의 과실책임은 원시적 불능을 알았거나 알 수 있었던 자가 상대방이 입은 신뢰이익을 배상하는 책임인데, 그 요건으로 상대방(채권자)이 그 불능에 대해 선의일 뿐 아니라 무과실이어야 한다(같은 조 제2항). 따라서 '선의를 요하나 무과실까지 요하지는 않는다'는 서술은 틀리다.

나머지 지문은 모두 옳은 설명이다.

• 신뢰이익 배상은 이행이익을 넘지 못한다는 제한(계약체결상의 과실을 이유로 한 신뢰이익의 손해배상은 계약이 유효함으로 인하여 생길 이익액을 넘지 못한다)
• 실제면적이 계약면적에 미달하는 것은 원시적 불능이 아니어서 이 책임을 물을 수 없다는 점
• 임야사용권이 원시적 이행불능인 경우 손해배상책임이 인정된다는 점

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률상 관리인의 권한과 의무는 공용부분의 보존행위, 관리단집회 결의의 집행, 분담금의 청구·수령, 관리단을 대표한 재판상 행위, 매년 1회 이상의 사무보고 등으로 한정된다. 그런데 '전유부분 및 공용부분의 보존을 위한 행위'는 전유부분까지 관리인의 권한에 포함시키고 있어 틀린 설명이다.

전유부분은 각 구분소유자가 자신의 권원으로 관리·보존하는 영역이지 관리인의 직무 대상이 아니다. 나머지 지문(공용부분의 변경을 위한 행위, 재판상 대표행위, 분담금 청구, 사무보고)은 모두 관리인의 법정 권한·의무에 해당한다.

점유자와 회복자 사이의 유익비 상환에 관한 민법 제203조 제2항은 '그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 회복자의 선택에 좇아 그 지출금액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다'고 정한다. 즉 지출금액과 증가액 중 무엇을 상환할지 선택하는 권리는 점유자(乙)가 아니라 회복자(甲)에게 있으므로, '乙의 선택에 따라'라는 서술은 틀리다.

필요비는 악의의 점유자도 상환청구할 수 있고, 유익비상환청구권을 기초로 한 유치권 주장이 불법행위로 점유가 개시된 경우에는 배척된다는 점 등 나머지 지문은 판례·법리에 부합한다.

임대차 기간이 2006년 9월 5일부터 1년 6개월(2008년 3월 5일 만료)이었는데, 만료 후 당사자가 아무런 갱신 관련 조치를 취하지 않았다면 묵시적 갱신이 되어 임대차관계는 여전히 존속한다. 임대차가 종료되지 않고 존속 중인 이상 임차인은 아직 보증금반환을 청구할 수 있는 단계가 아니므로, '2008년 10월 26일 현재 丙에게 보증금반환을 청구할 수 있다'는 설명은 틀리다.

다음은 모두 옳다.

• 가족의 전입신고만으로도 대항력이 인정된다.
• 인도와 전입신고를 마친 다음 날인 9월 6일 0시부터 우선변제권이 발생한다.
• 임대차 종료 시까지 임대차관계가 존속한다.

선의취득은 양도인이 무권리자인 하자를 치유하는 제도일 뿐, 양수인과 양도인 사이의 거래행위(매매계약) 자체의 무효·취소까지 치유해 주는 것은 아니다. 따라서 무효인 매매계약으로 동산의 점유를 취득한 경우에는 유효한 거래행위라는 선의취득의 요건이 애초에 흠결되어 선의취득을 하지 못한다는 지문이 옳다.

• 부동산 선의취득 지문: 선의취득은 부동산에는 인정되지 않아 틀렸다.
• 과실이 있어도 선의취득할 수 있다는 지문: 양수인의 선의뿐 아니라 무과실까지 요구되어 틀렸다.
• 점유개정에 의한 이중 양도담보 지문: 점유개정에 의한 인도만으로는 선의취득이 완성되지 않아 틀렸다.

경매가 무효로 된 경우, 매수인(경락인)이 부담하는 소유권이전등기 말소의무와 배당받은 근저당권자가 부담하는 배당금 반환의무는 의무의 당사자가 서로 다른 별개의 법률관계로서 대가적 견련성이 없어 동시이행관계에 있지 않다는 것이 판례이다. 따라서 이를 동시이행관계로 서술한 지문이 틀리다.

다음은 모두 옳은 설명이다.

• 별개의 계약이라도 특약으로 동시이행관계가 성립할 수 있다.
• 채권양도가 있어도 동일성이 인정되면 동시이행관계가 존속한다.
• 가압류등기가 있는 부동산매매에서 소유권이전·가압류말소의무와 대금지급의무가 동시이행관계에 있다.

단독행위는 상대방의 의사표시 없이 한쪽의 의사표시만으로 성립하는 법률행위로, 법정해제(①), 의사표시의 취소(②), 수권행위의 철회(③), 임차권 양도에 대한 동의(⑤)가 이에 해당한다. 반면 ④ 매매의 일방예약은 예약완결권의 행사(형성권 행사로서 단독행위)와 구별되는 개념으로, 예약 그 자체는 당사자 쌍방의 의사표시 합치로 성립하는 계약이므로 단독행위가 아니다.

계약의 해제는 원칙적으로 해제권자의 해제 의사표시가 있어야 효력이 발생하며, 정기행위(적시에 이행하지 않으면 계약목적을 달성할 수 없는 계약)의 이행지체 시에도 최고 없이 해제할 수 있을 뿐, 특약 없이 당연히 자동으로 해제되는 것은 아니다. 따라서 결혼식용 화환이 제때 배달되지 못한 경우 '특약이 없는 한 매매계약이 자동으로 해제된다'는 지문은 틀리다.

다음은 모두 옳다.

• 매도인의 귀책사유로 이행이 불가능해지면 최고 없이 해제할 수 있다.
• 부수적 채무의 불이행은 원칙적으로 법정해제권의 발생요건이 아니다.
• 해제 후 말소등기 전 해제사실을 모르는 제3자에게는 해제의 효력이 미치지 않는다.

민법 제565조의 해약금에 의한 계약해제는 '당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지'만 가능하며, 여기서 이행에 착수한 당사자가 상대방인지 자신인지는 불문한다. 따라서 매수인 자신이 이미 이행에 착수했다면 매도인이 아직 착수하지 않았더라도 매수인은 더 이상 임의로 계약금을 포기하고 해제할 수 없으므로, 일부 이행에 착수한 매수인도 해제할 수 있다는 지문은 틀린 설명이다.

다음은 옳은 설명이다.

• 계약금은 언제나 계약체결의 증거인 증약금으로서의 성질을 가진다.
• 위약금 특약이 없으면 채무불이행으로 계약이 해제되더라도 실제 손해만 배상받을 수 있다.

지료 약정은 등기를 해야 제3자에게 대항할 수 있으므로, 약정지상권의 지료가 등기되지 않은 채 지상권이 타인에게 이전등기된 경우 그 양수인에게는 지료지급의무 자체가 승계되지 않고, 따라서 지료증액청구권도 발생할 여지가 없다는 지문이 옳다.

• 공작물 소유 목적 지상권의 존속기간 지문: 건물 이외의 공작물 소유를 목적으로 한 지상권의 최단존속기간은 5년이므로 그대로 5년이 유지될 뿐 15년으로 늘어나지 않아 틀렸다.
• 법정지상권만의 양수 지문: 법정지상권을 취득할 지위에 있는 자는 건물 소유권 취득 전에도 법정지상권만을 먼저 양수할 수 있어 틀렸다.
• 지료 연체기간 지문: 지상권자의 연체가 토지소유권 양도 전후에 걸친 경우 신 소유자에 대한 연체기간이 2년이 되어야 소멸청구가 가능하여 틀렸다.

가등기담보 등에 관한 법률상 청산금 평가와 관련하여, 판례는 채권자가 통지한 청산금의 평가액이 객관적으로 정당한 가액에 미달하더라도 통지로서의 효력에는 영향이 없다고 보면서도, 정당한 청산금액을 주장하여 다툴 수 있는 자는 채무자·물상보증인 등이지 채권자 스스로가 자신이 통지한 평가액을 불합리하다고 다시 다툴 수는 없다고 본다. 따라서 채권자가 자신의 통지 후 그 평가액 자체를 다투어 액수를 다시 주장할 수 있다는 설명은 틀렸다.

다음은 모두 옳은 설명이다.

• 공사대금채권 담보 목적 가등기에는 이 법이 적용되지 않는다.
• 등기·등록할 수 없는 동산·주식은 목적물이 될 수 없다.
• 담보물 가액이 차용액과 이자 합산액에 미달하면 이 법이 적용되지 않는다.
• 채권자가 소유권 취득을 위해 채무자·물상보증인·후순위 소유권취득 제3자 등에게 청산금 평가액을 통지해야 한다.

민법상 수량을 지정한 매매에서 목적물의 수량이 부족한 경우 매도인의 담보책임(대금감액청구 등)은 매수인이 계약 당시 그 부족을 알지 못한 경우에만 인정되며, 이를 안 악의의 매수인에게는 담보책임이 인정되지 않는다. 따라서 수량부족을 알고 있었던 매수인도 대금감액을 청구할 수 있다는 설명은 틀렸다.

그 외 다음은 모두 옳다.

• 타인 소유 부동산의 매매도 유효하다.
• 계약 당시 하자를 안 매수인에게는 매도인이 하자담보책임을 지지 않는다.
• 대금완제 후에는 인도 전이라도 그 목적물의 과실이 매수인에게 귀속된다.
• 권리 전부가 타인에 속함을 안 매수인도 매도인이 이를 취득·이전할 수 없는 때에는 계약을 해제할 수 있다.

온천에 관한 권리(온천권)는 온천수를 관습상 이용해 온 사실만으로는 독립한 물권으로 인정되지 않는다는 것이 확립된 판례이다. 반면 광업권과 어업권은 각 특별법에 의해 물권으로 의제되고, 구분지상권은 민법상 용익물권이며, 분묘기지권은 판례상 인정되는 관습법상의 물권이므로 모두 물권에 해당한다.

착오취소가 인정되려면 표의자에게 중대한 과실이 없어야 하는데, 판례는 표의자의 중대한 과실 유무에 관한 증명책임은 착오취소를 저지하려는 상대방에게 있다고 본다. 따라서 이를 법률행위의 효력을 부인(취소 주장)하는 표의자 측이 증명해야 한다는 설명은 증명책임의 소재를 반대로 서술한 것이어서 틀렸다.

그 외 다음은 모두 옳다.

• 동기의 착오가 상대방에 의해 유발된 경우 표시 여부와 무관하게 중요부분 착오가 될 수 있다.
• 원인무효인 가압류를 유효한 것으로 믿고 보증한 경우 착오취소가 인정되지 않는다.
• 매도인의 적법한 해제 후에도 매수인은 착오를 이유로 계약을 취소할 수 있다.
• 쌍방 모두 동일한 목적물을 착오로 잘못 표시한 경우에는 착오취소가 문제되지 않는다.

민법 제205조 제1항의 방해제거청구는 귀책사유를 요하지 않지만 함께 규정된 손해배상은 불법행위 책임이므로 방해자의 고의·과실이 있어야 한다(ㄱ). 점유물반환청구권은 점유의 침탈을 당한 때에만 인정되므로 사기로 스스로 점유를 넘긴 경우에는 행사할 수 없다(ㄷ).

• ㄴ: 제206조 제1항이 방해의 예방 또는 손해배상의 담보를 청구할 수 있다고 하여 선택적이므로 '함께'가 틀리다.
• ㄹ: 제204조 제2항상 선의의 특별승계인이 개입한 이상 그로부터 전득한 악의자에 대해서도 반환을 청구할 수 없다.

임대인은 목적물을 인도한 후에도 특별한 사정이 없는 한 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지시켜 줄 의무를 부담하는 것이 원칙이므로, 이러한 의무를 부담하지 않는다는 설명은 틀렸다. 그 외 임차인의 목적물 반환 시 원상회복의무, 공동임차인의 연대 차임지급의무, 일시사용을 위한 숙박계약에서 임대인의 안전배려의무, 임차물에 대해 권리를 주장하는 자가 있을 때 임차인의 지체 없는 통지의무는 모두 옳은 설명이다.

무권대리행위의 추인은 원칙적으로 상대방에게 하여야 하지만, 판례는 그 상대방으로부터 목적물을 다시 취득한 승계인에 대하여도 추인할 수 있다고 본다. 따라서 丙으로부터 전매받아 이전등기까지 마친 丁에 대하여 甲이 추인하는 것은 허용된다.

나머지 설명은 모두 틀렸다.

• 추인은 상대방의 동의를 요하지 않는 단독행위이다.
• 무권대리인 乙이 제한능력자인 경우 민법상 무권대리인의 책임 규정에 따라 丙은 乙에게 계약이행을 청구할 수 없다.
• 甲이 이미 추인거절의 의사를 표시한 이상 계약은 확정적으로 무효가 되어 丙의 최고권은 실익이 없다.
• 대리권 없음을 알았던 악의의 상대방 丙에게는 계약 철회권이 인정되지 않는다.

부속물매수청구권의 대상이 되는 부속물은 건물의 사용에 객관적인 편익을 가져오는 것이어야 하며, 오로지 임차인의 특수한 목적에만 사용하기 위해 부속된 물건은 이에 해당하지 않는다는 것이 판례이다. 따라서 객관적 편익이 없어도 특수목적용 부속물이 매수청구의 대상이 된다는 설명은 틀렸다.

그 외 다음은 모두 옳다.

• 부속물매수청구권은 임대차가 종료해야 행사할 수 있다.
• 일시사용을 위한 임대차에는 적용되지 않는다.
• 이 규정은 강행규정이다.
• 적법하게 전대된 경우 전차인도 행사할 수 있다.

상가건물임대차보호법상 임대인이 계약갱신요구를 거절할 수 있는 사유는 임차인이 고의 또는 중대한 과실로 건물의 전부 또는 일부를 파손한 경우 등으로 한정되므로, 단순한 경과실로 인한 파손은 거절사유에 해당하지 않는다. 반면 임대인의 동의 없는 무단전대, 3기의 차임액에 달하는 연체 사실, 건물 일부 멸실로 임대차 목적 달성 불가, 철거를 위한 점유회복 필요는 모두 법정 거절사유에 해당한다.

수권행위의 철회는 본인의 의사에 의해 대리권을 소멸시키는 것으로 임의대리권에만 인정되는 소멸원인이며, 법정대리권은 수권행위 없이 법률규정에 의해 발생하므로 철회로 소멸하지 않는다. 따라서 이를 양자의 공통된 소멸원인이라고 한 설명은 틀렸다.

그 외 다음은 모두 옳다.

• 등기신청에서는 예외적으로 쌍방대리가 허용된다.
• 의사능력 없는 자의 대리행위는 무효이다.
• 복대리인은 본인·제3자에 대해 대리인과 동일한 권리의무를 가진다.
• 행위능력자였던 대리인이 금치산선고를 받으면 그 대리권과 함께 복대리인의 대리권도 소멸한다.