13년 1회차

토지의 개별성(비대체성)은 물리적으로 동일한 토지가 존재하지 않아 일물일가의 원칙이 배제되고 개별분석·개별적 가격형성이 필요하다는 특성이며, 부(-)의 외부효과 발생과는 직접 관련이 없다.
부(-)의 외부효과는 인접한 토지이용 간에 서로 영향을 주고받는 문제로, 부동성(위치의 고정성)에 따른 인접성에서 비롯되는 것이므로 ④ "개별성(이질성)으로 인해 부(-)의 외부효과가 발생한다"는 설명이 틀렸다.
반면 영속성으로 인한 감가상각 배제(① 영속성으로 인해 원칙적으로 감가상각이 적용되지 않는다), 부동성으로 인한 부동산활동의 국지화(② 부동성으로 인해 부동산활동이 국지화된다), 부증성으로 인한 토지이용의 집약화(③ 부증성으로 인해 토지이용이 집약화된다), 용도의 다양성에 따른 분할·합병 이용(⑤ 인위적으로 분할 또는 합병하여 이용할 수 있다)은 모두 옳은 설명이다.

옳은 것은 맹지·후보지·법지의 3개다. 맹지는 타인의 토지에 둘러싸여 도로에 접하지 않은 토지, 후보지는 임지지역·농지지역·택지지역 상호간에 용도가 전환되고 있는 지역의 토지, 법지는 경사면처럼 소유권은 인정되나 이용실익이 없거나 적은 토지다.
공지는 건폐율·용적률 규제 등으로 한 필지 안에서 건물을 제외하고 비워 둔 토지를 말하며, 지력회복을 위해 쉬게 하는 토지는 휴한지다.
하나의 지번을 가진 등기·등록의 단위는 필지이고, 획지는 가격수준이 유사해 하나로 묶이는 일단의 토지를 가리킨다.

한국표준산업분류상 부동산업은 부동산 임대업, 부동산 개발 및 공급업, 부동산 관리업, 부동산 중개·자문 및 감정평가업 등으로 세분되어 있으며, 부동산 투자 및 금융업이라는 항목은 별도로 존재하지 않는다.
부동산에 대한 자금 조달·투자운용 등 금융 관련 업무는 부동산업이 아닌 금융 및 보험업 분야에 속하므로, ② "부동산 투자 및 금융업"이 한국표준산업분류상 부동산업에 해당하지 않는다.
①·③·④·⑤(주거용 건물 개발 및 공급업, 부동산 자문 및 중개업, 비주거용 부동산 관리업, 기타 부동산 임대업)는 각각 부동산업의 세분류 항목에 포함된다.

저량(stock)은 일정 시점에 측정하는 변수이고, 유량(flow)은 일정 기간에 걸쳐 측정하는 변수다.
저량에 해당하는 것은 주택재고, 가계의 자산, 도시인구 규모의 3개다.
건물 임대료 수입, 근로자의 임금, 신규 주택공급량은 모두 기간 단위로 측정되므로 유량이다.

공급곡선은 가격과 공급량이 정(+)의 관계를 가지므로 일반적으로 우상향하는 형태이며, 우하향하는 공급곡선은 공급법칙에 반한다.
토지는 용도의 다양성으로 인해 여러 용도 간 전환·경쟁적 이용이 가능해 가격이 상승할수록 해당 용도로의 공급이 늘어나는 방향으로 작용하므로, ④ "토지는 용도의 다양성으로 인해 우하향하는 공급곡선을 가진다"는 설명이 틀렸다.
토지의 물리적 총량이 고정되어 있다면 가격탄력성이 0인 수직의 공급곡선이 되고(① 국가 전체의 토지공급량이 불변이면 가격탄력성 0), 주택은 생산에 시간이 걸려 단기공급이 장기보다 비탄력적이며(② 단기 공급곡선이 장기보다 비탄력적), 공급이 비탄력적일수록 수요 증가 시 가격이 더 크게 상승하고(③), 토지이용규제가 강화되면 공급이 더 비탄력적이 된다(⑤)는 설명은 모두 옳다.

거미집모형은 공급곡선 기울기의 절댓값이 수요곡선 기울기의 절댓값보다 크면 수렴형, 작으면 발산형, 같으면 순환형이다.
A부동산은 수요 0.3 < 공급 0.7이므로 수렴형이고, B부동산은 0.5 = 0.5로 같으므로 순환형이다.
수요 증가는 균형점의 위치를 바꿀 뿐 두 곡선의 기울기 관계로 결정되는 모형 형태에는 영향을 주지 않는다.

수요량의 전체 변화율은 가격 요인에 의한 변화분과 소득 요인에 의한 변화분의 합으로 구한다.
가격 요인: 수요의 가격탄력성이 $0.9$이고 가격이 $2\%$ 상승했으므로, 수요법칙에 따라 가격과 수요량은 반대 방향으로 움직여 $-0.9 \times 2\% = -1.8\%$의 변화가 생긴다.
소득 요인: A부동산이 정상재이고 소득탄력성이 $0.5$이며 소득이 $4\%$ 증가했으므로, 정상재는 소득과 수요량이 같은 방향으로 움직여 $0.5 \times 4\% = +2.0\%$의 변화가 생긴다.
따라서 전체 변화율은 $-1.8\% + 2.0\% = 0.2\%$로 ① "0.2"가 정답이다.

수요의 교차탄력성 부호로 재화 간 관계를 판단한다. 교차탄력성이 양(+)이면 대체재, 음(-)이면 보완재 관계이다.
A가격이 $5\%$ 상승할 때 B의 수요가 $10\%$ 증가했으므로 교차탄력성이 양(+)이며, A와 B는 대체재 관계이다.
반면 A가격이 $5\%$ 상승할 때 C의 수요는 $5\%$ 감소했으므로 교차탄력성이 음(-)이며, A와 C는 보완재 관계이다.
따라서 A와 B는 대체재, A와 C는 보완재로 ① "대체재, 보완재"가 정답이다.

주택담보대출 이자율의 상승은 건설자금 조달비용을 높여 주택 공급을 위축시키는 요인이므로 오히려 공급곡선을 좌측으로 이동시킨다.
반면 주택건설업체 수의 증가, 원자재 가격의 하락, 새로운 건설기술 개발에 따른 원가절감, 건설용 토지가격의 하락은 모두 생산비용을 낮추거나 공급 주체를 늘려 공급을 증가시키는 요인으로 공급곡선을 우측으로 이동시킨다.
따라서 공급곡선을 우측으로 이동시키는 요인이 아닌 것은 ③ "주택담보대출 이자율의 상승"이다.

ㄱ 중심지, ㄷ 최소요구치, ㄹ 최소요구범위의 정의는 모두 옳다. 최소요구치는 중심지 기능이 유지되기 위한 최소한의 수요 규모, 최소요구범위는 그 수요를 확보할 수 있는 경계까지의 거리다.
ㄴ 재화의 도달범위는 중심지 활동이 미치는 공간적 한계로, 중심지로부터 어느 기능에 대한 수요가 '0'이 되는 지점까지의 거리이므로 '1'이라는 서술은 틀렸다.
중심지가 존속하려면 재화의 도달범위가 최소요구범위보다 커야 한다.

동심원이론(버제스)에서는 저소득층일수록 고용기회가 많고 접근성이 양호한 도심 인근의 점이지대에 거주하는 경향이 있다고 설명한다. 그런데 "저소득층일수록 고용기회가 적은 부도심과 접근성이 양호하지 않은 지역에 주거를 선정한다"는 이와 반대되는 서술이므로 틀리다.

반면 다음 설명은 모두 옳다.

• 선형이론: 고소득층이 교통축을 따라 입지한다.
• 동심원이론의 점이지대: 도심에 가깝다.
• 다핵심이론: 다중심 구조를 설명한다.
• 동심원이론의 접근 방식: 도시생태학적 관점이다.

리카도의 차액지대설에 따르면 지대는 곡물 등 생산물의 가격이 먼저 결정된 후 그 결과로 남는 경제적 잉여(불로소득)이지, 생산비로서 가격 형성에 영향을 미치는 요소가 아니다. 따라서 "차액지대설에 따르면 지대는 경제적 잉여가 아니고 생산비이다"는 차액지대설의 핵심 명제와 반대되어 틀리다.

나머지는 모두 각 이론의 통설적 내용과 부합한다.

• 리카도의 지대발생 원인
• 위치지대설의 거리-지대 관계
• 절대지대설: 소유 자체가 지대발생 요인
• 입찰지대설의 최고지대지불의사 용도 배분

레일리의 소매인력법칙에 따르면 C도시에서 각 도시로의 흡인력은 인구에 비례하고 거리의 제곱에 반비례한다. A도시 흡인력은 $\dfrac{5}{5^2}=\dfrac{5}{25}=0.2$, B도시 흡인력은 $\dfrac{10}{10^2}=\dfrac{10}{100}=0.1$로 그 비율은 A:B=2:1이다. C도시 인구 3만 명을 이 비율로 배분하면 A도시로 20,000명, B도시로 10,000명이 유인되어 ④ "20,000명, 10,000명"이 산출된다.

베버의 최소비용이론은 먼저 수송비가 최소가 되는 지점을 결정한 다음, 그 지점에서 다른 곳으로 옮겼을 때 노동비(인건비) 절감액이 추가되는 수송비 부담보다 크면 입지를 이동시키고, 마지막으로 집적이익을 고려해 최종 입지를 수정하는 단계적·수정적 과정이다. 즉 세 요인이 각각 독립적으로 최소가 되는 지점을 순서대로 찾는 것이 아니므로, ④ "기업은 수송비, 인건비, 집적이익의 순으로 각 요인이 최소가 되는 지점에 입지한다"는 서술은 틀리다.

주택보급률이 100%를 넘더라도 가구·주택 수의 단순 비교일 뿐이어서 다주택 보유로 인한 무주택 가구 존재, 저소득층의 주거비 부담 등 형평성 문제와 시장실패 요소는 여전히 남을 수 있다. 따라서 보급률만으로 시장효율성과 형평성이 자동 달성되어 정부가 개입할 필요가 없어진다고 볼 수 없으므로, ⑤ "주택보급률이 100%를 넘게 되면 시장효율성과 형평성이 달성되므로 정부가 개입하지 않는다"는 서술이 틀리다.

정부가 설정하는 임대료 상한이 시장균형임대료보다 높은 수준이라면 그 규제는 실질적인 구속력이 없어 시장은 규제 이전과 같은 균형 상태를 유지하며 초과수요나 부족현상이 나타나지 않는다. 초과수요·주택부족은 임대료 상한을 균형임대료보다 낮게 설정할 때 발생하는 결과이므로, ② "임대료 한도를 시장균형임대료보다 높게 설정하면 초과수요가 발생하여 부족현상이 초래된다"는 서술은 틀리다.

마샬의 준지대는 기계·설비 등 토지 이외의 고정생산요소에서 발생하는 소득이지만, 이는 생산요소가 고정되어 있는 단기에 한해 지대의 성격을 가질 뿐이며 장기에는 그 생산요소도 가변화되어 준지대는 소멸한다. 따라서 ⑤ "준지대는 영구적으로 지대의 성격을 가지는 소득이다"는 준지대가 단기적·일시적 소득이라는 개념과 배치되어 틀리다.

직접개입은 정부가 수요자·공급자로서 시장에 직접 참여하거나 가격·수량을 직접 통제하는 방식이고, 간접개입은 조세·금융 등으로 시장의 유인구조를 조정하는 방식이다.
제시된 8가지 중 공공토지비축·토지수용·공영개발·공공임대주택의 4개가 직접개입수단이다.
취득세·종합부동산세는 조세, 개발부담금은 부담금, 대부비율(LTV)은 금융규제로 모두 간접개입수단에 해당한다.

정(+)의 외부효과가 발생하면 해당 재화의 효용(만족도)이 커져 수요가 증가하므로 수요곡선은 우측으로 이동해야 한다. 그런데 ⑤ "공원의 정(+)의 외부효과로 주변 주택 수요곡선이 좌측으로 이동한다"는 이동 방향이 반대로 서술되어 틀리다. 나머지 외부효과의 정의(①), 부(-)의 외부효과 발생 사례(②), 당사자 간 해결의 어려움(③), 부담금 부과로 인한 공급 감소(④)는 모두 옳은 설명이다.

MBB(mortgage backed bond)는 채권형 증권으로, 발행자인 금융기관이 기초자산인 주택저당채권 집합물에 대한 소유권을 그대로 보유한 채 이를 담보로 채권을 발행하며, 투자자는 원리금을 지급받을 채권자의 지위만 가질 뿐 저당채권 집합물에 대한 소유권을 갖지 않는다. 따라서 ② "MBB의 투자자는 최초의 주택저당채권 집합물에 대한 소유권을 갖는다"는 서술은 지분형 증권인 MPTS(①)의 특성을 MBB에 잘못 적용한 것이므로 틀리다.

임대료 수입은 가능총소득에서 공실 및 불량부채를 차감하면 유효총소득이 되고, 유효총소득에서 영업경비를 차감하면 순영업소득이 되는 순서로 산정되므로, ⑤ 가능총소득, 유효총소득, 순영업소득의 순서가 옳다.

수익성지수(PI)는 현금유입의 현재가치를 현금유출의 현재가치로 나눈 값으로, 순현가법과 마찬가지로 할인된 현금흐름을 사용하여 화폐의 시간적 가치를 반영한다. 따라서 '⑤ 수익성지수(PI)는 화폐의 시간적 가치를 고려하지 않는다'는 설명이 틀렸다. 회계적이익률·내부수익률·순현가·투자타당성 판단 기준에 관한 나머지 설명은 모두 타당한 정의이다.

사업 초기(1월 1일)에 현금유출만, 사업 말기(12월 31일)에 현금유입만 발생하는 단일기간 투자안에서, 제시된 할인율 20%로 할인한 현금유입의 현재가치와 현금유출의 현재가치가 일치하여 순현가(NPV)는 0원이 된다. 내부수익률(IRR)은 NPV를 0으로 만드는 할인율로 정의되므로, 이미 할인율 20%에서 NPV가 0이 된 이상 IRR도 20%가 된다.

승수는 분자에 어떤 투자액이 오는지가 핵심으로, 총소득승수(GIM)·순소득승수(NIM)는 총투자액을 각각 총소득·순영업소득으로 나누고, 세전현금흐름승수(BTM)·세후현금흐름승수(ATM)는 지분투자액을 각각 세전현금흐름(BTCF)·세후현금흐름(ATCF)으로 나눈다. 따라서 '세전현금흐름승수(BTM)는 지분투자액을 세전현금흐름(BTCF)으로 나눈 값이다'가 옳다.

• '총소득승수(GIM)는 총투자액을 세후현금흐름(ATCF)으로 나눈 값이다': 분모가 총소득이어야 하므로 틀렸다.
• '순소득승수(NIM)는 지분투자액을 순영업소득(NOI)으로 나눈 값이다': 분자가 총투자액이어야 하므로 틀렸다.
• '세후현금흐름승수(ATM)는 총투자액을 세후현금흐름으로 나눈 값이다': 분자가 지분투자액이어야 하므로 틀렸다.
• '지분투자수익률(ROE)은 순영업소득을 지분투자액으로 나눈 비율이다': 분자가 세전현금흐름이어야 하며, 순영업소득을 총투자액으로 나눈 것은 총투자수익률(ROI)이다.

먼저 각 부동산의 기대수익률을 경제상황별 확률로 가중평균한다.
A부동산: $0.4\times20+0.6\times70=50\%$, B부동산: $0.4\times10+0.6\times30=22\%$
포트폴리오 기대수익률은 개별 기대수익률을 투자비중으로 가중평균하므로 $0.5\times50+0.5\times22=36\%$이다.

위탁관리 부동산투자회사는 자산의 투자·운용을 자산관리회사에 위탁하는 명목상 회사(paper company)이므로, 부동산투자회사법상 본점 외의 지점을 설치할 수 없고 직원을 고용하거나 상근 임원을 둘 수 없다. 따라서 이를 허용된다고 서술한 '③ 위탁관리 부동산투자회사는 본점 외의 지점을 설치할 수 있으며, 직원을 고용하거나 상근 임원을 둘 수 있다'가 틀린 설명이다.

매년 말 일정액을 적립하는 정기적금의 미래가치는 연금의 내가계수 $\frac{(1+r)^n - 1}{r}$를 이용해 구한다. 이자율 연 10%, 기간 3년을 대입하면 $\frac{1.1^3 - 1}{0.1} = \frac{0.331}{0.1} = 3.31$이 되고, 매년 불입액 3,000만원에 곱하면 $3{,}000 \times 3.31 = 9{,}930$만원의 미래가치가 산출된다.

메자닌 금융은 담보 없이 신용으로 자금을 조달하면서 주식으로 전환하거나 신주를 인수할 권리가 결합되어 부채와 지분의 중간 성격을 갖는 자금조달 수단을 말한다. ① 신주인수권부사채는 사채에 신주인수권이 부여되어 주식으로 전환할 수 있는 대표적인 메자닌 금융 수단이다. 자산유동화증권·부동산 신디케이트·조인트벤처·주택상환사채는 각각 전형적인 부채금융 또는 지분금융에 해당해 메자닌 금융으로 보지 않는다.

부채감당률(DCR)은 순영업소득을 부채서비스액(원리금상환액)으로 나눈 값으로, 이 값이 1보다 작다는 것은 순영업소득이 원리금상환액에 미치지 못한다는 뜻이므로 차입자의 원리금 지불능력이 부족함을 의미한다. 따라서 '③ 부채감당률(DCR)이 1보다 작으면 차입자의 원리금 지불능력이 충분하다'는 설명이 틀렸다.

A는 상환액 부담을 초기에 적게 하고 점차 늘려 가는 방식이므로 체증(점증)분할상환이며, 장래 소득 증가가 예상되는 차입자에게 적합하다.
B는 매기 원리금 상환액은 동일하지만 그 안에서 원금과 이자가 차지하는 비중이 시간에 따라 달라지는(이자 비중 감소·원금 비중 증가) 방식이므로 원리금균등분할상환이다.
원금균등분할상환은 원금이 일정하고 원리금 총액이 점차 줄며, 만기일시상환은 기간 중 이자만 내므로 두 설명 어디에도 맞지 않는다.

부동산관리는 업무범위에 따라 시설관리(facility management)·재산관리(property management)·자산관리(asset management)의 세 단계로 구분되며, 이 중 자산관리가 가장 포괄적인 개념으로 물리적 유지관리·임대차관리는 물론 투자분석, 자금조달, 포트폴리오 관리 등 소유자의 전략적 의사결정 업무까지 모두 포함한다. 따라서 열거된 업무를 모두 수행하는 관리유형은 ① 자산관리(asset management)이다.

4P 마케팅믹스에서 유통경로(place) 전략은 상품·서비스가 고객에게 전달되는 경로·채널을 관리하는 것을 의미하며, 고객행동변수·고객특성변수에 따라 전체시장을 몇 개의 세분시장으로 나누는 것은 시장세분화(segmentation), 즉 STP 전략의 내용이다.

따라서 '유통경로(place) 전략은 고객행동변수 및 고객특성변수에 따라 시장을 나누어서 몇 개의 세분시장으로 구분하는 것이다'는 place 전략과 시장세분화 개념을 혼동한 설명으로 틀렸다.

자체개발사업은 토지소유자가 자기자금과 책임으로 직접 개발을 시행하는 방식으로, 사업의 위험과 개발이익을 모두 토지소유자 단독이 부담·향유하므로 개발업자와 위험을 분산하는 효과가 없다. 위험을 토지소유자와 개발업자가 나누어 부담하는 것은 지주공동사업 등 공동개발방식의 특징이다. 따라서 ① '자체개발사업은 위험을 토지소유자와 개발업자 간에 분산할 수 있는 장점이 있다'는 설명이 틀렸다.

BOO(build-own-operate) 방식은 사업시행자가 시설을 준공한 후에도 소유권을 국가·지방자치단체에 이전하지 않고 소유권과 운영권을 모두 보유한 채 계속 운영하는 민간투자방식이므로 옳다.

공공개발·BTL·BTO·BOT 지문은 각 방식의 소유권 귀속 시점과 운영주체를 서로 뒤바꾸어 설명한 것이어서 틀렸다.

• BTL: 준공과 동시에 소유권을 이전한 뒤 시설을 임대하여 임대료로 투자비를 회수하는 방식이다.
• BTO: 준공과 동시에 소유권을 이전하되 사업시행자가 직접 운영하며 이용자로부터 사용료를 받는 방식이다.
• BOT: 사업시행자가 일정기간 소유권을 보유하며 운영한 후 기간 만료 시 국가에 소유권을 이전하는 방식이다.

유효수요란 단순한 구매욕구가 아니라 실제로 구매할 수 있는 지불능력(구매력)을 갖춘 수요를 의미하므로, 지불능력을 필요로 하지 않는다는 ② 설명은 유효수요의 개념과 반대되어 틀렸다. 효용·상대적 희소성·유효수요·이전성 등은 부동산의 가치발생요인으로서 상호결합하여 부동산의 가치를 발생시킨다.

감정평가에 관한 규칙상 가치형성요인이란 대상물건의 경제적 가치에 영향을 미치는 일반요인·지역요인·개별요인 등을 말하므로 옳다.

나머지 용어 정의는 모두 틀렸다.

• '기준시점': 현장조사를 완료한 날짜가 아니라 감정평가액을 결정하는 기준이 되는 날짜를 뜻한다.
• '유사지역': 대상부동산이 속한 지역이 아니라 인근지역과 유사한 특성을 갖는 인근지역 밖의 지역을 말한다.
• '적산법': 재조달원가에 감가수정을 하는 것이 아니라 기초가액에 기대이율을 곱해 임대료를 구하는 방법이다.
• '수익분석법': 장래 순수익이나 현금흐름을 환원·할인하여 가액을 구하는 방법(이는 수익환원법의 정의)이 아니라 임대료를 구하는 방법이다.

개별공시지가에 이의가 있는 자는 그 결정·공시일부터 30일 이내에 서면으로 해당 시장·군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있고 국토교통부장관에게 신청하는 것이 아니므로, ④ '결정·공시일부터 60일 이내에 서면으로 국토교통부장관에게 이의를 신청할 수 있다'는 이의신청 기간과 신청기관을 모두 잘못 서술하여 틀렸다. 표준지공시지가·표준주택가격의 기준적 효력, 표준주택가격 공시사항, 공동주택가격 산정 시 참작사항 등 나머지 설명은 옳다.

ㄱ은 옳다. 대상토지와 이용상황·용도지역이 같은 표준지가 해당 리에 없으면 동일수급권 안의 유사지역에 있는 표준지를 비교표준지로 선정할 수 있다.
ㄷ도 옳다. 소유자의 이민 등 사정개입이 있고 그 보정치를 산정할 수 없는 거래는 사정보정이 불가능하므로 비교사례에서 제외한다.
ㄴ은 틀리다. 공시지가기준법의 시점수정은 지가변동률이 원칙이고, 이를 적용하는 것이 적절하지 않은 경우에는 생산자물가상승률을 적용하지 소비자물가상승률을 쓰지 않는다.

순영업소득(NOI)은 유효총소득에서 영업경비를 뺀 값이므로 $38{,}000{,}000-8{,}000{,}000=30{,}000{,}000$원이다.
환원이율은 물리적 투자결합법으로 토지·건물 가격구성비에 각 환원이율을 가중평균해 구한다: $0.4\times5\%+0.6\times10\%=8\%$
따라서 수익가액은 $\dfrac{30{,}000{,}000}{0.08}=375{,}000{,}000$원이다.

금융적 투자결합법은 지분환원율과 저당상수를 각각 지분비율·대부비율로 가중평균해 환원이율을 구한다.
먼저 저당대부액은 $\dfrac{15{,}000{,}000}{0.177}\approx84{,}745{,}762$원이고, 대부비율 40%·지분비율 60%이므로 지분투자액은 그 1.5배인 약 $127{,}118{,}644$원이다.
세전현금수지가 $30{,}000{,}000-15{,}000{,}000=15{,}000{,}000$원이므로 지분환원율(지분배당률)은 $\dfrac{15{,}000{,}000}{127{,}118{,}644}=11.8\%$이다.
따라서 환원이율은 $0.6\times11.8\%+0.4\times17.7\%=7.08\%+7.08\%=14.16\%$이다.

비진의표시(민법 제107조)는 원칙적으로 유효하며, 상대방이 표의자의 진의 아님을 알았거나 알 수 있었을 때에 한해 무효가 되므로 ① "원칙적으로 무효이다"라는 서술이 틀렸다.
② 통지 발송 후 표의자가 사망하거나 제한능력자가 되어도 의사표시의 효력에는 영향이 없고(제111조 2항), ③ 상대방 있는 의사표시는 도달주의(제111조 1항)가 원칙이며, ⑤ 보통우편으로 발송했다는 사실만으로는 상당 기간 내 도달이 추정되지 않는다는 것이 판례이므로 모두 옳은 설명이다.

판례상 농지취득자격증명은 농지 매매계약의 효력발생요건이 아니라 소유권이전등기를 마치기 위한 요건에 불과하므로, 이를 갖추지 못해도 매매계약 자체는 유효하게 성립한다.
반면 대리행위에서 대리권의 존재, 정지조건부 법률행위에서 조건의 성취, 법률행위 내용의 적법성, 토지거래허가구역 내 관할관청의 허가는 모두 법률행위의 효력발생요건에 해당한다.

판례상 불공정한 법률행위의 요건인 무경험은 특정한 거래영역에서의 경험부족이 아니라 거래 일반에 대한 사회적 경험의 부족을 의미하므로, 이를 반대로 서술한 ① 지문이 틀렸다.
나머지 지문들, 즉 궁박·경솔·무경험 중 어느 하나만 있어도 성립한다는 점, 현저한 불공정만으로 궁박·경솔·무경험이 추정되지 않는다는 점, 불공정성을 다투지 못하게 하는 부제소합의는 무효라는 점, 폭리행위 규제 목적은 모두 확립된 판례·통설과 일치한다.

甲의 배임행위인 이중매매에 丙이 적극 가담한 경우 甲·丙 사이의 매매계약은 반사회질서 법률행위로서 절대적 무효이고, 이 무효는 선의의 제3자에게도 주장할 수 있으므로 丙으로부터 취득한 선의의 丁도 그 계약의 유효를 주장할 수 없다. 따라서 ⑤ "丁은 유효를 주장할 수 있다"가 틀렸다.
④는 甲·乙이 실제로 ㎡당 98만원에 의사가 합치한 경우이므로 오표시무해(falsa demonstratio non nocet)의 원칙상 잘못 기재된 89만원이 아니라 합의한 98만원으로 계약이 성립하고, 그 결과 착오 자체가 존재하지 않아 甲은 취소할 수 없어 옳은 지문이다. 반면 본문 사실관계처럼 합의 없이 청약서만 89만원으로 잘못 적고 乙이 승낙한 경우에는 표시된 대로 89만원에 계약이 성립하고(② 옳음), 甲에게는 표시상의 착오 문제가 남을 뿐이다. 또한 乙은 甲·丙 계약의 당사자가 아니므로 이를 사기로 취소할 수 없고(①), 甲에 대한 채권적 청구권만 가질 뿐이어서 丙 명의 등기의 말소를 직접 구할 수도 없다(③).

계약해제는 상대방에게 의사표시가 도달하여야 효력이 생기는 상대방 있는 단독행위이므로, 이를 '상대방 없는 단독행위'로 연결한 ② 지문이 틀렸다. 상대방 없는 단독행위의 예로는 유언, 재단법인 설립행위 등이 있다.
교환·임대차는 채권행위이자 유상행위, 지상권설정행위는 처분행위, 증여는 무상행위라는 연결은 모두 옳다.

복대리인은 대리인이 자신의 이름으로 선임하지만, 법률행위를 할 때에는 대리인의 이름이 아니라 본인의 이름(본인의 대리인 자격)으로 행위하므로 ① 지문이 틀렸다(민법 제123조).
수권 범위가 불명확한 경우 성질이 변하지 않는 범위의 이용·개량행위가 가능하다는 점(제118조), 사자 사용에는 복대리 규정이 적용되지 않는다는 점, 대리인에 대한 성년후견 개시로 대리권이 소멸한다는 점(제127조), 공동대리의 정함이 없으면 각자대리가 원칙이라는 점(제119조)은 모두 옳은 설명이다.

ㄷ의 강박에 의한 의사표시는 취소할 수 있는 법률행위로, 취소 전에는 유효하지만 취소되면 소급하여 무효가 되므로 효력이 확정적이지 않다.
ㅁ의 소유권유보부매매는 대금 완납을 정지조건으로 소유권이 이전되므로, 완납 전까지 매수인의 소유권 취득 여부가 미확정 상태이다.
반면 ㄱ 통정한 허위의 법률행위는 확정적 무효이고, ㄴ 상대방이 거절한 때에는 무권대리행위의 무효가 확정되며, ㄹ 조건부 권리의 처분은 그 처분행위 자체가 유효하게 확정된다(민법 제149조).

민법 제117조에 따라 대리인은 행위능력자임을 요하지 않으므로, 대리인 乙이 미성년자라 하더라도 본인 甲은 乙이 제한능력자라는 사정을 이유로 그 대리행위인 매매계약을 취소할 수 없다. 따라서 ⑤ "甲은 취소할 수 있다"는 서술이 틀렸다.
계약금 수령권한(①), 상대방의 사기로 인한 취소권(②, 대리행위에서 의사표시의 하자는 대리인 기준으로 판단하되 취소권은 본인에게 귀속), 현명 없이 한 행위는 자기를 위한 것으로 본다는 점(④, 제115조)은 모두 옳은 설명이다.

관계 당사자 전원의 합의로 이루어진 중간생략등기는 실체적 권리관계에 부합하는 등기로서 그 자체만으로 반사회질서 법률행위에 해당하지 않아 유효하므로, ④가 무효가 아닌 것에 해당한다.
이혼하지 않기로 하는 절대적 부제소·포기 약정, 불륜관계 종료를 해제조건으로 한 증여, 매도인의 배임행위에 적극 가담한 이중양수, 공무원에 대한 청탁 대가의 금전지급 약정은 모두 판례상 반사회적 법률행위로서 무효로 인정된 유형이다.

민법 제139조 단서에 따르면 당사자가 무효임을 알고 추인한 경우 새로운 법률행위를 한 것으로 보되, 이는 추인한 때로부터 효력이 생길 뿐이지 처음부터 소급하여 새로운 법률행위를 한 것으로 보는 것은 아니므로 ① 지문이 틀렸다.
취소로 무효가 된 법률행위도 추인 요건을 갖추면 무효행위 추인이 허용된다는 점, 반사회질서 위반으로 무효인 법률행위는 추인의 대상이 되지 않는다는 점, 무효인 법률행위에 따른 효과를 침해하는 위법행위에 대해 손해배상을 청구할 수 없다는 점, 폭리행위로 무효가 된 법률행위도 무효행위의 전환이 인정될 수 있다는 점은 모두 옳은 설명이다.

점유취득시효로 인한 물권취득은 시효완성만으로 곧바로 물권을 취득하는 것이 아니라 등기를 함으로써 비로소 물권을 취득하므로(민법 제245조 제1항), 지역권의 시효취득 역시 등기를 요한다.

물권변동은 원칙적으로 등기해야 효력이 생기지만, 민법 제187조는 상속·공용징수·판결·경매 기타 법률의 규정에 의한 물권취득은 등기 없이 효력이 생긴다고 정한다. 다음은 모두 이 예외에 해당해 등기가 필요 없다.

• 신축건물의 소유권취득(원시취득)
• 분묘기지권(관습법상 물권)
• 상속에 의한 소유권취득
• 법정저당권의 취득

악의의 점유자는 수취한 과실을 반환해야 하고, 소비하였거나 과실(過失)로 훼손 또는 수취하지 못한 경우에는 그 대가를 보상해야 한다(민법 제201조 제2항). 즉 자신의 잘못(귀책사유) 없이 과실을 훼손·수취하지 못한 때에는 보상의무가 없으므로, 잘못이 없더라도 보상해야 한다는 설명은 틀렸다.

나머지 지문은 확립된 법리와 판례에 부합한다.

• 평온·공연 점유 추정과 권리의 적법 보유 추정: 점유의 평온·공연 및 적법 추정력(제197조·제200조)
• 매매로 등기한 자의 점유: 부동산 매수인의 점유 인도 추정
• 특정승계인의 점유 병합: 점유의 분리·병합 주장(제199조)

토지분할로 발생하는 무상주위토지통행권(민법 제220조)은 분할 당사자 사이에서만 인정되는 특수한 권리이다. 분할토지의 소유자가 그 토지를 제3자에게 양도한 경우 양수인에게는 무상통행권이 승계되지 않고, 양수인은 일반 주위토지통행권의 요건을 갖추어야 통행권을 주장할 수 있다는 것이 판례이다.

나머지 지문들은 다음 법리와 배치되어 옳지 않다.

• 축조물 철거 청구: 방해배제청구가 가능하다.
• 더 편리한 다른 장소로의 통행: 단순히 더 편리하다는 사정만으로는 인정되지 않는다.
• 기능이 불충분한 기존 통로: 기존 통로가 충분한 기능을 못 하면 인정될 수 있다.
• 공로 개설 후의 존속: 공로가 개설되면 통행권이 소멸한다.

취득시효완성으로 발생하는 소유권이전등기청구권은 법률의 규정(취득시효)에 의해 발생하는 채권적 청구권일 뿐, 부동산소유자와 시효취득자 사이에 매매와 같은 계약상의 채권관계가 성립하는 것은 아니다.

나머지 지문은 모두 확립된 판례 법리에 부합한다.

• 시효취득자가 등기 전에는 소유권을 취득하지 못한다.
• 점유가 계속되는 한 등기청구권이 소멸시효에 걸리지 않는다.
• 등기명의인이 진정한 소유자가 아니면 그를 상대로 시효취득을 원인으로 한 등기청구를 할 수 없다.
• 소취하가 시효이익 포기로 인정된다.

이 문항은 출제 당시 법령을 기준으로 한 문항입니다. 이후 관련 규정이 개정되어 현행 기준과 다를 수 있으니, 시험을 준비하실 때는 최신 법령을 함께 확인하시기 바랍니다.

제3자가 권원 없이 토지 전체에 관하여 자기명의로 등기를 한 경우에는 각 공유자가 공유물의 보존행위(민법 제265조 단서)로서 등기 전부의 말소를 구할 수 있다. 그러나 甲의 지분에 관하여만 원인무효의 등기가 이루어진 경우, 그 등기는 乙의 지분권과는 무관하므로 乙이 자신의 공유지분에 기하여 甲 지분에 관한 등기의 말소를 보존행위로 청구할 수는 없고, 이는 甲 자신이 구해야 할 사항이다. 따라서 1번 지문이 틀린 설명이다.

제한물권과 소유권이 동일인에게 귀속되면 혼동으로 제한물권이 소멸하는 것이 원칙이나(민법 제191조), 그 물권이 제3자의 권리의 목적인 때에는 소멸하지 않는다는 예외가 있다.

사안에서 丙의 저당권은 제3자의 권리의 목적이 되어 있지 않으므로, 丙이 그 토지의 소유권을 취득하면 원칙대로 저당권은 혼동으로 소멸하며, 乙의 선순위 지상권이 있다는 사정만으로 예외가 적용되지는 않는다. 따라서 저당권이 소멸하지 않는다는 설명은 틀렸다.

나머지 지문은 다음에 관한 통설·법리에 부합한다.

• 소유권·저당권의 소멸시효 배제
• 물권 포기의 단독행위성
• 저당권의 목적인 전세권 포기의 제한
• 존속기간 만료에 의한 지상권의 당연 소멸(말소등기 불요)

관습법상 법정지상권은 민법 제187조가 정하는 법률의 규정에 의한 물권취득이므로 등기 없이 성립한다. 그 성립 당시의 토지소유자가 이후 토지를 제3자에게 양도하더라도 법정지상권자는 등기 없이 그 양수인에게 대항할 수 있다는 것이 판례이므로, 등기하여야 대항할 수 있다는 지문은 틀렸다.

다만 법정지상권을 처분(양도)하려면 먼저 지상권 등기를 마쳐야 하므로, 나머지 지문들의 다음 설명은 옳다.

• 양도 시 등기 필요
• 토지 사용범위
• 지료 협의불성립 시 법원 결정
• 철거합의 시 불성립

지역권에서 편익을 받는 요역지는 1필의 토지 전부여야 하고, 편익을 제공하는 승역지는 1필 토지의 일부라도 무방하다(민법 제293조 관련 법리). 지문은 이 관계를 서로 바꾸어 서술하고 있어 틀렸다. 나머지 지문들은 불법점유자의 통행지역권 시효취득 불가, 지역권의 비점유적 성질로 인한 승역지 반환청구 불가, 요역지 전세권자의 지역권 행사, 공유자 1인의 취득 효력이 다른 공유자에게도 미치는 점(제295조)에 관해 옳게 서술되어 있다.

전세권은 건물을 목적으로 하는 경우에도 인접 부동산과의 이용관계를 조정할 필요가 있으므로, 민법 제319조는 상린관계에 관한 규정을 전세권에 준용한다. 따라서 준용되지 않는다는 지문은 틀렸다. 나머지 지문은 점유보호청구권, 설정행위로 금지하지 않는 한 인정되는 전세권의 양도성, 전세금 미반환 시 경매청구권(제318조), 용법위반 시 전세권설정자의 소멸청구권(제311조)에 관한 정확한 설명이다.

채무자(또는 유치물의 소유자)는 상당한 담보를 제공하고 유치권의 소멸을 청구할 수 있는데(민법 제327조), 이는 유치권설정자 측의 권리이지 유치권자의 권리가 아니다. 유치권자는 이와 달리 경매권(제322조 제1항), 간이변제충당권(제322조 제2항), 과실수취권(제323조), 비용상환청구권(제325조)을 가진다.

민법 제365조의 일괄경매청구권은 저당권설정자가 저당권 설정 후 저당목적 토지에 건물을 축조한 경우에 인정되지만, 판례상 경매신청 당시 그 건물이 저당권설정자 아닌 제3자의 소유에 속하는 때에는 일괄경매청구권이 인정되지 않는다. 따라서 ①'저당권설정자가 저당권 설정 후 건물을 축조하였으나 경매 당시 제3자가 그 건물을 소유하는 때에도 일괄경매청구권이 인정된다'는 서술이 틀리다.

유치권은 목적물에 대한 점유의 상실, 유치물의 멸실, 혼동, 피담보채권의 변제 등으로 소멸한다. 반면 유치권자가 채무자의 승낙 없이 유치물을 제3자에게 보관시키는 것은 사용·대여·담보제공과 달리 목적물 보존에 필요한 행위로 허용되므로 유치권 소멸사유가 되지 않는다. 따라서 ④'제3자에게의 유치물 보관'은 소멸사유가 아니다.

저당권 실행에 의한 경매에서는 최선순위 담보권(甲의 1번저당권)을 기준으로 그보다 후순위인 권리는 매각으로 모두 소멸하며, 최선순위 저당권 자체도 배당을 받으며 소멸하는 것이 원칙(소제주의)이다. 반면 유치권은 순위와 무관하게 경매절차에서 소제되지 않고 매수인에게 인수된다. 따라서 ③'丙의 경매신청으로 戊가 X건물을 매수하면 丁의 유치권을 제외한 모든 권리는 소멸한다'는 옳은 서술이다.

근저당권에서 채무자는 채권최고액을 초과하더라도 실제 채무 전액을 변제해야 말소를 청구할 수 있으나, 물상보증인은 자신의 책임 한도인 채권최고액만 변제하면 근저당권설정등기의 말소를 청구할 수 있다는 것이 판례이다. 따라서 물상보증인도 채무 전액을 변제해야 한다는 ②의 서술이 틀리다.

청약자가 일방적으로 '회답이 없으면 승낙한 것으로 본다'고 표시하더라도, 상대방의 침묵에 의사표시로서의 효력을 인정할 근거가 없으므로 상대방은 그 의사표시에 구속되지 않는다는 것이 통설·판례이다. 계약은 청약과 승낙의 합치로 성립하는 것이지 청약자가 일방적으로 정한 승낙 간주 조항만으로 상대방을 구속할 수 없으므로, ④의 서술이 틀리다.

제3자를 위한 계약에서 수익자(丙)는 계약의 당사자가 아니라 수익의 의사표시로 채권을 취득하는 자에 불과하므로, 낙약자(乙)의 채무불이행이 있더라도 계약해제권은 요약자(甲)에게만 인정되고 수익자에게는 인정되지 않는다는 것이 판례이다. 따라서 丙이 매매계약을 해제할 수 있다는 ③의 서술이 틀리다.

해제로 소멸하는 법률효과에 기초하여 해제 후 말소등기 전에 새로운 이해관계를 맺은 제3자는 민법 제548조 제1항 단서의 보호를 받을 수 있으나, 이때 보호되는 제3자는 해제 사실을 알지 못한 선의의 자에 한한다는 것이 판례이다. 따라서 선의ㆍ악의를 불문하고 보호된다는 ④의 서술이 틀리다.

계약금의 배액 상환은 매도인이 해약금 해제를 할 때 매도인이 지급하는 것이지 매수인이 임의로 청구할 수 있는 권리가 아니므로, '乙이 甲에게 계약금을 지급하였다면 乙은 그 배액의 반환을 청구할 수 있다'는 서술이 틀리다.

이행기 도래 전 매매목적물이 제3자에게 수용되어 甲의 소유권이전의무가 이행불능이 되면 甲에게 귀책사유가 없어 위험부담이 문제되나, 판례는 채권자(乙)가 채무자(甲)에게 이행불능으로 취득한 보상금청구권의 양도를 청구할 수 있는 대상청구권을 인정한다.

민법 제566조에 따라 매매계약에 관한 비용(측량비용 등 계약체결에 드는 비용)은 특별한 사정이 없으면 당사자 쌍방이 균분하여 부담하지만, 저당권 등 담보권 말소비용은 매도인이 부담해야 할 소유권이전의무 이행에 관한 비용으로서 균분 대상이 아니다. 따라서 담보권 말소비용까지 쌍방이 균분 부담한다는 ①의 서술이 틀리다.

민법 제572조에 따라 매매목적물인 권리의 일부가 타인에게 속하여 잔존 부분만으로는 매수하지 않았을 경우, 계약 전부를 해제할 수 있는 자는 선의의 매수인에 한하고 악의의 매수인에게는 대금감액청구권만 인정될 뿐 해제권은 인정되지 않는다. 따라서 악의의 매수인도 해제권을 행사할 수 있다는 ④의 서술이 틀리다.

교환계약은 당사자 쌍방이 금전 외의 재산권을 상호 이전하기로 약정하는 계약으로, 일방이 목적물의 가격 차액을 보충하기 위해 금전지급을 약정한 경우에도 그 계약의 성질은 여전히 교환계약이며, 보충금 부분에 대해서만 매매대금에 관한 규정이 준용될 뿐 매매계약이 되는 것은 아니다.
따라서 ③ "매매계약이 성립한다"는 서술이 틀렸다.
타인의 권리도 매매·교환의 목적으로 할 수 있어 甲과 乙의 교환계약은 유효하게 성립하고(①), 甲이 소유권을 이전할 수 없으면 담보책임에 따라 선의의 乙은 손해배상을 청구할 수 있으며(②), 교환도 유상계약이므로 하자담보책임이 준용되고(④), 목적물의 시가를 다소 높게 고지하는 것은 거래관행상 허용되는 범위로서 기망행위가 아니므로 사기를 이유로 취소할 수 없다(⑤).

계약해지권은 임대인과 임차인 쌍방 모두에게 인정될 수 있는 권리로, 예컨대 임차인의 차임연체 등 채무불이행 시 임대인이 해지권을 가지는 반면, 목적물의 일부 멸실 등으로 잔존 부분만으로 임차 목적을 달성할 수 없게 된 때에는 임차인도 해지권을 가진다.
이에 비해 임차권·비용상환청구권·부속물매수청구권은 임차인에게, 보증금반환채권은 임차인이 임대인에 대해 갖는 권리로서 일방에게만 인정되는 권리이다.

지상물매수청구권은 원칙적으로 임차인이 임대인에게 계약갱신을 청구하였으나 임대인이 이를 거절한 때에 행사할 수 있으나, 판례는 임대인의 해지통고로 기간의 정함이 없는 토지임차권이 소멸하는 등 임차인이 갱신을 청구할 여지 자체가 없는 경우에는 갱신청구 없이도 곧바로 매수청구권을 행사할 수 있다고 본다.
또한 임차인이 이미 지상물의 소유권을 타인에게 이전한 경우에는 더 이상 그 지상물에 대한 매수청구권을 행사할 당사자적격이 없다는 것이 판례이므로 ②는 옳은 지문이다.
매수청구권의 대상은 임대인의 동의 유무를 불문하고, 임대인에게 불리한 지상물 철거 약정은 임차인에게 불리한 강행규정 위반으로 무효이다.

무단전대의 경우 임대인과 전차인 사이에는 아무런 법률관계가 성립하지 않으므로, 임대차계약이 존속하는 동안에는 임차인이 여전히 목적물에 대한 적법한 사용수익권을 가지고 있어 전차인의 점유를 임대인에 대한 불법점유로 볼 수 없고, 따라서 임대인은 전차인에게 차임 상당의 손해배상을 청구할 수 없다는 것이 판례이다.
이와 달리 무단전대의 전차인은 임대인에게 전차권을 주장할 수 없어 임대인·임차인의 합의해지로도 대항할 수 있는 지위 자체가 없고, 전차인이 임대인에게 직접 차임지급의무를 부담하지도 않으며, 전차인에 대한 해지통지나 부속물매수청구권 규정도 적법한 전대차에만 적용되어 무단전대에는 적용되지 않는다.

주택임대차보호법은 주거용 건물의 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 그 적용을 배제하고 있으므로 ②의 서술은 틀렸다.
묵시적 갱신 시 존속기간은 2년으로 의제되고, 보증금 감액으로 사후에 소액임차인 요건을 충족하게 된 경우에도 특별한 사정이 없으면 소액임차인으로 보호되며, 대항력·확정일자를 갖춘 임차인은 대지만 경매되더라도 그 매각대금에서 우선변제를 받을 수 있고, 대항력 있는 임차인의 보증금반환채권이 가압류된 상태에서 주택이 양도되면 양수인이 임대인 지위와 함께 채권가압류의 제3채무자 지위도 승계한다는 것이 판례이다.

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률상 관리위원회의 위원은 규약에 다른 정함이 없으면 구분소유자 중에서 관리단집회의 결의로 선출하며, 전유부분을 점유하는 자(점유자)는 그 대상이 아니므로 ⑤는 틀렸다.
관리단은 규약으로 관리위원회를 둘 수 있고, 관리인은 매년 회계연도 종료 후 3개월 이내에 정기 관리단집회를 소집해야 하며, 관리인은 구분소유자가 아니어도 되고 임기는 2년의 범위에서 규약으로 정하며, 부정행위가 있으면 각 구분소유자가 법원에 해임을 청구할 수 있다는 점은 모두 옳다.

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률상 재건축 결의는 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 찬성으로 한다.

가등기담보 등에 관한 법률상 담보권자(채권자) 甲이 통지한 청산금의 평가액에 대하여는 채권자 자신은 다툴 수 없고, 채무자 등만이 정당한 청산금과 차액이 있음을 주장하여 다툴 수 있으므로 ②는 틀렸다.
甲은 담보권 실행을 위해 청산금의 평가액을 乙에게 통지하여야 하고, 乙은 그 금액에 묵시적으로 동의함으로써 청산금을 확정시킬 수 있으며, 담보권실행통지를 하지 않으면 청산금을 지급하더라도 가등기에 기한 본등기를 청구할 수 없고, 乙은 정당한 청산금을 지급받을 때까지 소유권이전등기 및 인도채무의 이행을 거절할 수 있다.

양도담보의 목적물이 멸실·훼손되면 그로 인해 소멸하는 것은 담보목적물에 대한 양도담보권뿐이고, 물상대위 등 별도의 법리로 처리될 뿐 그 원인이 된 피담보채권 자체가 함께 소멸하는 것은 아니므로 ③은 틀렸다.
甲이 乙에게 피담보채무를 전부 변제하면 저당권설정등기의 말소를 청구할 수 있고, 丙이 청산금을 지급하고 확정적으로 소유권을 취득하면 양도담보권은 소멸하며, 선순위 저당권자 乙의 담보권실행경매로 X건물이 매각되면 후순위인 丙의 양도담보권도 함께 소멸하고, 선의의 제3자 戊가 丙으로부터 소유권을 취득하면 甲은 그 등기의 말소를 청구할 수 없다.

甲이 매도인 丙과 매매계약을 체결하면서 명의수탁자 乙명의로 등기하는 이른바 3자간 등기명의신탁의 경우, 명의신탁약정과 그에 따른 乙명의의 등기는 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률에 의해 무효이므로 소유권은 여전히 매도인 丙에게 있고, 丙은 소유자로서 무효인 乙명의 등기에 대해 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기를 乙에게 청구할 수 있다.
甲은 명의신탁약정 자체가 무효이므로 이를 해지하거나 부당이득을 원인으로 乙에게 직접 등기이전을 청구할 수 없고, 배우자에 대한 특례는 법률혼 배우자에 한정되므로 사실혼 관계에 있는 甲과 乙 사이의 명의신탁약정은 여전히 무효이다.