17년 1회차

토지 용어 중 빈지(濱地)는 만조수위선과 지적공부에 등록된 토지 경계 사이에 있는, 소유권이 인정되지 않는 바닷가 토지를 뜻한다.
물에 의한 침식으로 수면 아래로 잠기거나 하천으로 변한 토지는 포락지(浦落地)라는 별개 용어에 해당하므로, ⑤ "빈지(濱地)는 물에 의한 침식으로 인해 수면 아래로 잠기거나 하천으로 변한 토지를 말한다."는 두 용어를 혼동한 틀린 지문이다.

워포드(L. Wofford)의 분류상 법률위험은 사업 인·허가 지연과 같이 시행사·시공사가 자체적으로 통제하기 어려운 위험에 해당하며, 이 위험을 줄이기 위해서는 이용계획(용도지역·지구 등)이 이미 확정된 토지를 매입하는 것이 유리하다고 설명된다.
따라서 ③ "사업 인·허가 지연위험은 시행사 또는 시공사가 스스로 관리할 수 있는 위험에 해당한다"는 법률위험의 통제 불가능한 성격과 반대되는 서술로 틀린 지문이다.

토지의 부증성은 토지의 물리적(절대적) 총량이 고정되어 있다는 특성으로, 지대·지가의 발생과 최유효이용의 근거가 된다.
그러나 물리적 공급이 고정되어 있어도 이용전환을 통한 용도적(경제적) 공급은 여전히 가능하므로, ⑤ "부증성으로 인해 이용전환을 통한 토지의 용도적 공급을 더 이상 늘릴 수 없다"는 부증성의 개념을 잘못 적용한 틀린 지문이다.

한국표준산업분류상 부동산 관리업은 주거용 부동산 관리업과 비주거용 부동산 관리업으로 구분되며, 사무용 건물 관리나 아파트 관리는 그 세부 예시에 포함된다.
반면 사업시설 유지·관리는 부동산업이 아닌 사업지원 서비스업 계통의 분류에 속하므로, ④가 부동산 관리업의 분류체계·세부 예시에 해당하지 않는 지문이다.

부동산마케팅의 가격전략에서 빠른 자금회수가 목적이고 지역구매자의 구매력이 낮은 경우에는 수요를 자극해 신속한 판매를 유도하는 저가전략을 사용하는 것이 일반적이다.
따라서 ⑤ "고가전략을 이용한다"는 이러한 상황에 맞는 가격전략과 반대되는 서술로 틀린 지문이다.

제시된 요건은 건축법령상 단독주택에 속하는 다중주택의 정의이다.
학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조이면서, 각 실별로 욕실은 둘 수 있으나 취사시설은 두지 않아 독립된 주거의 형태를 갖추지 않은 점이 핵심 표지이고, 여기에 1개 동의 주택으로 쓰는 바닥면적 합계 제한과 주택으로 쓰는 층수(지하층 제외) 3개 층 이하 요건이 더해진다.
따라서 ② 다중주택이며, 다가구주택은 각 세대가 취사시설을 갖춘 독립된 주거형태라는 점에서, 연립주택·다세대주택·기숙사는 공동주택이라는 점에서 구별된다.

효율적 시장 가설에서 과거·현재에 공표된 정보까지만 이미 가치에 반영된 시장은 준강성 효율적 시장이고, 공표 여부와 관계없이 모든 정보(미공개 정보 포함)가 이미 반영된 시장은 강성 효율적 시장이다.
①은 강성 효율적 시장에 대한 설명을 준강성 효율적 시장의 정의로 뒤바꿔 서술하여 틀린 지문이다.

공공재의 무임승차 문제와 외부효과는 시장실패의 대표적 원인이므로 정부의 시장개입 근거가 된다(ㄱ).
부동산조세는 누진적 과세 등을 통해 소득재분배 효과를 기대할 수 있고(ㄷ), 용도지역은 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적·효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 지정하는 것으로 국토의 계획 및 이용에 관한 법률의 정의와 일치한다(ㄹ).
반면 부(−)의 외부효과는 오염 등 외부불경제를 낳아 사회가 부담하는 비용을 증가시키므로 ㄴ이 틀리다.
따라서 ④ ㄱ, ㄷ, ㄹ이다.

임대료 상한(규제임대료)을 시장 균형가격보다 낮게 설정하면 수요량은 늘고 공급량은 줄어 초과수요(공급부족)가 나타나는 것이 임대료 규제의 일반적 효과이다.
따라서 ② "임대료 상한을 균형가격 이하로 규제하면 임대주택의 공급과잉현상을 초래한다"는 공급부족을 공급과잉으로 반대 서술한 틀린 지문이며, 규제임대료가 균형임대료보다 낮아야 저소득층의 주거비 부담완화 효과를 기대할 수 있다는 ④의 설명과 대비된다.

「공공토지의 비축에 관한 법률」상 토지비축사업은 지방자치단체가 아니라 한국토지주택공사(토지은행)가 국토교통부장관의 승인을 받아 비축토지를 취득·관리하는 방식으로 수행된다.
따라서 ⑤ "비축 토지는 각 지방자치단체에서 직접 관리하기 때문에 관리의 효율성을 기대할 수 있다"는 관리주체를 잘못 서술한 틀린 지문이다.

원금균등상환에서 매기 상환원금은 $\frac{5\text{억}}{20}=2{,}500\text{만원}$으로 일정하다.
9회차 이자는 8회 상환 후 잔액 $5\text{억}-2{,}500\text{만}\times8=3\text{억원}$에 대한 것이므로 $3\text{억}\times0.05=1{,}500\text{만원}$이고, 9회차 원리금은 2,500만 + 1,500만 = 4,000만원이다.
13회차 이자는 12회 상환 후 잔액 $5\text{억}-2{,}500\text{만}\times12=2\text{억원}$에 대한 것이므로 2억 × 0.05 = 1,000만원이다.
따라서 ① 4,000만원, 1,000만원이다.

토지처럼 공급의 가격탄력성이 0(완전비탄력적)인 경우 공급량을 조정할 수 없으므로 조세는 전부 공급자, 즉 토지소유자가 부담하게 되어 옳다. 부동산조세의 귀착(전가)은 상대적으로 비탄력적인 쪽이 조세를 더 많이 부담한다는 원리를 따른다.

나머지 지문은 틀리다.

• 재산세 부과는 보유비용 증가로 자가주택 수요를 오히려 감소시킨다.
• 취득세율 인하는 수요를 증가시킨다.
• 동결효과(lock-in effect)는 양도소득세 부담으로 소유자가 처분을 꺼려 오히려 공급이 줄어드는 현상이다.

허프모형의 점포 유인력은 $\frac{\text{매장면적}}{\text{거리}^{2}}$(공간마찰계수 2)이다.
A는 $\frac{500}{5^{2}}=20$, B는 $\frac{300}{10^{2}}=3$, C는 $\frac{450}{15^{2}}=2$이므로 A를 방문할 확률은 $\frac{20}{20+3+2}=0.8$, 즉 80%이다.
X지역의 월 할인점 총소비액은 $4{,}000\text{명}\times35\text{만원}=14\text{억원}$이므로 A의 추정매출액은 $14\text{억}\times0.8=11\text{억}\,2{,}000\text{만원}$이다.
따라서 ②이다.

리카도의 차액지대설은 비옥한 토지의 희소성과 수확체감현상으로 지대 발생을 설명하며 토지의 질적 차이에서 오는 임대료 차이로 본다(ㄱ).
마셜의 준지대는 단기적으로 공급량이 고정된, 토지와 유사한 성격의 생산요소에 귀속되는 일시적 소득을 말한다(ㄴ).
반면 ㄷ의 '한계지와 우등지의 생산비 차이'는 리카도의 차액지대 설명이고, ㄹ의 '거리에 따른 수송비 차이가 지대 차이를 낳는다'는 튀넨의 위치지대설이어서 학자와 이론이 서로 뒤바뀌어 있다.
따라서 옳은 것은 ① ㄱ, ㄴ이다.

순현재가치(NPV)는 현금유입의 현재가치에서 현금유출의 현재가치를 뺀 값으로 정의되며, 이 값이 0보다 클 때 투자안을 채택하므로 옳은 설명이다. 내부수익률(IRR)은 순현가를 0으로 만드는 할인율이고, 회수기간법에서는 회수기간이 가장 짧은 투자안을 선택하며, 수익성지수는 현금유입의 현재가치를 현금유출의 현재가치로 나눈 값이므로 나머지 지문은 틀리다.

순영업소득(NOI)은 유효총소득에서 영업경비를 차감하여 구하는 소득이지 영업외수입을 더하여 구하는 것이 아니므로 이 설명이 틀리다. 가능총소득은 단위면적당 임대료에 임대면적을 곱해 구하고, 유효총소득은 가능총소득에서 공실·불량부채를 차감하고 기타수입을 더해 구하며, 세전현금흐름은 순영업소득에서 부채서비스액을, 세후현금흐름은 세전현금흐름에서 영업소득세를 차감해 구하므로 나머지 지문은 옳다.

해리스(C. Harris)와 울만(E. Ullman)의 다핵심이론은 도시가 하나의 중심이 아니라 공업·소매·고급주택 등 여러 핵심을 축으로 성장하며, 도시가 성장할수록 핵심의 수가 증가하고 기능이 특화된다고 설명하므로 옳다.

버제스(E. Burgess)는 동심원이론에서 침입·경쟁·천이 과정을 통해 도시가 확장된다고 보았고, 호이트(H. Hoyt)는 교통망을 따라 부채꼴로 확대되는 선형이론을 제시했으므로 두 학자의 이론이 서로 뒤바뀌어 서술된 지문은 틀리다.

다세대주택 수요의 총변화율은 소득효과와 아파트가격에 의한 교차효과의 합이다.
소득탄력성이 0.6이고 가구소득이 10% 상승했으므로 소득효과는 $0.6\times10\%=6\%$이다.
총증가율 8%에서 이를 빼면 아파트가격 상승으로 인한 다세대주택 수요 증가분은 2%이고, 아파트가격은 5% 상승했으므로 교차탄력성은 $\frac{2\%}{5\%}=0.4$이다.
따라서 ④ 0.4이며, 값이 양(+)인 것은 두 재화가 대체관계임과 부합한다.

우하향하는 직선(선분) 형태의 수요곡선에서는 곡선상의 위치(측정지점)에 따라 가격탄력성이 서로 다르게 나타난다 — 가격이 높은 구간일수록 탄력적이고 낮은 구간일수록 비탄력적이므로 옳은 설명이다. 탄력성이 1보다 작은 비탄력적 구간에서는 가격이 상승할 때 오히려 전체수입이 증가하고, 대체재가 있으면 탄력적이 되며, 부동산 수요는 단기보다 장기로 갈수록 탄력적이 되고, 용도전환이 용이할수록 탄력성은 커지므로 나머지 지문은 틀리다.

세금부과로 인한 경제적 순손실(자중손실)은 수요·공급이 탄력적일수록 커지고 비탄력적일수록 작아진다. 공급이 완전비탄력적에 가까울수록 세금이 부과되어도 거래량이 거의 줄지 않아 자중손실이 작아지므로, '공급이 비탄력적일수록 커진다'는 이 지문이 틀린 설명이다.

나머지 지문은 모두 옳다.

• 공급이 비탄력적일수록 수요증가 시 가격이 더 크게 상승한다.
• 용도변경 제한이 강화될수록 공급은 비탄력적이 된다.
• 수요·공급이 모두 증가하면 균형량은 증가하고 균형가격의 등락은 증가폭에 따라 결정된다.
• 수요량은 구매의사와 능력을 갖춘 수요자가 구매하려는 수량이라는 정의이다.

주택공급의 변화(공급곡선 자체의 이동)는 가격 이외의 요인, 즉 주택건설업체수·건축비·기술·정책·기대 등에 의해 발생하고, 공급량의 변화(공급곡선상 이동)는 그 재화 자체, 즉 주택가격의 변동에 의해 발생한다.
① 공급변화요인으로 주택건설업체수의 증가(비가격요인), 공급량 변화요인으로 주택가격 상승(가격요인)을 제시해 두 개념을 올바르게 구분하고 있다.
나머지 보기는 공급변화요인 자리와 공급량 변화요인 자리에 정부정책·건축비·토지가격·임금·이자율·경기전망·규제완화 등 모두 비가격(공급변화)요인만 짝지어 놓아 구분이 틀렸다.

주택도시기금법령상 주택계정은 국민주택 규모 이하인 주택의 건설·구입·임차, 준주택의 건설·구입·임차, 국민주택을 건설하기 위한 대지조성사업 등에 대한 융자를 그 용도로 한다.
④ 국민주택규모 이상인 주택의 리모델링에 대한 융자는 이러한 지원 대상에 해당하지 않으므로 주택계정의 용도가 아니다.

균형은 수요량 = 공급량에서 성립한다.
t시점: $900-P=2P$ → $P=300$, $Q=600$.
변화 후: $1{,}500-P=2P$ → $P=500$, $Q=1{,}000$.
수요함수의 절편이 900에서 1,500으로 커져 수요가 증가했으므로 균형가격은 200 상승, 균형량은 400 증가한다.

ㄱ은 준공과 동시에 소유권이 국가·지방자치단체에 귀속되고 사업시행자에게 시설관리운영권을 인정하되, 국가 등이 그 시설을 임차하여 사용·수익하는 방식이므로 BTL(라)이다.
ㄴ은 소유권 귀속까지는 같으나 사업시행자가 시설관리운영권을 가지고 직접 운영해 수익을 얻는 방식이므로 BTO(마)이다.
따라서 ④ ㄱ : 라, ㄴ : 마가 된다. 임대료를 받는지(BTL) 이용료를 징수하는지(BTO)가 두 방식의 갈림길이다.

주택담보노후연금(주택연금)은 대출자가 담보로 제공한 주택에 저당권을 설정하는 방식으로 운영되어, 연금개시 시점에 주택소유권이 곧바로 연금지급기관으로 이전되지는 않는다.
부동산투자회사(REITs)와 조인트벤처는 지분금융에 해당하고, 원리금균등상환방식은 회차가 지날수록 매기상환액 중 원금상환액 비중이 커지며, 주택저당담보부채권(MBB)은 차입자의 채무불이행이 있어도 발행자가 투자자에게 원리금을 지급해야 하고, 다충저당증권(CMO)은 동일한 저당풀에서 상환우선순위와 만기가 다른 여러 증권을 발행할 수 있다는 설명은 모두 옳다.

③ 토지선매는 토지거래허가구역 안에서 토지거래계약의 허가신청이 있을 때 공익목적을 위해 사적 거래에 우선하여 국가·지방자치단체·한국토지주택공사 등이 그 토지를 협의매수할 수 있게 한 제도로, 옳은 설명이다.
① 도시개발사업·토지수용은 직접개입방식이지만 금융지원·보조금 지급은 간접개입방식이고, ② 개발이익의 일정액을 환수하는 것은 개발부담금이며 개발권양도제(TDR)는 규제로 제한된 개발권을 다른 토지로 이전·매매할 수 있게 하는 제도다.
④의 "구획정리하고 기반시설을 갖춰 이용가치가 높은 토지로 전환"은 토지구획정리사업(환지방식의 도시개발사업)에 대한 설명이고, ⑤의 "개발과 보전의 문제를 합리적으로 조정"은 토지적성평가제에 대한 설명이어서, ④·⑤ 모두 제도의 명칭과 내용이 어긋난다.

LTV 기준 한도는 $5\text{억원}\times50\%=2\text{억 }5{,}000\text{만원}$이다.
DTI 기준 연간 원리금상환액 한도는 $6{,}000\text{만원}\times40\%=2{,}400\text{만원}$이고, 저당상수가 0.1이므로 대출가능액은 $\frac{2{,}400\text{만원}}{0.1}=2\text{억 }4{,}000\text{만원}$이다.
두 기준을 모두 충족해야 하므로 한도는 작은 쪽인 2억 4,000만원이고, 기존 대출 7,000만원을 차감하면 추가 대출가능액은 1억 7,000만원이다.

부채서비스액(debt service)은 매기 지불하는 원금상환액과 이자지급액을 합한 금액을 의미하므로, 이자지급액을 제외한 원금상환액만을 부채서비스액이라고 한 설명은 틀렸다.
부채감당률은 순영업소득을 부채서비스액으로 나눈 배수이고, 대부비율 50%·연간 저당상수 0.1이면 부채서비스액은 부동산가치의 5%가 되어 부채감당률 2를 곱한 순영업소득은 가치의 10%, 즉 (종합)자본환원율 10%가 되므로 그 계산도 옳으며, 부채감당률이 1보다 작으면 순영업소득으로 부채서비스액을 감당할 수 없고 대출기관은 부채감당률이 높을수록 채무불이행 위험이 낮아 유리하다는 나머지 설명도 모두 옳다.

단순회수기간법은 할인하지 않은 순현금흐름의 누적액이 초기투자액과 같아지는 시점을 구한다.
누적 순현금흐름은 1기 3,000만원, 2기 5,000만원, 3기 7,000만원이므로 초기투자액 1억원(10,000만원)에 3,000만원이 부족하다.
4기 순현금흐름 6,000만원이 기간 중 균등하게 발생한다고 보면 $\frac{3{,}000}{6{,}000}=0.5\text{년}$이 추가로 필요하므로 회수기간은 3년 6개월이다.

위험조정할인율법은 장래 기대되는 소득을 현재가치로 환산할 때 위험이 큰 투자일수록 더 높은 할인율을 적용해 위험을 반영하는 방법이므로, 위험한 투자일수록 낮은 할인율을 적용한다는 설명은 틀렸다.
위험과 수익이 비례관계에 있다는 점, 평균분산결정법이 기대수익률의 평균과 분산으로 투자대안을 선택한다는 점, 보수적 예측방법이 수익 추계치를 하향 조정해 위험을 제거한다는 점, 민감도분석이 투입요소 변화가 결과치에 미치는 영향을 분석하는 기법이라는 점에 관한 나머지 설명은 모두 옳다.

부채비율은 지분(자기자본)에 대한 부채의 비율, 즉 부채/지분으로 정의되는데, ③ '부채비율은 부채에 대한 지분의 비율'은 이를 거꾸로 서술한 것이어서 틀린 설명이다.
① 채무불이행률(손익분기율), ② 대부비율(저당비율), ④ 총자산회전율, ⑤ 비율분석법의 한계에 관한 나머지 설명은 모두 통상적인 정의와 일치한다.

이미지 자료에 제시된 할인율은 연 7% 복리이므로 현재가치는 $PV = \dfrac{1\text{억원}}{(1.07)^5}$로 계산한다.
$(1.07)^5 \approx 1.4026$이므로 $PV \approx 7{,}130\text{만원}$이고, 만원 단위로 반올림하면 7,100만원이 된다.

자본환원율(종합환원율)은 순수익을 즉시 자본화하는 직접환원법에서 쓰는 개념이고, 지분배당률은 실제 현금수익의 배당 수준을 나타내는 지표일 뿐 할인현금흐름분석의 요구수익률(할인율)로 쓰이지 않으므로 ⑤가 틀린 설명이다.
① 장래 현금수지의 현재가치화, ② 과거·현재자료와 시장자료를 토대로 한 현금흐름 예측, ③ 영업소득과 지분복귀액을 함께 고려하는 점, ④ 순현가법·내부수익률법·수익성지수법이 할인현금흐름분석기법이라는 점은 모두 옳은 설명이다.

정액법의 매년 감가율은 $\dfrac{100\%-10\%}{30} = 3\%$이다.
거래사례가 인근 정상가격보다 20% 낮은(80% 수준) 가격에 거래되었으므로, 이를 정상수준으로 되돌리는 사정보정치는 $\dfrac{1}{0.8} = 1.25$이다.
따라서 순서대로 3, 1.25가 되어 ②가 정답이다.

부동산 가격공시제도상 표준주택은 단독주택만을 대상으로 선정하며, 공동주택은 표준주택 선정 절차 없이 국토교통부장관이 매년 공시기준일 현재의 공동주택가격을 직접 조사·산정하여 공시하므로, 표준주택 선정 대상에 공동주택을 포함시킨 ④는 틀린 설명이다.
① 도로상황이 표준지공시지가 공시사항에 포함되는 점, ② 이의신청이 타당할 때 조정 후 재공시하는 점, ③ 표준지로 선정된 토지는 개별공시지가 결정·공시를 생략할 수 있는 점, ⑤ 개별주택가격 산정시 표준주택가격과 주택가격비준표를 사용해 균형을 유지하는 점은 모두 옳은 설명이다.

냉·난방비 부담으로 시장 선호도가 떨어지는 것은 건물 내부 구성요소 간 결합이 최적 상태를 벗어난 결과이므로 균형의 원칙이, 후보지역분석을 통해 표준적 사용을 확인하는 것은 대상부동산이 주변 환경(인근지역의 표준적 사용)에 맞게 이용되어야 한다는 적합의 원칙이 각각 해당하므로, 순서대로 나열하면 균형의 원칙·적합의 원칙인 ①이 정답이다.

유효총소득은 가능총소득 5,000만원에서 공실손실상당액(5%) 250만원을 뺀 4,750만원이고, 순수익 산정시 공제하는 영업경비는 유지관리비(3%) 150만원과 화재보험료 100만원이다(부채서비스액은 저당지불액이라 순수익 계산에서 제외하고, 개인업무비는 부동산 자체의 수익이 아닌 사업경비이므로 마찬가지로 제외한다).
따라서 순수익은 4,750만원-250만원=4,500만원이고, 수익가액은 $\dfrac{4{,}500\text{만원}}{0.05} = 9\text{억원}$이 된다.

감정평가에 관한 규칙상 건설기계의 주된 평가방법은 원가법인데, ①은 이를 '거래사례비교법'이라고 하여 틀린 설명이다.
② 저작권과 ⑤ 광업재단의 주된 평가방법이 수익환원법인 점, ③ 건물이 원가법인 점, ④ 임대료가 임대사례비교법인 점은 모두 옳은 설명이다.

감가수정이란 재조달원가에서 물리적·기능적·경제적 감가요인에 해당하는 금액을 공제하여 기준시점의 가액을 적정화하는 작업인데, ⑤는 이를 재조달원가에 '가산'한다고 서술하여 틀렸다.
① 시장가치, ② 동일수급권, ③ 기준시점, ④ 적산법에 관한 나머지 정의는 감정평가에 관한 규칙상 정의와 일치한다.

재조달원가는 준공시점 신축공사비 8,000만원을 건축비지수로 시점수정한 값으로 $8{,}000\text{만원} \times \dfrac{125}{100} = 10{,}000\text{만원}$이다.
공장건물은 설비에 가까운 성격을 고려해 정률법으로 감가수정하며, 경과연수 2년(2015.9~2017.9)에 매년 잔가율 70%를 적용하면 적산가액은 $10{,}000\text{만원} \times 0.7^2 = 4{,}900\text{만원}$이 된다.

민법 제151조에 따르면 기성조건을 정지조건으로 한 법률행위는 조건 없는 법률행위로서 유효하고, 기성조건을 해제조건으로 하면 그 법률행위는 무효가 된다. 따라서 “① 기성조건을 정지조건으로 한 법률행위는 무효이다”는 틀린 설명이다.

판례상 무효인 등기를 유효한 등기로 전용(유용)하기로 하는 당사자 간 약정이 있으면 그때부터 유효한 등기로 취급되지만, 그 유용의 효력은 소급하지 않는다. 따라서 “① 소급하여 유효한 등기가 된다”는 틀린 설명이다.

민법 제132조는 무권대리행위의 추인을 무권대리인뿐 아니라 상대방에게도 할 수 있도록 하고, 다만 무권대리인에게만 추인한 경우 상대방이 그 사실을 알기 전까지는 상대방에게 대항하지 못한다고 규정한다. 즉 乙과 계약을 체결한 丙도 甲의 추인의 상대방이 될 수 있으므로, “② 丙은 甲의 추인의 상대방이 될 수 없다”는 틀린 설명이다.

상대방 없는 단독행위(예: 소유권의 포기 등)에 대한 무권대리는 표현대리·추인의 법리가 적용될 여지가 없어 확정적으로 무효인 것이 원칙이다. 따라서 “③ 본인의 추인 여부와 관계없이 확정적으로 유효하다”는 틀린 설명이다.

판례에 따르면 주택법상 전매행위 제한규정은 단속규정으로 보아 이를 위반한 전매약정이라도 사법상 효력까지 부인되지는 않아 유효하다고 본다. 이에 비해 통정허위표시(① 매매계약), 관할관청 허가 없는 학교법인 기본재산 처분(③), 도박채무 변제를 위한 양도계약(④), 공무원에 대한 청탁 대가 약정(⑤)은 모두 무효로 판단되므로, 무효가 아닌 것은 “② 주택법의 전매행위제한을 위반하여 한 전매약정”이다.

조건을 붙이는 것이 허용되지 않는 법률행위(조건과 친하지 않은 행위)에 조건을 붙이면 원칙적으로 법률행위 전체가 무효가 되며, 조건만을 따로 분리하여 무효로 하고 나머지 부분을 유효로 유지시킬 수는 없다. 따라서 “③ 그 조건만 분리하여 무효로 할 수 있다”는 틀린 설명이다.

불공정한 법률행위(민법 제104조)가 대리인에 의하여 행해진 경우, 판례는 경솔·무경험은 대리인을 기준으로, 궁박은 본인의 상태를 기준으로 판단한다고 본다. 따라서 “④ 법률행위가 대리인에 의하여 행해진 경우, 궁박 상태는 대리인을 기준으로 판단하여야 한다”는 틀린 설명이다.

저당권과 같은 제한물권의 설정은 원소유자의 권리 위에 새로운 권리를 만들어 붙이는 것이므로 설정적 승계에 해당하고, 권리 자체가 그대로 옮겨가는 이전적 승계가 아니다. 따라서 “① 저당권의 설정 - 이전적 승계”는 서로 잘못 짝지어진 것이다.

매도인의 배임행위에 적극 가담하여 이루어진 丙 명의의 이중매매 등기는 반사회적 법률행위(민법 제103조)로서 절대적으로 무효이므로, 이후 그 부동산을 매수한 자가 선의라 하더라도 유효를 주장하며 소유권을 취득할 수 없다. 따라서 “⑤ 丁은 甲과 丙의 매매계약의 유효를 주장할 수 있다”는 틀린 설명이다.

판례상 상대방이 표의자의 착오를 알면서 이를 이용한 경우에는 표의자에게 중대한 과실이 있더라도 신의칙에 반하는 상대방의 태도를 이유로 착오에 의한 취소가 허용된다. 따라서 “④ 중대한 과실이 있는 표의자는 착오에 의한 의사표시를 취소할 수 없다”는 틀린 설명이다.

전세권 존속기간이 만료되면 전세권의 용익물권적 권능은 당연히 소멸하고, 전세금반환채권을 담보하는 담보물권적 권능만 남는다는 것이 판례의 입장이므로 ⑤가 옳다. 전세금은 반드시 현실적으로 수수될 필요가 없고 기존의 채권으로 갈음할 수 있으며(① 틀림), 건물전세권의 법정갱신은 법률규정에 의한 물권변동이므로 등기 없이도 제3자에게 대항할 수 있다(② 틀림). 건물전세권자와 인지소유자 사이에는 상린관계 규정이 준용된다(④ 틀림).

지역권은 요역지의 이용에 종속하는 권리이므로, 요역지에 대해 소유권이 아닌 지상권·전세권·임차권 등 이용권을 가진 자도 그 편익을 위해 통행지역권을 시효취득할 수 있다는 것이 판례이다. 따라서 '지상권자는 인접한 토지에 통행지역권을 시효취득할 수 없다'는 틀린 설명이다.

나머지는 모두 옳다.

• 승역지에 수개의 용수지역권이 설정된 경우 후순위 지역권자는 선순위 지역권자의 용수를 방해하지 못한다.
• 지역권은 요역지와 분리하여 양도·처분할 수 없다.
• 요역지 공유자 1인에 의한 지역권 소멸시효의 정지·불소멸은 다른 공유자에게도 효력이 있다.

점유자가 지출한 필요비는 원칙적으로 전액 상환청구할 수 있고, 그 지출가액의 증가가 현존하는 경우에 한해 상환청구할 수 있는 것은 유익비이다. 따라서 필요비에 유익비의 요건을 붙인 설명이 틀리다.

• 선의의 점유자는 점유물의 과실을 취득한다.
• 점유물반환청구권은 침탈된 날로부터 1년 내에 행사해야 한다.
• 점유자는 방해예방이나 손해배상의 담보를 청구할 수 있다.
• 소유의 의사 없는 점유자(타주점유자)는 자신의 책임 있는 사유로 점유물이 멸실되면 선의라도 손해 전부를 배상해야 한다.

민법상 점유권에 기인한 소는 본권에 관한 이유로 재판하지 못한다고 규정하므로, 재판할 수 있다고 서술한 ①이 틀리다. 점유자는 소유의 의사로 선의·평온·공연하게 점유한 것으로 추정되고(②), 전후 양 시점에 점유한 사실이 있으면 그 사이의 점유는 계속된 것으로 추정되며(③), 점유자가 점유물에 대해 행사하는 권리는 적법하게 보유한 것으로 추정된다(④). 전세권·임대차 등으로 타인에게 물건을 점유하게 한 자는 간접점유권을 가진다(⑤).

지상권이 저당권의 목적인 경우, 지료 연체를 이유로 한 지상권소멸청구는 저당권자에게 통지한 후 상당한 기간이 경과해야 효력이 생기며 통지 즉시 효력이 발생하는 것은 아니므로 이 설명이 틀리다.

• 지상권은 건물 기타 공작물이 없더라도 장래의 소유를 위해 유효하게 설정될 수 있다.
• 지상권자는 설정자의 의사에 반해서도 자유롭게 지상권을 양도할 수 있다.
• 상하의 범위를 정한 구분지상권도 인정된다.
• 지상권 소멸 시 설정자의 매수청구에 지상권자는 정당한 이유 없이 거절하지 못한다.

공유물에 마쳐진 제3자 명의의 원인무효등기 전부의 말소를 구하는 것은 공유물의 현상을 유지하는 보존행위에 해당하므로, 공유자 1인이 단독으로 청구할 수 있다는 것이 판례이다. 이를 부정한 설명이 틀리다.

• 점유권은 상속에 의해 상속인에게 이전된다.
• 등기가 원인 없이 말소되어도 물권 자체의 효력에는 영향이 없다.
• 완성 전에 마친 보존등기라도 그 후 건물이 완성되면 등기는 유효하다.
• 적법·유효한 등기로 소유권을 취득해 점유하는 경우 그 점유를 굳이 취득시효의 기초로 볼 필요가 없다는 것도 판례의 입장이다.

공유물의 사용·수익은 지분의 비율로 공유물 전체에 미치는 것이어서, 협의 없이 지분에 상응하는 특정 부분을 배타적으로 사용·수익할 권리가 인정되는 것은 아니므로 乙이 X토지 면적의 2/5 특정 부분을 배타적으로 사용·수익할 수 있다는 설명이 틀리다.

• 과반수지분권자인 甲이 협의 없이 임대한 것은 적법한 관리행위이므로 소수지분권자 乙은 인도를 청구할 수 없고, 그로부터 임차한 丙은 乙에게 부당이득반환의무를 지지 않는다.
• 반대로 소수지분권자 乙이 협의 없이 임대한 것은 부적법한 관리행위이므로 甲은 丙에게 인도를 청구할 수 있다.
• 甲이 공유물 전부를 처분해도 자신의 지분 범위 내에서는 등기가 유효하다.

관습상의 법정지상권은 법률규정에 의한 물권취득이므로 등기 없이 성립하고, 이후 토지가 제3자에게 양도되더라도 지상권자는 그 물권을 새로운 토지소유자에게 주장할 수 있다는 것이 판례이다. 따라서 乙이 丁에게 주장할 수 없다고 서술한 설명이 틀리다.

• 乙은 등기 없이 관습상 법정지상권을 취득한다.
• 지상권 등기 없이 건물을 丙에게 처분한 상태에서도 甲은 丙에게 토지 사용에 대한 부당이득반환을 청구할 수 있으나, 건물철거 및 토지인도청구는 신의성실의 원칙상 허용되지 않는다.
• 丙이 경매로 건물소유권을 취득한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 등기 없이도 관습상 법정지상권을 취득한다.

민법 제256조는 부동산 소유자가 부합물의 소유권을 취득하되 타인의 권원에 의하여 부속된 것은 예외로 정한다.
ㄱ은 지상권이라는 권원에 기한 부속이므로 지상권자 소유가 되고, ㄷ은 권원 없이 식재한 수목이므로 토지에 부합해 토지소유자에게 속한다. ㄴ의 농작물은 판례상 권원 없이 경작했더라도 성숙한 이상 경작자의 소유로 인정된다.
반면 ㄹ은 권원에 기한 증축이라도 구조상·이용상 독립성이 없으면 기존 건물에 부합해 건물소유자에게 귀속되므로 틀리다. 따라서 ③ ㄱ, ㄴ, ㄷ이 옳다.

저당권은 담보물권의 부종성에 따라 그 담보한 채권과 분리하여 양도하거나 다른 채권의 담보로 제공할 수 없으므로 ②가 틀리다. 지상권도 저당권의 객체가 될 수 있고(①), 피담보채권이 소멸시효 완성으로 소멸하면 저당권도 함께 소멸하며(③), 저당권의 효력은 특별한 사정이 없는 한 저당부동산의 종물에도 미친다(④). 저당물의 제2취득자가 유익비를 지출한 경우 그 부동산의 경매대가에서 우선상환을 받을 수 있다(⑤).

민법상 경계선 부근에 건축할 때는 경계로부터 반 미터(0.5m) 이상의 거리를 두어야 하며, 이를 위반한 경우 인접지 소유자는 원칙적으로 건축의 변경이나 철거를 청구할 수 있으나, 건축에 착수한 후 1년이 경과하거나 건물이 완성된 후에는 손해배상만 청구할 수 있고 철거는 청구할 수 없다.
따라서 ⑤ '건물이 완성된 후에도 건물의 철거를 청구할 수 있다'는 틀린 설명이다.
인접지 수목뿌리가 경계를 넘은 경우 임의로 제거할 수 있다는 ①, 주위토지통행권자가 통로개설·유지비용을 부담한다는 ②, 통행방해물의 철거의무를 통행지 소유자가 부담한다는 ③, 경계에 설치된 담의 공유추정과 분할청구 제한을 다룬 ④는 모두 옳은 설명이다.

유치권은 물권이므로 목적물의 소유자가 변경(양도)되더라도 유치권 자체는 소멸하지 않고 새로운 소유자에게도 그대로 주장할 수 있다.
따라서 ⑤ '소유자의 목적물 양도'는 유치권의 소멸사유가 아니다.
반면 포기(①), 유치권의 존속요건인 점유의 상실(②), 목적물의 전부멸실(③), 부종성에 따른 피담보채권의 소멸(④)은 모두 유치권의 소멸사유에 해당한다.

선순위 근저당권의 피담보채권이 확정되지 않은 상태에서 후순위 근저당권자의 신청으로 경매가 개시된 경우, 판례는 선순위 근저당권의 피담보채권은 매수인이 매각대금을 완납한 때 확정된다고 본다.
경매개시결정이나 매각허가결정 시점이 아니라 대금완납 시점을 기준으로 하는 것은, 그 전까지 계속 발생하는 이자 등 채권도 담보범위에 포함되기 때문이다.

甲은 乙 소유의 구분건물 201호, 202호 전체를 하나의 계약으로 수리하였으나 201호만을 점유하고 있다. 이처럼 하나의 계약에서 발생한 공사대금채권에 관하여 그 중 일부 목적물만을 점유하는 경우, 유치권은 점유하는 201호에 대해서만 성립하지만 그 피담보채권은 201호·202호 전체의 공사대금으로 인정될 수 있다(①).
반면 甲이 점유하지 않는 202호에는 유치권 자체가 성립하지 않으므로 202호에 대한 경매신청은 불가능하고(②), 유치권자는 우선변제권이 없어 매각대금에서 우선변제를 받지 못하며(③), 유치권자가 소유자의 승낙 없이 목적물을 임대한 경우 소유자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있고(④), 그 무단임차인은 소유자에게 임대차의 효력을 주장할 수 없다(⑤).

민법상 교차청약(당사자 간에 동일한 내용의 청약이 서로 행해진 경우)은 두 청약을 발송한 때가 아니라 상대방에게 모두 도달한 때 계약이 성립한다.
따라서 ③이 틀린 설명이다.
청약이 승낙만으로 계약이 성립하는 구체적·확정적 의사표시여야 한다는 ①, 아파트 분양광고가 원칙적으로 청약의 유인에 해당한다는 ②, 조건부 승낙은 청약의 거절과 동시에 새로운 청약으로 본다는 ④, 청약시 부작위를 승낙으로 본다는 뜻을 표시하더라도 상대방을 구속하지 못한다는 ⑤는 모두 옳은 설명이다.

임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도한 경우에도 양수인과의 임차권 양도계약(채권계약) 자체는 당사자 사이에서 확정적으로 유효하다. 임대인의 동의는 그 양도로 임대인에게 대항하기 위한 요건일 뿐 계약의 효력요건이 아니므로, '유동적 무효'라는 개념은 적용되지 않는다.
따라서 ②가 틀린 설명이다.
乙은 丙에게 甲의 동의를 받아 줄 의무를 부담하고(①), 무단양도에도 불구하고 임대차관계는 존속하므로 甲은 乙에게 차임을 청구할 수 있으며(③), 배우자 등 가족 간의 임차권 양도처럼 임대인에 대한 배신적 행위로 볼 수 없는 특별한 사정이 있으면 해지권이 제한되고(④), 동의를 받은 적법한 양도의 경우 이미 발생한 연체차임채무는 특약이 없는 한 양수인에게 이전되지 않는다는 ⑤는 모두 옳다.

제3자를 위한 계약에서 낙약자는 요약자와의 계약(기본관계)에서 발생한 항변사유로 수익자에게 대항할 수 있다.
따라서 '대항할 수 없다'고 한 ③이 틀린 설명이다.
수익자는 계약당사자가 아니므로 해제권이나 해제로 인한 원상회복청구권을 갖지 못한다는 ①, 수익의 의사표시를 한 수익자가 낙약자에게 직접 이행을 청구할 수 있다는 ②, 채무자와 인수인 간의 병존적 채무인수를 제3자를 위한 계약으로 볼 수 있다는 ④, 제3자에 대한 채권의 면제계약도 제3자를 위한 계약에 준하여 유효하다는 ⑤는 모두 옳은 설명이다.

수량을 지정한 매매에서 실제면적이 부족한 경우, 선의의 매수인은 부족분에 대한 대금감액을 청구할 수 있다.
따라서 '청구할 수 없다'고 한 ①이 틀린 설명이다.
악의의 매수인은 담보책임을 주장할 수 없어 손해배상을 청구하지 못한다는 ②, 권리행사기간이 매수인이 사실을 안 날로부터 1년 이내라는 ③, 수량지정매매의 미달부분에 대해서는 담보책임 규정이 우선 적용되어 계약체결상의 과실책임을 별도로 물을 수 없다는 ④, 잔존부분만으로는 매수하지 않았을 사정이 있으면 선의의 매수인이 계약 전부를 해제할 수 있다는 ⑤는 모두 옳은 설명이다.

매도인의 하자담보책임은 무과실책임이지만, 판례는 손해배상의 범위를 정할 때 과실상계의 법리를 유추적용하여 하자의 발생 및 확대에 가공한 매수인의 잘못을 참작할 수 있다고 본다.
따라서 참작할 수 없다고 한 ⑤가 틀린 설명이다.
법령상 제한으로 건축이 불가능한 경우도 매매목적물의 하자에 해당한다는 ①, 하자담보책임에 따른 해제권 행사기간이 제척기간이라는 ②, 그와 별개로 손해배상청구권은 소멸시효의 대상이 될 수 있다는 ③, 매도인이 하자를 알고도 고지하지 않고 담보책임 면제특약을 맺은 경우 그 책임을 면할 수 없다는 ④는 모두 옳은 설명이다.

임대차계약은 당사자 쌍방이 서로 대가적 의미를 갖는 채무를 부담하는 쌍무계약이면서 서로 대가적 출연을 하는 유상계약이다.
따라서 ⑤가 옳다.
매매계약은 낙성계약이지 요물계약이 아니고(①), 중개계약은 민법이 규정하지 않는 비전형계약이며(②), 교환계약은 무상이 아니라 유상계약이고 계속적 계약도 아니며(③), 증여계약은 유상이 아니라 무상계약이다(④).

교환계약에서 일방이 목적물 가액 차액인 보충금 지급에 갈음하여 상대방으로부터 이전받을 목적물의 저당권 피담보채무를 이행인수하기로 약정한 경우, 판례는 특별한 사정이 없는 한 채무인수인이 보충금을 제외한 나머지 재산권(X건물)의 소유권을 이전함으로써 교환계약상 의무를 이행한 것으로 본다.

다만 甲이 인수채무를 이행하지 않아 실질적으로 보충금을 지급하지 않은 것으로 평가되는 특별한 사정이 있다면 乙은 손해배상을 청구하거나 계약을 해제할 수 있으므로, '乙이 그 피담보채무를 변제하였더라도 乙은 교환계약을 해제할 수 없다'는 설명은 옳지 않다.

계약금의 일부만 지급된 상태에서 매도인이 해제하려는 경우, 판례는 실제 교부받은 금액이 아니라 당사자가 약정한 계약금 전액을 기준으로 그 배액을 상환하여야 한다고 보므로, '매도인은 실제 받은 일부금액의 배액을 상환하고 매매계약을 해제할 수 있다'는 설명은 틀리다.

나머지 설명은 모두 옳다.

• 계약금 포기에 의한 해제는 채무불이행 해제가 아니므로 손해배상청구권이 발생하지 않는다.
• 계약금계약은 매매 등 본계약에 부수하는 종된 계약이다.
• 위약금 특약이 있어야만 계약금이 위약금의 성질을 가진다.
• 계약금 해제권을 정한 민법 규정은 임의규정이라 당사자 합의로 배제할 수 있다.

당사자 일방 또는 쌍방이 수인인 경우 계약의 해제·해지는 그 전원으로부터 또는 전원에 대하여 하여야 한다는 해제권의 불가분성이 원칙이므로, '당사자 쌍방이 수인인 경우 그 1인에 대하여 하더라도 효력이 있다'는 설명은 틀리다.

나머지 설명은 모두 옳다.

• 이행의 최고는 반드시 기간을 명시할 필요가 없다.
• 해제는 손해배상청구에 영향을 주지 않는다.
• 정기행위 불이행시에는 최고 없이 해제할 수 있다.
• 상대방의 이행 가능 여부는 계약해제 시를 기준으로 판단한다.

매매의 일방예약은 상대방이 매매를 완결할 의사를 표시하는 때에 매매의 효력이 생기므로 ②가 옳다. 일방예약은 채권계약이고(① 물권계약이라는 설명은 틀림), 예약완결권 행사기간(제척기간) 도과 여부는 법원의 직권조사사항이며(③은 틀림), 목적물이 멸실되어 이행불능이 되면 예약완결권을 행사할 수 없고(④는 틀림), 행사기간을 약정하지 않은 경우 예약이 성립한 날로부터 10년 내에 행사하여야 한다(⑤는 5년이라 틀림).

이 문항은 출제 당시 법령을 기준으로 한 문항입니다. 이후 관련 규정이 개정되어 현행 기준과 다를 수 있으니, 시험을 준비하실 때는 최신 법령을 함께 확인하시기 바랍니다.

보증금 6억원은 상가건물임대차보호법이 정한 환산보증금 기준을 넘는 임대차여서, 대항력·계약갱신요구권·권리금 관련 규정만 적용되고 우선변제권 규정은 적용되지 않는다. 따라서 X건물이 경매로 매각되어도 甲은 보증금을 일반채권자보다 우선하여 변제받을 수 없으므로 ⑤ "보증금에 대해 일반채권자보다 우선하여 변제받을 수 있다"는 설명은 틀리다. 같은 이유로 우선변제권을 전제로 하는 임차권등기명령도 신청할 수 없고(④), 임대차기간을 1년으로 보면서 임차인만 그보다 짧은 기간의 유효를 주장할 수 있게 한 최단존속기간 규정 역시 적용되지 않아 민법에 따라 6개월 약정이 그대로 유효하므로 임대인 乙도 그 기간의 유효를 주장할 수 있다(②). 계약갱신요구권은 환산보증금을 초과하는 임대차에도 적용되어 최초 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위에서 행사할 수 있고(①), 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다(③).

甲이 임차하기 전 이미 乙의 저당권이 설정되어 있었으므로 乙의 저당권이 말소기준권리가 되고, 저당권은 경매로 부동산이 매각되면 순위와 무관하게 소멸하는 것이 원칙이므로 '乙의 저당권은 소멸한다'가 옳다.

甲의 대항요건은 선순위 저당권보다 늦어 대항력이 없다.

• 매수인 戊는 임대인 丙의 지위를 승계하지 않는다(틀림).
• 甲은 보증금 전액을 받을 때까지 임대차 존속을 주장할 수 없다(틀림).
• 甲의 확정일자도 乙의 저당권보다 늦어 甲이 乙보다 우선변제받을 수 없다(틀림).
• 甲의 확정일자는 丁의 저당권보다는 앞서므로 丁이 甲보다 우선변제받을 수도 없다(틀림).

배우자 간 명의신탁으로서 조세포탈 등의 목적이 없어 명의신탁약정과 등기가 유효한 경우, 대내적으로는 甲이, 대외적으로는 등기명의자 乙이 소유자가 된다. 이러한 명의신탁에서 대외적 소유권은 乙에게 있으므로 신탁자 甲은 불법점유자 丁에 대해 직접 소유물반환청구권을 행사할 수 없고 乙의 권리를 대위행사할 수 있을 뿐이어서, 甲이 직접 丁에게 소유물반환청구권을 행사할 수 있다는 설명이 틀리다.

• 乙의 소유권 주장: 명의신탁이 유효하므로 乙은 甲에 대해 소유권을 주장할 수 없다(옳음).
• 甲의 丙에 대한 매도: 甲의 처분은 자기 소유물의 매매이므로 타인권리매매가 아니다(옳음).
• 배신행위 적극가담: 丙이 乙의 배신행위에 적극가담하여 매수하면 그 계약은 반사회질서 법률행위로 무효이다(옳음).
• 丙의 소유권 취득: 그러한 사정이 없다면 등기명의자 乙로부터 매수한 丙은 유효하게 소유권을 취득한다(옳음).

가등기담보 등에 관한 법률상 채권자는 채무자에게 청산금 평가액을 통지하고 2개월의 청산기간이 지나야 담보목적부동산의 소유권을 취득할 수 있으므로, 甲이 청산기간이 지나기 전에 가등기에 의한 본등기를 마치면 그 본등기는 무효이다.

• 채무변제의무와 가등기말소의무: 채무자의 채무변제의무는 채권자의 가등기말소의무보다 선이행되어야 하므로 두 의무는 동시이행관계가 아니다.
• 청산금 권리 양도: 채무자 乙이 청산기간이 지나기 전에 한 청산금에 관한 권리의 양도나 그 밖의 처분은 후순위권리자 丙에게 대항하지 못하므로 대항할 수 있다고 한 것은 틀리다.
• 丙의 경매청구: 후순위권리자는 청산기간에 한정하여 자신의 피담보채권 변제기가 도래하기 전이라도 경매를 청구할 수 있으므로 청산기간이 지나면이라고 한 것은 시점이 어긋난다.
• 경매 후 가등기담보권 존속: 담보가등기는 경매절차에서 저당권으로 취급되어 부동산의 매각으로 소멸하므로 틀리다.

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률상 재건축 결의는 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상의 결의로 하도록 정하고 있어 ①이 정답이다. 나머지는 이보다 완화된 결의요건을 정하고 있는데, 규약의 설정·변경·폐지는 구분소유자 및 의결권 각 4분의 3 이상(④), 공용부분의 변경은 각 3분의 2 이상(②)이며, 구분소유권의 경매청구 및 전유부분 사용금지의 청구도 5분의 4에는 미치지 않는 낮은 요건을 정하고 있다(③,⑤).

임차인이 경매절차에서 스스로 매수인이 되어 목적 주택의 소유권을 취득하면 임대인 지위와 임차인 지위가 같은 사람에게 귀속되어 임대차관계는 혼동으로 소멸한다. 따라서 임차인은 더 이상 임대인에게 별도로 보증금반환을 청구할 수 없으므로, 보증금반환을 청구할 수 있다는 설명이 틀리다.

• 임차권의 상속: 임차권은 재산권으로 상속인에게 상속된다.
• 대지의 환가대금: 우선변제권은 건물뿐 아니라 대지의 환가대금에도 미친다.
• 묵시적 갱신: 묵시적 갱신의 경우 존속기간은 2년으로 본다.
• 가압류 후 주택 양도: 보증금반환채권이 가압류된 후 주택이 양도되면 보증금반환채무도 양수인에게 이전되므로, 가압류채권자는 양도인이 아닌 양수인에 대하여만 가압류의 효력을 주장할 수 있다.