23년 1회차

용도의 다양성은 하나의 토지가 주거·상업·공업 등 여러 용도로 이용될 가능성을 가진다는 특성으로, 이로 인해 여러 용도가 서로 경합하여 최유효이용이 결정되고 용도전환 및 합병·분할이 오히려 용이해진다. ① '두 개 이상의 용도가 동시에 경합할 수 없고 용도의 전환 및 합병·분할을 어렵게 한다'는 설명은 용도의 다양성의 실제 성격과 반대되므로 틀린 설명이다.
부증성으로 인한 토지이용의 집약화(②), 부동성으로 인한 외부효과(③), 영속성으로 인한 재생산이론·감가상각 배제(④), 개별성으로 인한 완전한 대체 불가(⑤)에 관한 설명은 모두 통설에 부합한다.

부동산의 개념은 통상 물리적(기술적) 측면·경제적 측면·법률적 측면으로 구분되며, 물리적 측면에는 자연·공간·위치·환경이, 경제적 측면에는 자산·생산요소·소비재·자본 등이 포함된다. ③은 물리적 측면에 생산요소·자산(경제적 측면의 요소)을 포함시켜 두 측면을 혼동하고 있으므로 틀린 설명이다.
민법상 부동산의 정의(①), 준부동산 개념(④), 공간적 측면의 구성요소(⑤)에 관한 설명은 옳다.

ㄱ 빈지는 만조수위선에서 지적공부에 등록된 지반까지의 사이로, 소유권이 인정되지 않으면서 활용실익이 있는 바다와 육지 사이의 토지이다.
ㄴ 법지는 택지경계와 인접한 경사면처럼 소유권은 인정되나 사실상 사용이 불가능한 토지로, 빈지와 정반대의 성격을 가진다.
ㄷ 이행지는 택지지역·농지지역·임지지역 등 같은 지역 내에서 세분된 용도가 전환되고 있는 토지이고, ㄹ 후보지는 임지지역·농지지역·택지지역 상호간에 다른 지역으로 전환되고 있는 일단의 토지이다.

보완재는 해당 재화와 함께 소비되는 재화이므로, 보완재 가격이 하락하면 보완재 수요량이 늘어 함께 쓰이는 해당 부동산의 수요도 증가하여 수요곡선이 우측(우상향)으로 이동한다.

• 대출금리의 상승은 수요를 감소시켜 수요곡선을 좌측으로 이동시킨다.
• 해당 부동산 선호도의 감소도 수요를 감소시켜 수요곡선을 좌측으로 이동시킨다.
• 해당 부동산 가격의 상승은 수요곡선 자체의 이동이 아니라 곡선상의 이동(수요량 변화)을 유발한다.
• 대체재 수요량의 증가는 소비자가 대체재로 전환함을 의미하므로 오히려 해당 부동산의 수요를 감소시킨다.

수요곡선의 기울기(절댓값)가 공급곡선의 기울기(절댓값)보다 작다는 것은 수요가 공급보다 가격변화에 더 민감(탄력적)하다는 의미이므로 시장은 균형으로 수렴하는 수렴형이 되어, 이 설명은 옳다.

거미집모형은 공급자가 전기(과거)의 가격을 기준으로 금기의 공급량을 결정한다는 시차를 전제로 균형의 동태적 변화를 분석하는 모형이다.

• 수요의 가격탄력성이 공급의 가격탄력성보다 크면 수렴형이므로 발산형이라는 설명은 틀리다.
• 가격변화에 수요·공급이 즉각 반응한다는 가정은 거미집모형의 동태적 성격과 맞지 않는다.
• 균형을 정태적으로 분석한다는 설명도 거미집모형의 동태적 성격과 맞지 않는다.
• 공급자가 미래가격을 고려한다는 설명은 전기가격에 의존한다는 모형의 전제와 다르다.

수요함수 $P=-Q_d+40$, 기존 공급함수 $P=\frac{2}{3}Q_s+20$을 연립하면 $-Q+40=\frac{2}{3}Q+20$ → $20=\frac{5}{3}Q$ → $Q=12$, $P=28$이다.
변화 후 공급함수 $P=\frac{2}{3}Q_s+10$으로 연립하면 $-Q+40=\frac{2}{3}Q+10$ → $30=\frac{5}{3}Q$ → $Q=18$, $P=22$이다.
따라서 균형가격이 28만원/㎡에서 22만원/㎡으로 6만원/㎡ 하락하였다는 ④가 옳다.
① 공급 증가로 공급곡선은 우측(우하향)으로 이동하고, ② 기존 균형가격은 28만원/㎡, ③ 변화 후 균형량은 18㎡, ⑤ 균형량은 12㎡에서 18㎡로 6㎡ 증가하였으므로 모두 틀렸다.

공급곡선이 수직선이라는 것은 가격이 아무리 변해도 공급량이 전혀 변하지 않는다는 뜻이므로 공급의 가격탄력성은 0인 완전비탄력적 상태를 의미하여 ⑤는 옳다. 가격이 변해도 수요량이 전혀 변하지 않는 경우는 완전탄력적이 아니라 완전비탄력적이고(①), 탄력성이 1보다 크면 비탄력적이 아니라 탄력적이며(②), 공급의 가격탄력성이 0이면 완전탄력적이 아니라 완전비탄력적이고(③), 수요의 가격탄력성이 1보다 작으면 탄력적이 아니라 비탄력적이다(④).

부동산 시장수요곡선은 각 가격수준에서 개별수요자들의 수요량을 합산하여 도출하므로 개별수요곡선을 수평으로 합하여 얻어지는 것이지 수직으로 합하는 것이 아니므로 ④는 틀린 설명이다. 수요량의 정의(①), 공급함수의 개념(②), 공급의 법칙에 따른 가격과 공급량의 비례관계(③), 건축원자재 가격 상승에 따른 공급 감소와 공급곡선의 좌측이동(⑤)에 관한 설명은 모두 옳다.

마샬의 준지대설은 기계·기구 등 사람이 만든 자본재로부터 얻는, 토지 지대와 유사하지만 단기적·일시적으로 발생하는 소득을 준지대로 설명하므로 이 설명은 옳다.

나머지는 각각 틀린 설명이다.

• 튀넨의 위치지대설은 비옥도가 아니라 시장까지의 운송비 차이를 근거로 한다.
• 리카도의 차액지대설은 운송비가 아니라 토지의 생산성(비옥도) 차이를 근거로 한다.
• 마르크스의 절대지대설은 오히려 최열등지에서도 토지소유권 자체로 인해 지대가 발생한다고 본다('최열등지 지대 없음'은 리카도 이론의 특징).

버제스의 동심원이론은 도시가 중심업무지구를 중심으로 점이지대·저소득층 주거지대·중산층 주거지대를 거쳐 가장 바깥쪽에 통근자지대가 위치하는 동심원 형태로 성장한다고 설명하므로 이 설명은 옳다.

• 호이트의 선형이론은 점이지대가 아니라 교통노선을 따라 부채꼴(선형)로 확대되는 것으로 설명한다.
• 해리스와 울만의 다핵심이론도 중심업무지구를 핵의 하나로 포함하므로 중심업무지구가 존재하지 않는다는 설명은 틀리다.
• 뢰쉬의 최대수요이론은 팔각형이 아니라 육각형의 상권체계를 도출한다.
• 레일리의 소매인력법칙은 특정 점포의 입지원칙이 아니라 두 도시(상권) 사이 고객 흡인력을 인구와 거리로 설명하는 이론이다.

입지계수는 $LQ = \dfrac{X_i/X_{total}}{S_i/S_{total}}$로 구하며(X_i=X지역 해당 산업 고용자수, X_total=X지역 전산업 고용자수, S_i·S_total=전지역 수치), LQ>1이면 그 산업을 기반산업으로 판정한다.
X지역 전산업 고용자수는 320, 전지역 합계는 540이므로 A~E산업의 LQ는 각각 약 0.63, 0.94, 0.92, 1.41, 0.96으로 계산되어 D산업만 1을 초과한다.
따라서 X지역의 기반산업은 1개이다.

허프모형에서 점포 A의 이용확률은 $P_A = \dfrac{S_A/D_A^{\lambda}}{\sum (S_k/D_k^{\lambda})}$로 구하며, X지역 총소비지출액은 10,000명×30만원=30억원이다.
올바른 마찰계수 2를 적용하면 매력도는 A=750/5²=30, B=2,500/10²=25, C=500/5²=20(합계 75)이 되어 A의 이용확률은 40%, 매출액은 30억원×0.4=12억원이다.
잘못된 마찰계수 1을 적용하면 매력도는 A=750/5=150, B=2,500/10=250, C=500/5=100(합계 500)이 되어 이용확률은 30%, 매출액은 9억원이다.
따라서 올바르게 추정한 매출액이 잘못 추정한 매출액보다 12억원-9억원=3억원 더 크다.

베버(A. Weber)의 최소비용이론에서 등비용선(isodapane)은 최소운송비 지점을 기준으로 그 지점을 벗어나 입지를 옮길 때 추가로 발생하는 운송비 증가분이 서로 같은 지점들을 연결한 곡선을 의미하며, 저렴한 노동비 지점으로 이전할지 여부를 판단하는 기준으로 쓰인다.
② "등비용선(isodapane)은 최소운송비 지점으로부터 기업이 입지를 바꿀 경우, 운송비와 노동비가 동일한 지점을 연결한 곡선을 의미한다"는 이 정의와 다르므로 틀린 설명이다.
나머지 지문은 최소비용지점의 종합적 결정, 원료지수와 입지지향의 관계, 운송비 결정요인 등 베버 이론의 통설적 내용과 부합한다.

크리스탈러의 중심지이론에서 배후지는 중심지로부터 재화와 서비스를 제공받는 주변지역을 뜻하므로, ③ "배후지 - 중심지에 의해 재화와 서비스를 제공받는 주변지역"이 옳은 정의이다.
① "최소요구범위 - 중심지 기능이 유지되기 위한 최소한의 수요 요구 규모"는 최소요구범위가 아니라 최소요구치의 정의이고, ② "최소요구치 - 수요가 0이 되는 곳까지의 거리"는 최소요구치가 아니라 재화의 도달범위의 정의이며, ④ "도달범위 - 정상이윤을 얻을 만큼의 소비자를 포함하는 거리"는 도달범위가 아니라 최소요구범위의 정의이고, ⑤ "중심지 재화 및 서비스 - 배후지에서 중심지로 제공"은 제공 방향이 반대로 서술되어 있다.

이 문항은 출제 당시 법령을 기준으로 한 문항입니다. 이후 관련 규정이 개정되어 현행 기준과 다를 수 있으니, 시험을 준비하실 때는 최신 법령을 함께 확인하시기 바랍니다.

재산세는 지방세이면서 각 물건별로 산정한 과세표준에 과세하는 물세이고, 종합부동산세는 국세이면서 납세의무자가 보유한 부동산을 합산한 과세표준에 과세하는 인세이며, 두 세목 모두 부동산을 보유하는 단계에서 부과되는 보유세라는 공통점을 가진다.
③ "재산세는 (ㄱ, ㅂ)에, 종합부동산세는 (ㄴ, ㅅ)에 해당하고, 공통점은 (ㅁ)에 해당한다"가 이 내용과 정확히 일치한다.
취득세는 취득단계에서, 양도소득세는 처분단계에서 부과되는 세목이므로 이를 보유단계로 분류한 다른 지문들은 옳지 않다.

택지소유상한제와 토지초과이득세는 1990년대 토지공개념 관련 제도로 도입되었으나 위헌·헌법불합치 결정 등을 거쳐 이후 폐지되었고, 공한지세 역시 과거 시행되다 폐지되어 현재는 시행되지 않는다.
반면 부동산거래신고제, 주택의 전매제한, 부동산실명제, 토지거래허가구역, 종합부동산세는 모두 현재 시행 중인 제도이므로, 현재 시행되고 있지 않은 정책수단은 ② "ㄱ, ㄷ, ㅇ"이다.

정부의 부동산시장 개입수단은 시장에 직접 참여하거나 가격을 직접 규제하는 직접개입과, 조세·금융 등을 통해 시장기구에 영향을 미치는 간접개입으로 나뉜다.
토지수용은 직접개입수단이지만 종합부동산세·담보인정비율(LTV)·개발부담금은 조세·금융규제·부담금을 통해 간접적으로 작용하는 간접개입수단이므로, ④ "토지수용, 종합부동산세, 담보인정비율, 개발부담금은 부동산시장에 대한 직접개입수단이다"라는 서술은 틀렸다.
나머지 지문들은 정부개입의 근거, 시장실패 원인, 토지비축제도의 성격, 분양가규제 효과 등 통설적 내용과 부합한다.

투자가치는 $V = \dfrac{\text{순수익}}{\text{요구수익률}}$로 산정하며, 요구수익률은 무위험률+위험할증률+예상인플레이션율로 구성된다.
주어진 조건을 대입하면 요구수익률은 3%+4%+2%=9%이고, 투자가치는 4,500만원÷0.09=5억원이 된다.

우리나라는 「주거기본법」 등을 통해 국민의 주거권을 명시적으로 인정하고 있으므로, 이를 인정하지 않는다고 한 ㄱ은 틀린 설명이다.
임대료 보조(수요자 보조) 정책은 임차가구의 실질구매력을 높여 임대주택 수요를 증가시키는 효과가 있을 뿐 민간임대주택의 공급을 감소시킨다고 단정할 수 없으므로 ㄹ도 틀린 설명이며, 임대료를 시장균형가격 이하로 통제(최고가격제)하면 공급자의 채산성이 낮아져 장기적으로 민간임대주택의 공급량은 오히려 감소하고 질적 수준도 저하되므로 공급량이 증가한다고 한 ㅁ 역시 틀린 설명이다.
공공임대주택·주거급여·주택청약종합저축을 설명한 ㄴ과 주택바우처를 설명한 ㄷ은 옳은 지문이므로, 틀린 지문을 모두 고르면 ③ "ㄱ, ㄹ, ㅁ"이다.

「공공주택 특별법 시행령」상 국가·지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 전세계약의 방식으로 공급하는 공공임대주택은 장기전세주택을 말한다.
「민간임대주택에 관한 특별법」상 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택은 민간매입임대주택을 말한다.
따라서 (ㄱ)에는 장기전세주택, (ㄴ)에는 민간매입임대주택이 들어간다.

표준편차는 위험의 크기를 나타내는 척도이므로 표준편차가 작을수록 위험은 오히려 작아지며(ㄱ은 틀림), 위험회피형 투자자는 수익률 대비 위험의 상대적 크기를 나타내는 변이계수(변동계수)가 작은 투자안을 선호하므로 ㄴ은 옳다.
경기침체·인플레이션 심화처럼 모든 부동산에 공통으로 영향을 미치는 위험은 회피할 수 없는 체계적 위험이지 비체계적 위험이 아니므로 ㄷ은 틀렸고, 원하는 시기와 가격에 현금화하지 못하는 경우는 유동성 위험의 정의에 해당하므로 ㄹ은 옳다.
따라서 옳은 것은 ㄴ, ㄹ이다.

시장가치 5억원에 담보인정비율(LTV) 50%를 적용하면 융자금은 2억5천만원이고, 연간 저당상수 0.12를 곱하면 부채서비스액은 $2.5억 \times 0.12 = 3,000만원$이다.
유효총소득은 가능총소득 5,000만원에서 공실·대손충당금 10%(500만원)를 차감한 4,500만원이고, 여기서 영업경비비율 28%(1,260만원)를 차감하면 순영업소득은 $4,500 - 1,260 = 3,240만원$이다.
부채감당률(DCR)은 순영업소득을 부채서비스액으로 나눈 값이므로 $3,240 \div 3,000 = 1.08$이다.

가능총소득 6,000만원에서 공실률 15%를 차감한 유효총소득은 $6,000 \times 0.85 = 5,100만원$이고, 재산세(영업경비) 500만원을 차감한 순영업소득은 4,600만원이다.
여기서 원리금상환액 600만원을 차감한 세전현금흐름은 4,000만원이고, 영업소득세 400만원을 차감한 세후현금흐름은 3,600만원이다.
세후현금흐름승수는 지분투자액을 세후현금흐름으로 나눈 값이므로 $36,000 \div 3,600 = 10$이다.

요구수익률은 무위험률에 위험할증률을 더해 결정되는데, 시중금리(무위험률)가 상승하면 요구수익률은 오히려 상승한다.
따라서 시중금리 상승이 요구수익률을 하락시킨다는 ① "시중금리 상승은 부동산투자자의 요구수익률을 하락시키는 요인이다"는 틀린 설명이다.
기대수익률의 정의(②), 자기자본수익률이 총자본수익률보다 높을 때 정(+)의 레버리지효과가 발생한다는 설명(③), 요구수익률의 정의(④), 담보대출·전세를 통한 레버리지 활용(⑤)은 모두 옳다.

총투자액 10억원, 유효총소득승수 4이므로 유효총소득은 $10억 \div 4 = 2억5천만원$으로 ①은 옳고, 지분투자액 8억원이므로 부채는 2억원이며 부채비율은 $2억 \div 8억 = 25\%$로 ②도 옳다.
세전현금흐름은 순영업소득 2억원에서 원리금상환액 2,000만원을 차감한 1억8천만원이며, 지분환원율은 세전현금흐름을 지분투자액으로 나눈 값이므로 $1.8억 \div 8억 = 22.5\%$로 계산되어 ③의 25%와 일치하지 않는다.
순소득승수는 $10억 \div 2억 = 5$(④는 옳음), 종합환원율은 $2억 \div 10억 = 20\%$(⑤도 옳음)이므로 틀린 것은 ③ "지분환원율은 25 %"이다.

내부수익률(IRR)은 현금유입의 현재가치와 현금유출의 현재가치를 같게 만들어 순현재가치(NPV)를 0으로, 수익성지수(PI)를 1로 만드는 할인율이다.
그런데 ① "내부수익률은 수익성지수를 0으로, 순현재가치를 1로 만드는 할인율이다"는 두 지표의 기준값을 서로 바꾸어 서술하였으므로 틀렸다.
회계적이익률법이 현금흐름의 시간적 가치를 고려하지 않는다는 설명(②), 내부수익률과 요구수익률을 비교해 투자여부를 결정한다는 설명(③), 순현재가치법·내부수익률법이 할인현금수지분석법에 해당한다는 설명(④), 담보인정비율(LTV)이 부동산가치에 대한 융자액의 비율이라는 설명(⑤)은 모두 옳다.

이자소득에 대한 소득세 납부의무는 채권형 ABS이든 ABCP이든 관계없이 발생하는 것이 원칙이므로 ⑤ "채권형 ABS와 ABCP에서 수령하는 이자에 대하여 모든 개인투자자는 소득세 납부의무를 가진다"가 옳은 설명이다.
반면 대출채권자가 사업부지를 담보로 확보하는 통상적 방법은 점유를 요건으로 하지 않는 근저당권 설정이며 점유를 요건으로 하는 유치권으로는 이를 담보할 수 없으므로 ①은 틀렸고, 시행사는 시공사에 공사대금을 지급할 채무자일 뿐 이를 채권으로 보유하지 않으므로 이를 담보로 ABCP를 발행한다는 ④도 틀렸다.

임대면적 750m²에 전년도 매출액(m²당 100만원)을 곱한 총매출액은 7억5천만원, 손익분기점 매출액(m²당 60만원)을 곱한 손익분기점 매출액은 4억5천만원이므로 초과매출액은 $7.5억 - 4.5억 = 3억원$이다.
기본임대료는 $750 \times 10만원 = 7,500만원$이고, 연임대료 총액 12,000만원에서 기본임대료를 뺀 추가임대료는 4,500만원이다.
추가임대료율은 추가임대료를 초과매출액으로 나눈 값이므로 $4,500 \div 30,000 = 15\%$이다.

자기관리 부동산투자회사는 자산의 투자·운용을 자체적으로 수행하기 위해 자산운용 전문인력을 상근으로 두는 실체형 회사라는 점에서, 자산관리회사(AMC)에 자산의 투자·운용을 위탁하는 위탁관리·기업구조조정 부동산투자회사와 구별된다.
따라서 자기관리 부동산투자회사가 자산관리회사에 위탁하여야 한다는 ④ "회사는 그 자산을 투자ㆍ운용할 때에는 전문성을 높이고 주주를 보호하기 위하여 자산관리회사에 위탁하여야 한다"는 자기관리형의 본질과 배치되는 틀린 설명이다.

채권 가격과 시장수익률은 역의 관계에 있으므로, 고정이자를 지급하는 저당담보부증권도 채권시장 수익률이 상승하면 그 가격이 하락한다(⑤).
반대로 수익률 하락이 예상되면 가중평균상환기간(duration)이 긴 채권일수록 가격이 더 크게 상승하는 것이지 하락하는 것이 아니므로 ①은 틀렸고, 듀레이션이 긴 채권일수록 수익률 변동에 대한 가격 변동폭이 더 크므로 ④도 틀렸다.
채무불이행위험이 없더라도 시장수익률 변동에 따른 가격변동위험(이자율위험)은 존재하므로 ②도 틀렸다.

ㄱ. 경기침체에 따른 수익성 악화는 시장 상황에서 비롯된 것으로 사업위험(business risk)에 해당하므로 옳다.
ㄷ. 위험회피형 투자자의 최적 포트폴리오는 효율적 프론티어와 투자자의 무차별곡선이 접하는 점에서 결정되므로 옳다.
ㅁ. 민감도분석은 투입요소를 변화시켜 그 변화가 내부수익률·순현가 등 결과값에 미치는 영향을 보는 기법이므로 옳다.
반면 ㄴ은 유효총소득이 가능총소득에서 공실 및 대손충당금을 빼고 기타소득을 더해 산정되며 부채서비스액은 순영업소득에서 차감해 세전현금흐름을 구할 때 쓰이는 항목이므로 틀리고, ㄹ은 포트폴리오 분산으로 제거 가능한 위험은 체계적 위험이 아니라 비체계적 위험이므로 틀리다.

위탁관리방식은 전문업자에게 관리를 맡기는 방식이므로 관리의 전문성·효율성(ㄴ), 건물설비 고도화 대응(ㄹ), 대형건물 관리에 유용(ㅁ), 소유와 경영의 분리(ㅂ)가 모두 그 특징이다.
반대로 소유자가 직접 관리하는 자기관리방식은 소유자의 직접적 통제권 강화(ㄱ)와 기밀·보안 유지에 유리(ㄷ)가 특징이므로, ㄱ·ㄷ이 포함된 묶음은 모두 옳지 않다.

부동산마케팅 전략은 크게 시장점유 마케팅전략(STP전략, 4P Mix)과 고객점유 마케팅전략, 관계 마케팅전략으로 구분되는데, AIDA원리(주의attention·관심interest·욕망desire·행동action)는 소비자가 특정 상품을 인식해서 구매에 이르는 심리적 단계를 설명하는 것으로 고객점유 마케팅전략에 해당한다.
따라서 ⑤ "AIDA원리는 …공급자의 욕구를 파악하여 마케팅 효과를 극대화하는 시장점유마케팅 전략의 하나이다"는 AIDA를 시장점유 마케팅전략으로 잘못 분류했고, 파악 대상도 공급자가 아닌 수요자(소비자)의 심리이므로 틀린 설명이다.
①~④는 각각 부동산마케팅의 개념, STP전략의 구성요소, 시장세분화·표적시장 전략에 대한 옳은 설명이다.

BOT(build-operate-transfer)는 사회기반시설을 건설한 뒤 준공 후(ㄱ - b) 일정기간 동안 사업시행자(ㄴ - c)에게 해당 시설의 소유권이 인정되고, 그 기간이 만료되면 시설소유권(ㄷ - e)이 국가 또는 지방자치단체(ㄹ - d)에 귀속되는 방식이다.
준공과 동시에 소유권이 국가·지자체에 귀속되고 사업시행자가 관리운영권을 갖는 BTO 방식과 구별된다.

공시지가기준법은 표준지공시지가 × 시점수정 × 지역요인 × 개별요인 × 그 밖의 요인 보정으로 산정한다. 대상토지가 일반상업지역·상업용이므로 용도지역이 일치하는 기호 2(8,000,000원/㎡)를 비교표준지로 선정한다.
시점수정은 상업지역 지가변동률 5% 상승이므로 1.05, 지역요인은 인근지역으로 동일하여 1.00, 개별요인은 기호 2에 비해 3% 열세하므로 0.97, 그 밖의 요인은 50% 증액이므로 1.50을 적용한다.
$8{,}000{,}000 \times 1.05 \times 1.00 \times 0.97 \times 1.50 = 12{,}222{,}000$원/㎡이 된다.

원가법의 적산가액은 재조달원가 − 감가누계액으로 구한다. 재조달원가는 사용승인일 신축공사비에 건축비지수 비율(150/100)을 곱해 기준시점 가격으로 환산한다.
$1{,}200{,}000 \times 250 \times \frac{150}{100} = 450{,}000{,}000$원
사용승인일 2015.10.28.부터 기준시점 2023.10.28.까지 경과연수는 8년, 내용연수 50년, 잔존가치 없는 정액법이므로 감가누계액은 $450{,}000{,}000 \times \frac{8}{50} = 72{,}000{,}000$원이다.
따라서 적산가액은 $450{,}000{,}000 - 72{,}000{,}000 = 378{,}000{,}000$원이다.

감정평가에 관한 규칙상 주된 평가방법이 수익환원법인 것은 상표권·저작권·특허권·실용신안권 등 무형자산과 광업재단, 그리고 기업가치로 모두 6개이다.
나머지 중 임대료는 임대사례비교법, 과수원은 거래사례비교법이 주된 방법이므로 제외된다.

감정평가에 관한 규칙상 수익분석법이란 일반기업경영에 의하여 산출된 총수익을 분석하여 대상물건이 일정기간에 산출할 것으로 기대되는 순수익에 대상물건을 계속하여 임대하는 데 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료를 산정하는 방법을 말한다.
① "기초가액에 기대이율을 곱하여 산정된 기대수익에 필요경비를 더하여 임대료를 산정"하는 방식은 전통적인 적산법의 산식으로, 수익분석법의 정의와는 다르므로 틀린 설명이다.
②·③·④·⑤는 가치형성요인, 조건부 감정평가, 구분감정평가, 시장가치 외의 가치를 기준으로 한 감정평가에 관한 규정을 옳게 서술한 것이다.

부동산 가격공시에 관한 법률상 표준지공시지가의 조사·평가는 국토교통부장관이 감정평가법인등에게 의뢰하도록 규정되어 있고, 한국부동산원에 의뢰하는 절차는 아니다.
따라서 ② "국토교통부장관이 표준지공시지가를 조사·산정할 때에는 한국부동산원에게 이를 의뢰하여야 한다"는 의뢰 대상 기관을 잘못 서술한 틀린 설명이다.
①은 표준지공시지가의 효력, ③은 이의신청 절차(공시일부터 30일 이내 서면 신청), ④는 토지가격비준표를 이용한 개별공시지가 산정, ⑤는 표준지에 대한 개별공시지가 결정·공시 생략에 관한 옳은 설명이다.

동일수급권이란 대상부동산과 대체·경쟁관계가 성립하고 가치형성에 서로 영향을 미치는 다른 부동산이 존재하는 권역을 말하며, 인근지역과 유사지역을 포함하는 개념이므로 ①은 옳은 설명이다.
지역분석은 대상부동산이 속한 지역의 표준적 이용과 가격수준을 판정하는 것이고, 개별분석은 대상부동산의 개별요인을 분석하여 최유효이용을 판정하는 것인데, ②와 ④는 이 정의를 서로 뒤바꿔 서술하여 틀렸다.
인근지역은 지역요인을 공유하는 지역이므로 개별요인을 공유한다는 ③도 틀리며, 일반적으로 지역분석을 먼저 실시한 후 개별분석을 하므로 ⑤도 틀리다.

‘임차인의 필요비상환청구권 - 형성권’ 연결이 틀렸다. 필요비상환청구권은 상대방에게 일정한 급부를 청구할 수 있는 청구권이지, 일방의 의사표시만으로 법률관계를 변동시키는 형성권이 아니다.

반면 다음은 모두 옳은 연결이다.

• 지명채권의 양도는 물권이 아닌 채권을 이전시키는 준물권행위이다.
• 매매에 의한 소유권취득은 특정승계이다.
• 점유취득시효완성으로 인한 취득은 원시취득이다.
• 무권대리에서 추인 여부에 대한 확답의 최고는 상대방의 의사표시 없이도 일정한 효과가 발생하는 의사의 통지에 해당한다.

乙이 자기의 이익을 위하여 배임적으로 대리행위를 하고 상대방 丙도 이를 알았던 경우, 판례는 진의 아닌 의사표시에 관한 민법 제107조 제1항 단서를 유추적용하여 그러한 대리권 남용 행위는 본인 甲에게 효력이 미치지 않는다고 본다. 따라서 甲에게 효력을 미친다는 서술이 틀린 지문이다.

나머지 지문들은 다음의 확립된 법리와 일치한다.

• 매도인 대리인의 통상적인 대금수령권 인정
• 해제권의 별도 수권 필요
• 해제로 인한 원상회복의무의 본인 귀속
• 대리인은 계약당사자가 아니어서 채무불이행 책임을 지지 않음

불공정한 법률행위(민법 제104조)로 무효가 되는 경우에도 무효행위 전환에 관한 민법 제138조의 법리가 적용될 수 있다는 것이 판례의 태도이다.

나머지 지문은 다음 점에서 모두 틀린 서술이다.

• 경매(경락)에는 불공정한 법률행위 규정이 적용되지 않는다.
• 급부와 반대급부의 현저한 불균형이 있으면 그 법률행위는 원칙적으로 전부 무효이다.
• 대리행위에서 궁박은 본인을, 경솔·무경험은 대리인을 기준으로 판단한다.
• 폭리행위가 성립하려면 상대방에게 궁박 등을 이용하려는 악의(이용의사)가 있어야 한다.

임의대리인은 원칙적으로 본인의 승낙이 있거나 부득이한 사유가 있는 때에만 복대리인을 선임할 수 있다(민법 제120조). 대리인 개인의 능력에 따라 사업의 성공 여부가 좌우되는 사무는 본인이 그 대리인 자신의 처리를 필요로 하여 위임한 것이므로 성질상 복대리가 제한되어 묵시적 승낙만으로는 복대리인을 선임할 수 없다는 것이 판례의 취지이다.

• 반면 복대리인은 행위능력자임을 요하지 않는다(제117조 준용).
• 복대리인은 본인에 대해 대리인과 동일한 권리의무를 가진다(제123조).
• 법정대리인은 그 책임으로 자유롭게 복대리인을 선임할 수 있다(제122조).
• 대리권 소멸 후 선임된 복대리인과 상대방 사이의 행위에도 제129조의 표현대리가 성립할 수 있다.

통정허위표시의 무효로 대항할 수 없는 제3자는 허위표시를 기초로 새로운 법률상 이해관계를 맺은 자를 말한다.
ㄱ. 파산관재인은 총채권자를 대표하는 지위에서 새로운 이해관계를 맺으므로 제3자에 해당한다.
ㄴ. 가장채무를 보증하고 보증채무를 이행하여 구상권을 취득한 보증인도 제3자에 해당한다.
ㄷ. 가장소비대차계약을 계약이전(인수)받은 자는 계약상 지위를 포괄승계한 데 불과해 새로운 법률상 이해관계를 맺은 제3자가 아니다.

매매계약 체결 후 甲이 이미 X토지를 丁에게 매도하고 소유권이전등기까지 마쳤다면 丁은 유효하게 소유권을 취득한 자이다. 그 후 甲이 乙의 무권대리행위를 추인하더라도 추인의 소급효는 제3자의 권리를 해하지 못한다는 민법 제133조 단서의 법리에 따라 丁의 소유권 취득은 그대로 유효하다.

• 반면 무권대리인이 본인을 단독상속한 경우 신의칙상 본인의 지위에서 추인을 거절할 수 없다.
• 본인의 상속인은 무권대리행위를 추인할 수 있다.
• 상대방의 철회권은 계약 당시 대리권 없음을 안 악의의 상대방에게는 인정되지 않는다(제134조).
• 무권대리인의 상대방에 대한 책임(제135조)은 무권대리인이 행위능력자일 것을 요건으로 하므로 미성년자인 경우에는 그 책임을 지지 않는다.

ㄴ. 반사회적 행위로 조성된 비자금을 소극적으로 은닉하기 위해 체결한 임치약정은 그 자체로 선량한 풍속 기타 사회질서에 반한다고 볼 수 없어 반사회질서 법률행위가 아니다.
ㄷ. 산모가 우연한 사고로 인한 태아의 상해에 대비해 태아를 피보험자로 한 상해보험계약은 유효하며 반사회질서 행위가 아니다.
반면 ㄱ의 형사사건에 관한 성공보수약정은 수사·재판의 공정성에 대한 신뢰를 훼손하므로 민법 제103조에 반하여 무효이다.

토지거래허가구역 내 허가를 전제로 한 매매계약은 유동적 무효이다.
ㄴ. 유동적 무효 상태에서도 계약금계약은 유효하므로, 상대방이 이행에 착수하기 전이라면 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 해제할 수 있어 옳다.
ㄱ은 허가신청절차 협력의무와 매매대금 지급의무는 동시이행관계가 아니므로 대금의 이행제공이 없다는 이유로 협력의무 이행을 거절할 수 없어 틀리고, ㄷ은 약정기간이 지났다는 사정만으로 곧바로 확정적 무효가 되는 것은 아니므로 틀리다.

조건이 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 경우, 민법 제151조 제1항에 따라 그 조건뿐만 아니라 법률행위 전체가 무효가 되므로 “조건만 무효이고 법률행위는 유효하다”는 서술은 틀렸다.

• 법률행위에 조건이 붙어 있는지 여부는 이를 주장하는 자가 증명해야 한다.
• 기한은 특별한 사정이 없는 한 채무자의 이익을 위한 것으로 추정된다(제153조).
• 이미 성취된 기성조건이 해제조건이면 그 법률행위는 무효이다(제151조 제2항).
• 종기 있는 법률행위는 기한이 도래한 때부터 효력을 잃는다(제152조 제2항).

ㄱ. 무효인 법률행위의 추인은 무효원인이 소멸한 후 당사자가 무효임을 알고 추인해야 새로운 법률행위로서 효력이 인정된다(민법 제139조).
ㄴ. 무권리자의 처분을 권리자가 추인하면 무권대리 추인 법리를 유추하여 원칙적으로 계약체결 시로 소급해 그 효과가 권리자에게 귀속된다.
ㄷ. 양도금지특약에 반하는 채권양도는 무효이나 채무자가 사후에 승낙하면 다른 약정이 없는 한 양도의 효과는 승낙 시부터 발생하고 소급하지 않는다.

민법 제203조에 따라 점유자의 필요비상환청구권은 선의ㆍ악의를 불문하고 인정되지만, 점유자가 과실을 취득한 경우에는 통상의 필요비를 청구하지 못한다는 단서가 있다. 그런데 과실취득권은 선의점유자에게만 인정되므로(제201조), 과실을 취득하지 않는 악의의 점유자는 이 단서의 적용을 받지 않아 통상의 필요비도 청구할 수 있다.

• 선의의 타주점유자는 현존이익이 아니라 손해 전부를 배상해야 한다(제202조).
• 상당한 상환기간의 허여는 유익비에 대해서만 인정된다(필요비는 즉시 청구 가능).
• 계약해제로 인한 원상회복관계에는 선의점유자의 과실취득권 규정이 적용되지 않는다.
• 은비에 의한 점유자는 악의점유자와 같이 취급되어 과실취득권이 없다.

합유는 수인이 조합체로서 물건을 소유하는 형태로 합유자 상호간의 인적 결합관계를 전제한다. 따라서 합유자 중 1인이 사망하면 그 상속인은 합유자의 지위를 당연승계하지 못하고 잔존 합유자가 그 목적물을 합유한다는 것이 판례의 입장이다.

나머지는 모두 옳은 설명이다.

• 합유자의 권리는 합유물 전부에 미친다(제271조).
• 합유물 분할청구는 금지된다(제273조 제2항).
• 보존행위는 합유자 각자가 할 수 있다(제272조 단서).
• 지분처분에는 전원의 동의가 필요하다(제273조 제1항).

매수인이 목적물을 인도받아 사용ㆍ수익하고 있는 동안에는 이전등기청구권을 행사하고 있는 것과 다름없으므로 그 소멸시효가 진행하지 않는다는 것이 확립된 판례의 법리이다. 같은 취지에서 점유취득시효 완성자도 점유를 계속하는 한 등기청구권의 소멸시효가 진행하지 않으므로, 점유가 계속되더라도 시효로 소멸한다고 서술한 ④는 옳지 않다.

저당권은 목적물을 점유하지 않는 담보물권이므로, 저당목적물에서 임의로 분리ㆍ반출된 물건에 대해 저당권자는 이를 원래의 장소로 원상회복하도록 청구할 수 있을 뿐, 자신에게 직접 반환할 것을 청구할 수는 없다는 것이 판례의 입장이다.

나머지는 모두 옳은 설명이다.

• 진정명의회복을 원인으로 한 이전등기청구권은 소유권에 기한 방해배제청구권의 성질을 가진다.
• 방해배제청구권은 방해의 제거만을 내용으로 하고 그 비용까지는 청구할 수 없다.
• 미등기 무허가건물의 양수인은 소유권을 취득하지 못하여 방해배제청구권을 행사할 수 없다.
• 방해배제청구권은 현재 계속되는 방해원인의 제거를 내용으로 한다.

취득시효완성을 원인으로 한 소유권이전등기청구의 상대방은 시효완성 당시의 진정한 소유자이어야 하므로, 등기부상 소유권보존등기 명의인이라도 그 등기가 원인무효라면 원칙적으로 그를 상대로 이전등기를 청구할 수 없다는 것이 판례의 입장이다.

• 시효완성자의 점유는 등기 전이라도 법률상 권원 있는 점유이므로 소유자가 부당이득반환을 청구할 수 없다.
• 부동산 물권취득에는 등기가 필요하다.
• 압류는 취득시효의 중단사유가 아니다.

민법 제187조의 "판결"은 형성판결만을 의미하므로, 이행판결의 성질을 가지는 화해조서ㆍ조정조서에 기한 소유권취득에는 이 조문이 적용되지 않고 별도의 등기를 하여야 물권변동의 효력이 생긴다는 것이 판례의 입장이다. ① 상속으로 인한 소유권취득, ③ 강제경매 매수인의 권리취득시기(매각대금 완납시), ⑤ 신축건물의 소유권 원시취득에 보존등기가 필요 없다는 점은 모두 제187조에 부합하는 옳은 설명이다.

집합건물 구분소유권의 등기부상 전유부분 면적 표시가 잘못되었더라도 이는 표시상의 오류에 불과하여 구분소유권 자체의 동일성에는 영향이 없으므로, 그 잘못 표시된 면적만큼의 소유권보존등기를 말소할 수는 없다는 것이 판례의 입장이다.

• 물권법정주의(제185조)상 물권은 법률 또는 관습법으로만 창설되므로 부동산등기규칙으로는 창설될 수 없다.
• 1필 토지의 특정 일부에도 지상권을 설정할 수 있다.
• 지적도 작성의 기술적 착오로 경계가 실제와 다르게 표시된 경우에는 실제 경계에 의한다.

민법 제304조에 따라 타인의 토지에 있는 건물에 전세권을 설정한 경우, 그 전세권의 효력은 건물 소유를 목적으로 한 지상권 또는 임차권에도 미친다.

• 전세권은 등기함으로써 성립하는 물권으로 목적물의 인도는 성립요건이 아니다.
• 사용ㆍ수익 권능을 전면적으로 배제한 채 채권담보만을 위한 전세권 설정은 허용되지 않는다.
• 목적물의 현상유지 및 통상의 수선의무는 전세권설정자가 아니라 전세권자가 부담한다(제309조).
• 건물전세권의 법정갱신은 등기 없이도 제3자에게 대항할 수 있다.

ㄱ·ㄴ. 지상권과 그 지상 건물의 소유권은 별개의 권리이고 지상권자는 지상권을 자유로이 처분할 수 있으므로(민법 제282조), 지상권을 유보한 채 건물소유권만 양도하거나 건물소유권을 유보한 채 지상권만 양도하는 것 모두 가능하다.
ㄷ. 지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 않으면 지상권설정자는 지상권의 소멸을 청구할 수 있으므로(민법 제287조), 3년분을 연체한 乙에 대해 甲은 소멸청구를 할 수 있다.

통행지역권의 시효취득은 요역지를 계속되고 표현된 방법으로 이용해 온 사실을 전제로 한다. 정당한 권원 없이 요역지를 불법점유하고 있는 자는 그러한 점유가 지역권 시효취득의 기초가 되는 점유로 인정되지 않아 통행지역권을 시효취득할 수 없다는 것이 판례의 입장이다.

나머지는 모두 옳은 설명이다.

• 지역권과 요역지의 부종성에 따라 분리양도가 금지된다(제292조 제2항).
• 공유자 1인의 지역권 취득은 다른 공유자에게도 효력이 미친다(제295조 제1항).
• 통행지역권 주장자는 요역지 존재에 대한 주장ㆍ증명책임을 진다.
• 계속되고 표현된 지역권만 시효취득 가능하다(제294조).

ㄱ. 저당권은 담보물권으로서 부종성이 있어 피담보채권이 전부 변제되면 말소등기 없이도 당연히 소멸한다.
ㄴ. 민법 제370조가 제342조를 준용하므로 저당권자는 목적물의 멸실로 저당권설정자가 취득한 화재보험금청구권에 대해 물상대위를 행사할 수 있다(지급 전 압류 필요).
ㄷ. 저당권은 그 담보한 채권과 분리하여 타인에게 양도하거나 다른 채권의 담보로 하지 못한다(민법 제361조).

근저당권의 물상보증인은 채권최고액을 한도로만 책임을 지며, 채권최고액을 초과하는 채무액까지 변제할 의무는 없다는 것이 확립된 판례이다. 따라서 "물상보증인은 채권최고액을 초과하는 부분의 채권액까지 변제할 의무를 부담한다"는 설명이 틀리다.

나머지 설명은 모두 옳다.

• 채권최고액에는 이자가 산입된다.
• 피담보채무 확정 전에는 채무자를 변경할 수 있다.
• 채무불이행을 이유로 경매신청을 하면 특별한 사정이 없는 한 그 신청시에 피담보채무가 확정된다.
• 존속기간이 있는 근저당권은 그 기간 만료시 피담보채무가 확정된다.

유치권의 발생을 배제하는 특약은 유효하다는 것이 판례의 확립된 태도이므로 "유치권 발생을 배제하는 특약은 무효이다"라는 설명이 틀리다.

나머지 설명은 모두 옳다.

• 유치권자에게는 유치물에 대한 경매권이 인정된다.
• 유치권은 피담보채권의 변제기가 도래해야 성립할 수 있다.
• 유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유해야 한다.
• 사회통념상 독립한 건물이 되지 못한 정착물을 설치한 상태에서 공사가 중단된 경우에는 그 토지에 대해 유치권을 행사할 수 없다.

법정지상권은 저당권 설정 당시 토지 위에 건물이 존재할 것을 요건으로 하므로, 나대지에 저당권이 설정된 후 저당권자의 동의를 얻어 건물이 신축되었더라도 저당토지의 경매로 법정지상권은 성립하지 않는다는 것이 판례이다. 따라서 저당권자가 건물 건축에 동의한 경우 법정지상권이 성립하지 않는다는 설명이 옳다.

나머지 설명은 모두 틀리다.

• 전세권도 저당권의 객체가 될 수 있다.
• 저당권 설정은 소유권 등 권리의 이전이 아닌 설정적 승계이다.
• 민법 제365조에 따라 토지와 건물을 일괄경매하더라도 토지 저당권자는 건물의 경매대가에서는 우선변제를 받을 수 없다.
• 저당물의 제3취득자가 그 보존을 위해 필요비를 지출한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 그 경매대가에서 우선상환을 받을 수 있다.

환매권은 매수인의 소유권 취득에 부착된 재산권으로서 타인에게 양도할 수 있으므로 "환매권은 양도할 수 없는 일신전속권이다"라는 설명이 틀리다.

나머지 설명은 모두 옳다.

• 환매특약은 매매계약에 종된 계약이어서 매매계약이 무효이면 환매특약도 무효가 된다.
• 환매기간을 정한 경우에는 이를 다시 연장하지 못한다.
• 환매특약등기는 매수인의 권리취득의 등기에 부기하는 방식으로 한다.
• 환매특약은 매매계약과 동시에 해야 한다.

제3자를 위한 계약에서 낙약자(乙)가 요약자(甲)의 채무불이행을 이유로 계약을 해제하더라도, 낙약자가 이미 수익자(丙)에게 이행한 급부는 수익자를 상대로 부당이득반환을 청구할 수 없고 계약의 상대방인 요약자 甲과 사이에서 정산해야 한다는 것이 판례이다. 따라서 "乙이 甲의 채무불이행을 이유로 계약을 해제한 경우 乙이 이미 이행한 급부의 반환을 丙에게 청구할 수 있다"는 설명이 틀리다.

• 채무부존재 항변: 甲·丙 사이의 대가관계는 계약의 내용이 아니어서 乙은 그 채무부존재의 항변으로 丙에게 대항할 수 없다.
• 丙의 해제: 丙은 계약당사자가 아니므로 해제권이 없다.
• 丙의 손해배상청구: 수익의 의사표시를 한 丙은 낙약자 乙에게 채무불이행으로 인한 손해배상을 직접 청구할 수 있다.
• 甲의 해제: 요약자 甲은 계약당사자로서 丙의 동의 없이 乙의 채무불이행을 이유로 해제할 수 있다.

따라서 나머지는 모두 옳다.

ㄱ. 쌍방의 귀책사유 없이 甲의 채무가 불능이 된 경우 채무자위험부담주의에 따라 甲은 대금을 청구하지 못하므로(민법 제537조), 이미 지급한 乙은 그 대금을 부당이득으로 반환청구할 수 있다.
ㄴ. 채권자 乙의 귀책사유로 불능이 된 경우에는 채무자 甲이 반대급부인 대금의 지급을 청구할 수 있다(민법 제538조 제1항).
ㄷ은 채권자의 수령지체 중 쌍방 무귀책으로 불능이 된 경우에도 민법 제538조 제1항에 따라 甲이 대금지급을 청구할 수 있으므로 틀리다.

ㄱ. 민법 제587조의 과실·이자 조항은 대금 완제 전을 전제로 하므로, 인도 전이라도 매수인이 대금을 완제했다면 그 이후의 과실은 매수인에게 귀속된다.
ㄴ. 매수인에게 대금지급을 거절할 정당한 사유가 있으면 목적물을 미리 인도받았더라도 대금 이자를 지급할 의무가 없다.
ㄷ. 매매계약이 취소된 경우 선의의 매수인에게 과실취득권이 인정되는 이상, 형평상 선의의 매도인도 받은 대금의 운용이익·법정이자를 반환할 의무가 없다.

예약완결권은 형성권으로서 제척기간에 걸리며, 완결권자가 예약목적물인 부동산을 인도받아 사용하고 있더라도 그 사정만으로 제척기간의 진행이나 완결권 소멸에 영향을 미치지 않는다는 것이 판례이다. 따라서 "행사기간 도과 전에 부동산을 인도받은 경우 그 기간이 도과되더라도 예약완결권은 소멸되지 않는다"는 설명이 틀리다.

• 요소 확정 필요: 일방예약이 성립하려면 본계약인 매매계약의 요소가 확정되어 있거나 확정할 수 있어야 한다.
• 약정기간 내 행사: 당사자 사이에 행사기간을 약정한 때에는 그 기간 내에 행사해야 한다.
• 일시적 장애는 이행불능 아님: 법령상 일시적으로 분양이 금지되었다가 다시 허용된 경우에는 이행불능이라 할 수 없다.
• 제척기간 내 송달 필요: 소장 부본으로 재판상 행사하는 경우 그 소장 부본이 제척기간 내에 상대방에게 송달되어야 유효하다.

따라서 나머지 설명은 모두 옳다.

매매계약에 관한 비용은 특약이 없는 한 당사자 쌍방이 균분하여 부담하는 것이 원칙이므로, "매매계약에 관한 비용은 특약이 없는 한 매수인이 전부 부담한다"는 설명이 틀리다.

• 낙성·불요식계약: 매매계약은 낙성·불요식계약이다.
• 타인권리 매매목적 가능: 타인의 권리도 매매의 목적이 될 수 있다.
• 교환계약 준용: 매도인의 담보책임 규정은 그 성질이 허용되는 한 교환계약에도 준용된다.
• 경매목적물 하자담보책임 배제: 경매의 목적물에 하자가 있는 경우 매도인은 물건의 하자로 인한 담보책임을 지지 않는다.

따라서 나머지 설명은 모두 옳다.

계약금에 의한 해제는 당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지만 가능하다(민법 제565조).
ㄱ·ㄴ. 乙이 2023. 10. 25. 중도금 2억원을 지급한 것은 이행의 착수이므로, 그 후인 10. 27.에는 乙도 계약금을 포기하고, 甲도 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 없다.
ㄷ. 중도금 일부의 지급에 갈음하여 제3자에 대한 대여금채권을 양도하기로 약정하고 그 자리에 채무자 丙도 참석했다면 이행에 착수한 것으로 보므로, 甲은 배액을 상환하더라도 해제할 수 없다.

민법 제639조 제2항에 따르면 임대차가 묵시의 갱신이 된 경우 종전 임대차에 대해 제3자가 제공한 담보는 기간 만료로 소멸한다. 따라서 '원칙적으로 소멸하지 않는다'는 서술은 이 규정과 반대되어 틀린 설명이다.

반면 다음은 판례의 입장이다.

• 임대인에게 임대할 권한이 없어도 임대차계약 자체는 유효하게 성립한다.
• 영구임대차 약정도 특별한 사정이 없는 한 유효하다.
• 임차인은 필요비 지출액 한도에서 차임지급을 거절할 수 있다.
• 임차인의 원상회복의무에는 임대인이 임대 당시 용도대로 목적물을 사용할 수 있도록 협력할 의무까지 포함된다.

임차인의 지상물매수청구권은 원칙적으로 임차토지의 범위 내에 있는 건물 부분을 대상으로 한다. 따라서 Y건물이 X토지와 제3자 소유 토지에 걸쳐 건립되어 있다고 하여 甲이 당연히 Y건물 전체에 대해 매수청구를 할 수 있는 것은 아니라는 것이 판례의 취지이므로, 이를 긍정한 설명은 틀리다.

• 미등기·무허가건물도 매수청구권의 대상이 될 수 있다.
• 철거특약은 임차인에게 불리한 약정으로 무효이다.
• 차임연체로 계약이 해지된 경우에는 매수청구권이 인정되지 않는다.
• 매수청구권 행사 후에도 甲이 X토지를 계속 점유·사용한다면 임료 상당의 부당이득반환의무를 진다.

이상은 모두 옳은 설명이다.

ㄱ. 상대방의 적법한 해제로 계약이 소멸한 이상, 계약을 위반한 당사자도 계약이 해제로 소멸했음을 들어 계약상 의무의 이행을 거절할 수 있다.
ㄴ. 해제로 인한 원상회복의 범위에는 매매대금뿐 아니라 계약의 존속을 전제로 수령한 지연손해금도 포함된다.
ㄷ. 과실상계는 채무불이행으로 인한 손해배상액을 정할 때의 법리이므로, 원상회복의무의 이행으로 이미 지급한 급부의 반환을 구하는 경우에는 적용되지 않는다.

집합건물의 대지사용권은 전유부분과의 일체성 및 분리처분금지 원칙(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률)의 적용을 받는다. 따라서 대지사용권이 전유부분과 일체성을 갖게 된 후 개시된 강제경매절차에서도 대지사용권만 전유부분과 분리되어 처분될 수는 없다는 것이 판례의 입장이므로, 분리되어 처분될 수 있다는 설명은 틀리다.

• 공용부분은 취득시효의 대상이 될 수 없다.
• 각 공유자는 용도에 따라 공용부분을 사용할 수 있다.
• 구조상 공용부분에 관한 물권의 득실변경은 등기 없이 효력이 생긴다.
• 대지사용권은 규약이나 공정증서로 달리 정하지 않는 한 전유부분과 분리 처분할 수 없다.

이상은 모두 옳은 설명이다.

가등기담보 등에 관한 법률은 소비대차에 따른 차용금 등 채무를 담보하기 위하여 부동산에 대물변제예약 등을 원인으로 가등기·소유권이전등기를 마쳤는데, 그 목적 부동산의 가액이 차용액과 이자를 합한 금액을 초과하는 경우에 적용된다. 차용금채무 1억원의 담보로 이보다 가액이 큰 2억원 상당 부동산에 대물변제예약을 하고 가등기까지 마친 경우는 이 요건을 충족하여 법이 적용된다.

• 1억원 차용·등기 없음: 애초에 가등기·소유권이전등기가 없다.
• 매매대금채무 담보: 소비대차가 아닌 매매대금채무를 담보한 경우이다.
• 선순위 저당권이 설정된 부동산: 선순위 저당권의 피담보채무를 공제하면 목적물의 실질가액이 차용액에 미치지 못한다.
• 그림 양도담보: 목적물이 부동산이 아니다.

이들 경우에는 이 법이 적용되지 않는다.

부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제3항의 제3자는 명의수탁자가 물권자임을 기초로 새로운 이해관계를 맺은 자를 말한다.
ㄴ. 명의신탁된 부동산을 가압류한 명의수탁자의 채권자는 수탁자 명의를 기초로 새로운 이해관계를 맺었으므로 제3자에 해당한다.
ㄱ의 명의수탁자의 상속인은 포괄승계인이어서 새로운 이해관계인이 아니고, ㄷ은 명의신탁자와 계약을 맺었을 뿐 수탁자와 이해관계를 맺은 것이 아니며, ㄹ의 관할청은 허가권한을 가질 뿐 물권적 이해관계를 취득한 자가 아니므로 모두 제3자가 아니다.

주택임대차보호법상 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인이라도 경매절차에서 보증금에 대해 우선변제를 받으려면 배당요구의 종기까지 배당요구를 하여야 하고, 배당요구를 하지 않으면 우선변제를 받을 수 없다. 따라서 배당요구를 하지 않아도 우선변제를 받을 수 있다는 설명은 틀리다.

• 甲은 인도와 주민등록을 마친 다음 날인 2023. 1. 6. 오전 영시부터 대항력을 취득한다.
• 대항력 있는 임차인의 경우 주택 양수인이 임대인 지위를 승계하여 종전 임대인은 보증금반환의무를 면한다.
• 2기의 차임액에 달하는 연체가 있으면 묵시적 갱신이 인정되지 않는다.
• 묵시적 갱신이 된 경우 그 존속기간은 2년으로 본다.

이상은 모두 옳은 설명이다.

환산보증금은 보증금에 월차임의 100배를 더해 산정하므로 $10\text{억원} + 100\text{만원} \times 100 = 11\text{억원}$이 되어, 서울특별시 기준 대통령령상 보증금액인 9억원을 초과한다. 이 경우 상가건물 임대차보호법 제2조 제3항에 따라 제3조(대항력), 제10조 제1항·제2항·제3항 본문 등 일부 규정만 적용된다.
ㄱ. 건물의 인도와 사업자등록을 마쳤으므로 초과 임대차에도 적용되는 제3조에 의해 대항력 주장이 인정된다.
ㄴ. 기간을 정하지 않은 임대차를 1년으로 보는 제9조는 초과 임대차에 적용되지 않으므로 1년의 존속기간 주장은 인정되지 않는다.
ㄷ. 계약갱신요구권은 제2조 제3항에 의해 적용되기는 하나 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 행사하는 권리인데, 기간의 정함이 없어 만료 시점 자체가 없으므로 행사할 여지가 없다.

甲과 乙 사이의 명의신탁약정은 법령상 제한을 회피할 목적으로 이루어져 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률상 배우자간 특례가 적용되지 않으므로 명의신탁약정과 등기가 모두 무효이고 X건물의 소유권은 여전히 甲에게 있다. 이 경우 甲은 소유권에 기하여 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기나 등기말소를 구할 수 있을 뿐, 애초에 물권변동이 일어난 바 없어 부당이득반환을 원인으로 한 소유권이전등기를 청구할 수는 없으므로 이를 청구할 수 있다는 설명은 틀리다.

• 명의신탁해지: 명의신탁약정 자체가 무효인 이상 이를 전제로 한 명의신탁해지를 원인으로 한 소유권이전등기도 청구할 수 없다.
• 丙의 소유권 취득: 명의수탁자로부터 전득한 丙은 선의·악의를 불문하고 소유권을 취득한다.
• 乙의 불법행위책임: 乙이 임의로 처분한 것은 甲에 대한 불법행위를 구성한다.

이상은 모두 옳은 설명이다.