19년 1회차

부동산의 경제적 개념에는 자본·소비재·생산요소·자산 등이, 물리적(기술적) 개념에는 공간·자연·위치 등이 포함된다.
제시된 항목 중 자본(ㄱ)·소비재(ㄴ)·생산요소(ㄹ)·자산(ㅂ)은 경제적 개념에 해당하고, 공간(ㄷ)·자연(ㅁ)·위치(ㅅ)는 물리적 개념에 해당하므로 ② ㄱ, ㄴ, ㄹ, ㅂ / ㄷ, ㅁ, ㅅ의 짝짓기가 옳다.

토지의 자연적 특성 중 영속성(비소모성)은 토지가 사용이나 시간의 경과에 의해 소모·마모되지 않는다는 특성이다.
영속성으로 인해 부동산관리의 중요성이 커지고, 장기보유를 통해 자본이득과 소득이득을 함께 기대할 수 있으며, 부동산활동에서 장기적인 배려가 요구되므로 제시된 설명은 모두 영속성과 관련된다.

주택법령상 주택을 마련하거나 리모델링하기 위해 결성하는 주택조합에는 지역주택조합·직장주택조합·리모델링주택조합이 있다.
① 개발이익은 개발사업 시행으로 정상지가상승분을 초과하여 사업시행자나 토지소유자에게 귀속되는 토지가액의 증가분을 말하는 것이지 사업이윤의 증가분이 아니고, ②는 도시·군관리계획이 아니라 도시·군기본계획에 대한 설명이다.
③ 개발손실보상제는 용도규제가 강화됨으로 인한 손실을 보상하는 제도로 개발부담금제도와는 무관하고, ⑤ 재건축부담금은 재건축사업에서 발생한 초과이익만을 재건축초과이익 환수에 관한 법률에 따라 환수하는 제도이므로 모두 틀린 설명이다.

소지(素地)는 택지 등으로 개발되기 이전의 자연 상태 그대로의 토지를 말한다.
①은 건부지 중 건폐율 등의 제한으로 비어 있는 부분을 가리키는 공지(空地)에 대한 설명이고, ②는 하나의 등록단위로 표시되는 토지인 필지에 대한 설명이며, ③·④는 빈지와 포락지의 정의가 서로 바뀌어 제시되었다(빈지=사유가 인정되지 않는 바다와 육지 사이의 해변토지, 포락지=전·답 등이 지반의 절토·유실로 바다·하천으로 변한 토지).

도시 및 주거환경정비법상 재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나, 상업지역·공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하는 사업을 말한다.

보유단계에 부과되는 국세는 종합부동산세, 지방세는 재산세이며, 처분(양도)단계에 부과되는 국세는 양도소득세이다.
따라서 표의 (ㄱ)에는 종합부동산세, (ㄴ)에는 재산세, (ㄷ)에는 양도소득세가 들어간다.

가격 외의 다른 요인(소득, 대체재 가격, 선호 등)이 변화하면 수요량이 아니라 수요곡선 전체가 좌측 또는 우측으로 이동하므로 ⑤가 옳다.
①은 공급곡선이 우상향하므로 가격 상승 시 공급량은 오히려 증가하고, ②·③의 수요량·공급량은 실제 거래량이 아니라 주어진 가격에서 사고자·팔고자 하는 의도된 수량을 뜻하며, ④는 임금 상승이 건설비용을 높여 공급을 줄여 가격을 상승시키므로 모두 틀린 설명이다.

아파트 수요량 변화율은 가격효과·소득효과·교차효과의 합으로 구한다.
가격효과: 자체가격 3% 상승 × 가격탄력성(절댓값) $0.6$ = $-1.8\%$(수요량 감소), 소득효과: 정상재이므로 소득 3% 상승 × 소득탄력성 $0.4$ = $+1.2\%$, 교차효과: 대체재인 오피스텔가격 3% 상승 × 교차탄력성 $0.2$ = $+0.6\%$(수요량 증가).
세 효과를 합하면 $-1.8\%+1.2\%+0.6\%=0\%$가 되어 변화 없음이다.

공공재는 반드시 내구재일 필요가 없고, 비배제성으로 인한 무임승차 문제 때문에 민간이 생산을 맡으면 과소생산되는 시장실패가 발생하여 정부가 개입하는 것이지, '비내구재이기 때문에 정부만 비용을 부담한다'는 서술은 공공재의 본질적 특성과 무관한 틀린 설명이다.

공급함수 $P=200$일 때 균형거래량은 수요함수 $Q_d=800-2P$에 대입해 $800-2\times200=400$이고, 공급함수가 $P=300$으로 바뀌면 $800-2\times300=200$이 되어 균형거래량은 $400-200=200$ 감소한다.
또한 $P=200$처럼 거래량과 무관하게 가격이 일정한 공급함수는 그래프에서 수평선(가격축의 한 점을 지나 수량축과 나란한 직선)으로 나타나며, 이는 가격에 대해 완전탄력적인 공급을 뜻한다.
수직선으로 그려지는 경우가 가격 변화에도 공급량이 고정된 완전비탄력적 공급이므로 ④ 완전비탄력적과 혼동하지 않아야 한다.

일반적으로 공급이 완전탄력적일 때 수요가 증가하면 균형가격은 변하지 않고 균형거래량만 늘어나는 것이 원칙인데, ① "수요의 가격탄력성이 완전탄력적일 때 수요가 증가할 경우 균형가격은 변하지 않는다"는 이를 공급이 아닌 수요 자체에 적용한 서술이어서 틀리다.
수요곡선이 이미 수평(완전탄력적)인 상태에서 수요가 증가한다는 것은 그 수평선이 놓인 가격 수준 자체가 상승함을 뜻하므로 오히려 균형가격이 변하게 된다.
반면 ② 대체재가 줄면 수요의 가격탄력성이 작아진다는 것, ③ 공급의 가격탄력성이 수요보다 작으면 공급자의 조세부담이 더 크다는 것, ④ 수요의 가격탄력성이 1(단위탄력적)이면 임대료가 변해도 전체 임대료 수입은 불변하다는 것, ⑤ 공급하는 데 걸리는 기간이 짧을수록 공급의 가격탄력성이 커진다는 것은 모두 옳은 설명이다.

ㄱ 버제스(가)의 동심원이론은 튀넨의 지대이론을 도시 내부에 적용해, 도심에서 외곽으로 갈수록 지대지불능력에 따라 토지이용이 달라진다고 보았다.
ㄴ 크리스탈러(다)의 중심지이론은 공간적 중심지 규모의 크기에 따라 재화의 도달범위, 즉 상권 규모가 달라진다는 것을 실증하였다.
ㄷ 넬슨(라)의 소매입지이론은 특정 점포가 최대 이익을 얻을 매출액을 확보하기 위해 어떤 장소에 입지해야 하는지의 원칙을 제시하였다.

허프모형에서 공간(거리)마찰계수는 재화의 성격에 따라 달라지는데, 일상용품(편의품)은 소비자가 가까운 곳에서 구매하려는 경향이 강해 거리에 대한 저항이 커서 마찰계수가 크고, 전문품은 소비자가 원거리 이동도 마다하지 않으므로 마찰계수가 작다.
따라서 "⑤ 전문품점의 경우는 일상용품점보다 공간(거리)마찰계수가 크다"는 이를 반대로 서술한 것이어서 틀리다.
① 허프모형은 중력모형에 기초하여 상권 규모나 매장 매출액을 추정하는 데 쓰이고, ② 마찰계수는 교통조건·쇼핑물건 특성에 따라 달라지며, ③ 모형 적용 전에 실증적으로 먼저 결정되어야 하고, ④ 교통조건이 나쁠수록 마찰계수는 커진다는 것은 모두 옳은 설명이다.

ㄱ 호이트의 선형이론은 도심에서 교통노선이 방사상으로 뻗어나가면서 도시가 부채꼴 모양으로 성장하고 도심은 하나임을 전제하므로 옳다.
ㄴ 뢰시의 최대수요이론은 비용 중심의 베버 이론을 비판하고 수요 측면에서 시장확대 가능성이 가장 높은 지점이 최적 입지라고 보았다.
ㄷ 튀넨의 고립국이론은 외부와 단절된 고립국을 가정하고 작물재배가 생산비와 수송비를 반영해 공간적으로 분화된다고 보았다.
따라서 ㄱ·ㄴ·ㄷ이 모두 옳다.

주택여과과정은 소득 등에 따른 가구의 주거지 이동과 그에 수반되는 주택의 질적 변화(개량·노후화) 사이의 관계를 설명하는 개념이므로 ①은 옳은 설명이다.
② 상위계층이 쓰던 기존주택을 하위계층이 사용하게 되는 것은 하향여과이고(상향여과 아님), ③ 공가(빈집)의 발생은 여과과정에 따른 주거지 이동과 밀접히 연결되며, ④ 주거분리는 소득 수준의 차이에 따라 상·하위계층 주거지역이 지리적으로 나뉘는 현상이고, ⑤ 저급주택이 수선·재개발되어 상위계층이 사용하게 되는 것은 상향여과이므로 각각 틀린 서술이다.

입지계수는 $LQ=\frac{\text{지역의 해당 산업 고용자수}/\text{지역 전체 고용자수}}{\text{전지역의 해당 산업 고용자수}/\text{전지역 전체 고용자수}}$로 구한다.
A지역 X산업: $\frac{100/200}{240/400}=\frac{0.5}{0.6}\approx 0.83$(ㄱ).
B지역 Y산업: $\frac{60/200}{160/400}=\frac{0.3}{0.4}=0.75$(ㄴ).

저당담보부증권(MBS) 도입으로 대출기관은 보유 저당채권을 유동화하여 자금을 회수하고 재대출 재원으로 활용할 수 있게 되므로, 주택금융이 확대되면 대출기관의 유동성이 늘어 자가소유가구 비중은 오히려 증가하는 방향으로 작용한다.
따라서 "④ 주택금융의 확대로 자가소유가구 비중이 감소한다"는 틀린 설명이다.
① 대출기관 자금이 풍부해져 주택자금대출이 확대될 수 있다는 것, ② 대출이자율 하락과 상품 다양화로 융자 가능 금액이 늘어날 수 있다는 것, ③ 주택건설 촉진으로 주거안정에 기여할 수 있다는 것, ⑤ 대출기관 유동성 증대로 소비자의 담보대출 접근성이 개선된다는 것은 모두 옳은 설명이다.

가구별 소유상한을 초과하는 택지에 초과소유부담금을 부과하던 택지소유상한에관한법률은 헌법불합치 결정 이후 폐지되어 이 시험 당시(2019년) 더 이상 시행되고 있지 않으므로, "② 도시계획구역안의 택지에 한하여 가구별 소유상한을 초과하는 해당 택지에 대하여는 초과소유부담금을 부과한다"는 현재 시행 중인 정책으로 볼 수 없어 틀린 설명이다.
① 국토교통부장관의 개발제한구역 지정, ③ 한국토지주택공사를 통한 토지비축업무, ④ 용도지역제 실시, ⑤ 국토교통부장관의 투기과열지구 지정은 모두 당시 시행되고 있던 정책이므로 옳은 설명이다.

부동산소유자가 소유권을 신탁회사에 이전하고 그 대가로 받은 수익증권을 담보로 금융기관에서 대출을 받는 상품은 담보신탁에 해당하며, 토지신탁은 신탁회사가 위탁받은 토지를 개발·조성하여 그 수익을 배당하는 개발형 신탁을 가리킨다.
따라서 "② ... 을 담보로 금융기관에서 대출을 받는 상품을 토지신탁이라 한다"는 담보신탁을 토지신탁으로 잘못 지칭한 것이어서 틀리다.
① 프로젝트 파이낸싱은 계약을 통해 위험을 프로젝트회사와 이해당사자 간에 배분한다는 것, ③ 도시개발사업의 시행방식에 환지방식·수용 또는 사용방식·혼용방식이 있다는 것, ④ 지방자치단체와 민간기업의 합동개발이 민관합동개발사업에 해당한다는 것, ⑤ 도시개발사업의 정의는 모두 옳은 설명이다.

분양가상한제는 국민주택건설사업 등 공공사업으로 개발·조성된 공동주택 건설용지를 포함하여 적용 대상 주택에 분양가격 제한을 두는 제도이므로, "④ 국민주택건설사업을 추진하는 공공사업에 의하여 개발·조성되는 공동주택이 건설되는 용지에는 주택의 분양가격을 제한할 수 없다"는 제한할 수 있다는 사실과 반대로 서술되어 틀리다.
① 분양가상한제 적용주택의 분양가격이 택지비와 건축비로 구성된다는 것, ② 적용주택 및 입주자로 선정된 지위에 대해 전매를 제한할 수 있다는 것, ③ 분양가상한제의 목적이 주택가격 안정과 무주택자의 구입부담 경감이라는 것, ⑤ 분양가규제가 신규분양주택의 분양가격을 정부가 통제하는 것이라는 정의는 모두 옳은 설명이다.

부동산관리는 시설관리(설비 운영·유지 등 소극적 관리), 재산관리(임대차 유치와 임대료 수입 관리 등 부동산관리), 자산관리로 구분된다.
포트폴리오 관리 및 분석, 투자위험 관리, 재투자·재개발 과정분석, 임대마케팅 시장분석은 소유자의 부(富)를 극대화하기 위한 가장 적극적·상위의 관리활동으로 자산관리(asset management)에 해당한다.

"후분양제도는 초기 주택건설자금의 대부분을 주택구매자로부터 조달하므로 건설자금에 대한 이자의 일부를 주택구매자가 부담하게 된다"는 설명은 실제로는 선분양제도의 특징이다.

선분양은 준공 전 계약금·중도금 등 분양대금이 먼저 유입되어 건설자금을 사실상 주택구매자가 조달하고 그 이자 부담도 구매자가 지게 된다. 반면 후분양제도는 건물을 상당 부분 건설한 후에 분양하므로 초기 건설자금은 사업주체가 자체 조달한다.

나머지 지문은 모두 통상적으로 옳다.

• 선분양의 초기자금부담 완화 효과
• 후분양의 정의
• 선분양의 가수요·시장불안 우려
• 후분양의 부실시공 대응력

"관리신탁에 의하는 경우 법률상 부동산 소유권의 이전 없이 신탁회사가 관리업무를 수행하게 된다"는 지문은 틀렸다 — 관리신탁 역시 소유권이 신탁회사로 이전된 상태에서 관리업무가 이루어진다.

부동산신탁은 위탁자(부동산 소유자)가 신탁계약을 통해 수탁자(신탁회사)에게 신탁재산의 소유권을 이전하고, 수탁자가 신탁 목적에 따라 이를 관리·처분하여 수익자에게 이익을 배당하는 구조이다. 신탁이 설정되면 신탁재산의 법률상 소유권은 수탁자 명의로 이전되는 것이 신탁의 기본 법리이다.

나머지 지문인 신탁 당사자 구성, 관리신탁·처분신탁·분양관리신탁의 정의는 통상적으로 옳다.

ㄴ 연금의 현재가치계수와 저당상수는 서로 역수 관계이다.
ㄷ 연금의 미래가치는 매 기간 일정액을 불입할 때 미래 일정시점에서의 원금과 이자의 총액을 말하므로 옳다.
ㄹ 일시불의 현재가치계수 $\frac{1}{(1+r)^n}$는 할인율 r이 상승할수록 작아진다.
ㄱ 대출금의 매기 원리금 상환액을 산정할 때는 저당상수를 사용하며, 감채기금계수는 미래의 목표금액을 마련하기 위해 매기 적립할 금액을 구할 때 쓰인다.

부동산투자의 현금흐름 구조상 세전현금흐름(BTCF)은 순영업소득(NOI)에서 부채서비스액(원리금상환액)을 차감하여 산정한다. 따라서 ③ "세전현금흐름은 순영업소득에 부채서비스액을 가산한 소득"이라는 지문은 가산과 차감을 반대로 서술한 것이어서 틀렸다. 나머지 지문인 순영업소득=유효총소득-영업경비, 영업경비의 범위(광고비·전기세·수선비 등), 세전지분복귀액=순매각금액-미상환저당잔액, 소득이득·자본이득의 구분은 모두 옳은 설명이다.

기대수익률은 상황별 확률 × 상황별 예상수익률의 합이다.
$0.2 \times 4 + 0.4 \times x + 0.4 \times 10 = 8$에서 $0.8 + 0.4x + 4 = 8$, $0.4x = 3.2$이므로 $x = 8$이다.
따라서 정상적 경제상황의 예상수익률은 8%이다.

"종목의 수를 늘릴수록 체계적 위험이 감소되어 포트폴리오 전체의 위험이 감소된다"는 지문은 체계적 위험과 비체계적 위험을 혼동한 것이어서 틀렸다.

포트폴리오 분산투자를 통해 감소시킬 수 있는 위험은 개별자산 고유의 비체계적 위험이며, 시장 전체에 공통으로 영향을 미치는 체계적 위험은 종목 수를 늘려도 제거되지 않는다.

나머지 지문인 음의 상관관계를 갖는 자산 구성 시 위험감소 효과, 효율적 프런티어의 정의와 우상향의 의미, 포트폴리오이론의 목적은 통상적으로 옳다.

내부수익률(IRR)은 투자에서 발생하는 현금유입의 현가와 현금유출의 현가를 일치시켜 순현재가치(NPV)를 0으로 만드는 할인율이다. 따라서 ① "내부수익률은 현재와 미래 현금흐름의 순현재가치를 1로 만드는 할인율"이라는 지문은 0을 1로 잘못 서술한 것이어서 틀렸다. 나머지 지문인 순현재가치=현금유입의 현가-현금유출의 현가, 할인현금흐름기법의 정의, 수익성지수=현금유입의 현가/현금유출의 현가, 민감도분석의 정의는 모두 옳은 설명이다.

유효총소득 = 2,000만 − 2,000만×25% = 1,500만원, 영업경비 = 2,000만×50% = 1,000만원, 순영업소득 = 500만원이다.
따라서 영업경비비율(유효총소득 기준) = $\frac{1{,}000}{1{,}500} \approx 0.67$이므로 ⑤ 0.8은 틀리다.
나머지는 옳다 — ① LTV = 1억/2억 = 0.5, ② DCR = 500만/500만 = 1.0, ③ DTI = 500만/1,250만 = 0.4, ④ DR = (영업경비 1,000만 + 부채서비스액 500만)/1,500만 = 1.0.

"유동화자산의 양도방식은 매매 또는 교환에 의한다"는 옳은 지문이다. 자산유동화에 관한 법률상 유동화자산의 양도는 매매 또는 교환의 방식으로 하여야 하며, 이는 자산보유자의 도산위험으로부터 유동화자산을 절연시키는 진정양도(true sale) 요건과 연결된다.

• 부동산 PF 유동화는 자산유동화법 외에도 상법상 특수목적회사를 통한 ABCP(자산담보부 기업어음) 발행 등 다양한 방식으로도 가능하므로, "자산유동화에 관한 법령에 의해서만 가능하다"는 지문은 틀렸다.
• 자산보유자가 양수인에게 반환청구권을 보장하면 진정양도로 인정되지 않으므로, "양수인의 반환청구권을 보장해야 한다"는 지문도 틀렸다.

직원이 준수해야 할 내부통제기준의 제정 의무는 자산운용 전문인력을 갖추고 자산을 직접 운용하는 자기관리 부동산투자회사에 적용되는 것으로, 직원이 없는 위탁관리 부동산투자회사에는 해당하지 않는다.

부동산투자회사법상 위탁관리 부동산투자회사는 상근 임직원을 두지 않는 명목회사(서류상 회사)로서 자산의 투자·운용을 자산관리회사에 위탁하여야 한다.

나머지 지문인 주식소유한도 제한, 주요주주 등의 미공개정보 이용금지, 설립자본금 요건은 위탁관리 부동산투자회사에도 그대로 적용되는 옳은 내용이다.

각 연도 순영업소득 = 임대료 − 영업경비이므로 1년차 5,000−2,000 = 3,000만원, 2년차 5,200−2,100 = 3,100만원, 3년차 5,400−2,200 = 3,200만원이다.
현금유출입이 매 기간 말에 발생하므로 각 연도 순영업소득에 해당 연도의 일시불 현가계수를 곱해 합산한다.
$3{,}000 \times 0.95 + 3{,}100 \times 0.90 + 3{,}200 \times 0.85 = 2{,}850 + 2{,}790 + 2{,}720 = 8{,}360$만원이다.

분양형 개발사업은 준공 전 수분양자로부터 받는 분양대금이 핵심적인 채무 상환재원이며, 준공 이후 발생하는 임대료·관리비 등의 영업현금흐름은 준공 후 임대·운영을 통해 수익을 얻는 임대형(수익형) 개발사업의 상환재원에 해당한다. 따라서 분양형 개발사업의 핵심 상환재원을 영업현금흐름이라고 서술한 ③이 틀린 지문이다. 나머지 지문들은 프로젝트금융의 위험과 금리, 자본환원율의 성격, 자본시장에서의 수익률 수렴 경향 등 통설적인 설명으로 옳다.

예상매출액 = 500㎡ × 20만원 = 10,000만원, 기본임대료 = 500㎡ × 6만원 = 3,000만원이다.
손익분기점 매출액 5,000만원을 초과한 매출액 5,000만원에 임대료율 10%를 적용하면 추가임대료는 $5{,}000 \times 0.1 = 500$만원이다.
따라서 연임대료 = 3,000만 + 500만 = 3,500만원이다.

감정평가에 관한 규칙상 기준시점은 대상물건의 가격조사를 완료한 날짜로 하며, 다만 기준시점을 미리 정하였을 때에는 그 날짜에 가격조사가 가능한 경우에만 기준시점으로 할 수 있다. ⑤는 이를 가격조사를 개시한 날짜로 잘못 서술하고 있어 틀린 지문이다. 시장가치 외의 가치 적용(①), 감정평가조건(②), 일괄평가(③), 구분평가(④)에 관한 나머지 지문은 감정평가에 관한 규칙의 내용과 일치한다.

시산가액 조정은 원가방식·비교방식·수익방식으로 각각 산출된 시산가액을 상호 관련지어 재검토함으로써 합리적으로 조정하는 절차이며, 감정평가에 관한 규칙도 이를 규정하고 있으나 산술평균 방법만을 인정하는 것은 아니고 대상물건의 특성 등을 고려하여 합리적으로 조정하도록 하고 있다. 따라서 산술평균만 인정한다고 서술한 ④가 틀린 지문이다.

유효총소득 = 8,000만 − 8,000만×10% = 7,200만원이다.
영업경비에는 수선유지비 400만·화재보험료 100만·재산세 200만원이 포함되고 영업소득세와 부채서비스액은 제외되므로 영업경비는 700만원, 순영업소득은 7,200만 − 700만 = 6,500만원이다.
직접환원법에 따라 수익가액 = $\frac{6{,}500}{0.1} = 65{,}000$만원, 즉 6억 5천만원이다.

부동산 가격공시에 관한 법률상 표준지로 선정된 토지는 그 자체가 공시지가 산정의 기준이 되므로 별도의 개별공시지가를 결정·공시하지 아니할 수 있다(의무가 아닌 예외 규정). 따라서 표준지에 대해 개별공시지가를 결정·공시하여야 한다고 단정한 ③이 틀린 지문이다. 표준지공시지가에 대한 이의신청(①), 표준지공시지가의 기준성(②), 분할·합병 토지의 개별공시지가 결정·공시(④), 개별공시지가 이의신청(⑤)은 법률 내용과 일치한다.

대상토지가 일반상업지역이므로 용도지역이 같은 표준지 기호 2(2,000,000원/㎡)를 비교표준지로 선정한다.
시점수정은 상업지역 지가변동률 5% 상승으로 1.05, 지역요인은 동일하여 1.00, 개별요인은 가로조건 10% 우세로 1.10을 적용하며 그 밖의 요인 보정은 없다.
따라서 $2{,}000{,}000 \times 1.05 \times 1.00 \times 1.10 = 2{,}310{,}000$원/㎡이다.

지역분석을 미시적·국지적, 개별분석을 거시적·광역적이라고 서술한 지문은 두 분석의 관계를 서로 바꾼 것이어서 틀리다.

감정평가 이론상 지역분석은 대상부동산이 속한 지역(인근지역·유사지역·동일수급권)을 대상으로 하는 거시적·광역적 분석이고, 개별분석은 대상부동산 자체를 대상으로 하는 미시적·국지적 분석이다.

나머지는 통설과 일치한다.

• 표준적 이용·가격수준 파악을 위한 지역분석의 필요성
• 인근지역의 정의
• 동일수급권의 정의
• 최유효이용 판정을 위한 개별분석의 필요성

대법원 판례에 따르면 대리인이 매도인의 배임행위에 적극 가담하여 이루어진 부동산 이중매매는 매수인 본인이 그러한 사정을 몰랐더라도 반사회질서의 법률행위로 무효가 된다. 대리행위의 사회질서 위반 여부는 대리인을 기준으로 판단하므로, 본인의 인식 여부는 무효 판단에 영향을 미치지 않는다. ①·②·③·④는 모두 판례·통설과 일치하는 옳은 설명이다.

당사자가 통정하여 증여를 매매로 가장한 경우, 가장행위인 매매는 통정허위표시로 무효이지만 그 속에 숨겨진 은닉행위인 증여는 당사자의 진의에 합치하므로 유효하다. 따라서 "증여와 매매 모두 무효"라는 서술이 틀렸다. ①·②·④·⑤는 통정허위표시의 성립요건, 채권자취소권 대상 가능성, 제3자 범위의 실질적 판단, 파산관재인의 선의 추정에 관한 확립된 판례 법리와 일치한다.

민법상 조건이 법률행위 당시 이미 성취할 수 없는 불능조건인 경우, 그 조건이 정지조건이면 법률행위는 무효가 되고, 해제조건이면 조건 없는 법률행위가 된다. 해제조건부 법률행위는 조건 성취 시 효력을 잃는 것이지 그때부터 효력이 발생하는 것이 아니며(①), 기한이익 상실특약은 특별한 사정이 없으면 형성권적 기한이익 상실특약으로 추정되고(②), 상계의 의사표시에는 조건이나 시기를 붙이지 못한다(⑤)는 점에서 나머지 보기는 틀렸다.

의사표시는 상대방에게 도달함으로써 효력이 생기는데(도달주의), 판례는 내용증명우편이 발송된 후 반송되지 않았다면 특별한 사정이 없는 한 그 무렵 상대방에게 송달되었다고 봄이 상당하다는 입장이다. 도달주의 하에서는 상대방이 실제로 알 필요가 없고(②는 틀림), 발신 후 표의자가 사망하거나 도달 후 상대방이 행위능력을 상실해도 의사표시의 효력에는 영향이 없으며(①·⑤는 틀림), 도달 후에는 일방적으로 철회할 수 없다(③은 틀림).

대리권의 소멸사유는 본인의 사망, 대리인의 사망·성년후견의 개시·파산이며, 대리인이 한정후견개시의 심판을 받은 것은 대리권 소멸사유에 해당하지 않는다. 따라서 ①의 서술이 틀렸다. 나머지는 본인 허락에 의한 자기계약 허용(②), 수권행위의 임의철회 가능성(③), 수권행위의 불요식성(④), 매매계약 체결 대리권에 통상 포함되는 대금수령권한(⑤)에 관한 확립된 법리와 일치한다.

민법상 임의대리인이 본인의 승낙을 얻어 복대리인을 선임한 경우에도 본인에 대하여 그 선임·감독에 관한 책임을 진다. "책임이 없다"는 서술이 틀렸다. 복대리인이 본인의 대리인이라는 점(①), 대리인 사망 시 복대리권도 함께 소멸한다는 점(③), 복대리행위에도 표현대리 규정이 적용될 수 있다는 점(④), 법정대리인은 부득이한 사유가 없어도 복대리인을 선임할 수 있다는 점(⑤)은 모두 옳은 설명이다.

무권대리 상대방의 최고권은 계약 당시 무권대리임을 알았는지 여부(선의·악의)와 관계없이 인정되므로, 丙이 무권대리임을 알았다는 이유로 최고권이 인정되지 않는다는 서술은 틀렸다. 본인이 추인하지 않으면 원칙적으로 효력이 없다는 점(①), 묵시적 추인이 가능하다는 점(②), 계약 내용을 변경하는 추인은 상대방 동의 없이는 무효라는 점(④), 추인의 소급효(⑤)는 모두 옳은 설명이다.

민법 제119조는 대리인이 수인인 때 각자대리가 원칙이라고 정하므로 ㄱ은 틀리다.
제118조는 권한을 정하지 아니한 대리인에게 보존행위뿐 아니라 대리의 목적인 물건·권리의 성질을 변하지 않는 범위의 이용·개량행위까지 허용하므로 ㄴ도 틀리다.
판례는 유권대리에 관한 주장 속에 표현대리의 주장이 포함되어 있다고 볼 수 없다고 하여, 표현대리는 별도로 주장·입증해야 한다고 보므로 ㄷ도 틀리다.
따라서 ⑤ ㄱ, ㄴ, ㄷ 모두가 틀린 지문이다.

법정추인 사유 중 '이행의 청구'는 취소권자가 상대방에게 이행을 청구한 경우를 의미하므로, 반대로 상대방이 취소권자에게 이행을 청구한 경우는 법정추인 사유에 해당하지 않는다. 취소권자의 채무이행(①), 담보제공(②), 취득한 권리의 양도(④), 경개계약 체결(⑤)은 모두 취소권자 스스로 한 행위로서 법정추인 사유에 해당한다.

乙로부터 전매받은 丙이 자신과 甲을 매매당사자로 하는 허가를 받아 甲으로부터 곧바로 이전받은 등기가 유효하다는 서술이 틀렸다.

토지거래허가구역 내 토지에 관하여 최초 매도인과 최종 매수인이 아닌 중간자를 거친 전매 관계에서 최종 매수인과 최초 매도인 명의로 직접 허가를 받아 등기를 이전받은 경우, 이는 토지거래허가제의 취지를 잠탈하는 것으로 그 등기는 무효라는 것이 판례의 태도이다.

나머지는 모두 옳은 설명이다.

• 유동적 무효 상태에 있다.
• 허가 전에는 채무불이행을 이유로 계약을 해제할 수 없다.
• 대금 이행제공이 없음을 이유로 협력의무 이행을 거절할 수 없다.
• 지정기간 만료 후 재지정이 없으면 확정적으로 유효로 된다.

소유권에 기한 물권적 청구권은 소멸시효에 걸리지 않고, 상대방의 귀책사유는 그 행사요건이 아니며, 방해배제청구권의 방해는 손해와 개념상 구별된다는 것이 통설·판례이다.
그러나 임차인은 임차목적물의 점유를 침해당한 경우 자신의 채권자대위권을 행사하여 임대인의 소유권에 기한 물권적 청구권을 대위행사할 수 있다는 것이 판례이므로, ④ "임차인은 임차목적물에 관한 임대인의 소유권에 기한 물권적 청구권을 대위행사할 수 없다"는 설명은 틀렸다.

민법 제187조에서 등기 없이 물권취득의 효력이 발생하는 '판결'이란 판결 자체에 의하여 즉시 물권변동의 효력이 생기는 형성판결을 의미하고, 이행판결이나 확인판결은 이에 해당하지 않는다는 것이 판례이다.
따라서 이를 이행판결이라고 서술한 ② "등기를 요하지 않는 물권취득의 원인인 판결이란 이행판결을 의미한다"는 지문은 틀렸다. 원인 없이 말소된 등기라도 기존 물권변동의 효력에는 영향이 없고, 가등기에 기한 본등기 시 물권변동의 효력은 본등기 시에 발생하며, 미등기 매수인으로부터 재매수한 자는 최초 매도인에게 직접 자신 앞으로의 이전등기를 청구할 수 없고, 관습상 법정지상권을 법률행위로 양도하려면 등기가 필요하다는 나머지 지문은 판례의 태도와 일치한다.

사망자 명의로 신청하여 이루어진 이전등기는 원인무효의 등기로서 특별한 사정이 없는 한 추정력이 인정되지 않고(ㄱ), 대리인에 의한 매매를 원인으로 이전등기가 된 경우에는 등기의 적법추정에 따라 대리권의 존재도 추정된다(ㄴ).
반면 근저당권설정등기가 있으면 담보물권의 존재는 추정되지만 피담보채권을 성립시키는 기본계약의 존재까지 추정되지는 않으며(ㄷ), 보존등기 명의자가 전(前)소유자로부터 양수하였다고 주장하는데 전소유자가 양도사실을 부인하면 그 보존등기의 추정력은 깨진다(ㄹ).
따라서 옳은 것은 ① ㄱ, ㄴ이다.

간접점유자도 점유권자이므로 점유의 침탈·방해를 받으면 점유보호청구권을 행사할 수 있다는 것이 민법 제207조 및 판례의 태도이다.
따라서 간접점유자에게 점유보호청구권이 인정되지 않는다고 서술한 ④ 지문은 틀렸다. 주택임대차보호법상 대항요건인 인도는 간접점유의 취득으로도 인정될 수 있고, 간접점유도 점유취득시효의 기초인 점유에 포함되며, 점유매개관계를 발생시킨 법률행위가 무효라도 간접점유 자체는 인정될 수 있다는 나머지 지문은 판례와 일치한다.

집합건물의 공용부분은 전유부분의 처분에 따르는 것이어서 전유부분과 분리하여 별도로 취득시효의 대상이 될 수 없다는 것이 판례이므로 ② 지문이 옳다.
반면 부동산에 대한 악의의 무단점유는 자주점유의 추정이 깨어지고, 1필 토지의 일부에 대해서도 점유취득시효가 인정될 수 있으며, 시효완성자는 시효완성 전에 이미 설정된 가등기에 기해 시효완성 후 본등기를 마친 자에게는 시효완성을 주장할 수 없고, 압류·가압류는 점유 자체를 빼앗는 것이 아니므로 점유취득시효를 중단시키지 않는다는 것이 판례의 태도이므로 나머지 지문은 틀렸다.

점유취득시효 완성으로 점유자가 등기명의인에 대해 갖는 소유권이전등기청구권은, 점유자가 점유를 계속하는 동안에는 통상의 채권양도 법리에 따라 양도할 수 있고 양도인이 채무자에게 양도사실을 통지하면 대항력이 생긴다는 것이 판례이므로 ① 지문이 옳다.
반면 부동산을 인도받아 사용·수익하는 매수인의 소유권이전등기청구권은 소멸시효에 걸리지 않고, 매수인의 이전등기청구권은 물권적 청구권이 아니라 채권적 청구권이며, 등기청구권과 등기신청권은 별개의 권리라는 것이 판례·통설이므로 나머지 지문은 틀렸다.

동산이 타인 소유의 부동산에 부합되어 분리가 사회경제적으로 불이익한 경우, 매도인이 소유권을 유보했다는 사정과 무관하게, 그리고 이를 건물 소유자인 제3자가 알았는지 여부(선의·악의)와도 무관하게 시멘트는 건물에 부합하여 건물 소유자에게 귀속된다는 것이 판례이다.
따라서 제3자가 악의라면 부합하지 않는다고 서술한 ⑤ 지문은 틀렸다. 부동산 간에도 부합이 인정될 수 있고, 부합한 동산의 가액이 부동산 가액을 초과해도 원칙적으로 부동산 소유자에게 귀속되며, 부합으로 소유권을 상실한 자는 부당이득으로 보상을 청구할 수 있고, 사용대차로 토지를 사용하는 자가 자신의 수목을 식재한 경우 그 수목은 식재자에게 속한다는 나머지 지문은 판례·통설과 일치한다.

수인의 채권자가 같은 기회에 하나의 부동산에 관하여 하나의 근저당권을 설정받은 경우, 그 근저당권은 채권자들의 준공유에 속한다는 것이 판례이므로 ② 지문이 옳다.
반면 공유물의 임대차계약 해지는 보존행위가 아니라 관리행위이므로 지분 과반수로 결정해야 하고, 원인무효등기 말소청구는 공유물의 보존행위이지만 다른 공유자는 등기 전부가 아니라 자신의 지분 범위 내에서만 말소를 청구할 수 있으며, 소수지분권자는 과반수지분권자의 단독 임대로 인한 부당이득의 반환을 청구할 수 있고, 공유지분 포기에 따른 물권변동은 법률행위에 의한 것이므로 등기를 해야 효력이 발생한다는 것이 판례의 태도이므로 나머지 지문은 틀렸다.

저당권자가 나대지의 담보가치 유지만을 위하여 함께 설정받은 이른바 담보지상권은 피담보채권의 실현을 확보하기 위한 것이므로, 그 목적물에 건물이 신축되어 저당목적물의 교환가치가 피담보채권액 밑으로 하락하는 경우 저당권자는 저당권 침해를 이유로 불법행위에 기한 손해배상을 청구할 수 있다는 것이 판례이므로 ④ 지문이 옳다.
반면 담보지상권은 피담보채권에 부종하므로 채권이 시효소멸하면 지상권도 함께 소멸하고, 지상권침해를 이유로 한 철거청구에 대해 丙은 甲에 대한 채권으로 乙에게 대항할 수 없으며, 담보지상권자는 목적 토지를 사용·수익할 권한이 없어 부당이득반환청구권이 인정되지 않고, 지상권은 용익물권이지 담보물권이 아니므로 피담보채무 범위확인청구는 부적법하다는 것이 판례의 태도이다.

통행지역권을 시효로 취득한 경우에도 요역지 소유자는 승역지 소유자가 입은 손실을 보상하여야 한다는 것이 판례이므로, 보상하지 않아도 된다고 서술한 ⑤ 지문은 틀렸다.
반면 요역지는 반드시 1필의 토지여야 하고, 요역지의 지상권자 등 용익권자는 자신의 용익권 범위 내에서 지역권을 행사할 수 있으며, 공유자 중 1인이 지역권을 취득하면 다른 공유자도 이를 취득하고, 요역지를 불법점유한 자는 통행지역권을 시효취득할 수 없다는 나머지 지문은 판례·통설과 일치한다.

건물전세권이 기간만료 후 법정갱신되는 경우, 그 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다는 것이 민법의 태도이므로 이를 1년이라고 서술한 ① "乙의 전세권이 법정갱신되는 경우, 그 존속기간은 1년이다."가 틀린 설명이다.
건물 일부에 대한 전세권자가 전세금을 반환받지 못하더라도 그 전세권의 효력이 미치는 범위를 넘어 건물 전체에 대해 경매를 신청할 수는 없고, 존속기간 만료로 용익물권적 권능을 상실한 전세금반환채권은 특별한 사정이 없는 한 양도할 수 있으며, 목적물 소유권이 제3자에게 이전된 후 존속기간이 만료되면 신소유자가 전세금반환의무를 부담하므로 종전 소유자에게는 청구할 수 없고, 통상의 필요비상환청구권은 인정되지 않는다는 점에서 나머지 지문은 모두 옳다.

유치권이 성립하려면 타인 소유의 물건을 적법하게 점유하고, 그 물건에 관하여 생긴 채권의 변제기가 도래하였으며, 점유가 불법행위로 인한 것이 아니고, 유치권을 배제하는 특약이 없어야 하므로 ①·②·④·⑤는 모두 유치권 성립에 영향을 미친다.
반면 목적물에 대한 점유가 직접점유인지 간접점유인지 그 자체는, 채무자를 매개로 한 간접점유가 아닌 한 유치권 성립 여부와 무관하다는 것이 판례의 입장이므로 ③이 영향을 미치지 않는 사유에 해당한다.

민법상 일괄경매청구권은 저당권설정자가 저당권 설정 후 그 토지 위에 스스로 건물을 축조한 경우에 인정되는 것이 원칙인데, 사안에서는 저당권설정자인 甲이 아니라 임차인 丙이 Y건물을 신축한 것이므로 乙은 X에 대한 저당권 실행 시 Y에 대해 일괄경매를 청구할 수 없어 ②가 틀린 설명이다.
저당권은 피담보채권과 분리하여 양도할 수 없다는 부종성, 건물 저당권 실행으로 경락인이 대금을 완납하면 건물 소유를 위한 토지임차권도 함께 이전된다는 점, 별개 목적물에 대한 저당권 실행이 다른 저당권에 영향을 주지 않는다는 점, 매매대금은 물상대위의 대상이 아니라는 점에서 나머지 지문은 모두 옳다.

민법 제358조는 저당권의 효력이 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미친다고 정하고, 이는 저당권 설정의 전후를 가리지 않으므로 설정 전의 종물(ㄱ)과 설정 후의 부합물(ㄴ) 모두에 효력이 미친다.
반면 제359조는 과실에 대한 효력을 저당부동산에 대한 압류가 있은 후에 저당권설정자가 수취하거나 수취할 수 있는 과실로 한정하므로, 압류 이전에 발생한 차임채권인 ㄷ에는 저당권의 효력이 미치지 않는다.
따라서 ② ㄱ, ㄴ이다.

계약금은 별도의 약정이 없으면 해약금의 성질을 가져 민법 제565조의 해제권이 유보된다(ㄱ).
이행기 전이라도 매수인이 중도금을 지급하면 이행에 착수한 것이므로, 매도인은 특별한 사정이 없는 한 배액상환에 의한 해제를 할 수 없다(ㄴ).
또한 배액상환 해제는 이행의 제공으로 족하고 상대방이 수령하지 않더라도 공탁까지 할 필요는 없다는 것이 판례이다(ㄷ).
따라서 ⑤ ㄱ, ㄴ, ㄷ 전부가 옳다.

제3자를 위한 계약의 수익자 丙은 요약자 甲·낙약자 乙 사이의 계약(기본관계)의 당사자가 아니어서, 그 계약이 착오취소로 무효화되더라도 착오취소로써 대항할 수 없는 선의의 제3자(민법상 보호되는 제3자) 범위에는 속하지 않는다는 것이 판례이므로 ④가 틀린 설명이다.
대가관계(甲·丙 사이)의 부존재는 기본관계(甲·乙 사이)의 효력에 영향을 주지 않아 甲은 이를 이유로 이행을 거부할 수 없고, 계약 해제 시 낙약자 乙은 수익자 丙에게 급부한 것을 丙이 아닌 요약자 甲을 상대로 반환받아야 하며, 수익의 의사표시를 한 丙은 乙의 채무불이행에 따른 손해배상청구권과 직접 이행청구권을 가진다는 점에서 나머지 지문은 옳다.

계약해제로 보호되는 제3자는 해제된 계약을 기초로 새로운 이해관계를 맺고 등기·인도 등으로 완전한 권리를 갖춘 자를 말한다.
계약상 채권 자체를 양수한 자나 그 채권을 압류한 자는 계약목적물에 관한 권리를 취득한 것이 아니므로 보호되는 제3자가 아니어서, 채권을 양수해 처분금지가처분을 받은 ㄱ과 채권을 압류한 ㄷ은 해당하지 않는다.
반면 이전등기가 마쳐진 부동산 자체를 해제 전에 가압류 집행한 자(ㄴ)는 보호되는 제3자이다.
따라서 해당하지 않는 것은 ③ ㄱ, ㄷ이다.

합의해제(해지)의 경우 법정해제와 달리 원상회복으로 반환할 금전에 이자를 가산하도록 하는 민법 규정이 당연히 적용되지 않고, 특약이 있어야만 이자를 가산할 의무가 발생한다는 것이 판례이므로, 특약이 없더라도 이자를 가산해야 한다고 서술한 ③이 틀린 설명이다.
합의해제는 당사자의 합의만으로 성립하고 원상회복에 관한 사항을 반드시 약정할 필요는 없으며, 다른 사정이 없는 한 채무불이행으로 인한 손해배상을 청구할 수 없고, 합의해제의 청약에 변경을 가한 승낙은 새로운 청약으로 보아 원 청약은 효력을 잃으며, 합의해제도 법정해제와 마찬가지로 제3자의 권리를 해하지 못한다는 점에서 나머지 지문은 모두 옳다.

매매계약은 당사자의 합의만으로 성립하는 낙성계약이고 목적물의 인도 등을 요건으로 하는 요물계약이 아니므로, 매매계약을 요물계약이라고 서술한 ①이 틀린 설명이다.
매매는 유상·쌍무계약이고, 매도인의 담보책임은 매도인의 고의·과실을 요건으로 하지 않는 법정 무과실책임이며, 타인의 권리도 매매의 목적이 될 수 있고, 매매비용은 특별한 사정이 없는 한 당사자 쌍방이 균분하여 부담한다는 점에서 나머지 지문은 모두 옳다.

매매목적물이 인도되지 않았더라도 매수인 乙이 대금을 완제하면 그 이후 목적물에서 발생하는 과실수취권은 매도인이 아니라 매수인에게 귀속된다는 것이 판례(민법 제587조 관련 법리)이므로, 대금을 완제하더라도 과실이 甲에게 귀속된다고 서술한 ⑤가 틀린 설명이다.
목적물이 인도되지 않고 대금도 완제되지 않은 상태에서는 서로 동시이행관계에 있어 상대방의 이행지체를 이유로 한 손해배상청구가 제한되고, 대금지급을 거절할 정당한 사유가 있으면 목적물을 미리 인도받았더라도 대금 이자를 지급할 의무가 없으며, 소유권이전등기만 미리 경료받았더라도 대금을 완제하지 않은 이상 과실수취권은 여전히 매도인에게 있다는 점에서 나머지 지문은 옳다.

후발적 불능이 당사자 쌍방의 귀책사유 없이 발생하면 민법 제537조의 채무자위험부담주의가 적용되어, 채무자인 매도인은 반대급부(매매대금)를 청구할 수 없고 이미 지급받은 계약금 등은 부당이득으로 반환해야 한다.
따라서 ④ "매도인은 이미 지급받은 계약금을 반환하지 않아도 된다"는 서술이 틀린 설명이다.
①·②·⑤는 위험부담의 발생요건·적용범위·원칙(채무자위험부담주의)에 관한 타당한 설명이고, ③ 대상청구권을 행사하는 채권자도 자신의 반대급부 이행의무는 그대로 부담한다는 것이 판례의 태도이다.

환매권은 채권적 권리에 불과하므로 매도인이 환매기간 내에 환매의 의사표시를 하더라도, 그 권리취득의 등기를 하지 않으면 가압류 집행자와 같은 제3자에게 소유권 취득을 주장할 수 없다.
따라서 ③ "등기를 하지 않아도 가압류 집행자에 대하여 권리취득을 주장할 수 있다"는 서술이 틀린 설명이다.
①은 환매등기가 있어도 매수인의 이전등기의무 이행거절 사유가 되지 않는다는 판례 법리, ②·④·⑤는 각각 환매기간 연장 금지, 5년의 법정 환매기간, 환매특약의 동시성 요건(제590조)에 관한 타당한 설명이다.

유익비상환청구권은 전세권자(제310조)와 임차인(제626조) 모두에게 인정되고, 부속물매수청구권도 전세권자(제316조)와 임차인(제646조) 모두 갖는다.
전세금 증감청구권(제312조의2)과 차임증감청구권(제628조)도 각각 인정되므로 ㄱ·ㄴ·ㄷ 전부가 양자에게 공통된다.
따라서 ⑤ ㄱ, ㄴ, ㄷ이며, 목적물의 유지·수선의무를 지는 전세권자에게는 필요비상환청구권이 인정되지 않아 이 점만 임차인과 다르다.

지상물매수청구권은 임대인의 승낙 없이 임차인의 일방적 의사표시만으로 효력이 생기는 형성권이므로 ① "乙의 승낙을 요한다"는 틀리고, 임차인은 먼저 계약갱신을 청구한 뒤 임대인이 이를 거절할 때 매수청구를 할 수 있으므로 ⑤ "갱신을 청구할 수 없다"도 틀리다.
판례는 임대차가 임차인의 채무불이행으로 기간 만료 전에 해지·종료된 경우에는 지상물매수청구권을 인정하지 않으므로 ④가 옳다.
② 건축허가나 등기를 갖추지 않은 건물이라도 매수청구의 대상이 될 수 있고, ③ 건물이 임차토지와 제3자 소유 토지에 걸쳐 있는 경우에는 임차토지 위에 서 있는 부분 중 구분소유의 객체가 될 수 있는 부분에 한하여 매수청구가 허용되므로 건물 전체를 청구할 수 있다는 서술은 틀리다.

부속물매수청구권(민법 제646조)은 건물 기타 공작물의 임차인에게 인정되는 권리로, 토지 임차인에게는 인정되지 않는다(토지 임차인의 지상 건물에 관하여는 별도로 지상물매수청구권이 규정되어 있다).
따라서 ① "토지 내지 건물의 임차인에게 인정된다"는 서술이 틀린 설명이다.
②·③은 임대인으로부터 매수하여 부속한 물건 및 적법한 전차인에게도 매수청구권이 인정된다는 것(제647조), ④는 이를 배제하는 불리한 약정이 무효라는 강행규정(제652조), ⑤는 임차인의 특수목적을 위해서만 부속된 물건은 매수청구 대상이 아니라는 판례 법리로서 모두 타당한 설명이다.

존속기간을 1년으로 정한 주택임대차에서 임차인 乙은 주택임대차보호법상 2년의 존속기간을 주장할 수도 있고, 자신에게 유리하다면 약정한 1년의 유효를 주장할 수도 있으며, 2기의 차임연체가 있으면 묵시적 갱신이 배제되고, 묵시적으로 갱신된 경우 임차인은 언제든지 해지통보를 할 수 있다.
그러나 경매절차의 환가대금에서 우선변제권을 행사하여 보증금을 배당받으려면 임차인은 대항요건을 유지함은 물론 주택을 양수인(경락인)에게 인도하여야 하며, 인도 없이는 배당금을 수령할 수 없다는 것이 판례의 태도이다.
따라서 ⑤ "X주택을 양수인에게 인도할 필요가 없다"는 서술이 틀린 설명이다.

상가건물 임대차보호법상 임차인이 고의 또는 중대한 과실로 임차 건물의 전부 또는 일부를 파손(멸실)한 경우는 임대인이 권리금 회수기회를 보호할 필요가 없는 예외사유에 해당한다.
따라서 ② "임차인이 임차한 건물을 중대한 과실로 전부 파손한 경우, 임대인은 권리금회수의 기회를 보장할 필요가 없다"가 옳은 설명이다.
①은 임대차계약을 체결하려는 자가 세무서장에게 정보제공을 요구하려면 임대인의 동의가 필요하다는 점에서, ④는 임차권등기명령은 세무서가 아니라 관할 법원에 신청해야 한다는 점에서, ⑤는 묵시적 갱신 후 임차인의 해지통고는 일정 기간이 경과해야 효력이 생긴다는 점에서 각각 틀린 설명이다.

가등기담보 등에 관한 법률상 청산금은 담보권실행 통지 당시의 목적부동산 가액에서 피담보채권액을 뺀 금액이고, 그 부동산에 선순위담보권이 있는 경우에는 선순위담보로 담보된 채권액도 피담보채권액에 포함시켜 공제한다.
따라서 ③ "청산금은 통지 당시 목적부동산의 가액에서 피담보채권액(선순위담보채권액 포함)을 뺀 금액이다"가 옳은 설명이다.
①은 담보가등기 해당 여부는 등기부 표시가 아니라 실제 채권담보 목적 여부로 판단한다는 점에서, ②는 청산금이 없다고 인정되는 경우에도 그 뜻을 통지해야 한다는 점(제3조)에서, ④는 통지한 청산금액이 객관적으로 정확한 금액과 다르더라도 재통지 의무가 없다는 판례 법리에서, ⑤는 소유권 및 과실수취권이 통지만으로 이전되는 것이 아니라 청산기간 경과와 청산금 지급(청산절차 종료) 후에 이전된다는 점에서 각각 틀린 설명이다.

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률상 재건축 결의 후 참가 여부를 서면으로 촉구받은 구분소유자가 법정 기간 내에 회답하지 않으면, 재건축에 참가하지 않겠다는 뜻을 회답한 것으로 본다.
따라서 ⑤ "회답하지 않으면 재건축에 참가하겠다는 회답을 한 것으로 본다"는 서술이 틀린 설명이다.
①은 규약·관리단집회 결의의 특별승계인에 대한 효력, ②는 공용부분에 관한 물권 득실변경은 등기가 필요 없다는 점, ③은 관리인이 반드시 구분소유자일 필요는 없다는 점, ④는 재건축 결의에 구분소유자 및 의결권 각 5분의 4 이상이 필요하다는 점에서 모두 타당한 설명이다.

이 문항은 시행처 최종정답에서 전항정답으로 처리되었다(어느 보기를 선택해도 정답 인정).

매수인이 매도인과 직접 매매계약을 맺고 등기만 명의수탁자 앞으로 넘긴 이른바 3자간 등기명의신탁에서는 명의신탁약정과 그에 따른 등기가 무효여서 소유권은 매도인에게 남고, 매매계약 자체는 유효하므로 신탁자는 매도인에 대한 이전등기청구권을 보전하기 위해 매도인을 대위하여 수탁자 명의 등기의 말소를 구할 수 있다.

다만 신탁자가 수탁자에게 곧바로 부당이득반환을 원인으로 소유권이전등기를 구할 수 있는지, 수탁자로부터 부동산을 넘겨받은 제3자를 어디까지 보호할 것인지를 두고 이견이 커 결국 전항정답으로 정리되었다.