18년 1회차

토지는 자연물이므로 생산비나 노동을 아무리 투입해도 물리적인 총량을 인위적으로 늘릴 수 없는데, 이러한 성질을 부증성(비생산성)이라 한다.
부증성은 토지공급이 가격에 반응하여 늘어날 수 없다는 점, 최유효이용의 필요성, 집약적 토지이용의 근거 등 여러 논의와 함께 언급되는 토지의 대표적인 자연적 특성이다.

택지는 주거·상업·공업용지 등의 용도로 이용되고 있거나 그 용도로 조성된 토지이므로 ㄱ은 옳다.
ㄴ의 '용도상 불가분의 관계에 있는 2필지 이상의 일단의 토지'는 일단지의 정의이고, 획지는 인위적·자연적·행정적 조건에 의해 다른 토지와 구별되는 가격수준이 유사한 이용 단위의 토지를 말한다.
ㄷ의 설명은 표준지의 정의로, 표본지는 지가변동률 조사·산정의 대상으로 선정된 토지이다. ㄹ의 설명은 후보지의 정의로, 이행지는 택지지역·농지지역·임지지역 각 지역 내부에서 세분된 용도가 바뀌고 있는 토지이다.
따라서 옳은 것은 ① ㄱ이다.

건물은 우리 민법상 토지와는 별개의 독립한 부동산으로 취급되어 토지등기부와 별도로 소유권 등기의 대상이 되므로, ⑤ '토지의 정착물 중 토지와 독립된 물건으로 취급되는 것은 없다.'는 설명은 틀리다.
토지소유자는 법률의 범위 내에서 소유물을 사용·수익·처분할 권리가 있고, 토지소유권은 정당한 이익이 있는 범위 내에서 토지의 상하에 미치며, 부동산의 소유권 변동은 등기로 공시된다는 나머지 지문은 모두 옳다.

시행사의 사업성은 분양수입이 늘거나 사업비가 줄 때 개선된다.
인·허가 시 용적률의 증가는 분양 가능한 연면적을 늘려 분양수입을 키우므로 유일한 긍정적 요인이다.
반면 공사기간 연장(금융·관리비 증가), 대출이자율 상승(금융비용 증가), 초기 분양률 저조(자금회수 지연과 미분양 부담), 매수예정 사업부지가격 상승(토지매입비 증가)은 모두 사업성에 부정적이다.
따라서 긍정적 요인은 ① 1개이다.

민간임대주택에 관한 특별법령상 위탁관리형 주택임대관리업자가 위탁받아 수행할 수 있는 업무는 임대차계약의 체결·갱신, 임차인의 입주·명도, 임대료의 부과·징수, 시설물의 유지·보수·개량 등 임대차 관리에 관한 사무로 한정되며, 임차인에 대한 대출알선은 이러한 업무 범위에 포함되지 않는다.
나머지 지문인 ②임대차계약의 체결·갱신, ③임차인의 입주·명도, ④임대료의 부과·징수, ⑤시설물 유지·개량은 모두 위탁관리형 주택임대관리업자의 업무에 해당한다.

ㄱ은 토지소유자가 토지소유권을 그대로 보유한 채 개발업자에게 사업시행만 맡기고 개발업자는 수수료를 받는 사업위탁(수탁)방식이다.
ㄴ은 토지소유자가 형식적 소유권을 신탁회사에 이전하고 신탁회사가 사업주체가 되어 개발·공급한 뒤 수익을 배분하는 신탁개발방식이다.
따라서 ②이며, 등가교환방식은 토지소유자가 토지를 제공하고 개발업자가 공사비를 부담하여 완성된 건물과 토지를 지분비율로 나누어 갖는 방식이라는 점에서 구별된다.

수요·공급함수를 가격(P) 기준으로 정리하면, A시장은 Q_d=100-P에서 P=100-Q_d(수요 기울기 $|dP/dQ_d|=1$), 2Q_s=-10+P에서 P=2Q_s+10(공급 기울기 $|dP/dQ_s|=2$)로, 수요 기울기가 공급 기울기보다 완만하여 수렴형이 된다.
B시장은 Q_d=500-2P에서 P=250-0.5Q_d(수요 기울기 $0.5$), 3Q_s=-20+6P에서 P=0.5Q_s+20/6(공급 기울기 $0.5$)로 두 기울기가 같아 순환형이 된다.
또한 A가격이 5% 상승할 때 B수요가 4% 하락하였다는 것은 교차탄력성이 음수라는 의미이므로, A와 B는 보완재 관계에 있다.

수요의 가격탄력성이 완전탄력적(수요곡선이 수평)이면 가격이 조금만 변해도 수요량이 무한히 변화하는 것이며, 가격 변화와 무관하게 수요량이 고정되는 경우는 오히려 완전비탄력적(수요곡선이 수직)이므로 ① 지문은 틀렸다.
공급탄력성이 0이면 완전비탄력적이라는 점, 비탄력적일 때 수요량 변화율이 가격 변화율보다 작다는 점, 수직인 수요곡선이 완전비탄력적이라는 점, 공급이 탄력적일 때 공급량 변화율이 가격 변화율보다 크다는 점은 모두 탄력성의 기본 정의에 부합하는 옳은 설명이다.

주택공급이 탄력적일수록 수요 증가에 따른 가격 상승폭은 오히려 작아지고 그 대신 거래량 증가폭이 커지므로, ④ '주택수요가 증가하면 주택공급이 탄력적일수록 균형 가격이 더 크게 상승한다'는 설명은 틀렸다.
수요와 공급이 모두 증가하면 균형거래량이 증가한다는 점, 수요가 완전탄력적일 때 공급 증가는 가격을 변화시키지 않고 거래량만 늘린다는 점, 가격 변화에 따른 수요량 변동이 동일 수요곡선상의 이동으로 나타난다는 점, 공급의 가격탄력성이 단기보다 장기에 더 크다는 점은 모두 옳은 설명이다.

가격탄력성이 0.6이므로 오피스텔 가격이 5% 상승한 데 따른 수요량 변화율은 $-0.6 \times 5\% = -3\%$이다.
전체 수요량이 1% 감소했으므로 소득 변화에 의한 수요량 변화율은 $-1\%-(-3\%)=+2\%$이고, 소득탄력성이 0.5이므로 소득변화율은 $2\% \div 0.5 = 4\%$가 된다.
따라서 소득은 4% 증가하였다.

수요량의 변화는 가격 자체의 변동에 따라 동일한 수요곡선상에서 움직이는 것이고, 수요의 변화는 가격 이외 요인(소득·대체재 가격·가격예상·대출금리 등)의 변동으로 수요곡선 자체가 이동하는 것이다.
대체재인 단독주택 가격이 상승하면 아파트에 대한 수요가 늘어나 아파트의 수요곡선은 우상향(우측)으로 이동하므로 ③ "대체재인 단독주택의 가격이 상승하면 아파트의 수요곡선은 우상향으로 이동하게 된다"가 옳다.
① "가격 하락 예상"과 ④ "대출금리 하락"은 모두 가격 외 요인의 변화로 수요곡선 자체가 이동해야 하는데 수요량의 변화(곡선상 이동)로 서술되어 틀리고, ② "실질소득 증가"는 정상재이므로 수요곡선이 우상향으로 이동해야 하는데 좌하향이라 하여 틀리며, ⑤ "거래세 인상"은 수요를 감소시켜 곡선이 좌측으로 이동해야 하는데 우상향이라 하여 틀리다.

절대지대는 마르크스가 제시한 개념으로, 토지의 생산성이나 비옥도와 무관하게 토지가 개인에 의해 배타적으로 소유된다는 사실 자체로부터 발생하는 지대를 말하므로 ③ "절대지대는 토지의 생산성과 무관하게 토지가 개인에 의해 배타적으로 소유되는 것으로부터 발생한다"가 옳다.
① "차액지대"(리카도)는 위치가 아니라 비옥도(생산성) 차이에 근거한 지대이고, ② "준지대"(마샬)는 영구적 성격이 아니라 단기적으로 공급이 고정된 자본설비 등에서 발생하는 일시적 잉여이며, ④는 경제지대가 아니라 전용수입(이전수입)에 대한 설명이고, ⑤는 입찰지대에 대한 정확한 설명이 아니어서 각각 틀리다.

다핵심이론(해리스·울만)은 도시가 하나의 중심업무지구를 전제로 하지 않고, 유사한 활동은 서로 집적하고 이질적인 활동은 분산하려는 성향에 따라 교통·입지조건이 유리한 여러 지점에 복수의 핵(nuclei)이 형성되며 성장한다고 설명하는 이론이다.
단일 중심을 전제로 하는 동심원이론(버제스)이나 선형이론(호이트)과 달리, 여러 조건을 동시에 만족시키는 다핵심 구조를 설명한다는 점에서 ③이 옳다.

정보의 현재가치는 확실성 하의 현재가치 − 불확실성 하의 현재가치이다.
개발이 확실하다면 2년 후 6억 500만원이므로 $PV_1=\frac{6.05\text{억}}{1.1^{2}}=\frac{6.05\text{억}}{1.21}=5\text{억원}$이다.
불확실할 때 2년 후 기대값은 $0.5\times6.05\text{억}+0.5\times3.025\text{억}=4.5375\text{억}$이므로 $PV_2=\frac{4.5375\text{억}}{1.21}=3.75\text{억원}$이다.
따라서 정보의 현재가치는 $5\text{억}-3.75\text{억}=1.25\text{억원}$으로 ⑤ 1억 2,500만원이다.

레일리(W. Reilly)의 소매인력법칙은 두 중심지가 소비자에게 미치는 영향력(구매지향력)의 크기가 두 중심지의 인구(크기)에 비례하고 거리의 제곱에 반비례한다는 이론이다.
① "레일리는 두 중심지가 소비자에게 미치는 영향력의 크기는 두 중심지의 크기에 반비례하고 거리의 제곱에 비례한다고 보았다"는 이를 정반대로 서술하였으므로 틀린 설명이다.
베버의 최소비용이론(②), 컨버스의 분기점모형(③), 허프의 확률모형(④), 크리스탈러의 중심지이론(⑤)은 모두 옳은 설명이다.

강성 효율적 시장에서는 공표된 정보뿐 아니라 공표되지 않은 사적 정보(내부정보)까지 이미 가격에 반영되어 있으므로, 어떤 정보를 이용하더라도 정상을 초과하는 이윤을 얻을 수 없다.
따라서 ④ "강성 효율적 시장에서도 정보를 이용하여 초과이윤을 얻을 수 있다"가 틀린 설명이다.
불완전경쟁시장이라도 초과이윤이 정보취득비용과 같다면 할당효율적일 수 있고(①), 진입장벽(②)이나 공적 제한(⑤)은 시장을 불완전하게 하거나 시장기능을 왜곡하는 요인이며, 부분시장(sub-market)별 불균형(③)도 옳은 설명이다.

부동산경기변동은 지역별·부분시장(sub-market)별로 다른 양상을 보이며, 일반경기에 비해 주기가 길고 불규칙적인 경향이 있어 일반경기와 동일한 주기·진폭으로 규칙적으로 순환한다고 볼 수 없으므로 ③ "부동산경기와 일반경기는 동일한 주기와 진폭으로 규칙적·반복적으로 순환한다"가 틀린 설명이다.
부동산경기는 건축착공량·거래량 등의 지표로 확인할 수 있고(②), 상승국면에서는 직전 거래사례가격이 새로운 거래가격의 하한으로 작용하는 하방경직성이 나타나며(④), 하강국면이 장기화되면 업무용 부동산의 공실률이 증가하는 경향(⑤)도 옳은 설명이다.

실거래가신고제(ㄱ)와 분양가상한제(ㄷ)는 현재 법령에 근거해 시행되고 있는 제도이다.
반면 택지소유상한제(ㄴ)는 헌법재판소의 위헌결정 이후 근거 법률이 폐지되었고, 토지초과이득세제(ㄹ)도 헌법불합치 결정 후 근거 법률이 폐지되어 현재 시행되지 않는다.
따라서 ② ㄱ, ㄷ이다.

시장실패는 완전경쟁시장의 성립조건이 충족되지 못할 때 발생하는데, 재화의 동질성은 오히려 완전경쟁시장이 성립하기 위한 조건 중 하나이지 시장실패의 원인이 아니므로 ⑤ "재화의 동질성"이 시장실패의 원인에 해당하지 않는다.
공공재(①), 정보의 비대칭성(②), 외부효과(③), 불완전경쟁시장(④)은 모두 대표적인 시장실패의 원인에 해당한다.

종합부동산세는 국세이면서 보유단계에서 과세되는 보유과세이고, 과세표준 구간에 따라 세율이 높아지는 누진세율 구조를 가지므로 ③ "종합부동산세"가 국세·보유과세·누진세 세 요건을 모두 충족한다.
취득세(①)는 취득단계 과세인 지방세, 재산세(②)는 보유과세이지만 지방세, 상속세(④)는 국세이지만 무상취득 단계 과세, 양도소득세(⑤)는 국세·누진세이지만 양도(처분)단계 과세여서 각각 세 요건을 모두 충족하지 못한다.

표준지공시지가는 국토교통부장관이 조사·평가하여 공시하지만, 개별공시지가는 시장·군수 또는 구청장이 결정·공시하므로 ④ 부동산 가격공시제도에 있어 개별공시지가는 국토교통부장관이 공시한다는 설명이 틀리다. 나머지 ① 개발부담금제·② 용도지역지구제·③ 개발권양도제(TDR)·⑤ 토지비축제도에 관한 설명은 모두 옳다.

공공임대주택은 국가나 지방자치단체의 재정 또는 주택도시기금의 지원을 받아 건설·매입·임차하여 공급하는 주택이므로, ⑤ 공공임대주택은 한국토지주택공사가 외부재원의 지원없이 자체자금으로 건설하여 임대를 목적으로 공급하는 주택을 말한다는 설명이 틀리다. 나머지 소득재분배효과·주거급여·임대료 규제에 따른 공급량 감소·임차료보조에 따른 주거의 질적 수준 향상에 관한 설명은 모두 옳다.

요구수익률은 무위험률에 위험할증률을 더하여 구성되므로 무위험률이 하락하면 요구수익률도 함께 하락한다. 따라서 ③ 무위험률의 하락은 투자자의 요구수익률을 상승시키는 요인이다는 설명이 틀리다. 나머지 기대수익률과 요구수익률 비교에 따른 투자채택, 비체계적위험의 포트폴리오 분산효과, 유동성위험, 변동계수를 통한 투자안 비교에 관한 설명은 모두 옳다.

1년간 자기자본수익률은 ㄱ:5%, ㄴ:6%이다. 대출은 만기 일시상환 조건이므로 1년간 이자만 비용으로 반영된다.

(ㄱ) 타인자본을 활용하지 않는 경우 자기자본은 $10\text{억원}$이며, 1년간 수익은 순영업소득 $3천만원$과 가격상승분을 더한 $5천만원$이다.
가격상승분: $10\text{억원}\times2\%=2천만원$
자기자본수익률: $5천만원\div10\text{억원}=5\%$

(ㄴ) 타인자본 50%를 활용하는 경우 대출금 $5\text{억원}$에 대한 이자를 순영업소득에서 차감한 $1천만원$에 가격상승분 $2천만원$을 더한 $3천만원$이 자기자본($5\text{억원}$) 귀속 수익이 된다.
이자: $5\text{억원}\times4\%=2천만원$
자기자본수익률: $3천만원\div5\text{억원}=6\%$

순영업소득(NOI)은 유효총소득에 기타소득(ㄱ)을 더하고 재산세 등 영업경비(ㅁ)를 차감하여 산정하고, 세전지분복귀액은 총매도액에서 매도비용(ㄴ)을 차감한 순매도액에서 미상환저당잔금(ㄹ)을 차감하여 산정한다. 취득세(ㄷ)는 취득단계의 비용이고 양도소득세(ㅂ)는 세후 단계에서 반영되는 항목이므로 두 산정에는 포함되지 않는다. 따라서 가:ㄱ,ㅁ, 나:ㄴ,ㄹ이 정답이다.

일시불의 미래가치계수는 현재 일정액이 매기 일정률로 복리 성장할 때 미래시점의 가치를 구하는 계수이므로, 현재 5억원인 주택가격이 매년 전년대비 5%씩 상승한다고 가정할 때 5년 후의 주택가격은 일시불의 미래가치계수를 사용하여 계산할 수 있다는 설명이 옳다.

나머지 지문은 모두 틀리다.

• 잔금비율과 상환비율의 합은 1이다.
• 연금의 현재가치계수의 역수는 저당상수이다.
• 저당상수를 이용해 매기 원리금 상환액을 계산하는 것은 원리금균등상환방식이다.
• 이자에 대한 이자까지 계산하는 것은 복리방식이다.

타인자본(부채)의 비중이 커질수록 원금과 이자에 대한 채무불이행 가능성이 높아지고 금리상승기에 추가 이자비용 부담이 커지는 위험을 ⑤ 금융위험이라 한다. 이는 부채(레버리지) 사용에 따라 발생하는 위험으로, 사업 자체의 수익성과 관련된 위험(기술위험·입지위험·시장위험 등)과 구분되는 개념이다.

순소득승수, 채무불이행률, 세후현금흐름승수는 순서대로 10, 64%, 5이다.

유효총소득(총투자액÷유효총소득승수): $15\text{억원}\div6=2.5\text{억원}$
영업경비(유효총소득의 40%): $2.5\text{억원}\times0.4=1\text{억원}$
순영업소득: $2.5\text{억원}-1\text{억원}=1.5\text{억원}$
순소득승수: $15\text{억원}\div1.5\text{억원}=10$
채무불이행률((영업경비+부채서비스액)÷유효총소득): $(1\text{억원}+6천만원)\div2.5\text{억원}=64\%$

세전현금흐름: $1.5\text{억원}-6천만원=9천만원$
세후현금흐름(영업소득세 1천만원 차감): $8천만원$
세후현금흐름승수: $4\text{억원}\div8천만원=5$

옳은 것은 ㄱ, ㄴ, ㄹ이다.

내부수익률법·순현재가치법·수익성지수법은 모두 화폐의 시간가치를 반영하는 할인현금흐름기법이고(ㄱ), 순현재가치가 0인 단일 투자안은 현금유입의 현가와 현금유출의 현가가 같으므로 수익성지수가 1이 되며(ㄴ), 회계적 이익률법은 목표이익률을 넘는 투자안 중 이익률이 가장 높은 안을 택하는 것이 합리적이므로(ㄹ) 옳다.

• ㄷ은 재투자율에 관한 서술 중 내부수익률법 부분이 틀리다 — 내부수익률법은 내부수익률로 재투자된다고 가정하며, 요구수익률(시장이자율)을 재투자율로 가정하는 것은 순현재가치법이다.
• ㅁ은 내부수익률법의 판단기준을 잘못 서술한 것으로, 내부수익률법은 내부수익률과 요구수익률을 비교해 내부수익률이 요구수익률보다 크면 투자를 채택하며, 실현수익률은 투자 종료 후 사후적으로 산출되는 수익률이어서 사전적 투자결정의 비교기준이 될 수 없다.

옳은 것은 ㄱ, ㄷ이다.

원금균등상환방식은 매기 원금상환액이 일정한 가운데 잔액에 붙는 이자가 줄어들어 원리금상환액과 대출잔액이 모두 점차 감소하므로 ㄱ은 옳고, 체증(점증)식 상환방식은 초기 상환부담이 작고 상환액이 점차 커지는 구조여서 미래 소득 증가가 예상되는 차입자에게 적합하므로 ㄷ도 옳다.

• ㄴ은 원리금균등상환방식에 관한 서술로, 매기 원리금 합계가 일정한 상태에서 이자가 줄어드는 만큼 원금상환액은 점차 증가하므로 '감소한다'는 틀리다.
• ㄹ은 원금균등상환방식이 초기에 원금을 더 빨리 갚아 이자부담이 작으므로 대출기간 전체의 총원리금상환액이 원리금균등상환방식보다 작아 틀리다.

부동산투자회사법상 설립 자본금은 자기관리 부동산투자회사가 5억원 이상, 위탁관리·기업구조조정 부동산투자회사는 3억원 이상이며, 공인중개사로서 해당 분야에 5년 이상 종사한 사람은 자산운용 전문인력이 될 수 있고, 위탁관리 부동산투자회사는 본점 외에 지점을 둘 수 없다.
그러나 부동산투자회사는 설립 시에는 금전 이외의 재산(현물)으로 출자를 받을 수 없고, 현물출자는 설립 이후 신주발행 단계에서만 허용되므로 ⑤ "부동산투자회사는 현물출자에 의한 설립이 가능하다"는 설명이 틀렸다.

프로젝트 금융(PF)은 사업주의 신용이 아니라 프로젝트 자체의 현금흐름을 상환재원으로 하는 비소구 또는 제한소구 금융이므로, 해당 부채는 사업주의 재무상태표에 표시되지 않는 부외금융이며 프로젝트가 부실화되면 대출기관의 채권회수에도 영향을 받는다.
또한 자금은 차주가 임의로 관리하지 않고 대출기관 등이 통제하는 에스크로 계좌 등을 통해 관리되는 것이 일반적이다.
반면 일정한 요건(배당요건 등)을 갖춘 프로젝트금융투자회사(PFV)는 조세특례제한법에 따라 법인세 감면(소득공제) 혜택을 받을 수 있으므로 ④ "일정한 요건을 갖춘 프로젝트 회사는 법인세 감면을 받을 수 있다"가 옳다.

지분금융(equity financing)은 부동산투자회사(REITs)의 주식 발행처럼 지분 참여를 통해 자기자본을 조달하는 방식이다.
반면 주택상환사채, 신탁증서금융, 자산담보부기업어음(ABCP), 주택저당채권담보부채권(MBB)은 모두 원리금 상환의무를 지는 부채금융(debt financing)에 해당하므로, 지분금융에 해당하는 것은 ③ "부동산투자회사(REITs)"이다.

원리금균등상환의 매기 원리금은 대출액 × 저당상수이므로 $4\text{억}\times0.087=34{,}800{,}000\text{원}$이다.
1회차 이자는 $4\text{억}\times0.06=24{,}000{,}000\text{원}$이어서 상환원금은 10,800,000원이고 잔액은 389,200,000원이 된다.
2회차 이자는 $389{,}200{,}000\times0.06=23{,}352{,}000$이므로 2회차 상환원금 = 34,800,000 − 23,352,000 = 11,448,000원이고, 잔액은 377,752,000원이 된다.
따라서 3회차 이자 = 377,752,000 × 0.06 = 22,665,120원으로 ② 11,448,000원, 22,665,120원이다.

감정평가에 관한 규칙상 인근지역이란 대상부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 지역요인을 공유하는 지역을 말하며, 개별요인이 아니라 지역요인을 공유한다는 점이 핵심이다.
따라서 ⑤에서 "가치형성요인 중 개별요인을 공유하는 지역"이라고 한 부분이 잘못되었고, 원가법·수익환원법·가치형성요인·거래사례비교법에 관한 나머지 정의는 모두 옳다.

상승식은 항목별 비교치를 모두 곱하는 방식이다.
가로의 폭·구조 등에서 대상이 5% 우세하므로 1.05, 고객의 유동성과의 적합성에서 3% 열세이므로 0.97, 형상 및 고저는 동일하므로 1.00, 행정상의 규제정도에서 4% 우세하므로 1.04이다.
$1.05\times0.97\times1.00\times1.04=1.05924$이고, 소수점 넷째자리에서 반올림하면 ④ 1.059이다.

부동산 가격공시에 관한 법률상 표준지공시지가는 토지시장에 지가정보를 제공하고 일반적인 토지거래의 지표가 되며, 국가·지방자치단체 등이 그 업무와 관련하여 지가를 산정하거나 감정평가업자가 개별적으로 토지를 감정평가하는 경우에 기준이 된다.
따라서 ㄱ·ㄴ은 옳다. ㄷ은 과세 등의 업무와 관련한 주택가격 산정 기준을 말하는데, 이는 표준주택가격·개별주택가격의 효력이므로 틀리다.
ㄹ도 감정평가업자가 기준으로 삼는 대상은 개별적인 토지의 감정평가이지 지가변동률 산정이 아니므로 틀리다.
따라서 ① ㄱ, ㄴ이다.

감정평가에 관한 규칙상 감정평가방식은 비용성의 원리에 기초한 원가방식, 비교성의 원리에 기초하고 공시지가기준법을 포함하는 비교방식, 수익방식으로 구분된다.
원가법·적산법은 원가방식에, 거래사례비교법·임대사례비교법·공시지가기준법은 비교방식에, 수익환원법·수익분석법은 수익방식에 속하므로 ㄱ은 비용성, ㄴ은 공시지가기준법, ㄷ은 수익방식이 들어가는 ④가 옳다.

원가법의 적산가액은 재조달원가 − 감가누계액이다.
사용승인시점(2016.9.20) 공사비 3억원을 기준시점(2018.9.20)까지 2년간 매년 5% 상승시키면 재조달원가는 $3\text{억}\times1.05^{2}=330{,}750{,}000\text{원}$이다.
정액법·경제적 내용연수 50년·잔존가치 0이고 경과연수가 2년이므로 감가누계액은 $330{,}750{,}000\times\frac{2}{50}=13{,}230{,}000\text{원}$이다.
따라서 적산가액은 $330{,}750{,}000-13{,}230{,}000=317{,}520{,}000\text{원}$으로 ④이다.

거래사례비교법의 비준가액은 사례가격 × 사정보정 × 시점수정 × 지역요인 × 개별요인 × 면적비교로 구한다.
사정보정 요인이 없어 1.00, 지가변동률 4% 상승이므로 시점수정 1.04, 대상토지가 사례의 인근지역에 있으므로 지역요인 1.00, 개별요인은 5% 열세이므로 0.95, 면적비교는 $\frac{120}{100}=1.2$이다.
따라서 $3\text{억}\times1.04\times1.00\times0.95\times1.2=355{,}680{,}000\text{원}$으로 ④이다.

민법 제151조 제1항은 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 조건이 붙은 법률행위는 그 법률행위 전부가 무효로 됨을 명시하므로, ④ 사회질서에 위반한 조건이 붙은 법률행위는 무효이다. 반면 ① 착오로 체결한 매매계약, ② 기망행위로 체결한 교환계약, ③ 대리인의 사기에 의한 법률행위, ⑤ 상대방이 유발한 착오에 의한 임대차계약은 모두 취소 사유에 해당할 뿐 무효사유가 아니다.

乙이 X토지에 대한 매매계약을 甲 명의가 아니라 자신의 명의로 內과 체결한 경우, 內이 선의·무과실이더라도 표현대리가 성립할 여지가 없다는 지문이 옳다.

표현대리는 대리행위(현명)를 전제로 상대방을 보호하기 위한 제도이므로, 대리인 乙이 본인 甲 명의가 아니라 자신의 명의로 계약을 체결한 경우에는 애초에 대리행위 자체가 성립하지 않아 內의 선의·무과실 여부와 관계없이 표현대리가 성립할 여지가 없다는 것이 판례의 태도이다.

나머지 지문은 옳지 않다.

• 표현대리는 상대방 보호를 위한 제도이므로 무권대리인 스스로 그 성립을 주장할 수 없다.
• 표현대리 책임에는 과실상계 법리가 적용되지 않는다.
• 상대방의 철회권은 계약 당시 무권대리임을 알지 못한 경우에만 인정된다.
• 토지거래허가를 받지 못해 계약이 확정적 무효로 된 경우에는 무효인 법률행위에 표현대리가 성립할 여지가 없다.

증여를 매매로 가장한 경우 가장행위인 매매는 통정허위표시로 무효(민법 제108조)이나, 숨겨진 은닉행위인 증여는 그 요건을 갖춘 이상 유효하므로 ㄱ·ㄴ이 옳다.
증여가 유효하여 乙이 적법하게 소유권을 취득한 이상 乙로부터 매수해 등기를 마친 丙도 유효하게 소유권을 취득하므로, 甲은 丙에게 소유권이전등기말소를 청구할 수 없다(ㄷ).
丙의 취득은 은닉행위의 유효에 따른 것이어서 丙의 선의·악의나 과실 유무를 따질 필요가 없으므로 ㄹ도 옳다.
따라서 ⑤ ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ 전부가 옳다.

민법 제144조 제2항에 따르면 법정대리인 또는 후견인이 제한능력자의 법률행위를 추인하는 경우에는 취소의 원인이 소멸되기 전이라도 유효하게 추인할 수 있으므로, '취소의 원인이 소멸된 후에 하여야 그 효력이 있다'는 설명이 틀리다.

나머지는 모두 옳다.

• 취소된 법률행위는 처음부터 무효로 본다(제141조).
• 제한능력자도 취소할 수 있는 법률행위는 단독으로 취소할 수 있다.
• 취소원인 소멸 후 이의보류 없이 채무 일부를 이행하면 법정추인이 된다(제145조).
• 상대방이 확정된 경우 취소는 그 상대방에 대한 의사표시로 하여야 한다(제142조).

판례상 급부와 반대급부 사이의 현저한 불균형 여부는 피해 당사자의 주관적 가치가 아니라 객관적으로 판단하여야 하므로, '당사자의 주관적 가치에 따라 판단한다'는 설명이 틀리다.

나머지는 모두 판례가 인정하는 내용이다.

• 궁박은 정신적·심리적 원인에 기인할 수 있다.
• 무경험은 거래 일반에 대한 경험 부족을 의미한다.
• 대리행위의 경우 궁박은 본인을 기준으로 판단한다.
• 불균형 존재 여부는 법률행위 당시를 기준으로 판단한다.

대리행위의 법률효과는 본인에게 귀속되므로 內이 계약을 적법하게 해제하더라도 그로 인한 손해배상책임은 계약당사자인 본인 甲이 부담할 뿐, 대리행위를 한 乙은 계약당사자가 아니어서 손해배상책임을 지지 않는다. 따라서 '內은 乙에게 손해배상을 청구할 수 있다'는 설명이 틀리다.

나머지는 모두 옳다.

• 매매계약체결의 대리권에는 특별한 사정이 없는 한 중도금·잔금 수령권한도 포함된다.
• 포괄적 대리권에는 대금 지급기일을 연기해줄 권한도 포함된다.
• 계약해제권은 별도의 수권이 없는 한 대리인에게 인정되지 않는다.
• 해제로 인한 원상회복의무는 계약당사자인 甲과 內이 부담한다.

복대리인은 대리인이 자기의 이름으로 선임한 본인의 대리인이므로 그 권한 내에서 본인을 대리하는 것이지 대리인을 대리하는 것이 아니다(민법 제123조). 따라서 '복대리인은 그 권한 내에서 대리인을 대리한다'는 설명이 틀리다.

나머지는 모두 옳다.

• 임의대리인은 원칙적으로 복임권이 없다(제120조).
• 대리인이 다수인 경우 원칙적으로 각자가 본인을 대리한다(제119조).
• 대리권의 범위를 정하지 않은 경우 대리인은 보존행위를 할 수 있다(제118조).
• 대리인은 행위능력자임을 요하지 않으므로 제한능력자인 대리인의 대리행위를 법정대리인이 취소할 수 없다(제117조).

무효인 법률행위의 추인은 원칙적으로 소급효가 없어 다른 약정이 없는 한 추인한 때로부터 새로운 법률행위를 한 것으로 본다(민법 제139조). 따라서 통정허위표시로 무효인 매매를 추인하면 계약을 체결한 때로부터 유효로 된다는 설명이 틀리다.

나머지는 모두 옳다.

• 불공정한 법률행위에도 무효행위 전환의 법리가 적용될 수 있다.
• 토지거래허가구역 내 토지매매계약은 불허가 처분이 있으면 확정적 무효가 된다.
• 매도인의 배임행위에 채권자가 적극 가담하여 설정된 저당권은 반사회질서행위로서 무효이다.
• 유동적 무효 상태에서 무효가 되는 데 책임 있는 자도 그 무효를 주장할 수 있다.

민법 제146조는 취소권을 추인할 수 있는 날로부터 3년 내, 법률행위를 한 날로부터 10년 내에 행사하도록 정하고 있으므로, ㄱ(법률행위를 한 날부터)에 10년, ㄴ(추인할 수 있는 날부터)에 3년이 들어가는 ⑤ 'ㄱ: 10년, ㄴ: 3년'이 옳다.

민법 제151조 제2항은 조건이 법률행위 당시 이미 성취한 것인 경우 그 조건이 해제조건이면 그 법률행위는 무효로 하고, 정지조건이면 조건 없는 법률행위로 본다고 정하므로 이 설명이 옳다.

나머지는 모두 틀리다.

• 정지조건부 법률행위는 조건성취시 효력이 발생하는 것이지 효력을 잃는 것이 아니다.
• 기한은 채무자의 이익을 위한 것으로 추정된다.
• 기한의 도래가 미정한 권리의무도 일반규정에 의해 처분·담보로 할 수 있다.
• 당사자가 조건성취의 효력을 그 성취 전으로 소급시키기로 의사표시한 경우에는 그 의사에 따라 소급효가 인정된다.

토지임차인의 승낙만 받아 임차 토지에 나무를 심은 경우, 토지임차인은 자신의 임차권 범위를 넘어 제3자의 식재를 승낙할 권한이 없으므로 토지소유자의 승낙 없이 심은 그 나무는 토지에 부합하여 식재자는 소유자에게 소유권을 주장할 수 없다는 것이 판례이다.

부합 여부는 그 물건을 부속시킨 사람이 토지에 대해 지상권·전세권 등 정당한 권원을 가지고 있었는지에 따라 갈린다.

• '건물은 토지에 부합한다'는 건물이 토지와 별개의 부동산으로 취급되므로 틀리다.
• '정당한 권원에 의하여 경작·재배하는 농작물은 토지에 부합한다'도 정당한 권원이 있으면 부합하지 않아 틀리다.

법정지상권은 건물 철거로 인한 사회경제적 손실을 막기 위한 제도로서, 저당권설정 당사자 사이에 법정지상권의 성립을 미리 배제하기로 하는 약정은 효력이 없다는 것이 판례이다. "② 법정지상권자가 건물을 양도하면 제3자가 지상권을 당연히 취득한다"는 지상권 자체는 등기 없이 당연히 이전되지 않으므로 틀리고, "⑤ 저당권 실행으로 건물을 취득한 경락인은 등기하여야 법정지상권을 취득한다"도 법정지상권은 등기 없이 취득되므로 틀리다.

전세권의 존속기간이 개시되기 전에 마친 전세권설정등기라도 이후 전세권 관계가 실제로 형성되면 유효하다고 보는 것이 판례이므로, '전세권존속기간이 시작되기 전에 마친 전세권설정등기는 원칙적으로 무효이다'는 틀린 설명이다.

반면 다음은 모두 판례상 옳은 설명이다.

• 중간생략등기 합의 자체는 적법한 등기원인이 될 수 없다.
• 신축자의 동의를 얻은 미등기건물 양수인의 직접 보존등기는 유효하다.
• 중간생략등기를 합의한 최초매도인도 매수인의 대금미지급을 이유로 최종매수인에 대한 이전등기의무 이행을 거절할 수 있다.

소유권에 기한 물권적 청구권은 방해자에게 방해의 제거 또는 예방에 필요한 행위 자체를 청구할 수 있을 뿐이고, 그에 드는 비용의 지급까지 청구할 수는 없다는 것이 판례이므로 '소유자는 방해제거비용 또는 방해예방비용을 청구할 수 없다'는 옳다.

나머지 지문은 틀리다.

• 방해제거청구권은 현재 계속되는 방해의 원인 제거만을 내용으로 할 뿐 이미 발생한 방해결과의 제거까지 포함하지 않는다.
• 소유권을 상실한 뒤에는 그에 기한 물권적 청구권도 행사할 수 없다.

공유물분할금지약정은 5년을 넘지 않는 범위에서 다시 갱신할 수 있다(민법 제268조). 합유지분의 처분에는 합유자 전원의 동의가 필요하여 "② 다른 합유자의 동의 없이 처분할 수 있다"는 틀리고, 비법인사단의 총유물 보존행위도 사원총회 결의를 거쳐야 하여 "③ 사원 단독으로 보존행위를 할 수 있다"도 틀리며, 합유자가 사망하면 지분은 상속되지 않고 잔존 합유자에게 귀속되므로 "④ 상속인이 지분을 포괄승계한다"도 틀리다.

지상권소멸청구의 요건인 2년의 지료연체는 토지소유권이 양도된 경우 새로운 소유자에 대한 연체기간만으로 산정해야 하고, 종전 소유자에 대한 연체기간까지 합산할 수 없다는 것이 판례이다. 따라서 '지료연체액을 합산하여 2년의 지료가 연체되면 소멸청구할 수 있다'는 틀린 설명이다.

나머지 지문은 모두 판례상 옳다.

• 건물소유권을 유보한 지상권 양도가 가능하다.
• 지료가 확정되지 않으면 연체를 주장할 수 없다.
• 지료약정이 등기된 때에만 양수인에게 대항할 수 있다.
• 저당권자에 대한 통지 후 상당기간 경과로 소멸청구의 효력이 발생한다.

점유매개관계에서 임차인 등 직접점유자는 소유의 의사 없이 점유하는 타주점유자인 것이 원칙이다. "② 점유자는 소유의 의사로 과실 없이 점유한 것으로 추정한다"는 민법 제197조가 선의·평온·공연·자주점유만 추정할 뿐 무과실은 추정하지 않으므로 틀리고, "④ 명의신탁약정에 따라 등기명의만 넘겨받은 명의수탁자의 점유는 자주점유이다"도 명의수탁자의 점유는 타주점유로 보는 것이 판례여서 틀리다.

선의의 점유자는 점유물의 멸실·훼손에 대해 현존이익 범위에서만 배상책임을 지지만, 악의의 점유자가 책임 있는 사유로 점유물을 멸실·훼손한 때에는 손해 전부를 배상하여야 한다(민법 제202조). 따라서 '악의의 점유자가 책임 있는 사유로 점유물을 멸실한 때에는 현존이익의 범위 내에서 배상하여야 한다'는 틀린 설명이다.

나머지는 모두 옳다.

• 선의점유자의 필요비 상환은 제한된다.
• 악의점유자는 이자·지연손해금 지급의무를 진다.
• 가액증가 현존시에만 유익비 상환청구가 가능하다.
• 유익비 상환에 법원이 상당기간을 허여하면 유치권이 성립하지 않는다.

임차인, 전세권자, 유치권자, 점유매개관계의 직접점유자는 각각 임대차·전세권·유치권에 관한 규정에 따라 목적물 보관에 선량한 관리자의 주의의무를 부담하지만, 소유권자는 자신의 물건을 관리·처분함에 있어 법률상 그러한 주의의무를 부담하지 않는다.

지역권은 승역지를 점유하는 권리가 아니므로 민법은 지역권에 방해제거·방해예방청구권에 관한 규정만 준용하고 점유의 회복을 전제로 하는 소유물반환청구권 규정은 준용하지 않는다. 따라서 '소유권에 기한 소유물반환청구권에 관한 규정은 지역권에 준용된다'가 틀린 설명이다.

'공유자의 1인은 다른 공유자의 동의 없이 지역권을 설정할 수 없다'는 승역지가 공유인 경우 그 위에 지역권을 설정하는 것이 공유물의 처분·변경에 해당하여 공유자 전원의 동의가 필요하다는 취지로 옳다(반대로 요역지가 공유인 경우에는 공유자 1인이 취득한 지역권을 다른 공유자도 함께 취득한다).

• 지역권은 요역지와 분리하여 양도·처분하지 못한다.
• 통행지역권을 주장하는 자는 편익을 얻는 요역지의 존재를 주장·증명해야 한다.
• 자기 토지에 도로를 개설해 타인에게 영구적으로 사용하게 하고 대금을 받기로 한 약정은 지역권설정의 합의로 볼 수 있다.

판례는 경매개시결정 기입등기로 압류의 효력이 발생한 뒤 점유를 이전받아 유치권을 취득하거나(ㄱ), 압류 당시 피담보채권의 변제기가 도래하지 않아 압류 후에야 유치권이 성립한 경우(ㄴ)에는 압류의 처분금지효에 저촉되어 매수인에게 대항할 수 없다고 본다.
반면 압류 전에 유치권을 취득하였다면 저당권이 먼저 설정되어 있었더라도 매수인에게 유치권을 행사할 수 있고(ㄷ), 가압류등기는 압류와 달리 그러한 처분금지효가 미치지 않으므로 가압류 후 압류 전에 취득한 유치권도 대항할 수 있다(ㄹ).
따라서 ③ ㄷ, ㄹ이다.

민법 제360조는 저당권의 피담보채권 범위를 원본·이자·위약금·채무불이행으로 인한 손해배상 및 저당권의 실행비용으로 정하고, 지연배상금은 원본의 이행기일을 경과한 후의 1년분에 한하여 저당권을 행사할 수 있다고 규정한다.
반면 ④ "저당목적물의 하자로 인한 손해배상금"은 이 조문이 정한 피담보채권의 범위에 해당하지 않는다.

공동근저당권자가 목적 부동산 중 일부에 대한 경매에서 먼저 배당을 받은 경우, 판례에 따르면 나머지 목적 부동산에 대해서는 채권최고액에서 이미 배당받은 금액을 공제한 나머지 금액의 범위에서만 우선변제권을 행사할 수 있다.
甲의 채권최고액은 $1억 2,000만원$이고 X토지 경매에서 이미 $8,000만원$을 우선변제받았으므로, Y토지에서 우선배당받을 수 있는 한도는 $1억 2,000만원 - 8,000만원 = 4,000만원$이다.
이는 매각대금 완납시 甲의 채권액 $5,500만원$보다 작으므로, 甲은 Y토지의 매각대금에서 4,000만원을 우선배당받는다.

판례상 건물에 대한 저당권의 효력은 특별한 사정이 없는 한 그 건물의 소유를 목적으로 하는 지상권에도 미친다고 본다(건물의 종된 권리).
① 저당권은 부종성으로 인해 담보한 채권과 분리하여 양도할 수 없고, ② 저당물의 소유권을 취득한 제3자도 그 저당물의 경매에서 매수인(경매인)이 될 수 있으며, ④ 저당부동산에 대한 압류가 있으면 그 이후의 차임채권에만 저당권의 효력이 미치고, ⑤ 저당부동산의 제3취득자는 부동산의 보존·개량을 위해 지출한 비용을 경매대가에서 우선상환받을 수 있으므로(민법 제367조) 모두 틀린 설명이다.

청약자가 일방적으로 "회답이 없으면 승낙한 것으로 본다"는 뜻을 표시하더라도 이는 청약자의 일방적 의사표시에 불과하여 상대방을 구속하지 못하므로, 이의 없이 기간이 지났다고 해서 당연히 계약이 성립하는 것은 아니다.
반면 청약은 불특정 다수인을 상대로 할 수 있고, 청약의 구속력에 따라 특별한 사정이 없으면 철회할 수 없으며, 격지자 간 계약은 승낙의 통지를 발송한 때에 성립하고, 청약 발송 후 청약자가 제한능력자가 되어도 청약의 효력에는 영향이 없다.

제3자를 위한 계약에서 낙약자는 요약자와의 기본관계(보상관계)에 기한 항변으로 수익자인 제3자에게 대항할 수 있다.
수익의 의사표시의 상대방은 낙약자이고, 낙약자의 채무불이행이 있으면 요약자는 수익자의 동의 없이 계약을 해제할 수 있으며, 수익자는 계약 당사자가 아니므로 해제로 인한 원상회복청구권이 없고 요약자의 제한능력을 이유로 계약을 취소할 수도 없다는 것이 판례·통설이다.

계약금계약은 매매계약에 종된 계약이므로, 주된 계약인 매매계약이 무효이거나 취소되면 계약금계약도 그 효력을 잃는다(부종성).
계약금계약은 요물계약이므로 계약금 전부를 지급하지 않으면 성립하지 않고, 계약금을 지급한 매수인이 정당한 사유 없이 잔금 지급을 지체하면 별도로 채무불이행에 따른 손해배상을 청구할 수 있으며, 계약금은 항상 계약체결의 증거로서의 성질을 가지고, 중도금이 지급되어 이행에 착수한 후에는 특별한 사정이 없는 한 매도인이 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 없다.

임차인의 무단양도·전대를 금지하는 민법 규정은 임대인을 보호하기 위한 임의규정이므로, 당사자의 합의로 임대인의 동의 없이 임차권을 양도할 수 있도록 정하는 약정은 유효하다.
이에 비해 임차물의 일부 멸실에 따른 차임감액청구권, 건물 소유 목적 토지임차인의 건물매수청구권, 부속물매수청구권 및 기간의 정함이 없는 임대차에서의 해지권을 배제하는 약정은 임차인에게 불리한 것으로서 편면적 강행규정에 반하여 무효이다.

근저당권 실행을 위한 경매가 무효인 경우, 낙찰자의 채무자에 대한 소유권이전등기말소의무와 근저당권자의 낙찰자에 대한 배당금반환의무는 서로 다른 당사자 사이의 별개의 채무이므로 동시이행관계에 있지 않다는 것이 판례이다.
이에 반해 계약해제로 인한 당사자 쌍방의 원상회복의무, 구분소유적 공유관계 해소를 위한 공유지분권자 상호간의 지분이전등기의무, 전세권 소멸시 전세권자의 목적물인도·말소등기의무와 전세권설정자의 전세금반환의무, 가등기담보에서 채권자의 청산금지급의무와 채무자의 본등기·인도의무는 모두 동시이행관계로 인정된다.

합의해제의 경우 법정해제에 관한 반환 금전의 이자 가산 규정이 당연히 적용되는 것은 아니므로, 다른 약정이 없는 한 매도인은 반환할 금전에 이자를 가산할 의무가 없다는 것이 판례이다.
매도인의 귀책사유로 이행불능이 되면 매수인은 최고 없이 해제할 수 있고, 합의해제시에는 다른 사정이 없으면 채무불이행으로 인한 손해배상을 청구할 수 없으며, 해제의 효과로 발생하는 불이익을 면하기 위해 매수인이 착오를 이유로 그 계약을 취소하는 것은 해제와 별개의 권리 행사로서 인정되고, 해제는 상대방이 수인인 경우 특별한 사정이 없는 한 그 전원에 대하여 하여야 효력이 있다(해제의 불가분성).

민법 제578조의 경매에 관한 담보책임은 경매절차가 유효함을 전제로 물건·권리의 하자에 대해 인정되는 특칙이므로, 경매절차 자체가 무효인 경우에는 애초에 적용될 여지가 없다.
판례는 경매절차가 무효인 때 매수인(丁)은 소유권을 취득하지 못하므로 배당받은 채권자(丙)에게 부당이득반환을 청구할 수 있을 뿐, 채무자인 소유자(甲)에 대해서는 그 무효를 이유로 손해배상을 청구할 수 없다고 본다.
따라서 ② "경매절차가 무효인 경우, 丁은 甲에게 손해배상을 청구할 수 있다"가 틀린 설명이다.

판례는 건물임차인이 자신의 비용으로 증축한 부분을 임대인 소유로 귀속시키기로 한 약정을, 그 증축부분에 대한 부속물매수청구권 및 유익비상환청구권을 포기하는 취지의 특약으로 보고 이를 유효하다고 인정한다.
그러므로 그러한 약정이 유효한 경우에는 임차인의 유익비상환청구도 허용되지 않는다고 보아야 하므로, ⑤ "…유익비상환청구가 허용된다"는 서술이 틀린 설명이다.

민법 제622조에 따라 건물 소유를 목적으로 토지를 임차한 자가 그 지상건물에 관하여 보존등기를 마치면 토지임대차는 제3자에 대해서도 대항력을 가지며, 판례는 이러한 대항력 있는 임차인이 임대차 종료 시 새로운 토지소유자(丁)에 대해서도 건물매수청구권을 행사할 수 있다고 본다.
따라서 ④ "…丁에게 건물매수청구권을 행사할 수 없다"는 서술이 틀린 설명이다.

매도인(甲)의 소유권이전의무가 계약 체결 후 발생한 수용으로 인해 甲의 귀책사유 없이 이행불능이 된 경우, 판례는 채권자에게 대상청구권을 인정하여 채무자가 이행불능으로 취득한 대체이익, 즉 수용보상금청구권의 양도를 청구할 수 있다고 한다.
따라서 乙은 甲에게 수용보상금청구권의 양도를 청구할 수 있다는 ②가 옳은 설명이며, 귀책사유 없는 후발적 불능이므로 전보배상(①)이나 계약체결상 과실책임(④, 원시적 불능에 적용)은 인정되지 않고, 위험부담 법리상 이미 지급한 중도금의 반환청구(③)도 가능하다.

부동산경매절차에서 이루어진 계약명의신탁의 경우, 판례는 경매목적물의 소유자(채무자)가 명의신탁약정의 존재를 알았는지 여부와 관계없이 명의수탁자(乙)가 매각대금을 완납하고 소유권이전등기를 마치면 유효하게 소유권을 취득한다고 본다. 경매는 소유자의 의사가 개입되지 않는 절차이므로 일반 매매의 계약명의신탁에서 매도인 악의 시 무효로 보는 법리가 그대로 적용되지 않기 때문이다.
따라서 ③이 옳은 설명이다.

양도담보권자(甲)는 변제기가 도래하기 전까지는 담보 목적 범위 내의 권리만을 가지며, 목적물에 대한 사용·수익권은 여전히 담보설정자인 乙 측에 남아 있다고 본다.
따라서 甲은 피담보채권의 변제기 전에 목적물을 사용하는 內에 대하여 임료 상당의 부당이득반환을 청구할 수 없으므로, ①이 틀린 설명이다.

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률상 구조상의 공용부분에 관한 물권의 득실변경은 전유부분의 처분에 따르며 등기를 필요로 하지 않는다.
따라서 ② "…등기하여야 효력이 생긴다"는 서술이 틀린 설명이다.

주택임대차보호법상 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우 그 존속기간은 2년으로 본다.
따라서 ①이 옳은 설명이며, 반대로 임차인은 2년 미만으로 정한 약정기간의 유효함을 주장할 수 있고(②는 틀림), 묵시적 갱신 후 해지통지는 임차인만 할 수 있을 뿐 임대인은 할 수 없으며(③은 틀림), 임차권등기명령은 임대차가 끝난 후에 신청할 수 있고(④는 틀림), 대항요건을 갖춘 乙은 임대차기간 중 소유권을 취득한 內에게도 임차권을 주장할 수 있다(⑤는 틀림).

상가건물 임대차보호법상 임대인은 원칙적으로 임차인이 주선한 신규임차인과의 계약체결을 거절해서는 안 되지만, 신규임차인이 되려는 자가 보증금이나 차임을 지급할 자력이 없는 경우(ㄴ), 임대인이 스스로 주선한 신규임차인이 임차인과 권리금계약을 체결하고 권리금을 지급한 경우(ㄷ), 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있는 등 임대차 유지가 어려운 상당한 사유가 있는 경우(ㄹ)에는 예외적으로 계약체결을 거절할 수 있다.
목적물을 영리목적으로 사용하지 않은 기간을 사유로 거절할 수 있으려면 법에서 정한 기간 이상이어야 하는데, ㄱ의 6개월은 그 기준 기간에 미달하여 거절 사유에 해당하지 않는다.
따라서 ㄴ, ㄷ, ㄹ에 해당하는 ⑤가 정답이다.

편의상 지분등기를 한 구분소유적 공유(상호명의신탁) 관계에서는 각 공유자가 실질적으로 자신의 특정 부분(Y부분)을 단독으로 소유하는 것이므로, 그 관계를 해소하려면 명의신탁 해지를 원인으로 한 소유권이전등기청구를 하여야 하고 통상의 공유물분할청구권은 인정되지 않는다는 것이 판례의 법리이다.
따라서 ①이 옳은 설명이며, 반대로 乙은 자신의 특정부분인 Y부분을 甲의 동의 없이 처분할 수 있고(②는 틀림), Y부분에 대한 점유는 자주점유로 보며(③은 틀림), 대외적으로는 여전히 공유관계이므로 불법점유자 內에 대해서는 공유물의 보존행위로 방해배제를 청구할 수 있다(⑤는 틀림).